寫字樓戶型選擇標(biāo)準(zhǔn)

1、對于寫字樓的選擇，許多人都會有點不知所措，最后全聽房地產(chǎn)銷售或代理行一陣忽悠，就稀里糊涂的選擇了一處可能根本不適合自己企業(yè)的辦公面積，為此給公司帶來許多的不便。當(dāng)然選擇寫字樓要考慮的東西有很多，包括交通位置、戶型、大廈物業(yè)品質(zhì)、大廈內(nèi)的客戶品質(zhì)、大廈性價比、企業(yè)成本、選址對企業(yè)以及員工的影響等這里我先介紹寫字樓戶型的優(yōu)劣。一、面積的優(yōu)劣1、房間進深與面寬；面積也不能按大小評判其好壞，一般大開間，進深相對較小的，利于采光和通風(fēng)。當(dāng)然進深太淺也不行，要考慮到房間過道的寬度，會不會使實用率降低。2、內(nèi)部互通；對于大面積的客戶，需要幾層的面積，內(nèi)部復(fù)式結(jié)構(gòu)的大廈，除了給門禁系統(tǒng)的保安管理方面帶來方便，

2、也方便企業(yè)進行行政管理和成本控制。公司辦公地點的分隔會造成了一些管理的不便和管理成本的上升，如能合在一起辦公，內(nèi)部溝通比較方便，也可以省下不少辦公面積。例如只用設(shè)一個前臺，就可以節(jié)約十幾到幾十平方米的面積，按現(xiàn)在寫字樓的租金，按一平米每天4-5塊的租金，一年應(yīng)該節(jié)約了幾萬元?。?、柱間結(jié)構(gòu)；a、一般分隔房間越多，要求柱間距越大，而且柱間距越大，企業(yè)在分割空間時余地越大；b、通常板式寫字樓的機電設(shè)置、防火等功能區(qū)都分布在樓體兩端，這樣可以節(jié)省面積，提高實用率。而塔式寫字樓的功能則通常分布在樓體中心，這樣做則是出于各個方向采光的考慮，但中間朝里肯定是沒有采光的。二、豎井管廊很多企業(yè)其局域網(wǎng)、集團電

3、話都要求大廈在建造時就留下足夠的線槽，有的大廈專門設(shè)置豎井管廊，在線路設(shè)備上連接相對分散的面積。并能預(yù)留足夠空間，以備一些企業(yè)的特殊需求。三、能源消耗優(yōu)劣案例：漢威大廈最大平面層達到7000平米以上，國內(nèi)一家很著名的企業(yè)希望遷到漢威大廈，需求面積是800平米。當(dāng)時所考察的平面層為5700平米，盡管幫助這家公司的代理公司建議其慎重考慮在一個較大面積里租用很少部分，造成的進深和面寬比例不適的問題，但這家公司最終還是決定租下來。結(jié)果一系列的問題隨之而來。因為進深室內(nèi)隔斷造成房間采光差，空調(diào)能耗升高、溫差較大，室內(nèi)空氣不暢等四、實用率使用率和實用率并不是一碼事，一般大廈使用率在70%左右，但并不意味著

4、這70%都能被企業(yè)很好的利用。比如說有些樓設(shè)計的弧度非常大，且弧弓很短，很不好利用。1.面積大小面積問題首先是大小問題，正如戶型沒有絕對好壞之分，面積也不能按大小評價其好壞，國際通行的大廈平面層面積為2000-3000平方米。對于員工人數(shù)上千、所需面積上萬平方米的大型企業(yè)來說，通常會在平面層上有所要求，如果大廈是無柱結(jié)構(gòu)，則便于空間的自由分割和設(shè)置，同時大開間、進深相對較小的空間，利于采光和通風(fēng)。值得注意的是，任何面積大小都不是絕對的概念，在一個面積較小的平面層里占大部分面積，和同樣的面積放在另一個面積很大的平面層，辦公舒適度相差很大。內(nèi)部溝通不少跨國公司在尋找寫字樓時希望能擁有自己獨立的空間

5、，所以許多寫字樓開始嘗試將幾層空間用內(nèi)部樓梯連結(jié)起來，以供大面積客戶使用，也有的寫字樓部分樓層采用高挑空，來靈活適應(yīng)一些客戶樓層部分隔斷的需要。內(nèi)部復(fù)式結(jié)構(gòu)的大廈除了在門鏡系統(tǒng)的保安管理方面帶來方面，也方便企業(yè)進行政管理和成本控制，比如說可以只設(shè)一個前臺。豎井管廊特別要提到豎井管廊是因為很多企業(yè)，尤其是高科技企業(yè)，其局域網(wǎng)、集團電話都要求大廈在建造時就留下足夠的線槽，有的大廈專門設(shè)置豎井管廊，在線路設(shè)施上連結(jié)相對分散的面積。柱間結(jié)構(gòu)一個企業(yè)分隔房間的方式?jīng)Q定著選擇什么樣的柱間結(jié)構(gòu)，分割房間越多要求柱間距越大，對于不同國家的公司選擇也有所不同，中國、美國公司偏向于有更多房間隔斷，尤其是高層管理者

6、的獨立空間比較多，而歐洲公司則相對開放，日本企業(yè)則干脆是完全開放式的布局。通常板式寫字樓的機電配置、防火等功能區(qū)都分布在樓體兩端，因為這樣可以節(jié)省面積，提高實用率。而塔式寫字樓的功能區(qū)則通常分布在樓體中心，這樣做則是出于各個方向采光的考慮。能源利用一般超大平面層的寫字樓，其核心筒的運轉(zhuǎn)常常會帶來更多的熱量，在考慮房間分割時要把握這樣的因素。大廈的朝向也會影響到電能的利用，所以在選擇物業(yè)時，基本就要對公司各個功能分區(qū)心中有數(shù)，比如說放置電腦多的地方盡量放在不靠窗戶或太陽無法直曬的地方，避免陽光直射對電腦屏幕的損害。實用率一般大廈的使用率在70%左右，但并不意味著這70%都能被企業(yè)很好地利用，比如

7、說有些樓體設(shè)計的弧度非常大，且弧弓又很短，這樣會浪費很多面積。品質(zhì)之三空間感任何一個辦公環(huán)境最重要的室內(nèi)的要求，硬性的主要體現(xiàn)優(yōu)越的空間感，層高、進深、視覺的開闊性?？臻g的靈活性。軟性的體現(xiàn)，室內(nèi)的設(shè)計元素要更具人性與熱情，體現(xiàn)人文與文化的結(jié)合，理性與自然的感受。優(yōu)越的空間感體現(xiàn)在：通透感。寫字樓里陽光直射時最不舒服的，為了避免陽光直射，都把窗簾拉下來，整體樓的視覺被破壞，這也是現(xiàn)在寫字樓選擇玻璃幕墻最大的弊病，窗墻結(jié)構(gòu)可以有效地解決這個問題，沒有陽光直射，且每個房間里都有明窗，不影響正常采光。進深。一個樓的進深，體現(xiàn)在空間感，視覺感，和內(nèi)外區(qū)的冷熱感都是不同的，國際上公認(rèn)的寫字樓進深10米左

8、右是最舒適的。樓層的高度，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層高都在3.2-4米之間，寫字樓的空調(diào)設(shè)備和消防設(shè)備占去了1/4到1/3的空間，凈高都不是很理想，市場上凈高在2.6米以下的寫字樓，比比皆是，國際上的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)在2.8-3米左右是最理想的，凈高不是越高越好，要考慮到能源的問題，因國際人士的個子普遍高于中國人，所以寫字樓要達到國際化，凈高時最嚴(yán)格的一個標(biāo)準(zhǔn)。靈活度，最為寫字樓樓層面積多少才是最合適？3000-5000平米是最合適的選擇，樓層面積過小，滿足不了大公司整體獨立辦公的需求，過大將過分依賴電梯與衛(wèi)生間的配比。面對日后公司發(fā)展同樓層擴充面積的局限，更好的滿足公司日后的發(fā)展和現(xiàn)今的需求，合理化的靈活分割和整層面積的有效設(shè)計是最重要的。環(huán)球財訊中心區(qū)位解讀：大空間靈活分割優(yōu)越的空間感靈活的平面布局、空間尺度以及功能安排都體現(xiàn)著國際化的人文設(shè)計理念。小進深寫字樓，視野開闊，采光充足，為長時間留守辦公室的現(xiàn)代人帶來更多的陽光和健康。整體呈四個核心筒均勻分布，每個核心筒相互連接，可整體使用，也可分隔成為相對獨立的四棟大樓，標(biāo)準(zhǔn)層的分隔則更加靈活，整個建筑內(nèi)部是相互聯(lián)通的，各組成部分可分可合，可適應(yīng)大客戶不斷增長的業(yè)務(wù)需要，為大客戶提供靈活多變的辦公空間組合