XX香格里拉項目物業(yè)管理標書

1、技術標第一章工程概況位于天津市靜?？h開發(fā)區(qū)的“新湖香格里拉工程，是由天津新湖凱華投資投資開發(fā)的頗具地中海式別墅建筑風格的現(xiàn)代大型社 區(qū)。四至范圍為東自匯海道、天津凱華安達投資；西達聚海道、天津凱華奎恩投資；南接天津賽恩科技開展公司；新開北路，北靠津文公路景觀帶?？傉嫉孛娣e145058.96平方米，總規(guī)劃建筑面積165533平方米，工程內(nèi)含別墅和高層公寓兩種住宅類型，共分兩期開發(fā)，一期預計20212021年底竣工。其中一期別墅：分別為庭10210.2618595.3610712949.74平方米， 6704.64113073平方米， 4000平方米，合計戶數(shù)為1332165533 143940%

2、。剪力墻結(jié)構(gòu)， 1120，居委會用房：50。景觀工程：水系面積1400，深度800 58023喬木、灌木、草坪、無特別名貴樹種7.5KW/臺。消防設施設備：水泵共四臺，二備二用18.5KW/11KW/81580，公廁260由環(huán)保部門接管處理有線電視系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂系統(tǒng)第二章物業(yè)管理效勞的總體設想由于“新湖香格里拉工程是一個綜合性的高檔工程，具有設通過秉承鑄就城市經(jīng)典的理念，融合地中海別墅風格建筑，以舒適宜人的視角，詮釋了名門世由于“新湖香格里拉工程是一個綜合性的高檔工程，具有設通過秉承鑄就城市經(jīng)典的理念，融合地中海別墅風格建筑，以舒適宜人的視角，詮釋了名門世為香格里拉工程打造成都市現(xiàn)代化標志

3、性經(jīng)典社區(qū)物業(yè)管理的新典范，并順利而有序推進管理目標及工作要點的有效落實，徹執(zhí)行，優(yōu)質(zhì)的效勞于“新湖香格里拉工程的業(yè)主。地運行并滿足全體業(yè)主要求的高檔物業(yè)效勞。同時我公司還將采用現(xiàn)代化的管理手段，派駐一流的員工隊伍，以創(chuàng)新的效勞意識，誠心、貼心地為“新湖香格里拉工程的業(yè)主充當好大管家。具體保證措施是：(一)、充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢里拉工程融為一體。(一)、高素質(zhì)的物業(yè)團隊是推行 “上下循環(huán)、交融運行的內(nèi)部運行機制。要求每位物業(yè)人角度出發(fā)，全力搞好物業(yè)效勞工作。(二)、暢通的網(wǎng)絡管理系統(tǒng)技術，在工程上建立一個暢通的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡中心來調(diào)控整個工程的運 見圖一 維修維修開 發(fā)保 潔人員商人 員(二)快速反

4、響機制圖一業(yè) 主業(yè) 主心員第三章效勞理念1、我們的效勞理念： (1)、根據(jù)該工程的特點推出有工程特色的效勞：包含公共秩序維護、保潔、工程、社會公益、社區(qū)文化、家政、教育培訓、智能網(wǎng)絡以及商務交通在內(nèi)的 100 項效勞：細致可靠的 24 小時公共秩序維護效勞。充分利用好紅外線報警系統(tǒng)，中央閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。綠色環(huán)保效勞。從樓內(nèi)石材的清洗到院內(nèi)環(huán)境的保潔及水體的日常管養(yǎng)，配合整體工程的特點，使之處處如回歸自然。園區(qū)維修人員每天對公共設施設備進行巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證 24 小時隨叫隨到作好保修工作。電梯 24 小時正常運行，平安，無事故。車輛效勞、商務效勞、教育效

5、勞、維修效勞、裝修效勞、家政效勞、搬運效勞、租賃效勞、保健效勞、幼兒效勞等無微不至的管家式效勞舒適、尊貴、優(yōu)雅的生活環(huán)境和工作環(huán)境。2 擬采取的管理模式居住“新湖、機構(gòu)設置香格里拉工程物業(yè)管理效勞中心以見圖二工程經(jīng)理工程經(jīng)理序監(jiān)保維控潔護室員員經(jīng)理助理綜經(jīng)理助理綜合部秩序維護部環(huán)境部工程部秩文員管理員水體管養(yǎng)維修電工設備維修工綜合維修工、運作機制物業(yè)效勞中心在內(nèi)部管理上采取將管理活動和管理手段構(gòu)成一見圖三工程經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者。各項指令經(jīng)理執(zhí)行機構(gòu)監(jiān)督機構(gòu)反響渠道圖三、鼓勵機制度上獲得最大的經(jīng)濟效益和社會效益見圖四鼓勵機制示意圖鼓勵機制鼓勵機制圖 四1工資福利機制重在考

6、核，管理人員縮小固定局部工資，加勞創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。2鼓勵機制堅持以表揚為主，以處分為輔，但獎懲清楚。用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍。在獎勵類型上，我們堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。3培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學的人 才。做到能者上、平者讓、庸者下，從而把培養(yǎng)、提升、培訓、進修等工作有機的結(jié)合在一起，成為一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)。4文化活動機制是溝通效勞中心內(nèi)部員工的橋梁，通過文化緊密的結(jié)合在一起。5思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分發(fā)揮與員工談心、組織有益的集體活動和家訪等。第四章人員的

7、配備、培訓與管理（一）人員配備1、人員配備的原那么1工程經(jīng)理45 5 2經(jīng)理助理40 歲以下，相關專業(yè)?？埔陨蠈W歷，具有物業(yè)管理資格證書， 3年以上專業(yè)工作經(jīng)驗，有較強的工作能力。3文員：30 歲以下，以上，相貌端莊，具有?會計證?，高中以上文化程度，熟練使用辦公軟件。4管理員：40歲以下，女以上，男以上，大專以上文程度，相貌端莊普通話標準流利，具有物業(yè)管理資格證書。52028 周歲，身高文化程度，身體健康，物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗及退伍軍人優(yōu)先；6清潔工：45周歲以下，初中以上文化程度，身體健康，相關工作經(jīng)驗者優(yōu)先。7維修工：40歲以下，限男性，有相關專業(yè)資格證，高中上文化，3年以上實踐經(jīng)驗。2

8、、人員配備的方案部門部門人 員工作內(nèi)容備注管理層工程經(jīng)理全面管理經(jīng)理助理協(xié)助經(jīng)理分管規(guī)定區(qū)域監(jiān)督管理綜合部管理員協(xié)助副經(jīng)理分管規(guī)定區(qū)域具體工作業(yè)主接待文員財務、日常工作及檔案收集整理工作大門門崗24保安部管區(qū)巡邏消控值班員負責日常治安管理、轄區(qū)巡邏、緊急事件處理等工作消防監(jiān)控及平安監(jiān)控值班環(huán)境部保潔員小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔維護水體養(yǎng)護員負責水體日常養(yǎng)護、湖面雜物打撈綠化養(yǎng)護負責修剪樹木、草坪、澆灌、滅蟲工程部電工電氣設備維修養(yǎng)護設備維修工各種水暖、工程設備的日常維護綜合維修工綜合維修工其它維修養(yǎng)護工作二人員的培訓結(jié)合本工程的具體情況，擬進行三種培訓： 新員工培訓、接管前員工培訓、正常管理期員工培訓

9、。培訓培訓培訓培訓培訓考核序號培訓內(nèi)容授課方培訓目標時間對象方式方式公司讓員工了解公司的組公司 全體新 本部口試織企業(yè)文化政策及13天制 度等本 部員工內(nèi)部筆試公司各部門職能和運培訓作方式公司公司 全體新 本部口試熟悉本職工作程序管2和 工程的1天本部 員工內(nèi)部筆試理運作程序管理制度培訓公司進行各種公司 全 體 新 本部33天實際作技巧適應工作之專業(yè)培訓本 部員工內(nèi)部操作 求培訓公司公司職業(yè)道德公司 全體新 本部口試42天高職務水平和管理培訓本 部員工內(nèi)部筆試平培訓公司定崗定員公司 全體新 本部崗位5進行上崗1天法為正式上崗提供經(jīng)本 部員工內(nèi)部考核見習培訓驗培訓2、接管前員工培訓序號培訓內(nèi)容培

10、訓授課方培訓培訓考核培訓目標時間對象方式方式條例法規(guī)政策1公司 全體新 公司本部3天考熟悉掌握條例、實配套文件本部員工內(nèi)部培訓施細那么等內(nèi)容崗位職責和工2程的管理制度工程整體布局、筆試公司 全體新 公司本部實際本部員工內(nèi)部培訓操作掌握崗位要求和考核標準水電設施、消防2設施、監(jiān)控系統(tǒng)等內(nèi)容的介紹設計安全體新公司本裝單位 員工內(nèi)部培考核 熟悉該工程運行管理、管理、工程接管公司公司本部要求掌握工程交41天維修技考核驗收程序本部內(nèi)部培訓接的全過程術人員各工種工作技公司 全體新 公司本部51天考核行為語言及技巧標準及溝通技本部員工內(nèi)部培訓巧3、正常管理期員工培訓方案序培訓內(nèi)容培訓授號時間方天聘請?zhí)炫嘤柵?/p>

11、訓方考對象式方考核根據(jù)工考核培訓目標管理技能知2-5物業(yè)程具體公司知識提高員工工作識再培訓管理情況安部內(nèi)部培訓專家排人員培訓專家排人員進行培訓考核溝通技巧和管理水平組織協(xié)調(diào)公公司眾形象培訓保安員隊列、3體能等培訓5眾形象培訓保安員隊列、3體能等培訓5單位全體保外部輪增強組織協(xié)調(diào)能力和公共關好的公眾形象掌握保安員現(xiàn)戰(zhàn)術拳術及安流培訓考核代軍事知識提高防衛(wèi)能力維修人員天公維修、公司考核提高作業(yè)能力員培訓員培訓保安員隊列、每年保證公司全體保公司內(nèi)斗及消防知識培訓15以上本部安部培訓本部效勞人部輪流5考核提高治安人員業(yè)務素質(zhì)66消防技能訓練及演習3單位全體義務消防員輪流培訓實際操作掌握消防技能知識和實

12、戰(zhàn)能力（二）員工的獎懲機制1、獎勵1獎勵情形如有以下情形，公司將予獎勵：對改革物業(yè)管理、提高效勞質(zhì)量有重大奉獻者。在效勞工作中創(chuàng)造出優(yōu)異成績，屢次受到客戶表揚者。嚴格控制開支、節(jié)約費用有顯著成效者。提出合理化建議，并經(jīng)實施有顯著成效者。為公司取得重大經(jīng)濟效益者。為公司取得重大社會榮譽者。2獎勵方式獎勵方式為：下發(fā)?獎勵通知書?、通報表揚、升職、授予榮譽稱號、頒發(fā)獎狀和獎金等。2、處分處分：1口頭警告工作態(tài)度不認真的(如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等)。值班時制服衣著不整的。個人衣著打扮、外觀形象、儀容儀表不符合要求的。遲到、早退在十分鐘以內(nèi)的。在本物業(yè)范圍內(nèi)粗言穢語的。畫等。

13、占用本物業(yè)作私人用途的。工作散漫或粗心大意的。違反平安守那么或工程規(guī)定的。下班后，無特殊原因仍在本物業(yè)范圍內(nèi)逗留的。忘記佩戴員工證的。未經(jīng)同意，穿著制服外出的。通知、公告等的。2書面警告擅離工作崗位或遲到、早退超過十分鐘的。值班時打瞌睡的。曠工一天的。的。對用戶、同事粗暴或不禮貌的。蓄意損耗、損壞物業(yè)公司財物的。在物業(yè)公司內(nèi)銷售、買賣私人物品的。制造謠言或惡意中傷其他同事或物業(yè)公司業(yè)務的。在公司內(nèi)聚賭或睡覺的。未經(jīng)許可，將物業(yè)公司的物品移送別處的。在物業(yè)公司內(nèi)私自派發(fā)各類文字或印刷品的。拾遺不報的。消極怠工，態(tài)度不端正，在崗上、禁煙區(qū)、禁區(qū)或公共區(qū)域吸煙的。有嚴重失職行為的。未經(jīng)同意私自接聽私

14、人時間超過五分鐘的。未經(jīng)同意私自換班或調(diào)崗的。使用恐嚇手段，威脅、危害同事人身平安的。工作時間飲用酒類或服用麻醉藥物的。偷竊的。虛報個人概況資料的。對外泄露物業(yè)公司商業(yè)管理機密的。收受賄賂或向別人行賄的。連續(xù)曠工 2 天的。攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。構(gòu)成刑事犯罪或觸犯國家法律、法規(guī)的。因瀆職給物業(yè)公司帶來重大損失的。無事生非，挑起事端或動手打人的(造成傷害自行承當有關費用)。擅離職守或值班睡覺給物業(yè)公司造成嚴重后果的。違反平安條例或守那么，導致重大損失的。未經(jīng)許可，以物業(yè)公司名義對外承諾、簽合同、訂協(xié)議、發(fā)函件等造成影響的。第五章早期介入與物業(yè)管理效勞內(nèi)容一前期物業(yè)介入的內(nèi)容1

15、、成立效勞中心。2、制訂前期物業(yè)管理規(guī)劃。3、安防系統(tǒng)的布局建議方案。4、垃圾處理的方案。5、擬訂水系養(yǎng)管方案。6、擬訂接管驗收方案。7、擬訂裝修控制方案。8、擬訂業(yè)主入住流程。二物業(yè)前期介入配合銷售的分析1、制定物業(yè)管理效勞工程、內(nèi)容及收費建議。2、與銷售人員溝通物業(yè)管理知識和內(nèi)容。3、協(xié)助需方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、效勞員等人員。4、對銷售部的裝修、布置及周邊環(huán)境提供參謀建議。5、對保安員、清潔工、效勞員等進行培訓。6、定期監(jiān)督檢查保安員、清潔工等情況，提高物業(yè)管理素質(zhì)， 在銷售部得到表達。7、展會期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場協(xié)助工作。8、編制?管理規(guī)約?、?用戶手冊?、?

16、裝修管理手冊?、銷售中心物業(yè)管理制度、樣板間的管理制度等管理文件。三效勞中心工作方案工程工作內(nèi)容時 間 1、作現(xiàn)場勘察、了解規(guī)劃意圖 接管責任部門工程部了解設計2、與委托單位溝通、交流1意圖3、從物業(yè)管理角度、投標書構(gòu)思提出合理化建議根據(jù)以往的管理經(jīng)驗及現(xiàn)工程接管前接管前工程部工程部制定管理2方案的實際情況修正日常物業(yè)管理接管方案綜合部1、人員的選聘組建機構(gòu)2、人員的培訓3、人員的上崗制定規(guī)章制 1、制作公眾制度匯編度和工作2、修訂崗位職責和考核制接管前接管前接管前接管前接管前綜合部綜合部綜合部綜合部綜合部程序3根據(jù)公司標準制定工作程序接管前綜合部辦公后勤5工作1、安排辦公用房2、安排后勤用房

17、3、購置、配備物資裝備接管前接管前接管前綜合部綜合部綜合部物業(yè)驗收1、依據(jù)標準，逐項驗收6接管2、催促責任部門整改接管前接管前工程部工程部3、辦理移交手續(xù)，作好各種工程設備、資料備案資料準備準備各種入駐手冊及表格1、設置辦理進駐手續(xù)的流程和崗位辦理進駐2、為業(yè)主辦理手續(xù)3、為業(yè)主辦提供便利效勞1、收集業(yè)主資料建立檔案2、建立分戶檔案3、科學分類，錄入微機1、裝修申報審批，宣傳裝修規(guī)定工程部裝修管理房屋及公共設施的維修2、裝修施工過程監(jiān)管3、裝修的平安管理1維修和養(yǎng)護方案工程部保養(yǎng)平安交通管12理保潔管理水體管理綠化管理社區(qū)文化其他2、設備、設施的維修管理3、智能系統(tǒng)設施的維修養(yǎng)護1、平安秩序的

18、維護2、交通車輛管理3、消防平安管理清潔衛(wèi)生管理水體養(yǎng)護、管理 社區(qū)文化的建設與開展工作 作好其他的日常管理工作接管后工程部接管后工 程 部 接管后秩序維護接管后秩序維護接管后秩序維護接管后環(huán)境部接管后環(huán)境部接管后綜合部接管后綜合部接管后綜合部四二次裝修施工全過程監(jiān)控為了保證樓房長期正常使用，公司將依?物業(yè)管理條例?、和?天津市物業(yè)管理條例?、建設部第46號令?建筑裝飾裝修管理規(guī)定?等有關法規(guī)以及?前期物業(yè)管理協(xié)議?、?用戶手冊?、?業(yè)主規(guī)約?、?物權法?執(zhí)行實施監(jiān)控。間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影 響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。內(nèi)外設備設施不受破壞

19、，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運。第六章日常物業(yè)管理效勞內(nèi)容物業(yè)效勞將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理于效勞之中，建立社區(qū)效勞體系。為業(yè)主提供全方位管理效勞，效勞工程呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢。1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理管理責任人與效勞中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護方案，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術標準、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的效勞措施。2、共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大局部組成， 進行統(tǒng)一管理，對

20、于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。3、市政公用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理根據(jù)共用設施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。4、共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養(yǎng)護與管理。綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，根據(jù)不同樹種的生長特點，適時進行修剪、澆灌、滅蟲等，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化景觀。湖水設專人負責管養(yǎng)，針對湖水的凈化需求和湖水蒸發(fā)

21、、滲漏等采取必要的措施進行維護，定期進行水質(zhì)監(jiān)測，保持湖水的凈化和水位的平衡。5、公共環(huán)境衛(wèi)生管理6、交通與車輛停放秩序的管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛汽車、電動車、自行車等進出、行駛、停泊秩序?qū)嵤┕芾?，確保交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。7、公共秩序維護與管理公共秩序維護采用先進的智能系統(tǒng)和人力維護相結(jié)合的方 法。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合8、檔案資料管理設專人對檔案資料實行統(tǒng)一管理，制訂適行的檔案資料管理制度，做好檔案資料的收集、整理、歸檔、存放、銷毀等工作。9、全方位全天候的物業(yè)效勞，個性化的特約效勞管理。即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民效勞。營

22、造溫馨、諧的社區(qū)環(huán)真正從業(yè)主的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事， 10、消防平安管理第七章 管理效勞質(zhì)量指標與措施一總體目標管理，并鄭重承諾：自接管之日起，當年到達 “天津市物業(yè)管理達標準；天津市優(yōu)秀準。自接管之日起，三年內(nèi)到達“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) 標準。最終到達“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準。二分項管理目標房屋及配套設施完好率:98%房屋零修、急修及時率:98%維修工程質(zhì)量合格率:100%環(huán)境衛(wèi)生保潔率:業(yè)主滿意率:95%98%(三)總體管理標準內(nèi)容管理標準維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示任制明確，執(zhí)行良好設場處理措施、處理記錄施（3）實行24小時報修值班制度急修報修半小

23、時內(nèi)到達現(xiàn)場，90%以上設（4）備操作規(guī)程及保養(yǎng)標準維（5）道路、停車場平整通暢，交通標志齊全標準修（6）樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率98%以上，按規(guī)養(yǎng)時間定時開關。護（7）設備用房整潔主要設施設備標識清楚齊全危及人身安隱患處有明顯標志和防范措施（8）1保持通暢，無堵塞外溢9 在接到相關部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶（1）2412入驗證；對外來機動車登記換證公 （2）2412 共 巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門秩（3）小區(qū)內(nèi)公共娛樂設施等部位，設置平安警示標志序（4）對出入小區(qū)的機動車輛進行引導行駛有序并停放在指位置。非機動車輛停放整

24、齊維（5）設有中央監(jiān)控室的，實施24小時平安監(jiān)控，并記錄及時看管公共財產(chǎn)包括樓內(nèi)的門窗消防器材及小區(qū)的護井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案8防器材可隨時起用2222潔根據(jù)小區(qū)實際情況合理部設垃圾桶、果皮箱、垃圾袋保（5）按樓洞口、樓層收集垃圾，每天2次潔（6）垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象22服（9）對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃務（10）進行保潔巡查樓道內(nèi)無亂懸掛亂貼亂畫亂堆放等象時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孽生部門進行處理10化 行 修 剪護養(yǎng)（3）草坪及時去除雜草有效控制雜草孽生無垃圾無煙紙屑護（4）綠籬

25、枝葉較茂密，超過平齊線 10 公分時應進行修剪，綠綠籬根部無死枝枯葉及雜物當天去除修剪廢棄物無枯管植株，無明顯禿裸理（5）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)適時組織澆灌施肥和松土花樹木長勢良好適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象園林建筑和輔助設施完好，整潔無損綠化地設有提示人們保護綠化的宣傳牌（1）建立物業(yè)管理制度和效勞質(zhì)量管理體系管理方案并組織實施綜（2）按標準簽定物業(yè)管理效勞合同并按照合同約定公布物業(yè)管理效勞工程、內(nèi)容及物業(yè)管理效勞標準效勞人員統(tǒng)一著裝、佩帶標志、語言標準、文明效勞管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書特種作業(yè)員工合持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗管理、日常辦公等進行管理。建立完

26、善的檔案管理制包括物業(yè)竣工驗收資料設備服管理擋案業(yè)主資料日常管理檔案等各種根底資料臺帳報表、圖冊健全，保存完好設置“效勞中心，公示效勞聯(lián)系小時有管理人務員接待住戶，處理物業(yè)管理效勞合同范圍內(nèi)的公共性務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%采取入戶走訪、業(yè)主座談會、溝通、問卷調(diào)查等形式管開展回訪工作回訪率85%以上每年進行一次抽樣測評滿意率到達 85%，并對薄弱環(huán)節(jié)進行改良費收支情況理（11）建立共用部位設施設備維修基金臺帳帳目清楚準確按規(guī)定使用公用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況12召集首次業(yè)主會會議，協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其工作第八章檔案資料的建立與管理一資料的

27、收集二資料的整理和分類成冊，做到條理清晰、分類合理、易于查找。三資料的歸檔管理12、對和物業(yè)管理效勞中心利益影響較大的檔案應加密保存。這控制借閱。3、檔案管理員應編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程序的分類順序進行組卷、逐一編號，登記造冊、編制目錄、分柜保存。 4、為保證檔案的平安和完善，檔案室應隨時保持枯燥、通風、清潔，并加裝安防設施。同時配備適宜的文件柜、文件盒以及消防器門保管。四檔案的使用物業(yè)管理效勞中心內(nèi)部員工可在文件檔案授權范圍內(nèi)進行查閱。對借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級由相關負責人批準方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。五檔案的銷毀批準可銷毀，

28、同時建立已銷毀文檔清單備查。六檔案資料的分類管理1、工程技術資料1工程規(guī)劃圖紙、工程批文、用地批文2建筑許可證、投資許可證、開工許可證3拆遷安置資料4紅線圖、竣工總平面圖5地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告6工程合同、工程預決算7工程設計變更通知8竣工圖：單體建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖，消防、燃氣等工程及地下管網(wǎng)竣工圖房屋、消防、燃氣竣工驗收證明書水、電、消防等設備的檢驗合格證書及設備技術資料漿、混凝土塊試壓報告綠化工程竣工圖2、業(yè)主居住檔案1業(yè)主詳細資料登記表2業(yè)主的維修檔案3業(yè)主裝修巡視記錄3、維修資料1維修申請記錄、回訪記錄2維修派工單3設備、設施巡檢記錄4、公共秩序維護資料1日巡檢

29、記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線2日常抽檢記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄象帶3搬入/出記錄、突發(fā)事件處理記錄4車輛進出記錄、車輛詳細資料5、設備設施管理資料包括消防1設備設施使用方案2設備使用申請、使用情況記錄3設備、設施維修保養(yǎng)方案4設備、設施維修保養(yǎng)記錄5機電設備運行、巡查記錄6設備分承包檔案7設備、設施臺帳及更新記錄6、綠化清潔資料1清潔班檢記錄、清潔周檢記錄2綠化工作記錄、綠化周檢記錄3消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄4水體巡檢記錄5水體養(yǎng)護記錄6水體注水記錄7、社區(qū)文化資料1文化活動方案及實施情況記錄2文化活動圖片及錄像記錄3傳媒報導資料4文化活動場所、設施臺帳及使用記錄8、員工

30、管理資料1員工個人資料、聘用記錄2員工考核及獎罰記錄3員工培訓方案、培訓檔案、考核記錄4員工晉升、薪金變動及內(nèi)務管理記錄9、反響資料1效勞質(zhì)量回訪記錄2業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄3業(yè)主投訴及處理記錄10、行政文件資料1工程值班及檢查記錄2有關財務記錄由財務人員專職保管3公司下發(fā)文件4內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報等文第九章物資裝備方案物資裝備方案名稱數(shù)量(套)單價(元)合計(元)備注電腦及打印機150005000沖擊鉆110001000更衣柜63001800對講機58004000三輪車1360360辦公桌椅75003500椅子40502000電扇4100400機112001200各種消防工具2500

31、各種維修備件2000小計23760第十章緊急事件處理預案一燃氣泄露事故處理方案主要責任部門：秩序維護部落實負責人：秩序維護隊長平日工作時間秩序維護班長 夜間及節(jié)假日等非辦公時間如遇燃氣泄露事故，應采取如下措施。1、秩序維護員應注意提示業(yè)戶時刻注意用氣、用火平安，發(fā)現(xiàn)燃氣發(fā)生泄露，應及時關閉燃氣閥門。必要時如不能確認燃氣露位置，應及時通知物業(yè)工程部或燃氣搶修部門。2、燃氣泄露嚴重時，現(xiàn)場人員應在關閉燃氣閥門后，首先退至戶外防止大量吸入一氧化碳氣體現(xiàn)場不要動用明火不要使用傳呼機及開關電源，防止引爆燃氣。人員退出后應清點人數(shù)，向秩序維護員通報現(xiàn)場是否還有滯留人員。3、秩序維護員切勿單獨處理燃氣泄露事

32、故。4、發(fā)生燃氣泄露事故時，秩序維護部應派出秩序維護員迅速查態(tài)，條件許可的情況下，應攜帶防災面具呼吸面具秩序維護員發(fā)現(xiàn)泄露地點后，應判定燃氣泄露程度。如泄露不多應馬上用手拍門通知該單元業(yè)戶檢查關閉氣閥如泄露嚴重應拍門通知該區(qū)域業(yè)戶撤離切勿按門鈴。在現(xiàn)場附近，切勿使用、對講機，開關電源。秩序維護員應撤到平安距離外使用對講機或向負責報告。如果情況許可，秩序維護員可以進入泄露燃氣的單元時，應1佩帶防災面具或用濕布捂好口鼻后進入單元內(nèi)；2關掉燃氣供氣總閥門；3翻開所有門窗，讓氣體排除；4檢查室內(nèi)人員是否平安，如有人暈倒應立即背到空氣新的地方搶救；5切勿開關室內(nèi)任何電器開關，插拔插銷或打；6切勿使用任何

33、火焰；7檢查完畢后，保安人員應撤離到平安距離。8119。9、應立即通知危險區(qū)域的業(yè)主不要動用明火和開關電器。10、秩序維護部應協(xié)助、引導燃氣泄露影響區(qū)域的業(yè)主撤離提示業(yè)戶離開前要鎖好門。維護現(xiàn)場秩序，切勿造成慌亂。11、安排兩名管理人員到首層引導業(yè)主疏散到平安區(qū)域，禁任何無關人員進入泄露區(qū)域。12、派人到路口引導搶救車輛、消防車輛，保持工程周圍交通暢通。13、如泄露地點在地下管道、地下井，物業(yè)人員不要擅自進入應通知煤氣公司消防局進行搶修秩序維護員應在附近設立平安警戒線，不準任何無關人員靠近。14、造成人員傷亡的，秩序維護部應及時通知急救中心，協(xié)助搶救傷者。應將中毒者平臥，松開衣扣，腰帶，進行人

34、工呼吸，中嚴重者應立即送醫(yī)院搶救。15、秩序維護部任何人不得在公共場合枉加揣測，對泄露事進行議論。二人員死亡事故的處理人員死亡事故的處理主要責任部門：秩序維護部落實負責人：秩序維護隊長 平日工作時間秩序維護班長 夜間及節(jié)假日等非辦公時間1、現(xiàn)場保護護，并同時向公安機關或負責人報告。2、露天現(xiàn)場的保護方法保護范圍的大小原那么上應包括犯罪分子實施侵害行為的地點和遺 1作警示標記，防止他人人內(nèi)。2對通過現(xiàn)場的道路，必要時可臨時中斷交通，指揮行人或車輛繞道而行。3障遮擋。4對院落內(nèi)空地上的現(xiàn)場，可將大門關閉，如內(nèi)有其他住戶， 可以劃出通道方便住戶出入。5物證。三預防雷電雷暴可能帶來的火災或人身傷害事故

35、。 主要責任部門：物業(yè)工程部、秩序維護部落實負責人： 工程部負責人、秩序維護隊長 平日工作時間 工程部值班員/秩序維護班長夜間及節(jié)假日等非辦公時間 重點范圍： 樓宇避雷設施。1、防雷裝置的檢查1工程秩序維護部應注意提示工程部在每年雷雨季節(jié)以前作定期檢查如有特殊情況還要進行臨時性的檢查特別是避雷針避雷器要進行定期校驗。2當防雷裝置各局部導體出現(xiàn)因腐蝕或其他原因引起的折斷、銹蝕達 30以上時，必須進行更換。3 檢查是否由于維修建筑物或建筑物本身形狀有變動，使防雷裝置的保護范圍出現(xiàn)缺口。4有無裂紋、碰傷等情況，井應定期進行預防性試驗。5 檢查明裝引下線有無在驗收后又裝設了交*或平行電氣線現(xiàn)象；并檢查

36、接地裝置周圍的土壤有無沉陷現(xiàn)象等。67 檢查有無因挖土、敷設其他管道或種植樹木、植被而挖斷接地裝置等。82、預防雷暴災害的措施1 工程秩序維護部應確保工程所有員工均接受過防雷常識的培訓，并留有培訓記錄。2 要求工程各部門注意雷電天氣切實保護戶外工作員工的平安，必要時應要求戶外崗位的員工暫時撤入室內(nèi)或在平安地點躲避。3 雷電天氣應禁止員工登高作業(yè)，帶電作業(yè)或在空曠地點工作。如進行外壁作業(yè)、在樓頂工作、攀爬燈桿等4 要求員工遇雷電天氣，不得在樹木、煙囪、廣告牌、旗桿3雷暴天氣暫避場所的選擇發(fā)生雷暴時，除非不得已，不可走出大門或留在戶外。應當尋找能提供防雷保護的建筑物、車輛或者其他構(gòu)筑物、場所暫避。

37、1以下場所可供人們躲避雷電。采取防雷保護措施的住宅或其他建筑物；地下掩蔽場所，諸如地鐵、隧道和洞穴；大型金屬或金屬框架建筑物；具有金屬車頂和車身封閉的汽車、大型客車以及其他車輛；2如果處于暴露區(qū)域，孤立無援，一籌莫展，而且你感到自己的頭發(fā)根根豎起，預示即將遭到雷擊，那么應立即跪下，身子向彎曲，并將手放在膝蓋上。切勿躺在地上，也不得把手放在地上（三）居民住宅火災撲救對策 1煤氣和液化石油器具起火時，應先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具，使火窒息；然后關閉氣門斷絕氣源；再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后翻開門窗通風。如切斷氣源不能實現(xiàn)，那么應立即將液化石油氣罐移至平安場所，并劃出不得用明火的

38、警戒范圍。2、廚房油鍋起火其他器皿中或倒在地上。3、電器用具火災的火滅掉。確定電路無電時，才可用水撲救。4、兒童玩火引起火災后用水滅火。5、撲救居民住宅火宅時應注意：1發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時，切忌翻開門窗，以免氣體對流，使火勢擴大蔓延。滅火后，需翻開門窗，將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復燃。2嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味，切忌用明火檢查，夜斷絕氣源，并應立即翻開門窗排除可燃氣體。3發(fā)現(xiàn)起火后，除自救外，夜間要喊醒鄰居，絕不可只顧搶救自己的財物，而不滅火，使火災擴大蔓延，造成人員傷亡。五會所火災撲救對策1、人員集中場所起火后，首先應切斷電源，關閉通風設施；翻開所有出入口，盡快疏散人員；啟動滅火設備及

39、時滅火。2、電器設備、電路起火，要切斷電源，用干粉滅火器或水撲救。3將他們安排到平安地帶。4來搶救，千萬不可亂動。5、在滅火的同時，要把起火點的未燃物資搬走或隔離，防止擴大燃燒。6、撲救人員集中場所火災時應注意：(1)當有化學、塑料類物質(zhì)燃燒時，要注意防毒氣和煙霧中毒。(2)利用播送形式宣傳、引導和穩(wěn)定人們的情緒，做到循地按疏散方案撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。(3)滅火時要沿墻根行動，防止燃燒點上部墜落，落下東西傷人。六車輛損傷應急處理預案1、發(fā)現(xiàn)有人劃傷車輛，和劃車人最先接觸的人員攔截劃車人， 通知秩序維護隊長并撥打 110 報警。2、發(fā)現(xiàn)車輛在停放、行使過程中碰傷其他車輛

40、，和肇事車輛最先接觸的人員最先攔截并通知秩序維護隊長，安排并聯(lián)系當事車主到現(xiàn)場，由雙方協(xié)商處理；雙方不能協(xié)商一致時，協(xié)助當事車主報警。3、當車輛損傷涉及管理責任時，和業(yè)主最先接觸的隊員通知隊錄，核實有關情況。4、涉及管理責任的車輛損傷，秩序維護隊長將相關證據(jù)及分析結(jié)論告知工程經(jīng)理。工程經(jīng)理決定處理意見，與車主進行溝通，并安排填寫?突發(fā)時間處理記錄表?上報。第十一章社區(qū)文化的開展一業(yè)主認養(yǎng)小樹活動二業(yè)主棋牌娛樂比賽三利用本工程水體的特點，適時搞一些水上工程。1、遙控船比賽2、在一些節(jié)日，由業(yè)主自己制作小船燈，投放到水體，營造節(jié)日氣氛3、垂釣比賽四針對中老年的一些健身活動五針對年輕人的籃球、羽毛球

41、活第十二章便民效勞措施本市地圖等效勞性強的信息。效勞工程熱線效勞12效勞內(nèi)容效勞工程熱線效勞12效勞內(nèi)容叫醒效勞發(fā)布重要新聞信息3各種便民查詢4天氣預報5代客叫車6代發(fā)信件普通信件7代訂報紙刊物生活效勞8蚊蟲消殺效勞9滅鼠效勞10運動場所預訂會所11代請家教12借用雨具只收押金13健康、養(yǎng)身知識講座健康效勞14設立家庭健康檔案15健康食譜制作旅游效勞16旅游路線咨詢綠化效勞17園藝培訓1824 小時平安保衛(wèi)保安效勞1920保安效勞19202124車輛停放秩序維護住宅室內(nèi)緊急報警綠化效勞維修效勞9101112131415161718192021222324252627282930園林綠化植物租賃

42、 代請保姆 復印打字代收、代發(fā)空調(diào)安裝抽油煙機安裝線移位燈具安裝更換閥門更換玻璃維修浴缸、更換配件更換燈泡、燈管更換保險絲疏通下水道效勞工程序號效勞內(nèi)容1地板打蠟2家具保養(yǎng)清潔效勞3地毯清洗4抽油煙機清洗5空調(diào)清潔車輛效勞6洗車保安效勞7暫住證代辦8園林設計裝修效勞裝修效勞313233343536373839安裝窗簾架、盒安裝晾衣架墻面粉刷入住前開荒清潔搬家代辦房屋出租第十三章管理制度（一）內(nèi)部管理制1、各崗崗位職責1工程經(jīng)理崗位職責略2工程經(jīng)理助理崗位職責略3文員崗位職責略4管理員崗位職責略5公共秩序維護隊長崗位職責 略6公共秩序維護隊員崗位職責略7電氣維修崗位職責略8水暖維修崗位職責略9設

43、備運行崗位職責略10保潔班長崗位職責略11保潔員崗位職責略12水體養(yǎng)護崗位職責略13員工培訓制度略14員工考核、獎懲制度略2、員工檔案的管理略3、檔案資料管理制度管理1工程檔案的管理圖紙資料、設備檔案2小區(qū)根本檔案資料竣工驗收資料、各項審批文件3檔案借閱制度略4業(yè)主資料的管理保密性略4、財務制度1收費標準的制定、申報、審批略2押金的處理略3財務收支預算、決算、分析略4日常財務帳務處理略5定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務收支狀況5、采購及庫存管理1采購內(nèi)容的制定和審批略2庫存的有效控制及及時補充略3庫房平安管理制度略6、公文管理制度1外來文件管理略2內(nèi)部文件往來略3收發(fā)登記略4通告管理制度略7

44、、工程管理制度1分包方的評選標準管理資質(zhì)、工程款預算、信譽等2簽訂合同略3工程進度及質(zhì)量檢查及其記錄略4工程驗收制度略5整改制度略8、辦公設備的管理略二公眾管理制度1、業(yè)委會章程略2、管理維修制度略3、清潔衛(wèi)生制度略4、二次裝修管理規(guī)定略5、停車場管理規(guī)定略6、治安管理規(guī)定略7、園林、綠化管理規(guī)定略8、 消防管理制度略三管理流程1、效勞中心整體運行流程略2、物業(yè)接管驗收流程略3、培訓工作流程略4、業(yè)主投訴處理流程略5、大型設備機具購置控制流程略6、檔案建立與管理流程物業(yè)技術、業(yè)主資料略7、檔案建立與管理流程管理檔案略8、物料控制流程略9、設備設施維修養(yǎng)護工作流程大型機電設備略10、 設備設施維

45、修養(yǎng)護工作流程根底設施11、 治安事件處理工作流程略12、 環(huán)境管理工作流程略13、 消防應急處理流程略四品質(zhì)檢查措施各崗位員工考核表1、文員崗位月考核表略2、管理員崗位月考核表略3、公共秩序維護隊長崗位月考核表略4、公共秩序維護員崗位月考核表略5、車場管理崗位職責略6、工程部主管崗位月考核表略7、維修工崗位月考核表略8、環(huán)境部主管崗位月考核表略9、保潔員崗位月考核表略10、水體管養(yǎng)崗位月考核表略11、工程處月考核匯總表略12、工程處考核成績年匯總表略商務標一、物業(yè)管理費測算一管理人員及效勞人員工資、保險和按規(guī)定提取的福利費、教育經(jīng)費及工會經(jīng)費等費用：序號工程測算依據(jù)月支出元元/月/平米備注1

46、工程經(jīng)理1250025002經(jīng)理助理1150015003文員1120011004物業(yè)管理員210001800每天7小5保潔員128506700時工作計6保安加班費綜合維修工含5800按國家規(guī)夜間值班4000定8綠化工2人外包加班費估算4000工資總額33150福利費工資總額14%4641教育經(jīng)費工資總額%497工會經(jīng)費工資總額2%66311000+1800+3500+每 人7服裝費13260+131007服裝費13260+1310024工資總額33.3%333兩年兩套保險費11205測 算 工 資 福 利 費 用50489每平方米建筑本錢30%X=20%25 年12

47、月/年3000 元估算30%X=/月25 年12 月/年三綠化費用：按每平方米每年管養(yǎng)費 10 元計算，含人工費。42700M210元/M212=35583元X=35583 元129295 M2 元/月. M2四清潔衛(wèi)生費：1、清潔工具及材料費 943 元/月三輪車三年折舊 360 元/輛12 月3 年=10 元/月榨水車一年折舊 100 元4 人/臺12 月=33 元/月拖布、抹布、笤帚、手套、鐵锨 20 元/人月6 人=120 元/月垃圾袋個2 次/日30 天30 個門=630 元/月清潔劑玻璃水、不銹鋼光亮劑、洗衣粉等 150 元/月2、消殺劑5 月10 月： 300 元/半年6 個月=

48、50 元/月3、垃圾處理費：3元/戶.月498戶=1494/月4、清潔用水費： 月總計：3709元/月129295元/月五公共秩序維護費：1、器材裝備費： 200元/月對講機三年折舊 800 /臺6 臺36 個月=133 元/月強光手電、膠皮棍等三年折舊180=3021-2 個監(jiān)控探頭估算2800 元/=233月3、保安辦公用房日常水費：30/月/噸=186元/月電費：300度/月/度=238/月總計：1020元/月129295平方米元/月六辦公費：1、交通費：300/月2、通訊費：300/月3、低值易耗用品費：200/月4、書報費：180/年12個=15/月5、廣告宣傳社區(qū)文化活動費：200元/月6、辦公用房水電暖氣費：水費：5噸/月/=31/電費：500/月/=397/