馬鞍山地區(qū)康泰佳苑商業(yè)街公寓產(chǎn)

1、精品資料網(wǎng)（） 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料康泰佳苑商業(yè)街公寓產(chǎn)品定位策劃報告2005年10月25日目錄項目背景分析-4馬鞍山高層住宅重點樓盤個案分析-5馬鞍山高層住宅整體市場供需分析-201、總體供應(yīng)分析-202、市場吸納情況分析-233、單價分析-254、戶型及總價分析-26目標客群分析：-29商業(yè)街公寓定位深化-341、供需研判-342、定位深化-353、產(chǎn)品主題定位-374、產(chǎn)品配套建議-38附件：公寓調(diào)查問卷分析-40前言康泰佳苑商業(yè)街公寓是整個項目的最后部分住宅產(chǎn)品，它既是開發(fā)商利潤的沉淀區(qū)，也是整個項目住宅部分的最后杰作?？堤┘言?/p>

2、在為客戶提供了多層產(chǎn)品和小高層產(chǎn)品后，又相繼推出排屋，產(chǎn)品檔次不斷提升，而如何定位商業(yè)街上公寓，將項目品牌再次拉升，為馬鞍山市民提供多元化且實用對口的產(chǎn)品，是此次產(chǎn)品策劃的關(guān)鍵。為了能夠?qū)ι虡I(yè)街公寓的產(chǎn)品設(shè)計提供更加詳實、完整的建議，國中機構(gòu)研展部在前期產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，再次對馬鞍山的在售小高層、高層、公寓樓盤進行了一次更為深入細致的市場調(diào)研，主要針對商業(yè)街公寓的產(chǎn)品形態(tài)、戶型配比進行了有針對性的調(diào)研分析，希望能夠通過詳實、完整的數(shù)據(jù)對比和分析，為開發(fā)商、設(shè)計院提供足夠的參考依據(jù)，以期商業(yè)街公寓能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出，取得經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏。項目背景分析康泰佳苑以“富貴康泰、盛世

3、祥和”為項目的切入點，將本項目定位于馬鞍山市高檔樓盤，旨在新城市中心，打造東方貴族新生活。從2004年11月份開始動工以來，A組團8棟多層、3棟小高層，D組團2棟，以及中心區(qū)幼兒園等大都已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。配合施工進度，于今年五月份開始公開開盤銷售，目前共推出448套住宅，52套別墅，完成326套住宅和24套別墅，普通住宅銷售率已經(jīng)73，其中小高層推出了80套，還剩余25套，銷售率69，去化速度尚可，但無明顯優(yōu)勢。61新政的出臺，全國房產(chǎn)市場驟然降溫，受大勢影響，馬鞍山的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了裹足不前的局面，觀望氛圍逐漸加重。但馬鞍山市場的強勁購買力仍舊存在，只是少了往昔的沖動和激情，更多了一份理智?？?/p>

4、泰佳苑逆市推盤，順利熬過了炎夏淡季，目前的來客量和來電量正呈上升趨勢。但是，市場已經(jīng)步出上升期，進入了盤整期，隨著東方名珠和國際華城等超大盤的推出，大盤時代和品質(zhì)時代同時到來。對我們而言，市場競爭將越趨激烈，營銷的多元化，定位的準確性將變得更加重要。隨著康泰佳苑銷售的深入，康泰品牌也已經(jīng)家喻戶曉，品牌價值得到較大幅度的提升，馬鋼的品牌優(yōu)勢已經(jīng)使用泰半，在后期項目的推廣銷售中，應(yīng)繼續(xù)升華本案的整體形象，品牌形象工程也業(yè)已進入實戰(zhàn)階段，后期產(chǎn)品也需做好因市場變化而調(diào)整的準備。通過前期的銷售分析，馬鞍山市民對于高層住宅的接受程度還處于引導階段，在售的小高層戶型單一、都為舒適型的三房，低選擇率和總價抗

5、性一覽無余。而目前市場上公寓類產(chǎn)品甚少，市場需求非常不明確。因此必須通過整體高層住宅市場的分析和公寓住宅問卷調(diào)研，理清市場思路，明確目標客戶需求。國中觀點：目前馬鞍山的高層住宅市場正處于逐步接受狀態(tài)，得房率低、公攤大、物業(yè)費高、電梯維護費、停電等公共抗性，還有待于馬鞍山整體市場的引導。因此，如何尋找合理的總價范圍和高附加值的產(chǎn)品類型切合目標客群的需求，將是本案突破的關(guān)鍵點。 （本次市場分析選取馬鞍山絕大數(shù)有高層的住宅項目和公寓項目，并進行公寓住宅問卷意向調(diào)研總計達256份，其中有效問卷202份。）馬鞍山高層住宅重點樓盤個案分析此次調(diào)研共計18個樓盤，涉及整個馬鞍山市場，從中選取了10個樓盤作為

6、重點個案分析。西湖花園樓盤名稱：西湖花園位 置：江東大道東側(cè).馬濮路北側(cè)地塊環(huán)境：在江東大道的東面,周邊目前配套不齊全,交通不是很便利,只有28路車.14路車要步行200米左右,離剛建好的新二中不是很遠.物業(yè)類型：集居住、商業(yè)為一體，有小高層住宅。主要經(jīng)濟指標：總用地：13萬平方米總建筑面積：360000平方米住宅面積：320000平方米總戶數(shù)：2500汽車位：800、1比3的比率物業(yè)費：0.7元/平方米/月(小高層)分期開發(fā)：項目分為兩期開發(fā)，一期的小高層有8棟、均為11層的，沿江東大道有4棟、小區(qū)內(nèi)部有4棟。二期有21棟。戶型配比及去化分析在 售 住 宅戶型三室二廳（沿江東大道4棟）頂層復(fù)

7、式三室二廳（小區(qū)內(nèi)部4棟）面積116.5、126、139.8、109218155套數(shù)1091981比率61%9%30%去化率69%53%94%價格均價2680元/平方米（沿江東大道的4棟）、2820元/平方米（小區(qū)內(nèi)部的4棟）從在售的小高層住宅情況看，從去年的3月份開始銷售，共推出8幢，沿江東大道的4棟全部拿出推。小區(qū)內(nèi)的4棟先拿出了部分與沿江東大道4棟同時推出，它運用了營銷策略，把樓層好與景觀好的房子在2004年底才拿出推。小區(qū)內(nèi)部的去化是很不錯的，因為離江東大道較遠，景觀好，所以銷售率達到了94%。而沿江東大道的4棟的銷售情況較差，朝西戶型抗性非常大，主要是在于它沿江東大道，而江東大道是馬

8、鞍山的運輸主干道、灰塵較大、并且朝西，馬鞍山人對朝西的房子是有一定的抗拒性的，加上房型設(shè)計的也不是很合理，所以它的去化不如小區(qū)內(nèi)部的房子。并且目前的周邊配套不齊全，交通也不是很便利，但由于價位還算適中，所以西湖花園的銷售情況在馬鞍山還算不錯，由于小區(qū)原定的小高層面積居多，開發(fā)商在考慮可能把部分的小高層改為多層，所以二期的推出情況遲遲未定，要根據(jù)到時市場情況而定。小高層的客戶還是多于考慮自住，產(chǎn)品的總價基本在35萬左右。它沒去化的房子大部分在810層左右，總價41萬左右，超出了中低層客群心里預(yù)期價位，中高層客群因馬路影響，寧可購買景觀等條件好的住宅。 西湖花園以康居示范工程概念推廣，并在馬鞍山做

9、了大量的廣告，在人們心目中的口碑不錯，所以它的去化比與它相隔一條江東大道的東暉花園要略好。東暉花園樓盤名稱：東暉花園位 置：江東大道西側(cè)地塊環(huán)境：在江東大道的西面、東面入口離天潤發(fā)比較近，距市中心約1公里，毗鄰體育場。北面是東莞小區(qū)。物業(yè)類型：集居住、商業(yè)為一體，有小高層住宅。主要經(jīng)濟指標：總用地：207000平方米總建筑面積：248000平方米住宅面積：200000平方米總戶數(shù)：1780汽車位：1000物業(yè)費：0.9/平方米/月(小高層)分期開發(fā)：項目分為兩期開發(fā)，一期的小高層有4棟、均為11層，二期有2棟。戶型配比及去化分析在 售 住 宅戶型三室二廳（沿江東大道6棟）頂層復(fù)式面積140、1

10、66210、236套數(shù)7814比率85%15%去化率50%57%價格均價2650元/平方米從在售的小高層住宅情況看，從去年的9月開始銷售，共推出4棟，它推出共分兩次，去年9月推出每棟的1個單元，12月底又推出每棟的另一個單元。由于沿江東大道的是朝東的，所以西面的房子反而好銷售，說明道路的影響很看重，面積在140左右的去化還行，銷售率在60%，但面積160的銷售率只有10%左右，銷售抗性主要是面積大，總價高，又沿江東大道，加上國家推出大于144平方米加收2%契稅這一政策?？梢钥闯鲴R鞍山的市場對于定位于工薪階層的消費樓盤來說，還是面積稍小的房型銷售情況好點?？蛻糁饕亲宰橹?，面積在140平方米總

11、價在37萬左右，由于總價相對小些，所以去化相對大面積的房型要好些。目前所剩大部分是大的戶型，而它的總價在44萬左右，相對高一些。并且還是沿馬路的銷售情況較差，它與西湖花園只隔了一條江東大道，具有一定的可比性，競爭相當強烈。國際華城樓盤名稱:國際華城位 置：湖南東路地塊環(huán)境：在江東大道的東側(cè),周邊有馬鋼技校,緊挨著馬鋼運輸鐵路。公交車有14、3、28路，但也要步行200米才可到達。物業(yè)類型：集居住、商業(yè)為一體，有小高層住宅。主要經(jīng)濟指標：總用地：540000平方米總建筑面積：720000平方米總戶數(shù)：3600汽車位：1800（2比1的比率） 物業(yè)費：未定分期開發(fā)：項目分為兩期開發(fā)，一期的小高層有

12、2棟、均為9層的，二期有小高層13棟、高層5棟、2棟40層商務(wù)樓。 戶型配比及去化分析第4街區(qū)一期預(yù)售住宅戶型未定頂層復(fù)式面積未定未定套數(shù)648比率89%11%去化率/價格2600元/平方米國際華城在明年上旬將推出2棟9層高的小高層，面積與價格未定，二期將有13棟小高層、5棟高層。另外還有棟40棟商務(wù)樓，底商做易初蓮花大型超市，樓上由開發(fā)商與政府招商，可能會做五星級酒店，商務(wù)樓不出售，租的可能性也很小。2005年5月28日開盤當天推出了面積55平方米的多層，當天就全部銷售完了，原因是它面積小，總價只有14.8萬?？梢娦∶娣e的房型在馬鞍山還是有一定的客群的。2005年5月6月共推出了362套多層

13、，面積在59130，均價在2650元/平方米，由于小面積的房型當天就銷售完了，剩下的房子銷售率只有50%不到，可見它的去化很一般。去化一般的原因是在于它沿江東大道，并緊挨著馬鋼運輸鐵路，灰塵大，噪音大，加上它所有的房型只有一個衛(wèi)生間，不能滿足生活要求較高的客群。瑞慈花園樓盤名稱：瑞慈花園位 置：雨山路與湖東路交匯處,雨山路南側(cè),湖東路東側(cè).地塊環(huán)境：座落于居住區(qū)較為成熟的雨山路路口,西側(cè)為已經(jīng)入住的雨豐花園和碧云天,臨近永豐河與市政廣場,衛(wèi)生局大廈,七中,馬鋼雨山路門診部,10路6路119路車通過,交通便利,周邊配套成熟完善.物業(yè)類型：集居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層.主要經(jīng)濟指標：總用

14、地：5.7萬方總建筑面積：8.7萬方總戶數(shù)：600余套汽車位：4000平米物業(yè)費：多層0.45元/平米/月小高層0.55元/平米/月電梯費0.03元/平米遞增分期開發(fā)： 共13棟多層和7棟小高層,05年元月推出5棟多層,約150套左右,05年6月8日推出6棟小高層,分別是8號,9號,11號,12號,15號17號樓,共280套左右,還有1棟小高層未推出。戶型配比及去化分析在售小高層(2.15.17)潛在供應(yīng)量戶型三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)面積104146117.127套數(shù)461904080比率13%53%15%19%去化率90%31%25%/價格均價3200元/平方米從在售

15、的小高層住宅情況看，該樓盤的房型以居住舒適性為主,布局緊湊,今年6月份推出至今銷售情況良好,三房二廳一衛(wèi)的戶型很受歡迎,主要原因是面積在104平米左右,這樣總價不高,平均總價在32萬左右,符合大多數(shù)消費群體心里承受價位.銷售抗性主要來自于小高層的起價,三房二廳二衛(wèi)130平米左右的起價與之相差了400元/平米,面積上也相差近20平米,這樣總價上基本相差了10萬元以上,說明高總價制約著市場的消費潛力.康嘉大景城樓盤名稱：康嘉大景城位 置：雨山路南側(cè),湖東路東側(cè).地塊環(huán)境：臨近永豐河與市政廣場,6路119路車通過,交通便利,周邊配套成熟完善,南側(cè)是教師新村和平山新村,湖東路路況較較擁擠.物業(yè)類型：集

16、居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層.主要經(jīng)濟指標：總用地：5.8萬方總建筑面積：12萬方總戶數(shù)：800余套汽車位：500多個 分期開發(fā)： 05年7月2日推出7棟多層,4棟小高層,其中小高層約270套,后期還有4棟小高層。戶型配比及去化分析在售小高層(4)潛在供應(yīng)量(0)戶型三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)面積122.140150/套數(shù)22842248比率43%8%49%去化率60%30%/價格均價2775元/平方米/05年7月開盤的戶數(shù)較多,小高層約270套左右,戶型一般,小區(qū)自身檔次不高,地段很好,但周邊發(fā)展有局限性.沿湖東路的端頭房基本未銷售,以三房二廳小面積為主的6號樓和14號樓去

17、化的還可以,說明市場對于面積過大的三房還是有抗性.目前市場上二房二廳是個空白點,需求人數(shù)相當多.銷售策略有特點,折扣率較大,也是吸引客戶的手段之一,廣告投入量也很大,在電臺,電視,報紙,車體,燈箱等均有廣告投入.春暉家園樓盤名稱：春暉家園位 置：江東大道與印山路交匯處，江東大道路東側(cè),印山路北側(cè).地塊環(huán)境：位于市政東擴位置，規(guī)模較大,目前交通不是很便利,西側(cè)是新的網(wǎng)絡(luò)電視大學,南側(cè)有東湖碧水灣和格林春天.物業(yè)類型：集居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層.主要經(jīng)濟指標：總用地：45公頃總建筑面積：55萬方總戶數(shù)：2500余套汽車位：653個 分期開發(fā)： 分二期開發(fā),其中一期05年8月8日推出5棟

18、多層,共145套,05年9月22日推出1棟多層共36套,05年10月底又推出3棟多層,約100余套,還有22棟多層未推出;小高層共10棟,其中4棟小高層被大馬院團購,后期還有6棟小高層未推出;二期未規(guī)劃.戶型配比及去化分析在售小高層(共4棟)潛在供應(yīng)量(共6棟)戶型二室二廳三室二廳二衛(wèi)二房二廳,三房二廳面積96124.126套數(shù)4896242比率12%25%63%去化率100%100%價格均價2600元/平方米從一期多層與小高層的配比看,小高層數(shù)量不是很多,這次推出的4棟小高層都是一梯三戶,三戶均朝南,中間一戶是兩房,二房占三分之一的比例,三房的面積也較為適中,去化率有個非常特殊的原因,就是整

19、體被團購,價格上比市場價優(yōu)惠了3個點.匯翠名邸樓盤名稱：匯翠名邸位 置：湖南路與湖西路地塊環(huán)境：地處城市中心,交通便利,周遍配套設(shè)施完善.地理位置優(yōu)越,緊鄰兩湖,景觀很好。物業(yè)類型：以居住為主，僅有少量的商業(yè)。主要經(jīng)濟指標：總用地：24000平方米總建筑面積：87000平方米住宅面積：77000平方米總戶數(shù)：628汽車位：320物業(yè)費：1.05元/平方米/月分期開發(fā)：目前已開出三期，還有一棟32層的高層未開出，一期為集中式開盤（04.8.18），二期為自然銷售，三期于05.9.25開盤，至今銷售情況一般。戶型配比及去化分析在售住宅（小面積）在售住宅（大面積）未售住宅(32層)戶型2/2/13/

20、2/13/2/13/2/13/2/13/2/23/2/23/2/21/2/12/2/14/2/2面積104/107126/128126125125/12715213614860110150套數(shù)72183636367236726161122比率11.6%3%5.8%5.8%5.8%11.6%5.8%11.6%9%9%18%11.6%20.4%29%9%9%18%去化率87%80%83%87%83%20%85%20%/價格均價3650元/平方米本項目為馬鞍山市的第一個純高層的項目，項目的定位較高，在本市也有一定的口碑。價格一直居高不下，所以銷售的情況一般，目前的客戶量不是很多。一期于去年8月集中開

21、盤，二棟高層，共144套，主力面積為104、127平方，均價：3500，總價在：3745萬，至今的銷售率約為85%。第二期于今年三月份開盤,為一棟18層的高層,共72套,主力面積127平方，均價：3750，總價在：48萬左右，至今銷售率約為83%，第三期于9.25號開盤，為二棟高層,共156套,主力面積140、150平方，均價：3650，總價在：5055萬，至今約銷售了30多套，銷售率約20%。中央花園3期樓盤名稱：中央花園3期位 置：益壽路艷陽路地塊環(huán)境：地處城市商業(yè)繁華地段,交通便利,周遍配套設(shè)施完善.物業(yè)類型：居住商業(yè)辦公主要經(jīng)濟指標：總用地：26700平方米總建筑面積：58000平方米

22、住宅面積：32000平方米總戶數(shù)：248汽車位：150物業(yè)費：1元/平方米/月分期開發(fā)：一期為住宅已售完,二期商業(yè)引入長發(fā)商廈,一棟SOHO辦公也已售完.現(xiàn)在三期共五棟小高層。戶型配比及去化分析在售住宅未售一棟戶型4/2/23/2/13/2/23/2/24/2/2面積161115.7122139.8150套數(shù)4444883636比率17.5%17.5%35%15%15%去化率（10.28開盤）（未開盤，日期待定）價格均價3200元/平方米三期將于10.28日開盤，目前登記情況良好，現(xiàn)在交五萬元即可定號，國慶期間并有優(yōu)惠活動：每個房號優(yōu)惠5000元。前二期銷售較好，其中還有一棟SOHO辦公樓共5

23、層，4000平方左右，層高5.2米，共70套，每套約50平方，總價約23萬左右。均價：4500元/平方，于04年底開始銷售，銷售周期為3個月左右。每個月約銷售了20套。新紀元數(shù)碼大廈樓盤名稱:新紀元數(shù)碼大廈位 置：紅旗北路(火車站南側(cè))地塊環(huán)境：緊鄰火車站,周邊有解放路商業(yè)一條街、成功學校、人民醫(yī)院、建設(shè)銀行、郵政儲蓄，幾乎所有的公交車都到達，有齊全的市政配套和便捷的交通。物業(yè)類型：集居住、商業(yè)為一體，含精裝修產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式辦公。主要經(jīng)濟指標：總建筑面積：19800平方米總戶數(shù)：231汽車位：1800平方米（無分割）物業(yè)費：1.8元/平方米(暫定)戶型配比及去化分析一 期 預(yù) 售 產(chǎn) 權(quán)

24、式 酒 店酒店辦公戶型一房(47層)一房一廳（812層）面積4055套數(shù)100131比率100%100%去化率/價格3600元/平方米(精裝修)3600元/平方米(精裝修)新紀元數(shù)碼大廈2004年底正式破土動工,預(yù)計在2005年11月在旬開盤，13層做數(shù)碼賣場，47層做產(chǎn)權(quán)式酒店、812層做酒店式辦公，整棟樓一起推出。產(chǎn)權(quán)式酒店前三年8%的紅利折入首付中，第四年有9%的年收紅利。酒店式辦公89層可委托酒店管理公司經(jīng)營，收取8%的年收紅利。它位于目前的商業(yè)中心，市政配套也很完善，但由于緊鄰著火車站，旁邊又是馬鞍山幾乎所有公交車的起、終點站，所以噪音相當?shù)拇?，空氣污染也比較嚴重，可見居住的環(huán)境很一

25、般。所以它現(xiàn)在開始接受意向登記，登記情況不是很好。酒店式公寓的房型設(shè)計只有一個單間，而這樣的設(shè)計在當?shù)厝说慕邮苌喜皇呛苷J可，所以它的銷售還是有一定難度。陽光大廈樓盤名稱：陽光大廈位 置：佳山路中段,太陽廣場南側(cè)地塊環(huán)境：地處目前較成熟和繁華的太陽廣場,交通便利,10路18路30路車通過,配套完善,周邊的社區(qū)較多,人氣很旺,桃源商業(yè)街以及佳山路的商業(yè)都比較熱鬧.物業(yè)類型：獨棟大廈,1-3層為底商,4-16層為單身公寓主要經(jīng)濟指標：總用地：650平米總建筑面積：9500平米總戶數(shù)：74套汽車位：沒有物業(yè)費： 分期開發(fā)： 03年8月份74套單身公寓全部推出。戶型配比及去化分析在售小高層戶型一房二房三

26、房面積50126.137套數(shù)133823比率18%51%31%去化率100%100%100%價格均價2350元/平方米03年8月由上海富陽代理公司全程策劃銷售,04年4月基本銷售完畢.獨棟大廈,共16層,1-3層為商業(yè)，4-16層為公寓，兩梯六戶,戶型從東到西為88、113、50、98、126、137，由于是框架結(jié)構(gòu)，除了衛(wèi)生間都可以隨意分割，所以沒有具體的戶型。從四層起價為2028元/平米，每層上幅50元/平米，與當時市中心的雨豐花園和碧云天的小高層價格基本一樣，由于當時市場上缺乏小戶型，再加上地段優(yōu)勢，所以雖然本身是爛尾樓，還是受到一部分人的青睞，銷售情況良好，周期也不長。目前有30%的業(yè)

27、主將房屋出租給公司做辦公樓，還有40%的業(yè)主將房屋裝修后出租給別人居住，租金基本在16-20元/平米，周邊社區(qū)的出租價格12-13元/平米，主要原因是它是電梯公寓且鄰近馬路，既可以用于居住，又可以作為辦公，市場需求旺盛，出租率高。但整體物業(yè)管理較差，整棟大廈出入人員比較雜，管理上很亂，整體檔次不高，比較適合中小型企業(yè)，也因此在出租率上，100130平米的出租率高于小戶型。競爭樓盤綜合分析產(chǎn)品的形態(tài)與分布 由于馬鞍山城市規(guī)劃的東擴南移，目前樓盤基本分布在江東大道兩邊，如西湖花園、東暉花園、國際華城等,還有雨山路以南，如瑞慈花園、康嘉大景城、東湖碧水灣、春暉家園等，市中心樓盤有匯翠名邸、中央花園、

28、陽光大廈等。大多數(shù)樓盤都是集商業(yè)、居住為一體，含多層、小高層、高層。這樣的樓盤如：西湖花園、國際華城、東方明珠；它們的共性是樓盤很大,最小的西湖花園的總建面也有360000平方米，都緊挨著江東大道，小區(qū)自身的配套很完善，它們連成一片，將會形成馬鞍山一個新的居住群。它們的抗性是它們的盤很大，周期性太長，不可預(yù)見性很大。個性：西湖花園以國家康居示范工程概念來推廣，在馬鞍山的口碑不錯，部分的外立面已做好，對銷售起到一定的促進作用；國際華城它的綠化率很高，達到了58%，但它緊挨著馬鋼運輸鐵路，嗓音很大，并且它所有的房型只有一個衛(wèi)生間，不能滿足部分對生活質(zhì)量要求較高的客戶群；東方明珠它目前是馬鞍山面積最

29、大的樓盤，它的高層很多，有55棟，它目前還沒有開過盤，其中最先面市的高層住宅將有240套5576平米的小戶型。純小高層、高層的樓盤如：匯翠名邸、中央花園。共性：地處城市中心位置，交通便利，生活配套非常完善，沿湖自然景觀優(yōu)越，都是集住宅與商業(yè)為一體的項目，小區(qū)的景觀都是圍合式的設(shè)計，因為都是純高層項目，容積率相對較高，樓間距也相對較小。個性：中央花園三期的房型設(shè)計相對更加合理，主力面積在122平米，總價相對不高，匯翠名邸因為是兩梯兩戶，所以公攤面積相對較大，得房率不高，主力面積在135平米左右，總價相對較高，在銷售中產(chǎn)生了一定的抗性，但小區(qū)的景觀設(shè)計比中央花園好，綠化面積也多一些，中央花園的商業(yè)

30、氣氛較濃，隨著長發(fā)商廈的開業(yè)，已經(jīng)形成了一站式購物。近幾年馬鞍山市場很少有酒店式公寓或獨棟小戶型，除了陽光大廈。而目前有些樓盤也有些少量的酒店式公寓和小戶型將要推出，如東方明珠、新紀元數(shù)碼大廈、春暉家園、東湖碧水灣、匯翠名邸、大華國際。共性是公寓推出的量占總樓盤的比例很小，位置基本在馬路邊上，樓下為底商。個性：新紀元數(shù)碼大廈是一棟集商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店和商務(wù)辦公為一體的綜合性大廈，匯翠名邸目前有61套60平米左右的單身公寓，是在最高的一棟點式住宅樓上（32層），占總套數(shù)的17%，而其它的樓盤基本上整棟樓都是單身公寓。戶型的配比及去化共性：大多數(shù)小高層以三房二廳為主，面積在125平米的居多，去化率也

31、較高，144平米以上的抗性很大，沿馬路邊的房子銷售也不理想，說明抗性主要來自面積和位置。個性：春暉家園的小高層有4棟被團購，它的潛在供應(yīng)量比其它樓盤大很多；瑞慈由于起價相差400元/平米，且面積上又相差20平米，總價相差了10萬元以上，去化率明顯相差很大，說明影響銷售的另一個主要因素是價格。總結(jié)面積在140平米以上、總價40萬以上的戶型普遍體現(xiàn)出抗性；大面積、高總價的產(chǎn)品必須具備較高的附加值和設(shè)計的合理性方能被市場接受；主力供應(yīng)戶型仍以三室二廳為主，經(jīng)濟、實用、緊湊的戶型正成為市場的主流；二室二廳的市場銷售情況趨好，如匯翠名邸舒適型二房和經(jīng)濟型三房的去化速度相差不大；小戶型的競爭目前還沒展現(xiàn)，

32、未來將來自兩方面的競爭，一方面各個大盤中將蘊藏著大量的小戶型產(chǎn)品，如東方明珠將兩幢高層240戶全部做成5576平米的產(chǎn)品；另一方面，一些近市中心樓盤都看好單身公寓市場，在不久將來將會有幾個樓盤推出真正意義的單身公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品，如大華國際等。對于本案而言，未來高層的主要競爭來自春輝家園、瑞慈花園、大景城、匯翠名邸，而另外東方明珠和西湖花園等大盤的競爭也無法忽視；單身公寓的市場正在逐步形成，目前市場存在機會空白點。馬鞍山高層住宅整體市場供需分析 1、總體供應(yīng)分析為能整體分析高層住宅供應(yīng)市場，本次調(diào)研共選取14個小高層、高層住宅項目和8個公寓項目，基本囊括了所有可類似項目，通過整體供應(yīng)分析，

33、了解目前的市場銷售情況和激烈程度。小高層、高層總體供應(yīng)分析表 （單位：萬m2）區(qū)域樓盤名稱高層總建面積在售面積已售面積銷售率市場存量潛在供應(yīng)量雨山區(qū)域瑞慈花園4.53.50 1.40 40.0%2.10 1.00 康嘉大景城6.53.50 1.89 54.0%1.61 3.00 金匯城市2.50.00 0.00 0.0%0.00 2.50 東湖碧水灣3.20.00 0.00 0.0%0.00 3.20 春暉家園12.33.30 0.00 0.0%3.30 9.00 康嘉花園33.00 2.40 82.0%0.60 0.00 中央花園3期3.322.28 0.00 0.0%2.28 1.04 匯

34、翠名邸4.94.90 3.00 62.0%1.90 0.00 康泰佳苑4.321.19 0.90 75.6%0.29 3.13 小計44.5421.679.5959.6%12.0822.87花山區(qū)域西湖花園14.32.70 2.10 78.4%0.60 11.60 東暉花園21.30 0.65 50.0%0.65 0.70 國際華城120.00 0.00 0.0%0.00 12.00 東方明珠23.61.60 0.00 0.0%1.60 22.00 新都國際商城11.880.00 0.00 0.0%0.00 11.88 小計63.785.62.7568.8%2.8558.18合計108.322

35、7.2712.3461.4%14.9381.052003年初，碧云天作為馬鞍山首個高層住宅入市，雨豐花園相繼跟進，至此馬鞍山高層時代來臨，碧云天以其豐富的建筑立面，居住的舒適性，以及一種高檔居住身份的象征，在當時銷售也取得了不錯的業(yè)績，但相比較多層住宅而言，銷售速度還是差很多。據(jù)所調(diào)查的項目來看，高層住宅市場未來的供應(yīng)局面相當激烈，排除未來會進入房地產(chǎn)市場的項目，總體的供應(yīng)量達到108.32萬平米，其中在售項目供應(yīng)量為27.27萬平米，僅占了25，其中81.05萬平米的潛在供應(yīng)量將會在3-4年內(nèi)完全釋放出來，屆時整個高層住宅市場也將達到更加激烈的競爭程度。相對于我們，施工進度快，而高層住宅的放

36、量主要集中在春輝家園、東方明珠等幾個大盤上，他們的推盤進程相對較慢，所以近期我們高層的主力競爭仍將是康嘉大景城、瑞慈花園等幾個中等規(guī)模樓盤。從表中可以看出，雨山區(qū)域發(fā)展早，樓盤數(shù)量多，規(guī)模接近，競爭勢將越趨激烈，而花山區(qū)是幾個大盤帶動城市東擴，其影響力也將快速壯大，在一兩年后，也將成為馬鞍山的樓盤主戰(zhàn)場。國中觀點：高層住宅的接受程度正在逐步提高，抵抗心理仍是很普遍，但隨著雨山區(qū)域大量高層樓盤的推出和引導，市場接受程度也將會在12年內(nèi)有較大的改觀；雨山區(qū)發(fā)展早，市場接受度相對較高，但市場供應(yīng)充足，競爭也非產(chǎn)激烈；近期主戰(zhàn)場集中在雨山區(qū)域，高品質(zhì)的高層產(chǎn)品也將會涌現(xiàn)出來。公寓總體供應(yīng)分析表 （單位

37、：萬m2）樓盤名稱公寓總建面積在售面積已售面積銷售率市場存量潛在供應(yīng)量東湖碧水灣10.00 0.00 0.0%0.00 1.00 陽光大廈0.750.75 0.75 100.0%0.00 0.00 春暉家園0.50.00 0.00 0.0%0.00 0.50 大華國際（酒店式公寓）2.40.00 0.00 0.0%0.00 2.40 大華國際（soho辦公）1.60.00 0.00 0.0%0.00 1.60 東方明珠(酒店式公寓)3.70.00 0.00 0.0%0.00 3.70 新紀元數(shù)碼大廈(產(chǎn)權(quán)式酒店）1.980.40 0.00 0.0%0.40 1.58 新紀元數(shù)碼大廈(酒店式辦公

38、）1.980.72 0.00 0.0%0.72 1.26 匯翠名邸2.82.80 0.00 0.0%2.80 0.00 康泰佳苑（公寓）2.470.00 0.00 0.0%0.00 2.47 合計19.184.67 0.75 0.0%3.92 12.04 此次調(diào)查了公寓的市場情況，主要是了解小戶型的市場供應(yīng)和本案在小戶型的市場是否存在切入機會。從總體供應(yīng)看，純公寓產(chǎn)品市場上幾乎沒有，但將售和潛在供應(yīng)還是非常大，占到了高層住宅產(chǎn)品的20，可以預(yù)知產(chǎn)品中70都將做小戶型產(chǎn)品，說明隨著市場競爭激烈，大家都在走和普通住宅差異化的競爭策略。陽光大廈是2003年爛尾樓改造項目，首次提出sohu公寓的概念，

39、將原辦公樓定位打散，以自由分割的小戶型產(chǎn)品，提出辦公、居住的產(chǎn)品模式，成功解救了這個爛尾產(chǎn)品。目前出租客戶中有30的企業(yè)和40的居住，相對租金也高于周邊的住宅，因此此類項目的投資收益前景較佳，已逐漸為馬鞍山市民所看好。小戶型公寓目前明顯存在市場空白點，本案區(qū)域未來競爭也不多，加之高層住宅的供應(yīng)龐大，公寓類產(chǎn)品必須走產(chǎn)品創(chuàng)新和差異化策略，如能抓住這個機會，本案的公寓前景將會廣闊。問卷顯示高層公寓產(chǎn)品選擇意向：在202份公寓調(diào)研有效問卷中，普通單身公寓的選擇率高達48，說明此類產(chǎn)品已經(jīng)被馬鞍山市民所期待。國中觀點：馬鞍山的小戶型時代即將來臨，小戶型熱銷程度在這次新政風波后應(yīng)該會有較大的提升；結(jié)合本

40、案所屬區(qū)域，緊鄰新市政廣場，未來周邊將會出現(xiàn)大量的高檔辦公產(chǎn)品，商業(yè)街上公寓本身已經(jīng)具備了地段、環(huán)境等先天優(yōu)勢；對于本案產(chǎn)品如果定位在普通的住宅產(chǎn)品方面，即會和住宅區(qū)高層相沖突，也會受整體市場激烈競爭影響，產(chǎn)品形態(tài)的多樣化已是大勢所趨；小戶型市場存在機會空白點，普通單身公寓和酒店式公寓產(chǎn)品將是非常好市場機會切入點。2、市場吸納情況分析小高層、高層市場吸納情況分析表 樓盤名稱開盤時間已售面積(萬m2)銷售率銷售周期(月)月均銷售量（m2）瑞慈花園1.40 40.0%4.53111 康嘉大景城1.89 54.0%3.55400 康嘉花園2.40 82.0%12.51920 匯翠名邸3.00 62.

41、0%142143 西湖花園2004.3月上旬2.10 78.4%19.51077 東暉花園0.65 50.0%13500 康泰佳苑0.90 75.6%5.51636 合計12.3461.472.5單項月均2255總項月均15787據(jù)上表，整體平均銷售率達到了61.4，整體銷售速度不是很快，我們一期在售的3幢小高層，平均銷售率雖有75.6，但月均銷售量低于平均銷售量，說明我們還有很大的提升空間。如果按目前的單項目月均銷售2255平米，剩余的所有住宅區(qū)小高層還需要15個月的銷售時間，如果要在商業(yè)街公寓推出之前銷售完畢，我們最多只有10個月時間，所以我們必須將我們的銷售速度提升一倍左右才能達成目標。

42、在售總量中，還沒有銷售出去的體量有14.93萬平米，這些體量是我們目前在售高層的主要競爭力，按目前的整個市場的銷售進度，銷售完也需要10個左右的時間，與我們住宅區(qū)高層的銷售時間接近，加上潛在供應(yīng)量，完全消化也需要近5年的時間?，F(xiàn)在整體市場銷售速度慢主要有兩個原因組成，首先宏觀影響下，本就處于引導期的高層市場更加雪上加霜，另外還有一半左右的樓盤還沒有推小高層，屆時總項月均銷售量會上升，但是單項月均銷售則很難上升。因此，對于本案市場空間存在，未來競爭也非常激烈，但我們高層住宅戶型普遍存在戶型過大，總價過高的因數(shù)，使得我們想提升一半的目標較難實現(xiàn)，后期的商業(yè)街公寓必須考慮社區(qū)內(nèi)高層住宅和多層住宅的競

43、爭關(guān)系。在我們的公寓問卷調(diào)查的同時，我們還完成了從7月到10月登記的179個意向客戶，該意向客戶的產(chǎn)品需求如下：登記顯示產(chǎn)品選擇意向：據(jù)統(tǒng)計本案未售的高層住宅總計3.42萬平米，商業(yè)街公寓2.47萬平米，多層住宅4.6萬平米，多層住宅僅占了46，未來需求和供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生倒掛，因此商業(yè)街公寓必須改成和高層住宅相差異化的產(chǎn)品。 國中觀點：從宏觀角度看，近期高層住宅供需結(jié)構(gòu)平衡，長期供應(yīng)已經(jīng)大于需求，高層銷售市場隨發(fā)展而成熟，總體銷售速度仍有提升空間；未來本案商業(yè)街公寓的市場競爭不僅僅來自周邊競爭個案，內(nèi)部的競爭也將無法避免，商業(yè)街公寓必須走差異化道路；3、小高層、高層單價分析樓盤名稱銷售率均價（元/

44、平米）匯翠名邸62.0%3650瑞慈花園40.0%3200中央花園3期0.0%3200康嘉大景城54.0%2775西湖花園78.4%2750東暉花園50.0%2650康嘉花園82.0%2600康泰佳苑75.6%2900平均61.4%2966 分析馬鞍山的在售樓盤均價，雨山湖附近是單價最高，城市東擴區(qū)域單價最低，銷售率相差不大，可以看出目前高層住宅市場的銷售抗力主要是來自兩個方面：地段位置的認同感和總價抗性。 通過問卷調(diào)研，分析有效購房客群對于區(qū)域的選擇上，雨山南區(qū)，新市政府板塊已被半數(shù)左右的客戶認同。相比較而言，康泰佳苑高層住宅價格居中，但是月均去化量只有瑞慈的一半，主要原因還在于瑞慈主要是1

45、04平方米的房型達到90的銷售率，拉動了整體銷售速度。我們的產(chǎn)品與之相比，雖然均價低了300元/平米，但面積偏大，總價偏高6萬，而導致銷售不暢。國中觀點：無論是分區(qū)總體供應(yīng)，還是區(qū)域認同感，已經(jīng)顯示雨山南區(qū)將進入快速發(fā)展階段；目前康泰佳苑的高層均價在2900元/平米左右，當我們能提供低總價的產(chǎn)品時，在市場上康泰佳苑的銷售優(yōu)勢將會顯表現(xiàn)出來。4、戶型及總價分析區(qū)域樓盤名稱小高層總建面積(萬m2)在售面積(萬m2)銷售率主力戶型主力面積(m2)總價(萬元)雨山區(qū)域瑞慈花園4.50 3.50 40.00%三房二廳127.00 40.00 康嘉大景城6.50 3.50 54.00%三房二廳122.00

46、 34.00 春暉家園12.30 3.30 0.00%三房二廳124.00 32.00 康嘉花園3.00 3.00 82.00%三房二廳120.00 32.00 中央花園3期3.32 2.28 0.00%三/二/一122.00 40.00 匯翠名邸4.90 4.90 62.00%三/二/二140.00 50.00 康泰佳苑4.32 1.19 75.60%三/二/二144.8/153.238-46花山區(qū)域西湖花園14.30 2.70 78.40%三房二廳二衛(wèi)130155東暉花園2.00 1.30 50.00%三房二廳二 衛(wèi)140.81 37.30 東方明珠23.60 1.60 0.00%一房一廳

47、一衛(wèi)/二房一廳一衛(wèi)5576/整個馬鞍山的總價可以分為三個區(qū)域：3040萬、4050萬、50萬以上，其中40萬已經(jīng)成為購房群體的一個分水嶺。在售基本以三房實用性戶型為主，很多樓盤三房都只設(shè)了一個衛(wèi)生間，戶型的供應(yīng)薄弱點在于二室和二室半，東方明珠甚至準備推出240套的小戶型。樓盤名稱公寓總建面積(萬m2)在售面積(萬m2)銷售率主力戶型主力面積(m2)總價(萬元)陽光大廈0.750.75 100.0%二房881132026東方明珠(酒店式公寓)3.70.00 0.0%三房二廳二衛(wèi)116/新紀元數(shù)碼大廈(產(chǎn)權(quán)式酒店）1.980.40 0.0%一房4014.4新紀元數(shù)碼大廈(酒店式辦公）1.980.7

48、2 0.0%一房5519.8匯翠名邸2.82.80 0.0%1/2/1,2/2/1,4/2/260、110、150/公寓類產(chǎn)品基本都在走小戶型的產(chǎn)品，總價30萬以內(nèi)的一房、二房市場空缺也即將填補，但是供應(yīng)仍不明確，短期內(nèi)空白仍將存在。問卷調(diào)研顯示總價承受范圍分析（單位:萬元）：公寓問卷已經(jīng)顯示，1530萬產(chǎn)品需求占了84.6，低總價的產(chǎn)品是公寓市場的主力需求。本案住宅區(qū)多層和小高層戶型沒有110平米以下的戶型，商業(yè)街公寓應(yīng)盡量打造30萬以內(nèi)的產(chǎn)品。問卷調(diào)研顯示面積承受范圍分析（單位:平方米）：67的客群需求面積在90平米以下，市場對大戶型的需求非常低 其中110平米以下既是市場供應(yīng)薄弱區(qū)，也是

49、我們的供應(yīng)空白點，這是一個非常好的切入點。問卷顯示未來何時購房分析：77的意向客群將會在兩年內(nèi)完成購房預(yù)算，剩余的只是目前還沒有考慮成熟，所以實際兩年內(nèi)的購房比例將會更高，這也從另一面說明，未來高層住宅市場需求不假。國中觀點：從總價角度考慮，40萬以上將是本案總價上限，30萬以內(nèi)是我們的主力機會點；如果按我們3500元/平米的均價，一室一廳、二室一廳的產(chǎn)品是市場主力切入機會點。四、目標客群分析：本次問卷調(diào)研的有效客群是經(jīng)過篩選后未來可能會購本案高層公寓的目標客群，因此本案的目標客群即202個有效需求者，通過問卷訪談的形式發(fā)現(xiàn)他們存在著以下特征：1、市場有效購房需求大，投資客群相對比例不高調(diào)研問

50、卷分析表1購房目的（202份）選項樣本數(shù)（個）有效率百分比（）首次購房，滿足住房需求9647.52%購房，滿足商務(wù)居住兩用52.48%二次購房，改善居住環(huán)境5426.73%因為拆遷，所以需要購房20.99%給子女購房115.45%給父母購房41.98%為了投資收益3014.85%合計202100.00%調(diào)研問卷分析表2職業(yè)范圍（202份）表1、2說明目前市場需求是有效的，我們未來的目標客群主要集中在白領(lǐng)階層和公務(wù)員。其中47的比例用于首次購房需求，這部分客戶往往需求過渡性的產(chǎn)品，總價要低，面積要小，檔次要高。在訪問過程中，有許多客戶不選擇投資是對市場的上升能力信心不足。2、20-35歲人群成為

51、購房主力軍,承受高總價產(chǎn)品能力有限 調(diào)研問卷分析表1年齡范圍調(diào)研問卷分析表2收入范圍上表是202份有效問卷客群的年齡分布圖，購房年齡漸趨年輕化，而在29歲以前的客群占了65，他們的積蓄往往有限，無法承受高總價的產(chǎn)品。3、普遍認為房價過高，價格仍有拉伸潛力調(diào)研問卷分析表1單價范圍（202份）調(diào)研問卷分析表2本案公寓認可價格范圍（202份）和目前房地產(chǎn)市場的價格相比，可以看出當?shù)厝似毡橛蟹績r偏高的意識，結(jié)合總價和需求面積，市場價格仍是大多數(shù)目標客群能接受的，因此如何創(chuàng)造物有所值的產(chǎn)品不僅僅是產(chǎn)品本身，還在市場的宣傳和引導。由于客戶對“康泰佳苑”已經(jīng)有了一定的認知，通過問卷2在3000-3200元這

52、個區(qū)間上，它的比例拉升了17%，說明原來對于公寓住宅承受3000元以下的客戶，通過我們的引導，還是可以接受這個價位的。4、家庭結(jié)構(gòu)簡單化，過渡型產(chǎn)品有較大需求上表是家庭結(jié)構(gòu)分布圖，其中單身和兩小口的占了62，這部分客群的結(jié)構(gòu)注定在經(jīng)濟條件不是很好的前提下，需要的是過渡型的中等戶型產(chǎn)品，結(jié)合第一個問題，一房、二房戶型應(yīng)有較大的空間。5、高檔公寓稀缺，面積要控制問卷調(diào)查表1購買何種戶型（202份）問卷調(diào)查表2是否需要裝修（202份）表1：從比例上看,需求一房一廳、二房一廳或二廳客戶的占到了80%多,想購買三室的只有近20%，對于公寓住宅來說，需求房型偏小也是比較合理的。表2：45%的客戶不需要裝修

53、，可能因為馬鞍山人的生活節(jié)奏不是很快，有時間去自己設(shè)計、裝璜，更多的還是會從經(jīng)濟的角度去考慮，35%的客戶希望簡單裝修，可能考慮到一個簡單舒適性，特別是做為投資或出租是比較適合的，20%的客戶需要精裝修，建議這部分需求量雖然很少，但客戶會更注重享受與品質(zhì)。從上述需求，可以考慮30的酒店式公寓，40的普通單身公寓，20的商務(wù)公寓。6、地段、價格、房型是購房首選問卷調(diào)查表1購買物業(yè)時，最注重物業(yè)的方面：從比例上看，人們選擇最關(guān)注的還是在于它的地段，可見樓盤位置的重要性。它關(guān)系著人們的日常起居、衣食住行是否便利，一個城市的市政府代表市中心的所在地，而市中心的配套是相當完善的；緊于其次的就是它的價格，

54、它關(guān)系著是否有能力去承受，；如果房型設(shè)計的合理，它的居住就相當?shù)氖孢m，所以房型設(shè)計也是相當重要，環(huán)境也是客戶比較關(guān)心的問題，環(huán)境綠化好，也是客戶選擇樓盤較看重的。 五、 商業(yè)街公寓產(chǎn)品定位深化商業(yè)街公寓的市場定位延續(xù)項目一直貫徹的整體定位：“高檔住宅”，通過提升商業(yè)街公寓產(chǎn)品內(nèi)在價值，切實迎合市場需求，使康泰品牌價值在市場上繼續(xù)升華。1、供需研判新政的負面影響將會持續(xù)自6.1新政后，使得受上半年國家調(diào)控風波影響方息的樓市又激起千層浪，此次國家的力度明顯，效果也非常顯著。諸多房價偏高的大城市都收到強大的沖擊，上海、南京等一線城市投機客滅絕，投資客銳減，自主客觀望，市場極速轉(zhuǎn)冷。馬鞍山樓市這幾年上

55、漲非?？?，但3000元的價格還沒有脫離市場承受的范圍，但上漲的空間將變得非常有限，加上觀望氛圍，火爆的局面很難再現(xiàn)。高層住宅供應(yīng)持續(xù)放量，市場吸納平穩(wěn)進行，雨山區(qū)競爭激烈高層供應(yīng)量將會大量推出，市場的供需結(jié)構(gòu)基本平穩(wěn)，高層銷售市場將會平穩(wěn)發(fā)展，未來本案商業(yè)街公寓的市場競爭所面臨的最主要的壓力將來自于周邊競爭樓盤如春輝花園、瑞慈花園、康嘉大景城等綜合樓盤，問題解決的關(guān)鍵在于把握產(chǎn)品本身價值和市場適宜性。公寓主力需求總價在30萬元以內(nèi)，單身公寓住宅勢將出籠公寓問卷已經(jīng)顯示，1530萬產(chǎn)品需求占了84.6，低總價的產(chǎn)品是公寓市場的主力需求。如果按我們3500元/平米的均價，一室一廳、二室一廳的產(chǎn)品是

56、市場主力切入機會雨山南區(qū)備受消費者關(guān)注，高層住宅的接受度也將會快速上升地段、價格、房型是客群首要關(guān)注點，雨山南區(qū)是關(guān)注程度最高的，未來12年內(nèi)雨山區(qū)是集中供應(yīng)最多的區(qū)域，高層住宅的接受程度將會快速提高。2、定位深化市場定位依據(jù)：總價40萬以上戶型抗性普遍存在；市場主力供應(yīng)經(jīng)濟型三房二廳；二房二廳市場銷售趨好；一室戶無廳的結(jié)構(gòu)需求抗性較大；小戶型競爭還沒有出現(xiàn)，單身公寓市場正在形成；本案產(chǎn)品供應(yīng)和客戶需求倒掛，住宅區(qū)產(chǎn)品面積皆在110平米以上，商業(yè)街公寓避免普通住宅的方向；公寓客群定位依據(jù)：客群主力2035歲的白領(lǐng)和公務(wù)員；家庭結(jié)構(gòu)，單身和兩口之家為主；積蓄有限，但觀念相對超前，易接受高層公寓產(chǎn)

57、品；價格通過產(chǎn)品、性價比能得到拉升，公寓在定位上應(yīng)高于普通住宅；1530萬總價是主力需求區(qū)間；精裝修的需求比例為20；64的車位需求，73只需求一個衛(wèi)生間；76的客戶希望1元/平米以下的物業(yè)費，24的客戶也只接受1-1.5元/平米的物業(yè)費。綜合問卷分析表1假設(shè)產(chǎn)品商務(wù)公寓普通單身公寓酒店式公寓SOHO公寓總價需求需求比例13.86%48.02%27.72%10.40%假設(shè)均價3200320037004200總價范圍有效百分比面積需求30-5011.39%10-1610-1611-19132110-156.44%50-7025.25%1623162319262130152037.62%70903

58、0.69%2329232926333038202527.23%90-11019.31%2935293533413846253019.80%110-13010.89%354135414148465530357.92%130-1502.48%414841484856556335以上1%綜合問卷分析表2戶型需求商務(wù)公寓酒店式公寓普通單身公寓SOHO公寓13.86%27.72%48.02%10.40%一室一廳22.28%/45%23%15%二室一廳29.21%/25%45%19%二室二廳27.23%35%35%32%20%三室一廳11.39%25%/22%三室二廳9.90%40%/14%綜合上述分析，

59、SOHO公寓產(chǎn)品的單價過高，且比例僅占10，對現(xiàn)有產(chǎn)品改動較大，建議不采用；酒店式公寓物業(yè)費過高，建議為精裝單身公寓。因此，本案商業(yè)街公寓產(chǎn)品類型建議：產(chǎn)品類型產(chǎn)品套數(shù)比例主力面積配套商務(wù)公寓2080110商務(wù)配套精裝單身公寓305070精裝修普通單身公寓505080安保、清潔、環(huán)境戶型配比建議：產(chǎn)品類型戶型面積比例商務(wù)公寓二室二廳一衛(wèi)809030二室二廳二衛(wèi)9010040三室二廳一衛(wèi)10011030精裝單身公寓一室一廳一衛(wèi)505540一室二廳一衛(wèi)556040二室一廳一衛(wèi)607020普通單身公寓一室二廳一衛(wèi)506050二室一廳一衛(wèi)607030二室二廳一衛(wèi)7080203、產(chǎn)品主題定位打造馬鞍山C

60、BD核心區(qū)首個“國際標準公寓”主題定位闡釋 現(xiàn)代人理想的“CSA”C：CBD,城市南移的新區(qū)核心CBD，俯視新市政廣場，高級公寓的理想選擇地。由于匯集了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)等設(shè)施，提供城市的最高水準的功能與服務(wù)，使CBD成為城市的核心區(qū)域。在其區(qū)域內(nèi)的公寓代表著地段的高貴及與這個地段上生活的“精英”們相符合的身份，對于那些因自我奮斗而獲得社會地位并苛求優(yōu)雅和精致生活的城市中間力量來講，這樣的公寓正式其所需要的。S：SERVICE，新時代，大家庭的組合居住模式已經(jīng)漸漸淡出我們的生活，獨立居住生活，使人們對產(chǎn)品的認識已經(jīng)提升到服務(wù)概念。這里既是內(nèi)在的品質(zhì)服務(wù)，又是外在的配套服務(wù)，內(nèi)在品質(zhì)上