大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述15367733

1、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述 在商品品牌國際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費(fèi)行為逐漸超越國界的趨勢下，購物中心在全球正逐步成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)態(tài)。但是，一直以來國內(nèi)有關(guān)購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論研究較少。購物中心實(shí)質(zhì)是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)及相關(guān)服務(wù)性行業(yè)相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)整合體。正確的決策與規(guī)劃是購物中心項(xiàng)目開發(fā)成功的前提和關(guān)鍵。 本部分向大家介紹了購物中心開發(fā)的要素、關(guān)鍵流程、核心特質(zhì)、開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)前景，為發(fā)展商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供決策依據(jù)。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述一、購物中心的基本知識點(diǎn)二、海外各國購物中心開發(fā)啟示三、房地產(chǎn)開發(fā)商的以一塊奶酪：購物中心開發(fā)一、購物中心基本知識點(diǎn)1、

2、什么是購物中心？2、購物中心是一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)3、購物中心是未來商業(yè)地產(chǎn)的主流業(yè)態(tài)4、購物中心的類別劃分5、購物中心的核心特質(zhì)6、購物中心的通用運(yùn)營模式7、購物中心四大開發(fā)要素一、購物中心基本知識點(diǎn)1、什么是購物中心？ A、從形式上看，購物中心是消費(fèi)場所 B、從內(nèi)涵看，購物中心是一種商業(yè)聚集形式2、購物中心是一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài) A、什么是商業(yè)房地產(chǎn)？ B、購物中心的商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)3、購物中心是未來商業(yè)地產(chǎn)的主流業(yè)態(tài)一、購物中心基本知識點(diǎn)4、購物中心的類別劃分按照經(jīng)營規(guī)模及商業(yè)輻射范圍分類類型出租面積（平方米）入駐商戶（家）停車位（個(gè)）商圈輻射人口（萬）商圈輻射半徑業(yè)務(wù)定位近鄰型（小型）0.7

3、萬10-201005-10在10分鐘車程以內(nèi)日用品和一般食品社區(qū)型（中型）1.3萬20-100500-在30分鐘車程以內(nèi)大型超市或從事批發(fā)的商店區(qū)域型（大型）1.5-7萬100多1000-5000-超區(qū)域型（超大型）7萬以上150-2001000-500020-大型百貨公司或批發(fā)店超級型SHOPPING MALL10萬以上250-7001000多個(gè)-百貨公司或批發(fā)店、家居店等3-6家一、購物中心基本知識點(diǎn)4、購物中心的類別劃分按照開發(fā)商背景及經(jīng)營管理模式分類物業(yè)型購物中心連鎖摩爾購物中心百貨公司型購物中心物業(yè)型購物廣場普通摩爾購物中心自營比例較高（5070%）業(yè)態(tài)復(fù)合度較高定位于家庭一站式消費(fèi)

4、理念面積在1015平方業(yè)態(tài)復(fù)合度較高通常定位于高端市場招商操作方便業(yè)績好黃金地段租賃制面積小業(yè)態(tài)復(fù)合度低目標(biāo)客戶清晰黃金地段或聚居區(qū)租賃制面積在1530萬平方米之間全業(yè)態(tài)經(jīng)營，復(fù)合度高所有者、管理者、經(jīng)營者角色分離一、購物中心基本知識點(diǎn)4、購物中心的類別劃分按購物中心的商場面積規(guī)模分類一、購物中心基本知識點(diǎn)4、購物中心的類別劃分按購物中心的定位檔次分類類型特征以高檔商品為主如香港時(shí)代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場、臺北京華城。（但如果以70%以上的比例經(jīng)營高檔商品，則這個(gè)購物中心一般最大只能作到10萬平方米。開在國內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣

5、場，故也稱不上摩爾購物中心。）以中檔商品為主即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3：中5：低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM MEGA購物中心、臺北大遠(yuǎn)百、上海正大廣場。以中低檔商品為主如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或批發(fā)市場，稱不上摩爾購物中心了。一、購物中心基本知識點(diǎn)4、購物中心的類別劃分按購物中心的選址地點(diǎn)分類類型 特征都會型購物中心東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高，營業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停車場。如馬尼拉SM MEGA購物中心和香格里拉廣場、臺北京華城、新加

6、坡義安城和新達(dá)城廣場、上海正大廣場、香港時(shí)代廣場。地區(qū)型購物中心位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。城郊型購物中心歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層少，營業(yè)樓層為地下一層，地面目2至4層。室外停車場巨大，達(dá)到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。但菲律賓的SM購物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營著都會型和城郊型2種購物中心，城郊型購物中心：如馬尼拉24萬平方米的SM NEDSA購物中心、SM SOUTH購物中心，上海的17萬平米的辛莊購物中心。社區(qū)型購物中心位于型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購物中心一般面積較小。一、購物中心基本知識點(diǎn)4、購物中心的類別劃分按購物中心業(yè)態(tài)復(fù)合度的

7、程度分類4、購物中心的類別劃分按摩爾購物中心的外觀分類類型特征及對標(biāo)項(xiàng)目倉儲式購物中心美國式簡潔的外立面，粗看如同特大型倉庫或工廠，如菲律賓SM MEGA購物中心、廈門SM城市廣場、美國購物中心OFAMERICA。童話般的歐洲古堡式外立面如臺灣的臺貿(mào)購物中心、菲律賓RO BINSONS。豪華高貴的現(xiàn)代派如同特大型百貨公司如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓SM ASIA購物中心、菲律賓香格里拉購物中心。分散的多個(gè)商業(yè)建筑組成的建筑如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN CENTER、菲律賓FILVEST SUPER購物中心、寧波天一廣場。購物樂園式的摩如韓國漢城樂天樂園世界內(nèi)的LOTTE摩爾（樂

8、天百貨集團(tuán)投資）。交通綜合樞紐換乘式綜合摩爾購物中心，具有內(nèi)地特色的購物中心。美國式的小型購物中心如青島佳世客（吉之島）JUSCO。附帶寫字樓的摩如北京百盛、北京新世界中心。一、購物中心基本知識點(diǎn)5、購物中心的核心特質(zhì)大多高明指占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。指行業(yè)多、店鋪多、功能多。指購物環(huán)境要求高。指經(jīng)營主題明確，按照項(xiàng)目所處的地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，并引入相應(yīng)的零售商配合其市場定位。由ICSC（國際購物中心協(xié)會）描述的購物中心的核心特質(zhì)A、購物中心規(guī)劃、開發(fā)成立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；B、適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售；

9、C、尊重顧客的選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的目的；D、擁有足夠數(shù)量的停車場；E、有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)。一、購物中心基本知識點(diǎn)6、購物中心的通用運(yùn)營模式 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05后 年度億元30252015100500一、購物中心基本知識點(diǎn)7、購物中心四大開發(fā)要素 要素一：系統(tǒng)性的開發(fā)流程 要素二：詳盡的項(xiàng)目籌劃 要素三：科學(xué)合理的項(xiàng)目定位 要素四：資源型的戰(zhàn)略規(guī)劃模型項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)和任務(wù)陳述項(xiàng)目開發(fā)后期評價(jià)項(xiàng)目開發(fā)具體策劃項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略選擇和定位SWOT矩陣應(yīng)用項(xiàng)目外部分析項(xiàng)目內(nèi)部分析戰(zhàn)略評價(jià)戰(zhàn)略實(shí)施投資規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃信息反饋二、海外各國購物中心開發(fā)啟示

10、1、歐美購物中心的成功開發(fā)史 A、歐美購物中心項(xiàng)目核心啟示2、亞洲各國購物中心成功開發(fā)史 A、東南亞購物中心發(fā)展?fàn)顩r B、日本購物中心開發(fā)模式發(fā)展沿革 郊外型購物中心 地方型購物中心 汽車立地型購物中心 都市再開發(fā)型購物中心 日本購物中心協(xié)會成立三、房地產(chǎn)開發(fā)商的又一塊奶酪：購物中心開發(fā)1、中國購物中心開發(fā)狀態(tài) A、未來中國購物中心開發(fā)市場前景看好 B、群雄并起，逐鹿商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場 地產(chǎn)商紛紛競逐商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 2003年，購物中心開業(yè)刷新歷史記錄（圖）2、購物中心開發(fā)的春天即將來臨 三、房地產(chǎn)開發(fā)商的又一塊奶酪：購物中心開發(fā) 截止2003年度各城市購物中心數(shù)量比較403530252015100500重慶 上海 昆明 西安 北京 廣州 廈門 佛山 深圳 武漢 長春 南京 南昌 寧波 南寧 石家莊 ?？?青島三、房地產(chǎn)開發(fā)商