萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目策劃定位分析報(bào)告

1、萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司萬(wàn)科大梅沙國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目組2004年11月萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心將來(lái)，即使是沒(méi)有來(lái)過(guò)深圳的人，也會(huì)知道：深圳速度、特區(qū)、鄧小平畫像、東海岸心海伽藍(lán)海語(yǔ)東園倚天閣海景酒店雅蘭酒店I 領(lǐng)海心海假日水云間梅沙學(xué)校國(guó)際學(xué)校鼎太項(xiàng)目京地酒店京基五星級(jí)酒店濠信項(xiàng)目東海岸地塊體育中心KOYOO海世界大梅沙股份政府出讓湖心島本項(xiàng)目待建項(xiàng)目已建項(xiàng)目在售項(xiàng)目待出讓項(xiàng)目本項(xiàng)目位置萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心基本指標(biāo)“大梅沙國(guó)際會(huì)議中心” 地塊總用地面積6.17萬(wàn)平方米，建設(shè)容積率1.3，總建筑面積約8萬(wàn)平方米。其中會(huì)議中心8000平方米，酒店約4.

2、6萬(wàn)平方米（其中7000平方米不能作為產(chǎn)權(quán)式酒店），辦公2.6萬(wàn)平方米。 J402-0127地塊信息交易方式:掛牌類型:政府出讓地塊位置:鹽田區(qū)地塊面積:61729.70地塊用途:會(huì)議中心、酒店及辦公用地界定問(wèn)題（DEFINING THE PROBLEM）情境（situation）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：總建面8萬(wàn)m辦公面積8萬(wàn)m會(huì)議中心8000m酒店4.6萬(wàn)m，其中7000m不能 作為產(chǎn)權(quán)式酒店客戶目標(biāo)：快速回籠資金項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化困擾事件（complication）大梅沙寫字樓物業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度低需整體轉(zhuǎn)讓面積銷售難度大R1：非期望結(jié)果R2：期望結(jié)果寫字樓物業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度低對(duì)銷售造成困難8000m會(huì)議中心和

3、7000m不能作為產(chǎn)權(quán)式酒店部分整體銷售難度較大在項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化前提下完全銷售物業(yè)我們?cè)鯓油耆N售物業(yè)同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？解決思路突破現(xiàn)有單一物業(yè)形態(tài)，對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，功能模糊化須長(zhǎng)期收益的物業(yè)（規(guī)劃要求、業(yè)態(tài)限制）通過(guò)向基金、信托等銷售的方式或聯(lián)營(yíng)的方式在短期內(nèi)回籠資金報(bào)告分為兩個(gè)階段了解大梅沙市場(chǎng)需求了解大梅沙區(qū)域定位及發(fā)展趨勢(shì)；研究國(guó)際國(guó)內(nèi)案例，找出成功關(guān)鍵因素對(duì)大梅沙區(qū)域定位及發(fā)展做診斷性評(píng)估，并給出具體意見(jiàn)；得出項(xiàng)目定位方案Phase 1 定義功能模糊化產(chǎn)品物業(yè)發(fā)展建議與金融機(jī)構(gòu)合作方式物業(yè)運(yùn)營(yíng)方案Phase 2 與金融機(jī)構(gòu)合作方式本報(bào)告所處階段報(bào)告思路大梅沙市場(chǎng)需求

4、產(chǎn)品特征客戶特征銷售狀況大梅沙區(qū)域研究大梅沙功能定位探討區(qū)域文化研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃指標(biāo)分配方案123報(bào)告思路大梅沙市場(chǎng)需求產(chǎn)品特征客戶特征銷售狀況大梅沙區(qū)域研究大梅沙功能定位探討區(qū)域文化研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃指標(biāo)分配方案123片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品特征物業(yè)類型項(xiàng)目名稱用地面積m酒店海景酒店19700雅蘭酒店11750京地酒店3900芭堤雅酒店較小京基五星級(jí)酒店70000酒店式公寓I領(lǐng)海6324海世界10765海語(yǔ)東園9300住宅東海岸268484心海伽藍(lán)19602倚天閣7802寫字樓商業(yè)社區(qū)商業(yè)大梅沙物業(yè)主要是以酒店以及酒店式公寓等投資型和度假居住型物業(yè)

5、為主近一兩年出現(xiàn)了以萬(wàn)科東海岸為代表的少量住宅項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)商業(yè)主要是各項(xiàng)目自身配套商業(yè)，公共商業(yè)比較少區(qū)域內(nèi)部無(wú)寫字樓項(xiàng)目片區(qū)各種物業(yè)類型價(jià)格比較目前深圳中心區(qū)甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)約為13000元/m 14000元/m，目前在大梅沙建設(shè)同類寫字樓物業(yè)很難達(dá)到這樣的價(jià)格水平。相對(duì)而言，大梅沙的酒店物業(yè)售價(jià)已經(jīng)處于約14000元/m的水平。 商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)式酒店寫字樓平均單價(jià)（元/m）出租為主800014000 高檔酒店物業(yè) 住宅物業(yè)（別墅除外）寫字樓內(nèi)容東海岸二期（多層部分）海語(yǔ)東園I領(lǐng)海心海伽藍(lán)（高層部分）倚天閣海世界公寓38-50.54m（94%）45.78-63.44m（87%）49.05-63

6、.42m2（69）一房47-55m（27%）80.77m（5%）75m（31.2%）83.93-99.47m（13%）-兩房78m（12.8%）71-77m （41%）110m（1%）101-108m（35.5%） 72.54-119.42m2(31%)三房125m（12.2%）100-110m （30%） 139-200m（25.8%） -四房 144m（19.1%）153m（2%） 190-203m（5.1%） -片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品特征酒店類物業(yè)多以單房和一房為主，居住類物業(yè)戶型全面片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品特征單位面積在35m110m為片區(qū)產(chǎn)品主流面積區(qū)間，其中又以70m以內(nèi)的總價(jià)較低的

7、一房和兩房為最主力產(chǎn)品。項(xiàng)目戶型定位投資型產(chǎn)品占主流地位倚天閣心海伽藍(lán)I領(lǐng)海海語(yǔ)東園海世界戶型面積（M2）東海岸609012015018030海景酒店片區(qū)在售項(xiàng)目“總價(jià)/用途 ”二維模型片區(qū)在售項(xiàng)目多為總價(jià)較低的投資型產(chǎn)品片區(qū)住宅類項(xiàng)目戶型片大，因此總價(jià)較高+低高總價(jià)自用投資東海岸倚天閣I領(lǐng)海海語(yǔ)東園心海伽藍(lán)海世界片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況客戶分析片區(qū)典型樓盤客戶狀況資料來(lái)自來(lái)自海語(yǔ)東園銷售統(tǒng)計(jì)82%的成交客戶屬于多次置業(yè)。成交客戶在市內(nèi)工作的區(qū)域33%在福田，12%在羅湖，11%在南山，4%在鹽田，共占60%；成交客戶主要在市內(nèi)工作。66%的成交客戶純投資行為，以投資收益為目的32%的成交客戶用于度

8、假居住，屬于保障型投資者，這類客戶在現(xiàn)階段存在自用需求，他們認(rèn)可物業(yè)價(jià)值，當(dāng)投資價(jià)值大于自用價(jià)值時(shí)，會(huì)將物業(yè)變現(xiàn)典型客戶描述描述一：某港資公司老總性別：男教育程度：未知年齡：未知置業(yè)經(jīng)歷：萬(wàn)科十七英里等買房語(yǔ)錄：購(gòu)買萬(wàn)科十七英里最主要的還是為了以后自己退休后來(lái)住，房子買過(guò)很多，現(xiàn)在也不再為了單純賺錢而買房，而是為了老了之后有一個(gè)可以享受生活的空間。現(xiàn)在買房就是為了提前占有稀缺資源。典型客戶描述描述二：就職于某會(huì)計(jì)師事務(wù)所性別：男（其父為某職能部門領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)與家人同?。┙逃潭龋喊拇罄麃咰PA年齡：30置業(yè)經(jīng)歷：買過(guò)一些羅湖的房愛(ài)好：上網(wǎng)，打游戲，跟朋友一起出去玩買房語(yǔ)錄：家里很寬，再住多少人都沒(méi)

9、問(wèn)題，肯定不是買來(lái)自己住的。買房子肯定不想虧本啦最好就是過(guò)兩年有的賺就轉(zhuǎn)手賣出去。買過(guò)好幾次房，不過(guò)又都賣了，多少也有賺一些，自己名下有太多房子不太好。大梅沙？還可以吧，離市區(qū)不是太近，不會(huì)太張揚(yáng)，可以經(jīng)常跟朋友過(guò)去玩，省了賓館錢了。當(dāng)然，能夠賺一些補(bǔ)貼一下油錢也好啊，哈哈。有的賺最好！典型客戶描述描述三：某外貿(mào)公司主管性別：女教育程度：本科年齡：31置業(yè)經(jīng)歷：西海明珠愛(ài)好：因?yàn)楣ぷ骱苊Γ詻](méi)什么特別的愛(ài)好。最多就是跟朋友一起去酒吧買房語(yǔ)錄：本來(lái)準(zhǔn)備移民加拿大，現(xiàn)在由于某些原因暫時(shí)不去了，省下一筆錢不準(zhǔn)備白白放著。大梅沙的房子，要是有的賺一定會(huì)考慮，投資價(jià)值和升值空間最重要。當(dāng)然，自己過(guò)去住

10、住也不錯(cuò)，還可以招待朋友。因?yàn)樽约簩?duì)房地產(chǎn)不熟悉，因此要求口碑要好。謹(jǐn)慎投資，希望能有所收獲。典型客戶描述描述四：木棉花某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理性別：女教育程度：未知年齡：保密置業(yè)經(jīng)歷：未知愛(ài)好：旅游、上網(wǎng)、讀書買房語(yǔ)錄：如果是大梅沙的房子，那么除了投資之外還要有很多額外的東西，最好有公共活動(dòng)空間，比如說(shuō)燒烤吧、頂層開(kāi)放平臺(tái)之類的，不一定要很大，但要適合朋友在一起觀景聊天。房子只是物業(yè)，一定要有空間給予朋友們?cè)谝黄鹫勌煺f(shuō)地。一定要有能和朋友一起玩的空間！典型客戶描述描述五：艾領(lǐng)海某IT公司老總性別：男教育程度：清華MBA年齡：36、鉆石王老五置業(yè)經(jīng)歷：華僑城錦繡花園、香蜜湖熙園。愛(ài)好：結(jié)交形形色色

11、、三教九流的朋友，擁有很多的社交圈。實(shí)況速遞：最近在他身上發(fā)生了兩件事，第一是在大梅沙買了他的第三套房，他把這套房叫“根據(jù)地”；第二是參加了晚報(bào)組織的“萬(wàn)人牽手活動(dòng)”，又結(jié)識(shí)了一幫新朋友。上周就帶這幫朋友到他的“根據(jù)地”論道+麻將。另?yè)?jù)報(bào)料：自從他買了這套房后曾分別帶若干女友前往。這些潛在客戶的共同特征有支付能力，已有兩套居所有較穩(wěn)定的同業(yè)、朋友圈層 渴望“中心化”，抗拒被“邊緣化”文化層次較高，追求時(shí)尚，內(nèi)心具小資情節(jié) 不愿脫離城市又渴望寧?kù)o，不脫離群體、渴望融合深圳人投資方式的轉(zhuǎn)變深圳人投資已從單純的為未來(lái)保障而“儲(chǔ)蓄”，轉(zhuǎn)變?yōu)闉橄硎苌睿瑸樯罘绞降霓D(zhuǎn)換而投資。為生活質(zhì)量的升級(jí)為退休之后

12、生活的保障購(gòu)置小戶型放租購(gòu)置大面積單位自住將現(xiàn)有住宅放租或出售購(gòu)置濱海住宅退休后自住為未來(lái)生活做準(zhǔn)備，生活方式的轉(zhuǎn)換大梅沙為深圳人未來(lái)生活轉(zhuǎn)換提供了基地。隨著大梅沙開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，片區(qū)將趨于成熟，自住客戶所占比例將增大。片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況客戶總結(jié)片區(qū)絕大多數(shù)客戶是“投資客”和“準(zhǔn)投資客”投資客專業(yè)炒家，以投資收益為目的。準(zhǔn)投資客多次置業(yè)者居多客戶來(lái)源區(qū)域主要福田，南山等市內(nèi)區(qū)域客戶普遍看好片區(qū)前景，物業(yè)升值潛力追求一種不脫離城市又渴望寧?kù)o、不脫離群體、渴望融合的生活方式。具有一定的自用需求，認(rèn)可物業(yè)價(jià)值，當(dāng)投資價(jià)值自用價(jià)值時(shí)會(huì)選擇變現(xiàn)購(gòu)買物業(yè)以使自身財(cái)富保值片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況銷售狀況銷售狀況總

13、結(jié)片區(qū)總體銷售速度比較慢片區(qū)住宅項(xiàng)目銷售速度很慢投資型產(chǎn)品銷售速度略快于住宅項(xiàng)目樓盤性質(zhì)總套數(shù) 主力戶型銷售率銷售期銷售速度均價(jià)（元/ m）倚天閣住宅163公寓80%一年約11套/月13000海語(yǔ)東園酒店式公寓246兩房95%十六個(gè)月約14套/月8300 I領(lǐng)海酒店式公寓189公寓90%一年約14套/月13000海世界酒店式公寓304公寓40五個(gè)月 約20套/月 15000心海伽藍(lán)住宅307各類型均有30五個(gè)月約18套/月9000市場(chǎng)需求狀況總結(jié)客戶需求片區(qū)絕大多數(shù)客戶是“投資客”和“準(zhǔn)投資客”。 他們追求一種擺脫傳統(tǒng)的，面向未來(lái)的生活方式。物業(yè)類型片區(qū)主要物業(yè)類型為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，有

14、少量住宅項(xiàng)目，無(wú)寫字樓項(xiàng)目產(chǎn)品特征片區(qū)最暢銷戶型區(qū)間為35m90m一房、兩房投資產(chǎn)品，面積小，總價(jià)低的投資型物業(yè)銷售情況良好 報(bào)告思路大梅沙市場(chǎng)需求產(chǎn)品特征客戶特征銷售狀況大梅沙區(qū)域研究大梅沙功能定位探討區(qū)域文化研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃指標(biāo)分配方案123政府規(guī)劃大梅沙區(qū)域三種發(fā)展方向國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)國(guó)際級(jí)濱海居住區(qū)國(guó)際級(jí)會(huì)議中心發(fā)展方向重點(diǎn)不明確，造成區(qū)域?qū)傩阅：钲谑姓驹诖竺飞炒蛟靽?guó)際級(jí)會(huì)議中心目前政府做了什么 引進(jìn)有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)限制條件保證實(shí)現(xiàn)政府目標(biāo) 并未為本發(fā)展方向提供太多資源支持，或?qū)Ρ径ㄎ凰鶓?yīng)做的政府配套不明大梅沙是什么？大梅沙發(fā)展階段的界定清理

15、土地高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃區(qū)域定位及營(yíng)銷制定土地出讓計(jì)劃地塊營(yíng)銷土地成功出讓引進(jìn)品牌發(fā)展商資源再調(diào)配規(guī)劃?rùn)z討與調(diào)整引進(jìn)終端消費(fèi)者配套設(shè)施完善區(qū)域經(jīng)營(yíng)及持續(xù)營(yíng)銷區(qū)域品牌的鞏固地區(qū)增值并推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)施維護(hù)經(jīng)營(yíng)管理為區(qū)域局部改造做準(zhǔn)備啟動(dòng)期持續(xù)發(fā)展期穩(wěn)定期本片區(qū)目前處在成功啟動(dòng)后的持續(xù)發(fā)展期衰落進(jìn)入下一個(gè)發(fā)展周期確定大梅沙未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵點(diǎn)-在區(qū)域價(jià)值重新定義的前提下，對(duì)三個(gè)定位方向進(jìn)行分析濱海居住區(qū)定位探討旅游度假區(qū)定位探討國(guó)際會(huì)議中心定位探討區(qū)域價(jià)值挖掘基于對(duì)大梅沙自身資源和規(guī)劃措施等價(jià)值的挖掘，對(duì)現(xiàn)有三個(gè)定位進(jìn)行分析，確定大梅沙核心定位明確大梅沙區(qū)域未來(lái)最有可能實(shí)現(xiàn)的區(qū)域?qū)傩源竺飞硡^(qū)域價(jià)值挖掘依托深圳

16、的城市影響力，是深圳市海濱風(fēng)光的標(biāo)志；獨(dú)一無(wú)二山海自然資源；目前交通為區(qū)域發(fā)展的重要瓶頸，未來(lái)交通規(guī)劃利好娛樂(lè)休閑，教育，醫(yī)療設(shè)施等各項(xiàng)配套都處于即將啟動(dòng)階段;大梅沙“國(guó)際旅游度假區(qū)定位”研究大梅沙“國(guó)際旅游度假區(qū)定位”研究宏觀環(huán)境研究發(fā)展歷程案例、國(guó)際慣例趨勢(shì)判斷回顧與檢討啟示得出結(jié)論宏觀環(huán)境之深圳與美國(guó)比較比較項(xiàng)目美國(guó)深圳年代1960197219972001人均GDP（美圓）4810(1970)4900(2001)恩格爾系數(shù)（%）23.8（1970）28.2（2001）居住支出占消費(fèi)支出比重（%）15.7（1970）11.2（2001）城鎮(zhèn)居民人均居住面積（平方米）30（1970）17.2

17、（2001）私家車數(shù)量（輛/戶）1輛/10戶（1955）1輛/10戶（2001）交通網(wǎng)絡(luò)比較完善（1970）比較完善（2001）深圳市現(xiàn)狀同美國(guó)相比，深圳市私人小汽車人均擁有量相當(dāng)于其50年代水平；人均住宅面積相當(dāng)其60年代（20）；人均GDP相當(dāng)于其70年代（4900美元）。綜合比較后，深圳總體發(fā)展?fàn)顩r與美國(guó)60年代末，70年代初相若，也就是說(shuō)深圳目前已經(jīng)進(jìn)入駕車度假需求快速發(fā)展階段，第二居所的發(fā)展還需要等待因此，為了發(fā)現(xiàn)大梅沙的問(wèn)題及找出其發(fā)展方向，我們借鑒美國(guó)同等發(fā)展條件下的案例進(jìn)行比較分析發(fā)展線索19501960年家庭度假興起期19611970年家庭度假發(fā)展，“度假置業(yè)觀念形成，度假土

18、地投機(jī)19711979年家庭度假置業(yè)發(fā)展，度假土地的開(kāi)發(fā)；會(huì)議度假產(chǎn)生；1980后，家庭度假成熟期。郊區(qū)度假及形態(tài)度假村的修建郊區(qū)娛樂(lè)公園迅速開(kāi)發(fā)家庭度假的興起“第二個(gè)家”及游憩區(qū)土地投資事業(yè)興起投機(jī)商的介入，炒賣土地大部分土地不具備開(kāi)發(fā)條件，產(chǎn)生很多問(wèn)題全家駕車出游盛況空前汽車旅館迅速興起長(zhǎng)假經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)小汽車的逐漸普及土地問(wèn)題及石油危機(jī)使消費(fèi)者理性；經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展；消費(fèi)者在解決“美國(guó)居住夢(mèng)”后產(chǎn)生度假幻想經(jīng)濟(jì)發(fā)展新經(jīng)營(yíng)方式驅(qū)動(dòng)因素70年代初政府出臺(tái)政策法規(guī)處理土地問(wèn)題70年代初度假區(qū)房?jī)r(jià)飚升，投機(jī)者介入，70代中期石油危機(jī)市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。70年代末度假游憩市場(chǎng)銷售量每年以2倍速度增長(zhǎng)

19、度假物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及服務(wù)日趨成熟，誕生度假專業(yè)開(kāi)發(fā)公司，度假區(qū)形成品牌及網(wǎng)絡(luò)時(shí)間 軸線“國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙與國(guó)際成功度假區(qū)發(fā)展成果比較深圳總體發(fā)展?fàn)顩r與美國(guó)60年代末，70年代初相若；我們借鑒美國(guó)同等發(fā)展條件下的案例進(jìn)行比較分析。案例研究的目的： 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找到解決的途徑案例的選擇原則： 美國(guó)60年代末，70年代初開(kāi)始發(fā)展的旅游度假區(qū)案例選擇的結(jié)果： 亞美利亞海島農(nóng)莊； 卡那帕利海灘度假村；其他案例： 希爾維拉多度假村（以會(huì)議為主的度假村） 澳洲黃金海岸案例比較內(nèi)容：資源與區(qū)位地區(qū)發(fā)展定位功能構(gòu)成用地指標(biāo)開(kāi)發(fā)次序投資收益消費(fèi)群體“國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙與國(guó)際成功

20、度假區(qū)發(fā)展成果比較比較項(xiàng)目大梅沙亞美利亞卡那帕利區(qū)位距深圳主市區(qū)25公里，距機(jī)場(chǎng)60公里杰克生維爾30哩距卡帕魯?shù)闹饕獧C(jī)場(chǎng)26哩資源海水、海灘、山體、植被、長(zhǎng)4哩的海灘，沙丘，濃密的植物，海邊的濕地，宜人的氣候，年平均氣溫26。7度，長(zhǎng)4哩的海灘，山體和甘蔗梯田，平均每年365天都風(fēng)和日麗。結(jié)論：案例與大梅沙資源相似，區(qū)位特征相似，具有可比性。資源與區(qū)位案例比較內(nèi)容：資源與區(qū)位地區(qū)發(fā)展定位功能構(gòu)成用地指標(biāo)開(kāi)發(fā)次序投資收益消費(fèi)群體“國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙與國(guó)際成功度假區(qū)發(fā)展成果比較地區(qū)發(fā)展定位比較項(xiàng)目大梅沙亞美利亞卡那帕利地區(qū)發(fā)展定位集高尚居住與提供一流濱海風(fēng)光及娛樂(lè)休閑為一體的東

21、部海岸旅游綜合服務(wù)基地度假經(jīng)營(yíng)與居住置業(yè)相結(jié)合，主要為度假經(jīng)營(yíng)，高爾夫等多種娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)自給自足的海島型度假村 ，主要提供游憩、娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療以及社交等設(shè)施結(jié)論：與案例功能定位相比較，大梅沙的功能定位不清晰。案例比較內(nèi)容：資源與區(qū)位地區(qū)發(fā)展定位功能構(gòu)成用地指標(biāo)開(kāi)發(fā)次序投資收益消費(fèi)群體“國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙與國(guó)際成功度假區(qū)發(fā)展成果比較功能構(gòu)成比較項(xiàng)目大梅沙亞美利亞卡那帕利居住、旅館高尚居住、酒店公寓、酒店560個(gè)獨(dú)棟別墅，1190個(gè)居住單元的集合式別墅，4棟海島旅館旅館居住單元5700個(gè)；公寓別墅2500個(gè)居住單元；1000個(gè)一般住宅單元；1500個(gè)獨(dú)棟別墅運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所游樂(lè)設(shè)施27洞高

22、爾夫球場(chǎng)2座；海灘游泳池1座；19座網(wǎng)球場(chǎng)；1處健身房；自行車道和天然步行道；水上運(yùn)動(dòng)：游艇、滑水沖浪18洞的高爾夫球場(chǎng)2座；22座網(wǎng)球場(chǎng)；陸上活動(dòng)及水上常設(shè)活動(dòng)設(shè)施社區(qū)中心無(wú)，沒(méi)有規(guī)劃活動(dòng)中心；影視、電子娛樂(lè)高爾夫球場(chǎng)及其周邊開(kāi)放空間海灘、公園及野餐區(qū)海灘商業(yè)購(gòu)物綜合商業(yè)。 8個(gè)店鋪組成的購(gòu)物村70萬(wàn)平方尺的商業(yè)空間和1個(gè)鄰里購(gòu)物中心其它餐室、休息室、接待中心、咨詢中心等；1個(gè)碼頭一條飛機(jī)跑道結(jié)論：大梅沙作為旅游度假區(qū)功能構(gòu)成不合理，游憩設(shè)施不健全。案例比較內(nèi)容：資源與區(qū)位地區(qū)發(fā)展定位功能構(gòu)成用地指標(biāo)開(kāi)發(fā)次序投資收益消費(fèi)群體“國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙與國(guó)際成功度假區(qū)發(fā)展成果比較用

23、地指標(biāo)比較項(xiàng)目大梅沙亞美利亞卡那帕利萬(wàn)平方米百分比（%）萬(wàn)平方米百分比（%）萬(wàn)平方米百分比（%）獨(dú)棟別墅用地55.13564.818121.529集合式別墅用地28.017.732.49105.324商業(yè)空間用地44.728.314.18422.35游憩設(shè)施用地99.227-公共地區(qū)用地3019105.32915035未開(kāi)發(fā)的集合式別墅用地-48.613-一般公寓-28.357結(jié)論：大梅沙規(guī)劃的用地指標(biāo)基本符合旅游度假區(qū)發(fā)展的需要，但因彈性過(guò)大，實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程偏差較大。案例比較內(nèi)容：資源與區(qū)位地區(qū)發(fā)展定位功能構(gòu)成用地指標(biāo)開(kāi)發(fā)次序投資收益消費(fèi)群體“國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙與國(guó)際成功度

24、假區(qū)發(fā)展成果比較開(kāi)發(fā)次序道路建設(shè)土地整理公共空間基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)酒店公寓土地出讓大梅沙亞美利亞卡那帕利開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基地開(kāi)墾網(wǎng)球中心海灘俱樂(lè)部高爾夫球場(chǎng)集合公寓獨(dú)棟別墅景觀建造水池、休息室內(nèi)部道路會(huì)議中心、商業(yè)中層別墅完善娛樂(lè)設(shè)施繼續(xù)建造公寓、別墅高爾夫球場(chǎng)兩家旅館4棟旅館7棟公寓別墅商業(yè)高爾夫球場(chǎng)飛機(jī)跑道旅館、公寓別墅購(gòu)物中心文化設(shè)施凱悅麗晶酒店內(nèi)設(shè)會(huì)議設(shè)備1998年2000年2001年1973年1979年1979年1980年1962年1980年1989年1990年以后1982年以后1999年開(kāi)發(fā)6年開(kāi)發(fā)20年開(kāi)發(fā)30年 結(jié)論：旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)次序應(yīng)先滿足旅游居住、娛樂(lè)休閑需求案例比較

25、內(nèi)容：資源與區(qū)位地區(qū)發(fā)展定位功能構(gòu)成用地指標(biāo)開(kāi)發(fā)次序投資收益消費(fèi)群體“國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙與國(guó)際成功度假區(qū)發(fā)展成果比較投資收益比較項(xiàng)目大梅沙（人民幣）亞美利亞（美元）投入公園和愿望塔1.1億基地開(kāi)墾1200萬(wàn)步行景觀工程2000萬(wàn)海灘俱樂(lè)部100萬(wàn)道路2.65億網(wǎng)球中心100萬(wàn)土地開(kāi)墾5500萬(wàn)高爾夫200萬(wàn)環(huán)境治理300萬(wàn)面海公寓90萬(wàn)防洪工程2000萬(wàn)基地開(kāi)墾19.2萬(wàn)污水處理2000萬(wàn)設(shè)施16.5萬(wàn)景觀設(shè)計(jì)15萬(wàn)收益土地出讓集合公寓6.5-8.5萬(wàn)高級(jí)別墅8-15萬(wàn)特殊設(shè)計(jì)8.5萬(wàn)中層別墅6.5-35萬(wàn)獨(dú)棟別墅7.5-30萬(wàn)結(jié)論：大梅沙的開(kāi)發(fā)投入最初主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施的建

26、設(shè)上，而不是娛樂(lè)、休閑設(shè)施的投入上，增加了開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。案例比較內(nèi)容：資源與區(qū)位地區(qū)發(fā)展定位功能構(gòu)成用地指標(biāo)開(kāi)發(fā)次序投資收益消費(fèi)群體“國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙與國(guó)際成功度假區(qū)發(fā)展成果比較消費(fèi)群體比較項(xiàng)目大梅沙亞美利亞卡那帕利消費(fèi)群體特征酒店沙灘年齡：40歲以上收入：中高收入階層來(lái)源：佛羅里達(dá)州、喬治亞州、北部走廓各州、西部地區(qū)吸引全國(guó)的各類協(xié)會(huì)和公司團(tuán)體等大型組織的會(huì)議活動(dòng)，目前已遍及歐洲收入：中上收入及高收入階層平源：主要為美國(guó)西海岸地區(qū)，其次為加拿大、亞洲、歐洲。旅游團(tuán)體占游客的一半年齡：30歲以下收入：中高收入階層來(lái)源：深圳市內(nèi)為主消費(fèi)地：小梅沙、酒店年齡：30歲以下收入：低收

27、入階層來(lái)源：深圳市內(nèi)及鹽田本地消費(fèi)地：大梅沙海濱分園消費(fèi)動(dòng)機(jī)商務(wù)會(huì)議、看海旅游看海旅游旅游度假、會(huì)議度假、永久居住、退休養(yǎng)老旅游度假。會(huì)議度假者極少，因目前無(wú)中央會(huì)議室。消費(fèi)時(shí)間4-10月、節(jié)假日、周末一年四季一年四季結(jié)論：大梅沙的消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)復(fù)雜，范圍小，不利于作為旅游度假區(qū)的發(fā)展?！皣?guó)際級(jí)旅游度假區(qū)”發(fā)展方向探討結(jié)論發(fā)展方向不清晰開(kāi)發(fā)次序不利于地區(qū)發(fā)展成為旅游度假區(qū)先引進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而不是引進(jìn)專業(yè)的旅游經(jīng)營(yíng)管理公司，無(wú)助于推動(dòng)旅游度假區(qū)的發(fā)展土地出讓速度太快，政府主導(dǎo)權(quán)削弱，同時(shí)也削弱經(jīng)營(yíng)管理者的控制力核心功能區(qū)未形成功能彈性過(guò)大，不利于政府主導(dǎo)地區(qū)發(fā)展方向以產(chǎn)權(quán)式酒店啟動(dòng)旅游度假市場(chǎng)存在

28、問(wèn)題大梅沙作為旅游度假區(qū)功能構(gòu)成不合理，游憩設(shè)施不健全“國(guó)際級(jí)濱海居住區(qū)”發(fā)展方向探討歷年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比較表大梅沙房地產(chǎn)總量規(guī)模比較小“國(guó)際級(jí)濱海居住區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙片區(qū)擬出讓土地量平方米數(shù)據(jù)截至2004年6月大梅沙未來(lái)土地供應(yīng)量少 “國(guó)際級(jí)濱海居住區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙地塊概況項(xiàng)目用地面積（平方米）容積率綠地率（）限高（米）配套已建項(xiàng)目京地酒店39793.651520300公用車位海景酒店115961.23018100公用車位81511.553018雅蘭酒店117501.23018100公用車位水云間29561.73024心海假日43032.23030在售項(xiàng)目海世界107652.

29、52035倚天閣78021.354018I領(lǐng)海63241.83024海語(yǔ)東園93002.23024心海伽藍(lán)1960223045東海岸2684840.84535待建項(xiàng)目濠信項(xiàng)目1397270.234524會(huì)議中心645581.53035400公用車位湖心島185801.22020開(kāi)敞式劇院鼎太項(xiàng)目90101.451018124691.81020267001.23015展覽博物館京基五星級(jí)酒店7000014050體育中心68401.31530體育館3200-網(wǎng)球場(chǎng)國(guó)際學(xué)校3408213024東海岸地塊575780.74550168971.24024待出讓項(xiàng)目大梅沙股份120381.53024小梅沙

30、股份160382.23024政府出讓311370.6451881502.530351542522024100公用車位“國(guó)際級(jí)濱海居住區(qū)”發(fā)展方向探討大梅沙現(xiàn)有待建地塊現(xiàn)有待建項(xiàng)目中住宅總體體量不大，湖心島、鼎太項(xiàng)目中均有大量的商業(yè)，京基項(xiàng)目、國(guó)際學(xué)校地塊以及體育中心地塊定位均不是住宅。項(xiàng)目用地面積容積率限高配套濠信項(xiàng)目1397270.2324會(huì)議中心645581.535400公用車位湖心島185801.220開(kāi)敞式劇院鼎太項(xiàng)目90101.4518124691.820267001.215展覽博物館京基五星級(jí)酒店70000150體育中心68401.330體育館3200-網(wǎng)球場(chǎng)國(guó)際學(xué)校3408212

31、4東海岸地塊575780.750168971.224“國(guó)際濱海居住區(qū)”發(fā)展方向探討總結(jié) 受地域局限，大梅沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總量規(guī)模不大。大梅沙片區(qū)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目規(guī)模普遍比較小，占地面積100000m以上的項(xiàng)目只有2個(gè)，難以形成群聚效應(yīng)，且多以度假式公寓為主力產(chǎn)品；實(shí)際供應(yīng)項(xiàng)目的客戶購(gòu)買以投資及度假為主，未來(lái)待片區(qū)配套環(huán)境成熟后才考慮轉(zhuǎn)變成第一居所；大梅沙海灘公園的免費(fèi)開(kāi)放性引致大量以中低檔消費(fèi)為主的短時(shí)度假人流，一定程度上影響了居家的純粹性與品質(zhì)感；大梅沙是開(kāi)放的，不是少數(shù)富人階層所獨(dú)享的。“國(guó)際濱海居住區(qū)”不是大梅沙未來(lái)的核心定位，只是輔助定位“國(guó)際級(jí)會(huì)議中心”發(fā)展方向探討總用地面積6.17萬(wàn)平米，

32、建筑面積8萬(wàn)平米國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目規(guī)劃中大梅沙以本項(xiàng)目地塊為核心打造國(guó)際會(huì)議中心群落。國(guó)際會(huì)議中心“國(guó)際級(jí)會(huì)議中心”發(fā)展方向探討以大梅沙為核心基地整合東部旅游資源南澳明斯克航母大鵬古城整合東部旅游資源，形成大梅沙消費(fèi)的市場(chǎng)“國(guó)際級(jí)會(huì)議中心”發(fā)展方向探討東部旅游資源整合重點(diǎn)：一縱三橫一縱：中英購(gòu)物街明思克航母大小梅沙風(fēng)景區(qū)東涌、西涌旅游度假區(qū)大鵬古城等三橫：大梅沙風(fēng)景區(qū)，梧桐山風(fēng)景區(qū)，馬巒山風(fēng)景區(qū)大類亞類現(xiàn)有資源名稱資源特點(diǎn)觀光度假自然風(fēng)景梅沙風(fēng)景區(qū)、馬巒山風(fēng)景區(qū)、羅屋田風(fēng)景區(qū)七娘山風(fēng)景區(qū)、圓山風(fēng)景區(qū)、梧桐山風(fēng)景區(qū)山景、自然生態(tài)植被濱海度假大梅沙旅游度假區(qū)、小梅沙旅游度假區(qū)釣沙旅游度假區(qū)、下沙旅游

33、度假區(qū)東涌旅游度假區(qū)、西涌旅游度假區(qū)優(yōu)質(zhì)沙灘優(yōu)質(zhì)海水自然風(fēng)光公園海洋世界、仙湖植物園海洋動(dòng)物植物休閑娛樂(lè)休閑運(yùn)動(dòng)海景高爾夫球場(chǎng)、云頂山高爾夫球場(chǎng)溪涌游艇俱樂(lè)部高爾夫球場(chǎng)游艇娛樂(lè)體驗(yàn)溪涌工人俱樂(lè)部室內(nèi)娛樂(lè)名勝古跡名勝中英街購(gòu)物、弘法寺、明思克航母邊界購(gòu)物街宗教、航母古跡中英街古建筑、葵涌近代革命史跡大鵬古墓葬和歷史文化遺址歷史遺跡旅游項(xiàng)目眾多，品種豐富，但缺乏整合，整個(gè)東部旅游處于一種無(wú)組織的、較原始的狀態(tài)。“國(guó)際級(jí)會(huì)議中心”發(fā)展方向探討東部黃金海岸整體旅游區(qū)域現(xiàn)有旅游資源“國(guó)際級(jí)會(huì)議中心”發(fā)展方向探討結(jié)論 本項(xiàng)目是大梅沙”國(guó)際會(huì)議中心“定位的核心項(xiàng)目。 “國(guó)際會(huì)議中心地塊”周邊配套已處于待建、

34、在建狀態(tài)。 東部旅游資源未得到有效地整合利用，沒(méi)有形成“國(guó)際會(huì)議中心”定位相匹配的核心娛樂(lè)項(xiàng)目 尚未形成大梅沙“會(huì)議文化”“國(guó)際會(huì)議中心”定位從配套和相關(guān)資源來(lái)看具備發(fā)展?jié)摿Γ瑢?shí)現(xiàn)的關(guān)鍵在于能否賦予大梅沙會(huì)議文化屬性。大梅沙三種發(fā)展方向探討國(guó)際級(jí)濱海居住區(qū) 受地形限制，大梅沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總量規(guī)模不大?，F(xiàn)有各房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模普遍比較小，難以形成群聚效應(yīng)，且多以度假式公寓為主力產(chǎn)品大梅沙海灘公園的免費(fèi)開(kāi)放性引致大量以中低檔消費(fèi)為主的短時(shí)度假人流，一定程度上影響了居家的純粹性與品質(zhì)感；1國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)2國(guó)際級(jí)會(huì)議中心 3可行性高可行性低發(fā)展方向不清晰開(kāi)發(fā)次序不利于地區(qū)發(fā)展成為旅游度假區(qū)先引進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

35、，而不是引進(jìn)專業(yè)的旅游經(jīng)營(yíng)管理公司，無(wú)助于推動(dòng)旅游度假區(qū)的發(fā)展土地出讓速度太快，政府主導(dǎo)權(quán)削弱，同時(shí)也削弱經(jīng)營(yíng)管理者的控制力核心功能區(qū)未形成功能彈性過(guò)大，不利于政府主導(dǎo)地區(qū)發(fā)展方向以產(chǎn)權(quán)式酒店啟動(dòng)旅游度假市場(chǎng)存在問(wèn)題大梅沙作為旅游度假區(qū)功能構(gòu)成不合理，游憩設(shè)施不健全短期可行性低各項(xiàng)配套已處于待建、在建狀態(tài)。 東部旅游資源未得到有效地整合利用，沒(méi)有形成“國(guó)際會(huì)議中心”定位相匹配的核心娛樂(lè)項(xiàng)目 尚未形成大梅沙“會(huì)議文化”能最大限度提升區(qū)域形象及價(jià)值，且未來(lái)最有可能成為片區(qū)核心定位是：國(guó)際級(jí)會(huì)議中心高 區(qū)域形象 低低 可行性 高住區(qū)會(huì)議中心度假區(qū)國(guó)際級(jí)濱海居住區(qū)不是大梅沙區(qū)域的核心屬性大梅沙距離國(guó)際

36、級(jí)旅游度假區(qū)仍有較大差距，仍然需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)國(guó)際會(huì)議中心發(fā)展?jié)摿薮?，相關(guān)條件具備，具備在較短的時(shí)間段內(nèi)賦予大梅沙區(qū)域會(huì)議文化屬性的潛力，可以較大幅度提升大梅沙區(qū)域價(jià)值定位對(duì)大梅沙區(qū)域形象貢獻(xiàn)如何？我們能否成功實(shí)施這一定位？這一定位的市場(chǎng)規(guī)模將有多大？經(jīng)濟(jì)回報(bào)是否具有吸引力？這一定位是否會(huì)帶來(lái)新機(jī)遇（如：帶來(lái)其它行業(yè)的商家）？這一定位能否提高城市的形象？這一定位是否適合具體地段和空間參數(shù)？大梅沙是否具備有助于關(guān)鍵成功因素實(shí)現(xiàn)的內(nèi)在因素？我們能采取哪些步驟縮短與關(guān)鍵成功因素的差距？大梅沙區(qū)域定位研究結(jié)論目前片區(qū)功能仍比較單一，片區(qū)價(jià)值未得到充分體現(xiàn)大梅沙將是以會(huì)議中心為核心定位的集居

37、住、旅游度假、會(huì)議（聚會(huì)）三種功能于一體的區(qū)域。區(qū)域價(jià)值模型區(qū)域功能區(qū)域文化自然資源現(xiàn)階段區(qū)域文化的空白，是限制大梅沙區(qū)域價(jià)值發(fā)展的最大瓶頸無(wú)區(qū)域文化旅游度假、居住區(qū)域價(jià)值模型區(qū)域功能區(qū)域文化自然資源形成區(qū)域文化現(xiàn)階段目標(biāo)旅游度假、居住、會(huì)議、聚會(huì)打造迎合深圳人潛在、深層次的對(duì)生活方式的需求的區(qū)域文化：擺脫傳統(tǒng)，面向未來(lái)的生活方式提升生活品質(zhì)無(wú)區(qū)域文化旅游度假、居住用文化提升大梅沙區(qū)域價(jià)值這里有山這里也有海這里有最前衛(wèi)的房子但遺憾的是，這里沒(méi)有令人有歸屬感的文化重返“普羅旺斯”內(nèi)環(huán)路內(nèi)的普羅旺斯生活“普羅旺斯”區(qū)普羅旺斯Provence 普羅旺斯位于法國(guó)南部，從地中海沿岸延伸到內(nèi)陸的丘陵地區(qū)，

38、中間有大河“Rhone”流過(guò)，很多歷史城鎮(zhèn)，自古就以靚麗的陽(yáng)光和蔚藍(lán)的天空，令世人驚艷。 整個(gè)普羅旺斯地區(qū)因極富變化而擁有不同尋常的魅力天氣陰晴不定，暖風(fēng)和煦，冷風(fēng)狂野；地勢(shì)跌宕起伏，平原廣闊，峰嶺險(xiǎn)峻；寂寞的峽谷、蒼涼的古堡，蜿蜒的山脈和活潑的都會(huì)全都在這片南法國(guó)的大地上演繹萬(wàn)種風(fēng)情。 普羅旺斯Provence 每年有數(shù)百萬(wàn)人涌入南法的普羅旺斯與蔚藍(lán)海岸，親臨畫冊(cè)上難以描摹的景致及小說(shuō)中不可置信的悠閑，如果旅行是為了擺脫生活的桎梏，普羅旺斯會(huì)讓你忘掉一切。 7-8月間的熏衣草迎風(fēng)綻放，濃艷的色彩裝飾翠綠的山谷，微微辛辣的香味混合著被曬焦的青草芬芳，交織成法國(guó)南部最另人難忘的氣息。 從年初2月

39、的蒙頓檸檬節(jié)到7-8月的亞維農(nóng)藝術(shù)節(jié)。歐洪吉的歌劇節(jié)到8月普旺斯山區(qū)的熏衣草節(jié)，四時(shí)呼應(yīng)著山城無(wú)拘無(wú)束的歲月。 普羅旺斯Provence 普羅旺斯自由的色彩蠱惑藝術(shù)家創(chuàng)作的靈感，包括塞尚、梵谷、莫內(nèi)、畢加索、夏卡爾等人均在普羅旺斯展開(kāi)藝術(shù)生命的新階段，蔚藍(lán)海岸的享樂(lè)主義風(fēng)氣，也吸引了美國(guó)作家費(fèi)茲杰羅、英國(guó)作家D.H勞倫斯、法國(guó)作家赫胥黎、尼采等人前來(lái)朝圣，當(dāng)然，還囊括以山居歲月（A Year in Provence)將普羅旺斯推向顛峰的彼得梅爾。 如果你到普羅旺斯是為證實(shí)這些創(chuàng)作作者的風(fēng)情，那你絕不可能失望。 亞維農(nóng)(Avignon)是普羅旺斯最熱鬧的城市，自中世紀(jì)以來(lái)，因教皇常住于此，因而造

40、就亞維農(nóng)聞名于世的是一年一度的藝術(shù)節(jié)活動(dòng)，每年7.8月間，為期2周的藝術(shù)節(jié)吸引來(lái)自世界各地新銳劇團(tuán)與慕名而來(lái)的觀光客，使仲夏夜的亞維農(nóng)通宵達(dá)旦光彩耀目。 普羅旺斯Provence “夏天，為了買一點(diǎn)日常用品，常常要排在一長(zhǎng)隊(duì)旅游者后面，等待他們逐個(gè)為一兩張明信片付帳。這讓人厭煩。”當(dāng)?shù)厝穗m然如此抱怨，但旅游季之后，這兒又恢復(fù)了寧?kù)o。 普羅旺斯的生活簡(jiǎn)樸而高尚，單來(lái)這里把節(jié)奏放緩，好好地吸一口忘草香，嘗一口鮮味芝士，也是人生難得的境界。 街道、房屋、酒吧，到處充滿了濃厚的藝術(shù)氣息。古羅馬的建筑、藝術(shù)家的作品、生活在現(xiàn)代文明社會(huì)的人，在這里和諧相處，寧?kù)o美好。大梅沙區(qū)域價(jià)值發(fā)展脈絡(luò)三層面圖當(dāng)“普羅

41、旺斯”來(lái)臨的時(shí)候，大梅沙的價(jià)值將得以彰顯普羅旺斯生活區(qū)賦予大梅沙真正的內(nèi)涵時(shí)間區(qū)域價(jià)值啟動(dòng)期區(qū)域價(jià)值初現(xiàn)12成長(zhǎng)期功能逐漸完善成熟期普羅旺斯生活區(qū)，區(qū)域?qū)傩悦魑?，區(qū)域形象確立3低中高區(qū)域研究結(jié)論打造大梅沙文化普羅旺斯未來(lái)大梅沙將會(huì)是集濱海居住、旅游度假、會(huì)議聚會(huì)三種功能于一體的，以“普羅旺斯”為生活理念的濱海市鎮(zhèn)。報(bào)告思路大梅沙市場(chǎng)需求產(chǎn)品特征客戶特征銷售狀況大梅沙區(qū)域研究大梅沙功能定位探討區(qū)域文化研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃指標(biāo)分配方案123項(xiàng)目分析位置、規(guī)模位于大梅沙中心地帶，輻射整體大梅沙區(qū)域規(guī)劃8000m會(huì)議中心片區(qū)內(nèi)規(guī)模最大，最具競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目自身4.6萬(wàn)m酒店配套，2.6萬(wàn)

42、m辦公配套頂級(jí)配套本項(xiàng)目代表“國(guó)際級(jí)會(huì)議中心”的區(qū)域形象梅沙學(xué)校五星級(jí)酒店海濱公園國(guó)際會(huì)議中心醫(yī)院項(xiàng)目分析周邊配套五分鐘步行圈配套：梅沙中學(xué)、國(guó)際學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、公共停車場(chǎng)、梅沙醫(yī)院。形成完善“5分鐘生活圈”。目前，各項(xiàng)配套處于待建、在建狀態(tài)。梅沙學(xué)校正在建設(shè)中待建京基五星級(jí)酒店項(xiàng)目雅蘭酒店海景酒店京地酒店國(guó)際學(xué)校幼兒園鹽田體育中心近距離分享周邊豐富配套設(shè)施項(xiàng)目分析開(kāi)發(fā)商品牌資源挖掘 萬(wàn)客會(huì)Vanke Club 2004年, 深圳萬(wàn)客會(huì)會(huì)員人數(shù)達(dá)到16000余名，囊括了萬(wàn)科在深14個(gè)社區(qū)的業(yè)主，并吸引了眾多關(guān)心萬(wàn)科、喜愛(ài)萬(wàn)科的非業(yè)主會(huì)員朋友，建立起一個(gè)忠誠(chéng)、穩(wěn)固的客戶網(wǎng)絡(luò) 中城房網(wǎng)Chi

43、na Urban Realty Association中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)（簡(jiǎn)稱中城房網(wǎng)），成立于1999年12月。她由深圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、河南建業(yè)、沈陽(yáng)華新等一批中國(guó)較具市場(chǎng)影響力的房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起的、是一個(gè)具有開(kāi)放性的策略聯(lián)盟。 王石(深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng))王石現(xiàn)兼任中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)城市住宅開(kāi)發(fā)委員會(huì)副主任委員、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)以及深圳市總商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等職務(wù)；中國(guó)房地產(chǎn)影響力人物五十強(qiáng)之首位；”地產(chǎn)教父“萬(wàn)科 SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)S：品牌配套齊全規(guī)劃核心重點(diǎn)機(jī)會(huì)O：政府的大力支持大梅沙前景被普遍看好聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商共同打造區(qū)域文化威脅T：大梅

44、沙區(qū)域缺乏核心屬性各項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，不利于實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化劣勢(shì)W：規(guī)劃2.6萬(wàn)m辦公面積指標(biāo)8000 m會(huì)議中心須整體銷售規(guī)劃核心重點(diǎn)項(xiàng)目研究結(jié)論高高低低1432會(huì)議中心酒店寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)：價(jià)格利潤(rùn)率品牌產(chǎn)品市場(chǎng)接受度形象獲取回報(bào)現(xiàn)有大梅沙房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏對(duì)寫字樓物業(yè)的支持，本項(xiàng)目2.6萬(wàn)m辦公面積成為營(yíng)銷難點(diǎn)8000m會(huì)議中心體量較大，需要整體整體轉(zhuǎn)讓片區(qū)內(nèi)酒店項(xiàng)目比較多，檔次高，本項(xiàng)目規(guī)劃4.6萬(wàn)m酒店需要進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)才能達(dá)到低投入、高利潤(rùn)的目的。定位策略區(qū)域形象市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)目標(biāo)集濱海居住、旅游度假、會(huì)議三種功能于一體以“普羅旺斯”為生活理念的濱海市鎮(zhèn)。迎合客戶潛在需求，擺脫傳

45、統(tǒng)，面向未來(lái)物業(yè)保值、增值和回報(bào)盡量銷售物業(yè)收益最大化定位策略充分利用項(xiàng)目片區(qū)整體資源，通過(guò)對(duì)片區(qū)市場(chǎng)需求的充分挖掘，以及對(duì)大梅沙未來(lái)的研究，立足產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)打造受市場(chǎng)追捧的，被認(rèn)為高價(jià)值的物業(yè)，樹(shù)立中心化地位，最終吸引目標(biāo)客戶購(gòu)買?？蛻舳ㄎ煌顿Y客專業(yè)炒家，以投資收益為目的。準(zhǔn)投資客、享樂(lè)主義保障型具有一定的自用需求，認(rèn)可物業(yè)價(jià)值，當(dāng)投資價(jià)值自用價(jià)值時(shí)會(huì)選擇變現(xiàn)保值型購(gòu)買物業(yè)以使自身財(cái)富保值客戶需求模型投資需求 投資客全新生活追求 準(zhǔn)投資客 享樂(lè)主義產(chǎn)品定位投資需求 投資客全新生活追求 準(zhǔn)投資客 享樂(lè)主義 小面積 低總價(jià) 產(chǎn)品功能模糊化產(chǎn)品定位SPR（Special People Resor

46、t）寫字樓會(huì)議中心酒店項(xiàng)目指標(biāo)：2.6萬(wàn)m辦公面積8000m會(huì)議中心4.6萬(wàn)m酒店用地SPR (Special People Resort)特殊圈層聚會(huì)的場(chǎng)所Open Mall嘉年華休閑購(gòu)物物業(yè)功能盡量彈性化：突破寫字樓、酒店、住宅產(chǎn)品清晰界限產(chǎn)品使用功能同時(shí)滿足商業(yè)、度假居住、商務(wù)辦公。產(chǎn)品設(shè)計(jì)引入物業(yè)價(jià)值更高的商業(yè)、度假居住設(shè)計(jì)，突破單一的商務(wù)功能突破原規(guī)劃指標(biāo)辦公物業(yè)價(jià)格瓶頸是一種全新的投資型物業(yè)。產(chǎn)品定位下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析高高低低1432會(huì)議中心酒店寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)：價(jià)格利潤(rùn)率品牌產(chǎn)品市場(chǎng)接受度形象獲取回報(bào)SPROpen Mall產(chǎn)品定位下的片區(qū)各類物業(yè)售價(jià)排序：Open Ma

47、ll商業(yè)物業(yè) SPR 高檔酒店物業(yè) 住宅物業(yè) SPR詮釋SPR商業(yè)功能商務(wù)辦公度假居住SPR是集商業(yè)功能、商務(wù)辦公功能、度假居住為一體的新型物業(yè)SPR滿足多種使用功能滿足多種功能，可以自由組合搭配，即插即用。SPR “PARTY這東西”陳逸飛的唯美派對(duì)、孫孟晉的搖滾、謝暉的足球派對(duì)、衛(wèi)慧的寫家派對(duì)、爾東強(qiáng)的唐裝派對(duì)在霓虹閃爍的暗夜里，在各種名目的包裝下，派對(duì)們粉墨登場(chǎng)。派對(duì)的實(shí)質(zhì)，不過(guò)是一群拉幫結(jié)伙扎堆取樂(lè)。在以前，這種東西通常被冠以聯(lián)歡會(huì)、茶話會(huì)、聯(lián)誼會(huì)等名稱，現(xiàn)在這些詞都已經(jīng)帶上了懷舊的色彩。同樣內(nèi)容通通被改成為一個(gè)音譯詞：派對(duì)?；蛘吒静蛔g，人們說(shuō)“PARTY”,努力地發(fā)著輕飄飄的鼻音，

48、美式的。評(píng)論家吳亮說(shuō)：“交際是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞藝術(shù)的人加一群愛(ài)藝術(shù)的人，一群風(fēng)雅的人加一群附庸風(fēng)雅的人，一群忙里偷閑的人加一群游手好閑的人?！狈路鹁褪菍?duì)派對(duì)惟妙惟肖的素描新周刊SPR 結(jié)社、圈子SPR第三空間給自己家庭生活之所，公司工作之所，第三空間(Third Place)精神棲息之所第三空間在哪里？它是城市人居的一次物質(zhì)提升和精神備份，它是容納個(gè)性，品質(zhì)、精神流向和成就感的溫室，它是真真正正的差異化生存。第二套房的門檻并非每個(gè)人都跨的過(guò)，第三空間的憧憬卻常駐在每個(gè)人心中靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個(gè)物理空間，個(gè)人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜

49、靜生長(zhǎng)優(yōu)階層的SPR游戲人家職業(yè)經(jīng)理人的客廳小時(shí)候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構(gòu)筑自己的小天地。今天，我們所謂的“游戲居家”就是要?jiǎng)?chuàng)造一種自由、靈動(dòng)、多變的生活形態(tài)。優(yōu)階層的SPR非常色人家盧卡和芳登是意大利設(shè)計(jì)行業(yè)的一對(duì)驕子，年輕的他們已小有成就，令人艷羨。他們?cè)谛鈸碛杏兴慌笥褌兎Q為“色彩花園”的房子，空間不大，但因?yàn)樯实臐庥舳@得獨(dú)特別致。優(yōu)階層的SPR家的中心就是床家的中心就是床，還可以辦公，可以早餐，或許，衛(wèi)浴也在客廳里，家是一門生活的藝術(shù)。Open Mall詮釋嘉年華式體驗(yàn)一個(gè)公共開(kāi)放的show場(chǎng)是最重要的成為舉辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所形

50、成客戶到大梅沙消費(fèi)的習(xí)慣嘉年華Show場(chǎng)嘉年華Show場(chǎng)規(guī)劃指標(biāo)分配方案一規(guī)劃指標(biāo)：2.6萬(wàn)m辦公8000 m會(huì)議3.9萬(wàn)m產(chǎn)權(quán)酒店7000 m不可作產(chǎn)權(quán)酒店方案一：獨(dú)立設(shè)置國(guó)際會(huì)議中心2.6萬(wàn)m辦公面積用做SPROpen Mall2.6萬(wàn)m辦公8000 m會(huì)議中心3.9萬(wàn)m產(chǎn)權(quán)酒店7000 m不可作產(chǎn)權(quán)酒店SPROpen MallSPR產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)點(diǎn)：獨(dú)立設(shè)置會(huì)議中心，項(xiàng)目國(guó)際會(huì)議中心的屬性更明顯不足： 8000 m會(huì)議中心，以及7000 m不可作產(chǎn)權(quán)酒店，兩部分轉(zhuǎn)讓難度比較大規(guī)劃指標(biāo)分配方案二規(guī)劃指標(biāo)：2.6萬(wàn)m辦公8000 m會(huì)議3.9萬(wàn)m產(chǎn)權(quán)酒店7000 m不可作產(chǎn)權(quán)酒店方案二：將80

51、00 m國(guó)際會(huì)議中心指標(biāo)并入2.6萬(wàn)m辦公指標(biāo)中，共同形成SPROpen Mall7000m不可作產(chǎn)權(quán)酒店面積功能改為國(guó)際會(huì)議中心，功能包括餐飲，以及酒店配套服務(wù)2.6萬(wàn)m辦公8000 m會(huì)議中心3.9萬(wàn)m產(chǎn)權(quán)酒店7000 m不可作產(chǎn)權(quán)酒店SPROpen MallSPR產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)點(diǎn)：只有7000m需要整體轉(zhuǎn)讓，操作難度降低8000m會(huì)議中心改為SPROpen Mall實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化不足： 項(xiàng)目國(guó)際會(huì)議中心的形象不如方案一明顯國(guó)際會(huì)議中心The end thanks！走進(jìn)深圳附件：深圳歷年GDP情況2003年深圳全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約為2860.51億元，比前年增長(zhǎng)17.3%。大大高于全國(guó)

52、9.1%的平均水平，深圳經(jīng)濟(jì)依然保持良好快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。億元深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)2003年私人汽車擁有量接近20萬(wàn)輛，比2002年增長(zhǎng)46.15%深圳市私家車數(shù)量迅速增長(zhǎng)，每百戶擁有私人汽車約21輛自駕度假旅游成為消費(fèi)熱點(diǎn)輛深圳私人汽車發(fā)展情況深圳市歷年接待游客量呈明顯上升趨勢(shì)，僅2003年因非典原因?qū)е掠慰弯J減。深圳旅游業(yè)依然呈良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。萬(wàn)人深圳各年接待游客量情況一、高新科技產(chǎn)業(yè)城市二、現(xiàn)代物流業(yè)城市三、區(qū)域性金融中心城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市五、高品味文化生態(tài)城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市休閑娛樂(lè)需求文化服務(wù)需求五、高品位文化生態(tài)城市深圳定位：區(qū)域性國(guó)際化城市 建設(shè)美麗的海濱城市。依托亞熱帶濱

53、海城市特色和逐步發(fā)達(dá)的國(guó)際商務(wù)功能，建設(shè)一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假設(shè)施、生態(tài)觀光旅游設(shè)施和會(huì)議展覽設(shè)施，使深圳成為全國(guó)較大的商務(wù)旅游、觀光旅游城市及過(guò)境旅客集散地。摘自黃麗滿在市委三屆八次全體（擴(kuò)大）會(huì)議上的講話目標(biāo)：世界濱海家園旅游觀光勝地?fù)]別主題公園及人造景觀時(shí)代解讀：優(yōu)美的海濱旅游城市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好私人汽車擁有量大幅度上升深圳的旅游文化城市定位深圳接待游客量逐年上升深圳高額消費(fèi)階段追求生活質(zhì)量人類社會(huì)將以自我實(shí)現(xiàn)的程度及“生活質(zhì)量”的高低來(lái)衡量社會(huì)成就旅游、度假、休閑、娛樂(lè)等日益被人們所追求深圳所處的發(fā)展階段走進(jìn)鹽田鹽田海濱旅游、生態(tài)城區(qū)鹽田片區(qū)規(guī)劃情況城區(qū)性質(zhì)：以港口、旅游為

54、支柱產(chǎn)業(yè)，物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、保稅業(yè)為主的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。城區(qū)發(fā)展目標(biāo)：突出海濱城區(qū)特點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)、高速度、高水平地進(jìn)行城市建設(shè)，爭(zhēng)取在下個(gè) 世紀(jì)初將鹽田區(qū)建設(shè)成為一個(gè)功能分區(qū)明確、布局合理、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活服務(wù)設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。城區(qū)旅游職能：大力發(fā)展濱海旅游事業(yè)，建設(shè)成為深圳市東部旅游基地和濱海旅游度假區(qū)。對(duì)山區(qū)旅游資源，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下可適度發(fā)展觀光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等城市組團(tuán)功能：沙頭角組團(tuán)：鹽田區(qū)的行政和文化中心鹽田組團(tuán)：鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地梅沙組團(tuán)：深圳海濱旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地城市規(guī)模：至2010年，人口控制規(guī)模20萬(wàn)；人口彈性規(guī)模24

55、萬(wàn)。鹽田區(qū)特征與優(yōu)勢(shì)城區(qū)特征：山地海濱型城區(qū)港口交通樞紐城區(qū)海濱旅游區(qū)邊境口岸城區(qū)外向型、勞動(dòng)密集型經(jīng)濟(jì)的特征外來(lái)人口占多數(shù)的移民城區(qū)城區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：新區(qū)成立，營(yíng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)港口樞紐優(yōu)勢(shì)良好自然資源及海濱旅游優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)勢(shì)2004年上半年鹽田區(qū)總體住宅銷量較小，僅1181套，而全市其他各區(qū)銷量均在10000套以上。與全市相比，鹽田區(qū)住宅銷售以高端產(chǎn)品為主，單價(jià)6000-8000元銷量百分比高出全市20多。2004年13季度鹽田區(qū)銷售住宅價(jià)位分類2004年13季度鹽田區(qū)住宅價(jià)位分類鹽田區(qū)住宅銷售面積前5名（占本區(qū)總銷售面積 82.4%） 1.深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 萬(wàn)科東海岸社區(qū)（一期）

56、2.深圳市維拉頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 云深處別墅區(qū) 3.深圳市新華置業(yè)房地產(chǎn)有限公司 海語(yǔ)東園 4.深圳拓勁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新世界倚山花園 5.深圳桑達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 棕櫚灣 鹽田區(qū)住宅銷售金額前5名（占本區(qū)總銷售金額82.8%） 1.深圳市維拉頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司云深處別墅區(qū) 2.深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司萬(wàn)科東海岸社區(qū)（一期） 3.深圳市新華置業(yè)房地產(chǎn)有限公司海語(yǔ)東園 4.深圳拓勁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新世界倚山花園 5.深圳市海闊投資有限公司海闊.凌海 2004年上半年鹽田區(qū)房地產(chǎn)銷售龍虎榜鹽田區(qū)住宅銷售面積前5名（占本區(qū)總銷售面積 84.4%） 1、深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 萬(wàn)科東海岸

57、社區(qū)2、深圳市維拉頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 云深處別墅區(qū)3、深圳拓勁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新世界倚山花園4、深圳市富春東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 天 琴 灣5、深圳市心海投資發(fā)展有限公司 心海伽藍(lán)雅居 鹽田區(qū)住宅銷售金額前5名（占本區(qū)總銷售金額83.2%） 1、深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 萬(wàn)科東海岸社區(qū)2、深圳市維拉頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 云深處別墅區(qū)3、深圳市富春東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 天 琴 灣4、深圳拓勁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新世界倚山花園5、深圳市京地投資發(fā)展有限公司 海世界公寓 2004年第三季度鹽田區(qū)房地產(chǎn)銷售龍虎榜鹽田市場(chǎng)小結(jié)片區(qū)樓盤主要集中在沙頭角和梅沙兩個(gè)組團(tuán)，五個(gè)項(xiàng)目的銷量就占到片區(qū)銷量的

58、80以上；鹽田區(qū)住宅開(kāi)發(fā)量及銷售量均偏小；樓盤多以山海景觀為資源，定位為中高檔樓盤。走進(jìn)大梅沙西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場(chǎng)，以自然田園風(fēng)光為主；南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場(chǎng)、風(fēng)情酒吧街，以獨(dú)有的海上風(fēng)情休閑觀光為主；中部華僑城景區(qū)：世界之窗、歡樂(lè)谷、民俗文化村、錦繡中華，以人文景觀、主題公園為主；東部景區(qū)：大、小梅沙海濱公園，溪沖、下沙、南澳海濱度假區(qū)，以自然的山海風(fēng)光為主西部旅游觀光區(qū)華僑城旅游景區(qū)東部濱海旅游度假區(qū)蛇口觀光區(qū)大鵬灣深圳主要旅游區(qū)大梅沙 大梅沙片區(qū)由大梅沙、成坑、上坪三個(gè)村組成； 總面積約為250公頃，擁有1.8公里長(zhǎng)黃金海岸線及18萬(wàn)平方米天然優(yōu)質(zhì)沙灘； 常住人口600

59、余人,暫住人口約6000人，總?cè)丝?600人； 大梅沙空間特點(diǎn)：傳統(tǒng)居民以不同的集聚程度自然發(fā)展形成,整體布局較為松散,沒(méi)有高聳建筑,尺度宜人,街道多為小巷.沒(méi)有主要地標(biāo),天際線沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā);大梅沙基本狀況獨(dú)一無(wú)二山海自然資源擁有2公里長(zhǎng)、30至60米寬的優(yōu)質(zhì)海灘，沙灘平緩，沙質(zhì)細(xì)軟；能見(jiàn)度超過(guò)優(yōu)質(zhì)海濱浴場(chǎng)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)懸浮物；背倚滿目青翠的梧桐山，山水環(huán)抱，造就少見(jiàn)山海景觀；2003年大梅沙海濱公園共吸引游客達(dá)450萬(wàn)人次相對(duì)于東部其他濱海度假區(qū)，大梅沙配套起點(diǎn)高，交通便利性好大梅沙旅游資源大梅沙海濱旅游人流量萬(wàn)人 大梅沙海濱旅游總?cè)藬?shù)以每年約20%的速度增長(zhǎng) 2003年大梅沙接待游客排名全

60、市景點(diǎn)第一 由于目前大梅沙海濱浴場(chǎng)為免費(fèi)開(kāi)放，故其營(yíng)業(yè)收入較少2003年接待游客和營(yíng)業(yè)收入前五名景點(diǎn) 資料來(lái)源深圳市旅游局大梅沙旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀名次 接待游客排名 營(yíng)業(yè)收入排名 利潤(rùn)總額排名 1 大梅沙海濱公園 歡樂(lè)谷歡樂(lè)谷2 歡樂(lè)谷 世界之窗 世界之窗 3 世界之窗 沙河高爾夫球會(huì) 觀瀾湖高爾夫球會(huì) 4 仙湖植物園 觀瀾湖高爾夫球會(huì) 特發(fā)高爾夫俱樂(lè)部 5 明思克航母世界 明思克航母世界 沙河高爾夫球會(huì) 鹽壩高速鹽梅公路大梅沙內(nèi)環(huán)路深鹽公路沙頭角段為交通瓶頸大梅沙交通狀況國(guó)際級(jí)定位國(guó)際級(jí)海濱旅游度假勝地；國(guó)際級(jí)會(huì)議展覽中心；國(guó)際級(jí)海濱居住區(qū)；發(fā)展目標(biāo)18000人口的海濱旅游城鎮(zhèn)；東部海岸旅游的主要