房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本

1、PAGE PAGE 80 HYPERLINK xx5ixuex xx5ixuex (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載，文件版權(quán)歸原作者所有)第一部分報(bào)告概要一、調(diào)研說(shuō)明（一）市場(chǎng)研究的背景與目的：1、市場(chǎng)調(diào)研的背景：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步形成；目前尚處于初級(jí)發(fā)展階段向中級(jí)過(guò)渡，高、中、低檔項(xiàng)目具備。株洲銀基房地產(chǎn)有限公司擬在中心廣場(chǎng)原市政府舊址開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前株洲銀基房地產(chǎn)有限公司已全面展開(kāi)株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，并進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。2、市場(chǎng)調(diào)研的目的：旨在通過(guò)對(duì)株洲市房地產(chǎn)及本項(xiàng)目的市場(chǎng)基本情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究，以便加深我們對(duì)總體市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也便于公司高層決策者在

2、進(jìn)行具體的項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)發(fā)運(yùn)作時(shí)，有效地對(duì)株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)與需求情況、目標(biāo)消費(fèi)群體的生活方式和需求特點(diǎn)、市場(chǎng)容量與發(fā)展空間、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等作出宏觀(guān)的掌控與準(zhǔn)確的判斷，從而有利于對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)規(guī)模、檔次、進(jìn)度、市場(chǎng)目標(biāo)定位到營(yíng)銷(xiāo)策略、價(jià)格策略、成本構(gòu)成、宣傳推廣手段等方面及時(shí)進(jìn)行決策，并對(duì)今后的相關(guān)工作給予傾向性指導(dǎo)。（二）市場(chǎng)調(diào)研的方法與方式 1、市場(chǎng)調(diào)研方法：A、訪(fǎng)問(wèn)法B、觀(guān)察法C、隨機(jī)抽樣D、邏輯推導(dǎo)2、資料的收集方式：A、網(wǎng)上信息收集、資料匯編整理B、統(tǒng)計(jì)局、房地產(chǎn)等單位數(shù)據(jù)與信息檢索、收集C、現(xiàn)場(chǎng)采盤(pán)（調(diào)查）D、同行等業(yè)內(nèi)人士訪(fǎng)談E、生活圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)者訪(fǎng)談（三）市場(chǎng)研究的方向與

3、內(nèi)容：本次市場(chǎng)調(diào)研的方向與內(nèi)容主要是湖南省、株洲市基本綜合情況；長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃；株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；湖南省與株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與趨勢(shì)方面所表現(xiàn)出的主要征象，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求分析、土地開(kāi)發(fā)情況以及分物業(yè)市場(chǎng)分析等。具體內(nèi)容，詳見(jiàn)此后章節(jié)。（四）本次市場(chǎng)調(diào)研時(shí)限： 2004年3月1日3月一八日二、咨詢(xún)報(bào)告結(jié)論精要1、株洲全市土地總面積11272平方公里，市區(qū)面積542平方公里，建成區(qū)面積69平方公里；總?cè)丝?69.40萬(wàn)人，其中市區(qū)人口77.22萬(wàn)人。2003年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值383.1億元，人均GDP達(dá)1270美元。2、株洲市近年來(lái)財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002

4、年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開(kāi)始大于收入。3、2003年株洲市全年完成GDP383.1億元，同比增長(zhǎng)11.1%，增速同比上年加快0.3個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出1.5個(gè)百分點(diǎn)。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬(wàn)元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長(zhǎng)10.7%；城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，同比增長(zhǎng)8.1%。農(nóng)民人均純收入為3029元，同比增長(zhǎng)5.6%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出為2331元，增長(zhǎng)14.2%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款65一五元，比上年增加1一三1元。5、2004年湖南省房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、株洲房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)十分明顯7、株洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)整體水平提高9、商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮10、株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購(gòu)房熱情的快速釋放、良好發(fā)展空間引來(lái)大資本以及政策與環(huán)境因素等是株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的深層原因11、開(kāi)發(fā)存在短期行為、負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在、土地經(jīng)營(yíng)不夠規(guī)范、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)矛盾顯現(xiàn)是株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的主要問(wèn)題12、2003年株洲房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)土地面積凸顯快速增長(zhǎng)之勢(shì)。一三、開(kāi)發(fā)建設(shè)和居民購(gòu)房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。14、商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場(chǎng)供、求兩旺。一五、目前株洲市在建、在售的住宅樓盤(pán)開(kāi)發(fā)面積約為一五3.63萬(wàn)

6、平方米，約計(jì)21個(gè)樓盤(pán)，平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)在1400元/平方米左右，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。16、別墅項(xiàng)目在區(qū)位分布上，大部分別墅分布在郊區(qū)；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少，且建筑密度大。17、目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976，戶(hù)型面積在110250之間，平均起價(jià)約為一五34元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠率；戶(hù)型設(shè)計(jì)偏向于居?。煌＼?chē)位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。大部分項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群不明確，市場(chǎng)局面混亂，在營(yíng)銷(xiāo)推廣中目標(biāo)訴求不明確。一八、目前株洲市的

7、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專(zhuān)業(yè)，從其銷(xiāo)售情況來(lái)看較受投資者的青睞；保利大廈寫(xiě)字樓部分基本售完，其均價(jià)約為3060元左右。在今后，株洲寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。19、預(yù)測(cè)2004年株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。第二部分株洲市自然與人文背景綜述一、株洲概況株洲，古稱(chēng)建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經(jīng)12057-11407,北緯2603-2801,是湖南省長(zhǎng)、株、潭金三角的重要一極?，F(xiàn)轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣和荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)及河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)?？偯娣e11272平方公里，人口369萬(wàn)。株洲市歷史悠久

8、。中華民族的始祖炎帝神農(nóng)氏，曾在這里教民耕種，遍嘗百草, 后葬于“茶鄉(xiāng)之尾”(今酃縣塘田鄉(xiāng))。三國(guó)時(shí)吳在此設(shè)立建寧縣，后歷經(jīng)滄桑，幾度變遷。建市前夕為湘潭縣轄一個(gè)僅幾千人口、幾十萬(wàn)元工業(yè)總產(chǎn)值的小鎮(zhèn)。1951年成立專(zhuān)轄縣級(jí)市，1956年升為省轄地級(jí)市，1983年實(shí)行市管縣體制，由單轄株洲縣擴(kuò)充轄醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣(原酃縣)。株洲市有著光榮的革命傳統(tǒng)。老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家毛澤東、朱德、李立三、譚震林等曾在這里從事過(guò)革命實(shí)踐活動(dòng)。炎陵縣、茶陵縣為湘贛革命根據(jù)地的重要組成部分。株洲市地處湖南省中東部，是中國(guó)南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜合運(yùn)輸能力。京廣、浙贛、湘黔3大鐵路干線(xiàn)在此

9、交匯。株洲火車(chē)站為全國(guó)10 大客運(yùn)站和7大零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站之一。株洲北站是江南最大的路網(wǎng)性編組站。株洲市已成為中國(guó)江南最大的鐵路樞紐。公路四通八達(dá)，106、320國(guó)道及連接湘贛閩3 省的三南公路穿境而過(guò)。株洲市是中華人民共和國(guó)成立后迅速崛起的工業(yè)新城。50年代，國(guó)家安排的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，株洲市就有5項(xiàng)?，F(xiàn)在全市共有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)1700 家，其中大中型企業(yè)56家，有6家大型企業(yè)躋身于全國(guó)500家大型企業(yè)行列。在中共湖南省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，株洲市人民經(jīng)過(guò)40多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，株洲市已逐步建設(shè)成為江南內(nèi)陸腹地的高效農(nóng)業(yè)基地，商品集散基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通信息中心。二、各區(qū)人口及面積（人口密

10、度）1、截止2002年底，株洲市總?cè)丝?69.40萬(wàn)人，人口密度327人/每平方公里，其中男性190.一三萬(wàn)人，女性179.27萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口98.05萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口271.35萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為5.22。全市土地總面積11272平方公里，其中城區(qū)面積542平方公里。具體分布如下：人口狀況與面積地區(qū)年末總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）年末總?cè)丝冢ㄈ耍┛側(cè)丝谥锌側(cè)丝谥型恋孛娣e（平方公里）人口密度（人/平方公里）男（人）女（人）全市10207723693911190一三11179268011272327市轄區(qū)2326507722083981683740405421425荷塘區(qū)643402210521148941

11、06一五8一五9一三90石峰區(qū)74986248942一三05841一八358161一五46蘆凇區(qū)59812193202985609464266.72897天元區(qū)3351210901254一三054882一五0727株洲縣121051437283226703210580一三81317攸縣2056527502813856593646222664282茶陵縣1466865620602882232738372500225炎陵縣509451767一三9032986384203087醴陵市2637889954465122294832172一五7446（數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒）2、近三年人口自然增長(zhǎng)率約為4

12、.89，人口死亡率約為5.28，大于人口自然增長(zhǎng)率。由此可以看出，在今后幾年內(nèi)，人口不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，人口增長(zhǎng)將出現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 SKIPIF 1 0 （數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒）三、株洲市總體規(guī)劃株洲市城市總體規(guī)劃（2001-2020）將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃，分別對(duì)市域城鎮(zhèn)和中心城區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體

13、系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年市域城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。中心城區(qū)從城市建設(shè)用地、綜合交通、綠地系統(tǒng)、排水工程、供電工程等多方面做出總體或?qū)I(yè)規(guī)劃。此規(guī)劃通過(guò)近期加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新區(qū)建設(shè)重點(diǎn)向河西發(fā)展，完善天臺(tái)高科園建設(shè)，啟動(dòng)栗雨高科園開(kāi)發(fā)及中心區(qū)公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)；河?xùn)|重點(diǎn)發(fā)展楓溪生態(tài)城、田心高科園等。對(duì)蘆淞市場(chǎng)群、南岳嶺片區(qū)等舊城和社區(qū)實(shí)施整體漸進(jìn)的更新，搬遷或改造污染嚴(yán)重及對(duì)城市安全構(gòu)成威脅的工廠(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施；加快市區(qū)物流中心配套設(shè)施的建設(shè)等，逐步提高城市的綜合服

14、務(wù)功能，為株洲建立現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)打好基礎(chǔ)。四、長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃（一）長(zhǎng)株潭現(xiàn)狀介紹1、構(gòu)成：長(zhǎng)株潭地區(qū)地處湘江下游，包括3個(gè)地級(jí)市、4個(gè)縣級(jí)市， 8個(gè)縣，162個(gè)建制鎮(zhèn)，362個(gè)集鎮(zhèn)。長(zhǎng)沙、株洲與湘潭三市市區(qū)毗鄰的，以三市市區(qū)為中心、南北長(zhǎng)90公里，東西寬50公里的范圍，是人口和產(chǎn)業(yè)體系的重心，構(gòu)成了長(zhǎng)株潭城市群的核心區(qū)。2、位置：東與江西為鄰，西與益陽(yáng)、婁底相連，北與岳陽(yáng)接壤，南與衡陽(yáng)、郴州交界。3、面積：三市土地總面積28106平方公里，占全省的一三.27%。4、人口：2002年總?cè)丝?249.66萬(wàn)人，占全省的一八.85%；2002年三市市鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口為535.14萬(wàn)人，占全省市

15、鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口總數(shù)的25.23%，城鎮(zhèn)化水平為41.62%，遠(yuǎn)高于全省同期城鎮(zhèn)化水平32%，與全國(guó)同期平均水平相比，也高出5.82個(gè)百分點(diǎn)。（二）長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展目標(biāo)長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展目標(biāo)，是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，構(gòu)筑基礎(chǔ)設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)一體化、市場(chǎng)一體化、城鄉(xiāng)一體化的總體格局，建成有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚容納跨國(guó)公司和國(guó)家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。遠(yuǎn)景長(zhǎng)株潭城市群將逐漸發(fā)展成為我國(guó)中西部地區(qū)主要城市連綿區(qū)，并形成空間布局合理、功能分區(qū)明確、人居環(huán)境優(yōu)美、人地關(guān)系協(xié)調(diào)的特大網(wǎng)狀城市空間結(jié)構(gòu)。三市主城區(qū)及中間地帶共同構(gòu)成城市連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約4500平方

16、公里，其空間布局結(jié)構(gòu)為以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)到2020年，長(zhǎng)沙市區(qū)的人口總數(shù)達(dá)到350萬(wàn)人，土地面積為350km2；株洲的城市人口為100萬(wàn)人，土地面積為100km2；湘潭的人口為90萬(wàn)人，土地面積為90km2。到2020長(zhǎng)株潭的人口總數(shù)達(dá)到450-470萬(wàn)人。（三）長(zhǎng)株潭城市群與市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃長(zhǎng)株潭城市群包括3個(gè)地級(jí)市、4個(gè)縣級(jí)市、8個(gè)縣、162個(gè)建制鎮(zhèn)。三市土地總面積28106平方公里，占全省的一三3；2002年三市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1428.45億元，增長(zhǎng)11.7%，高出全省2.7個(gè)百分點(diǎn)，三市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為32.8%，比上年高0.4個(gè)百分

17、點(diǎn)?？v觀(guān)國(guó)內(nèi)外城市群發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，分析長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景發(fā)展，可以預(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)株潭城市群將順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，遠(yuǎn)景發(fā)展成為有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚和容納跨國(guó)公司或國(guó)家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。該連綿區(qū)以三市主城區(qū)及中間地帶長(zhǎng)約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區(qū)；2050年左右，核心區(qū)城市人口可能達(dá)到8001000萬(wàn)人。核心區(qū)較理想城市空間布局結(jié)構(gòu)應(yīng)為：以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。該結(jié)構(gòu)的選擇是通過(guò)多方案論證比較得出的，它以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸，從單中心向多核城市轉(zhuǎn)變；三市向心發(fā)展，并逐漸演變成為具有很強(qiáng)集聚效應(yīng)的

18、城市連綿區(qū)。該方案為推薦方案，優(yōu)點(diǎn)是保持了良好的生態(tài)環(huán)境，三市聯(lián)系緊密，由于發(fā)展重點(diǎn)在河?xùn)|，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。第三部分株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)行綜合分析（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（株洲市近年財(cái)政收入與支出分析）2003年，株洲市全市共實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入27.9億元，比2002年增長(zhǎng)一五.6%；固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資105億元，首次突破100億大關(guān)，比上年增長(zhǎng)26.4%；合同利用外資和實(shí)際利用外資均有較大幅度增長(zhǎng)，保險(xiǎn)市場(chǎng)、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易日趨活躍。 SKIPIF 1 0 由上圖可以看出，株洲市近年來(lái)財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程

19、的不斷加快，財(cái)政支出開(kāi)始大于收入。（數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒）（二）城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年株洲市全年完成GDP383.1億元，同比增長(zhǎng)11.1%，增速同比上年加快0.3個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值50.6億元，同比增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值一八7.8億元，同比增長(zhǎng)一三.5%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值144.7億元，同比增長(zhǎng)10.8%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例為一三.2:49:37.8，其中，一產(chǎn)業(yè)比重比上年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)業(yè)比重比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)業(yè)比重比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500

20、元，比上年增加856元，突破萬(wàn)元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。2、農(nóng)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值77.9億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增幅同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。3、工業(yè)、郵電、交通工業(yè)生產(chǎn)加速發(fā)展。2003年株洲市完成工業(yè)增加值一五7.8億元，增長(zhǎng)12.5%。其中規(guī)模以上工業(yè)增加值90.3億元，增長(zhǎng)一八.4%，增幅比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。輕工業(yè)增加值19.4億元，增長(zhǎng)26%，重工業(yè)增加值70.9億元，增長(zhǎng)16.5%；國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增加值62.2億元，增長(zhǎng)16.7%；股份制企業(yè)增加值34.6億元，增長(zhǎng)28.9%；外商及港澳臺(tái)企業(yè)增加值5.1億元，增長(zhǎng)53.9%。經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。2003年全市規(guī)模

21、工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到102.1%，比上年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率7.14%，比上年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；資本保值增值率111.1%，提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)1.44次，比上年加快0.一五次；成本費(fèi)用利潤(rùn)率3.4%，提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率38560元/人，增長(zhǎng)44%；全年銷(xiāo)售收入過(guò)億元的企業(yè)36家，利潤(rùn)過(guò)千萬(wàn)的企業(yè)21家，分別比上年增加7家和6家。交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)加快發(fā)展，綜合服務(wù)水平不斷提高。全年實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值40.4億元，比上年增長(zhǎng)9.5%。4、固定資產(chǎn)投資2003年，株洲市全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資額105億元，首次突破100億元大關(guān)

22、，比上年增長(zhǎng)26.4%，其中：國(guó)有及其它單位投資74.9億元，增長(zhǎng)27.2%；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資28.2億元，增長(zhǎng)20.1%。在非國(guó)有經(jīng)濟(jì)中,外商、港澳臺(tái)、聯(lián)營(yíng)、股份制經(jīng)濟(jì)投資5.7億元；城鎮(zhèn)和農(nóng)村集體投資一三.33億元，增長(zhǎng)24.5%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村個(gè)體投資16.62億元，增長(zhǎng)21.3%。按管理渠道分，基本建設(shè)投資22.3億元，增長(zhǎng)3.5%；全年完成更新改造投資32.1億元，增長(zhǎng)26.4%；房地產(chǎn)投資一八.5億元，增長(zhǎng)94.4%。地方項(xiàng)目投資59.2億元，增長(zhǎng)31.3%；中央項(xiàng)目投資一五.7億元，增長(zhǎng)一三.6%。年內(nèi)新開(kāi)工項(xiàng)目389個(gè)，增長(zhǎng)2.6%，竣工項(xiàng)目343個(gè),增長(zhǎng)14%。在國(guó)有及其它投資中，

23、第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資1.05億元、28.4億元、和45.47億元，分別比上年增長(zhǎng)39.3%、5.4%和109.5%。十大重點(diǎn)工程完成投資14.9億元。（數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒）5、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與對(duì)外貿(mào)易國(guó)內(nèi)商品市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。盡管經(jīng)歷了“非典”的考驗(yàn)，株洲市消費(fèi)品市場(chǎng)整體運(yùn)行仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，新的消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額140.1億元，比上年增長(zhǎng)10.6%。按銷(xiāo)售地區(qū)分,城市實(shí)現(xiàn)零售額83.6億元，增長(zhǎng)11.6%；縣城實(shí)現(xiàn)零售額19.11億元,增長(zhǎng)10.3%；縣以下實(shí)現(xiàn)零售額37.3億元,增長(zhǎng)8.5%。按行業(yè)分,批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額120.7億元,增長(zhǎng)11%；餐飲業(yè)實(shí)

24、現(xiàn)零售額16億元,增長(zhǎng)12.1%；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額3.1億元，下降7.2%；按經(jīng)濟(jì)類(lèi)型分，公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額28.9億元,增長(zhǎng)8.6%，其中國(guó)有及國(guó)有控股經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額16.2億元,增長(zhǎng)4.8%；個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額68.2億元,增長(zhǎng)10.7%;私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額39.8億元，增長(zhǎng)10.5%。商品交易市場(chǎng)交易活躍。至年末，全市共有商品交易市場(chǎng)262個(gè)，全年成交額120億元，比上年增長(zhǎng)10.8%，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)成交額36億元，增長(zhǎng)9.9%。大型市場(chǎng)、連鎖超市等新型業(yè)態(tài)顯現(xiàn)巨大活力，2003年全市億元市場(chǎng)11家，成交額92.3億元；列入限額以上批零貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計(jì)的23大類(lèi)商品，銷(xiāo)售上升的有21類(lèi)

25、，其中，一八類(lèi)商品增長(zhǎng)達(dá)到兩位數(shù)，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車(chē)零售額增長(zhǎng)160%，通訊器材零售額增長(zhǎng)69.1%，書(shū)報(bào)雜志類(lèi)零售額增長(zhǎng)25.8%。 對(duì)外貿(mào)易、招商引資成就斐然。今年以來(lái)，我市加快對(duì)外開(kāi)放步伐，各經(jīng)濟(jì)主體積極拓展國(guó)際市場(chǎng)，對(duì)外出口明顯加快。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì),全市進(jìn)出口總額4.97億美元，增長(zhǎng)30.8%，其中出口3.65億美元，增長(zhǎng)19.5%，分別比上年提高40個(gè)和28個(gè)百分點(diǎn)，在全省出口總額中的比重達(dá)17%。；進(jìn)口1.32億美元，增長(zhǎng)75.7%。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，全年機(jī)電產(chǎn)品出口1.12億美元，增長(zhǎng)33.1%，占全市外貿(mào)出口總額的比重由上年的27.7%提高到30.7%。出口市場(chǎng)多元化戰(zhàn)略效

26、果明顯，在主要出口市場(chǎng)中，對(duì)日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。全市實(shí)際引進(jìn)以民間資本為主體的內(nèi)資272項(xiàng),其中1000萬(wàn)元以上項(xiàng)目30個(gè),實(shí)際利用內(nèi)資30.4億元，增長(zhǎng)48.5%；新批外商投資企業(yè)42家,其中中外合資25家、中外合作2家、外商獨(dú)資一五家，實(shí)際到位外資9007萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)26.4%。6、財(cái)政、金融補(bǔ)交金融方面的指標(biāo)數(shù)據(jù)2003年，株洲共實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入27.9億元，比上年增長(zhǎng)一五.6%；一般預(yù)算收入16.8億元，增長(zhǎng)一三.2%；其中，增值稅3.1億元,增長(zhǎng)17.6%；營(yíng)業(yè)稅3.2億元，增長(zhǎng)21.1%；個(gè)人所得稅0.77億元，下降0.58%；城市維護(hù)建設(shè)稅1.04億元

27、，增長(zhǎng)12.3%；房產(chǎn)稅0.6億元，增長(zhǎng)12.7%；契稅0.4億元，增長(zhǎng)99.8%；此外，9個(gè)區(qū)縣（市）財(cái)政收入增幅均在10%以上。全年財(cái)政總支出31.8億元，比上年增長(zhǎng)14.5%。其中，基本建設(shè)支出1.45億元，增長(zhǎng)23.4%；撫恤和社會(huì)福利救濟(jì)支出1.2億元，增長(zhǎng)35.1%；城市維護(hù)費(fèi)用支出3.3億元，增長(zhǎng)67%。7、物價(jià)、人民生活城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，比上年增長(zhǎng)10.7%，其中勞動(dòng)報(bào)酬收入、財(cái)產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入分別增長(zhǎng)10.1%、42.9%和10.1%；城市居民恩格爾系數(shù)為34.8%,下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；城市居民生活消費(fèi)性支出6760元

28、，增長(zhǎng)8.1%，。(數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲市統(tǒng)計(jì)局)二、城市及各區(qū)的居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)（一）近三年株洲市人均收入發(fā)展走勢(shì)提高人民生活水平是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性目的之一，株洲市人民整體生活水平在城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升的同時(shí)同步上升。2003年，城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長(zhǎng)10.7%；城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，同比增長(zhǎng)8.1%。農(nóng)民人均純收入為3029元，同比增長(zhǎng)5.6%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2331元，同比增長(zhǎng)14.2%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款65一五元，比上年增加1一三1元。近年來(lái)城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費(fèi)性支出發(fā)展變化情況如下圖： SKIPIF

29、 1 0 （數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒及株洲統(tǒng)計(jì)局）（二）近三年株洲市GDP的發(fā)展走勢(shì)及每年人均GDPGDP作為社會(huì)生產(chǎn)的最終成果，是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的綜合指標(biāo)，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，人民生活質(zhì)量水平的提升，都必須建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年株洲市全年完成GDP383.1億元，同比增長(zhǎng)11.1%，增速比上年加快0.3個(gè)百分點(diǎn)。1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 SKIPIF 1 0 2、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 SKIPIF 1 0 數(shù)據(jù)表明，近年來(lái)株洲市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以每年9.73%的平均速度穩(wěn)步增長(zhǎng)。第四部分株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)分析一、湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述(一)2003年形勢(shì)分析2003年全省房地產(chǎn)

30、開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大，住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)迅速，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺，市場(chǎng)供給與需求總體平衡，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大了消費(fèi)需求和投資需求，拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。根據(jù)2003年1-12月統(tǒng)計(jì)資料分析，主要呈現(xiàn)以下特征：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)。全省共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資230億元，比上年增長(zhǎng)52.4%，投資額居全國(guó)第十四位，投資增速居全國(guó)第五位。其中，長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110.8億元，增長(zhǎng)35.9%，占全省開(kāi)發(fā)投資的48.2%。 SKIPIF 1 0 投資高速增長(zhǎng)的主要原因：一是新注冊(cè)企業(yè)迅速增加，

31、新增327家，總數(shù)達(dá)1986家，增長(zhǎng)19.7%，企業(yè)自籌資金97.2億元，增長(zhǎng)74.7%；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)吸引大量民間資本，民營(yíng)企業(yè)完成投資192.5億元，增長(zhǎng)61.1%，明顯高于全省的平均增速，占總投資的83.7%，比上年提高了4.5個(gè)百分點(diǎn)；三是商業(yè)銀行繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了信貸力度。 SKIPIF 1 0 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破，商品住宅占房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。全省商品房施工面積突破三千萬(wàn)，達(dá)到3073萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.4%，其中，新開(kāi)工面積1466.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.6%。商品房竣工面積突破一千萬(wàn)，達(dá)到1146.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)42%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，積

32、極調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使商品住宅成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主打產(chǎn)品。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬(wàn)平方米,占74.7%，寫(xiě)字樓98.6萬(wàn)平方米,占3.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房541.6萬(wàn)平方米,占17.6%，其它房屋一三7.8萬(wàn)平方米,占4.5%。 SKIPIF 1 0 SKIPIF 1 0 SKIPIF 1 0 （資料來(lái)源：湖南省建設(shè)廳）3、適時(shí)調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積降低。2003年，全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成投資29.5億元，比上年減少了36.3%，施工面積671.7萬(wàn)平方米，減少了一三.3%，其中，新開(kāi)工面積354.8 萬(wàn)平方米?？⒐っ娣e343.4萬(wàn)平方米，減少44.5%。銷(xiāo)售面積

33、235萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入20.3億元，平均售價(jià)863.5元/m2 ，下跌了6.4%(長(zhǎng)沙市平均售價(jià)1248元/m2)。經(jīng)濟(jì)適用住房空置31.3萬(wàn)平方米，下降24.8%，其中空置一年以上6萬(wàn)平方米，下降19.3%。全省嚴(yán)格管理經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷(xiāo)售，及時(shí)遏制了濫用優(yōu)惠政策、濫建經(jīng)濟(jì)適用住房的勢(shì)頭，全面禁止黨政機(jī)關(guān)組織職工興建公務(wù)員小區(qū)。 SKIPIF 1 0 4、強(qiáng)勁的個(gè)人住房消費(fèi)帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸迅速增長(zhǎng)。截止去年12月底，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額364.5億元，比年初增長(zhǎng)41.7%，占全省貸款總額9.3%，新增貸款107.3億元，占全省新增貸款的一八.2%。房地產(chǎn)不良貸款從2002年的14%

34、下降到7.6%，信貸資產(chǎn)質(zhì)量大幅度提高。個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額161.1億元，新增貸款58億元，比年初增長(zhǎng)56.3%，比房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)速度高出14.6個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)貸款增長(zhǎng)速度明顯高于開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)速度。 SKIPIF 1 0 5、商品銷(xiāo)售形勢(shì)良好，預(yù)售面積強(qiáng)勁增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)步攀升。商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到846.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.6%，銷(xiāo)售收入119.7億元，增長(zhǎng)47.9%。商品房均價(jià)14一三元/ 平方米，上漲了5.2%(長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)2468元/ 平方米)。商品房預(yù)售面積達(dá)到387.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)91.3%，定金及預(yù)售款達(dá)到72.6億元，增長(zhǎng)43.3%。 SKIPIF 1 0 SKIPIF

35、 1 0 6、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)突現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。首先表現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到14.8%，比上年提高3點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為38.8%，是投資構(gòu)成中最活躍的因素，起到了火車(chē)頭的作用。其次表現(xiàn)在，啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸高速發(fā)展，個(gè)人住房消費(fèi)貸款占全省個(gè)人消費(fèi)貸款72.9%，住房消費(fèi)成為最重要的消費(fèi)熱點(diǎn)，有效地?cái)U(kuò)大了內(nèi)需。2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1點(diǎn)8個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重達(dá)到5%，比上年提高了1點(diǎn)6個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴(lài)性增大。 SKIPIF 1

36、0 SKIPIF 1 0 （資料來(lái)源：湖南省建設(shè)廳） SKIPIF 1 0 同時(shí)，必須清醒看到，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一些不容忽視的問(wèn)題：一是14個(gè)市、州中有5個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)猛，郴州市、懷化市、湘西自治州、株洲市及婁底市的投資增幅超過(guò)100%。二是土地供應(yīng)量增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地，新購(gòu)置土地面積為一五50萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)52.3%，削弱了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力。三是商品房空置面積呈上升勢(shì)頭，空置面積212.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.5%，空置一年以上的49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)一三.4%，其主要原因：第一、部分市城市空置面積大幅度上升，長(zhǎng)沙市增加了78.5%、衡陽(yáng)市增加了112.

37、1%、郴州市增加了82.8%；第二、許多地方競(jìng)相開(kāi)發(fā)商業(yè)步行街、市場(chǎng)、商貿(mào)城，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)過(guò)度，造成大量空置，空置面積56.7萬(wàn)平方米，增加了84%。四是全省經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)總量過(guò)剩，邵陽(yáng)市、岳陽(yáng)市、益陽(yáng)市、永州市、懷化市、婁底市的經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重超過(guò)50%，建得過(guò)多、過(guò)濫。 SKIPIF 1 0 （資料來(lái)源：湖南省建設(shè)廳）(二)2004年展望黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，湖南省已把改善和提高城鄉(xiāng)居民的居住水平作為“全面小康”的重要內(nèi)容。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步具有重要意義。展望2004年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)，有如下有利因素：1、當(dāng)前的宏觀(guān)

38、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策導(dǎo)向有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2003年我國(guó)經(jīng)受住了重大疫情等嚴(yán)峻考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，改革開(kāi)放和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，良好的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。黨的十六屆三中全會(huì)提出了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)思想，國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)2003一八號(hào)文件）進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展創(chuàng)造了很好的政策環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。2、城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，住房消費(fèi)需求十分強(qiáng)勁。2003年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7674元，增長(zhǎng)10.3%，相應(yīng)地城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求增長(zhǎng)較快。住房需求正在從滿(mǎn)足生

39、存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。湖南省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有66.2%的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿(mǎn)意，集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，30.2%的居民有購(gòu)房意向。目前湖南省城鎮(zhèn)居民人均使用住房貸款745元，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均2140元相比，還有一定距離，擴(kuò)大住房消費(fèi)的空間還很大。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀(guān)念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨蟆?、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2020年湖南省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬(wàn)發(fā)展到3960萬(wàn)，新增城鎮(zhèn)人口174

40、6萬(wàn)。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬(wàn)。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、占第三產(chǎn)業(yè)的比重和占GDP的比重，均低于全國(guó)的平均水平。盡快提高房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀(guān)需要。5、汽車(chē)消費(fèi)的興起將推動(dòng)住房消費(fèi)升級(jí)。截止去年12月底，全省個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)貸款余額27.7億元，比年初增長(zhǎng)116.4%，個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額161.1億元，比年初增長(zhǎng)56.3%，汽車(chē)消費(fèi)與住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了同步高速增長(zhǎng)。

41、隨著汽車(chē)走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀(guān)念發(fā)生了深刻變化，住房更新?lián)Q代將進(jìn)一步加快，汽車(chē)消費(fèi)將極大地促進(jìn)住房消費(fèi)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷向城郊拓展，汽車(chē)進(jìn)入家庭后，居民選擇在城郊置業(yè)的可行性增大。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著一些困難和挑戰(zhàn)：一是國(guó)債規(guī)模壓縮、貨幣發(fā)行量從緊、實(shí)行浮動(dòng)利率及人民銀行銀發(fā)2003121號(hào)文件等政策，商業(yè)銀行可能調(diào)整信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大，個(gè)人住房消費(fèi)貸款規(guī)?？赡苁芟蕖６请S著土地管理部門(mén)上收和 “招、拍、掛”制度的推行，土地供應(yīng)量受到嚴(yán)格限制，對(duì)招商引資和新企業(yè)成立會(huì)有較大影響。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備量較大，暫時(shí)

42、不會(huì)造成投資的大起大落。三是城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引起的上訪(fǎng)增長(zhǎng)，影響社會(huì)穩(wěn)定，給舊城改造工作帶來(lái)一定困難。綜上所述，2004年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?(數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南省建設(shè)廳)二、株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)分析（一）整體市場(chǎng)綜合分析近年來(lái)，恐怕沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)的發(fā)展比得上房地產(chǎn)業(yè)火爆。1998年國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知，停止住房實(shí)物分配、實(shí)行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)化個(gè)人購(gòu)買(mǎi)等大規(guī)模的行業(yè)行為，啟動(dòng)商品房消費(fèi)市場(chǎng)，使得商品房開(kāi)發(fā)高潮迭起，方興未艾。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2002年株洲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別增長(zhǎng)40.87

43、%、一八.78%、31.52%、29.87%和21.83 %，2003年在原有較高水平的基礎(chǔ)上又再次提速，增速達(dá)到94%，顯示了株洲地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，成為近幾年株洲市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)“熱點(diǎn)”，是株洲市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力之一。1、房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)十分明顯這幾年株洲市固定資產(chǎn)投資能夠保持一定的增長(zhǎng)速度，很大程度上取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高速增長(zhǎng)。從開(kāi)發(fā)形勢(shì)看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時(shí)期，占全社會(huì)投資的比重逐步上升，從98年的9.73%到現(xiàn)在的17.6%，提高了7.9個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由98年的23.2%到現(xiàn)在的41.5%，提高一八.3個(gè)百分點(diǎn)。強(qiáng)勁的發(fā)展形勢(shì)與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相一致，開(kāi)發(fā)總

44、量在全省14個(gè)地市中居長(zhǎng)沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。 SKIPIF 1 0 SKIPIF 1 0 SKIPIF 1 0 SKIPIF 1 0 （數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒及株洲統(tǒng)計(jì)局）2、房地產(chǎn)業(yè)的紅火帶動(dòng)了建筑業(yè)市場(chǎng)繁榮2003年株洲市房地產(chǎn)的建筑、安裝投資達(dá)一三億元，這無(wú)疑擴(kuò)大了建筑行業(yè)發(fā)展空間，直接加大了施工企業(yè)的工作量。株洲市建筑業(yè)在房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)的直接帶動(dòng)下，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)。2003年，株洲市具有新資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)完成總產(chǎn)值46.1億元，增長(zhǎng)16.4%。房屋施工面積512.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1

45、%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1700萬(wàn)元，增長(zhǎng)21.4%。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場(chǎng)供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的熱點(diǎn)。這首先是株洲市堅(jiān)持標(biāo)本兼治，提高城市品位、深化住房制度改革，帶動(dòng)了全行業(yè)的發(fā)展。在連續(xù)兩年拆違47萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，2003年又拆違50萬(wàn)平方米，老屋漸漸消失、城市在變亮麗，隨處醒目的廣告，熱情逼人。從98年參與建設(shè)的65家開(kāi)發(fā)企業(yè)逐年增加到目前有業(yè)績(jī)的99家企業(yè)，是株洲工業(yè)新城變遷的見(jiàn)證。目前株洲市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模是一浪高過(guò)一浪，從98年企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目平均規(guī)模2716萬(wàn)元到2003年提高到5450萬(wàn)元，企業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃投資過(guò)億元的項(xiàng)目從無(wú)到有，在20

46、02年6家基礎(chǔ)上升至16家。開(kāi)發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開(kāi)發(fā)的熱土，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。2003年開(kāi)發(fā)投資達(dá)5.67億元，三分天下有其一。開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售房屋面積分別增長(zhǎng)27.5%、14.7%和26.9%。4、商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場(chǎng)群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢(shì)頭被開(kāi)發(fā)商看好，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因此成為市場(chǎng)矚目的一大亮點(diǎn)。全市開(kāi)發(fā)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積快速增長(zhǎng)，價(jià)格也持續(xù)看漲。五年間施工面積遞增50.8%，銷(xiāo)售面積遞增34.9%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入遞增37

47、.1%，商鋪平均價(jià)格上升1.73%，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場(chǎng)，中南食品大市場(chǎng)等商業(yè)樓面市。 SKIPIF 1 0 SKIPIF 1 0 （數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒及株洲市統(tǒng)計(jì)局）做商業(yè)地產(chǎn)，要關(guān)注兩個(gè)模型，一是商業(yè)模型（產(chǎn)品怎幺做）；二是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型（做一個(gè)什幺樣產(chǎn)品去適合商業(yè)）。在產(chǎn)品方面，03年市場(chǎng)的主流一是市場(chǎng)，市場(chǎng)的集聚效應(yīng)強(qiáng)，容易提高行業(yè)集中度，其對(duì)地域要求不嚴(yán)格，但對(duì)交通、行政支持嚴(yán)格。二是大型商業(yè)。通常位于城市市中心，他們大量消費(fèi)了臨街分散商鋪，提高了道路兩側(cè)的土地價(jià)值包括商業(yè)價(jià)值。由于拆遷成本和土地面積使得土地不可能做分布式商業(yè)，只有大型商業(yè)才能撐得起土地價(jià)格的要求。

48、但大型商業(yè)在湖南只有兩條路可走：一是產(chǎn)權(quán)出讓?zhuān)指畛尚￠T(mén)面賣(mài)出去。但規(guī)模經(jīng)濟(jì)（依托規(guī)模和信譽(yù)）的要求容易與產(chǎn)權(quán)出讓產(chǎn)生矛盾，所有權(quán)和管理的分離易造成不能統(tǒng)一管理的局面；二是使用權(quán)出租，這樣做的問(wèn)題是使得投資的形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)投資，只能靠租金來(lái)收回。因此，新興的商業(yè)地產(chǎn)要學(xué)會(huì)抓住合理二字：既對(duì)土地的合理使用，價(jià)格的合理確定、利潤(rùn)的合理追求，對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，合理是內(nèi)核，最高、最好都說(shuō)不上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向要在合理上做文章。合理性的另一個(gè)要求是要把預(yù)期控制住，開(kāi)發(fā)商要沉得下心，心態(tài)要平和，因?yàn)樯虡I(yè)炒作的空間大，但一旦受到傷害，傷害也會(huì)更大。（二）株洲樓市發(fā)展?fàn)顩r分析城市的發(fā)展，離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

49、展。這幾年，湖南省的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，作為大物流、大市場(chǎng)聞名的株洲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨成熟。從住宅和商鋪來(lái)看，開(kāi)始由過(guò)去單一的原始開(kāi)發(fā)趨向做精品、品牌，注重完善的物業(yè)管理。株洲市房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)走過(guò)了幾個(gè)“黃金年”，成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別為601億元和781億元，2002年又完成投資952億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)19261萬(wàn)平方米，其中，新開(kāi)工面積109萬(wàn)平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94億元，接近2002年一年的水平。在商業(yè)地產(chǎn)方面，蘆淞市場(chǎng)群的

50、改造升級(jí)如火如荼，智超、中國(guó)城、銀谷等項(xiàng)目相繼問(wèn)世，規(guī)模都在3萬(wàn)平方米以上，價(jià)位都比較高，一樓價(jià)位一般都是2萬(wàn)每平方米以上，中國(guó)城售價(jià)甚至達(dá)到4萬(wàn)元每平方米，在長(zhǎng)沙都少見(jiàn)。更有超大型的中南服裝交易廣場(chǎng)，單店面積20萬(wàn)平米，為打造成株洲這一中國(guó)服裝名城寫(xiě)下了濃墨重彩的一筆。住宅方面，一批具有海派、廣派和歐陸風(fēng)格的高檔住宅區(qū)在株洲拔地而起，每平方米售價(jià)突破了一八00元以上。新樓盤(pán)規(guī)模普遍擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)面積在3萬(wàn)平方米以上的企業(yè)達(dá)到一五家之多，10萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)都超過(guò)了10家。一些經(jīng)典樓盤(pán)相繼問(wèn)世，如：海創(chuàng)明珠花園，湘江四季花園、湘銀家園等，株洲正在成為湖南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的又一亮點(diǎn)城市，株洲樓市正邁進(jìn)康

51、莊大道。在房地產(chǎn)繁榮的同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂(yōu)也越來(lái)越多，而株洲的房地產(chǎn)發(fā)展從目前來(lái)看，可以說(shuō)還處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)。株洲是一個(gè)70多萬(wàn)人的中等城市，工業(yè)基礎(chǔ)較好。根據(jù)我市“十五”規(guī)劃和中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃提出的城市化發(fā)展目標(biāo)，到2010年株洲市城市人口將達(dá)到90萬(wàn)，拓展城市發(fā)展空間，盡快把株洲建成百萬(wàn)人口，百平方公里城區(qū)的大城市，凈增人口24萬(wàn)人，至少增加384萬(wàn)的住房供應(yīng)。從政策取向、消費(fèi)主體、投資來(lái)源和市場(chǎng)供求狀況來(lái)判斷，目前市場(chǎng)因素成為株洲市房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)力量，這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)是建立在有效需求基礎(chǔ)上的，尚屬健康和基本有序的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要讓老百姓真正得到實(shí)惠。而株洲的實(shí)際情況是許多拆

52、遷戶(hù)買(mǎi)不起商品房。因此，二手房市場(chǎng)的啟動(dòng)成為重中之中。2002年，株洲率先在全省把交易綜合稅費(fèi)降到15左右，當(dāng)時(shí)三天的房交會(huì)，房改房上市交易量相當(dāng)于全年的總和。2003年又取消了房改房上市準(zhǔn)入證，使得株洲市房改房市場(chǎng)風(fēng)生水起，商品房消費(fèi)也隨之水漲船高。2003年上半年，株洲市房產(chǎn)管理局再次將住房交易手續(xù)費(fèi)平均下調(diào)60，大大刺激了居民的購(gòu)房熱情，促使株洲住房交易量節(jié)節(jié)攀升，城區(qū)商品房空置率大幅下降，目前，空置率不足10。據(jù)了解，針對(duì)株洲舊城改造的拆遷安置現(xiàn)狀，明年、后年有5000多戶(hù)拆遷戶(hù)面臨住房難問(wèn)題。株洲市政府決定由房產(chǎn)局牽頭，選定200多畝地，建一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，用于解決城市貧困戶(hù)的住房

53、難題。此外，政府相關(guān)部門(mén)可能借此機(jī)會(huì)把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房這一完整的住房供應(yīng)體系不斷完善。（三）株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的深層原因據(jù)了解，今年株洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售總額等經(jīng)濟(jì)指數(shù)，均比去年同期實(shí)現(xiàn)倍以上增長(zhǎng)，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)投資主要指標(biāo)遠(yuǎn)高于湖南省平均水平。從今年的開(kāi)發(fā)總量看，株洲占全省總量的9.06%，排名超過(guò)常德，緊追省會(huì)長(zhǎng)沙之后，增幅高于全省平均增速86.5%；從銷(xiāo)售情況看，株洲市商品房銷(xiāo)售面積比全省平均水平高70.7%，總量居全省第2位；商品房銷(xiāo)售總額比湖南省平均水平高35.25%，總量居第3位。更值得一提的是，所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境、功能、質(zhì)量、服務(wù)均有大幅度提高，行業(yè)景氣狀況創(chuàng)

54、歷史最好水平。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：1、株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購(gòu)房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷(xiāo)售的興旺近兩年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已成為市場(chǎng)矚目的一大亮點(diǎn)，智超時(shí)尚廣場(chǎng)、株洲汽車(chē)城、濱江休閑商業(yè)廣場(chǎng)、中南食品大市場(chǎng)、新一佳保利大廈等大手筆運(yùn)作，均受到市場(chǎng)熱情追捧，商業(yè)用房的銷(xiāo)售比去年同期增長(zhǎng)3倍多。受此影響，全市商品房銷(xiāo)售的綜合平均價(jià)已突破每平方米1200元，正在步步逼近每平方米一五46元的全省平均水平。2、有效需求抬升繁榮株洲房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)，始終是建立在有效需求的基礎(chǔ)之上。其一，由于市場(chǎng)日漸規(guī)范，市民購(gòu)房信心指數(shù)日漸攀升，購(gòu)房能量得以充分釋放；其二，市民安居需求，正在日益追

55、求寬敞、大氣的舒適化的生活潮流，許多市民已經(jīng)在換購(gòu)第二套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場(chǎng)群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，因此其增值勢(shì)頭繼續(xù)看好。隨著年初出臺(tái)的株洲市房地產(chǎn)業(yè)五年規(guī)劃的實(shí)施，預(yù)計(jì)在35年內(nèi)，株洲房地產(chǎn)仍將在“快車(chē)道”加速運(yùn)行。到2008年，株洲市區(qū)人均住房面積將達(dá)30平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值將占全市GDP的6%。分析認(rèn)為，購(gòu)房熱情高、銷(xiāo)售勢(shì)頭旺，是刺激株洲樓市快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。近年?lái)，株洲在允許公房出售、“松綁”房改房、全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)、金融政策傾斜等方面，邁出了實(shí)質(zhì)性的改革步伐。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降

56、低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，房改房上市交易綜合稅費(fèi)降到1.5%左右。二手房市場(chǎng)的日益活躍，促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的快速升溫。截止到2003年8月，株洲市房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資12.73億元，增長(zhǎng)1.52倍，完成土地開(kāi)發(fā)投資0.68億元，增長(zhǎng)6.52倍?？⒐し课菝娣e57.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.26倍；銷(xiāo)售房屋面積38.14萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.4倍；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入4.2億元，增長(zhǎng)1.45倍；而一年以上的空置面積則由上年的9.64萬(wàn)平方米，減少到目前的4.58萬(wàn)平方米。這表明，開(kāi)發(fā)建設(shè)和居民購(gòu)房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。3、良好發(fā)展空間引來(lái)大資本舊城改造和拆遷步伐加快，市政工

57、程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)全面鋪開(kāi)，也為株洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了新的活力。蘆淞市場(chǎng)群的升級(jí)改造，石峰大橋、快速環(huán)道、建設(shè)路、新華西路、文化園等一大批項(xiàng)目的竣工和完善，一方面促進(jìn)了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動(dòng)了區(qū)位土地的增值和房地產(chǎn)的升值，拓展了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間。以火車(chē)站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩側(cè)和快速環(huán)道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。良好的投資環(huán)境吸引外埠資金加速流入，大項(xiàng)目不斷增多，非國(guó)有資本主宰開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，是株洲房地產(chǎn)發(fā)展的又一特色。株洲市委、市政府一直把房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略的支柱產(chǎn)業(yè)，并把提供一流的公共服務(wù)、創(chuàng)造一流的發(fā)展環(huán)境、

58、建設(shè)一流的投資洼地，作為刺激房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的“助推器”。房產(chǎn)管理部門(mén)不僅在簡(jiǎn)化行政審批手續(xù)、推行產(chǎn)權(quán)管理一體化、實(shí)施多部門(mén)聯(lián)合辦公和“一條龍”限時(shí)服務(wù)等方面快人一步，在降低稅費(fèi)門(mén)檻、規(guī)范市場(chǎng)管理、優(yōu)化流通環(huán)境方面同樣可圈可點(diǎn)。因此，株洲房地產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)招商引資的最大“贏(yíng)家”，眾多外地資本紛紛流向市區(qū)舊城改造項(xiàng)目和住宅建設(shè)。目前，全市已開(kāi)工的項(xiàng)目中，有9個(gè)投資過(guò)億元，有27個(gè)投資超過(guò)5000萬(wàn)元，而其中來(lái)自外地和非國(guó)有單位的投資比重達(dá)80%。4、政策與環(huán)境因素?fù)?jù)了解，株洲市近年來(lái)在允許公房出售、房改房松綁、全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)、金融政策傾斜等方面做出了實(shí)質(zhì)性的探索。2002年，株洲市房地

59、產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，房改房在未取得國(guó)土使用證的情況下，可以先憑房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)再補(bǔ)辦國(guó)土證手續(xù)，房改房上市交易綜合稅費(fèi)降到1.5%左右，這一系列措施對(duì)一二級(jí)市場(chǎng)的相互聯(lián)動(dòng)效果明顯。2001年，株洲市的二手房市場(chǎng)初步啟動(dòng)，全年成交400余套；2002年，二手房市場(chǎng)全面開(kāi)放，全年成交量為達(dá)1.26億元，共一三81宗，26.57萬(wàn)平方米。僅2003年15月份，二手房交易935宗，面積達(dá)33.78萬(wàn)平方米，接近于2002年的全年成交量。二手房的大量交易為新房市場(chǎng)儲(chǔ)備了大量的消費(fèi)資本。雖然株洲市的經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，但要完全跟上房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度，顯然還是不夠

60、，況且房屋是種耐用大型消費(fèi)品，要積累這樣的消費(fèi)能力，不是短時(shí)間能夠形成的，那幺，新房市場(chǎng)的消費(fèi)資本和消費(fèi)群體從哪里來(lái)呢？當(dāng)然只能從換房和投資者中尋找，而使換房者和投資者手中的資本能夠迅速形成不斷流動(dòng)的消費(fèi)能力的動(dòng)能，則來(lái)自于其中的樞紐發(fā)動(dòng)機(jī)二手房的活躍。舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)全面鋪開(kāi)，為株洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入新的活力。蘆淞市場(chǎng)群的升級(jí)改造，石峰大橋、快速環(huán)道、建設(shè)路、新華西路、文化園等一大批項(xiàng)目的竣工和完善，一方面促進(jìn)了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動(dòng)了區(qū)位土地的增值和房地產(chǎn)的升值，拓展了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間。以火車(chē)站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩