（本科）資產(chǎn)評(píng)估NO5教學(xué)課件

1、YCF正版可修改PPT（本科）資產(chǎn)評(píng)估NO5教學(xué)課件 21實(shí)際高等教育應(yīng)用型系列規(guī)劃教材第五章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)價(jià)格收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用其他評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用在建工程評(píng)估第五章 房地產(chǎn)評(píng)估 學(xué)習(xí)目標(biāo)理解和掌握房地產(chǎn)的概念及特性； 明確房地產(chǎn)評(píng)估的程序與原則； 正確理解房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)及影響因素； 掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用； 學(xué)會(huì)評(píng)估在建工程的價(jià)值。 能力目標(biāo)能夠靈活運(yùn)用所學(xué)知識(shí)解決實(shí)際土地使用權(quán)評(píng)估、建筑物評(píng)估及房地合一的評(píng)估問(wèn)題； 能夠運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法

2、、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估案例導(dǎo)入一座大廈被評(píng)出10個(gè)價(jià)格據(jù)悉，創(chuàng)業(yè)大廈建成于2004年12月，是由中海公司和中創(chuàng)公司投資2.5億元共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的。該大廈的總建筑面積為4.4萬(wàn)平方米，因其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑質(zhì)量最高而成為該市的標(biāo)志性建筑。 2007年4月，光大資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)創(chuàng)業(yè)大廈進(jìn)行了首次綜合評(píng)估：每平方米均價(jià)為7 120元。其中，A、D棟每平方米均價(jià)為7 522元，B棟每平方米均價(jià)為6 801元，C棟每平方米均價(jià)為6 394元。當(dāng)時(shí)，中海公司因無(wú)力償還貨款和借款，愿意通過(guò)法律訴訟程序以樓抵債。然而，截至2017年，創(chuàng)業(yè)大廈卻被法院先后委托的5家評(píng)估所評(píng)估出

3、9個(gè)價(jià)格，加上光大資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估共有10次評(píng)估。令人吃驚的是，評(píng)估的最高價(jià)與最低價(jià)竟相差近兩倍！第五章 房地產(chǎn)評(píng)估章節(jié)Contents01第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)的概念及特性一、房地產(chǎn)的概念及特性建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離或者能夠分離但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害的植物或人工建筑等。土地是指地球表面及其上下一定范圍的空間。土地是房屋不可缺少的物質(zhì)載體。任何房屋都不能離開(kāi)土地而獨(dú)立存在。同時(shí)，土地的區(qū)位決定了

4、房屋的位置，直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估人員通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。當(dāng)然，評(píng)估人員在某種情況下也可以分別評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值和地產(chǎn)的價(jià)值。一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料房地產(chǎn)的實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。例如，土地的形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修。 房地產(chǎn)的權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分。房地產(chǎn)權(quán)益是以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)的。 房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。人們可以從位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的區(qū)位。區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值起著決定性作用。實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位一、房地產(chǎn)的概念及特性 （一）土地及土地使用權(quán)土地的概念1.土地

5、資源是自然本身的產(chǎn)物，具有不可再生性。一般來(lái)說(shuō)，土地是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體，包括過(guò)去和現(xiàn)在人類(lèi)活動(dòng)的結(jié)果。土地具有兩重性，不僅是資源，還是資產(chǎn)。尤其是城市土地，是人類(lèi)經(jīng)過(guò)建設(shè)的改良物，凝聚了人類(lèi)的物化勞動(dòng)，投入了基礎(chǔ)設(shè)施，是由人類(lèi)開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)形成的。 一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的供給可以分為土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩個(gè)方面。土地的自然供給是指地球提供給人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量。它反映了供人類(lèi)使用土地的天然特性。其包括已利用的土地和未來(lái)可供利用的土地，即后備土地資源。土地的自然供

6、給是相對(duì)穩(wěn)定的，幾乎不受人為因素或社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響。因此，土地的自然供給基本上是無(wú)彈性的。一、房地產(chǎn)的概念及特性（1） 適宜人類(lèi)生存和工作的氣候條件。一般來(lái)說(shuō)，自然供給的土地具有以下幾個(gè)條件：（2） 適宜植物生長(zhǎng)的土壤質(zhì)地和氣候條件。（3） 可以利用的淡水資源。（4） 可供人類(lèi)利用的生產(chǎn)資源。（5） 一定的交通條件。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的經(jīng)濟(jì)供給是指在土地自然供給的范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)利用，并在一定規(guī)劃條件下可滿足人類(lèi)不同需求的土地供給。因此，土地的經(jīng)濟(jì)供給是通過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)利用而形成的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給數(shù)量會(huì)受人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)的影響。例如，開(kāi)發(fā)新土地、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、提高土地集約率等活

7、動(dòng)都會(huì)影響土地的經(jīng)濟(jì)供給數(shù)量。由此可見(jiàn)，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供給變化既可以是直接的，也可以是間接的。直接變化是指某種用途土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化。間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的特性2.土地的特性可分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性?xún)蓚€(gè)方面。 （1） 土地的自然特性。土地的自然特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 土地位置的固定性。土地具有位置的固定性，不隨土地產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)而改變其空間的位置。地產(chǎn)交易不是土地實(shí)體本身的空間移動(dòng)，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。一、房地產(chǎn)的概念及特性一、房地產(chǎn)的概念及特性（2） 土地的經(jīng)濟(jì)

8、特性。土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)某種用途的土地供不應(yīng)求，產(chǎn)生供求矛盾，形成稀缺的經(jīng)濟(jì)資源。土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性客觀上要求人們集約用地。一、房地產(chǎn)的概念及特性 土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以被壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此人們?cè)谧尪赏恋厮袡?quán)或使用權(quán)時(shí)就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。 土地利用的多方向性。一塊土地既可以作為農(nóng)田，也可以用于建造住宅、辦公樓或商場(chǎng)。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)評(píng)估中需要確

9、定土地的最佳用途。 土地效益的級(jí)差性。土地質(zhì)量的差異性使不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同，從而使土地在經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)3.在我國(guó)，城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，均屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、自留地和自留田屬于農(nóng)民集體所有。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。 我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，國(guó)有土地所有權(quán)不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，國(guó)有土地使用權(quán)可以出讓和轉(zhuǎn)讓。因此，地價(jià)一般是國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格可因土地使用年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種年期

10、的土地使用權(quán)價(jià)格。國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限由國(guó)務(wù)院確定。 一、房地產(chǎn)的概念及特性出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌。一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：居住用地，70年；工業(yè)用地，50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，40年；倉(cāng)儲(chǔ)用地，50年；綜合或者其他用地，50年。關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限的規(guī)定一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)

11、再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移。其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)也隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者在轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)

12、讓的除外。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，不得出租土地使用權(quán)。 一、房地產(chǎn)的概念及特性在抵押土地使用權(quán)時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之被抵押。地上建筑物、其他附著物被抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之被抵押。土地使用權(quán)被抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押土地使用權(quán)和地上建筑物

13、、其他附著物的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。抵押人到期未能履行債務(wù)義務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處置抵押財(cái)產(chǎn)。因處置抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地外，

14、應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，由國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料土地因開(kāi)發(fā)條件和開(kāi)發(fā)程度不同分為生地、毛地與熟地。生地是指已征為國(guó)家所有并支付了征地補(bǔ)償費(fèi)，辦理了土地征用手續(xù)的，但不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地（農(nóng)地、荒地）。毛地是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施但不完善，地上有待拆遷及安置舊建筑物的土地。熟地是指已達(dá)到能“三通一平”“五通一平”“七通一平”開(kāi)發(fā)程度，能夠直接在其上面進(jìn)行建設(shè)的土地。生地、毛地與熟地一、房地產(chǎn)的

15、概念及特性 （二）房地產(chǎn)的特性位置固定性1.由于房屋固著在土地上，因此房地產(chǎn)的相對(duì)位置是固定不變的?？梢哉f(shuō)，地球上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)，即使有兩宗房地產(chǎn)的地上建筑物設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)和功能等相同，但土地位置的差異也會(huì)造成價(jià)格的差異。一、房地產(chǎn)的概念及特性供求區(qū)域性2.由于土地位置的固定性，房地產(chǎn)還具有區(qū)域性。一個(gè)城市房地產(chǎn)的供給過(guò)剩并不能解決另一個(gè)城市供給不足的問(wèn)題。房地產(chǎn)供求關(guān)系的地區(qū)差異又造成區(qū)域之間房地產(chǎn)價(jià)格的差異性。 一、房地產(chǎn)的概念及特性使用長(zhǎng)期性3.一、房地產(chǎn)的概念及特性投資大量性4.房地產(chǎn)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理要經(jīng)過(guò)一系列過(guò)程：取得土地使用權(quán)、進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)和施工、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等

16、。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者要投入大量的資金。例如，大城市的地價(jià)和房屋的建筑成本都相當(dāng)高，無(wú)論開(kāi)發(fā)者還是消費(fèi)者，一般都難以依靠自身的資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資。因此，金融業(yè)的支持和介入是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必不可少的條件。一、房地產(chǎn)的概念及特性保值與增值性5.一般物品在使用過(guò)程中由于老化、變舊、損耗、毀壞等價(jià)值會(huì)逐漸減少。與此相反，在正常的市場(chǎng)條件下，從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值呈上升趨勢(shì)。土地資源的有限性和固定性制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的需求，從而特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。同時(shí)，對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善使土地原有的區(qū)位條件改善，也會(huì)導(dǎo)致土地增值。一、房地產(chǎn)的概念及特性投資風(fēng)險(xiǎn)性6

17、.房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面： （1） 房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng)，建成后又不易改變用途。如果市場(chǎng)銷(xiāo)售不對(duì)路，就容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。 （2） 房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成再到銷(xiāo)售通常需要35年。在此期間，影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素的變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資效果產(chǎn)生影響。 （3） 自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的影響。一、房地產(chǎn)的概念及特性難以變現(xiàn)性7.一、房地產(chǎn)的概念及特性政策限制性8.房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家和地區(qū)政策的影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管制、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或

18、間接的影響。一、房地產(chǎn)的概念及特性同步思考與訓(xùn)練問(wèn)題：為什么房地產(chǎn)具有供求區(qū)域性？分析與提示：房地產(chǎn)的區(qū)域性可以從兩個(gè)方面來(lái)理解：一方面，從房地產(chǎn)的地理位置的固定性和不可位移性來(lái)理解，因不同地區(qū)的氣候、地貌、日照、濕度不同，房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域差異性；另一方面，從不同地區(qū)的市場(chǎng)供求關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的角度理解，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的差異也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域性。二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則所謂房地產(chǎn)評(píng)估，是專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估算。由于土地具有固定性、稀缺性與個(gè)別性等，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)即不充分市場(chǎng)。房地產(chǎn)的價(jià)格通

19、常根據(jù)交易要求個(gè)別形成，受許多個(gè)別因素的影響。因此，評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)是在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)市場(chǎng)做出判斷，是科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)判斷的結(jié)合。評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)必須受到行業(yè)行為準(zhǔn)則的約束，需要在一定的評(píng)估原則下開(kāi)展評(píng)估活動(dòng)。評(píng)估人員在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，除了必須遵循資產(chǎn)評(píng)估的一般技術(shù)原則外，還必須遵循以下幾個(gè)符合房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)的獨(dú)有原則：二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （一）最有效使用原則土地及其建筑物可以有商業(yè)、居住、工業(yè)等多種用途。但是，同一房地產(chǎn)在不同的用途狀況下的收益并不相同。房地產(chǎn)權(quán)利人為了獲得最大收益總是希望房地產(chǎn)達(dá)到最佳使用狀態(tài)。但是，房地產(chǎn)的最佳使用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，必須受到城市規(guī)劃的制約

20、。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)用途可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)決定，可以使房地產(chǎn)得到最有效使用。因此，評(píng)估人員在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，還要結(jié)合預(yù)期原則和合法原則考慮房地產(chǎn)在何種情況下才能達(dá)到最佳使用的可能。二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （二）合法原則合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法交易、合法處置等為前提進(jìn)行。評(píng)估人員在評(píng)估之前必須收集不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的合法產(chǎn)權(quán)證明文件，并以此為依據(jù)。評(píng)估人員必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。評(píng)估人員在對(duì)城市土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)也應(yīng)以政府的公示價(jià)格為基礎(chǔ)。合法交易和

21、合法處置主要以有關(guān)法規(guī)及文件、批件、合同、協(xié)議為依據(jù)。評(píng)估人員在對(duì)城市規(guī)劃為居住用地的地塊進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必須以居住用地作為其用途。評(píng)估人員在測(cè)算房地產(chǎn)的凈收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的凈收益作為測(cè)算依據(jù)。二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （三）不完全可替代原則不完全可替代原則是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的可替代原理確定的。經(jīng)濟(jì)學(xué)的可替代原理表明同一市場(chǎng)上同質(zhì)的商品，由于彼此相互競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格會(huì)趨于一致。這里的“同質(zhì)”主要是針對(duì)消費(fèi)者而言的，即具有相同的使用價(jià)值或者能帶來(lái)相同的效用。例如，市場(chǎng)上性能相近、品質(zhì)相同的不同品牌的毛巾的價(jià)格是基本相同的。房地產(chǎn)與商品之間同樣存在這種可替代關(guān)系。例如，位于同一居民住宅區(qū)內(nèi)的兩宗房

22、產(chǎn)，在面積功能大致相同的情況下能夠互為替代。但是，房地產(chǎn)特有的區(qū)域性和極強(qiáng)的個(gè)體差異性決定了房地產(chǎn)評(píng)估不可能像其他商品那樣具有近似完全的可替代性。二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則也就是說(shuō)，房地產(chǎn)與商品之間只存在不完全可替代性。因此，可替代原理和不完全可替代原則共同構(gòu)成房地產(chǎn)評(píng)估中使用市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。前者表明運(yùn)用市場(chǎng)法成為可能，而后者則為運(yùn)用市場(chǎng)法指明了方向。二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （四）房地分估合一原則二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則實(shí)行房地分估的原因主要有以下幾個(gè)： （1） 房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的性質(zhì)不同。房屋建筑物的價(jià)格是以商品價(jià)值為基礎(chǔ)的一種生產(chǎn)成本價(jià)格。土地不是商品，其現(xiàn)實(shí)的價(jià)格常常體現(xiàn)為一種使用權(quán)價(jià)格或收益價(jià)

23、格。 （2） 房產(chǎn)和地產(chǎn)的折舊特性不同。房屋建筑物一般會(huì)隨時(shí)間的推移而產(chǎn)生折舊甚至毀損，而土地由于其永久使用性而不存在折舊問(wèn)題，甚至?xí)捎谄湎∪毙院蜕鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷升值。 （3） 影響房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的因素不盡相同。土地受區(qū)域和區(qū)位條件影響較大，而房屋建筑物則主要受建筑質(zhì)量和環(huán)境因素的影響。二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則上述地產(chǎn)和房產(chǎn)的不同特性決定了在對(duì)它們進(jìn)行評(píng)估時(shí)必須采取不同的方法和程序。因此，實(shí)行房地分估有助于深入分析各自的價(jià)格影響因素，從而使評(píng)估的房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)格更為精細(xì)合理。同時(shí)，由于房產(chǎn)和地產(chǎn)具有價(jià)格互動(dòng)性，并且在實(shí)際交易活動(dòng)中房產(chǎn)和地產(chǎn)往往是一起轉(zhuǎn)讓的，地價(jià)寓于房?jī)r(jià)之中并通過(guò)房?jī)r(jià)來(lái)實(shí)

24、現(xiàn)，因此，實(shí)行房地綜合計(jì)價(jià)又是必需的。房地綜合計(jì)價(jià)必須以房地分估的結(jié)果為基礎(chǔ)進(jìn)行分析和調(diào)整。二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （五）地域原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)兼具科學(xué)性和藝術(shù)性的活動(dòng)。之所以說(shuō)它是科學(xué)性的活動(dòng)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估有其科學(xué)的理論基礎(chǔ)并借助科學(xué)的方法；之所以說(shuō)它是藝術(shù)性的活動(dòng)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估有時(shí)候并不像有些活動(dòng)那樣有章可循，而更多地需要評(píng)估人員的職業(yè)分析和判斷。因此，面對(duì)如此復(fù)雜的房地產(chǎn)評(píng)估工作，要想高質(zhì)高效地完成評(píng)估，就必須要有一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞒绦颉?房地產(chǎn)評(píng)估一般按照以下程序進(jìn)行：三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)評(píng)估人員在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須了解評(píng)估對(duì)象的基

25、本情況。這是擬訂房地產(chǎn)評(píng)估方案、選擇評(píng)估方法的前提。 評(píng)估基本事項(xiàng)包括以下幾方面內(nèi)容：三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序評(píng)估目的1.基于不同的評(píng)估目的所評(píng)估出來(lái)的價(jià)值的內(nèi)涵是不完全相同的。例如，土地使用權(quán)出讓評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)租賃價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)課稅評(píng)估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估等。因此，評(píng)估人員在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常要求委估方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的明確地寫(xiě)在評(píng)估報(bào)告上。 三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序評(píng)估對(duì)象2.明確評(píng)估對(duì)象就是要對(duì)被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)有充分的了解。房地產(chǎn)的實(shí)體包括土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、土地開(kāi)發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況，建筑物的類(lèi)型、結(jié)

26、構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設(shè)施，等等。房地產(chǎn)的權(quán)益包括土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬，土地使用權(quán)的年限，建筑物的權(quán)屬，評(píng)估對(duì)象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序評(píng)估基準(zhǔn)日3.確定評(píng)估基準(zhǔn)日就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)。評(píng)估基準(zhǔn)日通常以年、月、日表示。由于房地產(chǎn)的價(jià)格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價(jià)格隨其價(jià)格影響因素的變化而變化。因此，評(píng)估人員必須事先確定所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值是某一具體時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （二）簽訂評(píng)估合同在明確評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，雙方便可簽訂評(píng)估合同，用法律的形式保護(hù)各自的權(quán)益。評(píng)估合同是委托方和受理方就評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)達(dá)

27、成的協(xié)議，包括對(duì)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)的約定。評(píng)估日期一般也要寫(xiě)入評(píng)估項(xiàng)目委托合同。評(píng)估日期一旦確定，評(píng)估人員必須按期保質(zhì)完成評(píng)估工作。評(píng)估合同中要明確規(guī)定雙方的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，以及對(duì)違反合同的處理辦法。一旦合同簽訂后，任何一方未經(jīng)對(duì)方同意不得隨意更改合同內(nèi)容，如有未盡事宜，則需要通過(guò)雙方協(xié)商解決。三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （三）選擇評(píng)估的技術(shù)方法，制訂工作計(jì)劃選擇評(píng)估的技術(shù)方法就是根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型選擇適宜的評(píng)估方法。其目的在于科學(xué)制訂評(píng)估工作計(jì)劃，做到有的放矢，避免重復(fù)勞動(dòng)。制訂工作計(jì)劃就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排。三、房地產(chǎn)評(píng)估的

28、程序在房地產(chǎn)評(píng)估中，為了提高評(píng)估工作的效率和質(zhì)量，評(píng)估方法的選擇、工作計(jì)劃的制訂、實(shí)地勘察與收集資料等工作往往交叉進(jìn)行。評(píng)估人員在對(duì)評(píng)估對(duì)象有基本了解之后，就可以實(shí)地勘察與收集資料，結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估的主要影響因素和可能收集到的資料選擇合適的評(píng)估技術(shù)方法，制訂合理的工作計(jì)劃，對(duì)分析和測(cè)算價(jià)值等工作程序和組織做出科學(xué)的安排。三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （四）實(shí)地勘察與收集資料雖然在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，評(píng)估人員已通過(guò)對(duì)方提供的資料大體了解了評(píng)估對(duì)象的基本狀況，但此時(shí)仍需要親臨現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察。這是因?yàn)樵u(píng)估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委估方提供的資料有限，并不能完全滿足評(píng)估工作的需要。實(shí)地勘察是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要

29、步驟。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易都是個(gè)別交易，因此非經(jīng)實(shí)地勘察難以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。實(shí)地勘察就是評(píng)估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對(duì)被估房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。實(shí)地勘察要做記錄，形成工作底稿。三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序評(píng)估人員主要收集以下幾方面的資料：13評(píng)估對(duì)象的基本情況。有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料。國(guó)家和地方涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等。三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （五）測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序無(wú)論采用何種方法，評(píng)估

30、人員均應(yīng)對(duì)收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)進(jìn)行認(rèn)真的分析檢驗(yàn)，特別是一些有變化幅度的參數(shù)，如市場(chǎng)法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開(kāi)發(fā)成本、房屋新舊程度等。雖然有一些經(jīng)驗(yàn)參數(shù)可供參考，但評(píng)估結(jié)果的最終確定還需要依靠評(píng)估人員的正確判斷和選擇。此時(shí)，評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)計(jì)算結(jié)果具有重要的影響。三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （六）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果對(duì)同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估出來(lái)的價(jià)值往往不一致，這時(shí)需要評(píng)估人員進(jìn)行綜合分析。綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法、資料及評(píng)估程序的各階段做客觀的分析和檢查。此時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)特別注意所選用的資料是否適當(dāng)，評(píng)估原則的運(yùn)用是否適當(dāng)，對(duì)資料的分析是否準(zhǔn)確，以及對(duì)影響因

31、素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （七）撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的綜合反映。評(píng)估報(bào)告使用者通過(guò)評(píng)估報(bào)告不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過(guò)程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)。章節(jié)Contents02第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi) （一）根據(jù)權(quán)益的不同進(jìn)行分類(lèi)根據(jù)權(quán)益的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可分為房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。其中，房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的交易價(jià)格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。房地產(chǎn)抵押權(quán)價(jià)格是為房地產(chǎn)抵押而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)租賃權(quán)價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)的租賃權(quán)而向出租方支付

32、的價(jià)格。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi) （二）根據(jù)價(jià)格形成方式的不同進(jìn)行分類(lèi)根據(jù)價(jià)格形成方式的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可分為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格是房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。在正常的市場(chǎng)條件下，買(mǎi)賣(mài)雙方均能迅速地獲得交易信息。買(mǎi)方能自由地在市場(chǎng)上選擇其需要，賣(mài)方亦能自由地出售其房地產(chǎn)。買(mǎi)賣(mài)雙方均以自身利益為前提，在彼此自愿的條件下，以某一價(jià)格完成房地產(chǎn)交易。由于交易的具體環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格經(jīng)常波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格一般具有交易雙方收支價(jià)款的依據(jù)、繳納契稅和管理費(fèi)的依據(jù)等作用。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。由于評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)房地產(chǎn)

33、價(jià)格影響因素理解的不同，同一宗房地產(chǎn)可能得出不同的評(píng)估價(jià)格，但在正常的情況下，不論運(yùn)用何種方法，評(píng)估結(jié)果都不應(yīng)有太大的差距。根據(jù)使用目的及作用不同，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等。其中，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定且由政府定期公布。房屋重置價(jià)格是指在重置時(shí)的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、工資水平及運(yùn)輸費(fèi)用等條件下，重新建造與原有房屋相仿的結(jié)構(gòu)、式樣、設(shè)備和裝修的新房屋時(shí)所需的費(fèi)用。交易底價(jià)則不一定由政府制定，也可由交易有關(guān)方面制定。課稅價(jià)格是指政府為課征有關(guān)房地產(chǎn)稅而由評(píng)估人員評(píng)估的作為課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。 一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi) （三）

34、根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的不同進(jìn)行分類(lèi)一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)土地價(jià)格1.土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，是土地使用權(quán)價(jià)格，通常是指空地的價(jià)格。其主要包括以下幾種： （1） 基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)： 基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格。這個(gè)區(qū)域既可以是級(jí)別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，以及將區(qū)片價(jià)和路段價(jià)結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi) 基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)不同于宗地地價(jià)，是特定區(qū)域的平均價(jià)格，因而其表現(xiàn)形式有區(qū)片價(jià)和路段價(jià)。

35、基準(zhǔn)地價(jià)一般覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。 基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城市為單位，由政府組織專(zhuān)門(mén)委員會(huì)確定，并由政府定期公布進(jìn)行的評(píng)估活動(dòng)。 一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)（2） 標(biāo)定地價(jià)。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的，具體宗地在一定使用期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)既可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過(guò)系數(shù)修正評(píng)估得到，也可以通過(guò)市場(chǎng)交易資料直接評(píng)估得到。 標(biāo)定地價(jià)的特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)： 標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)。 在一般情況下，評(píng)估人員對(duì)標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是根

36、據(jù)土地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場(chǎng)交易活動(dòng)進(jìn)行評(píng)估。 標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)評(píng)估活動(dòng)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，偶有價(jià)值額較大的商品交易出現(xiàn)，如房屋、土地、牲畜、珠寶、兵器等的交易，交易雙方往往對(duì)交易價(jià)格難以確定。這時(shí)，交易雙方或一方就需要找一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、可信賴(lài)、充分掌握市場(chǎng)信息、能夠判斷資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的權(quán)威人士對(duì)價(jià)值額較大的商品的價(jià)格進(jìn)行評(píng)判，并確定一個(gè)公平、合理、買(mǎi)賣(mài)雙方都能接受的價(jià)格。實(shí)際上，這個(gè)權(quán)威人士在評(píng)判商品價(jià)格的過(guò)程中就完成了評(píng)估活動(dòng)。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)（3） 土地使用權(quán)出讓底價(jià)。出讓底價(jià)是政府出

37、讓土地使用權(quán)（招標(biāo)或拍賣(mài)）時(shí)確定的最低價(jià)格。出讓底價(jià)是政府根據(jù)土地出讓的年限、用途、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地或成片土地在某時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)同步思考與訓(xùn)練問(wèn)題：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)之間有何關(guān)系？分析與提示：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們都不是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場(chǎng)交易地價(jià)的作用。同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)之間存在著相互承接的關(guān)系?；鶞?zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估的參考和依據(jù)。標(biāo)定地價(jià)是政府認(rèn)定并公開(kāi)的地價(jià)，而土地使用權(quán)出讓底價(jià)則是不公開(kāi)的地價(jià)。一、房地

38、產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)（4） 轉(zhuǎn)讓價(jià)格。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者在使用期內(nèi)讓渡已取得的土地使用權(quán)的價(jià)格。土地經(jīng)改良、開(kāi)發(fā)，使用權(quán)價(jià)格會(huì)上漲。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，所以轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形成也是由交易雙方?jīng)Q定的。 （5） 出租價(jià)格。出租價(jià)格又稱(chēng)土地使用權(quán)租金價(jià)格，是土地使用者將以出讓方式獲得的土地使用權(quán)出租給承租人，由承租人向出租人支付的租金價(jià)格。此種價(jià)格一般以年、月租金為單位。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)（6） 其他價(jià)格。其他價(jià)格主要有抵押價(jià)格、課稅價(jià)格和征用價(jià)格。抵押價(jià)格是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值，是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)時(shí)該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的合理

39、價(jià)格。課稅價(jià)格是按照稅法規(guī)定，構(gòu)成房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。征用價(jià)格是政府征用土地時(shí)對(duì)被征用土地的權(quán)益主體進(jìn)行補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)格。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)目前，我國(guó)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式可分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)政府批租市場(chǎng)。在這里，政府以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。一級(jí)巿場(chǎng)是政府壟斷市場(chǎng)，與其相對(duì)應(yīng)的價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)均屬于一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格范疇，其價(jià)格亦由政府決定。二級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場(chǎng)的總和，是競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再

40、轉(zhuǎn)移的行為。對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格及出租價(jià)格的評(píng)估正是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為客戶提供的基本服務(wù)內(nèi)容之一。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)建筑物價(jià)格2.建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)生活中，單純的建筑物價(jià)格并不多見(jiàn)，因?yàn)楹苌儆袉渭兊慕ㄖ镔I(mǎi)賣(mài)實(shí)例。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)房地合一價(jià)格3.一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi) （四）根據(jù)價(jià)格表示單位的不同進(jìn)行分類(lèi)一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)總價(jià)格1.一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)單位價(jià)格2.單位價(jià)格是指房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格。它既可以是土地的單位面積價(jià)格，也可以是房屋建筑物的單位面積價(jià)格，還可以是房地合一狀態(tài)下房產(chǎn)的單位面積價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格的水平。

41、 一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)樓面地價(jià)3.樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格。相關(guān)計(jì)算公式為 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格建筑總面積或樓面地價(jià)=土地單價(jià)容積率 容積率=建筑總面積土地總面積 在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格的水平。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)同步思考與訓(xùn)練問(wèn)題：甲土地的單位價(jià)格為每平方米700元，容積率為5；乙土地的單位價(jià)格為每平方米510元，容積率為3。甲、乙兩塊土地的其他條件相同。假如你是投資商，你會(huì)選擇哪塊土地進(jìn)行投資？分析與提示：投資商應(yīng)選擇甲土地進(jìn)行投資，因?yàn)榧淄恋氐臉敲娴貎r(jià)為每平方米140元，而乙土地的樓面地價(jià)為每平方米170元。一、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)

42、 （五）根據(jù)其他標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)當(dāng)然，房地產(chǎn)的價(jià)格還可以按照其他標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)。例如，根據(jù)房地產(chǎn)交易方式的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可分為拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格與協(xié)議價(jià)格。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十五條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)?！?申報(bào)價(jià)格是指房地產(chǎn)權(quán)利人向政府申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。公告地價(jià)是指政府定期公布的土地價(jià)格。在有些國(guó)家和地區(qū)，一般將公告地價(jià)作為征收土地增值稅和對(duì)被征用土地的權(quán)益主體進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格1.由于房地產(chǎn)位置不可移動(dòng)，因此房地產(chǎn)的

43、買(mǎi)賣(mài)、抵押等并不能轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身，而只是轉(zhuǎn)移與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的房地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價(jià)格也不相同。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格與用途有關(guān)2.一般商品的價(jià)格由生產(chǎn)成本、供給和需求等因素決定，并不因使用狀況不同而產(chǎn)生差別。但是，同一宗房地產(chǎn)在不同的用途下產(chǎn)生的收益是不一樣的。特別是土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價(jià)值是不一樣的。土地價(jià)格與其用途的相關(guān)性極大。例如，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一宗土地如果合法地用于經(jīng)營(yíng)商業(yè)比用于建設(shè)住宅更有利，那么其價(jià)格必然由商業(yè)用途決定。二、房地

44、產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性3.由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)的條件會(huì)完全一致。同時(shí)，在房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程中，交易主體之間的個(gè)別因素也很容易起作用。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格形成具有個(gè)別性。由于房地產(chǎn)位置的固定性，其交易往往是單個(gè)進(jìn)行的，所以形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)不像一般商品那樣可以開(kāi)展樣品交易、批量交易。每宗房地產(chǎn)交易都具有個(gè)別性。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性4.盡管房地產(chǎn)具有與一般商品不同的許多特性，但并不意味著各房地產(chǎn)價(jià)格之間毫無(wú)關(guān)系。事實(shí)上，人們可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較，從而比較房地產(chǎn)的價(jià)格。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素三

45、、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （一）一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。它通常會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全面的影響，從而成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素。一般因素包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素經(jīng)濟(jì)因素1.經(jīng)濟(jì)因素包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄及投資水平，財(cái)政收支及金融狀況，物價(jià)、工資及就業(yè)水平，利率水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響巨大。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素社會(huì)因素2.（1） 人口因素。人口密度是人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)。人口密度高的地區(qū)，一般房地產(chǎn)的供給相對(duì)缺乏，供不應(yīng)求，因此該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高。社會(huì)

46、文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價(jià)格。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境維護(hù)得較好，房地產(chǎn)價(jià)格水平一般趨高。 （2） 家庭規(guī)模因素。家庭規(guī)模是指社會(huì)或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。即使一個(gè)地區(qū)人口總數(shù)不變，家庭人口數(shù)的變化也會(huì)影響居住面積的變化。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（3） 房地產(chǎn)投機(jī)因素。房地產(chǎn)投機(jī)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的一種明顯的社會(huì)現(xiàn)象，是投資者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超常利潤(rùn)的行為。 （4） 文化教育水平和治安因素。如果一個(gè)地區(qū)的文化教育水平高，就意味著受教育的方便程度高，科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性大，從而使房地產(chǎn)價(jià)格水平也有所提高。 （5） 社會(huì)福利因素。社會(huì)福利情況會(huì)影響

47、社會(huì)文化生活水平，從而間接影響房地產(chǎn)價(jià)格。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素行政因素3.行政因素主要指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素，包括土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策、市政規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資優(yōu)惠政策等。行政隸屬關(guān)系變更、交通管制等行政因素通過(guò)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等行為加以規(guī)范來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素心理因素4.心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是很微妙的。心理因素是一個(gè)不可忽視的因素。其主要表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)、對(duì)居住環(huán)境的認(rèn)同度、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究門(mén)牌號(hào)碼、講究風(fēng)水、價(jià)值觀的變化等。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （二）區(qū)域因素三

48、、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素商服繁華因素1.商服繁華因素是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，那么該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素道路通達(dá)因素2.三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素交通便捷因素3.三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素城市設(shè)施狀況因素4.（3）文體娛樂(lè)設(shè)施，主要包括電影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部和文化館等設(shè)施。（2） 生活設(shè)施，主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行和郵局等設(shè)施。（1） 基礎(chǔ)設(shè)施，主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通信等設(shè)施。城市設(shè)施可以分為以下幾類(lèi)：三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素以上三類(lèi)設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度、生活設(shè)施完

49、備度、文體娛樂(lè)設(shè)施完備度等指標(biāo)來(lái)衡量。這些指標(biāo)一般都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成產(chǎn)生正相關(guān)影響。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素環(huán)境狀況因素5.若一個(gè)地區(qū)的綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若一個(gè)地區(qū)的噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素土地個(gè)別因素1. （三）個(gè)別因素三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（2） 面積因素、寬度因素與深度因素。一般來(lái)說(shuō)，宗地面積必須適宜，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。宗地臨街寬度過(guò)窄會(huì)影響土地使用，影響土地收益，從而降低地價(jià)。宗地臨街深度過(guò)淺、過(guò)深都不適合對(duì)土地的最佳利用，從而影響地

50、價(jià)水平。 （3） 形狀因素。土地的形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地不便于利用，地價(jià)會(huì)降低。一般認(rèn)為，宗地形狀以矩形為佳。特殊情況下，如在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能偏高。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（4） 地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素與地形因素。地力又稱(chēng)土地肥沃程度或土地肥力。這個(gè)因素只與農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格有關(guān)：土地肥沃，地價(jià)就高；相反，地價(jià)則低。地質(zhì)條件決定著土地的承載力，直接關(guān)系到建筑物的造價(jià)和建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地質(zhì)條件對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響尤其大。地質(zhì)條件與地價(jià)成正比，即地質(zhì)條件越優(yōu)，地價(jià)越高。地勢(shì)因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與鄰

51、近道路的高低關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，地勢(shì)高的宗地比地勢(shì)低的宗地地價(jià)高。地形是指地面的起伏形狀。一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（5） 容積率因素。容積率是指規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率越大，地價(jià)越高；反之，地價(jià)越低。 （6） 用途因素。根據(jù)不同的用途，土地可以被開(kāi)發(fā)為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。用途對(duì)地價(jià)的影響相當(dāng)大。同樣一塊土地，規(guī)劃為不同用途，地價(jià)不相同。 （7） 土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素建筑物個(gè)別因素2.影響土地價(jià)格

52、的個(gè)別因素和影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素并不完全相同。影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素主要有以下幾個(gè)： （1） 建筑物產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。建筑物產(chǎn)權(quán)是指建筑物的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，即所有者對(duì)該建筑物占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)的期限根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40年、50年或70年不等。建筑物產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對(duì)建筑物價(jià)格有很大影響。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（2） 面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，建筑物的重建成本也不相同。如果建筑物的面積或高度與基地及周?chē)h(huán)境不協(xié)調(diào)，那么該建筑物的價(jià)值會(huì)大大降低。建筑物的結(jié)構(gòu)及使

53、用的建筑材料的質(zhì)量也對(duì)建筑物的重建成本有影響，從而影響其價(jià)格。 （3） 設(shè)計(jì)、裝修的質(zhì)量和水平。建筑物的形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、裝修是否與其功能相適應(yīng)對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（4） 施工質(zhì)量。建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，還影響建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒適性。因此，施工質(zhì)量對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。 （5） 法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。例如，建筑物高度限制、消防管制、環(huán)境保護(hù)等。評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮這些法律限制對(duì)建筑物價(jià)值已經(jīng)產(chǎn)生和可能產(chǎn)生的影響。 （6） 建筑

54、物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。若建筑物不能充分發(fā)揮效用，則其價(jià)值自然會(huì)降低。 章節(jié)Contents03第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、收益法的含義與適用范圍收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法、投資法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原率或資本化率將房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，然后求其現(xiàn)值之和，得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 收益法主要用于對(duì)有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、飯店、公寓等。一、收益法的含義與適用范圍同步資料評(píng)估人員運(yùn)用收益法評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值一般應(yīng)采用以下幾個(gè)步驟進(jìn)行: （1） 收集相關(guān)房地產(chǎn)的收入和費(fèi)

55、用資料。 （2） 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)正常收入。 （3） 估算房地產(chǎn)正常費(fèi)用。 （4） 測(cè)算房地產(chǎn)正常收益。 （5） 估測(cè)并選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率。 （6） 選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估技術(shù)和方法估測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法評(píng)估房地產(chǎn)的基本步驟 二、收益法的三大參數(shù) （一）凈收益凈收益的含義 1.凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的扣除各種費(fèi)用后的收益。凈收益一般以年為單位。評(píng)估人員在確定凈收益時(shí)必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。 凈收益由客觀總收益扣除客觀總費(fèi)用求得。二、收益法的三大參數(shù)客觀總收益2.房地產(chǎn)的客觀總收益是房地產(chǎn)處于最佳利用狀態(tài)下的正常收益。評(píng)估人員在確定收益值時(shí)，需要注意以類(lèi)似房地產(chǎn)的收益做比較，對(duì)

56、市場(chǎng)走勢(shì)做準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，以及考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。在收益法下，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。評(píng)估人員應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。 二、收益法的三大參數(shù)客觀總費(fèi)用3.客觀總費(fèi)用是指為取得總收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。客觀總費(fèi)用包含的項(xiàng)目隨被估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所區(qū)別。有些費(fèi)用支出進(jìn)行是正常支出，有些則是非正常支出。評(píng)估人員應(yīng)對(duì)從總收益中扣除的總費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)真分析，剔除不正常的費(fèi)用支出，以正常支出作為費(fèi)用。 用來(lái)求取房地產(chǎn)凈收益的房地產(chǎn)總費(fèi)用不包含折舊費(fèi)，通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)

57、、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。二、收益法的三大參數(shù)同步思考與訓(xùn)練問(wèn)題：收益法中的收益額是否是被估資產(chǎn)的實(shí)際收益？ 分析與提示：收益法中的收益額通常是被估資產(chǎn)的正常收益或客觀凈收益。它是指被估資產(chǎn)在正常市場(chǎng)條件下和正常經(jīng)營(yíng)條件下所能獲得的收益。只要符合上述條件，它既可以是被估資產(chǎn)的實(shí)際收益，也可以不是被估資產(chǎn)的實(shí)際收益。 二、收益法的三大參數(shù) （二）折現(xiàn)率折現(xiàn)率又稱(chēng)還原利率，是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵因素。這是因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值對(duì)折現(xiàn)率最為敏感。折現(xiàn)率的每個(gè)微小變動(dòng)都會(huì)使評(píng)估價(jià)值發(fā)生顯著改變。 評(píng)估人員求取折現(xiàn)率的方法有以下幾種：二、收益法的三大參數(shù)凈收益與售價(jià)比率法1.評(píng)估人員通過(guò)收集市場(chǎng)上近期交易的與被估房地產(chǎn)相

58、同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，反算出它們各自的資本化率。這種方法的運(yùn)用基礎(chǔ)是房地產(chǎn)商品的替代性。選取的交易案例均來(lái)自市場(chǎng)，能直接地反映市場(chǎng)供求狀況。因此，反算出來(lái)的折現(xiàn)率基本上能夠反映投資該房地產(chǎn)的利潤(rùn)率。此時(shí)的折現(xiàn)率是用實(shí)際收益與房地產(chǎn)價(jià)格之比求出來(lái)的。評(píng)估人員可以采用選取多個(gè)案例的折現(xiàn)率取平均值的方法來(lái)消除各種偶然因素的影響。這種方法要求房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較充分、交易案例比較多；評(píng)估人員必須擁有充裕的資料，并盡可能以與被估房地產(chǎn)情況接近的資料作為參照。 二、收益法的三大參數(shù)【例5-1】二、收益法的三大參數(shù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法通常選擇銀行中長(zhǎng)期利率作為安全

59、利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度，確定一個(gè)調(diào)整值，再將它與安全利率相加或在安全利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。這種方法簡(jiǎn)便易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，應(yīng)用比較廣泛，但是確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的主觀性較強(qiáng)，不容易掌握。二、收益法的三大參數(shù)各種投資報(bào)酬率排序插入法3.評(píng)估人員應(yīng)收集市場(chǎng)上各種投資的報(bào)酬率，然后將各種投資報(bào)酬率按大小排序，接著估計(jì)被估房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并將它插入其中，最終確定折現(xiàn)率。二、收益法的三大參數(shù)綜合資本化率1.綜合資本化率是將土地和附著于其之上的建筑物看作一個(gè)整體進(jìn)行評(píng)估所采用的資本化率。此時(shí)，評(píng)估人員評(píng)估的是房地產(chǎn)的整體價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

60、（三）資本化率二、收益法的三大參數(shù)建筑物資本化率2.二、收益法的三大參數(shù)土地資本化率3.土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。這時(shí)，評(píng)估人員采用的凈收益是土地自身的凈收益。 綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系可用計(jì)算公式表示為或式中，r為綜合資本化率；r1為土地資本化率；r2為建筑物資本化率；L為土地價(jià)值；B為建筑物價(jià)值。三、收益法應(yīng)用舉例【例5-2】三、收益法應(yīng)用舉例【例5-3】三、收益法應(yīng)用舉例（1） 選定評(píng)估方法。 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。 （2） 計(jì)算房地產(chǎn)年總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 房地產(chǎn)年總收益5012900（110%）=486 000