萬祥.濱海新城物業(yè)管理方案

1、萬祥濱海新城物業(yè)管理方案匯嘉（廈門）物業(yè)管理有限公司二零零六年六月二十六日前 言“萬祥濱海新城”位于福建省晉江市晉南出口加工區(qū)的重要生活基地金井鎮(zhèn)濱海地區(qū)，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)以政府服務(wù)中心為中心，涵蓋周邊共23.33萬平方米范圍內(nèi)的用地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，共分為8個(gè)各自獨(dú)立的地塊。別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會(huì)所、商業(yè)等組成的綜合性建筑群體，分為A,B,C,D,E,F,G,H地塊，不含C地塊，總建筑面積55.99萬平方米，總戶數(shù)約4360戶，總?cè)丝诩s15000人。其高尚住宅的定位與我司的市場定位相吻合，我司自成立以來，便將目標(biāo)市場定位在中高檔的物業(yè)管理項(xiàng)目，經(jīng)過多年的市場競爭與磨練，我司

2、已總結(jié)出了豐富的中高檔物業(yè)的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，且于兩年前率先在廈門市推行“貼心管家式”、“客戶服務(wù)中心”及“一站式服務(wù)”等創(chuàng)新管理模式。這兩種管理模式在類似“萬祥濱海新城”的物業(yè)管理樓盤中取得了很好的成績，經(jīng)過不斷的調(diào)整合完善，其管理運(yùn)作已基本成熟，且逐步體現(xiàn)出良好的效益。因此，在對(duì)“萬祥濱海新城”物業(yè)管理方案編制過程中，我司緊緊把握住該項(xiàng)目獨(dú)有的特點(diǎn)，結(jié)合專業(yè)的物業(yè)管理理念，編制了以“貼心管家式”物業(yè)管理服務(wù)為主線的物業(yè)管理方案，方案編制充分考慮了該項(xiàng)目的客戶群體和開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的需求。因此，我們堅(jiān)信，“貼心管家式”的物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)使“萬祥濱海新城”的管理服務(wù)始終以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)來開展工作

3、，從而創(chuàng)建一個(gè)“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的大社區(qū)。萬祥濱海新城物業(yè)管理方案中第一章“項(xiàng)目管理特點(diǎn)”，著重分析了“萬祥濱海新城”的管理特點(diǎn)及難點(diǎn)，并且有針對(duì)性的提出了解決的管理措施。對(duì)于日后管理中可能存在的問題，事先進(jìn)行了詳細(xì)的解剖，并有預(yù)見性的提出解決預(yù)案，力求使“萬祥濱海新城”自交房之日起各項(xiàng)管理措施立即到位，使小區(qū)整潔、有序，體現(xiàn)出高尚住宅區(qū)獨(dú)有的尊貴品質(zhì)。另外，在本方案第三章系統(tǒng)的對(duì)“萬祥濱海新城”的物業(yè)管理進(jìn)行了闡述，并提出了管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與具體實(shí)施準(zhǔn)則，具有較強(qiáng)的可操作性。我們認(rèn)為，我們專業(yè)規(guī)范的管理以及不斷創(chuàng)新的服務(wù)，將成為開發(fā)商的得力合作伙伴，我們將不僅實(shí)現(xiàn)開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)愿

4、望，甚至在這一平臺(tái)上，充實(shí)更多、更深、更廣的生活理念，延伸建筑品牌，打造精品樓盤！第一章 “萬祥濱海新城”物業(yè)管理特點(diǎn)1.1項(xiàng)目概況“萬祥濱海新城”座落于晉江市金井鎮(zhèn)，是以資金和技術(shù)密集型的出口加工、臺(tái)商投資和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的商貿(mào)旅游的晉南出口加工區(qū)的重要生活基地，“萬祥濱海新城”是金井鎮(zhèn)第一個(gè)真正意義上的商品樓盤，其開發(fā)的目的是舒緩目前晉江市區(qū)無法提供規(guī)?；ㄔO(shè)用地的困難，要求兼顧經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性、文化性和可持續(xù)性，為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)洋溢著時(shí)代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環(huán)境，并參與建立良好的城市景觀生態(tài)圈，表現(xiàn)人與自然和諧共處的城市建設(shè)理念，形成融居住、商業(yè)、商務(wù)及多種混合功能的理想

5、社區(qū)，同時(shí)在晉江城市的沿海地帶，締造新的“類都心”生活空間，從而加強(qiáng)對(duì)周邊市鎮(zhèn)的號(hào)召力“萬祥濱海新城”占地面積約233278，總建筑面積55.99萬（不含C地塊）。擬建成根據(jù)已有規(guī)劃的城市道路網(wǎng)劃分，由別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會(huì)所、商業(yè)等7個(gè)組團(tuán)組成的相對(duì)獨(dú)立的，綜合性建筑群體的住宅區(qū)。整體規(guī)劃錯(cuò)落有致。小區(qū)共有4360戶人家，人性化的設(shè)計(jì)使得家家戶戶自然融入山水景觀，無限延伸視野空間。本項(xiàng)目公共配套設(shè)施設(shè)備完善且科技含量較高，規(guī)劃有戶內(nèi)停車、地下停車、首層架空停車及地面停車。低層住宅1-2輛/戶；高層、小高層及多層住宅區(qū)0.5輛/戶；商業(yè)0.5輛/100m2 小區(qū)還配置

6、了完善的智能化管理系統(tǒng)，包含了電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、出入口車輛管理系統(tǒng)等，是一個(gè)現(xiàn)代化的智能小區(qū)。小區(qū)景觀綠化系統(tǒng)由公共綠地、社區(qū)中心綠地、組團(tuán)中心綠地、宅前綠地和保護(hù)性綠地組成。公共綠地主要集中在政府中心與商業(yè)中心之間，以城市公園、公共停車場、大型公建前廣場和的形式出現(xiàn)；社區(qū)中心綠地由景觀功能帶組成，這里將容納服務(wù)于區(qū)域內(nèi)主要公建和主要的步行休息活動(dòng)。引導(dǎo)和組織本區(qū)與周邊城市空間的聯(lián)接。組團(tuán)綠地的設(shè)置考慮到服務(wù)半徑，塑造容易記憶的空間，空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)志性的景觀元素，形成鮮明的地標(biāo)。1.2 業(yè)主群體分析從本項(xiàng)目特有的地理位置和樓盤體量來看，本項(xiàng)目的定位應(yīng)是“滿足不同階層市民及城市發(fā)展

7、的需求”。選擇在此居住的人們除了具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力外，不可缺少的是他們共同對(duì)山水表現(xiàn)出來的同衷的熱愛。因此，我們設(shè)想“萬祥濱海新城”的消費(fèi)群體更多是集中在以下幾方面的人士：晉江本土高薪階層及商界成功人士。“萬祥濱海新城” 漂亮的別墅、花園洋房，濱海的地理優(yōu)勢，合理的容積率、匠心獨(dú)具的戶型設(shè)計(jì)以及無遮擋的山林景觀，孕育著不可估量的升值潛力。無一不對(duì)成功人士充滿誘惑，必將成為晉江乃至泉州市區(qū)、石獅等周邊縣市成功人士二次置業(yè)者的首選，會(huì)成為他們和商業(yè)伙伴休閑度假的好去處。周邊地區(qū)的財(cái)富階層?！叭f祥濱海新城”獨(dú)特的地理位置和開發(fā)商所倡導(dǎo)的自然環(huán)境、智能社區(qū)等先進(jìn)的社區(qū)理念，還將吸引周邊一帶富裕地區(qū)的私

8、營企業(yè)者、富裕的中產(chǎn)階層等前來置業(yè)。快節(jié)奏的年輕白領(lǐng)階層。“萬祥濱海新城”另一重要使用者應(yīng)該是年輕白領(lǐng)一族。其主要特征是生活節(jié)奏較快，追求輕松簡單的生活，希望能夠提供更多的服務(wù)。1.3 物業(yè)管理規(guī)劃定位業(yè)主群體分析所得出的結(jié)論，是我們設(shè)定管理模式、設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目、確定服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的客觀依據(jù)。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)、客戶群體特點(diǎn)等，我司擬將“萬祥濱海新城”打造成為晉江市中高檔物業(yè)管理的精品社區(qū)。我們著重在本項(xiàng)目營造一個(gè)“安全、舒適、優(yōu)雅、尊貴”的居家環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)保值、增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度融合。為全面提升“以客為尊”的服務(wù)理念，我們

9、將在本項(xiàng)目的管理中實(shí)施“貼心管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式，為業(yè)主提供專業(yè)化的設(shè)施管理，細(xì)致周詳、個(gè)性化的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，讓業(yè)主倍感便利和尊貴。同時(shí)，針對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)主“社會(huì)優(yōu)越感強(qiáng)、受尊重”的需求特點(diǎn)，我們要求每一位員工都要做到服務(wù)熱情、工作細(xì)致，以滿足客戶追求自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。我們將在工作中實(shí)施“微笑服務(wù)”、“敬禮服務(wù)”等。1.4 項(xiàng)目的管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析我們認(rèn)為，每個(gè)項(xiàng)目都有它獨(dú)特的規(guī)劃特點(diǎn)，因此，從“萬祥濱海新城”整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來分析，我們認(rèn)為其具有“戶型大、店面多、地面車位分布廣、配套設(shè)施完善”等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也決定了小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)及難點(diǎn)，經(jīng)過現(xiàn)場勘察以及應(yīng)用多年

10、來積累的管理經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為“萬祥濱海新城”具有以下五大特點(diǎn)及難點(diǎn)，具體闡述如下：1.4.1 根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與定位，決定了“萬祥濱海新城”主要是大戶型業(yè)主，其對(duì)服務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)要求較高，因此，如何在日常管理服務(wù)中，針對(duì)這些客戶群體，提供高品質(zhì)、貼心周到的服務(wù)內(nèi)容是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之一；1.4.2 “萬祥濱海新城”地處晉南出口加工區(qū)的生活基地，商業(yè)氛圍濃厚，其本身擁有較多的商業(yè)店鋪，同時(shí)又作為大型居住社區(qū)，在這種住宅求“靜”，商鋪求“旺”的情況下，容易產(chǎn)生需求差異的投訴，是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之二；1.4.3 “萬祥濱海新城”除擁有大型地下停車場外，小區(qū)半地下、獨(dú)立車庫也設(shè)置了停車位，根據(jù)這

11、樣的情況，車輛的進(jìn)出將不可避免的影響到了小區(qū)業(yè)主的出行。因此，如何通過合理的管理措施，減少人流與車流的交匯，是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之三；1.4.4 由于“萬祥濱海新城”周邊人流量大，人員及環(huán)境相對(duì)復(fù)雜，屬案件多發(fā)地段，同時(shí)，本小區(qū)戶數(shù)多，可能存在部分的出租客戶，多方面原因加大了小區(qū)安全管理的難度。因此，如何加大管理監(jiān)控力度，做好社區(qū)的治安防范工作是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之四；1.4. 5 “萬祥濱海新城”除設(shè)有供配電、給排水、消防、電梯等系統(tǒng)之外，還配置了IC卡門禁、攝像監(jiān)控、可視對(duì)講等智能系統(tǒng)。對(duì)這樣一個(gè)設(shè)備數(shù)量眾多、智能化程度較高的社區(qū)，一旦出現(xiàn)設(shè)備故障或停機(jī)，無疑將會(huì)對(duì)業(yè)主的日常起居造

12、成嚴(yán)重的影響。如何消除維修養(yǎng)護(hù)上的管理盲點(diǎn)，確保共享設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行，將是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之五。1.4.6“萬祥濱海新城”是分期開發(fā)，開發(fā)周期長達(dá)5、6年，是一個(gè)龐大的造鎮(zhèn)計(jì)劃，是金井鎮(zhèn)第一實(shí)際意義的商品樓盤，當(dāng)?shù)厝说奈飿I(yè)管理概念幾乎為零，需要培植他們的物業(yè)管理觀念，且在2、3年的時(shí)間里面將是小區(qū)和工地并存的局面，存在極大安全、衛(wèi)生隱患。將是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之六。1.5 解決上述管理難點(diǎn)的措施“萬祥濱海新城”既有一般高層住宅區(qū)的共性，又有其自身的特殊性。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)的分析，并結(jié)合實(shí)地考察和調(diào)研，我們提出如下管理措施，以求針對(duì)性地解決上述的各項(xiàng)問題。1.5.1 針對(duì)大戶

13、型客戶群體將是成功人士、商業(yè)人士、白領(lǐng)居多，年齡層居中，“上有老、下有小”的特點(diǎn)，對(duì)服務(wù)品質(zhì)及服務(wù)多樣性的需求，提供不間斷、細(xì)致周全、熱情親切的“管家式”服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)戶的個(gè)性化需求，體現(xiàn)出“物業(yè)公司貼心、業(yè)戶生活放心”這種周到的“管家”風(fēng)范，使其感受到關(guān)愛和愉悅。小區(qū)設(shè)立客戶服務(wù)中心：住戶只需要撥打客戶服務(wù)中心24小時(shí)熱線電話或管家（客戶服務(wù)助理）的聯(lián)系電話即可解決涉及物業(yè)管理服務(wù)的一切瑣事或獲取相關(guān)的信息。無須找其它部門或記住其它電話。b.客戶服務(wù)中心實(shí)行首問責(zé)任制：客戶服務(wù)中心的任何工作人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)，必須承擔(dān)起接受業(yè)主反饋信息的職責(zé)，記錄下來由專人進(jìn)行處理，并將

14、處理結(jié)果反饋給業(yè)主，接到業(yè)主投訴的第一個(gè)人須跟蹤到事件完結(jié)，或由管家（客戶服務(wù)助理）負(fù)責(zé)到底。首問責(zé)任制的實(shí)施，可以使業(yè)主反映的問題及所需的幫助、服務(wù)及時(shí)完整的解決，提高效率。c.服務(wù)設(shè)計(jì)多樣化：由于小區(qū)業(yè)主的年齡、生活習(xí)慣不同決定了對(duì)服務(wù)內(nèi)容的不同。因此，為滿足小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求，我們擬在進(jìn)駐管理時(shí)，進(jìn)行全面的詳盡的服務(wù)調(diào)查，并有針對(duì)性地設(shè)計(jì)各種各樣的服務(wù)過程。通過這些特約服務(wù)和特色服務(wù)來滿足業(yè)主的個(gè)性化需求。以下舉例：（1）“四點(diǎn)半學(xué)?！保?這是針對(duì)那些既要工作又要帶小孩的家庭而設(shè)立的專項(xiàng)服務(wù)，將四點(diǎn)半放學(xué)后的孩子們集中起來，（我們將與開發(fā)商進(jìn)行溝通，如條件允許，可在會(huì)所內(nèi)辟出一塊地方專用

15、）組織他們學(xué)習(xí)、游樂，既豐富了孩子們的課余生活，又解除了家長的后顧之憂。 （2）陪伴服務(wù)：對(duì)與老人同住或家里有需要照顧的殘疾人、病患者，只要業(yè)主有需要，我們將及時(shí)提供服務(wù)，為業(yè)主和住戶提供方便，減輕負(fù)擔(dān)。 （3）代辦服務(wù)：如代寄信函、代訂報(bào)刊雜志及收發(fā)、代訂鮮花、生日蛋糕等。（4）商務(wù)服務(wù)：提供中英文打字、傳真等。（5）醫(yī)療服務(wù)：定期為小區(qū)業(yè)主聯(lián)系健康檢查的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，開展專家咨詢、坐診服務(wù)等；（6）家政服務(wù)：如住宅保潔服務(wù)、住宅小型設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)等。1.5.2 針對(duì)小區(qū)大，需要較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來方便業(yè)主、住戶的日常生活。根據(jù)店面多的情況，加強(qiáng)商業(yè)氛圍的營造及物流、客流的管理，確保小區(qū)“動(dòng)、

16、靜”有序，創(chuàng)造住戶與商鋪雙贏的局面。對(duì)于小區(qū)店面的管理，我們的目標(biāo)是：“盡最大的努力，創(chuàng)造有利條件，提供各種便利，讓居住在“萬祥濱海新城”的業(yè)戶以及在店面經(jīng)營活動(dòng)的商家分別享受到“生活的方便、經(jīng)營的實(shí)惠與投資的回報(bào)”。我司擬采取以下措施：積極配合商店開業(yè)的后勤保障工作：水、電等機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，治安、消防安全的維護(hù)，按照法律法規(guī)以及管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商店的裝修進(jìn)行監(jiān)控，做到不破壞房屋結(jié)構(gòu)，不影響建筑安全，不出現(xiàn)違法經(jīng)營餐飲活動(dòng)的違章現(xiàn)象等。 根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，小區(qū)商店的經(jīng)營很大部分是以租售形式零散經(jīng)營方式，在這種情況下，為了維護(hù)小區(qū)的整體形象和品質(zhì)，根據(jù)業(yè)主的層次和消費(fèi)需求，我們將征求商家的意見，提出我

17、們的設(shè)想，在管理中積極引導(dǎo)。業(yè)主在對(duì)外招商時(shí)，積極引導(dǎo)業(yè)主或租戶引進(jìn)那些具有較高檔次的品牌商家，經(jīng)營項(xiàng)目以“便利店服裝、飾品、運(yùn)動(dòng)休閑品、家用裝飾、鮮花”等內(nèi)容為主，引進(jìn)環(huán)境好、污染小、有品味的咖啡廳；把好裝修關(guān)，統(tǒng)一門面格調(diào)，創(chuàng)造精品氛圍；同時(shí)，積極創(chuàng)造各種有利條件，營造良好的商業(yè)氣氛，促進(jìn)商業(yè)場所的建設(shè)。商業(yè)場所安全及物流、客流的管理。在營造繁華、熱鬧的商業(yè)氣氛，又要保持安全、舒適、有序的購物環(huán)境，在為業(yè)戶提供便利，又保護(hù)業(yè)主的生活不被打擾，同時(shí)保證購物環(huán)境的安全。因此，針對(duì)這些特點(diǎn)，我們擬定了如下管理措施：a、一旦商鋪的經(jīng)營規(guī)模、條件成熟時(shí)，與各商戶達(dá)成共識(shí)，協(xié)助組建商鋪管理委員會(huì)，對(duì)經(jīng)

18、營管理相關(guān)的各種問題制定管理辦法，并與各商戶簽訂管理責(zé)任書。b、將對(duì)商場消防通道的檢查列入日常巡查的工作計(jì)劃當(dāng)中，吸取教訓(xùn)，嚴(yán)格控制消防方案隱患。c、嚴(yán)格管控商場與小區(qū)出入口的安全，協(xié)助各商戶共同做好治安防范。d、做好客流的引導(dǎo)，在節(jié)假日及特惠折扣等客流高峰期，安排保安員加強(qiáng)巡視，協(xié)助商戶維護(hù)購物秩序，合理引導(dǎo)客流；規(guī)定統(tǒng)一的上下貨通道，做好物流的管理。e、對(duì)于合理規(guī)范商家的促銷行為，因此產(chǎn)生的噪音污染、亂投垃圾等現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)管理，避免因客流量大造成小區(qū)外圍雜亂無章，影響業(yè)戶的正常生活。f、做好商業(yè)公共區(qū)域的保潔，我們將配備專職商場保潔員，除了按常規(guī)要求認(rèn)真做好日常保潔外，還將根據(jù)商場的實(shí)際情

19、況，在客流高峰期加大保潔的頻度，如遇疾病流行期，還應(yīng)做好公共場所的消毒滅菌工作；積極配合居委會(huì)和環(huán)保部門，加強(qiáng)對(duì)各商家門前“三包”及 “三廢”排放的監(jiān)督，保持商場的清潔衛(wèi)生。1.5.3 針對(duì)小區(qū)地面車位分布廣的特點(diǎn)，利用智能化管理系統(tǒng)，采用內(nèi)外有別，分區(qū)停車管理方式，確保小區(qū)最大限度的人車分流。根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，“萬祥濱海新城” D、F、G三個(gè)地塊設(shè)置首層架空車庫，駛?cè)胄^(qū)的車輛直接進(jìn)入車庫，對(duì)組團(tuán)環(huán)境無影響；A地塊低層住宅部分全部為戶內(nèi)停車；B、H地塊設(shè)置地下停車庫。因此，我司擬在進(jìn)駐管理之時(shí)便設(shè)計(jì)合理科學(xué)的停車方式，最大限度的規(guī)劃車輛的行走路線，以確保小區(qū)人行安全，并有效降低車輛噪音對(duì)

20、小區(qū)的影響。我們擬采取內(nèi)外有別，分區(qū)停車的管理方式，住戶的車輛按區(qū)分別停放，外來車輛全部集中在外圍臨時(shí)停車位停放，不允許外來車輛進(jìn)入小區(qū)隨意停放，在A地塊要確保路面不亂停出。如此規(guī)范車輛的進(jìn)出與停放，保證車輛“行其道，停其位”，確保業(yè)戶的固定車位不被占用，按指定位置停放，引導(dǎo)車輛按規(guī)范行駛，同時(shí)，有效地確保了中庭花園的完整性。1.5.4 針對(duì)小區(qū)地處晉南出口加工區(qū)生活區(qū)的中心位置，人流量大、環(huán)境相對(duì)復(fù)雜、案件多發(fā)地段的特點(diǎn)，嚴(yán)密的安全管理是小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。我們擬采取以下措施：A保證周邊環(huán)境安全的措施：a.24小時(shí)安全巡邏：充分運(yùn)用開發(fā)商配備的監(jiān)控系統(tǒng)，以“技防為主，人防為輔”為工作方針。應(yīng)

21、用物業(yè)公司配置的電子巡更系統(tǒng)，有效保證保安員巡邏時(shí)的時(shí)效性與完整性，及時(shí)掌握小區(qū)的動(dòng)態(tài)，保證小區(qū)的安全。b.嚴(yán)密的防范體系：堅(jiān)持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則，在確保24小時(shí)無間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、防盜對(duì)講、電子巡更、家居安防等智能系統(tǒng)的作用，建立立體交叉的安全防范體系。c.嚴(yán)密的應(yīng)急處理措施：鑒于小區(qū)地理位置特殊，我們擬定了有針對(duì)性的應(yīng)急措施管理預(yù)案，如與政府相關(guān)部門的應(yīng)急聯(lián)動(dòng)措施，最大限度地防患于未然。B保證人身財(cái)產(chǎn)及車輛安全的措施：a.嚴(yán)格的來訪登記制度：保安員彬彬有禮，對(duì)訪客實(shí)行登記，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后放行并加以引導(dǎo)。為保證工作的嚴(yán)密性，保安員須及時(shí)的跟蹤來

22、訪人員在小區(qū)內(nèi)的動(dòng)態(tài)，如確定出小區(qū)的時(shí)間。b. 識(shí)別業(yè)主：所有客服中心員工要求熟記轄區(qū)業(yè)主及其家庭成員的情況。c.加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目車輛的管理。同時(shí)針對(duì)車位及道路分布來看，無法較好的實(shí)現(xiàn)人車分流，因此，健全各種交通標(biāo)識(shí)及設(shè)置車輛減速帶、反觀鏡和各類交通禁停標(biāo)志等顯得更加重要，一可提醒行人與司機(jī)提高安全警惕，二可防止發(fā)生意外事故。C.消防安全a、工作方針：堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。b、防火宣傳：我們將在小區(qū)宣傳不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座。小區(qū)入伙時(shí)，我們還將向每戶業(yè)主

23、發(fā)放一冊消防知識(shí)手冊，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到社區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議小高層的業(yè)主配置滅火器；c、培訓(xùn)演練：實(shí)施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識(shí)和能力，防患于“未燃”；d、加強(qiáng)二次裝修的消防管理：對(duì)裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。對(duì)經(jīng)營場所要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開工。在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢；e建立“萬祥濱海新城”消防快速反應(yīng)分隊(duì)

24、及擬定應(yīng)急處理措施。1.5.5 因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)堅(jiān)持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力求達(dá)到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。我們擬采取以下措施：技術(shù)力量配備。在前期介入階段，我們將從公司總部抽調(diào)多名包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的工程師充實(shí)到“萬祥濱海新城”客戶服務(wù)中心，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需要。同時(shí)，加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容

25、、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；制度保證。我們將結(jié)合實(shí)際情況編制共享設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理規(guī)定、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程等文件，作為作業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。建立和完善共享部位、共享設(shè)施設(shè)備的維修檔案。我們將對(duì)物業(yè)的共享部位、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳（包括登記臺(tái)帳、分戶臺(tái)帳、分類匯總臺(tái)帳），并通過輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備的使用（運(yùn)行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供參考；定期開展物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)工作，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。1.5.6 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主安全宣傳，增強(qiáng)巡邏力度，建立群防群治機(jī)制。首先明確儲(chǔ)藏間的用途，是

26、用于堆放一些不常用的，價(jià)值不高的物品。不能對(duì)外出租，更不可當(dāng)房屋出租或自住。加強(qiáng)安全巡邏頻次，確保儲(chǔ)藏間通道照明正常使用，建議使用聲空控延時(shí)開關(guān)，以保證業(yè)主進(jìn)出方便。第二章 管理目標(biāo)和管理方式“萬祥濱海新城”其項(xiàng)目定位及消費(fèi)群體，決定了日常的管理與服務(wù)必須突顯其尊貴、舒適與悠閑的特點(diǎn)。因此，我們對(duì)整體的物業(yè)管理服務(wù)擬采取的管理方式及達(dá)到的目標(biāo)是：2.1管理目標(biāo)我們承諾：在符合參評(píng)條件的情況下，二年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。并在管理期間，將根據(jù)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則的要求，細(xì)化各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)，具體指標(biāo)如下：序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理

27、指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%以上99%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實(shí)行日巡視制度，建立完善的檔案資料，確保房屋完好率。2房屋零修急修及時(shí)率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修；零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。4管 理 費(fèi)收 繳 率98%99%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況，增加透明度，接受業(yè)戶的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上綠化分包管理，對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行澆水、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清 潔保潔率95

28、%以上99%以上聘請(qǐng)專業(yè)的清潔人員開展保潔工作，7道路完好率及使用率95%以上99%實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制及監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視管理制度；對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)，歸檔管理；做好檢查，定期清理、疏通，訊期做好排水工作，無因管理責(zé)任造成的堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上100%序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13消防設(shè)施、設(shè)備完好率99%以上100%進(jìn)行編號(hào)歸檔管理，

29、管理人員與保安人員每天必須對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防盜、損壞的防范及保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好與正常運(yùn)行。14小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，進(jìn)行三級(jí)巡邏；客戶服務(wù)中心24小時(shí)值班，技防、人防相結(jié)合。15火災(zāi)發(fā)生率1%以下1%以下組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)；加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，盡量降低火災(zāi)發(fā)生率。16違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上1%以下100%建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理；加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，并建立相應(yīng)的回訪記錄。17住戶有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%實(shí)

30、行人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主和住戶投訴制度，及時(shí)跟蹤解決、回訪并記錄歸檔。18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%開展入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。19維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪，征詢業(yè)戶意見，對(duì)業(yè)戶不滿意的問題進(jìn)行整改。20業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理滿意率90%95%定期、不定期向業(yè)戶咨詢、收集對(duì)管理公司的意見，不斷改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)雙方的溝通，做到業(yè)戶：理解接受支持我們的工作。2.2管理方式及服務(wù)理念“萬祥濱海新城”開發(fā)理念的定位，決定了客戶對(duì)高品質(zhì)物業(yè)管理與服務(wù)的期望，服務(wù)的模式應(yīng)從滿足精英階層“追求現(xiàn)代生活方式，享受高品質(zhì)生活的需要”

31、入手，超越單純物業(yè)管理對(duì)物業(yè)維修、維護(hù)、保養(yǎng)的概念，結(jié)合我們自身的優(yōu)勢，引入“貼心式管家”的管理方式，并結(jié)合“一站式服務(wù)”的服務(wù)理念，為客戶量身定做，提供專業(yè)化的管理與個(gè)性化服務(wù)。本著“以客為尊”的原則，以高起點(diǎn)的管理定位、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓客戶充分享受到貼心的服務(wù)?！百N心管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式的運(yùn)作要點(diǎn)有：a.服務(wù)的內(nèi)涵“服務(wù)到家，感覺到家”。b.服務(wù)的方式“一對(duì)一服務(wù)”。c.服務(wù)的時(shí)限“24小時(shí)不間斷服務(wù)，將管家24小時(shí)的聯(lián)系方式向業(yè)主公布”。d.服務(wù)的目的“為業(yè)主創(chuàng)造一種全新的生活理念，使業(yè)主的生活品質(zhì)得到進(jìn)一步提升”。e.服務(wù)的原則“用心服務(wù)、關(guān)心業(yè)主”，將“貼心、舒心、

32、放心”帶給業(yè)主。2.3服務(wù)運(yùn)作機(jī)制2.3.1運(yùn)用5S(五常法)，規(guī)范內(nèi)部管理在內(nèi)部管理上，我們將運(yùn)用5S(五常法)，量化各崗位的工作指標(biāo)及服務(wù)規(guī)范，實(shí)行定員、定量、定額的方式，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒?，使員工的素質(zhì)不斷提高，為真正推行ISO9002：2000質(zhì)量體系建立堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，避免ISO9002：2000質(zhì)量體系只是停留在文件和制度上。2.3.2目標(biāo)管理根據(jù)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則的要求，細(xì)化并優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)，使小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平達(dá)到全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。2.3.3計(jì)劃管理通過計(jì)劃管理的方式,進(jìn)行較為全面的思考, 分析預(yù)測可能出現(xiàn)的問題,避免盲目決策；因而選擇更

33、為有效的經(jīng)營管理方案,發(fā)現(xiàn)和利用更多的降低成本、減少浪費(fèi)、 提高效率的機(jī)會(huì)；同時(shí)可以客觀地評(píng)價(jià)下屬的工作狀況和管理業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn), 有利于全面的管理控制。2.3.4督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)與管理，保證工作的正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量。具體方法如下：經(jīng)濟(jì)管理：通過制定具有競爭力的薪酬及福利制度，吸引具有較高素質(zhì)的員工加入到我們的團(tuán)隊(duì)；通過推行績效管理制度，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性各主動(dòng)性。法規(guī)管理：按照既定的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。行政管理：實(shí)行各部門每月制訂詳細(xì)的工作計(jì)劃及工作報(bào)告制度，形成定期的管理層及部門會(huì)議制度，講評(píng)工作

34、并具體落實(shí)，聽取匯報(bào)，分析存在的問題，提出解決的辦法。激勵(lì)、培訓(xùn)管理：服務(wù)性行業(yè)重復(fù)作業(yè)的特點(diǎn)容易滋生員工的惰性，因此需要采取各種培訓(xùn)措施來激發(fā)、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)榮譽(yù)感，同時(shí)也需要為員工創(chuàng)造更多的晉升機(jī)會(huì)。 團(tuán)隊(duì)管理及問責(zé)制度”：“物業(yè)管理”是一個(gè)需要多個(gè)部門共同協(xié)作才能完成好工作的行業(yè)，因此必須將責(zé)任落實(shí)到部門和個(gè)人，樹立員工的職業(yè)道德和責(zé)任意識(shí)，通過部門之間的溝通協(xié)作，形成團(tuán)隊(duì)精神，培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，不斷提高員工的自身素質(zhì)和服務(wù)水平。公平原則：公司將制定公平、規(guī)范的獎(jiǎng)罰、晉升機(jī)制，摒棄任人唯親的工作作風(fēng)，創(chuàng)造一個(gè)良好的工作氛圍。2.3.5全面質(zhì)量管理根據(jù)國家質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，全面

35、推行質(zhì)量管理體系，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員應(yīng)認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO9002：2000質(zhì)量體系落實(shí)到具體的管理服務(wù)中。2.3.6協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的矛盾和沖突，鼓勵(lì)員工、客戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議及批評(píng)意見或投訴，增強(qiáng)服務(wù)的意識(shí)和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來并加以處理，從而防止嚴(yán)重后果的發(fā)生。2.3.7組織管理通過客戶服務(wù)中心對(duì)全體員工進(jìn)行分工合作管理，使每一個(gè)員工都知道： 應(yīng)該做什么, 不該做什么，如何去做；公司鼓勵(lì)做什么， 反對(duì)做什么。具體應(yīng)包括： 組織機(jī)構(gòu)設(shè)

36、置，員工手冊的制定， 崗位責(zé)任制的制定，作業(yè)規(guī)程的制定，容易發(fā)生問題的注意事項(xiàng)，對(duì)非正式組織的管理等，目的是圓滿完成組織承擔(dān)的任務(wù)。2.3.8控制管理制定各種工作標(biāo)準(zhǔn), 用這些標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)、評(píng)估員工的工作績效, 以此來檢查探討提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的空間和標(biāo)準(zhǔn)本身是否脫離實(shí)際，決定是否需要修訂標(biāo)準(zhǔn)或?qū)T工進(jìn)行培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲甚至調(diào)換。2.3.9建立以服務(wù)為核心的管理系統(tǒng)建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋為主體的管理系統(tǒng)，在組織結(jié)構(gòu)上完成對(duì)管理與服務(wù)的控制。業(yè)戶業(yè)戶 指 揮 執(zhí) 行 監(jiān) 督 反 饋 2.3.10實(shí)行主管輪值責(zé)任制客戶服務(wù)中心將制定值日、夜班輪值制度，由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán)，及時(shí)處理日常

37、事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)?？蛻舴?wù)中心運(yùn)作系統(tǒng)示意圖：（續(xù)后）公司主管部門公司主管部門指示 指示客服經(jīng)理客服經(jīng)理計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)查詢、輸入計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)指令反饋指示部門主要負(fù)責(zé)人業(yè)戶部門主要負(fù)責(zé)人業(yè)戶工作計(jì)劃輸出投訴服務(wù)地點(diǎn)服務(wù)地點(diǎn)服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)任務(wù)反饋服務(wù)地點(diǎn)員工 主管2員工主管1 A B員工 主管2員工主管1執(zhí)行 執(zhí)行督導(dǎo)命令命令 督導(dǎo)第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求3.1綜合管理3.1.1負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。為配合“萬祥濱海新城”的開發(fā)理念和物業(yè)管理的服務(wù)工作，我們制定了物業(yè)管理的相關(guān)計(jì)劃，將物業(yè)管理工作細(xì)分為以下

38、七個(gè)階段，并詳細(xì)闡述各個(gè)階段中的主要工作內(nèi)容，具體如下：開發(fā)建設(shè)階段 物業(yè)銷售階段 物業(yè)竣工驗(yàn)收階段 業(yè)戶入住期的收樓服務(wù)階段 業(yè)戶入住期的裝修服務(wù)階段 業(yè)戶入住期的安全控制階段日常運(yùn)作管理階段第一階段:開發(fā)建設(shè)階段管理公司在實(shí)質(zhì)管理前提出針對(duì)物業(yè)現(xiàn)存的、有關(guān)影響將來管理的問題，使開發(fā)商有時(shí)間考慮增減設(shè)施；以期能夠節(jié)約將來設(shè)施更改或增減的費(fèi)用。應(yīng)站在使用者的角度去選擇各類設(shè)施及相關(guān)配備，并提供適合日后使用者需要的意見。具體服務(wù)如下：A、協(xié)助評(píng)估物業(yè)規(guī)劃及相關(guān)建議1、從管理角度對(duì)建筑物的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁﹨⒖家庖?提出工程上會(huì)影響將來物業(yè)管理的意見及需要改善的建議。2、從日后管理的角度, 分析建造材料

39、及安裝方法等。3、站在使用者的角度，對(duì)有關(guān)工程設(shè)備的選擇提供意見。4、在開發(fā)商需要時(shí)，參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議, 對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng),提供參考性建議。5、提供機(jī)電安裝及能源分配的參考性管理意見。6、建議成品保護(hù)方案, 減少因施工對(duì)材料可能造成的損害。B、協(xié)助評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置,使日后管理運(yùn)作能夠更加順暢，節(jié)約資源,并制定管理維修保養(yǎng)計(jì)劃。C、針對(duì)綠化規(guī)劃提出建議，包括建議選用的植物種類是否有利于日后的養(yǎng)護(hù)管理，建議開發(fā)商選擇較為適合的植物品種以配合項(xiàng)目的整體形象。D、針對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)定位置及設(shè)備功能提出建議。E、針對(duì)垃圾處理設(shè)備及垃圾收集點(diǎn)、垃圾房位置提出建議。F、針對(duì)消防設(shè)

40、備的設(shè)置及功能提出建議。第二階段:物業(yè)銷售階段越來越多的客戶在買樓前更加關(guān)心交付使用后他們所面對(duì)的“物業(yè)管理”問題，他們更需要知道除了建筑物的硬件外，將來所面對(duì)的服務(wù)“軟件”會(huì)是什么水平。用送管理費(fèi)或低價(jià)管理費(fèi)進(jìn)行促銷的做法，其管理質(zhì)量已逐漸被客戶所質(zhì)疑，對(duì)此，我們建議開發(fā)商：允許物業(yè)公司在銷售現(xiàn)場派駐貼心管家，現(xiàn)場演示及宣導(dǎo)，將管理服務(wù)工作具體化、形象化地展現(xiàn)給客戶，使客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有所了解，同時(shí)，物業(yè)管理公司可以通過 “貼心管家”在現(xiàn)場進(jìn)行物業(yè)管理工作答疑與宣傳來增加購買者的的信心，也增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，提升開發(fā)商在公眾心目中的良好形象，創(chuàng)造良好的名牌效應(yīng)，從而更有效地促進(jìn)

41、房產(chǎn)的銷售。A、設(shè)計(jì)符合物業(yè)的管理模式銷售市場會(huì)隨著時(shí)間的變化而不斷產(chǎn)生新的需要，這就要求開發(fā)商必須按照市場需要對(duì)物業(yè)的使用功能進(jìn)行調(diào)整；物業(yè)管理公司也要針對(duì)物業(yè)的實(shí)際情況設(shè)計(jì)出更加適合其日后運(yùn)作的物業(yè)管理方案，從而為銷售宣傳和日后的業(yè)主答疑創(chuàng)造條件。B、協(xié)助開發(fā)商培訓(xùn)銷售人員物業(yè)公司將針對(duì)銷售期間客戶所關(guān)心的物業(yè)管理問題，制定培訓(xùn)計(jì)劃和物業(yè)管理的相關(guān)常識(shí)及標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助開發(fā)商對(duì)銷售人員進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的培訓(xùn)，以增進(jìn)銷售人員對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)，便于在銷售過程中能夠準(zhǔn)確地解答購房者對(duì)物業(yè)管理工作的質(zhì)疑，增強(qiáng)購房者的信心，促進(jìn)房產(chǎn)銷售，同時(shí)也有利于日后物業(yè)的交接及物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行。C、組建

42、物業(yè)管理架構(gòu)、實(shí)施招聘培訓(xùn)計(jì)劃、完善辦公條件。D、制定“客戶服務(wù)中心”內(nèi)部管理制度、工作規(guī)程，提交交樓、裝修文件及相關(guān)表格。第三階段:物業(yè)竣工驗(yàn)收階段管理公司在對(duì)物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，制定相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。驗(yàn)收與接管程序如圖所示：移交接管前的準(zhǔn)備工作移交接管前的準(zhǔn)備工作物業(yè)資料的接管移交制定物業(yè)移交接管工作計(jì)劃保修工作管理物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主（住戶）入住管理工程完善和工程遺留問題的處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作移交接管

43、前的準(zhǔn)備工作 A、移交接管前的準(zhǔn)備工作1、委托管理合同簽訂后，公司物業(yè)管理部牽頭組建“萬祥濱海新城客戶服務(wù)中心”并提前介入管理，擬派管理人員到位，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。2、成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能；水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，以及存在的問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。B、物業(yè)資料的移交接管-接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交資料1、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等）2、政府驗(yàn)收合格資料（消防驗(yàn)收合格證、物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等）3、工程技術(shù)資料竣工圖紙包括平面

44、圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、砂漿混凝土試壓報(bào)告、供水試壓報(bào)告C、物業(yè)接管驗(yàn)收程序1、開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。2、物業(yè)公司驗(yàn)收小組核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。3、公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4、對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。5、對(duì)住宅室內(nèi)對(duì)象無明顯不全、符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房

45、屋，由“客戶服務(wù)中心”接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。6、業(yè)戶入住時(shí)，由客服助理陪同對(duì)戶內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的檢查驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報(bào)告“客戶服務(wù)中心”，并轉(zhuǎn)交開發(fā)商，并由開發(fā)商要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。7、在保修期內(nèi)，如在使用過程中由業(yè)戶或管理人員發(fā)現(xiàn)的、 屬于建筑施工或產(chǎn)品制造的缺陷時(shí)，應(yīng)報(bào)告“客戶服務(wù)中心”查驗(yàn)證實(shí)后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托工程部進(jìn)行維修，費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。D、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1、驗(yàn)收項(xiàng)目。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；廚衛(wèi)防水防滲等

46、內(nèi)容）2、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)和國家頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到業(yè)戶的合理要求。）E、物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1、驗(yàn)收項(xiàng)目。（物業(yè)公共設(shè)施及其水電等；基礎(chǔ)設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場系統(tǒng)；標(biāo)識(shí)標(biāo)志及相關(guān)公共配套等）2、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（參照建設(shè)部和國家頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。）F、工程完善和工程遺留問題的處理1、在房屋本體工程竣工并進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。2、在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，將存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容作為工程遺留

47、問題提交開發(fā)商并跟進(jìn)處理。3、“客戶服務(wù)中心”對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。4、為進(jìn)場的施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。5、限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)戶休息。6、加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工人員，做好現(xiàn)場管理。7、制定物業(yè)進(jìn)出管理制度并落實(shí)相關(guān)方案。G、業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作1、制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備計(jì)劃。2、交樓文件準(zhǔn)備；3、交樓物品準(zhǔn)備；4、交樓場地布置；5、清潔開荒準(zhǔn)備；6、交樓模擬訓(xùn)練；7、政府及相關(guān)公共事業(yè)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)工作；8、協(xié)助通知業(yè)主收樓；第四階段:業(yè)主入住期的收樓服務(wù)業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場的布置應(yīng)該顯得隆重?zé)崃遥粯瞧陂g可以舉行

48、慶?；顒?dòng)，配合開發(fā)商的銷售活動(dòng)。收樓過程可以由物業(yè)管理公司派出“貼心管家”負(fù)責(zé)接待收樓業(yè)主，采取各種措施如：請(qǐng)尚未安排辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主觀看“收樓程序”的光盤演示、針對(duì)隨同業(yè)主前來辦理手續(xù)的其它家庭成員或朋友，“貼心管家”還將根據(jù)實(shí)際情況安排不同的活動(dòng)等等，避免業(yè)主長時(shí)間等候或產(chǎn)生受冷落的感覺。A、辦理入住手續(xù)流程接待、驗(yàn)證業(yè)主身份收取入住期間費(fèi)用派發(fā)資料讓業(yè)主填寫，并簽訂相關(guān)協(xié)議文件等發(fā)放鑰匙交、驗(yàn)房屋跟進(jìn)遺漏工程或協(xié)助辦理開通水、電、氣，代辦電話、電視等業(yè)務(wù)。B、辦理入住手續(xù)采取的便利措施物業(yè)公司將以熱情、周到的態(tài)度，高效、便利的服務(wù)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。由物業(yè)管理公司派出 “貼心管家”全程

49、陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進(jìn)與業(yè)主之間的溝通；同時(shí)提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺(tái)等相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，節(jié)省業(yè)主辦理入住或簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議的時(shí)間；代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩；同時(shí)，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)裝修服務(wù)咨詢和家居采購等便利服務(wù)；也可以提供預(yù)約收樓或集體辦理手續(xù)等便捷服務(wù)。第五階段:業(yè)戶入住期的裝修服務(wù)（房屋管理）A、房屋外觀管理為維護(hù)建筑物的外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用和功能不受破壞，我們將采取以下措施進(jìn)行嚴(yán)格管理：1、做好建筑物外觀的保養(yǎng)工作，制定房屋外觀保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)設(shè)計(jì)裝修的要求定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保“萬祥濱海新城”的設(shè)計(jì)開發(fā)理念得以完整體現(xiàn)，保持恒久的魅

50、力。2、對(duì)業(yè)戶的裝修實(shí)施嚴(yán)格管理和控制，堅(jiān)決杜絕違章裝修的出現(xiàn)。B、制定房屋年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（見下圖），并抓好落實(shí)序 號(hào)項(xiàng)目維修類別定期維修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時(shí)了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，作到早發(fā)現(xiàn)，早處理由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)安全，正常使用。結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面外墻起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新。每2年對(duì)于較大面積滲漏，外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對(duì)住戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵

51、入。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。外墻平整，無滲水；整潔統(tǒng)一。3屋 面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水。避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；每半年疏通一次屋面雨水口；每年對(duì)屋面防水層檢修一次；每年翻新更換老化部分。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏；隔熱層完好。4消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù)；室內(nèi)消火栓（箱）的維護(hù)及檢修。每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對(duì)消防疏散進(jìn)行一次維護(hù)。由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施；消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每年更換一次。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備完好率100%。5

52、公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓梯間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；每2年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施每3年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀、完好、整潔、清爽。6共享煙道由煙道內(nèi)隔斷板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。每年對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)。由工程部按照相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。排煙管道技術(shù)規(guī)范。排煙通暢，安全正常使用。7上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每年刷一次管道油漆；每年檢

53、修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。美觀完好；上下水通暢；無滲漏。C、負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修管理，建立裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司和裝修人員登記及相關(guān)資料齊全，并建檔管理。二次裝修是關(guān)系到業(yè)主切身利益的大事，如何才能既保持房屋的觀賞性、安全性不受人為的破壞，又能讓業(yè)主盡量按照個(gè)人意愿進(jìn)行裝修，是管理控制好二次裝修的關(guān)鍵。我們做法是： 1、裝修前向業(yè)主說明裝修規(guī)定，告知業(yè)主什么該做，什么不該做。2、嚴(yán)格審批業(yè)主的裝修方案，如有違章設(shè)計(jì)內(nèi)容，應(yīng)向業(yè)主說明，并督促其進(jìn)行更改。3、認(rèn)真審核

54、裝修公司提交的各項(xiàng)材料，做到各項(xiàng)手續(xù)、材料齊全。4、制定嚴(yán)格的、具可操作性的裝修管理制度,并抓好落實(shí)。5、與裝修公司簽訂裝修協(xié)議，對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格審批。6、建立裝修人員進(jìn)出小區(qū)登記制度，對(duì)裝修人員帶進(jìn)小區(qū)的施工工具進(jìn)行檢查，對(duì)攜帶金剛?cè)】住⒋箦N等破壞性大的工具進(jìn)入小區(qū)的施工人員進(jìn)行跟蹤記錄，一旦施工完成，規(guī)定立即將工具置于管理人員的監(jiān)督下，直至帶出小區(qū)。7、加強(qiáng)有關(guān)裝修規(guī)定的宣傳，裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修即時(shí)處理，嚴(yán)格裝修驗(yàn)收環(huán)節(jié)，把裝修工作納入入住階段的一個(gè)重點(diǎn)工作。我們擬采取的違章裝修控制流程如下：業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳

55、培訓(xùn)合格后申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)則申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)則 內(nèi)部裝修管理方案各部門主管監(jiān)管客戶服務(wù)主管、保安巡邏員、工程人員交叉監(jiān)督各部門主管監(jiān)管客戶服務(wù)主管、保安巡邏員、工程人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取必要措施向政府部門反映情況以取得政策上的支持經(jīng)濟(jì)手段法律手段解決決采取必要措施向政府部門反映情況以取得政策上的支持經(jīng)濟(jì)手段法律手段解決決 1、對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣傳為加大裝修宣傳的力度，我們除了將在入住初期

56、策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)之外，還將在小區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能，約束功能，并架起客戶服務(wù)中心與業(yè)戶及裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。 結(jié)束 結(jié)束補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否 裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修（給）1裝修申請(qǐng)表2裝修協(xié)議3動(dòng)用明火申請(qǐng)表4防火責(zé)任書及裝修管理與收費(fèi)5裝修指南和裝修承諾書等審批（交）裝修申請(qǐng)表裝修圖紙動(dòng)用明火申請(qǐng)表防火責(zé)任書裝修隊(duì)資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照是否符合要求修改否收取1裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4出入證押金5出入證工本費(fèi)6其它相關(guān)費(fèi)用停工處理施工是否符合要求否裝修結(jié)束1申請(qǐng)驗(yàn)收 2.填寫工程驗(yàn)收書3審核裝修許可證是是否符合要求修改否

57、業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收書上簽字財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收書在業(yè)主入住一個(gè)月期滿后，憑出入證退押金，憑出入證退出入證押金資料整理歸檔1裝修申請(qǐng)書2裝修圖紙3動(dòng)用明火申請(qǐng)表4防火責(zé)任書5工程驗(yàn)收書6施工隊(duì)的裝修承諾書補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否 裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修（給）1裝修申請(qǐng)表2裝修協(xié)議3動(dòng)用明火申請(qǐng)表4防火責(zé)任書及裝修管理與收費(fèi)5裝修指南和裝修承諾書等審批（交）裝修申請(qǐng)表裝修圖紙動(dòng)用明火申請(qǐng)表防火責(zé)任書裝修隊(duì)資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照是否符合要求修改否收取1裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4出入證押金5出入證工本費(fèi)6其它相關(guān)費(fèi)用停工處理施工是否符合要求否裝修結(jié)束1申請(qǐng)驗(yàn)收 2.填寫工程驗(yàn)

58、收書3審核裝修許可證是是否符合要求修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收書上簽字財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收書在業(yè)主入住一個(gè)月期滿后，憑出入證退押金，憑出入證退出入證押金資料整理歸檔1裝修申請(qǐng)書2裝修圖紙3動(dòng)用明火申請(qǐng)表4防火責(zé)任書5工程驗(yàn)收書6施工隊(duì)的裝修承諾書3、裝修審批重點(diǎn)保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。裝修材料符合防火規(guī)定。原房屋內(nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改。是否改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。是否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬拥那闆r。所有樓板面裝修荷載是否超

59、過設(shè)計(jì)要求。增加內(nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料。是否影響、占用公用部位，是否在公用部位占道搭建。安裝空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)出水使用的管道。是否在窗臺(tái)及陽臺(tái)上違章搭建任何形式的雨陽篷。4、建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系成立裝修管理中心，由各個(gè)部門的人員組成，負(fù)責(zé)裝修的日常工作及突發(fā)事故的處理，聯(lián)系派出所地段民警對(duì)裝修暫住人員進(jìn)行管理。成立裝修檢查隊(duì)，檢查隊(duì)由保安部、工程部、客戶服務(wù)中心等人員組成，負(fù)責(zé)對(duì)裝修現(xiàn)場的日常巡視和監(jiān)管。5、避免出現(xiàn)違章裝修及相關(guān)處理措施預(yù)防性措施，包括裝修管理制度的宣傳、進(jìn)出小區(qū)材料的控制等。說服措施。經(jīng)濟(jì)措施。行政措施。法律措施。D、由于“物業(yè)標(biāo)識(shí)的設(shè)置、安裝

60、、維護(hù)”是進(jìn)入日常運(yùn)作管理階段后的工作，因此，我們將在“日常運(yùn)作管理階段”一節(jié)中做闡述。第六階段：業(yè)戶入住期的安全控制A、保安隊(duì)伍建設(shè)建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，按照高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化”管理。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，保安管理引入輪換制和末位淘汰制。B、確立治安重點(diǎn)由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場較復(fù)雜，需要特別針對(duì)人流、物流、車流制定有效的監(jiān)控管理方案。第七階段：日常運(yùn)作管理階段對(duì)日常運(yùn)作階段的管理，我司將全面按照ISO9002：2000質(zhì)量管理體系進(jìn)行，