09年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓(xùn)-PowerPointPre

1、09年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓(xùn)易坤山武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所2009年11月12日 內(nèi)容提要前言： 企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)從何而來(lái)一、企業(yè)所得稅1、完工產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)2、配套設(shè)施的處理3、其它問(wèn)題二、營(yíng)業(yè)稅三、房地產(chǎn)合同涉稅管理四、新政解析前言：稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理一：企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析1、稅法的復(fù)雜性、不完整性、隨意性、不公平性2、稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法中的征管與稅法執(zhí)行的問(wèn)題3、企業(yè)面臨的社會(huì)大環(huán)境中的風(fēng)險(xiǎn)4、企業(yè)內(nèi)部管理中的稅務(wù)控制失誤企業(yè)處理稅務(wù)問(wèn)題的常見失誤分析1、合同隨意簽、財(cái)務(wù)人員不參與房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)。而公司在簽訂經(jīng)濟(jì)合

2、同時(shí)往往只關(guān)注雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)起草合同的律師或企業(yè)相關(guān)部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。企業(yè)處理稅務(wù)問(wèn)題的常見失誤分析納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)的許多納稅爭(zhēng)議均源于經(jīng)濟(jì)合同中涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進(jìn)稅務(wù)管理機(jī)制，是企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開具與傳遞、支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準(zhǔn)確地適合或規(guī)避現(xiàn)行稅法條款。 企業(yè)處理稅務(wù)問(wèn)題的常見失誤分析稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，而稅收政策復(fù)雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排

3、，往往會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失。 案例：黃陂某房地產(chǎn)公司為項(xiàng)目公司，由自然人A與B各出資1000萬(wàn)出資于2005年3月成立，凈資產(chǎn)為2000萬(wàn)，公司主要資產(chǎn)為一塊土地，土地原價(jià)值為6000萬(wàn)，借款4000萬(wàn)，2008年2月將股權(quán)以12000萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給自然人C與D，協(xié)議約定：股權(quán)支付款8000萬(wàn)，代其支付原先的借款4000萬(wàn)，2009年6月，C與D再次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)18000，結(jié)果分析？稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定： 案例企業(yè)的資本運(yùn)作主要包括：投資、收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立、債務(wù)重組、跨境重組、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整：國(guó)企改組、股份制改造、轉(zhuǎn)讓、增資、減資、擴(kuò)股、縮股、債轉(zhuǎn)股、股權(quán)分置、權(quán)證。 會(huì)計(jì)與稅

4、法依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局：投資改組、并購(gòu)1998年97號(hào)、2003年60號(hào)、2007年、財(cái)稅2009年59號(hào)財(cái)政部：股權(quán)投資、公司合并、金融工具計(jì)量與確認(rèn)、債務(wù)重組（38個(gè)準(zhǔn)則有四個(gè)涉及）合并：吸收合并、新設(shè)合并 （控股合并） 案例：持有與轉(zhuǎn)讓的考慮轉(zhuǎn)讓：個(gè)人出資 持有：法人出資：法人實(shí)質(zhì)為一人有限公司：不得以個(gè)人身份與其他股東共同出資案例：甲公司（A先生、B先生）于2006年出資2000萬(wàn)元成立全資房地產(chǎn)子公司M公司，2009年9月30日，甲公司將M100%全部轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)6000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓日，甲公司資產(chǎn)總額2000萬(wàn)元（土地），負(fù)債為零，凈資產(chǎn)2000萬(wàn)元（均為實(shí)收資本），公司應(yīng)納企業(yè)所

5、得稅=（6000-2000）*25%=1000萬(wàn)分析甲公司將稅后利潤(rùn)分配給A、B，應(yīng)納個(gè)人所得稅合計(jì)：3000*20%=600萬(wàn)元，合計(jì)：1600萬(wàn)元，稅負(fù)高達(dá)40%。資本運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)案例提示企業(yè)在資本運(yùn)作中的收購(gòu)與投資等業(yè)務(wù)中缺少必要的“稅收盡職調(diào)查”現(xiàn)狀：有財(cái)務(wù)調(diào)查、法律調(diào)查，但沒(méi)有稅收盡職調(diào)查稅務(wù)盡職調(diào)查是指接受客戶委托，為客戶的投資、并購(gòu)等商業(yè)事務(wù)提供稅務(wù)盡職調(diào)查服務(wù)，降低企業(yè)并購(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。案例：廣東某企業(yè)投資案企業(yè)處理稅務(wù)問(wèn)題的常見失誤分析財(cái)務(wù)人員只關(guān)注財(cái)務(wù)、錢、收入、成本、發(fā)票等，不考慮投資、財(cái)務(wù)人員與其它部門之間的溝通上面也常出現(xiàn)問(wèn)題。投資部門的投資分析報(bào)告一般沒(méi)有稅負(fù)分析的條

6、款。認(rèn)為“稅”都是財(cái)務(wù)部門的事件合同條款中一般加上“按我國(guó)稅收法律規(guī)定各自承擔(dān)”，不夠清晰明了。企業(yè)處理稅務(wù)問(wèn)題的常見失誤分析二、管理者過(guò)于重視關(guān)系三、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制往往限于財(cái)務(wù)部四、企業(yè)需要什么樣的稅務(wù)代理服務(wù)，企業(yè)并不清楚，對(duì)代理行業(yè)也缺少了解五、企業(yè)財(cái)務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)有待加強(qiáng) 第一部分：疑難解析一、完工標(biāo)準(zhǔn)第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 一、完工標(biāo)準(zhǔn)(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三) 開發(fā)

7、產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。注明：1、施工單位提交工程竣工報(bào)告2、監(jiān)理單位提交工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告3、勘察設(shè)計(jì)單位提交工程檢查報(bào)告 4、施工單位簽署工程質(zhì)量保修書問(wèn)題一、完工標(biāo)準(zhǔn)如何掌握5、工程質(zhì)量監(jiān)督站出具工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告6、開發(fā)商形成工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告另還有規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門。初始產(chǎn)權(quán)證明一般指大產(chǎn)權(quán)證明。會(huì)計(jì)與稅法的協(xié)調(diào)處理問(wèn)題！問(wèn)題二：預(yù)交企業(yè)所得稅能否扣除期間費(fèi)用？（按季預(yù)交）目前部分稅務(wù)機(jī)關(guān)做法：預(yù)收款*計(jì)稅毛利率*所得稅稅率，期間費(fèi)用就不給扣了，到年底匯算清繳時(shí)再給扣，然后多交的退給你。 是否正確？ 分析：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法作出了明確規(guī)定：

8、預(yù)征稅款的辦法應(yīng)遵循【2008】299號(hào)文件：企業(yè)預(yù)交稅款是針對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額，而不是預(yù)收賬款。為了保障稅款的均衡入庫(kù)稅法特案規(guī)定，未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款提前確定應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=預(yù)收款*計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅 分析預(yù)交稅款的時(shí)候?qū)㈩A(yù)收賬款按上述公式計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)并入企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額預(yù)交，而不是僅針對(duì)預(yù)收賬款計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳納，企業(yè)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支。例如：三季度炒股賺了8000萬(wàn)要交，按會(huì)計(jì)利潤(rùn)征稅。(會(huì)計(jì)利潤(rùn)+預(yù)收賬款*計(jì)稅毛利率-彌補(bǔ)以前年度虧損+納稅調(diào)整) 問(wèn)題三：核定征收問(wèn)題一：市局目前對(duì)核定征收的意

9、見二：稅法的規(guī)定：不得事先核定征收問(wèn)題解答：1、核定征收的建筑企業(yè)是否可以按總分包合同差額作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)交企業(yè)所得稅？2、企業(yè)所得稅核定征收，如果年終會(huì)計(jì)利潤(rùn)應(yīng)納所得稅高于已經(jīng)按核定征收繳納的企業(yè)所得稅，稅務(wù)局要求補(bǔ)稅、罰款及滯納金是否合理？問(wèn)題四：配套設(shè)施的處理主要包括：1、物業(yè)管理用房2、地下室 A：有產(chǎn)權(quán)的地下汽車庫(kù)，B：無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下汽車庫(kù) C:無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下自行車庫(kù) D:地下人防設(shè)施3、水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚 4、商店、銀行、郵局中小學(xué)、文化站、醫(yī)院 等。稅法中配套設(shè)施的定義：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第十七條 第三十三條第二十七條第五款(五)公共配套設(shè)施

10、費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 配套設(shè)施第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 配套設(shè)施(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處

11、理。延伸案例：案例1：報(bào)建時(shí)按固定資處理，后銷售了，企業(yè)所得稅如何處理？土地增值稅如何處理？案例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由A公司與B公司共同投資成立，出資比例為1：3，雙方約定對(duì)公司項(xiàng)目利潤(rùn)按5：5分成，請(qǐng)問(wèn)：對(duì)于A公司分回的利潤(rùn)是否需要征收企業(yè)所得稅。配套設(shè)施解讀第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 國(guó)稅發(fā)200631號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問(wèn)題（二）下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：6開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠

12、、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 配套設(shè)施解讀（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 案例：人防工程的爭(zhēng)議我公司為北京某房地產(chǎn)開發(fā)投資公司在漢成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，具有獨(dú)立法人，目前開發(fā)了某樓盤，面積近100萬(wàn)方，分為四期，項(xiàng)目前三期已完工，目前在進(jìn)行最后一期的開發(fā)，我

13、司按照人民防空法及當(dāng)?shù)卣囊蠼ㄔO(shè)了人防工程，人防工程獲得了區(qū)人防辦的驗(yàn)收合格證，并在當(dāng)?shù)厝朔擂k辦理了人防工程平時(shí)使用許可證，目前人防設(shè)施做為小區(qū)內(nèi)主內(nèi)臨時(shí)停放汽車以及自行車之用，汽車按月收取180元的管理費(fèi)，自行車每月收取費(fèi)用為5元，該費(fèi)用由我司控股的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)收取。案例09年5月，主管稅務(wù)所對(duì)我司進(jìn)行納稅評(píng)估，對(duì)人防工程的成本在稅前扣除提出疑議，認(rèn)為不能直接在稅前扣除，應(yīng)根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第十七條的規(guī)定，做為營(yíng)利性固定資產(chǎn)，通過(guò)折舊來(lái)獲得稅前扣除的待遇，并要求我司補(bǔ)繳稅款。我司認(rèn)為：1、該項(xiàng)人防工程建設(shè)完工之后，交由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理并收取一定的使用維護(hù)費(fèi)，符合行業(yè)行規(guī)

14、，并且其它房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的人防工程案例分析所發(fā)生的成本，均直接進(jìn)入開發(fā)成本獲得稅前扣除。我司也應(yīng)該直接獲得稅前扣除的待遇，不應(yīng)按國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件的第17條處理，應(yīng)按33條處理。2、對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定是營(yíng)利性也不對(duì)，因?yàn)橼A利性主體應(yīng)為物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司收取的維護(hù)費(fèi)也按國(guó)家稅法規(guī)定繳納了相應(yīng)的稅收。物業(yè)管理公司交稅，而我司獲得稅前扣除的待遇，兩不相干才對(duì)。 我司據(jù)此與稅務(wù)機(jī)關(guān)多次溝通未果，請(qǐng)問(wèn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定是正確的嗎？ 物業(yè)用房的處理 案例：我公司在與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)于物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)一部分未給予明確，一部分給予明確為物業(yè)管理公司管理用房，業(yè)主具有使用權(quán)。物業(yè)管理用房

15、目前由我司投資的物業(yè)管理公司在使用?，F(xiàn)在稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)我司進(jìn)行稽查，認(rèn)為一部分產(chǎn)權(quán)不明確，認(rèn)為一部分產(chǎn)權(quán)明確屬于我司所有，理由是合同中約定物業(yè)管理公司只有使用權(quán)，業(yè)主只有使用權(quán)，反過(guò)來(lái)就是我司具有所有權(quán)，全都要轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，不允許直接在稅前扣除成本，其依據(jù)為國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第十七條。 配套設(shè)施第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。補(bǔ)貼收入的處理案例：取得的征地補(bǔ)償費(fèi)用是并入當(dāng)期所得還是沖減

16、成本？我公司為某地招商引資的某大型國(guó)有企業(yè)職工住房進(jìn)行定向開發(fā)，銷售面向企業(yè)的職工，銷售價(jià)格雙方共同商定，為了降低房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)卣兄Z：地價(jià)70萬(wàn)一畝，超過(guò)的部門由政府返還，2008年3月收到超過(guò)部分的返還款2000萬(wàn)，如何處理？ 分析：涉及：企業(yè)所得稅、 土地增值稅企業(yè)所得稅法第六條規(guī)定：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包括：（九）其他收入。 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十二條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（九）項(xiàng)所稱其他收入，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第（一）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)規(guī)定的收入外的其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實(shí)無(wú)法償付的應(yīng)付款項(xiàng)

17、、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、違約金收入、匯兌收益等。所得稅處理財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知（財(cái)稅【2009】87號(hào)）第一條規(guī)定：對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)

18、進(jìn)行核算。問(wèn)題五：房屋租賃合同1、要關(guān)注租賃合同的簽訂：（1）、免租期問(wèn)題。案例1：某合同：租期一年，月租金1萬(wàn)，前兩個(gè)月免租，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，房產(chǎn)稅、所得稅的租金是10萬(wàn)？12萬(wàn)？案例2：07年1月一次性收取300萬(wàn)，租期三年，原來(lái)是權(quán)責(zé)發(fā)生制，做了一部分，08年會(huì)計(jì)上還要做一次。07年收到，08年收入如何確認(rèn)？依據(jù)國(guó)稅函【2009】98號(hào)文件：利息、租金、特許權(quán)。三、關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費(fèi)收入的確認(rèn) 新稅法實(shí)施前已按其他方式計(jì)入當(dāng)期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入，在新稅法實(shí)施后，凡與按合同約定支付時(shí)間確認(rèn)的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認(rèn)的

19、收入額后的差額，確認(rèn)為當(dāng)期收入。 案例：案例3：一次性收取多年租金的處理某房地產(chǎn)企業(yè)2009年1月簽訂租賃合同，租期五年，一次性收取租金100萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅如何處理 ？延伸（1）、在收取的同時(shí)另行收取20萬(wàn)的保證金，保證金如何處理？（2）、提前解約：違約金收入20萬(wàn)，如何處理？案例：（3）、轉(zhuǎn)租合同的處理某公司甲將房產(chǎn)租給乙使用，租金100萬(wàn)，乙承租之后征得甲公司，將其轉(zhuǎn)租給丙，作價(jià)120萬(wàn)元，分析：甲的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)：100萬(wàn)5%， 乙：120萬(wàn)5%案例案例4：租賃合同的融資問(wèn)題某房地產(chǎn)開發(fā)公司開了一樓盤，下面五層為商鋪，上面為住宅，08年1月決定商業(yè)用房整體出租給某上市公司下屬

20、的某百貨公司，做為大買場(chǎng)之用，約定租期20年，三年一付租金，第一個(gè)三年租金中，約定三年后一次生支付租金3000萬(wàn)元，從第四年開始租金每年一付。案例：因金融危機(jī)，銀行收宿貸款，地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，決定與上市公司談判，簽訂補(bǔ)充合同，讓其提前支付房租，上市公司同意，但條件為須支付33%的利息給上市公司，做為地產(chǎn)公司融資的成本。售樓部的裝修費(fèi)的處理項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺(tái)、展位等 。1、利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。 2、利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，

21、例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。 售樓處的處理3、利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 4、在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租賃房產(chǎn)進(jìn)行裝修，項(xiàng)目銷售完畢，退租。 處理方法根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)用。 營(yíng)業(yè)稅注意事項(xiàng)1、預(yù)收賬款未取得售房許可證之前收取的定金，誠(chéng)意金：不屬于預(yù)收賬款，原因

22、是購(gòu)銷關(guān)系未確定。因而賬務(wù)處理上應(yīng)放在其他應(yīng)付款。2、價(jià)外費(fèi)用（反避稅條款）：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條規(guī)定：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅3、代收費(fèi)用的處理注意：（1）房屋維修基金不屬于價(jià)外費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)【2004】69號(hào) （2）代收業(yè)主的契稅不征稅。代辦權(quán)證、工本費(fèi)、代收水電初裝費(fèi)屬價(jià)外費(fèi)用。案例：因業(yè)主違約取得的違約金是否屬于價(jià)外費(fèi)用？此違約金屬不屬于價(jià)外費(fèi)用。視同銷售：A、開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) B、不動(dòng)產(chǎn)的捐贈(zèng) C、換取其他資產(chǎn) 注意：1、開發(fā)企

23、業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)不要交稅（營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、契稅） 2、將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租，按租金交營(yíng)業(yè)稅，不按視同銷售不動(dòng)產(chǎn)交營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅。 3、股權(quán)投資：不要交營(yíng)業(yè)稅，要交土地增值稅。 案例例子：2008年，某地產(chǎn)企業(yè)將房屋（開發(fā)產(chǎn)品）對(duì)外投資，原價(jià)1000萬(wàn)，折舊200萬(wàn)，評(píng)估價(jià)1450萬(wàn)，投資作價(jià)1400萬(wàn)，2009年轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)8000萬(wàn)。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=1400萬(wàn)*5%（買股權(quán)不交營(yíng)業(yè)稅，銷售不動(dòng)產(chǎn)交營(yíng)業(yè)稅）案例例子：某企業(yè)將外購(gòu)的房產(chǎn)對(duì)外投資，買價(jià)1000萬(wàn)，契稅30萬(wàn)，裝修費(fèi)100萬(wàn)，折舊230萬(wàn)，評(píng)估價(jià)1650萬(wàn)，投資作價(jià)1600萬(wàn)。2009年轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)80

24、00萬(wàn)。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（1600-1000）*5%注意1、銷售退回、折讓案例案例：A公司把B公司吸收合并，B公司的資產(chǎn)負(fù)債并到A公司的賬上，B公司的原股東成為A公司的股東，B公司的房產(chǎn)過(guò)戶到A公司的名下。是否要交銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅？股東借款與個(gè)人借款的處理1、公司股東借款的個(gè)人所得稅處理股權(quán)借款年底不還，又未于用于經(jīng)營(yíng)的要視同分紅，如某公司股東張三2008年7月借款20萬(wàn)用于自用，在08年年底時(shí)未歸還，在年底所得稅匯算中，對(duì)于這款是否要征個(gè)稅呢，是否按股息紅利所得征稅？甲供材1、建筑企業(yè)的甲供材注意區(qū)分：材料與設(shè)備2、裝修裝飾業(yè)的甲供材建筑營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不含甲供材，（如果你包工包料就全額納稅，

25、如果你只包工不包料，就分別納稅）。3、轉(zhuǎn)包與分包的區(qū)別問(wèn)題案例：2、公司員工借款的個(gè)人所得稅處理第二部分：合同管理一、股權(quán)收購(gòu)中的合同管理新疆某礦業(yè)公司注冊(cè)資本10000萬(wàn)，山西某公司占80%股份，并委派其子任法人代表，自然人張三出資2000萬(wàn)20%的股份，2007年度，因山西煤生意十分好做，山西公司決定轉(zhuǎn)讓其股份，讓其子回山西接班，打理家族生意，決定委托張三代為轉(zhuǎn)讓其80%的股權(quán)，雙方約定：作價(jià)16000萬(wàn)，超出問(wèn)題歸張三，做為個(gè)人代理費(fèi)處理。結(jié)果：張三將其80%的股份成功介紹給當(dāng)?shù)啬忱习澹湓敢獬鰞r(jià)60000萬(wàn)，問(wèn)如何轉(zhuǎn)讓，能否轉(zhuǎn)讓？風(fēng)險(xiǎn)何在？二、合作開發(fā)合同的管理三種分配模式： 分錢：

26、分房子 即分錢還分房子今天主要討論單純的分錢模式國(guó)稅發(fā)200931號(hào) 第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件(二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 注意點(diǎn)：案例：假設(shè)甲為房地產(chǎn)公司，擁有多

27、塊土地，拿出一塊土地與乙合作，乙出資金，約定成立項(xiàng)目管理部，乙負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)與管理，雙方按項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算，按4：6進(jìn)行分配。關(guān)注點(diǎn)：1、乙公司資金如果來(lái)源于借款，利息如何扣除？關(guān)注點(diǎn)：2、如果乙方資金不夠，最終用甲方的土地抵押貸款進(jìn)行融資，其利息如何處理？如果調(diào)整了分配比例，其分回利潤(rùn)如何處理？3、做為乙方來(lái)講，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目工程的發(fā)包等業(yè)務(wù)，建賬以甲公司還是乙公司名義？4、在甲公司多個(gè)項(xiàng)目不同時(shí)期形成，對(duì)乙公司分回的利潤(rùn)如何做到免稅？三、土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同企業(yè)取得土地的幾種方式：A、政府出讓 B、接收投資 C、吸收合并 D、政府劃撥 E:轉(zhuǎn)讓案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目，總面積為

28、2000畝，實(shí)際已取得200畝，合同無(wú)特別約定交付時(shí)間，企業(yè)按200畝申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)要按2000畝繳納土地使用稅。 土地合同某市某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資某高爾夫球場(chǎng)，并有酒店，總共3000畝，其中2400畝為綠地，600畝為水面，如何處理更節(jié)稅呢？土地合同案例：某房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地2000畝，每畝均價(jià)200萬(wàn)，分別用于商鋪、高爾夫，普通住宅、別墅等業(yè)態(tài)的建設(shè)。土地合同四、土地投資入股的合同處理1、企業(yè)所得稅問(wèn)題 主要評(píng)估增值中的所得稅處理2、土地增值稅的處理關(guān)注：財(cái)稅字1995048號(hào)文件與財(cái)稅200621號(hào)文件四、銷售合同案例：一開發(fā)公司，以開發(fā)產(chǎn)品的名義搞了一個(gè)五星級(jí)賓館，現(xiàn)在賓館要拿出來(lái)給別人合作，我們要當(dāng)股東，別人要當(dāng)股東，要把賓館變成一個(gè)法人。兩個(gè)方法：（