商務(wù)區(qū)綜合體地塊商業(yè)定位報(bào)告

1、寧波鄞州區(qū)南部商務(wù)區(qū)綜合體地塊 商業(yè)定位匯報(bào)市場(chǎng)部8月1日第1頁市場(chǎng)環(huán)境第2頁鄞州地理位置鄞州地處中國(guó)長(zhǎng)江三角洲南翼,浙江省東部沿海, 東北面緊鄰北侖、鎮(zhèn)海,東南面與象山、奉化連接,西面與海曙、江北 隔江對(duì)望，區(qū)域總面積為814.2平方公里。全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)區(qū)第3頁鄞州概況經(jīng)濟(jì)：鄞州全區(qū)GDP總值1514億元，戶籍人口87.17萬，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入59482元，人均消費(fèi)性支出36036元。固定資產(chǎn)投資815.04億元，增加7.3%。房地產(chǎn)業(yè)投資額599.11億元，增加17.8%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)投 資486.94億元，增加17.4%，住宅開發(fā)投資352.11億元，增加29.4%。交通

2、鄞州新城區(qū)位于寧波市區(qū)南端，東靠沿海大通道，北面緊鄰杭甬高速公路，距櫟社機(jī)場(chǎng)不足2公里，半小時(shí)車程可抵達(dá)北侖港，規(guī)劃中寧波市軌交3號(hào)線及沿海大鐵路將從鄞州區(qū)穿過，含有便捷海陸空交通和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)11月16日，南部商務(wù)區(qū)正式開園，以總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際貿(mào)易、科技創(chuàng)意、服務(wù)外包等作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，目 標(biāo)成為浙江省乃至長(zhǎng)三角最具活力高端商務(wù)經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)之一。第4頁鄞州經(jīng)濟(jì)概況1,5141,4881,4061,1651,023909550542499441鄞州區(qū)慈溪市北侖區(qū)海曙區(qū)余姚市鎮(zhèn)海區(qū)奉化區(qū)寧海縣象山縣江北區(qū)年寧波各區(qū)縣地域生產(chǎn)總值（億元）第5頁地塊位置地塊位于寧波市鄞州區(qū)南部商務(wù)區(qū)，距寧波市政府約9

3、.5公里，距鄞州區(qū)政府約1.6公里，距櫟社國(guó)際機(jī)場(chǎng)6.5公里，距寧波火車站約6.5公里。寧波市政府櫟社機(jī)場(chǎng)寧波火車站鄞州區(qū)政府1.6km第6頁地塊位于寧波鄞州南部新城，人口約30萬。詳細(xì)為南部商務(wù)區(qū)四 期，周圍以商務(wù)辦公為主，商業(yè)辦公、醫(yī)院生活配套齊全。寧波南部商務(wù)區(qū)總占地面積約360萬平方米，總投資約200億元，全 部建成后預(yù)計(jì)將有6萬白領(lǐng)入駐辦公。一期南部商務(wù)區(qū)一期占地406畝，總建筑面積130萬平方米，共38幢大 樓。在一期西側(cè)南北貫通地塊河道兩旁，配有獨(dú)具江南水鄉(xiāng)特色 水街商務(wù)休閑中心，以8幢商務(wù)樓底商為關(guān)鍵，形成了南北向 商業(yè)步行街，總建筑面積約8.7萬平方米。除此之外，一期中心區(qū)塊

4、 還建有兩個(gè)下沉式廣場(chǎng)，將為商務(wù)人士及游客提供室外活動(dòng)空間。 二期南部商務(wù)區(qū)二期占地187畝，總建筑面積70萬平方米，共有17幢大樓，16家開發(fā)單位已全部開工，進(jìn)入地下室施工階段。二期中城市 摩爾娛樂項(xiàng)目當(dāng)前已建至地上6層，該項(xiàng)目將由世界頂級(jí)私人尊貴會(huì) 所、豪華KTV歌場(chǎng)、異國(guó)風(fēng)情酒吧、郡皇府餐飲、國(guó)際SPA水療館、 私密紅酒雪茄房、概念酒店等8大板塊組成，將建成一個(gè)集高雅文 化、時(shí)尚娛樂、頂級(jí)休閑為一體綜合性頂級(jí)娛樂俱樂部。三期南部商務(wù)區(qū)三期占地206畝，總建筑面積85萬平方米，當(dāng)前第一批 招商已確定12家開發(fā)企業(yè)。周圍人口匯港大廈錦悅灣華茂學(xué)府一號(hào)香堤水岸同心苑銀河灣小區(qū)格調(diào)首岸南裕小區(qū)盛

5、世新都榮安琴灣陳婆渡小區(qū)格蘭春天九曲小區(qū)萬科金色水岸榮安府新洲銀座中海雍城世家新中宇維薩公館榮安觀江園四季云頂鮑家耷小區(qū)3km南部商務(wù)區(qū)二期南部商務(wù) 區(qū)一期南部商務(wù)區(qū)三期寧波南部商務(wù)區(qū)浙江大學(xué) 明州醫(yī)院首南醫(yī)院首南中學(xué)寧波諾丁 漢大學(xué)鄞州高級(jí)中學(xué)第7頁周圍交通3km道路：地塊北鄰泰安路，南至鄞州大道，西至寧 南南路，東至天童南路。南面鄞州大道能級(jí)較高，西通海曙西，東通東錢 湖，且均可直達(dá)高速出入口。地塊距離北面X0141.7km，距離南面G1501寧波繞城高速1.7km。地鐵：地塊與未來軌道3號(hào)線鄞州客運(yùn)總站相連，年年底通車。公交：周圍1km內(nèi)有16處公交站點(diǎn)，20余條公交 路線。G1501寧

6、波繞城高速S1X014公交站點(diǎn)鄞州客運(yùn)總站3號(hào)線M第8頁商業(yè)環(huán)境3km5km項(xiàng)目 編號(hào)項(xiàng)目名稱類型檔次建筑面 積m2開業(yè) 時(shí)間1環(huán)球銀泰城購(gòu)物中心中等17萬方.82萬達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心中等27萬方.123明州里購(gòu)物中心中高檔8萬方.124聯(lián)盛廣場(chǎng)購(gòu)物中心中低級(jí)13萬方.115海港城購(gòu)物中心中等13萬方.56詩(shī)美地購(gòu)物中心中等14萬方.127印象城購(gòu)物中心中等13萬方.128萬象匯購(gòu)物中心中等10萬方底萬達(dá)廣場(chǎng)2.6km環(huán)球銀泰城0.5km明州里2.7km聯(lián)盛廣場(chǎng)2.5km海港城3.3km4.0km詩(shī)美地寶龍廣場(chǎng)印象城 萬象匯4.0km4.4km第9頁廣域型（觀光型廣域集客型）小區(qū)型（實(shí)用型小區(qū)服務(wù)

7、型）印象城詩(shī)美地環(huán)球萬達(dá)銀泰城廣場(chǎng)萬象匯高品質(zhì)（感官重視高質(zhì)環(huán)境娛樂志向型）明州里基本型（合理性單機(jī)能性）2.7公里2.6公里0.5km4.0km4.0km聯(lián)盛 廣場(chǎng)2.5km寶龍城4.4km海港城3.3km第10頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-環(huán)球銀泰城開業(yè)時(shí)間：2015-8-29項(xiàng)目地址：寧波市鄞州區(qū)鄞州大道與天童南路1088號(hào)商業(yè)建筑面積：17萬方商業(yè)樓層：B1層到5層停車位：5000個(gè)，同層停車開發(fā)商：中國(guó)銀泰商業(yè)集團(tuán)（底，銀泰商業(yè)以10.37億元收購(gòu)羅蒙環(huán)球城購(gòu)物中心）簡(jiǎn)明介紹：主力店包含百貨、玩具及嬰幼兒用具專門零售商、國(guó)際精品、快時(shí)尚品牌、家電零售旗艦店、大型運(yùn)動(dòng)用具量販 店、國(guó)際IMAX影院、

8、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)、量販?zhǔn)終TV、三江購(gòu)物等。鄞州環(huán)球銀泰城年整年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額超7.5億元。第11頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-環(huán)球銀泰城CGV星聚匯溜冰場(chǎng)啟華未來書店童年趣事ZARA蘇寧易購(gòu)第12頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-環(huán)球銀泰城 （購(gòu)物中心內(nèi)景圖）第13頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-環(huán)球銀泰城中庭3F消防疏散圖4F消防疏散圖5F消防疏散圖內(nèi)景圖內(nèi)景圖第14頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間：-12-22項(xiàng)目地址：寧波市鄞州區(qū)四明中路999號(hào)商業(yè)面積：27萬方簡(jiǎn)明介紹：廣場(chǎng)擁有沃爾瑪超市、百安居、特力和樂、石浦大酒店、萬達(dá)影城、大歌星、銀泰百貨、蘇寧電器、德克德家 等多家主力店。鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)整年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額26億元，同比增加3%，其

9、中于同年10月開業(yè)阿拉寧波特色餐飲街 三個(gè)月營(yíng)業(yè)額突破1800萬元。銀泰百貨(萬達(dá)店)1-10月銷售額達(dá)5.0708億元。沃爾瑪超市1-10月銷售額達(dá)2.6833億元。第15頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-萬達(dá)廣場(chǎng)（內(nèi)景圖）第16頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-萬達(dá)廣場(chǎng)阿拉寧波餐飲主題街區(qū)酷樂潮玩文創(chuàng)旗艦店萬達(dá)寶貝王德克德家家居廣場(chǎng)蘇寧易購(gòu)銀泰百貨第17頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-明州里開業(yè)時(shí)間：2017-12-28項(xiàng)目地址：寧波市鄞州區(qū)四明西路7號(hào)商業(yè)面積：8萬方商業(yè)樓層：B1層到4層停車位：2000個(gè)開發(fā)商：寧波華茂集團(tuán)有限企業(yè)簡(jiǎn)明介紹：寧波明州里以輕奢生活街區(qū)為定位目標(biāo)，負(fù)一層主打生活，基本業(yè)態(tài)配置是精品超市、生活雜貨加上輕餐，引

10、入了 盒馬鮮生；一樓定位風(fēng)向，引進(jìn)諸如MCM等含有標(biāo)志性元素著名品牌；二樓定位為流行公布，主打女裝，以及與女性相關(guān) 生活家俱類產(chǎn)品、品牌；三樓定位時(shí)尚，以運(yùn)動(dòng)潮牌休閑為主，輔以健身、美發(fā)為主配套設(shè)施；四樓定位顏值，配置電 影院和餐飲。第18頁明 州 里第19頁魚嘿而山gt:lII勺雷第20頁第21頁東里第22頁東里西街第23頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-聯(lián)盛廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間：-11項(xiàng)目地址：寧波市鄞州區(qū)寧南北路1288號(hào)商業(yè)面積：13萬方停車位：836個(gè)開發(fā)商： 聯(lián)盛集團(tuán)簡(jiǎn)明介紹：整個(gè)項(xiàng)目分為A、B、C、D四個(gè)地塊A地塊為“大型時(shí)尚流行前線搜秀城”：有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)、品牌連鎖酒店、時(shí)尚流行百貨、情調(diào)餐廳等。

11、B地塊為“情景體驗(yàn)購(gòu)物中心”：有大型百貨、情景體驗(yàn)購(gòu)物街、服務(wù)式國(guó)際公館、超五星級(jí)會(huì)所、時(shí)尚餐廳等。C地塊為“新勢(shì)力動(dòng)感世界”：規(guī)劃有國(guó)際品牌酒店、恒溫游泳館、特色餐飲酒吧街、 IMAX巨幕影院、大型電玩城 和商業(yè)步行街等。D地塊為“創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)商務(wù)中心”：業(yè)態(tài)有高檔寫字樓、休閑水療中心、時(shí)尚KTV、商業(yè)步行街等。第24頁除一層部分沿街店鋪營(yíng)業(yè)其余樓層空鋪率高，經(jīng)營(yíng)情況較差，租金4- 5元/ 天/商場(chǎng)內(nèi)零售空鋪率較高餐飲除一樓沿街，樓上基本為空鋪主力店：中影影院和巴黎春天百貨商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-聯(lián)盛廣場(chǎng)第25頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-海港城開業(yè)時(shí)間：-05-26項(xiàng)目地址：寧波市鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)曙光村天童南路236

12、5號(hào)商業(yè)建筑面積：13萬方商業(yè)樓層：B1層到6層開發(fā)商：寧波海港城置業(yè)有限企業(yè)簡(jiǎn)明介紹：海港城充分把握近距離優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn) “最終一公里”無縫對(duì)接，以家庭為中心，融入生活，成為社交與生活 主要場(chǎng)景。主力店包含物美超市、威迪斯健身房、酷颯卡丁車、蹦床運(yùn)動(dòng)俱樂部、嘜哆哆KTV、國(guó)美電器、中影國(guó)際影城、Kema珂墨兒童成長(zhǎng)空間體驗(yàn)館等。第26頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-海港城甬風(fēng)道順射箭館酷颯卡丁車蹦床運(yùn)動(dòng)俱樂部卡通愛樂園萌咔兒童攝影珂墨兒童成長(zhǎng)空間體驗(yàn)館第27頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-海港城購(gòu)物中心內(nèi)景圖購(gòu)物中心內(nèi)景圖購(gòu)物中心內(nèi)景圖購(gòu)物中心內(nèi)景圖巧蒸坊珂墨兒童成長(zhǎng)空間體驗(yàn)館第28頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-海港城1層平面圖3層平面圖4

13、層平面圖5層平面圖6層平面圖2層平面圖第29頁詩(shī)美地預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間：-12-24項(xiàng)目地址：寧波市鄞州區(qū)嵩江中路與錢湖北路交匯處商業(yè)建筑面積：14萬方商業(yè)樓層：B1層到3層開發(fā)商：寶龍集團(tuán)簡(jiǎn)明介紹：寧波時(shí)尚生活中心第30頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-印象城開業(yè)時(shí)間：2012-12項(xiàng)目地址：寧波市鄞州區(qū)錢湖北路與嵩江東路交叉口商業(yè)建筑面積：13萬方商業(yè)樓層：B1層到4層開發(fā)商：印力集團(tuán)簡(jiǎn)要介紹：寧波印象城聚集了眾多風(fēng)靡全球著名時(shí)尚品牌，五大快時(shí)尚衣飾品牌，ZARA、H&M、GAP、UNIQLO、MUJI，和全球第一大母嬰品牌Mothercare。包含英國(guó)Costa、美國(guó)漢堡王、DQ冰雪皇后、香港許留山等在內(nèi)眾多

14、餐飲連鎖企業(yè)，以及百老匯電影院和具有寧波特色漢唐。第31頁B1:超市、餐飲、配套零售主力店：華潤(rùn)萬家餐飲：漢堡王、KFC、新石器烤肉 巴黎貝甜、DQ、糖紙1F:快時(shí)尚、服飾零售，餐飲主力店：ZARA、H& M 、GAP、優(yōu)衣庫(kù)衣飾零售：CKjeans、HAZZYS、tommyhilfiger餐飲：星巴克、漫咖啡、Costa商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-印象城有大型生活超市，主流快時(shí)尚品牌較齊全第32頁市場(chǎng)主流衣飾品牌齊全，影院、KTV、電玩，業(yè)態(tài)組合豐富3F:主力店、男裝、兒童、娛樂、餐飲主力店：百老匯影院、銀樂迪KTV、 神采飛揚(yáng)、 衣飾零售：GXG、綾致、lee、太平 鳥兒童：悠游堂、贏在起點(diǎn)、英孚 樂高

15、、kidsland餐飲：赤坂亭、爐魚、菲茲意式餐 廳2F:快時(shí)尚、女裝主力店：H& M 、GAP、M UJI優(yōu)衣庫(kù)衣飾零售：歐時(shí)力、江南布衣 綾致、阿瑪施、哥弟 DAZZLE 等商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-印象城第33頁4F:餐飲外婆家、西提牛排、釜山料理、 檸 檬泰、真牛鐵板燒、水貨、西貝、 避風(fēng)塘、水錦堂、蔣勇家、漢唐市場(chǎng)各菜系主流餐飲品牌基本入駐且生意穩(wěn)定業(yè)態(tài)樓層店型租金范圍（元/月/）零售1F-2F100-200360-450輕餐B1-1F20-80480-600餐飲4F300-500180-240生活配套2F200-300150-240商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-印象城第34頁印象城業(yè)態(tài)百分比31%25%19%

16、16%3%6%主力店 次主力店 餐飲服裝 兒童 配套業(yè)態(tài)總面積面積占比主力店1350031%次主力店1080025%餐飲840019%服裝708016%兒童13203%配套24006%總計(jì)45787100%業(yè)態(tài)百分比第35頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-印象城ZARAMUJIH&MMothercareGAPMONKL第36頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-印象城咖啡廳購(gòu)物中心內(nèi)景圖購(gòu)物中心內(nèi)景圖消防疏散圖便捷健身百老匯影城第37頁商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-萬象匯（籌備）預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間： 底項(xiàng)目地址：寧波市鄞州區(qū)錢湖北路（印象城對(duì)面）商業(yè)建筑面積：10萬方商業(yè)樓層：B2層到4層停車位：1100個(gè)（規(guī)劃）開發(fā)商：印力集團(tuán)簡(jiǎn)明介紹：超市blt影院

17、品牌未定美食廣場(chǎng) 食通天（未定） 冰場(chǎng)冰紛天地（有規(guī)劃）在建現(xiàn)實(shí)狀況在建現(xiàn)實(shí)狀況效果圖第38頁萬象匯，華潤(rùn)商業(yè)戰(zhàn)略下全新產(chǎn)品線，專為二三線城市量身打造。定位于“時(shí)尚“、”歡樂、“家庭”，是集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲于一體一 站式家庭體驗(yàn)購(gòu)物中心。萬象匯首站綻放淄博，淄博萬象匯已進(jìn)駐約230個(gè)品牌，其中52%品牌首次進(jìn)駐 淄博，。冰紛萬象滑冰場(chǎng)、食通天美食廣場(chǎng)、沃美影城、華潤(rùn)萬家超市、華僑城麥魯 小城、同一首歌KTV、蘇寧電器、星際傳奇游戲樂園、ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI等主力大店已經(jīng)進(jìn)駐。第39頁地塊分析第40頁地塊指標(biāo)出讓編號(hào)甬土資告 08008號(hào)地塊名稱鄞州新城區(qū)首南地段YZ0

18、8-09-15地塊地塊位置鄞州區(qū)首南街道肖皋碶村、鮑家村性質(zhì)商住出讓面積（）121124（181畝）容積率2.0-2.98建筑面積 （）360949（住宅15.2萬平米，商業(yè)20.8萬平米， 商 業(yè)1棟5萬允許整體轉(zhuǎn)讓，自持15.8萬平米）建筑密度38%綠地率按攝影關(guān)規(guī)范文件要求執(zhí)行建筑限高（米）住宅50-100米，商務(wù)220米起始價(jià)(萬元)216569（50%一個(gè)月，剩下50%3個(gè)月付清）樓面起價(jià)(元/)6000報(bào)名確保金（萬元）44000，6月1日截止，6月4日競(jìng)拍備注1、地塊內(nèi)須建大于兩處商務(wù)大樓，其中一處（樓1）為標(biāo)志性建筑，計(jì)容積率建筑面積不小 于7萬平方米，建筑高度（包含構(gòu)架）大于200米，最大高度不超出220米，頂部設(shè)置一座 消防停機(jī)坪；另一處（樓2）位于地塊東側(cè)，用地 面積1萬平米，計(jì)容積率建筑面積大于5萬平方 米，完工后允許整體轉(zhuǎn)讓，不得分割銷售， 政府 有權(quán)優(yōu)先購(gòu)置。除（樓2）外其它商業(yè)、 商務(wù) 辦公及其配套設(shè)施建筑全部自持。2、住宅全裝修交付。鄞州客運(yùn)總站第41頁商業(yè)定位第42頁像公園一樣環(huán)境優(yōu)良公共空間陽光照耀