非均衡條件下房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素及動(dòng)力機(jī)制

1、非平衡條件下房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素及動(dòng)力機(jī)制摘要:房地產(chǎn)市場(chǎng)是一非平衡的市場(chǎng),特殊的市場(chǎng)性質(zhì)和獨(dú)特的商品屬性決定了房地產(chǎn)價(jià)格的變化既要受供求關(guān)系的影響,又不能單純的依靠供求關(guān)系,還必須通過政府相關(guān)的政策加以引導(dǎo),調(diào)控房地產(chǎn)的供給數(shù)量與供給構(gòu)造,引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)預(yù)期縱觀供需兩方面,在影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素中,本錢價(jià)格是價(jià)格變化的根底,消費(fèi)者的購(gòu)置才能與購(gòu)置欲望是決定因素,而國(guó)家的政策具有雙重影響,且影響房地產(chǎn)開展的全過程房地產(chǎn)的價(jià)格也在市場(chǎng)機(jī)制和預(yù)期機(jī)制的共同作用下開展和變化關(guān)鍵詞:非平衡;房地產(chǎn)價(jià)格;政策Abstrat:Therealestatearketisannequilibriuarket，

2、speialarketprpertyandspeialerhandiseattributetetadeisinrealestatepriefvarietysineantundertheinfluenefsupplyrelatin，andthenantdependnasupplyrelatinpurely，havetalstakeintguide，adjustsupplyauntandsupplystruturefntrlingtherealestatethrughthegvernentrelatedpliy，guideanenyexpetatin.Takeaideviesupplyanddea

3、ndbthside，intheinfluenetherealestatepriethefatrfthevariety，thestprieisthefundatinfprievariety，thensuerpurhasesanabilityandpurhasesdesiretdeideafatr，butthepliyfnatinhavedualinfluene，andinfluenethehlepressesesfrealestatedevelpent.Thepriefrealestatealsdevelpsandhangesunderthenfuntinfthearketehanisandth

4、eexpetatinehanis.Keyrds:nnequilibriu;realestatepries;pliy20世紀(jì)90年代以來,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升,到2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)火暴場(chǎng)面,以致有些地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)“泡沫很多專家學(xué)者發(fā)表文章,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲提出自己的觀點(diǎn),“泡沫論與“非泡沫論針鋒相對(duì)筆者認(rèn)為,雖然我國(guó)沒有全國(guó)性的房地產(chǎn)“泡沫,但確實(shí)存在一些大城市及城市的局部地區(qū)價(jià)格虛漲,投機(jī)旺盛的場(chǎng)面怎樣調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格,防止房地產(chǎn)價(jià)格過渡上升引起泡沫經(jīng)濟(jì)是一個(gè)深入的問題本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)的非平衡性房地產(chǎn)的資源和資產(chǎn)兩重性出發(fā),闡述影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素及引發(fā)房地產(chǎn)變化的動(dòng)力機(jī)制,以

5、尋求解決問題的關(guān)鍵房地產(chǎn)市場(chǎng)是非平衡的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的非平衡理論是相對(duì)一般平衡理論而言一般平衡理論是法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家瓦爾拉斯在1874年出版的?純粹經(jīng)濟(jì)學(xué)要義?一書中提出的他認(rèn)為,在現(xiàn)實(shí)生活中,所有商品的價(jià)格供給和需求都是互相聯(lián)絡(luò)的,只有當(dāng)所有商品的價(jià)格都到達(dá)了供給和需求相等的程度時(shí),市場(chǎng)便處于一般平衡狀態(tài)這種理論的存在基于以下根本假設(shè):市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng);市場(chǎng)信息是暢通的;價(jià)格漲跌是自由的,只根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系,不存在其他非經(jīng)濟(jì)力量;主體只根據(jù)價(jià)格信號(hào)來調(diào)整供求關(guān)系,不知道數(shù)量信號(hào)從一般平衡理論的定義中可知,房地產(chǎn)市場(chǎng)是非平衡的市場(chǎng)這是因?yàn)?1.1房地產(chǎn)具有明顯的地區(qū)性這是由房地產(chǎn)的位置固定性質(zhì)量

6、的差異性決定的房地產(chǎn)商品不能自由流動(dòng),因此被稱為不動(dòng)產(chǎn)由于不可挪動(dòng),在某一地區(qū)出現(xiàn)供求失衡時(shí),不可能從另一地區(qū)調(diào)入或輸出進(jìn)展調(diào)配,到達(dá)平衡而只能通過引導(dǎo)調(diào)整供求構(gòu)造,以接近平衡1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷的市場(chǎng)房地產(chǎn)的開發(fā)建立必須以獲得土地為前提,房地產(chǎn)的壟斷性是由土地的壟斷性決定的,目前土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由政府控制,而二三級(jí)市場(chǎng)還很不發(fā)育,因此,土地的價(jià)格具有明顯的壟斷性同時(shí),房地產(chǎn)的價(jià)格非常昂貴,限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的可進(jìn)入性,使參與的人數(shù)受到影響無論是房地產(chǎn)的開發(fā)商還是購(gòu)房者可進(jìn)入性均較弱,很多人都被限制在市場(chǎng)之外,不能進(jìn)展充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),在價(jià)格的制定上具有較強(qiáng)的壟斷性1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市

7、場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)有四個(gè)要素:信息充分商品同質(zhì)廠商自由出入交易雙方人數(shù)眾多而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息很多都是不公開的,對(duì)于消費(fèi)者來說獲得信息的渠道很有限所有信息的真實(shí)性也有待考證對(duì)供求雙方來說是不公平的由于市場(chǎng)的地區(qū)性,很難有同質(zhì)的商品供給由于房地產(chǎn)價(jià)格的昂貴性,對(duì)于供求者來說具有較強(qiáng)的資金限制,限制了參與的人數(shù)因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)的市場(chǎng)房地產(chǎn)不僅是一種資源,還是一種資產(chǎn)作為資源,一種生活必需品,具有價(jià)值與使用價(jià)值同時(shí)又是一種資產(chǎn),具有投資品的特點(diǎn),如同股票證券等其他有價(jià)證券一樣具有投資性,因此,價(jià)格的變化深受市場(chǎng)主體的心理預(yù)期的影響,價(jià)格的變化,有很強(qiáng)的不確

8、定性2非平衡條件下房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素分析在非平衡的條件下,商品的價(jià)格也受供求關(guān)系的影響,通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)到達(dá)相對(duì)的平衡態(tài)但在市場(chǎng)失靈的同時(shí)政府要通過宏觀調(diào)控手段進(jìn)展有效的干預(yù)因此,從供求兩方面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素2.1影響房地產(chǎn)供給的因素2.1.1房地產(chǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)的商品性決定了價(jià)格的變化影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系在其他因素不變的情況下,供給的量變與價(jià)格呈正相關(guān),即房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)刺激開發(fā)商增加房地產(chǎn)的供給但由于房地產(chǎn)的供給嚴(yán)重依賴于土地供給,又具有明顯的區(qū)域性,由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng),供給相對(duì)價(jià)格的變化具有明顯的時(shí)滯性因此,要求房地產(chǎn)的供給各方認(rèn)真做好前期的調(diào)查工作,客觀預(yù)測(cè)市場(chǎng)的變化趨

9、勢(shì),提早做好引導(dǎo)規(guī)劃和防范工作2.1.2房地產(chǎn)的開發(fā)本錢從本錢構(gòu)成的角度看,房地產(chǎn)的價(jià)格由以下幾局部構(gòu)成,用公式表示為:房地產(chǎn)的價(jià)格=土地獲得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)1在市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的條件下,開發(fā)本錢增加,如土地價(jià)格建筑材料價(jià)格拆遷本錢的上漲,以及新材料新技術(shù)新工藝的使用均使開發(fā)本錢增加,再加之勞動(dòng)力工資利息等增加,使開發(fā)商獲得利潤(rùn)減少,利潤(rùn)率下降,市場(chǎng)供給量減少2.1.3國(guó)家相關(guān)政策政府的土地供給政策金融政策和財(cái)政政策都影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給國(guó)家為了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)過熱,每年土地的供給是有限的,減少土地供給量,地價(jià)就可能趨升,房地產(chǎn)開發(fā)本錢趨增,房地產(chǎn)

10、供給量便會(huì)趨減,兩者是正相關(guān)的金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的影響主要通過貸款規(guī)模利率程度等來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性很高在個(gè)人購(gòu)房中,購(gòu)房者75%以上依賴國(guó)家貸款,而開發(fā)商中80%以上的資金直接或間接來源于銀行貸款2因此,貸款的比例及利率的變化對(duì)供需雙方都存在影響政府還可以通過財(cái)政稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資,如進(jìn)步房地產(chǎn)稅率可以減少房地產(chǎn)供給量的作用;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通居民住宅予以低息財(cái)政貸款和銀行貸款貼息,會(huì)增加房地產(chǎn)供給量2.1.4開發(fā)商對(duì)將來房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期開發(fā)商對(duì)將來商品住宅價(jià)格的預(yù)期,在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化也有很大的影響假如開發(fā)商認(rèn)為將來房地產(chǎn)價(jià)格有上漲空間,就會(huì)將現(xiàn)有房地

11、產(chǎn)待價(jià)而沽;反之,那么會(huì)采取各種促銷手段刺激需求轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.2.1.5其他條件房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量及投資偏好也對(duì)房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生影響開發(fā)商數(shù)量多,可提供的產(chǎn)品數(shù)量可能增加;投資者愿意把資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)上而不是其他贏利渠道也會(huì)增加供給2.2影響房地產(chǎn)需求的因素分析2.2.1消費(fèi)者特征消費(fèi)者個(gè)體的家庭經(jīng)濟(jì)狀況家庭的人口構(gòu)成和構(gòu)造都對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,不同收入的家庭,負(fù)擔(dān)才能是不一樣的,在選擇房地產(chǎn)的規(guī)模檔次區(qū)位等是有差異的就住宅而言,在城市里低收入家庭的住房狀況相對(duì)較差,都具有改善住房條件的需要,尤其自我國(guó)取消福利分房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼以來,由于增加了購(gòu)房的專項(xiàng)補(bǔ)貼,這些低

12、收入人群逐漸轉(zhuǎn)變成了潛在的消費(fèi)者,但是需求價(jià)格受到支付才能的制約仍然處于較低的程度而中高收入家庭的住宅需求已經(jīng)趨于對(duì)住宅檔次效勞和內(nèi)外環(huán)境的較高層次上在過去的實(shí)證研究中,也得出家庭年收入與住宅價(jià)格是呈正相關(guān)3另外,從人口的總量來看,人口減少,對(duì)房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)地減少;家庭小型化,會(huì)導(dǎo)致所需住宅套型較小,但同時(shí)也會(huì)增加住宅的套數(shù)2.2.2房地產(chǎn)的價(jià)格在一定購(gòu)置力條件下,房地產(chǎn)價(jià)格下降,人們的需求量增加房地產(chǎn)價(jià)格和國(guó)民收入狀況同作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,決定潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮碾y易程度2.2.3國(guó)家相關(guān)政策影響消費(fèi)性需求的政策主要有住房政策和財(cái)政貨幣政策一些有利需求的金融政策(如低息貸款減免稅費(fèi)

13、等)戶籍制度的改革取消福利分房實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)日叽碳ち擞行枨蟮脑黾?尤其是居住性房地產(chǎn)2.2.4經(jīng)濟(jì)預(yù)期以消費(fèi)為主要目的房地產(chǎn)需求者關(guān)心近期投入的最大化,而非投資者關(guān)心遠(yuǎn)期收入最大化當(dāng)預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)下跌時(shí),有效需求往往作為潛在需求沉淀下來,當(dāng)預(yù)期上漲時(shí),潛在需求會(huì)提早轉(zhuǎn)化為有效需求,當(dāng)良好的預(yù)期持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)時(shí),甚至?xí)霈F(xiàn)房地產(chǎn)的泡沫2.2.5其他條件人口規(guī)模消費(fèi)偏好等也會(huì)影響房地產(chǎn)的需求一般而言,人口規(guī)模較大的國(guó)家和地區(qū),其住宅需求量也相應(yīng)較大,從而導(dǎo)致其住宅價(jià)格也相對(duì)較高而人口較少的國(guó)家和地區(qū),即使家庭收入程度相近,其相應(yīng)的住宅價(jià)格也會(huì)較人口規(guī)模大的國(guó)家和地區(qū)要低在家庭收入程度一定的條

14、件下,消費(fèi)者的偏好影響也較大非平衡條件下房地產(chǎn)價(jià)格的變化機(jī)制3.1市場(chǎng)機(jī)制在非平衡條件下,過多的供給房地產(chǎn)閑置和過度的需求同時(shí)存在價(jià)格變化呈現(xiàn)特殊的規(guī)律,見圖假設(shè)市場(chǎng)上有閑置的房地產(chǎn)存在,作為存量市場(chǎng)其中的一局部并不很快出售,假設(shè)這一局部存量為Q,供給曲線和需求曲線決定的平衡價(jià)格為P0,假如市場(chǎng)價(jià)格高于P0時(shí)(如P1),此時(shí)供給S超過需求,導(dǎo)致過度供給,假設(shè)實(shí)際需求量為Qa,供給量為Q,那么閑置量為A,平衡條件下閑置量為B,過度供給量為AB,此時(shí)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)方向?qū)⑾蚱胶鈨r(jià)格下降假如市場(chǎng)價(jià)格低于平衡價(jià)格(如P2),需求人數(shù)增加,將會(huì)出現(xiàn)過度的需求,假設(shè)實(shí)際交易量為Qd,那么過度需求量為DE,平衡條

15、件下的閑置量為EF,這時(shí)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)方向?qū)⑸仙呄蚱胶鈨r(jià)格3.2預(yù)期機(jī)制預(yù)期是指對(duì)當(dāng)前決策有關(guān)變量的將來值的預(yù)測(cè)由于房地產(chǎn)不僅是一種資源,是消費(fèi)和生活不可缺少的要素,具有消費(fèi)品的特點(diǎn),同時(shí)也是一種資產(chǎn),是資本市場(chǎng)上重要的投資對(duì)象,也是家庭和國(guó)家財(cái)富的組成局部,具有投資商品的特性在保值和增值的心理驅(qū)使下,投資行為大量存在,房地產(chǎn)需求受預(yù)期的影響更大也正因?yàn)檫@種經(jīng)濟(jì)行為,使房地產(chǎn)市場(chǎng)容易造成泡沫,泡沫形成時(shí),預(yù)期價(jià)格越高,投機(jī)者預(yù)期的資本收益率越高,便增加對(duì)現(xiàn)期房地產(chǎn)的購(gòu)置與囤積,以期望更高的價(jià)格拋出,獲取更加豐厚的利潤(rùn)需求量在良好預(yù)期的驅(qū)使下也會(huì)增加,會(huì)有局部消費(fèi)者存在投機(jī)的心理,從買賣的過程中以獲取資本的增值因此,存在著隨著價(jià)格上漲的同時(shí),出現(xiàn)供需兩旺的場(chǎng)面,造成了市場(chǎng)的虛假繁榮,引起了進(jìn)一步漲價(jià)的預(yù)期,從而形成了自我強(qiáng)化作用的正反應(yīng),最終使房地產(chǎn)價(jià)格膨脹成為泡沫結(jié)論房地產(chǎn)市場(chǎng)是一非平衡的市場(chǎng),不同于一般的商品市場(chǎng),特殊的市場(chǎng)性質(zhì)和獨(dú)特的商品屬性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能單純地依靠?jī)r(jià)格變化來調(diào)節(jié)供求關(guān)系,還必須依托宏觀政策加以引導(dǎo)與調(diào)控通過制定相關(guān)的土地供給土地價(jià)格政策金融信貸政策等調(diào)解房地產(chǎn)開展的土地與資金來源,進(jìn)而來調(diào)控房地產(chǎn)的供給數(shù)量與供給構(gòu)造,引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)預(yù)