房屋及公共設(shè)施維修指導(dǎo)書

1、房屋及公共設(shè)施維修指導(dǎo)書1.范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了房屋及公共設(shè)施維修具體方法及步驟，適用于指導(dǎo)xxxx大廈房屋及公共設(shè)施維修具體實(shí)施。2.維修服務(wù)的過程控制2.1土建部分的維修2.1.1墻和頂棚維修（石膏板基層） 2.1.1.1修補(bǔ)發(fā)絲裂縫 （1）沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)樱蒙凹埓蚰ゲ⑶謇砀蓛?，露出基層。?）用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?待干后補(bǔ)刷面層涂料。2.1.1.2修補(bǔ)一般裂縫（剛性基層，非沉降裂縫）（1）沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見原裂縫，清除粉散顆料。（2）用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，涂刷水泥結(jié)合層。（3）準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時(shí)使用。（4）用

2、抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光,然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。（5）在補(bǔ)縫材料干燥后，在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?，涂刷涂料?2.1.1.3修補(bǔ)小孔、小洞 對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩?zhàn)?、墻板灰或其它合適的填充材料進(jìn)行填塞。（1）填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。（2）填塞孔洞后，需經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的干燥時(shí)間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃圈的運(yùn)動(dòng)將修補(bǔ)的邊融合。（3）在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。2.1.1.4修補(bǔ)大的孔洞 （1）先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填。（2）為避免嵌填物達(dá)到

3、一定強(qiáng)度后，抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片，用水泥釘固定在洞周圍基層上。（3）清水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。（4）等修補(bǔ)的部分凝固干燥后，刮膩?zhàn)哟虻?，干后用砂子打磨，分別噴刷二道表面涂料。2.1.2更換地面或墻面瓷磚、瓷片：（1）剔除損壞的瓷磚，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)瑖姙⑺疂駶?。?）涂抹水泥結(jié)合層。（3）使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。（4）必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。（5）修補(bǔ)工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。（6

4、）對于外門窗周圍瓷磚的修補(bǔ)， 把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除（含結(jié)合層），在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補(bǔ)程序同上1、2、3、4、5）。2.1.更換外墻面、地面馬賽克：（1）清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。 （2）將塵土沖洗干凈，修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層（水泥加107膠）。（3）按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。（4）手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整，與原墻、地面平直。（5）粘貼約小時(shí)后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦干凈。2.1.4地下室墻體堵漏2.1.4.1堵塞不漏水的孔洞：（1）超過1/8英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿

5、成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須清除干凈。（2）將裂縫用水浸濕。（3）用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時(shí)，灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。 （4）填補(bǔ)材料要保持濕潤，并養(yǎng)護(hù)三天。（5）以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂，其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補(bǔ)的部位(半小時(shí)要用完),半小時(shí)用濕手揩光面。2.1.4.2堵塞漏水孔洞：（1）用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。（2）用水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí),按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料，并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(shí)(一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時(shí)抹平。2.1.5修補(bǔ)損壞的人行道和車道 2.1.5.1如果損壞

6、面積不大,可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ)；對于大面積損壞的修補(bǔ)，采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土：（1）將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度約1英寸。（2）用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡）,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。（3）將要修補(bǔ)的砼表面浸濕（但不能太濕）。（4）在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí),填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面，以便搗實(shí)下沉。 （5）用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。養(yǎng)護(hù)天。(人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走)。2.

7、1.5.2人行道或車道上裂縫修補(bǔ)：（1）清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。（2）浸濕要澆搗的裂縫。（3）澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。（4）養(yǎng)護(hù)天。（5）如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí),可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ)；如果裂縫或破損面積較大時(shí)，必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實(shí)。2.1.6開裂墻體和地面修補(bǔ)：（1）用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，用刷子將松散灰砂刷除干凈。（2）用水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。（3）用1:3水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護(hù)天。 （4）修補(bǔ)地面同墻體，養(yǎng)護(hù)48小時(shí)后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處研磨成與地面

8、齊平。2.1.7修補(bǔ)損壞的踏步：（1）將損壞部分鑿成V形槽，直鑿至堅(jiān)實(shí)的砼層為止。（2）用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。（3）用水將露出部分浸濕。（4）如果踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。（5）用水泥漿涂抹形部分，并用1:3水泥砂漿將其填滿，抹平后養(yǎng)護(hù)天。2.1.8修補(bǔ)抹灰層 2.1.8.1修補(bǔ)抹灰層裂縫：（1）用小刀或刮刀插入裂縫，以探測需用灰膏深度。 （2）用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏“固定住”。（3）刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料，并將裂縫浸濕。（4）用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。（5）如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏

9、，待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。（6）每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水,對其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù)，持續(xù)三天。2.1.8.2修補(bǔ)大面積的抹灰層：（1）將損壞的抹灰面從墻體上刮除。（2）徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進(jìn)行全面沖洗；對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。（3）將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿，第一遍抹灰厚3/8英寸。（4）在第一遍抹灰開始凝固，但尚未硬化時(shí)， 就要進(jìn)行水平刮毛，以便于與第二層抹灰相結(jié)合。（5）待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強(qiáng)度承受自

10、身及第二遍抹灰層的重量時(shí)，即可進(jìn)行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時(shí)才能進(jìn)行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水，直到準(zhǔn)備進(jìn)行第二遍抹灰為止；在進(jìn)行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。（6）用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚，在其開始硬化時(shí)，再用抹子細(xì)壓一遍，抹灰完后，隔天才進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)持續(xù)一天。2.1.9維修滲水外墻：（1）外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，勾成斜縫。（2）窗臺處滲水，應(yīng)將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂

11、漿填實(shí)。 （3）在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。 （4）外墻滲水面積較大時(shí)，可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。（5）墻、板接縫處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。（6）用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10-15cm，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)即用水泥砂漿找平，再

12、粉刷面層。2.1.10維修屋面水池(或水箱)：（1）先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。（2）做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護(hù)層。2.1.11屋面修漏（剛性屋面）：（1）用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。（2）縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。 （3）出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。（4）沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。 2.2修理門窗：（

13、1）檢查門窗的附件是否齊全。（2）檢查有無配件損壞。 （3）更換配件。（4）將門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達(dá)到開關(guān)自如的目的。（5）提請用戶注意：（a）需定期往轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油。（b）如門窗有損壞，不要輕易動(dòng)，以免發(fā)生不必要的意外。2.3換鎖(木門、鐵門)：（1）拆下門鎖，檢查鎖壞在何處，如能修理，及時(shí)修理，如鎖不能使用即更換新鎖。（2）鎖裝上后，查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復(fù)開關(guān)，查看是否靈活。（3）提醒業(yè)戶不要用鑰匙亂扭鎖，防止鎖內(nèi)部件損壞，造成無法使用。 2.4電的維修2.4.1維修人員排除故障在確認(rèn)線路完好后，方可恢復(fù)送電。2.4.2驗(yàn)電線路送電后，看線路上的電壓、電

14、流表指示是否穩(wěn)定正常。 2.4.3燈不亮 2.4.3.1分析原因燈不亮可能由以下原因造成：（1）燈內(nèi)燈絲燒斷。（2）燈泡與燈頭接觸不良。（3）電源保險(xiǎn)絲熔斷。（4）電源開關(guān)接觸不良。2.4.3.2維修程序：（1）針對“2.4.3.1（1）”中的情況，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。（2）針對“2.4.3.1（2）”中的情況，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查確認(rèn)燈泡是好的，將電源開關(guān)斷開，用電筆檢驗(yàn)燈頭上是否有電，確認(rèn)有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方可送電。（3）針對“2.4.3.1（3）”中的情況，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查照明線路有否短路或斷

15、路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險(xiǎn)絲,方可送電。（4）針對“2.4.3.1（4）”中的情況，檢查電源開關(guān)接線端子接線是否牢固，用電筆觀測開關(guān)輸出端，在開關(guān)斷開與合上時(shí)輸出端是否有電，從而驗(yàn)證是否電源開關(guān)本身故障造成，應(yīng)及時(shí)更換開關(guān)。2.4.3.3檢驗(yàn)故障排除后，合上開關(guān)次，看燈泡發(fā)光是否正常。（2）上述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個(gè)單元內(nèi)燈（二盞以上）都不亮?xí)r，首先檢查電源開關(guān)是否斷開，用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排除,確認(rèn)線路正常時(shí)，方可送電。2.5水的維修2.5.1樓上水漏到樓下：（1）檢查樓上何處漏水下來，如是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)及時(shí)疏通；如是馬桶漏水，應(yīng)及時(shí)檢修樓上馬桶，其它地方漏水，都應(yīng)及時(shí)處理。（2）維修完畢后48小時(shí)跟蹤查看，看是否還有其它地方漏水。2.5.2個(gè)別樓層停水：（1）先查清停水位置，關(guān)閉總閥，用工具拆開支閥，取出濾網(wǎng)，清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥，打開總閥供水。（2）做好跟蹤，檢查各業(yè)戶是否有水。2.5.3維修墻內(nèi)水管：（1）先查找原因：關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門，查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng), 如轉(zhuǎn)動(dòng)說明墻內(nèi)水管破漏。（2）維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥, 后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。 （3）裝入新水管。 （4）打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補(bǔ)好水泥,再重新貼上瓷片。（