房地產(chǎn)財務(wù)風險預(yù)測評估分析

1、PAGE 37房地產(chǎn)財務(wù)風險險預(yù)測評估分分析隨著我國經(jīng)濟的的持續(xù)發(fā)展，城城市化程度進進一步提高，人人們對商品住住宅的需求不不斷增長，房房地產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展成為國國民經(jīng)濟的支支柱產(chǎn)業(yè)之一一。房地產(chǎn)作作為一個資金金密集型產(chǎn)業(yè)業(yè)，具有投資資大、風險高高、周期長等等特點。再加加上它的發(fā)展展深受宏觀環(huán)環(huán)境的制約，如如國家的政策策導(dǎo)向、國際際經(jīng)濟形勢、金金融市場的波波動等等，使使得財務(wù)風險險成為許多房房地產(chǎn)企業(yè)生生存發(fā)展迫切切需要解決的的現(xiàn)實問題。因因此，在房地地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)發(fā)經(jīng)營過程中中如何有效、全全面、系統(tǒng)地地防范財務(wù)風風險，增強企企業(yè)競爭優(yōu)勢勢變得尤為必必要，對實現(xiàn)現(xiàn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的可持持續(xù)發(fā)展具有有

2、重要的理論論意義。本文以房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司地地產(chǎn)為研究對對象，采用宏宏觀與微觀、定定性與定量相相結(jié)合的研究究方法，對房房地產(chǎn)企業(yè)面面臨的財務(wù)風風險及其防范范措施作了研研究。首先回回顧了國內(nèi)外外對企業(yè)財務(wù)務(wù)風險的相關(guān)關(guān)研究，來探探尋我國房地地產(chǎn)企業(yè)所面面臨的財務(wù)風風險；從整體體著眼，對房房地產(chǎn)財務(wù)風風險的特點、分分類和表現(xiàn)進進行詳細的闡闡述；然后分分章對房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司房地產(chǎn)的籌籌資風險、投投資風險和經(jīng)經(jīng)營風險進行行分析，運用用了財務(wù)分析析和不確定風風險分析的相相關(guān)方法，根根據(jù)房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司房房地產(chǎn)項目的的具體情況，提提出了自己的的控制方法，以以期能夠

3、對一一些房地產(chǎn)企企業(yè)的財務(wù)風風險管理有所所裨益，為企企業(yè)進行財務(wù)務(wù)風險防范提提供新的參考考。 目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc293309317 一 緒 論 PAGEREF _Toc293309317 h 1 HYPERLINK l _Toc293309318 1.1研究背景景 PAGEREF _Toc293309318 h 1 HYPERLINK l _Toc293309319 1.2研究意義義 PAGEREF _Toc293309319 h 1 HYPERLINK l _Toc293309320 1.3文獻綜述述 PAGEREF _Toc2933093

4、20 h 1 HYPERLINK l _Toc293309324 1.4研究方法法 PAGEREF _Toc293309324 h 4 HYPERLINK l _Toc293309326 二 房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)風險險概述 PAGEREF _Toc293309326 h 6 HYPERLINK l _Toc293309327 2.1企業(yè)財務(wù)務(wù)風險的基本本理論 PAGEREF _Toc293309327 h 6 HYPERLINK l _Toc293309328 2.2房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)風險險的特點 PAGEREF _Toc293309328 h 6 HYPERLINK l _Toc293309329

5、 2.3房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)風險險分類 PAGEREF _Toc293309329 h 6 HYPERLINK l _Toc293309330 2.4房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)風險險的表現(xiàn) PAGEREF _Toc293309330 h 7 HYPERLINK l _Toc293309334 三 房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司房地地產(chǎn)籌資風險險評估 PAGEREF _Toc293309334 h 9 HYPERLINK l _Toc293309335 3.1公司的籌籌資現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc293309335 h 9 HYPERLINK l _Toc293309336 3.2籌資成本本的計算 PAG

6、EREF _Toc293309336 h 10 HYPERLINK l _Toc293309337 3.3財務(wù)杠桿桿分析 PAGEREF _Toc293309337 h 12 HYPERLINK l _Toc293309338 3.4房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司籌籌資風險成因因分析 PAGEREF _Toc293309338 h 13 HYPERLINK l _Toc293309339 3.5房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司房房產(chǎn)籌資風險險控制 PAGEREF _Toc293309339 h 13 HYPERLINK l _Toc293309343 四 房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司房房地產(chǎn)投

7、資風風險評估 PAGEREF _Toc293309343 h 15 HYPERLINK l _Toc293309344 4.1公司經(jīng)營營現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc293309344 h 15 HYPERLINK l _Toc293309345 4.2公司的財財務(wù)指標分析析 PAGEREF _Toc293309345 h 15 HYPERLINK l _Toc293309346 4.2.1償債債能力分析 PAGEREF _Toc293309346 h 15 HYPERLINK l _Toc293309347 4.2.2盈利利能力分析 PAGEREF _Toc293309347 h 16 HY

8、PERLINK l _Toc293309348 4.3投資風險險的控制 PAGEREF _Toc293309348 h 17 HYPERLINK l _Toc293309353 五 房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司房地地產(chǎn)開發(fā)項目目經(jīng)營風險評評估 PAGEREF _Toc293309353 h 19 HYPERLINK l _Toc293309354 5.1項目概述述 PAGEREF _Toc293309354 h 19 HYPERLINK l _Toc293309355 5.2經(jīng)營不確確定性分析 PAGEREF _Toc293309355 h 19 HYPERLINK l _Toc293309

9、356 5.2.1盈虧虧平衡分析 PAGEREF _Toc293309356 h 19 HYPERLINK l _Toc293309357 5.2.2敏感感性分析 PAGEREF _Toc293309357 h 20 HYPERLINK l _Toc293309358 5.3房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司房房地產(chǎn)經(jīng)營風風險控制 PAGEREF _Toc293309358 h 22 HYPERLINK l _Toc293309362 結(jié)論 PAGEREF _Toc293309362 h 24 HYPERLINK l _Toc293309363 致謝 PAGEREF _Toc293309363 h

10、 25 HYPERLINK l _Toc293309364 參考文獻 PAGEREF _Toc293309364 h 2661 緒論1.1研究背景景隨著我國經(jīng)濟的的不斷發(fā)展，城城市化程度的的進一步提高高，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)得到了快速速的發(fā)展，在在經(jīng)濟中的地地位和影響越越來越大，已已成為國民經(jīng)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一。房房地產(chǎn)業(yè)具有有很強的關(guān)聯(lián)聯(lián)效應(yīng)，它的的發(fā)展，將推推動建材、建建筑、冶金、化化工、輕工和和機械等多個個部門的不斷斷發(fā)展、壯大大，對國民經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展起起到了先導(dǎo)性性、基礎(chǔ)性的的作用。與此此同時房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展對擴擴大就業(yè)、穩(wěn)穩(wěn)定社會也具具有積極的意意義但由于房地產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)營模模式具有較大大的特殊

11、性，例例如資產(chǎn)負債債率比較高、投投、融資金額額均較大、生生產(chǎn)周期較長長等等，導(dǎo)致致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)面臨著較大大的財務(wù)風險險。負債比率率越高，對企企業(yè)的償債能能力要求越高高，這在很大大程度上制約約了企業(yè)正常常的經(jīng)營活動動，從而影響響企業(yè)的盈利利能力，甚至至有可能導(dǎo)致致企業(yè)面臨資資金短缺、入入不敷出的危危險。另外，在在企業(yè)經(jīng)營管管理方面，我我國的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)大多都都不重視對風風險的識別和和管理，只關(guān)關(guān)注高額利潤潤，卻忽略了了隱藏在高利利潤后面的高高風險。在制制定決策時只只是憑主觀經(jīng)經(jīng)驗對風險進進行判斷，缺缺乏科學的依依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企企業(yè)要加強對對風險的控制制和管理，在在投資決策前前一定要在考考慮自

12、有資金金和可能籌集集到的資金總總量的基礎(chǔ)上上，選擇適合合自己企業(yè)投投資能力的項項目，合理控控制負債規(guī)模模，以穩(wěn)健的的發(fā)展代替快快速擴張。同同時要提高經(jīng)經(jīng)營管理水平平，加強預(yù)算算控制和成本本費用管理，盡盡可能減少房房地產(chǎn)企業(yè)的的財務(wù)風險，提提高企業(yè)的生生存能力和競競爭能力。1.2研究意義義通過加強對房地地產(chǎn)開發(fā)項目目的全面分析析、論證、風風險預(yù)測和評評價,本文的的研究探討主主要有以下現(xiàn)現(xiàn)實意義：1、有利于保證證它在技術(shù)上上的可行性、經(jīng)經(jīng)濟上的合理理性、經(jīng)濟效效益的顯著性性、風險的可可控性。2、有利于減少少投資決策的的盲目性,提提高房地產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)濟效效益和促進城城市土地的合合理使用,使使房地產(chǎn)市

13、場場健康發(fā)展和和不斷完善。3、通過提出對對財務(wù)風險的的進行預(yù)警管管理，以提高高房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)對財務(wù)風風險的能力，加加強企業(yè)在激激烈競爭中的的生存能力和和盈利能力。 本文以房房地產(chǎn)上市公公司后十名的的公司房產(chǎn)為為研究對象，通通過運用宏觀觀與微觀、定定量與定性等等方法，分析析了房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司所所面臨的財務(wù)務(wù)風險，提出出了針對房地地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司地產(chǎn)的風風險管理策略略，對我國中中小房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)風險險管理研究具具有借鑒意義義。1.3文獻綜述述1.3.1國外外研究現(xiàn)狀1966年，BBeave率率先提出了單單變量分析法法。Beavver選擇了了79對公司司組成樣本，分分別檢

14、驗了反反映公司不同同財務(wù)特征的的6組30個個變量在公司司破產(chǎn)前1-5年的預(yù)測測能力，他發(fā)發(fā)現(xiàn)最好的判判別變量是營營運資本流/負債和凈利利潤/總資產(chǎn)產(chǎn)。1968年，AAltmann首次運用多多變量分析技技術(shù)對企業(yè)財財務(wù)風險進行行判別分析。他他從流動性、獲獲利能力、財財務(wù)杠桿、償償債能力和活活動性五個方方面選用了222個變量作作為預(yù)測備選選變量，通過過對19466-19655年間33家家破產(chǎn)制造企企業(yè)和33家家非破產(chǎn)配對對企業(yè)的研究究分析，根據(jù)據(jù)誤判率最小小的原則，構(gòu)構(gòu)建了Z-SScore模模型。Altma要求求預(yù)警變量符符合嚴格的聯(lián)聯(lián)合正態(tài)分布布，而現(xiàn)實經(jīng)經(jīng)濟生活中大大多數(shù)企業(yè)的的財務(wù)比率無無法

15、滿足這一一要求。為克克服這一缺陷陷，以ohllson 為為代表的一些些研究學者提提出采用邏輯輯回歸判別方方法來提高財財務(wù)危機的預(yù)預(yù)警能力。他他在選用19970-19976年間的的105家破破產(chǎn)公司和22058家非非破產(chǎn)公司為為樣本，運用用Logisstic建立立了預(yù)測模型型，并分析了了分割點的選選擇和兩類誤誤判率之間的的關(guān)系。他發(fā)發(fā)現(xiàn)公司規(guī)模模、資本結(jié)構(gòu)構(gòu)、經(jīng)營績效效以及流動性性等4個因素素與企業(yè)發(fā)生生財務(wù)危機的的概率聯(lián)系緊緊密。到九十年代，。ccoats和和Fant利利用BP神經(jīng)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論建建立財務(wù)預(yù)警警模型，利用用Altmaan的Z值模模型中的5個個財務(wù)比率建建立模型，以以1971至至19

16、90年年間94間失失敗公司與1188家正常常公司為樣本本進行判別分分析，其研究究結(jié)果表明，ZZ值模型對破破產(chǎn)的當年具具有很好的判判斷效果，但但是不具有很很好的提前預(yù)預(yù)測效果，而而神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模模型則很好的的解決了此問問題。2000年，CCharitt和Triggergiss使用期權(quán)定定價模型研究究了19833年到19994年中1339對美國企企業(yè)。期權(quán)定定價模型表明明某家公司破破產(chǎn)的概率取取決于其資產(chǎn)產(chǎn)相對于其初初始市場價值值和資產(chǎn)市價價的波動率。研研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，到期債務(wù)務(wù)面值、企業(yè)業(yè)資產(chǎn)的當期期市價、企業(yè)業(yè)價值變化的的標準差等期期權(quán)變量在預(yù)預(yù)測破產(chǎn)方面面的作用顯著著。1.3.2國內(nèi)內(nèi)研究現(xiàn)狀近

17、年來我國逐步步開始了企業(yè)業(yè)財務(wù)風險評評估和預(yù)警的的研究。1986年，吳吳世農(nóng)、黃世世忠在中國國經(jīng)濟問題發(fā)發(fā)表了一篇文文章，首次介介紹了企業(yè)破破產(chǎn)的分析指指標和預(yù)測模模型。陳靜在19999年利用19998年的227家ST公公司和27家家非ST公司司，使用了11995至11997年的的財務(wù)報表數(shù)數(shù)據(jù)，分別進進行了單變量量分析和二類類線性判定分分析。在前者者中發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)流動比率和和負債比率的的誤判率最低低；而在多元元線性判定分分析中發(fā)現(xiàn)由由負債比率、凈凈資產(chǎn)收益率率、流動比率率、營運資本本資產(chǎn)率、總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率6個指標構(gòu)構(gòu)建的模型，在在公司被STT處理的前三三年能較好地地預(yù)測ST公公司的財務(wù)困困境

18、。2001年，黃黃巖、李元旭旭以滬深兩市市的上市公司司為樣本，建建立了中國工工業(yè)類上市公公司財務(wù)失敗敗預(yù)測模型，給給出了所研究究上市公司的的Z值范圍，用用到的指標處處理方法主要要是聚類分析析和判別分析析。與此同時，吳世世農(nóng)和盧賢義義以我國上市市公司為研究究對象，選取取了70家處處于財務(wù)困境境的公司和770家非財務(wù)務(wù)困境的公司司為樣本，綜綜合運用剖面面分析和單變變量判定分析析，研究財務(wù)務(wù)困境出現(xiàn)前前5年內(nèi)這些些公司每年221個財務(wù)指指標的差異，最最后確定了66個預(yù)測指標標，即盈利增增長指數(shù)、資資產(chǎn)報酬率、流流動比率、長長期負債與股股東權(quán)益比率率、營運資本本與總資產(chǎn)比比率和資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率，作為為多元

19、判定分分析的變量，應(yīng)應(yīng)用了Fissher線性性判別分析、多多元線性回歸歸和邏輯回歸歸分析三種方方法構(gòu)建了相相應(yīng)的模型。研研究結(jié)果表明明三種模型都都能在財務(wù)困困境發(fā)生前發(fā)發(fā)出相對準確確的預(yù)測，并并且相對同一一信息集，邏邏輯回歸分析析預(yù)測模型的的誤判率最低低，僅為6.47%。楊保安等也在22001年針針對判別分析析方法在構(gòu)建建財務(wù)危機判判別模型中存存在的問題，引引入神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)分析方法應(yīng)應(yīng)用于企業(yè)財財務(wù)危機判定定與預(yù)測。他他們選用4類類財務(wù)比率即即盈利能力比比率、營運能能力比率、短短期償債能力力比率、長期期償債能力比比率，利用原原始30個樣樣本作為學習習樣本，構(gòu)建建了一個包含含輸入層、隱隱藏層與輸出

20、出層的三層式式神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模模型，具有一一定的可行性性。楊淑娥采用神經(jīng)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具，以以120家上上市公司作為為建模樣本，從從企業(yè)的短期期償債能力、長長期償債能力力、盈利能力力、資產(chǎn)管理理能力、主營營業(yè)務(wù)鮮明程程度、公司增增長能力等66個方面，選選取了15個個備選財務(wù)指指標，通過剔剔除未通過TT顯著性檢驗驗的速動比率率、利息保障障倍數(shù)、應(yīng)收收賬款周轉(zhuǎn)率率、存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率以及資本本保值增值率率等五個指標標，將保留下下來的10個個財務(wù)指標作作為建模的原原始變量，并并使用同期660家公司作作為檢驗樣本本建立了財務(wù)務(wù)危機預(yù)警模模型。2005年，譚譚久均畢業(yè)設(shè)設(shè)計網(wǎng)站指出出違約距離是是基于股票交交易數(shù)據(jù)的信信用

21、風險度量量指標，運用用中國A股上上市公司的數(shù)數(shù)據(jù)研究了其其在財務(wù)預(yù)警警模型中的作作用。研究結(jié)結(jié)果表明，違違約距離可提提升財務(wù)預(yù)警警模型的擬和和優(yōu)度和預(yù)測測能力，但提提升效果較為為有限。20006年，王王克敏通過研研究和考查發(fā)發(fā)現(xiàn)：公司治治理結(jié)構(gòu)、大大股東侵占與與公司陷入財財務(wù)困境的可可能性顯著相相關(guān)；同時，宏宏觀經(jīng)濟環(huán)境境對于公司陷陷入財務(wù)困境境也有重要的的影響。2008年，李李武衛(wèi)在財會會研究發(fā)表文文章加強房房地產(chǎn)企業(yè)財財務(wù)管理以及及風險防范，就就金融危機下下房地產(chǎn)財務(wù)務(wù)管理提出自自己的見解。22010年，申申山宏在商業(yè)業(yè)經(jīng)濟發(fā)表題題為國內(nèi)中中小型房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管管理的困境與與對策，對對當

22、前中小房房地產(chǎn)企業(yè)財財務(wù)風險提出出了相關(guān)論述述與研究。1.3.3國內(nèi)內(nèi)外研究評述述當前，國內(nèi)經(jīng)濟濟發(fā)展迫切需需要理論界對對財務(wù)風險問問題作全面、系系統(tǒng)的研究，深深入解釋企業(yè)業(yè)財務(wù)風險行行為的內(nèi)在原原因，對財務(wù)務(wù)風險管理方方法和措施做做出理性歸納納和總結(jié)，揭揭示財務(wù)風險險形成和變化化的機理，指指導(dǎo)財務(wù)實踐踐，對財務(wù)風風險實施更有有效的管理。但但國內(nèi)學者研研究還處在起起步階段，同同國外學者的的研究還有很很大的差距。與與其他眾多成成熟學科相比比，財務(wù)風險險管理還只是是一門十分年年輕的學科。房地產(chǎn)行業(yè)作為為一個特殊的的行業(yè)，在衡衡量房地產(chǎn)行行業(yè)的財務(wù)風風險時，如果果直接套用一一般性的模型型方法，將會會

23、使對財務(wù)風風險的判斷出出現(xiàn)較大的誤誤差，進而對對籌資和投資資決策產(chǎn)生不不利影響。另另外，目前我我國房地產(chǎn)企企業(yè)受國內(nèi)宏宏觀政策調(diào)控控影響較大，再再加上國際經(jīng)經(jīng)濟變動、金金融政策的變變更，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)如何在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營過程中中有效控制財財務(wù)風險，防防范投資風險險，以爭取房房地產(chǎn)投資的的可靠、可行行和更有效率率，已成為一一個亟待解決決的問題。1.4研究方法法本文從整體上對對房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司房地地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)務(wù)風險進行分分析和評價，主主要采用了以以下幾種研究究方法：1.文獻研究法法。根據(jù)研究課課題，通過查查閱文獻來獲獲得房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的相關(guān)資料料，從而全面面地、正確地地了解掌握房房地產(chǎn)

24、企業(yè)發(fā)發(fā)展的現(xiàn)狀以以及有關(guān)企業(yè)業(yè)財務(wù)風險的的理論知識。2. 調(diào)查法。運運用調(diào)查法，充充分了解房地地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司地產(chǎn)當前前的籌資、投投資和經(jīng)營狀狀況，獲得相相關(guān)的數(shù)據(jù)，揭揭示房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司當當前所面臨的的財務(wù)風險。3.定量與定性性分析相結(jié)合合 在大量量財務(wù)數(shù)據(jù)的的基礎(chǔ)上，綜綜合運用財務(wù)務(wù)指標分析、財財務(wù)杠桿、盈盈虧平衡分析析及敏感性分分析等方法，揭揭示了房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司在籌資、投投資和經(jīng)營過過程中所面臨臨的財務(wù)風險險，并提出了了相應(yīng)的控制制措施。4. 個案研究究法 從從全文來看，本本文就是以房房地產(chǎn)上市公公司后十名的的公司地產(chǎn)為為例，對該公公司的財務(wù)

25、風風險管理與防防范的研究。1.5研究內(nèi)容容與框架1.5.1基本本內(nèi)容第一章：緒論。介介紹了本文的的研究背景及及意義，國內(nèi)內(nèi)外研究現(xiàn)狀狀及文獻綜述述，根據(jù)本文文的研究目的的提出本文的的研究思路與與結(jié)構(gòu)安排。第二章：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風風險概述。對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)風險的的類別和表現(xiàn)現(xiàn)進行闡述，分分析了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風風險的特點。第三章：房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司房地產(chǎn)投資資風險評估。以以房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司房地地產(chǎn)20099和20100年資產(chǎn)負債債表為基礎(chǔ)，對對房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司公司司進行財務(wù)指指標分析，提提出了控制房房地產(chǎn)上市公公司后十名的的公司房地產(chǎn)產(chǎn)投資風險的的

26、策略。第四章：房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司房地產(chǎn)籌資資風險評估。以以房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司某新新項目的籌資資方案為例，計計算其籌資成成本，還進行行了財務(wù)杠桿桿分析，提出出了房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司房房地產(chǎn)籌資風風險控制的策策略。第五章：房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司房地產(chǎn)經(jīng)營營風險分析。以以房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司房地地產(chǎn)項目為例例，對其進行行經(jīng)營的不確確定風險分析析，綜合運用用了盈虧平衡衡分析法和敏敏感性分析法法，提出了房房地產(chǎn)上市公公司后十名的的公司房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營風險控控制的策略。2房地產(chǎn)企業(yè)財財務(wù)風險概述述2.1 企業(yè)財財務(wù)風險的基基本理論財務(wù)風險分為廣廣義和狹義

27、兩兩種。廣義的的財務(wù)風險不不只是指損失失的不確定性性，而且還包包括盈利的不不確定性。指指在企業(yè)財務(wù)務(wù)活動中，由由于各種不確確定性因素的的影響，使企企業(yè)實際財務(wù)務(wù)狀況與預(yù)期期財務(wù)目標發(fā)發(fā)生偏離，因因而蒙受損失失或獲得超額額利潤的機會會或可能性。狹狹義的財務(wù)風風險也稱籌資資風險或融資資風險，是指指企業(yè)由于舉舉債經(jīng)營而產(chǎn)產(chǎn)生的風險，也也就是因財務(wù)務(wù)杠桿的作用用而由普通股股股東承擔的的附加風險。我國的新企業(yè)會會計準則規(guī)定定：財務(wù)風險險是指在企業(yè)業(yè)的各項財務(wù)務(wù)活動中，因因企業(yè)內(nèi)外部部環(huán)境及各種種難以預(yù)計或或無法控制的的因素影響，在在一定時期內(nèi)內(nèi)，企業(yè)的實實際財務(wù)結(jié)果果與預(yù)期財務(wù)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏偏離，從而蒙蒙

28、受損失的可可能性。財務(wù)務(wù)風險是一種種與企業(yè)價值值活動相關(guān)聯(lián)聯(lián)的微觀經(jīng)濟濟風險。風險主體即企企業(yè)，是市場場經(jīng)濟的參與與者與競爭者者。企業(yè)的財財務(wù)活動貫穿穿于生產(chǎn)經(jīng)營營的整個過程程中，籌措資資金、長短期期投資、分配配利潤等都可可能產(chǎn)生風險險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)務(wù)風險是指房房地產(chǎn)企業(yè)由由于財務(wù)狀況況惡化而致使使企業(yè)的房地地產(chǎn)投資以及及其報酬無法法全部收回的的可能。2.2房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)風險險的特點(1) 客觀性性即財務(wù)風險不以以人的意志為為轉(zhuǎn)移而客觀觀存在的，所所有的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都都面臨著一定定的財務(wù)風險險，想完全消消除是不可能能的。(2) 不確定定性財務(wù)風險雖然可可以在事前加加以估計和控控制，但由

29、于于影響財務(wù)活活動結(jié)果的各各種因素不斷斷發(fā)生變化，因因此事前無是是法準確地確確定財務(wù)風險險的大小。房房地產(chǎn)的不確確定性是房地地產(chǎn)商品區(qū)別別于其他商品品的一種重要要特性。(3) 可分散散轉(zhuǎn)移性房地產(chǎn)對當?shù)氐牡慕?jīng)濟形勢十十分敏感，再再加上其開發(fā)發(fā)周期長，對對形勢波動做做出反應(yīng)并進進行調(diào)整卻相相當緩慢，這這同樣是房地地產(chǎn)投資風險險之所在。雖雖然財務(wù)風險險是無法避免免的，但可以以通過防范和和控制來分散散、轉(zhuǎn)移。在在財務(wù)風險發(fā)發(fā)生之前或發(fā)發(fā)生過程中，選選擇合適的風風險管理技術(shù)術(shù)，采取一定定的方法和手手段，來分散散和轉(zhuǎn)移財務(wù)務(wù)風險，避免免或減少損失失。(4) 可預(yù)測測決策性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營營是持續(xù)進行行的，

30、財務(wù)管管理者可以通通過財務(wù)技術(shù)術(shù)，基于歷史史情況對未來來不確定的環(huán)環(huán)境因素進行行估計，在事事前對損失進進行預(yù)測，運運用數(shù)學的概概率論衡量、計計算，從而做做出投資經(jīng)營營決策，將可可能發(fā)生的財財務(wù)風險降至至最低點。2.3房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)風險險的分類在房地產(chǎn)企業(yè)不不斷發(fā)展、壯壯大的過程中中，面臨的財財務(wù)風險有很很多。從房地地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營特點分析析,房地產(chǎn)企企業(yè)面臨的財財務(wù)風險主要要由來源于以以下幾方面：(1) 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)籌資風風險是指房地產(chǎn)項目目為了取得財財務(wù)杠桿利益益而大規(guī)模舉舉債,加重了了到期還本付付息的負擔,潛伏著不能能還本付息或或資不抵債的的可能，從而而導(dǎo)致房產(chǎn)企企業(yè)賬面利潤潤大幅度下降

31、降。如果負債債過多，就提提高了企業(yè)資資金的使用成成本，容易引引發(fā)財務(wù)風險險。(2) 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)投資風風險是指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在投入入一定資金后后，因市場需需求變化而影影響最終收益益與預(yù)期收益益偏離的風險險。由于房地地產(chǎn)市場的特特殊性,前期期投入成本較較高,投資活活動是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)活動的的主旋律。恰恰在此時，項項目投資的盲盲目性、隨意意性容易引發(fā)發(fā)潛在的投資資風險。(3) 房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風風險經(jīng)營風險是由于于房地產(chǎn)投資資經(jīng)營上的失失誤,造成實實際經(jīng)營結(jié)果果偏離預(yù)期望望值的可能性性。項目投資資內(nèi)部問題和和經(jīng)濟環(huán)境情情況都會導(dǎo)致致經(jīng)營風險,如管理水平平較低,資金金回籠困難和和收益分配不不當?shù)葐栴}

32、,都將使企業(yè)業(yè)的營業(yè)收入入小于預(yù)期值值。2.4房地產(chǎn)企企業(yè)財務(wù)風險險的表現(xiàn)2.4.1籌資資風險的表現(xiàn)現(xiàn)(1) 資產(chǎn)負負債率高，后后續(xù)資金不足足，而再融資資能力低下。房房地產(chǎn)企業(yè)高高利潤高負債債的現(xiàn)狀還在在延續(xù)下去，大大部分的房產(chǎn)產(chǎn)上市公司的的資產(chǎn)負債率率都超過600%，這就意意味著企業(yè)必必須承受著更更高的財務(wù)杠杠桿，放大了了投資風險，因因而從銀行等等金融機構(gòu)的的再融資難度度加大。而當當前信貸政策策趨向緊縮，資資本市場融資資機構(gòu)監(jiān)管力力度加大，房房地產(chǎn)企業(yè)其其他融資渠道道難度就會更更大，融資不不暢則會直接接導(dǎo)致企業(yè)資資金鏈的斷裂裂。(2) 負債結(jié)結(jié)構(gòu)不合理，不不能如期償還還債務(wù)。一些些房地產(chǎn)企業(yè)

33、業(yè)在籌措資金金時，主要選選擇短期貸款款，這樣還本本付息的壓力力較小。但是是用短期借款款來籌資，利利息費用可能能會有大幅度度的波動。另另外，將短期期借款用于長長期資產(chǎn)，一一旦房產(chǎn)銷售售沒有達到預(yù)預(yù)期，當短期期借款到期時時，就可能會會難以籌措到到足夠的現(xiàn)金金來償短期借借款。2.4.2投資資風險的表現(xiàn)現(xiàn)(1) 投資決決策失誤。房房地產(chǎn)企業(yè)在在投資前沒有有對所開發(fā)的的項目從征地地成本、資金金來源、經(jīng)濟濟效益等方面面上做出細致致、科學的財財務(wù)分析，沒沒有確立合理理的目標利潤潤以及對各項成成本指標的測測算及分解落落實工作。在在整個投資過過程中，缺少少科學有效的的投資管理體體系，包括投投資可行性分分析和投資

34、項項目實施后的的監(jiān)控。(2) 深受宏宏觀政策影響響。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是政府宏觀觀調(diào)控的重點點，在當前經(jīng)經(jīng)濟條件下，特特別是“國十九條”頒布后，銀銀行利率的進進一步提高，與與此同時各地地紛紛出臺穩(wěn)穩(wěn)定房價的政政策措施，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)企企業(yè)貸款的難難度進一步增增加，對房地地產(chǎn)項目投資資影響較大。2.4.3經(jīng)營營風險的表現(xiàn)現(xiàn)(1) 經(jīng)營各各部門協(xié)調(diào)能能力不強。在在經(jīng)營環(huán)節(jié)中中，房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營包括土地地使用權(quán)的獲獲得、建筑施施工、營銷推推廣等一系列列過程，涉及及許多的相關(guān)關(guān)部門和環(huán)節(jié)節(jié)，任何一個個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差差錯，都將導(dǎo)導(dǎo)致項目工期期延長、成本本費用增加、預(yù)預(yù)期收益大幅幅降低。(2) 費用風風險意識不強強。部分房

35、地地產(chǎn)企業(yè)只注注重工程進度度和質(zhì)量，忽忽視了財務(wù)部部門的成本管管理和監(jiān)督職職能。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)很少對對企業(yè)內(nèi)部各各職能部門進進行全過程的的成本核算，致致使財務(wù)部無無法收集第一一線成本基礎(chǔ)礎(chǔ)資料，導(dǎo)致致成本管理工工作與財務(wù)預(yù)預(yù)算偏差大，資資金管理跟不不上，影響了了企業(yè)預(yù)期收收益。3房地產(chǎn)上市公公司后十名的的公司房地產(chǎn)產(chǎn)籌資風險評評估房地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司地產(chǎn)發(fā)展展有限公司是是以房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司服服裝集團股份份有限公司為為主成立的股股份有限公司司，具有國家家二級資質(zhì)的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，成立立于20066年，注冊資資金50000萬元。該公公司位于南通通市工農(nóng)路5529號六樓樓。

36、目前公司司設(shè)有2家分分公司及1家家策劃營銷公公司。自成立立以來，公司司投資的項目目有 “房地產(chǎn)”、“房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司生活廣場”、“金飛達名郡”等等，與此此同時，公司司還參與了“博博園嵐郡”及及多個安居工工程的開發(fā)和和建設(shè)。3.1公司的籌籌資現(xiàn)狀目前，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資金金籌集的主要要方式是銀行行信貸、自籌籌資金、商品品房銷售款。公公司的籌資方方式主要以銀銀行信貸為主主，再輔之以以發(fā)行股票、債債券和自籌資資金等。房地地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司新擬訂的的下一個籌資資方案如下：總投資為118800萬元，設(shè)設(shè)計了五種籌籌資工具，其其中銀行長期期借款(100年期，利率率8%)6000萬

37、元，發(fā)發(fā)行債券(55年，利率99%)10000萬元，發(fā)發(fā)行股票、優(yōu)優(yōu)先股(股利利7%)5000萬元，普普通股50000萬元，留留存收益26600萬元，共共籌集資金99700萬元元，該項目資資產(chǎn)負債表及及相應(yīng)的補充充資料見(表表3-1，表表3-2)： 表3-1 項目資資產(chǎn)負債表 單位位：萬元 資 產(chǎn) 金 額 負 債 金 額流動資產(chǎn)流動負債 現(xiàn)金1860 應(yīng)付賬款 1265 應(yīng)收賬款 740 應(yīng)付銀行貸貸款 500 存量商品房6270 應(yīng)付稅費 80 預(yù)付費用 2800 應(yīng)付到期長長期債務(wù) 135流動資產(chǎn)合計 11670應(yīng)收股利 120流動負債合計 2100 銀行借款(10年，88%) 600 債

38、券(面值值1000萬萬元，5年，99%)1000固定資產(chǎn)合計 1300負債合計 3700股東權(quán)益 優(yōu)先股(面面值100元元，7%)500 普通股(面面值10元)5000 留存收益2600股東權(quán)益總計8100資產(chǎn)總計11800負債與股東權(quán)益益總計11800表3-2 項項目財務(wù)補充充資料 內(nèi) 容 金額或數(shù)數(shù)量 普通股： 發(fā)行費率率3.0% 每股收益益1.0元/股 每股現(xiàn)行行市場價10元/股 每股股息息0.75元/股股 股息預(yù)期期增長率5.5% 優(yōu)先股： 發(fā)行費率3.0% 每股股息7元/股 每股現(xiàn)行市市場價75.2元/股股 金融債券： 籌資費率1.5% 現(xiàn)行市場價價997.5萬元元 公司所得稅稅率2

39、5% 個人所得稅稅率20%相稱活期存款余余額未清償貸款200% 最低活期存存款余額100萬元 稅前利潤額額700萬元債務(wù)總額9700萬元現(xiàn)行市場價11300.55萬元3.2籌資成本本的計算籌資成本主要是是房地產(chǎn)投資資者在籌資時時所付出的代代價。通過包包括以下幾方方面：使用資資金所占用的的費用，即資資本占用費；籌資過程中中的資金與人人力等耗費，即即籌資費用；特定條件下下的機會成本本。加強對籌籌資成本的計計算，通過較較為詳細的數(shù)數(shù)據(jù)，來識別別和分析企業(yè)業(yè)的籌資風險險，達到控制制的目的?；I資成本在更多多時候采用相相對數(shù)，即籌籌資成本率，公公式見式(33-1)：n CC0=Ct/(1+k) t 式(3

40、-1)t=1式中，C0第1年初籌籌集資金時的的凈所得現(xiàn)值值 Ct第t年末末房地產(chǎn)投資資者的付款 n房地產(chǎn)籌籌資者從收到到資金到最后后一次向資金金所有者付款款持續(xù)的年數(shù)數(shù) kk籌資成本本率(1) 銀行貸貸款資金成本本率K1借款總額：L=600萬元元年支付利息額：I=60008%=488萬元所得稅率：r=25%抵減金額率：RR=20%所以K1=488(10.25)/6000(10.20) =7.5%(2) 債券的的資金成本KK2年利息支付額：I=100009%=900債券發(fā)行總額LL=10000萬元，現(xiàn)行行市場價9997.5萬元元所得稅率：255%抵減金額率：11.5%(籌籌資費用率)K2=90(

41、10.25)/9977.5(10.0155)=6.9%(3) 優(yōu)先股股資金成本率率K3年股利支出額：5007%=355萬元優(yōu)先股發(fā)行總額額：500萬萬元現(xiàn)行市場價：775.2500/1100=3776萬元抵減金額率：33%K3=35/376(10.03)=9.6%(4) 普通股股資金成本率率K4預(yù)期年股利支出出額：50000/100.75=375萬元元普通年股利支出出額：105000/10=50000萬元抵減金額率：33%預(yù)期股利增長率率：5.5%K4=375/50000(10.03)+5.55%=13.2%(5) 留存收收益資金成本本率K5最近一期股息利利率：0.775/10=75%普通股現(xiàn)

42、行市價價：50000萬元抵減金額率：33%預(yù)期股息增長率率：5.5%個人所得稅率：20%K5=0.0075/50000(10.03)+5.5%(10.2)=4.4%(6)綜合資金金成本率nK=WiRii i=1W1=600/113000.5=0.0531W2=997.5/113300.5=0.088827W3=376/113000.5=0.033277W4=50000/113000.5=00.442446W5=26000/113000.5=00.230008因此，該項目籌籌資方案綜合合資金成本率率：K=0.053317.5%+0.0888276.9%+0.0333279.6%+0.442246

43、13.2%+0.2330084.4%=8.18%3.3財務(wù)杠桿桿分析房地產(chǎn)企業(yè)在考考慮運用各種種籌資方式籌籌措資金時，應(yīng)應(yīng)首先設(shè)計出出籌措到所需需自己的多個個不同方案，進進而對這些方方案進行計算算分析。同時時，還要要對對債務(wù)資本與與權(quán)益資本進進行權(quán)衡，使使其達到合理理配備，實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)價值的的最大化和籌籌資風險的最最小化。在資資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化化分析時，財財務(wù)杠桿就成成為衡量企業(yè)業(yè)資本結(jié)構(gòu)、評評價企業(yè)負債債經(jīng)營的重要要指標。財務(wù)杠桿作用的的大小通常用用財務(wù)杠桿系系數(shù)表示。財財務(wù)杠桿系數(shù)數(shù)越大，表明明財務(wù)杠桿作作用越大，籌籌資風險也就就越大；反之之則表明，籌籌資風險越小小。其計算公公式見式(33-2)：

44、 DFLL=EBITT/EBITTI 式(33-2)式中：DEL財務(wù)杠桿桿系數(shù)；EBIT變變動前的息稅稅前利潤；I債務(wù)利息息若存在優(yōu)先股時時，公式見式式(3-3)： DFL=EEBIT/EBITT-I-PDD/(1-TT) 式(33-3)式中：PD優(yōu)先股股利利 T企業(yè)所得得稅率計算該項目籌資資方案的財務(wù)務(wù)杠桿系數(shù)稅前利潤：EBBIT =7700萬元債務(wù)利息：I=6008%+100009%=1338萬元優(yōu)先股股利：PPD=50007%=355萬元企業(yè)所得稅稅率率：T=255%財務(wù)杠桿系數(shù)：DFL =EBITT/EBITT-I-PDD/(1-TT) =700/700-138-335/(1-25%)

45、 =1.3558在通常情況下，房房地產(chǎn)企業(yè)籌籌資1.255的財務(wù)杠桿桿系數(shù)被認為為是安全的。而而房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司上述述籌資方案的的財務(wù)杠桿系系數(shù)為1.3358，略高高于標準參考考值，可以看看出該項目方方案具有較高高的財務(wù)杠桿桿系數(shù)。可以看出，房地地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司籌資決策策的盲目性，籌籌資渠道的單單一化，籌資資結(jié)構(gòu)的不合合理將可能引引發(fā)較高的籌籌資風險。3.4房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司籌籌資風險成因因分析(1) 房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司籌資決策的的盲目性這是產(chǎn)生籌資風風險的主要原原因。房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司籌資決策通通常由管理層層指定的，缺缺乏對籌

46、資問問題科學、理理性的決策，普普遍依據(jù)經(jīng)驗驗進行決策。沒沒有根據(jù)投資資的規(guī)模大小小來確定需要要籌集資金的的數(shù)額，使自自有資金和借借入資金的比比例失衡。在在籌資的過程程中，對整個個開發(fā)過程中中的資金運作作成粗放型，沒沒有把資金使使用效率最大大化與實現(xiàn)項項目利潤最大大化結(jié)合起來來。(2) 房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司籌資渠道過過于單一，權(quán)權(quán)益融資與債債務(wù)融資的比比例失衡房地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司項目投資資主要靠商業(yè)業(yè)銀行貸款和和商品房銷售售款支撐資金金需求，輔以以債權(quán)融資，而而股權(quán)融資比比例較小，整整體籌資格局局非常單一。如如果在商銀博博弈中銀行對對項目拒絕貸貸款，項目無無法取得預(yù)期期的資

47、金源，項項目將無法繼繼續(xù)進行，甚甚至導(dǎo)致項目目以失敗告終終。如果房地地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司在貸款的的過程中違約約，其信用和和信譽會降低低，損害了房房地產(chǎn)上市公公司后十名的的公司得長遠遠利益，在下下期項目開發(fā)發(fā)中將無法有有效籌集資金金，還將造成成社會信用缺缺失，嚴重破破壞市場秩序序，增加市場場交易成本，降降低交易效率率。3.5房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司房房產(chǎn)籌資風險險控制(1)籌資方式式的多樣化房地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司應(yīng)充分調(diào)調(diào)動自身潛力力，充分利用用好自身各項項優(yōu)勢實施多多元化的籌資資戰(zhàn)略，降低低對銀行信貸貸的依賴，以以便獲取足夠夠的資金進行行項目開發(fā)和和建設(shè)。要重視內(nèi)部積累累

48、，除按規(guī)定定的比例提取取法定盈余公公積外，要擴擴大盈余公積積金、公益金金、資本公積積金的提取比比例。這樣，既既有利于擴大大其開發(fā)、生生產(chǎn)、經(jīng)營規(guī)規(guī)模，又可減減少其財務(wù)風風險。因此，內(nèi)內(nèi)部積累應(yīng)該該成為房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司房產(chǎn)長期采采用的最為可可靠、安全的的一種資金籌籌集方式。房地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司房產(chǎn)還可可以通過聯(lián)營營，集中多方方面資金，擴擴大經(jīng)營范圍圍，建立規(guī)模模較大的房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)經(jīng)濟聯(lián)合體體，同時進行行技術(shù)、勞動動力、土地、資資源等多種生生產(chǎn)要素的聯(lián)聯(lián)合，發(fā)揮各各方面的優(yōu)勢勢，增強其活活力和競爭能能力。因此，聯(lián)聯(lián)營已成為當當前房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)為擴擴大開發(fā)、生生產(chǎn)、

49、經(jīng)營規(guī)規(guī)模而籌集資資金的一種重重要方式。另外，房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司在在條件具備的的情況下，經(jīng)經(jīng)有關(guān)部門批批準，還可以以通過向外國國銀行借貸，開開展國際租賃賃業(yè)務(wù)，以及及在國外發(fā)行行房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)債券和和股票等形式式，從國際金金融市場籌集集其開發(fā)、生生產(chǎn)、經(jīng)營所所需的資金。這這不僅有利于于充分利用國國外資金，而而且還有利于于引進、吸收收國外先進的的管理經(jīng)驗和和方法，提高高房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司自身身實力。(2)拓寬籌資資渠道，調(diào)整整籌資結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司地產(chǎn)應(yīng)充充分利用資本本市場和金融融市場，改變變單一的貸款款融資方式，合合理選擇發(fā)行行股票、債券券、商業(yè)信用用

50、及合作開發(fā)發(fā)等方式，以以“融資組合”的方式籌集集企業(yè)經(jīng)營所所需的資金，降降低融資成本本，減少企業(yè)業(yè)的財務(wù)風險險。房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司地地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)自自身的發(fā)展規(guī)規(guī)劃和償債能能力確定資本本結(jié)構(gòu)，適當當提高負債的的比例，長短短期負債相結(jié)結(jié)合，充分利利用財務(wù)杠桿桿效應(yīng)，使企企業(yè)得到合理理發(fā)展。(3)注重對國國家宏觀政策策的把握包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政策、金融融政策和商業(yè)業(yè)政策等等。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)要時刻關(guān)注國家在金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收和保障性住房建設(shè)等方面各項調(diào)控政策變化，研究政府出臺的相關(guān)文件精神，有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整籌資策略，研究市場變化，把握市場趨勢，以有效控制企業(yè)的

51、財務(wù)風險。4 房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司房地地產(chǎn)投資風險險評估4.1公司經(jīng)營營現(xiàn)狀2010年，公公司銷售總額額達到137781萬元，投投資額總額為為721300萬元。目前前，房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司的的投資決策通通常由管理層層作出的，主主要依靠前期期經(jīng)驗和市場場預(yù)期，缺乏乏一定的科學學性。公司不不夠重視投資資項目的前期期考察，未能能對房地產(chǎn)項項目投資進行行可行性分析析研究，而且且投資分析缺缺少依據(jù)，規(guī)規(guī)劃不夠合理理。公司較為為注重工程的的預(yù)決算，很很少對開發(fā)的的房地產(chǎn)項目目進行全面的的財務(wù)預(yù)算，沒沒有對項目從從征地的成本本上、資金的的運作方面、經(jīng)經(jīng)濟效益的回回報率方面上上做出細致的的

52、財務(wù)預(yù)算。因此，項目的可可行性研究是是房地產(chǎn)上市市公司后十名名的公司在進進行投資決策策的首要工作作。制定可行行性研究報告告，以定性和和定量分析為為主。定性主主要是對該項項目的市場分分析，而定量量主要是財務(wù)務(wù)指標分析，包包括償債能力力與盈利能力力分析。下面基于公司22010年資資產(chǎn)負債表(見附錄1)對房地產(chǎn)上上市公司后十十名的公司主主要財務(wù)指標標進行分析。4.2財務(wù)指標標分析4.2.1償債債能力分析(1)短期償債債能力短期償債能力是是指企業(yè)償付付流動負債的的能力。評價價該能力的財財務(wù)指標主要要有流動比率率、速動比率率、現(xiàn)金比率率、現(xiàn)金流量量比率等。公公司各項主要要財務(wù)指標見見(表4-22，表4-

53、33，表4-44)表4-2公司22009-22010主要要短期償債能能力指標報告日期2010-122-312010-6-302009-122-312009-6-30流動比率2.0262.34652.19832.1264速動比率0.33810.62390.59580.7298流動比率是企業(yè)業(yè)流動資產(chǎn)與與流動負債的的比率。這個個比率越高，說說明企業(yè)償還還流動負債的的能力越強，流流動負債得到到償還的保障障越大。通常常情況下，流流動比率在22:1左右比比較合適。公公司20100年的流動比比率為2.0026，比率率較為合適，可可以看出公司司償還流動負負債的能力比比較強，速動比率是速動動資產(chǎn)與流動動負債的

54、比率率。速動比率率越高，說明明公司的短期期償債能力越越強。一般速速動比率為11較為合適。公公司20100年的速凍比比率為0.33381，明明顯低于流動動比率，可以以看出存貨商商品房在公司司的流動資產(chǎn)產(chǎn)占有較大的的比例，公司司的短期償債債能力一般。(2)長期償債債能力長期償債能力是是指企業(yè)償還還長期負債的的能力。主要要包括資產(chǎn)負負債率、股東東權(quán)益比率、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)權(quán)益乘數(shù)、利利息保障倍數(shù)數(shù)等等。表4-3公司22009-22010主要要長期償債能能力指標報告日期2010-122-312010-6-302009-122-312009-6-30 HYPERLINK t _blank 資產(chǎn)負債率63.

55、68%65.72%64.59%65.21% HYPERLINK t _blank 股東權(quán)益比率36.32%34.28%35.41%34.79% HYPERLINK t _blank 產(chǎn)權(quán)比率159.28%191.70%182.44%187.39% HYPERLINK t _blank 利息保障倍數(shù)2.352.796.4010.76資產(chǎn)負債率是企企業(yè)負債總額額與資產(chǎn)總額額的比率，它它反映公司的的總資產(chǎn)有多多少是通過舉舉債而得到的的。從表中可可以看出20009到20010年，公公司的資產(chǎn)負負債率一直維維持在65%左右，是比比較高的；與與此相反，公公司的股東權(quán)權(quán)益比率一直直在35%徘徘徊，說明公公司

56、面臨較大大的財務(wù)風險險，償還長期期債務(wù)的能力力比較弱。產(chǎn)權(quán)比率是負債債總額與股東東權(quán)益總額的的比率，反映映了債權(quán)人所所提供資金與與股東所提供供資金的對比比關(guān)系。公司司近幾年的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率一直直在150%以上。對于于產(chǎn)權(quán)比率偏偏高的問題，筆筆者分析其原原因主要包括括以下兩點：(1)公司所處處發(fā)展階段。房地產(chǎn)上市公司后十名的公司在06年剛剛進入地產(chǎn)業(yè)，正處于發(fā)展的前期，在這一階段會以擴大規(guī)模的等方式進行發(fā)展，這樣就需要大量的資金投入，便造成了產(chǎn)權(quán)比率較高的狀況。(2)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的迅速發(fā)展展。由于人口口的不斷增加加以及農(nóng)村人人口的涌入，南南通市區(qū)的住住房需求在不不斷地增加，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)業(yè)迅速發(fā)展和和

57、公司地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的不斷擴擴大。利息保障倍數(shù)是是稅前利潤加加利息費用之之和與利息費費用的比率。它它反映了企業(yè)業(yè)的經(jīng)營所得得支付債務(wù)利利息的能力?？煽梢钥闯鲎?2009年以以來，公司的的利息保障倍倍數(shù)呈現(xiàn)下降降的趨勢，公公司的經(jīng)營所所得支付債務(wù)務(wù)利息的能力力變?nèi)酢?.2.2盈利利能力分析盈利能力指企業(yè)業(yè)賺取利潤的的能力，它不不僅關(guān)系到企企業(yè)所有者的的利益，也是是企業(yè)償還債債務(wù)的一個重重要來源。包包括資產(chǎn)報酬酬率、銷售凈凈利率、成本本費用利潤率率、市盈率等等。表4-4公司22009-22010年主主要盈利能力力指標報告日期2010-122-312010-6-302009-122-312009-6-30

58、資產(chǎn)報酬率4.77%3.94%5.76%5.01%銷售凈利率5.47%10%14.58%17.81%成本費用利潤率率8.54%15.83%24.53%31.35%市盈率6061.1734.8825.13資產(chǎn)報酬率是企企業(yè)在一定時時期內(nèi)的凈利利潤與資產(chǎn)平平均總額的比比率。該指標標有效地反映映了該企業(yè)的的獲利能力，考考核企業(yè)的管管理效益。該該指標越高不不僅說明企業(yè)業(yè)在增加收入入和節(jié)約資金金使用等方面面取得良好的的效果，同時時也說明資產(chǎn)產(chǎn)運用效率高高。近兩年公公司的資產(chǎn)負負債率一直在在4%左右，說說明公司的盈盈利能力一般般。銷售凈利率是企企業(yè)的凈利潤潤與銷售收入入凈額的比率率，是評價企企業(yè)通過銷售售

59、獲取利潤的的能力。從近近兩年的數(shù)據(jù)據(jù)來看，公司司的銷售凈利利率從17.81%下降降到5.477%，說明公公司通過擴大大銷售來獲取取利潤的能力力在減弱。成本費用凈利率率是企業(yè)凈利利潤與成本費費用總額的比比率。它反映映了企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營過程中中發(fā)生的耗費費與獲得的收收益之間的關(guān)關(guān)系。從20009到20010年，公公司該比率由由31.355%下降到88.54%，說說明公司為獲獲取收益而付付出的代價在在增加，企業(yè)業(yè)的獲利能力力下降，同時時還表明公司司對成本費用用的控制能力力下降，經(jīng)營營管理不善。市盈率是普通股股每股市價與與每股利潤的的比率。公司司的市盈率增增長幅度很大大，從25.13增加到到60，說明明

60、公司的股票票具有較大的的投資風險。從對相關(guān)財務(wù)指指標的分析來來看，房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司后后十名的公司司投資出現(xiàn)了了以下主要問問題：(1) 資產(chǎn)負負債率過高，財財務(wù)杠桿使用用過度。房地地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司每年的資資產(chǎn)負債率都都超過了655%，已經(jīng)超超過了60%的警戒線。公公司為使項目目運行，千方方百計地向銀銀行貸款，很很少從現(xiàn)有企企業(yè)內(nèi)部挖掘掘資金潛力，具具有極大的盲盲目性。公司司忽略了房地地產(chǎn)上市公司司后十名的公公司自身是否否具有相應(yīng)的的償債能力，過過高的負債和和內(nèi)源籌資的的缺乏導(dǎo)影響響了資本結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化，加加大了資金的的使用成本，也也加重了償債債壓力。(2) 投資決決策失誤，忽忽視了可行