湖州某地塊可行性分析報告

1、湖州20007555地塊塊可行性性分析報報告目 錄錄城市概況況宏觀經(jīng)濟濟分析房地產(chǎn)市市場分析析仁皇山新新區(qū)概況況宗地情況況項目開發(fā)發(fā)方案項目經(jīng)濟濟測算城市概況況湖州區(qū)位位湖州有較較好的區(qū)區(qū)位條件件。距杭杭州755公里、上海1160公公里、南南京2220公里里。南北北走向的的1044國道、杭寧高高速公路路、宣杭杭鐵路和和東西走走向的3318國國道、被被譽為“東方小小萊茵河河”的長湖湖申航道道、已開開工建設設的申蘇蘇浙皖高高速公路路貫穿湖湖州全境境。新長長鐵路和和即將修修建的湖湖乍鐵路路使湖州州分別與與隴海、滬杭兩兩大鐵路路干線連連通。湖湖州還擁擁有全國國一流的的內(nèi)河鐵鐵路、公公路、水水運中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)港

2、。 發(fā)達的交交通網(wǎng)絡絡使湖州與長三角角其它城城市通達達便捷、聯(lián)系緊緊密，為為湖州經(jīng)濟濟的快速速發(fā)展提提供優(yōu)越越的便利利條件。長三角經(jīng)經(jīng)濟圈中中心腹地地長三角經(jīng)濟圈湖州地處處以上海海為龍頭頭的長江江三角洲洲腹地，是環(huán)太太湖經(jīng)濟濟區(qū)的重重要組成成部分。如果在在地圖上上以湖州州為圓點點，以2200公公里距離離為半徑徑劃一個個圈，您您會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)處于這這一圓圈圈之內(nèi)的的是當今今中國長長江三角角洲最具具活力的的地區(qū)之之一。其其中包括括上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫、蕪湖等等多個大大中城市市。自然條件件湖州市位位于東經(jīng)經(jīng)1199度144分1200度299分、北北緯300度222分31度度11分分之間，東西

3、長長度1226公里里，南北北寬度990公里里，全市市地勢大大致由西西南向東東北傾斜斜，西部部多山，最高峰峰龍王山山海拔115877米。東東部為平平原水網(wǎng)網(wǎng)區(qū)，平平均海拔拔僅3米米左右。有東苕苕溪、西西苕溪等等眾多河河流。本本市屬亞亞熱帶濕濕潤季風風氣候。有煤、鐵、石石灰石等等礦藏，與安徽徽省交界界處的長長廣煤礦礦是省內(nèi)內(nèi)最大的的原煤基基地。行政與人人口湖州市總總面積558188平方公公里，現(xiàn)現(xiàn)轄德清清、長興興、安吉吉三縣和和吳興、南潯二二區(qū)?？偪?cè)丝?257.58萬萬，其中中男性1130.36萬萬人，女女性1227.222萬人人，全市市年平均均出生率率7.441%，死亡率率6.665%；非農(nóng)人

4、人口777.811萬人；城市性質(zhì)質(zhì)：太湖湖南岸中中心城市市、省級級歷史文文化名城城、長三三角生態(tài)態(tài)旅游城城市。城市化水水平：城城化水平平近期為為54%，遠期期為722%。人口規(guī)模模：近期期67萬萬人，其其中湖州州中心城城區(qū)522萬，南南潯地區(qū)區(qū)15萬萬；遠期988萬人，其中湖湖州中心心城區(qū)770萬，南潯地地區(qū)288萬。城市用地地規(guī)模：近期為為67平平方千米米，人均均建設用用地1000平方方米。其其中湖州州中心城城區(qū)511.4平平方千米米，人均均建設用用地988.877平方米米。遠期期為988平方千千米，人人均建設設用地1100平平方米。其中湖湖州中心心城區(qū)774.00平方千千米，人人均建設設用

5、地1105.63平平方米。 用地發(fā)展展方向：中心城城區(qū)實施施“東擴西西拓、北北進南控控、中間間完善”的近期期空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略?？椑锢锕べQ(mào)區(qū)區(qū)近期向向西、向向北，居居住生活活主要向向東、向向南拓展展；南潯潯近期城城市用地地發(fā)展向向西、北北，適當當向南。加快華華僑投資資區(qū)、科科技工業(yè)業(yè)區(qū)、南南潯工業(yè)業(yè)區(qū)建設設。 宏觀經(jīng)濟濟分析GDP增增長率湖州近年年經(jīng)濟增增長，除除02年年外基本本每年保保持100%的以以上的增增長速度度。近33年則保保持在112-115%，根據(jù)發(fā)發(fā)達國家家經(jīng)驗，當某地地區(qū)GDDP增長長率在112%-15%時，該該地區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)處于飛飛速發(fā)展展階段。三產(chǎn)結構構分析按照世界界銀行的

6、的統(tǒng)計，目前全全球第一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)的平均均構成約約為4%：322%：664%，其中，高收入入國家和和中等收收入國家家第一、二、三三產(chǎn)業(yè)的的平均構構成約分分別為22%：330%：64%和100%：336%：54%。而220044年湖州州三產(chǎn)業(yè)業(yè)構成比比例為111%：54.8%：34.2%；20005年湖湖州三產(chǎn)產(chǎn)構成比比例為99.8%：544.9%：355.3%；從中中可以看看出：湖湖州市的的產(chǎn)業(yè)結結構還有有待調(diào)整整，尤其其是要加加大第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。而一個個地區(qū)第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展必將會會帶動當當?shù)氐姆糠康禺a(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。由湖州產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構構比例數(shù)數(shù)據(jù)可看看出，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)在湖州州仍有非非

7、常大的的增長空空間。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資分分析全省各市市20007上半半年固定定資產(chǎn)投投資情況況（單位位：億元元）地區(qū)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資房地產(chǎn)投投資累計%累計%浙江33100.87711.44722.816.44杭州591.718.44169.628.6寧波612.073.2126.499.5溫州261.849.385.1138.7嘉興378.810.8862.66131.55湖州267.8211.8842.00248紹興370.7911.2272.3359.22金華204.34345.33515.77衢州124.242221.55917.44舟山115.0926.6618.99410.66臺州258.

8、563.349.339-3.77麗水99.4432.429.33525.22本市位次次5482從上面數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，20007年上上半年我我市房地地產(chǎn)投資資僅為442.002億元元，比去去年同期期增長448%，其中住住宅建設設投資332.221億元元，比去去年同期期增長335.55%。房房地產(chǎn)投投資漲幅幅位居浙浙江地區(qū)區(qū)第二名名，房地地產(chǎn)呈快快速增長長趨勢。城市化程程度一個城市市的城市市化水平平提高，會帶來來大量的的住房需需求。人口規(guī)模模：近期期67萬萬人，其其中湖州州中心城城區(qū)522萬，南南潯地區(qū)區(qū)15萬萬；遠期988萬人，其中湖湖州中心心城區(qū)770萬，南潯地地區(qū)288萬。 如果按按小康水

9、水準城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均住住房建筑筑面積330平方方米來計計算，湖湖州城市市化水平平的提高高將會帶帶來9000萬方方住房的的需求。恩格爾系系數(shù)通俗地說說，就是是食品支支出占家家產(chǎn)總支支出的比比重來說說明（反反映）家家庭生活活水平的的變化。20004年湖湖州全市市農(nóng)村居居民恩格格爾系數(shù)數(shù)為411.4%，而城城市居民民恩格爾爾系數(shù)則則達到339.99%。根根據(jù)聯(lián)合合國糧農(nóng)農(nóng)組織提提出的標標準，恩恩格爾系系數(shù)在559%以以上為貧貧困，550-559%為為溫飽，40-50%為小康康，300-400%為富富裕，低低于300%為最最富裕。根據(jù)這這個標準準，湖州州市已經(jīng)經(jīng)達到小小康程度度，已具具備消費費升級能能力，進

10、進入追求求時尚和和個性需需求的高高消費階階段。 湖州房地地產(chǎn)市場場分析湖州房地地產(chǎn)市場場延革20011年，城城市擴張張、經(jīng)濟濟發(fā)展、城鎮(zhèn)居居民進城城，規(guī)劃劃日益完完善等因因素，湖湖州樓市市迎來第第一次開開發(fā)高潮潮，代表表性樓盤盤為“嘉業(yè)陽陽光城”的杭州州品牌房房地產(chǎn)公公司，激激活了湖湖州市場場，房價價開始上上揚。20033年末湖湖州房地地產(chǎn)市場場開始提提速，004年全全年由330000元/飆升至至40000元/左右右，老城城區(qū)已難難覓40000元元/以以下的新新開房源源。當時時的仁皇皇山板塊塊多層均均價已達達37000元/左右右。20055年始，中心城城區(qū)房屋屋銷售價價格比上上年上漲漲10.8

11、%，但漲幅幅由不斷斷攀升轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鹬鸩交芈渎洹?0006年年老城區(qū)區(qū)均價已已高達448000元/，鳳凰凰新區(qū)與與仁皇新新區(qū)均價價都突破破40000元/。05年以以來由于于開發(fā)量量的井噴噴，市場場相對飽飽和。006年進進入了開開發(fā)與交交付使用用的高峰峰期，開開發(fā)供應應量加大大，市場場競爭激激烈，價價格漲幅幅有所回回落，隨隨著國家家對房產(chǎn)產(chǎn)市場宏宏觀調(diào)控控的不斷斷加強，投機性性購房降降低，市市場趨于于理性和和穩(wěn)定。湖州房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀分分析20066年全年年完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資72.75億億元，增增長5.4%，增幅比比上年回回落166.0個個百分點點，其中中住宅投投資額558.339億元元，

12、增長長7.11%，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的880.33%。湖湖州市房房屋施工工面積達達8877.511萬平方方米，增增長322.4%；商品品房銷售售面積2241.20萬萬平方米米，下降降2.99%，其其中住宅宅1955.199萬平方方米，下下降6.0%；商品房房銷售額額80.70億億元，增增長166.3%，其中中住宅660.333億元元，增長長11.0%。20077年房地地產(chǎn)市場場走旺，開發(fā)投投資明顯顯回升。1-33季度全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資559.772億元元，增長長35.9%，商品房房銷售面面積1999.557萬平平方米，增長558.11%，銷銷售額774.557億元元，增長長80.1%

13、，季末空空置面積積64.63萬萬平方米米，比上上季末減減少4.75萬萬平方米米；1-3季度度我市房房屋銷售售價格同同比上漲漲3.22%，中中心城區(qū)區(qū)備案房房屋銷售售價格約約45000元/平米，雖然漲漲幅與周周邊城市市相比并并不高，但應該該看到上上漲因素素在增強強，房屋屋價格總總體穩(wěn)定定。三季季度中心心城區(qū)土土地交易易價格同同比大漲漲61.4%，比二季季度環(huán)比比上漲551.55%，其其中居住住用地交交易價格格上漲663.55%。整體來看看，目前前湖州房房地產(chǎn)市市場仍處處于一個個上升通通道階段段，市場場以剛性性需求與與改善型型需求為為主，但但隨著后后期供應應量逐漸漸加大，整體市市場上揚揚趨勢將將較

14、為穩(wěn)穩(wěn)定，物物業(yè)價值值稀缺與與品質(zhì)創(chuàng)創(chuàng)新將成成為核心心競爭。仁皇山新新區(qū)概況況項目概況況本項目隸隸屬湖州州市行政政辦公核核心區(qū)仁皇皇山新區(qū)區(qū)。基地位于于仁皇山山新區(qū)東東南側(cè)，是湖州州老城區(qū)區(qū)連接仁仁皇山新新區(qū)、太太湖度假假區(qū)的門門戶?；啬吓R臨旄兒港港，東臨臨太湖路路、北隔隔仁皇山山路遙望望壟山，西側(cè)壟壟山南路路以西為為擬建的的出入境境檢驗檢檢疫局，在建的的大劇院院、財政政局和已已建的圖圖書館、國土局局、環(huán)保保局等行行政單位位與公共共設施。規(guī)劃用用地性質(zhì)質(zhì)為綜合合用地。注：旄兒兒港二期期拓浚工工程屬國國家“治太”十大骨骨干工程程之一的的東西苕苕溪防洪洪工程的的重要配配套項目目，主要要建設內(nèi)內(nèi)

15、容為護護岸砌筑筑、筑堤堤及水下下土方疏疏浚，防防洪標準準達1000年一一遇，行行洪標準準為200年一遇遇。旄兒兒港兩側(cè)側(cè)為城市市濱水景景觀帶。宗地主要要經(jīng)濟技技術指標標用地性質(zhì)質(zhì)： 綜綜合用地地（含商商業(yè)、娛娛樂、辦辦公、居居住）總用地面面積： 22225448平方方米其中代征征城市綠綠地面積積： 545542平平方米凈出讓用用地面積積： 11679916平平方米（約2551.775畝）凈出讓用用地分為為2組團團，1#組團1177110平方方米，22#組團團15002066平方米米（保留留水面面面積1009944平方米米），代代征城市市公共綠綠地，由由政府或或政府指指定單位位建設。綜合容積積率

16、： 2.02.55（其中中非住宅宅部分建建筑面積積占地塊塊內(nèi)總建建筑面積積在200%30%。）建筑密度度： 25%綠 地 率： 30%本地塊受受70/90政政策限制制，比例例為500%70%，拍賣賣出讓金金底價55.8億億元，保保證金990000萬元。項目地塊塊情況項目周邊邊情況地塊評述述仁皇山新新區(qū)未來的的城市中中心本地塊所所處的仁仁皇山新新區(qū)是湖湖州城市市未來的的行政文文化中心心，湖州州城市發(fā)發(fā)展的新新興板塊塊，目前前在快速速上升通通道階段段。政府府的實政政力度，良好的的城市形形象界面面、市場場對區(qū)塊塊未來的的良好心心理預期期等一系系列因素素，均將將有利支支撐項目目未來的的價值空空間。同時

17、，政政府承擔擔了最大大的初期期投入風風險，為為開發(fā)商商當了開開路先鋒鋒，良好好的投資資環(huán)境和和升值潛潛力，將將不斷吸吸引外來來企業(yè)加加盟進駐駐。門戶地標標，中心心旗艦，“地王”特征本地塊處處在仁皇皇山新區(qū)區(qū)門戶位位置，是是連接老老城區(qū)、新區(qū)與與太湖度度假休閑閑區(qū)的重重要交通通節(jié)點。地塊緊臨臨新區(qū)行行政中心心與公建建中心，同時承承載了新新區(qū)未來來中央居居住與中中央商務務雙重功功能，未未來將形形成新的的城市消消費中心心。本案案屬區(qū)域域核心之之旗艦項項目，未未來商務務功能需需求潛力力大，公公建體的的市場前前景較廣廣闊。物業(yè)具備備市場唯唯一性、稀缺性性與不可可替代性性，具有有“地王”特征。風水旺地地地

18、塊所處處之仁皇皇山地理理位置盡盡享優(yōu)越越，三面面環(huán)山，一面涉涉水，有有三山為為骨，水水為血脈脈，自然然與人脈脈融合為為一；佛佛教名剎剎之一法法華寺位位居南太太湖主峰峰弁山的的東麓，香火綿綿延不絕絕，南望望仁皇山山，乃風風水香火火絕佳之之地。山山水圍合合之勢，香火繚繚繞不絕絕，烘托托出仁皇皇山地塊塊富麗前前景，民民間認同同度高。環(huán)境資源源豐富，附加值值高地塊南部部一線臨臨江（旄旄兒港），以城城市濱水水景觀帶帶作為過過渡空間間，南向向臨江面面寬約6600米米以上，水質(zhì)清清澈，對對岸視野野無阻隔隔。項目目西北向向山脈綿綿綿（仁仁皇山、潛山、壟山等等），極極目楚天天。項目目東西二二側(cè)以城城市公共共綠化

19、與與二條主主干道（長興路路與太湖湖路）形形成有效效區(qū)隔。地塊周周界景觀觀附加值值較高，具備打打造高端端物業(yè)的的自然條條件。規(guī)劃條件件合理，住宅、商業(yè)價價值得以以最大化化地塊的規(guī)規(guī)劃條件件合理，商業(yè)部部分（酒酒店、商商業(yè)、辦辦公等）被分別別要求設設置在地地塊東北北側(cè)與地地塊西側(cè)側(cè)，均鄰鄰近城市市主干道道，呈“啞鈴”狀分布布，相互互呼應，各占一一極，商商業(yè)價值值得以有有效釋放放，住宅宅區(qū)受城城市干道道的影響響最小化化。地塊東西西二側(cè)地地形南北北進深給給商業(yè)體體予以發(fā)發(fā)揮空間間，容積積率得以以拉高。同時，商商業(yè)的南南北向延延伸，給給予住宅宅區(qū)騰出出較大面面寬，利利于有效效利用外外部景觀觀資源；商業(yè)的

20、的高容積積率，又又相對降降低住宅宅區(qū)的容容積率與與開發(fā)強強度，使使得住宅宅區(qū)物業(yè)業(yè)組合有有了更多多方向，濱水打打造高端端物業(yè)成成為可能能。同時，綜綜合類聚聚集物業(yè)業(yè)的不同同需求，能產(chǎn)生生巨大的的互補效效益與社社會效益益。資產(chǎn)溢價價預期良良好結合現(xiàn)有有規(guī)劃條條件、政政府要求求與區(qū)域域背景，本項目目定位方方向可以以考慮為為“湖州新新城市中中心一站站式全功功能商務務休閑消消費平臺臺”。前瞻瞻性預估估其中的的持有商商業(yè)物業(yè)業(yè)，資產(chǎn)產(chǎn)溢價值值較高。從降低低土地增增值稅成成本角度度考慮，同時考考慮作為為培養(yǎng)穩(wěn)穩(wěn)定現(xiàn)金金流的企企業(yè)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)，或抵押押融資，或股權權收購，本項目目的開發(fā)發(fā)風險將將較為均均衡。本

21、項目不不利因素素大體量綜綜合體對對于項目目規(guī)劃，商業(yè)定定位與運運營要求求較高；70/990政策策對于本本案較為為遺憾，住宅產(chǎn)產(chǎn)品定位位與產(chǎn)品品設計需需有所創(chuàng)創(chuàng)新，以以彌補形形象缺隙隙。地塊定位位方向綜合“地地塊評述述”意見，結合規(guī)規(guī)劃條件件與區(qū)域域市場情情況，中中原認為為本項目目的定位位方向：湖城中央央商務區(qū)區(qū)、中央央居住區(qū)區(qū)雙核旗旗艦“一站式式”全功能能城市商商務休閑閑中心產(chǎn)品定位位組合方方向五星級酒酒店 商業(yè)體體（集合合型商業(yè)業(yè)或內(nèi)街街商業(yè)） 酒店公公寓 高檔住住宅關鍵詞：五星級酒酒店： 裙裙樓價值值客房價價值。地地區(qū)特性性決定了了外來商商務客源源相對較較少；裙裙樓價值值更多體體現(xiàn)在商商務

22、活動動、餐飲飲宴請等等方面，通過裙樓經(jīng)經(jīng)營來提提升客房房功能。同時，五星級級酒店聚聚集效應應與眼球球效應，將遠勝勝于低星星級酒店店，也能能獲得更更高資產(chǎn)產(chǎn)溢價。 （例：蕭蕭山開元元名都大大酒店，06年年1.77億元營營業(yè)收入入，裙樓樓商業(yè)全全年總額額為90000多多萬）商業(yè)體定定位： 可可以考慮慮大賣場場、專業(yè)業(yè)市場、百貨、主題餐餐飲、濱濱水娛樂樂休閑等等多重功功能組合合。主要要依托新新區(qū)市場場需求，同時，“大型零售急急速搶占占份額，新型零零售紛紛紛進駐，餐飲持持續(xù)增長長優(yōu)化，城鄉(xiāng)差差距縮小小、鄉(xiāng)村村購買力力強勁、新型消消費熱點點不斷出現(xiàn)等等等因素”（來自自“湖州市市統(tǒng)計局局財貿(mào)處處”資料），亦為為上述業(yè)業(yè)態(tài)定位位的有力力支撐。市場層面面，本地地塊周邊邊品牌性性、規(guī)模模性的專專業(yè)市場場與高檔檔住宅類類配套物物業(yè)的稀稀缺帶給給本項目目更多的的產(chǎn)品設設計思路路，未來交通系系統(tǒng)的極極盡便利利性將成成為項目目運營成成功的有有力保障障。產(chǎn)品組合合體量關關系物業(yè)類型型面 積積面積比例例定 位位五星級酒酒店50000011.99%商業(yè)面