2016年下半年浙江省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：搜集交易實例的要求考試題

1、2016年下半年浙江省房地產(chǎn)估價師理論與方法：搜集交易實例的要求考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點被稱為A口拐點B口盈虧轉(zhuǎn)化點C口盈虧平衡點D口盈虧轉(zhuǎn)折點2個轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點被稱為A口拐點B口盈虧轉(zhuǎn)化點C口盈虧平衡點D口盈虧轉(zhuǎn)折點2、結(jié)構(gòu)的建筑造價較低，是我國目前建造量較大的建筑。A：磚木B：砌體C：鋼筋混凝土D：鋼E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某城市寫字樓市場年初存量為1000萬,40萬；

2、工面積為100萬,60萬,樓的平均建設(shè)周期為年。A：120B：167C：200D：280E：借款合同4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，水、電供應(yīng)單位應(yīng)當(dāng)向收取有關(guān)費用。A：物業(yè)管理企業(yè)B：社區(qū)服務(wù)中心C：業(yè)主委員會D：最終用戶E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為之日算起）。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為估價時點（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值為A4091B4182C4250D50006、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物的501日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于

3、199650年（從補辦經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重3000萬元，殘值率為0。則在_萬元。2m以外和項目范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用（2008年試題）A：黃線B：紫線C：藍(lán)線D：紅線E：借款合同7、在會計領(lǐng)域中屬于法律層次的有，是會計法規(guī)體系中最具權(quán)威、最具法律效力的法律規(guī)范。A：中華人民共和國注冊會計師法B：中華人民共和國會計法C：中華人民共和國審計法D：企業(yè)會計準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、當(dāng)寫字樓物業(yè)出租，所有運營管理費用均由租戶直接承擔(dān)時，則該出租方式是（2008年試題）A：全租金方式B：毛租金方式C：凈租金方式D：基本租金方式E：借款合同9、由于房地產(chǎn)的不可移動、不可隱藏

4、、流動性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響，這是由于其_的特性。A.不可移動性B.用途多樣C相互影響D.易受限制10、下列不屬于房地產(chǎn)估價基本程序的是。A：獲取估價業(yè)務(wù)B：實地查看估價對象C：確定估價結(jié)果D：估價資料公開E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、在商業(yè)銀行等金融機構(gòu)周轉(zhuǎn)資金不足時，中央銀行以再貼現(xiàn)、再抵押或直接貸款等形式，向這些金融機構(gòu)提供資金支持，從而成為。A：金融機構(gòu)再貼現(xiàn)B：金融機構(gòu)再抵押C：金融中介D：最終貸款人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、某房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司擬通過競標(biāo)方式取得某房地產(chǎn)開發(fā)項目，為此委托一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）提供包括市場分析、項目融資、

5、開發(fā)進(jìn)度、營銷計劃及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告。雙方協(xié)定，開發(fā)公司在簽訂委托協(xié)議的同時向估價機構(gòu)支付部分款項，余款在估價機構(gòu)完成和提交咨詢報告后支付。該估價機構(gòu)在開始市場分析之前，需仔細(xì)了解該項目各項控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，下列屬于用地控制指標(biāo)的是。A：綠地率B：人口容量C：用地性質(zhì)D：建筑密度E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是。A：圍墻工程費B：電力設(shè)施工程費C：居委會用房建設(shè)費D：人防工程費E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、對全國房地產(chǎn)估價師注冊、執(zhí)業(yè)活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。A：國務(wù)院B：國務(wù)院建設(shè)主管部門C：國務(wù)院人事主管部門D：國務(wù)院國土資源主管部門E：執(zhí)行

6、層的組織協(xié)調(diào)15、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于_的統(tǒng)計。A.不同類型的房屋的中位數(shù)租金B(yǎng).同類型的房屋的中位數(shù)租金C.各類物業(yè)平均租金D.同類型物業(yè)平均租金16、在某商業(yè)街深度30.48%（即100英尺）、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%（即150英尺）、臨街寬度20%的矩形土地的總價為_萬元。A1504B1404C1304D120417、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/r+b/r2表示_。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比

7、率逐年遞減18、某房地產(chǎn)占地面積40000m2,上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m：乙樓建筑面積為3層，每層6000m；丙樓6層，每層7500m,則該宗土地的建筑覆蓋率為。A：2424B：50C：4125D：1875E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、下列變更合同價款的確定方法中,不正確的是_。A.合同中已有適用于變更工程的價格，按照合同已有的價格計算變更合同價款B.合同中只有類似變更工程的價格，可以參照此類似價格確定變更價格，計算變更合同價款C.合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)后執(zhí)行D.合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由承包人提

8、出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行20、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟(jì)狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機21、在估價報告中陳述（），既是維護(hù)估價人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A.估價師聲明B.估價的假設(shè)和限制條件C.估價方法D.估價對象22、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為。A：貨幣補償B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償D：加倍補償E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章23、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實際經(jīng)濟(jì)價值等于_元。A605B600C650D55024、在房地產(chǎn)估價中，對同一估價對象

9、，其價值類型_。A.是唯一的B.不是唯一的C.因估價機構(gòu)而不同D.因估價師而不同25、_對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。A.房地產(chǎn)的權(quán)益和區(qū)位B.房地產(chǎn)的權(quán)益C.房地產(chǎn)的實物和權(quán)益D.房地產(chǎn)的區(qū)位二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法適用中華人民共和國境內(nèi)的管理。A：房地產(chǎn)估價師的注冊管理B：注冊房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)管理C：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的監(jiān)督管理D：注冊房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育E：注冊房地產(chǎn)估價師的監(jiān)督管理2、商業(yè)銀行的外部組織形式包括。A：單元銀行制B：總分

10、行制C：混合銀行制D：集團(tuán)銀行制E：連鎖銀行制3、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為。A：機會型B：收益型C：大中取大型D：收益加增值型E：小中取大型4、房地產(chǎn)市場需求的特點主要有。A：多樣性B：廣泛性C：壟斷性D：復(fù)雜性E：具有高度的適應(yīng)性5、下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是_。A.將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動屬于房屋租賃B.承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于自然終止C.承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益D.租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責(zé)任是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房屋租賃合同的必備條款6、直接資本化法的優(yōu)點是_。A.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來

11、各期凈收益的現(xiàn)值之和B.通常只需要測算未來第一年的收益C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系E.計算過程較為簡單7、_，又稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。A.商品市場B.生產(chǎn)要素市場C.服務(wù)市場D.潛在市場8、凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價格還有許多的其他作用，例如。A：用于相同的使用期限B：用于不同收益期限C：用于比較不同期限價格的高低D：用于比較同期限價格的高低E：用于市場法中囚期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整9、下列有關(guān)統(tǒng)計學(xué)基礎(chǔ)知識的表述中，不正確的有_。A.隨著研究目的的改變，統(tǒng)計總體和總體

12、單位可以相互轉(zhuǎn)化B.反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術(shù)語稱為指標(biāo)C.調(diào)查對象就是被調(diào)查和訪問的具體單位D.調(diào)查單位與報告單位可以一致也可以不一致E.相對指標(biāo)是社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標(biāo)之比10、運用路線價法估價的步驟包括（）等。A.調(diào)查評估路線價B.計算臨街土地的價值C.求取可比實例價格D.劃分路線價區(qū)段E.交易情況修正11、不屬于通風(fēng)施工圖紙類別的是_。A.平面圖B.剖面圖C.系統(tǒng)圖D.分部圖12、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是指_的持續(xù)時間。A.房地產(chǎn)開發(fā)全過程B.獲得土地后到全部工程竣工C.從工程開工到全部工程竣工D.從工程開工到項目租售完畢13、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下

13、等部分。A：管理服務(wù)人員的王資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護(hù)費用E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護(hù)費用14、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是。A：建筑高度B：建筑密度C：建筑間距D：建筑后退紅線距離E：人口容量15、影響商品需求的因素包括。A：消費者偏好B：消費者的收入水平C：該商品本身的價格D：相關(guān)商品的價格E：廠商對未來的預(yù)期16、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是_。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)

14、簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法17、若年利率是是%，存款額為2000元，計息周期是兩年，按單利計息方式算出的利息為_元。A320B1200C1210D21018、為了防御地質(zhì)災(zāi)害，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對已預(yù)售的房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行更改，如果該更改對購房者有利，則甲公司_。A.不必通知買受人B.可在交房時再告知買受人C.應(yīng)公示通知買受人D.應(yīng)書面通知買受人19、將代理分為委托代理、法定代理和指定代理是根據(jù)的不同來劃分的。A：代理方式B：代理權(quán)限C：代理責(zé)任D：代理權(quán)的發(fā)生依據(jù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有。A：等于銀行貸款利率B：等于銀行存款利率C：是投資者所要求的最低利率D：是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E：一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表21、下列關(guān)于評標(biāo)、中標(biāo)管理，表述不正確的是。A：評標(biāo)由招標(biāo)人依法組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)B：評標(biāo)委員會評標(biāo)時，對設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底C：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，但不必將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人D：中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不得將中標(biāo)項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓E：中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項目的部分主體、關(guān)鍵性工作分包給他人完成22、拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起_日內(nèi)給予答復(fù)。A5B7C10D1523、購置某物