房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃成本控制研究

1、沈陽建筑大學(xué)畢業(yè)論文畢 業(yè) 論 文 題 目 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱研究 學(xué)院專業(yè)班級 學(xué) 生 姓 名 性不 指 導(dǎo) 教 師 職稱 2011年 6 月 19 日摘 要我國的房地產(chǎn)行業(yè)通過十幾年的進展，已逐漸成為國家經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)支柱，帶動了多個行業(yè)的進展，形成了一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，在國家第三產(chǎn)業(yè)中占有十分重要的地位。隨著都市房價的持續(xù)攀升，國家對此行業(yè)進展開始高度關(guān)注，頒布了一系列的法規(guī)文件對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭也越來越激烈，其中成本操縱工作作為治理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場和持續(xù)進展的基礎(chǔ)。在如此一種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)假如

2、想在長期的市場競爭中立于不敗之地，一定要做好成本操縱、加強科學(xué)治理，才能取得良好的經(jīng)濟效益，因此認(rèn)識和加強房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中的成本操縱是房地產(chǎn)企業(yè)急切需要關(guān)注的問題。本論文以此為背景，首先對國內(nèi)外成本操縱研究現(xiàn)狀進行了分析，其次本文采納案例分析的研究方法，以保利房地產(chǎn)公司的項目為案例，以房地產(chǎn)項目開發(fā)成本操縱理論為基礎(chǔ)，著重于理論與實際的結(jié)合，通過保利房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱的實證，為降低和操縱項目開發(fā)成本尋求相應(yīng)對策，并重點從投資決策時期、設(shè)計時期、招投標(biāo)時期、合同治理、施工實施時期等各時期提出成本操縱的措施，以提高企業(yè)的投資收益。最后對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱進行了總結(jié)，并介紹自己的心得體會

3、。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本操縱；措施AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has become an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important posit

4、ion.With the citys rising house prices , the country with the industry development began to high attention, has issued a series of laws and regulations of the real estate industry of documents in macroeconomic regulation. In addition, real estate development enterprise market competition is more and

5、 more fierce, which cost control work as a key link in the management of the enterprise, must cause the attention,it is the enterprise can stand firm in the market and foundation of sustainable development. In such a case, real estate development enterprise, if want to in the long-term of the market

6、 competition, be sure to make the cost control, strengthen the scientific management, can good economic benefit is obtained, so understanding and strengthen in the process of real estate development project cost control is the real estate enterprise urgently needs to pay much attention.This paper ta

7、kes this as background, the first to domestic and international cost control research analysis of the current situation, then this paper by using case study research methods, the poly real estate company in the case of the project to project cost theory and real estate project development cost theor

8、y as a foundation, focuses on the combination of theory and practice, through the poly real estate development project cost control, to reduce and control the project development costs for the corresponding countermeasure, and focus from investment decision stage, design stage, the bidding phase, co

9、ntract management, construction stages the various stages of the cost control of put forward measures to improve the enterprises investment income. Finally on real estate development project cost control are summarized, and introduce their comments.Keywords:Real estate development projects; Cost con

10、trol;Measures目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc296445344 第一章 緒論 PAGEREF _Toc296445344 h 1 HYPERLINK l _Toc296445345 1.1論文選題背景及意義 PAGEREF _Toc296445345 h 1 HYPERLINK l _Toc296445346 1.1.1論文選題背景 PAGEREF _Toc296445346 h 1 HYPERLINK l _Toc296445347 1.1.2 論文選題意義 PAGEREF _Toc296445347 h 1 HYPERLINK l _To

11、c296445348 1.2論文的研究內(nèi)容及方法 PAGEREF _Toc296445348 h 2 HYPERLINK l _Toc296445349 1.2.1論文的研究內(nèi)容 PAGEREF _Toc296445349 h 2 HYPERLINK l _Toc296445350 1.2.2論文的研究方法 PAGEREF _Toc296445350 h 2 HYPERLINK l _Toc296445351 第二章 理論綜述 PAGEREF _Toc296445351 h 4 HYPERLINK l _Toc296445352 2.1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc296445352

12、 h 4 HYPERLINK l _Toc296445353 2.1.1國外研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc296445353 h 4 HYPERLINK l _Toc296445354 2.1.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc296445354 h 4 HYPERLINK l _Toc296445355 2.2成本操縱理論 PAGEREF _Toc296445355 h 5 HYPERLINK l _Toc296445356 2.2.1成本操縱的概念和目標(biāo) PAGEREF _Toc296445356 h 5 HYPERLINK l _Toc296445357 2.2.2成本操縱的

13、原則 PAGEREF _Toc296445357 h 5 HYPERLINK l _Toc296445358 2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱對象和構(gòu)成 PAGEREF _Toc296445358 h 6 HYPERLINK l _Toc296445359 2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱的對象 PAGEREF _Toc296445359 h 6 HYPERLINK l _Toc296445360 2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的構(gòu)成 PAGEREF _Toc296445360 h 7 HYPERLINK l _Toc296445361 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱阻礙因素與存在的問題 PAGER

14、EF _Toc296445361 h 9 HYPERLINK l _Toc296445362 3.1房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱阻礙因素分析 PAGEREF _Toc296445362 h 9 HYPERLINK l _Toc296445363 3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱存在的問題 PAGEREF _Toc296445363 h 10 HYPERLINK l _Toc296445364 3.2.1把項目的成本操縱集中放在實施時期 PAGEREF _Toc296445364 h 10 HYPERLINK l _Toc296445365 3.2.2 強調(diào)成本操縱忽視工程進度 PAGEREF _Toc296

15、445365 h 11 HYPERLINK l _Toc296445366 3.2.3 強調(diào)成本操縱忽視工程質(zhì)量 PAGEREF _Toc296445366 h 11 HYPERLINK l _Toc296445367 3.2.4招投標(biāo)實施過程不嚴(yán)謹(jǐn) PAGEREF _Toc296445367 h 11 HYPERLINK l _Toc296445368 3.2.5項目成本操縱各時期脫節(jié) PAGEREF _Toc296445368 h 12 HYPERLINK l _Toc296445369 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱指標(biāo)體系與方法 PAGEREF _Toc296445369 h 13 H

16、YPERLINK l _Toc296445370 4.1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱指標(biāo)體系的構(gòu)建 PAGEREF _Toc296445370 h 13 HYPERLINK l _Toc296445371 4.1.1成本操縱指標(biāo)體系建立的原則 PAGEREF _Toc296445371 h 13 HYPERLINK l _Toc296445372 4.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本操縱組織體系 PAGEREF _Toc296445372 h 13 HYPERLINK l _Toc296445376 4.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱阻礙因素指標(biāo)體系 PAGEREF _Toc296445376 h 14 HY

17、PERLINK l _Toc296445377 4.1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱指標(biāo)體系 PAGEREF _Toc296445377 h 15 HYPERLINK l _Toc296445379 4.2各時期成本操縱方法 PAGEREF _Toc296445379 h 17 HYPERLINK l _Toc296445380 4.2.1項目決策時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445380 h 17 HYPERLINK l _Toc296445381 4.2.2項目設(shè)計時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445381 h 17 HYPERLINK l _Toc296445

18、382 4.2.3項目招投標(biāo)時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445382 h 18 HYPERLINK l _Toc296445383 4.2.4項目實施時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445383 h 19 HYPERLINK l _Toc296445384 4.2.5項目銷售時期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445384 h 20 HYPERLINK l _Toc296445385 第五章 案例分析 PAGEREF _Toc296445385 h 21 HYPERLINK l _Toc296445386 5.1項目概況 PAGEREF _Toc296

19、445386 h 21 HYPERLINK l _Toc296445387 5.2項目成本操縱組織結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc296445387 h 21 HYPERLINK l _Toc296445391 5.3項目各時期成本操縱的措施 PAGEREF _Toc296445391 h 22 HYPERLINK l _Toc296445392 5.4案例總結(jié) PAGEREF _Toc296445392 h 25 HYPERLINK l _Toc296445393 第六章 結(jié)論 PAGEREF _Toc296445393 h 27 HYPERLINK l _Toc296445394 參考文獻

20、PAGEREF _Toc296445394 h 28 HYPERLINK l _Toc296445395 謝辭 PAGEREF _Toc296445395 h 29 HYPERLINK l _Toc296445396 附錄一 PAGEREF _Toc296445396 h I HYPERLINK l _Toc296445397 附錄二 PAGEREF _Toc296445397 h VI房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱研究第一章 緒論1.1論文選題背景及意義1.1.1論文選題背景 隨著我國改革開放步伐的加快，經(jīng)濟快速進展，人民的生活水平不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速進展，都市建設(shè)日新月異，發(fā)生了翻天覆地的變

21、化，特不是近十幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)進展迅速、開發(fā)利潤空間較大，以致于部分房地產(chǎn)開發(fā)商不重視項目開發(fā)成本操縱問題。 據(jù)調(diào)查，近些年來我國房地產(chǎn)項目開發(fā)成本超過預(yù)算的情況特不普遍，大部分項目是在工期延長同時成本超支的情況下完成的。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟社會的進展，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，同時外資企業(yè)的進入也將對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定阻礙，假如房地產(chǎn)開發(fā)商再不關(guān)注開發(fā)項目的成本操縱問題，部分實力稍差的企業(yè)可能將會被淘汰。 然而在2007年下半年，房地產(chǎn)市場在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場差不多步入適當(dāng)?shù)恼{(diào)整時期。今后一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨進一步調(diào)整，住房市場價格總水平漲幅將接著明顯回落，個不

22、都市房價也接著下降，房地產(chǎn)行業(yè)在資金緊張的壓力下將進一步加強成本操縱。因此認(rèn)識和加強房地開發(fā)項目過程中的成本操縱，己成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點關(guān)注問題。1.1.2 論文選題意義 目前，房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控的作用下，供給平穩(wěn)增長，房價總水平漲幅回落，房地產(chǎn)市場面臨進一步調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)在資金緊張的情況下進一步整合，許多房地產(chǎn)商開始重視企業(yè)的成本操縱問題，然而專門多企業(yè)缺乏有效操縱成本的方法和措施，使企業(yè)沒有真正運用好成本操縱那個工具。 企業(yè)進行成本操縱的目的不單是指施工成本操縱，或是為了某個時期的費用節(jié)約，而是從企業(yè)的全方位、全過程的角度動身，做到最大限度利用企業(yè)有效資源，從整體意義上降低企業(yè)的成本

23、，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益，并提高企業(yè)成本操縱的科學(xué)性。本論文的研究不是從某一個方面或某一時期進行成本操縱，而是將成本操縱分為開發(fā)項目投資決策時期、規(guī)劃設(shè)計時期、招投標(biāo)時期，項目實施時期、租售時期等五個時期，從這些方面闡述如何做好各時期的成本操縱，從整個開發(fā)過程動身以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本操縱水平，并期望能使開發(fā)商更加重視項目決策、設(shè)計方面的成本操縱治理，關(guān)心部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利度過調(diào)整期做出一定的貢獻。1.2論文的研究內(nèi)容及方法1.2.1論文的研究內(nèi)容本文要緊研究內(nèi)容為以下幾個方面:論述本文的寫作背景、研究意義。對我國房地產(chǎn)業(yè)的進展、項目成本操縱現(xiàn)狀、要緊內(nèi)容、創(chuàng)新之處以及本文的

24、研究方法。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱理論研究。首先對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱的相關(guān)理論進行了歸納分析，理清研究脈絡(luò)，并得出自己的認(rèn)識和理解。其次，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱的相關(guān)理論進行綜述。建設(shè)項目成本操縱存在的問題。本章分不在工程進度、質(zhì)量、招投標(biāo)等不同方面進行了分析，從上述方面發(fā)覺問題。建設(shè)項目開發(fā)的成本操縱體系。對成本操縱體系的特征和內(nèi)涵進行了概括與分析。建設(shè)項目開發(fā)成本操縱對策研究。本章從決策時期成本操縱、設(shè)計成本操縱、招投標(biāo)成本操縱、時期成本操縱和營銷策劃成本操縱五個方面進行了項目開發(fā)成本操縱對策的研究。結(jié)論，簡要講明了要緊的研究成果。1.2.2論文的研究方法本文綜合運用項目治理和成本治理

25、的有關(guān)理論和研究成果，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的操縱，得出了有效性較強的結(jié)論，具體研究方法如下:系統(tǒng)分析法 系統(tǒng)本質(zhì)上是相互聯(lián)系、相互依存的事物形成的復(fù)合單元。在市場經(jīng)濟條件下，一個企業(yè)的經(jīng)營活動本身確實是一個系統(tǒng)，而且是一個開放的系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)更是一個復(fù)雜開放的系統(tǒng)，因此，這就要求我們對房地產(chǎn)開發(fā)項目及其成本操縱進行研究要有系統(tǒng)的觀念，既要考慮到外部環(huán)境的多種變化對開發(fā)項目及其成本的阻礙，又要考察多種因素動態(tài)的變化，進行綜合分析，做出科學(xué)決策，以期獲得預(yù)期的經(jīng)營效益。文獻研究法文獻研究法是依照一定的研究目的或課題，通過調(diào)查文獻來獲得資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究問題的一種方法。

26、文獻研究法被廣泛用于各種學(xué)科研究中。其作用有：能了解有關(guān)問題的歷史和現(xiàn)狀，關(guān)心確定研究課題。能形成關(guān)于研究對象的一般印象，有助于觀看和訪問。能得到現(xiàn)實資料的比較資料。有助于了解事物的全貌。通過文獻研究發(fā)對項目進行分析，有利于闡明理論，有利于在實踐工作中把握理論，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實戰(zhàn)能力。第二章 理論綜述2.1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2.1.1國外研究現(xiàn)狀在國外，隨著項目成本操縱治理理論的深入和治理經(jīng)驗的積存，對項目的成本操縱越來越重視。在發(fā)達國家，設(shè)計時期和合同時期決定著90%以上的成本，成本操縱的重心前移，盡可能減少不確定因素的存在，將不確定、不可預(yù)見因素作為風(fēng)險操縱，計取一定比例的風(fēng)險金實行包干

27、，風(fēng)險共擔(dān)。通過對設(shè)計、招投標(biāo)、合同時期的成本操縱來實行全項目的成本操縱，項目實施時期的成本差不多上偏離較小，通過操縱設(shè)計變更等來操縱建設(shè)項目成本，通過合同治理，來操縱成本風(fēng)險。國外的標(biāo)準(zhǔn)合同條件差不多形成結(jié)構(gòu)化、系列化、系統(tǒng)化的局面，不同的承包方式，不同的計價方式、不同的承包主體、不同的項目都能找到特不方便、適用的標(biāo)準(zhǔn)合同，為成本操縱提供了有力的保障。2.1.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 從國家的宏觀政策上、從市場空間的爭奪上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭差不多達到了高峰，上市融資、企業(yè)間的合作開發(fā)以及兼并等使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有壓力，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間一再被壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著行業(yè)的重新洗牌

28、和優(yōu)勝劣汰的局面，將有一批不適應(yīng)市場的企業(yè)被淘汰出局。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過去粗放型的治理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變，將成本操縱工作作為治理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)在市場中持續(xù)穩(wěn)定進展的基礎(chǔ)。 隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)的信息越來越透明，消費者的購買行為也變得越來越理性，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過不斷提高設(shè)計水平、增加功能，加大投入等手段來細(xì)分市場、爭奪客戶，使得房地產(chǎn)的開發(fā)成本不斷增加，利潤不斷下降，競爭也越來越激烈，房地產(chǎn)告只是去的暴利時代，轉(zhuǎn)而進入精耕細(xì)作時代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施已難于保證企業(yè)在激烈的競爭中難以維持長久的競爭力，

29、經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被治理者所重視。在這種總體框架下，企業(yè)成本治理的作用也隨之顯現(xiàn)，并在經(jīng)營理念中有著重要的核心地位。如何降低成本，如何在同樣的市場競爭中顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢，成了房地產(chǎn)開發(fā)商所關(guān)注的問題。各房地產(chǎn)開發(fā)商都在對成本操縱進行著探究和研究，查找切實可行、行之有效的成本操縱治理制度、體系以及方法。 在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中，諸如萬科、保利、遠洋等國內(nèi)知名企業(yè)，一直也在探究著成本操縱的有效途徑和手段，萬科的成本操縱實行外包制和產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)化，充分利用社會中介機構(gòu)先期介入，降低成本，通過產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模開發(fā)降低成本；遠洋地產(chǎn)實行項目制治理，以項目公司為成本中心、利潤中心，公司總部的經(jīng)濟合同部通過問責(zé)

30、制對項目成本操縱監(jiān)督、指導(dǎo)和質(zhì)詢，以期達到成本操縱的目的。房地產(chǎn)項目的成本操縱由最初的簡單、粗放型的治理向今天的程序、集約化治理轉(zhuǎn)變。 與此同時，國家有關(guān)主管部門也在探究，使房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的各項工作更加規(guī)范化，尤其是在成本治理上，通過出臺相關(guān)政策、治理方法以及采取必要的手段進行引導(dǎo)，使成本操縱做到有據(jù)可依、有理可循。2.2成本操縱理論2.2.1成本操縱的概念和目標(biāo)項目HYPERLINK /z/Search.e?sp=S成本操縱&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink成本操縱，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的HYPERLINK /z/Sear

31、ch.e?sp=S人力資源&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正快要發(fā)生和差不多發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用操縱在HYPERLINK /z/Search.e?sp=S打算成本&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink打算成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。 成本操縱的目標(biāo)就在于降低項目成本，提高HYPERLINK /z/Search.e?sp=S經(jīng)濟效益&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink經(jīng)濟效益。即保

32、證各項工作都在預(yù)算的范圍內(nèi)進行。2.2.2成本操縱的原則 現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱有兩個全然性的原則：一是全面操縱原則，二是重點操縱原則1。只有深刻理解這兩個全然原則，才能正確處理各項操縱原則的關(guān)系：成本最低化原則 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱的全然目的，在于通過成本治理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現(xiàn)最低的目標(biāo)成本要求。在實行最低化原則時，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。全面成本操縱原則項目成本的全過程操縱要求成本操縱工作隨著項目施工進展的各個時期連續(xù)進行使項目成本自始至終置于有效的操縱之下。動態(tài)操縱原則項目是一次性的，成本操縱應(yīng)強調(diào)項目的中間操縱，即動態(tài)操縱。目標(biāo)治理

33、原則目標(biāo)治理內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評價目標(biāo)和修正目標(biāo)治理的打算、實施、檢查、處理循環(huán)。責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則在項目施工過程中，項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負(fù)成本操縱責(zé)任的同時，享有成本操縱的權(quán)利，同時項目經(jīng)理要對各部門和各班組在成本操縱中的業(yè)績進行定期的檢查和考評，實行獎罰分明。2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱對象和構(gòu)成2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱的對象以項目成本的形成過程作為操縱對象依照對項目成本實行全過程操縱的要求，具體的操縱內(nèi)容包括：工程投標(biāo)時期 依照工程概況和招標(biāo)文件，對項目成本進行估算，提出投標(biāo)決策意見。 施工預(yù)備時期 結(jié)合設(shè)計圖紙和其

34、他有關(guān)資料，編制具有可操作性的施工組織設(shè)計，通過多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，從中選擇經(jīng)濟合理的可行的施工方案，編制具體的成本操縱打算，對開發(fā)項目的成本進行事前操縱。 施工時期 以施工圖預(yù)算、施工預(yù)算、勞動定額、材料消耗定額等，對實際發(fā)生的成本費用進行操縱。 竣工交付使用及保修期時期 對竣工驗收發(fā)生的費用和保修費用進行適當(dāng)合理操縱。以項目職能部門、生產(chǎn)班組和施工隊作為成本操縱的對象成本操縱的具體內(nèi)容是日常發(fā)生的各種費用和損失。這些費用和損失，都發(fā)生在各個部門、生產(chǎn)班組和施工隊。因此，也應(yīng)以部門、班組和施工隊作為成本操縱對象，采取相應(yīng)措施進行監(jiān)督和檢查。以分部分項工程作為項目成本的操縱對象 為了把成本操

35、縱工作做到具體落實，還應(yīng)以分部分項工程作為項目成本的操縱對象。目前，邊設(shè)計、邊施工的項目比較多，不可能在開工往常一次編出整個項目的施工預(yù)算，但可依照出圖情況編制分時期的施工預(yù)算?？傊?，不論是完整的施工預(yù)算，依舊分時期的施工預(yù)算，差不多上進行項目成本操縱的必不可少的依據(jù)。2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的構(gòu)成土地費用土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。對土地使用權(quán)出讓金的估算，通常有有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獵取土地使用權(quán)的方式，具體視情況而定。土地費用包括土地出讓金，土地征用費、都市建設(shè)配套費用和拆遷安置補償費等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地點式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。然而大多數(shù)

36、開發(fā)商都認(rèn)為拍賣出讓為取得土地的有效途徑1。前期工程費 前期工程費要緊指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。在整個項目的成本構(gòu)成中所占比例相對較低。建筑安裝工程費 建筑安裝工程費指建筑房屋所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，它是由直接費、間接費、利潤和稅金組成。市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。治理費用治理費用要緊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和治理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括治理人職員資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。貸款利息 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須向銀行

37、貸款，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過貸款籌集資金而支付給銀行的利息也是開發(fā)成本的一個重要部分。稅費 項目的成本操縱還應(yīng)考慮開發(fā)過程中所繳納的各種稅金以及向其他部門規(guī)定交納的費用。其他費用 其他費用要緊指不能列入前七項的所有費用。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱阻礙因素與存在的問題3.1房地產(chǎn)開發(fā)成本操縱阻礙因素分析 房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性專門強的工作，它受到房地產(chǎn)消費市場、開發(fā)項目所處環(huán)境、國家的有關(guān)政策等因素阻礙。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營治理水平也是阻礙開發(fā)成本的關(guān)鍵。項目決策 項目的決策時期特不重要，實際上項目決策過程確實是擬建項目的設(shè)計任務(wù)書的編制和HYPERLINK /view/510284.htm審批

38、過程，設(shè)計任務(wù)書經(jīng)有權(quán)審批單位審批后，項目隨之成立，也確實是項目的最終決策。房地產(chǎn)企業(yè)必須依照自己的資金實力、融資能力、經(jīng)營治理水平綜合推斷自己把握風(fēng)險的能力。土地成本在同一片地域內(nèi)地價差異專門大，要緊受兩個因素的阻礙較大。一是土地的用途；二是土地的容積率。工程建設(shè)成本 設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案在符合設(shè)計要求的前提下還要具有經(jīng)濟適用的原則，因此它具有設(shè)計的技術(shù)性，也包含一定的科學(xué)性和經(jīng)濟性。 工期的阻礙 建筑工程成本與工期有著緊密的關(guān)系，成本在一定的范圍內(nèi)是隨著工期的變化而變化。一般情況下，假如縮短工期，就要增加人工，機械等費用，然而，工期并不是能夠無限期縮短的。工期越長

39、，則反之。對某項工程來講，直接費有一個最低的正常費用，不論工期如何長，那個費用水平不能再降低了，我們稱之為正常工期。 質(zhì)量的阻礙 建筑產(chǎn)品的質(zhì)量的好壞與工程成本有一定的關(guān)系，任何產(chǎn)品都有最底限的產(chǎn)品質(zhì)量和對應(yīng)的成本，當(dāng)質(zhì)量水平低到一定程度時，成本便不再降低。建筑產(chǎn)品的質(zhì)量與產(chǎn)品的價值也存在一定的關(guān)系。一種產(chǎn)品的價值是隨著產(chǎn)品的質(zhì)量的提高而增加的。 市場條件 市場條件對房地產(chǎn)開發(fā)成本阻礙要緊體現(xiàn)在兩個方面。一方面是生產(chǎn)要素價格波動會或多或少阻礙工程成本；另一方面是行業(yè)競爭狀況的阻礙。建筑市場屬于買方市場，供遠遠大于求，因此建筑市場的競爭要緊表現(xiàn)為承包商之間的競爭。承包商之間的競爭要緊體現(xiàn)在價格上

40、，招投標(biāo)法規(guī)定低價中標(biāo)2。因此發(fā)包方能夠利用這一優(yōu)勢進行適當(dāng)?shù)膲簝r發(fā)包，并在施工過程中對工程變更和索賠的價格調(diào)整有效操縱。相關(guān)稅費、治理費用和籌資成本房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費、治理費用和籌資成本與國家政策和房地產(chǎn)企業(yè)自身的治理水平、項目運作資金有關(guān)。 3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱存在的問題3.2.1把項目的成本操縱集中放在實施時期近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)進展速度加快，為國民經(jīng)濟進展做出了專門大的貢獻。但目前為止，我國的房地產(chǎn)進展還不夠成熟，仍然有專門多地點需要改進和加以完善。在成本操縱方面，我國地產(chǎn)開發(fā)商們通常只重視施工時期的成本操縱，而對設(shè)計、招投標(biāo)等時期的成本操縱缺乏足夠的認(rèn)識和重視。不重視決策時

41、期的成本操縱 決策時期發(fā)生的成本費用較少，但在整個項目的成本操縱中起著特不重要的作用，它將直接阻礙一個項目的成敗。決策時期是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱特不重要的一個時期2。但由于近十幾年我國房地產(chǎn)市場一直處于賣方市場，專門多房地產(chǎn)商不重視決策時期的成本操縱，只重視租售房屋而忽略了策劃的重要性。只重視施工時期的成本操縱，忽略設(shè)計時期的成本操縱房地產(chǎn)開發(fā)普遍對項目工程施工時期特不重視。房地產(chǎn)開發(fā)項目施工時期的成本操縱當(dāng)然重要，但同時也不應(yīng)忽略設(shè)計時期的成本操縱。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有工程部，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項目施工進行監(jiān)督治理以保障施工時期的成本操縱。然而，開發(fā)商忽視了對設(shè)計時期的成本操縱

42、，往往將設(shè)計費一再壓縮，認(rèn)為如此就能夠節(jié)約成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該對此問題加以重視，做到全面操縱成本、適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟節(jié)約。3.2.2 強調(diào)成本操縱忽視工程進度在工程施工過程中，施工者往往認(rèn)為進度打算可有可無是一種擺設(shè)。但假如沒有專門好的進度打算，施工企業(yè)專門難向監(jiān)理工程師或總施工企業(yè)以及其它施工企業(yè)表明自己的施工組織情況，同時關(guān)于施工企業(yè)而言也專門難指導(dǎo)自己的施工，并在資源上從容調(diào)度和平衡優(yōu)化3。在目前競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，市場需求、供給和市場機遇可謂是瞬息萬變，不按預(yù)定打算將產(chǎn)品推向市場會使項目面臨專門大的風(fēng)險。3.2.3 強調(diào)成本操縱忽視工程質(zhì)量 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實踐中不能正確處理質(zhì)

43、量和成本的關(guān)系。制造質(zhì)優(yōu)價低的產(chǎn)品是大多數(shù)企業(yè)追求的目標(biāo)，但也是一個專門具難度的目標(biāo)，因為質(zhì)量和成本的關(guān)系大多時候是一個正向關(guān)系。在成本操縱過程中，為了強調(diào)降低成本、以次充好、采取偷工減料等不正當(dāng)手段降低成本，從而損害產(chǎn)品質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)降低成本應(yīng)以不損害產(chǎn)品的質(zhì)量為前提，如此，降低成本就只能通過技術(shù)革新來實現(xiàn)了，但這又正是國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的一個薄弱之處。3.2.4招投標(biāo)實施過程不嚴(yán)謹(jǐn) 招投標(biāo)作為一種成功的采購模式，從運行的實踐來看，采納招投標(biāo)制度對約束交易者的行為，制造公平競爭的市場環(huán)境，保障國有資金的使用效率，起到了積極的作用，建設(shè)工程招投標(biāo)，是我國經(jīng)營方式和建筑治理體制的一項重大改革

44、，有利于降低工程造價，提高工程質(zhì)量，縮短工程工期，促進房地產(chǎn)市場上的公平競爭3。實行招投標(biāo)以降低造價，保證質(zhì)量和有效縮短工期，更顯其必要性和現(xiàn)實性。然而，當(dāng)前招投標(biāo)活動中出現(xiàn)了諸多問題，包括招標(biāo)監(jiān)督機制不健全、評標(biāo)方法不科學(xué)、非法圍標(biāo)、地點愛護、商業(yè)賄賂、躲避招標(biāo)等，需要政府去規(guī)范、引導(dǎo)，以及參加招投標(biāo)各方的共同合作，才能從全然上得到解決。 關(guān)于國內(nèi)建筑承包企業(yè)來講，應(yīng)該提升企業(yè)自身競爭力，獵取競爭優(yōu)勢；關(guān)于政府主管部門來講，應(yīng)該建立規(guī)范的招投標(biāo)市場，鼓舞、促進企業(yè)間的正當(dāng)競爭。勿庸置疑，完善建設(shè)項目招投標(biāo)市場，借鑒國外成熟的經(jīng)驗，結(jié)合國內(nèi)建筑業(yè)的實際進展水平，來逐步推進招投標(biāo)相關(guān)制度、措施的

45、建立是一個值得關(guān)注的問題。 3.2.5項目成本操縱各時期脫節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期比一般商品要長，由于它的壽命周期長和產(chǎn)品體積龐大、生產(chǎn)過程繁瑣復(fù)雜，因此，在各個環(huán)節(jié)、各個時期的操縱治理上也就極易出現(xiàn)一些常見的問題，例如，各時期成本操縱脫節(jié)等。項目進展包括設(shè)計、采購、施工和預(yù)租售等幾個時期。由于我國實行的總承包項目較少，造成目前的項目費用操縱差不多上是分時期進行的，大多數(shù)開發(fā)商的項目成本操縱則側(cè)重于施工時期，其他幾個時期的操縱未充分結(jié)合起來。因此在設(shè)計和采購方面的操縱還不夠，而這兩個時期恰恰是對項目費用阻礙最大的時期。因此今后要加強對這兩個時期的費用操縱，同時也應(yīng)注意幾個時期費用操縱的結(jié)合，

46、真正做到工程進度和工程費用的一體化4。但我國專門多房地產(chǎn)企業(yè)對成本操縱不夠重視，或者是在操縱成本的過程中沒有找到適用的更科學(xué)的方法，而致使我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目的實施過程中對成本操縱的了解不夠深入、只停留在表面上，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本普遍過高，成本操縱效果不理想。由此必須要在房地產(chǎn)企業(yè)建立一個完整而又科學(xué)的成本操縱體系。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱指標(biāo)體系與方法房地產(chǎn)開發(fā)項目實行成本操縱，必須建立一套比較科學(xué)的成本指標(biāo)體系。通過成本指標(biāo)體系，一方面能夠反映企業(yè)在成本操縱方面的目標(biāo)要求，為企業(yè)全體職工指明成本操縱工作的奮斗方向；另一方面，能夠把成本指標(biāo)層層分解，化大指標(biāo)為小指標(biāo)，下達

47、到各級基層組織和崗位，使成本操縱責(zé)任具體化。4.1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱指標(biāo)體系的構(gòu)建4.1.1成本操縱指標(biāo)體系建立的原則科學(xué)性。成本指標(biāo)體系的建立，必須強調(diào)科學(xué)性。成本指標(biāo)的涵義要科學(xué)，便于計算，能客觀地反映成本的真實情況，不能模棱兩可，令人費解?？杀刃?。成本指標(biāo)要便于比較，打算和實際能夠相互對比，企業(yè)內(nèi)部各部門之間能夠?qū)Ρ?，同行業(yè)之間也能夠?qū)Ρ?。成本指?biāo)只有具備可比性，才能起到鞭策落后、鼓舞先進的作用。綜合性。建立成本指標(biāo)體系，既要有綜合性的大指標(biāo)，又要有分解的小指標(biāo)。綜合性指標(biāo)反映了企業(yè)成本方面的奮斗目標(biāo)，分解的指標(biāo)反映了各個基層組織的具體任務(wù)。小指標(biāo)對大指標(biāo)起到保證作用，大指標(biāo)對小指標(biāo)

48、起到制約作用。所有指標(biāo)緊密聯(lián)系，反映了整個企業(yè)的成本操縱水平。適應(yīng)性。成本指標(biāo)體系的建立，要少而精，不要繁瑣，要緊從滿足企業(yè)的成本操縱的需要考慮。連續(xù)性。成本指標(biāo)的項目、涵義和計算方法，要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，以便進行跟蹤比較，從中找出成本進展趨勢的規(guī)律性，從而能夠更好的挖掘成本降低的潛力。4.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本操縱組織體系關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，要進行項目成本操縱，就要有成本操縱的組織機構(gòu)或部門，建立成本治理組織體系是進行有效成本操縱的差不多保障，通過行之有效的成本治理組織體系能夠明確治理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本治理工作，監(jiān)督成本操縱過程，保障企業(yè)按照既定的成本操縱目標(biāo)進行成本操縱工作。目前房地產(chǎn)

49、項目的成本操縱要緊有兩種組織形式，每個企業(yè)都應(yīng)依照自身特點選擇適合項目特點的成本操縱組織形式，實現(xiàn)項目成本操縱目標(biāo)5。向社會公開招聘各種復(fù)合型技術(shù)人才，組建綜合性的成本操縱部門，包括工程造價、成本核算等。這種模式的特點是成本投入比較大，但機構(gòu)穩(wěn)定、工作連續(xù)性強、成本操縱效果好，適合大、中型且長期連續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。采納這種模式的房地產(chǎn)企業(yè)每年投資較大，對成本操縱特不重視，希望通過設(shè)立成本操縱部門來降低項目開發(fā)成本，并使降低的成本額與投入成本操縱部門的費用要大得多，如此的房地產(chǎn)企業(yè)永久保持著良好的進展勢頭和旺盛的生命力。托付咨詢公司進行項目造價全過程治理。將項目從策劃至竣工的全部工程成本操縱托

50、付具備資格的咨詢公司完成，這種模式適合時期性房地產(chǎn)開發(fā)項目。本文以第一種成本操縱組織形式建立房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱組織體系，如下圖：總經(jīng)理總經(jīng)理成本操縱部成本操縱部銷售部財務(wù)部工程部策劃部設(shè)計部市場部銷售部財務(wù)部工程部策劃部設(shè)計部市場部圖4-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱組織體系4.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱阻礙因素指標(biāo)體系 阻礙房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱的因素比較多，從土地獵取到銷售完畢整個過程中都存在，其中要緊的阻礙因素如下：土地取得時期阻礙土地成本費用的因素特不多，例如：基礎(chǔ)設(shè)施水平狀況、區(qū)域的環(huán)境條件、土地利用打算、位置、形狀、容積率、地形地質(zhì)等等。房地產(chǎn)項目決策時期的差不多特征是智力化或知

51、識密集性，決策時期的費用占整個房地產(chǎn)開發(fā)的費用比例專門小，而且在現(xiàn)在期差不多可不能有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費用的投入，但決策工作是成本操縱的關(guān)鍵6。因為決策時期產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、差不多實施方案和要緊要素投入做出總體策劃。房地產(chǎn)項目的設(shè)計時期對開發(fā)成本的全過程成本操縱起著十分重要的作用，是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商依照可行性研究擬定的設(shè)計托付書及投資估算的過程，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和意圖具體實施的過程6。同時，對工程成本操縱具有十分重要的意義。通常認(rèn)為設(shè)計時期阻礙成本費用的要緊因素包括規(guī)劃設(shè)計方案、建筑的平面布置、建筑層高和層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)等。工程實施時期是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及

52、工程設(shè)計意圖最終實現(xiàn)并形成工程實體的時期，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項目使用價值的重要時期，需要集中投入大量的資金和各種資源。銷售時期的阻礙因素要緊有代理商的選擇、銷售策略的制定以及銷售期限的長短，這些因素的確定都直接或間接的增加或降低房地產(chǎn)項目的銷售成本。綜合以上各種對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱的阻礙因素，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱阻礙因素指標(biāo)體系如圖4-2所示。4.1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱指標(biāo)體系成本指標(biāo)是一項綜合性指標(biāo)，包括的知識面專門廣，以成本核算科目考慮，成本指標(biāo)體系能夠按照開發(fā)項目成本指標(biāo)和期間費用指標(biāo)兩大類。開發(fā)項目的成本指標(biāo)和期間費用的指標(biāo)的建立首先要對成本科目進行細(xì)分，一般來

53、講對開發(fā)項目的成本進行細(xì)分是按照成本核算科目進行的，但過細(xì)的指標(biāo)和過粗的指標(biāo)關(guān)于成本操縱來講差不多上不合適的，最重要的是要滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本操縱的需要。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱阻礙因素房地產(chǎn)開發(fā)項目成本操縱阻礙因素 設(shè)計時期工程實施時期 銷售時期 設(shè)計時期工程實施時期 銷售時期土地取得時期 決策時期基礎(chǔ)設(shè)施水平區(qū)域環(huán)境土地形狀土地位置土地規(guī)劃方案市場調(diào)查可行性研究決策方案規(guī)劃設(shè)計方案建筑平面布置建筑層高建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計工程招投標(biāo)人員選擇材料選擇設(shè)備選擇代理商選擇銷售策略圖4-2 成本操縱阻礙因素指標(biāo)體系4.2各時期成本操縱方法4.2.1項目決策時期的成本操縱項目決策的正確性是進行合理的項目成本操

54、縱的前提。項目決策失誤會直接帶來不必要的資金投入和人力、物力及財力的白費，甚至造成不可彌補的缺失6。因此，要合理的進行成本操縱，就要事先保證項目決策的正確性，幸免決策失誤。搞好市場調(diào)查工作。對阻礙開發(fā)項目的宏觀環(huán)境因素、區(qū)域環(huán)境因素和微觀環(huán)境因素進行分析，對開發(fā)項目周期內(nèi)的需求因素和供給因素進行調(diào)查，以便對項目的市場前景進行準(zhǔn)確預(yù)測6。做好項目規(guī)劃設(shè)計評價?？紤]項目的可使用土地面積、建筑密度、容積率等因素，分不分析各個因素對項目今后成本的阻礙；房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方案評價要從項目性價比和經(jīng)濟性動身。項目定位準(zhǔn)確。結(jié)合項目地塊和所處區(qū)域進行定位，針對項目今后商業(yè)和住宅的租售價格、租售對象和租售率進

55、行分析，準(zhǔn)確做好房地產(chǎn)的項目定位，客戶定位以及市場定位。4.2.2項目設(shè)計時期的成本操縱 規(guī)劃設(shè)計方案一旦確定，項目施工成本也就隨之確定，但規(guī)劃設(shè)計方案質(zhì)量的高低，對項目施工成本和功能要求的阻礙是巨大的，對項目建設(shè)周期、建設(shè)成本和質(zhì)量以及項目今后是否能獲得市場的認(rèn)可并獲得較好的經(jīng)濟效益都起著決定性作用。由此可見，規(guī)劃設(shè)計時期的成本操縱是必要的而且是行之有效的，同時在規(guī)劃設(shè)計時期操縱造價也能起到事半功倍的效果。開發(fā)商可通過招標(biāo)方式選擇設(shè)計單位，在托付設(shè)計單位之前要對項目投資進行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上一般采納限額設(shè)計的方式，保證有效的成本操縱7，并著重考慮以下工作：做好設(shè)計前的投資估算操縱。通過對社

56、會同類開發(fā)項目價格、材料、設(shè)備、人工費用、稅收、治理費用、利潤等的調(diào)查，對項目進行詳細(xì)深入的投資估算分析，作為初步設(shè)計操縱的依據(jù)。初步設(shè)計要重視方案的選擇。設(shè)計時期存在多方案比選的可能，不同的設(shè)計方案導(dǎo)致的項目成本是不一樣的，因此，應(yīng)當(dāng)運用技術(shù)經(jīng)濟的觀點對設(shè)計方案進行優(yōu)選，達到成本操縱的目的。限額設(shè)計。所謂限額設(shè)計，確實是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算操縱初步設(shè)計，按照比準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算操縱施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額操縱專業(yè)設(shè)計，嚴(yán)格操縱技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破7。限額設(shè)計的操縱對象是阻礙工程設(shè)計靜態(tài)投資(或基礎(chǔ)價)的

57、項目。限額設(shè)計分為縱向操縱與橫向操縱。 縱向操縱，確實是隨著不同設(shè)計時期的深入，即從可行性研究、初步勘察、技術(shù)設(shè)計直到施工圖設(shè)計，限額設(shè)計都必須貫穿到各個時期，而在每一個時期還必須貫穿與各個專業(yè)的每道工序。 橫向操縱的要緊工作確實是健全和加強設(shè)計單位對業(yè)主以及設(shè)計單位內(nèi)部的經(jīng)濟責(zé)任制，而經(jīng)濟責(zé)任的核心是正確處理好責(zé)、權(quán)、利三者之間的關(guān)系。4.2.3項目招投標(biāo)時期的成本操縱 房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)投標(biāo)則是指房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請若干單位進行報價競爭，由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，需要進行招標(biāo)工程任務(wù)要緊有設(shè)計招標(biāo)、施工招標(biāo)

58、、大型機械及設(shè)備采購招標(biāo)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)過程中所采取的各種操縱成本的措施和降低成本的措施有:選擇合適的施工單位。假如一個工程項目三級施工企業(yè)就能夠勝任，就沒有必要找一級的或者特級企業(yè)，因為預(yù)決算過程中，一級施工企業(yè)會比三級施工企業(yè)的取費標(biāo)準(zhǔn)高一些，如此無形就會增加開發(fā)商的成本。做好招標(biāo)文件的編制工作。造價治理人員應(yīng)收集、積存、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對阻礙工程造價的各種因素進行鑒不、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件8。對招標(biāo)文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以便于日后的造價操縱。嚴(yán)格操縱標(biāo)底價格的審查工作。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，在招投標(biāo)過程中的

59、投資和成本操縱要緊體現(xiàn)在標(biāo)底的審查工作中。必須重視標(biāo)底價格的審查，保證標(biāo)底價格的準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)合理，否則標(biāo)底價格將起不到操縱投資的作用。審查標(biāo)底價格的目的在于檢查標(biāo)底價格的編制是否真實、準(zhǔn)確，從而達到操縱項目投資的、降低工程成本的效果。4.2.4項目實施時期的成本操縱 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施時期是依據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案和圖紙，利用原材料、半成品和各種設(shè)備建設(shè)房屋的過程，是整個項目過程中資金投入最大，占據(jù)時刻也相對較長的時期，因此施工時期的成本操縱是特不復(fù)雜的。那個時期一定要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體能夠從以下幾個方面進行成本操縱:認(rèn)真執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律和企業(yè)內(nèi)部財務(wù)治理的各項規(guī)定。依照內(nèi)部經(jīng)濟的核算

60、和責(zé)任成本操縱的需要，制定合理的投資成本目標(biāo)體系，以利于劃分經(jīng)濟責(zé)任，計算經(jīng)濟效果，做到責(zé)權(quán)利明確。加強工程費用打算的操縱。在工程建設(shè)過程中，通過嚴(yán)格執(zhí)行工程費用打算，能夠有效地操縱工程項目投資成本，節(jié)約投資，提高經(jīng)濟效益。因此，必須始終對工程費用打算進行跟蹤檢查和操縱9。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對施工時期的投資操縱應(yīng)給予足夠的重視，從組織、經(jīng)濟、技術(shù)、合同等多方面采取措施，操縱投資成本。加強現(xiàn)場簽證治理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生。施工時期，現(xiàn)場可變因素多，如場地緣故，材料供應(yīng)等因素的阻礙，因此施工時期的現(xiàn)場簽證不可幸免。有些開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理機構(gòu)駐工地代表，業(yè)務(wù)素養(yǎng)差，對預(yù)算