房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃成本控制研究

1、沈陽(yáng)建筑大學(xué)畢業(yè)論文畢 業(yè) 論 文 題 目 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱研究 學(xué)院專(zhuān)業(yè)班級(jí) 學(xué) 生 姓 名 性不 指 導(dǎo) 教 師 職稱(chēng) 2011年 6 月 19 日摘 要我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)十幾年的進(jìn)展，已逐漸成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，帶動(dòng)了多個(gè)行業(yè)的進(jìn)展，形成了一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，在國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)中占有十分重要的地位。隨著都市房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，國(guó)家對(duì)此行業(yè)進(jìn)展開(kāi)始高度關(guān)注，頒布了一系列的法規(guī)文件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，其中成本操縱工作作為治理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場(chǎng)和持續(xù)進(jìn)展的基礎(chǔ)。在如此一種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)假如

2、想在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，一定要做好成本操縱、加強(qiáng)科學(xué)治理，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此認(rèn)識(shí)和加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的成本操縱是房地產(chǎn)企業(yè)急切需要關(guān)注的問(wèn)題。本論文以此為背景，首先對(duì)國(guó)內(nèi)外成本操縱研究現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，其次本文采納案例分析的研究方法，以保利房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目為案例，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本操縱理論為基礎(chǔ)，著重于理論與實(shí)際的結(jié)合，通過(guò)保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱的實(shí)證，為降低和操縱項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本尋求相應(yīng)對(duì)策，并重點(diǎn)從投資決策時(shí)期、設(shè)計(jì)時(shí)期、招投標(biāo)時(shí)期、合同治理、施工實(shí)施時(shí)期等各時(shí)期提出成本操縱的措施，以提高企業(yè)的投資收益。最后對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱進(jìn)行了總結(jié)，并介紹自己的心得體會(huì)

3、。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本操縱；措施AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has become an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important posit

4、ion.With the citys rising house prices , the country with the industry development began to high attention, has issued a series of laws and regulations of the real estate industry of documents in macroeconomic regulation. In addition, real estate development enterprise market competition is more and

5、 more fierce, which cost control work as a key link in the management of the enterprise, must cause the attention,it is the enterprise can stand firm in the market and foundation of sustainable development. In such a case, real estate development enterprise, if want to in the long-term of the market

6、 competition, be sure to make the cost control, strengthen the scientific management, can good economic benefit is obtained, so understanding and strengthen in the process of real estate development project cost control is the real estate enterprise urgently needs to pay much attention.This paper ta

7、kes this as background, the first to domestic and international cost control research analysis of the current situation, then this paper by using case study research methods, the poly real estate company in the case of the project to project cost theory and real estate project development cost theor

8、y as a foundation, focuses on the combination of theory and practice, through the poly real estate development project cost control, to reduce and control the project development costs for the corresponding countermeasure, and focus from investment decision stage, design stage, the bidding phase, co

9、ntract management, construction stages the various stages of the cost control of put forward measures to improve the enterprises investment income. Finally on real estate development project cost control are summarized, and introduce their comments.Keywords:Real estate development projects; Cost con

10、trol;Measures目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc296445344 第一章 緒論 PAGEREF _Toc296445344 h 1 HYPERLINK l _Toc296445345 1.1論文選題背景及意義 PAGEREF _Toc296445345 h 1 HYPERLINK l _Toc296445346 1.1.1論文選題背景 PAGEREF _Toc296445346 h 1 HYPERLINK l _Toc296445347 1.1.2 論文選題意義 PAGEREF _Toc296445347 h 1 HYPERLINK l _To

11、c296445348 1.2論文的研究?jī)?nèi)容及方法 PAGEREF _Toc296445348 h 2 HYPERLINK l _Toc296445349 1.2.1論文的研究?jī)?nèi)容 PAGEREF _Toc296445349 h 2 HYPERLINK l _Toc296445350 1.2.2論文的研究方法 PAGEREF _Toc296445350 h 2 HYPERLINK l _Toc296445351 第二章 理論綜述 PAGEREF _Toc296445351 h 4 HYPERLINK l _Toc296445352 2.1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc296445352

12、 h 4 HYPERLINK l _Toc296445353 2.1.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc296445353 h 4 HYPERLINK l _Toc296445354 2.1.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc296445354 h 4 HYPERLINK l _Toc296445355 2.2成本操縱理論 PAGEREF _Toc296445355 h 5 HYPERLINK l _Toc296445356 2.2.1成本操縱的概念和目標(biāo) PAGEREF _Toc296445356 h 5 HYPERLINK l _Toc296445357 2.2.2成本操縱的

13、原則 PAGEREF _Toc296445357 h 5 HYPERLINK l _Toc296445358 2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱對(duì)象和構(gòu)成 PAGEREF _Toc296445358 h 6 HYPERLINK l _Toc296445359 2.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱的對(duì)象 PAGEREF _Toc296445359 h 6 HYPERLINK l _Toc296445360 2.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 PAGEREF _Toc296445360 h 7 HYPERLINK l _Toc296445361 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱阻礙因素與存在的問(wèn)題 PAGER

14、EF _Toc296445361 h 9 HYPERLINK l _Toc296445362 3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本操縱阻礙因素分析 PAGEREF _Toc296445362 h 9 HYPERLINK l _Toc296445363 3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱存在的問(wèn)題 PAGEREF _Toc296445363 h 10 HYPERLINK l _Toc296445364 3.2.1把項(xiàng)目的成本操縱集中放在實(shí)施時(shí)期 PAGEREF _Toc296445364 h 10 HYPERLINK l _Toc296445365 3.2.2 強(qiáng)調(diào)成本操縱忽視工程進(jìn)度 PAGEREF _Toc296

15、445365 h 11 HYPERLINK l _Toc296445366 3.2.3 強(qiáng)調(diào)成本操縱忽視工程質(zhì)量 PAGEREF _Toc296445366 h 11 HYPERLINK l _Toc296445367 3.2.4招投標(biāo)實(shí)施過(guò)程不嚴(yán)謹(jǐn) PAGEREF _Toc296445367 h 11 HYPERLINK l _Toc296445368 3.2.5項(xiàng)目成本操縱各時(shí)期脫節(jié) PAGEREF _Toc296445368 h 12 HYPERLINK l _Toc296445369 第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱指標(biāo)體系與方法 PAGEREF _Toc296445369 h 13 H

16、YPERLINK l _Toc296445370 4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱指標(biāo)體系的構(gòu)建 PAGEREF _Toc296445370 h 13 HYPERLINK l _Toc296445371 4.1.1成本操縱指標(biāo)體系建立的原則 PAGEREF _Toc296445371 h 13 HYPERLINK l _Toc296445372 4.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本操縱組織體系 PAGEREF _Toc296445372 h 13 HYPERLINK l _Toc296445376 4.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱阻礙因素指標(biāo)體系 PAGEREF _Toc296445376 h 14 HY

17、PERLINK l _Toc296445377 4.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱指標(biāo)體系 PAGEREF _Toc296445377 h 15 HYPERLINK l _Toc296445379 4.2各時(shí)期成本操縱方法 PAGEREF _Toc296445379 h 17 HYPERLINK l _Toc296445380 4.2.1項(xiàng)目決策時(shí)期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445380 h 17 HYPERLINK l _Toc296445381 4.2.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445381 h 17 HYPERLINK l _Toc296445

18、382 4.2.3項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445382 h 18 HYPERLINK l _Toc296445383 4.2.4項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445383 h 19 HYPERLINK l _Toc296445384 4.2.5項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)期的成本操縱 PAGEREF _Toc296445384 h 20 HYPERLINK l _Toc296445385 第五章 案例分析 PAGEREF _Toc296445385 h 21 HYPERLINK l _Toc296445386 5.1項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc296

19、445386 h 21 HYPERLINK l _Toc296445387 5.2項(xiàng)目成本操縱組織結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc296445387 h 21 HYPERLINK l _Toc296445391 5.3項(xiàng)目各時(shí)期成本操縱的措施 PAGEREF _Toc296445391 h 22 HYPERLINK l _Toc296445392 5.4案例總結(jié) PAGEREF _Toc296445392 h 25 HYPERLINK l _Toc296445393 第六章 結(jié)論 PAGEREF _Toc296445393 h 27 HYPERLINK l _Toc296445394 參考文獻(xiàn)

20、PAGEREF _Toc296445394 h 28 HYPERLINK l _Toc296445395 謝辭 PAGEREF _Toc296445395 h 29 HYPERLINK l _Toc296445396 附錄一 PAGEREF _Toc296445396 h I HYPERLINK l _Toc296445397 附錄二 PAGEREF _Toc296445397 h VI房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱研究第一章 緒論1.1論文選題背景及意義1.1.1論文選題背景 隨著我國(guó)改革開(kāi)放步伐的加快，經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展，人民的生活水平不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)展，都市建設(shè)日新月異，發(fā)生了翻天覆地的變

21、化，特不是近十幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間較大，以致于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本操縱問(wèn)題。 據(jù)調(diào)查，近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本超過(guò)預(yù)算的情況特不普遍，大部分項(xiàng)目是在工期延長(zhǎng)同時(shí)成本超支的情況下完成的。隨著我國(guó)加入WTO和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，同時(shí)外資企業(yè)的進(jìn)入也將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成一定阻礙，假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再不關(guān)注開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本操縱問(wèn)題，部分實(shí)力稍差的企業(yè)可能將會(huì)被淘汰。 然而在2007年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多步入適當(dāng)?shù)恼{(diào)整時(shí)期。今后一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨進(jìn)一步調(diào)整，住房市場(chǎng)價(jià)格總水平漲幅將接著明顯回落，個(gè)不

22、都市房?jī)r(jià)也接著下降，房地產(chǎn)行業(yè)在資金緊張的壓力下將進(jìn)一步加強(qiáng)成本操縱。因此認(rèn)識(shí)和加強(qiáng)房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的成本操縱，己成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題。1.1.2 論文選題意義 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控的作用下，供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)總水平漲幅回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)在資金緊張的情況下進(jìn)一步整合，許多房地產(chǎn)商開(kāi)始重視企業(yè)的成本操縱問(wèn)題，然而專(zhuān)門(mén)多企業(yè)缺乏有效操縱成本的方法和措施，使企業(yè)沒(méi)有真正運(yùn)用好成本操縱那個(gè)工具。 企業(yè)進(jìn)行成本操縱的目的不單是指施工成本操縱，或是為了某個(gè)時(shí)期的費(fèi)用節(jié)約，而是從企業(yè)的全方位、全過(guò)程的角度動(dòng)身，做到最大限度利用企業(yè)有效資源，從整體意義上降低企業(yè)的成本

23、，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并提高企業(yè)成本操縱的科學(xué)性。本論文的研究不是從某一個(gè)方面或某一時(shí)期進(jìn)行成本操縱，而是將成本操縱分為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策時(shí)期、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期、招投標(biāo)時(shí)期，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期、租售時(shí)期等五個(gè)時(shí)期，從這些方面闡述如何做好各時(shí)期的成本操縱，從整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程動(dòng)身以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本操縱水平，并期望能使開(kāi)發(fā)商更加重視項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)方面的成本操縱治理，關(guān)心部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順利度過(guò)調(diào)整期做出一定的貢獻(xiàn)。1.2論文的研究?jī)?nèi)容及方法1.2.1論文的研究?jī)?nèi)容本文要緊研究?jī)?nèi)容為以下幾個(gè)方面:論述本文的寫(xiě)作背景、研究意義。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展、項(xiàng)目成本操縱現(xiàn)狀、要緊內(nèi)容、創(chuàng)新之處以及本文的

24、研究方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱理論研究。首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱的相關(guān)理論進(jìn)行了歸納分析，理清研究脈絡(luò)，并得出自己的認(rèn)識(shí)和理解。其次，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱的相關(guān)理論進(jìn)行綜述。建設(shè)項(xiàng)目成本操縱存在的問(wèn)題。本章分不在工程進(jìn)度、質(zhì)量、招投標(biāo)等不同方面進(jìn)行了分析，從上述方面發(fā)覺(jué)問(wèn)題。建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本操縱體系。對(duì)成本操縱體系的特征和內(nèi)涵進(jìn)行了概括與分析。建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本操縱對(duì)策研究。本章從決策時(shí)期成本操縱、設(shè)計(jì)成本操縱、招投標(biāo)成本操縱、時(shí)期成本操縱和營(yíng)銷(xiāo)策劃成本操縱五個(gè)方面進(jìn)行了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本操縱對(duì)策的研究。結(jié)論，簡(jiǎn)要講明了要緊的研究成果。1.2.2論文的研究方法本文綜合運(yùn)用項(xiàng)目治理和成本治理

25、的有關(guān)理論和研究成果，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的操縱，得出了有效性較強(qiáng)的結(jié)論，具體研究方法如下:系統(tǒng)分析法 系統(tǒng)本質(zhì)上是相互聯(lián)系、相互依存的事物形成的復(fù)合單元。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身確實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)，而且是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更是一個(gè)復(fù)雜開(kāi)放的系統(tǒng)，因此，這就要求我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其成本操縱進(jìn)行研究要有系統(tǒng)的觀念，既要考慮到外部環(huán)境的多種變化對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其成本的阻礙，又要考察多種因素動(dòng)態(tài)的變化，進(jìn)行綜合分析，做出科學(xué)決策，以期獲得預(yù)期的經(jīng)營(yíng)效益。文獻(xiàn)研究法文獻(xiàn)研究法是依照一定的研究目的或課題，通過(guò)調(diào)查文獻(xiàn)來(lái)獲得資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究問(wèn)題的一種方法。

26、文獻(xiàn)研究法被廣泛用于各種學(xué)科研究中。其作用有：能了解有關(guān)問(wèn)題的歷史和現(xiàn)狀，關(guān)心確定研究課題。能形成關(guān)于研究對(duì)象的一般印象，有助于觀看和訪問(wèn)。能得到現(xiàn)實(shí)資料的比較資料。有助于了解事物的全貌。通過(guò)文獻(xiàn)研究發(fā)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，有利于闡明理論，有利于在實(shí)踐工作中把握理論，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)戰(zhàn)能力。第二章 理論綜述2.1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀2.1.1國(guó)外研究現(xiàn)狀在國(guó)外，隨著項(xiàng)目成本操縱治理理論的深入和治理經(jīng)驗(yàn)的積存，對(duì)項(xiàng)目的成本操縱越來(lái)越重視。在發(fā)達(dá)國(guó)家，設(shè)計(jì)時(shí)期和合同時(shí)期決定著90%以上的成本，成本操縱的重心前移，盡可能減少不確定因素的存在，將不確定、不可預(yù)見(jiàn)因素作為風(fēng)險(xiǎn)操縱，計(jì)取一定比例的風(fēng)險(xiǎn)金實(shí)行包干

27、，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同時(shí)期的成本操縱來(lái)實(shí)行全項(xiàng)目的成本操縱，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的成本差不多上偏離較小，通過(guò)操縱設(shè)計(jì)變更等來(lái)操縱建設(shè)項(xiàng)目成本，通過(guò)合同治理，來(lái)操縱成本風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)合同條件差不多形成結(jié)構(gòu)化、系列化、系統(tǒng)化的局面，不同的承包方式，不同的計(jì)價(jià)方式、不同的承包主體、不同的項(xiàng)目都能找到特不方便、適用的標(biāo)準(zhǔn)合同，為成本操縱提供了有力的保障。2.1.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 從國(guó)家的宏觀政策上、從市場(chǎng)空間的爭(zhēng)奪上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)差不多達(dá)到了高峰，上市融資、企業(yè)間的合作開(kāi)發(fā)以及兼并等使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有壓力，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間一再被壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著行業(yè)的重新洗牌

28、和優(yōu)勝劣汰的局面，將有一批不適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)被淘汰出局。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過(guò)去粗放型的治理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變，將成本操縱工作作為治理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)在市場(chǎng)中持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展的基礎(chǔ)。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信息越來(lái)越透明，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為也變得越來(lái)越理性，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)不斷提高設(shè)計(jì)水平、增加功能，加大投入等手段來(lái)細(xì)分市場(chǎng)、爭(zhēng)奪客戶(hù)，使得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本不斷增加，利潤(rùn)不斷下降，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)告只是去的暴利時(shí)代，轉(zhuǎn)而進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)化水平越來(lái)越高，單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施已難于保證企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中難以維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力，

29、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要性越來(lái)越被治理者所重視。在這種總體框架下，企業(yè)成本治理的作用也隨之顯現(xiàn)，并在經(jīng)營(yíng)理念中有著重要的核心地位。如何降低成本，如何在同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)，成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所關(guān)注的問(wèn)題。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在對(duì)成本操縱進(jìn)行著探究和研究，查找切實(shí)可行、行之有效的成本操縱治理制度、體系以及方法。 在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中，諸如萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，一直也在探究著成本操縱的有效途徑和手段，萬(wàn)科的成本操縱實(shí)行外包制和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化，充分利用社會(huì)中介機(jī)構(gòu)先期介入，降低成本，通過(guò)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模開(kāi)發(fā)降低成本；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)行項(xiàng)目制治理，以項(xiàng)目公司為成本中心、利潤(rùn)中心，公司總部的經(jīng)濟(jì)合同部通過(guò)問(wèn)責(zé)

30、制對(duì)項(xiàng)目成本操縱監(jiān)督、指導(dǎo)和質(zhì)詢(xún)，以期達(dá)到成本操縱的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本操縱由最初的簡(jiǎn)單、粗放型的治理向今天的程序、集約化治理轉(zhuǎn)變。 與此同時(shí)，國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)也在探究，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的各項(xiàng)工作更加規(guī)范化，尤其是在成本治理上，通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策、治理方法以及采取必要的手段進(jìn)行引導(dǎo)，使成本操縱做到有據(jù)可依、有理可循。2.2成本操縱理論2.2.1成本操縱的概念和目標(biāo)項(xiàng)目HYPERLINK /z/Search.e?sp=S成本操縱&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink成本操縱，指在項(xiàng)目成本的形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的HYPERLINK /z/Sear

31、ch.e?sp=S人力資源&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開(kāi)支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正快要發(fā)生和差不多發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用操縱在HYPERLINK /z/Search.e?sp=S打算成本&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink打算成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 成本操縱的目標(biāo)就在于降低項(xiàng)目成本，提高HYPERLINK /z/Search.e?sp=S經(jīng)濟(jì)效益&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink經(jīng)濟(jì)效益。即保

32、證各項(xiàng)工作都在預(yù)算的范圍內(nèi)進(jìn)行。2.2.2成本操縱的原則 現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本操縱有兩個(gè)全然性的原則：一是全面操縱原則，二是重點(diǎn)操縱原則1。只有深刻理解這兩個(gè)全然原則，才能正確處理各項(xiàng)操縱原則的關(guān)系：成本最低化原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱的全然目的，在于通過(guò)成本治理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項(xiàng)目成本，以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本要求。在實(shí)行最低化原則時(shí)，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。全面成本操縱原則項(xiàng)目成本的全過(guò)程操縱要求成本操縱工作隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個(gè)時(shí)期連續(xù)進(jìn)行使項(xiàng)目成本自始至終置于有效的操縱之下。動(dòng)態(tài)操縱原則項(xiàng)目是一次性的，成本操縱應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間操縱，即動(dòng)態(tài)操縱。目標(biāo)治理

33、原則目標(biāo)治理內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)治理的打算、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則在項(xiàng)目施工過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理部各部門(mén)、各班組在肩負(fù)成本操縱責(zé)任的同時(shí)，享有成本操縱的權(quán)利，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)各部門(mén)和各班組在成本操縱中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期的檢查和考評(píng)，實(shí)行獎(jiǎng)罰分明。2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱對(duì)象和構(gòu)成2.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱的對(duì)象以項(xiàng)目成本的形成過(guò)程作為操縱對(duì)象依照對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)行全過(guò)程操縱的要求，具體的操縱內(nèi)容包括：工程投標(biāo)時(shí)期 依照工程概況和招標(biāo)文件，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算，提出投標(biāo)決策意見(jiàn)。 施工預(yù)備時(shí)期 結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙和其

34、他有關(guān)資料，編制具有可操作性的施工組織設(shè)計(jì)，通過(guò)多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，從中選擇經(jīng)濟(jì)合理的可行的施工方案，編制具體的成本操縱打算，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行事前操縱。 施工時(shí)期 以施工圖預(yù)算、施工預(yù)算、勞動(dòng)定額、材料消耗定額等，對(duì)實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行操縱。 竣工交付使用及保修期時(shí)期 對(duì)竣工驗(yàn)收發(fā)生的費(fèi)用和保修費(fèi)用進(jìn)行適當(dāng)合理操縱。以項(xiàng)目職能部門(mén)、生產(chǎn)班組和施工隊(duì)作為成本操縱的對(duì)象成本操縱的具體內(nèi)容是日常發(fā)生的各種費(fèi)用和損失。這些費(fèi)用和損失，都發(fā)生在各個(gè)部門(mén)、生產(chǎn)班組和施工隊(duì)。因此，也應(yīng)以部門(mén)、班組和施工隊(duì)作為成本操縱對(duì)象，采取相應(yīng)措施進(jìn)行監(jiān)督和檢查。以分部分項(xiàng)工程作為項(xiàng)目成本的操縱對(duì)象 為了把成本操

35、縱工作做到具體落實(shí)，還應(yīng)以分部分項(xiàng)工程作為項(xiàng)目成本的操縱對(duì)象。目前，邊設(shè)計(jì)、邊施工的項(xiàng)目比較多，不可能在開(kāi)工往常一次編出整個(gè)項(xiàng)目的施工預(yù)算，但可依照出圖情況編制分時(shí)期的施工預(yù)算。總之，不論是完整的施工預(yù)算，依舊分時(shí)期的施工預(yù)算，差不多上進(jìn)行項(xiàng)目成本操縱的必不可少的依據(jù)。2.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地使用權(quán)出讓金的估算，通常有有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獵取土地使用權(quán)的方式，具體視情況而定。土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)、都市建設(shè)配套費(fèi)用和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地點(diǎn)式有三種：協(xié)議出讓?zhuān)袠?biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓。然而大多數(shù)

36、開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為拍賣(mài)出讓為取得土地的有效途徑1。前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)要緊指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在整個(gè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低。建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)指建筑房屋所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，它是由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。治理費(fèi)用治理費(fèi)用要緊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括治理人職員資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。貸款利息 房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須向銀行

37、貸款，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)貸款籌集資金而支付給銀行的利息也是開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要部分。稅費(fèi) 項(xiàng)目的成本操縱還應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)過(guò)程中所繳納的各種稅金以及向其他部門(mén)規(guī)定交納的費(fèi)用。其他費(fèi)用 其他費(fèi)用要緊指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱阻礙因素與存在的問(wèn)題3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本操縱阻礙因素分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境、國(guó)家的有關(guān)政策等因素阻礙。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理水平也是阻礙開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。項(xiàng)目決策 項(xiàng)目的決策時(shí)期特不重要，實(shí)際上項(xiàng)目決策過(guò)程確實(shí)是擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制和HYPERLINK /view/510284.htm審批

38、過(guò)程，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)經(jīng)有權(quán)審批單位審批后，項(xiàng)目隨之成立，也確實(shí)是項(xiàng)目的最終決策。房地產(chǎn)企業(yè)必須依照自己的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營(yíng)治理水平綜合推斷自己把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。土地成本在同一片地域內(nèi)地價(jià)差異專(zhuān)門(mén)大，要緊受兩個(gè)因素的阻礙較大。一是土地的用途；二是土地的容積率。工程建設(shè)成本 設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案在符合設(shè)計(jì)要求的前提下還要具有經(jīng)濟(jì)適用的原則，因此它具有設(shè)計(jì)的技術(shù)性，也包含一定的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性。 工期的阻礙 建筑工程成本與工期有著緊密的關(guān)系，成本在一定的范圍內(nèi)是隨著工期的變化而變化。一般情況下，假如縮短工期，就要增加人工，機(jī)械等費(fèi)用，然而，工期并不是能夠無(wú)限期縮短的。工期越長(zhǎng)

39、，則反之。對(duì)某項(xiàng)工程來(lái)講，直接費(fèi)有一個(gè)最低的正常費(fèi)用，不論工期如何長(zhǎng)，那個(gè)費(fèi)用水平不能再降低了，我們稱(chēng)之為正常工期。 質(zhì)量的阻礙 建筑產(chǎn)品的質(zhì)量的好壞與工程成本有一定的關(guān)系，任何產(chǎn)品都有最底限的產(chǎn)品質(zhì)量和對(duì)應(yīng)的成本，當(dāng)質(zhì)量水平低到一定程度時(shí)，成本便不再降低。建筑產(chǎn)品的質(zhì)量與產(chǎn)品的價(jià)值也存在一定的關(guān)系。一種產(chǎn)品的價(jià)值是隨著產(chǎn)品的質(zhì)量的提高而增加的。 市場(chǎng)條件 市場(chǎng)條件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本阻礙要緊體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面是生產(chǎn)要素價(jià)格波動(dòng)會(huì)或多或少阻礙工程成本；另一方面是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況的阻礙。建筑市場(chǎng)屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，因此建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)要緊表現(xiàn)為承包商之間的競(jìng)爭(zhēng)。承包商之間的競(jìng)爭(zhēng)要緊體現(xiàn)在價(jià)格上

40、，招投標(biāo)法規(guī)定低價(jià)中標(biāo)2。因此發(fā)包方能夠利用這一優(yōu)勢(shì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膲簝r(jià)發(fā)包，并在施工過(guò)程中對(duì)工程變更和索賠的價(jià)格調(diào)整有效操縱。相關(guān)稅費(fèi)、治理費(fèi)用和籌資成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)稅費(fèi)、治理費(fèi)用和籌資成本與國(guó)家政策和房地產(chǎn)企業(yè)自身的治理水平、項(xiàng)目運(yùn)作資金有關(guān)。 3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱存在的問(wèn)題3.2.1把項(xiàng)目的成本操縱集中放在實(shí)施時(shí)期近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展速度加快，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展做出了專(zhuān)門(mén)大的貢獻(xiàn)。但目前為止，我國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)展還不夠成熟，仍然有專(zhuān)門(mén)多地點(diǎn)需要改進(jìn)和加以完善。在成本操縱方面，我國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們通常只重視施工時(shí)期的成本操縱，而對(duì)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等時(shí)期的成本操縱缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和重視。不重視決策時(shí)

41、期的成本操縱 決策時(shí)期發(fā)生的成本費(fèi)用較少，但在整個(gè)項(xiàng)目的成本操縱中起著特不重要的作用，它將直接阻礙一個(gè)項(xiàng)目的成敗。決策時(shí)期是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱特不重要的一個(gè)時(shí)期2。但由于近十幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于賣(mài)方市場(chǎng)，專(zhuān)門(mén)多房地產(chǎn)商不重視決策時(shí)期的成本操縱，只重視租售房屋而忽略了策劃的重要性。只重視施工時(shí)期的成本操縱，忽略設(shè)計(jì)時(shí)期的成本操縱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍對(duì)項(xiàng)目工程施工時(shí)期特不重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工時(shí)期的成本操縱當(dāng)然重要，但同時(shí)也不應(yīng)忽略設(shè)計(jì)時(shí)期的成本操縱。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有工程部，同時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行監(jiān)督治理以保障施工時(shí)期的成本操縱。然而，開(kāi)發(fā)商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)時(shí)期的成本操縱

42、，往往將設(shè)計(jì)費(fèi)一再壓縮，認(rèn)為如此就能夠節(jié)約成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)此問(wèn)題加以重視，做到全面操縱成本、適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)節(jié)約。3.2.2 強(qiáng)調(diào)成本操縱忽視工程進(jìn)度在工程施工過(guò)程中，施工者往往認(rèn)為進(jìn)度打算可有可無(wú)是一種擺設(shè)。但假如沒(méi)有專(zhuān)門(mén)好的進(jìn)度打算，施工企業(yè)專(zhuān)門(mén)難向監(jiān)理工程師或總施工企業(yè)以及其它施工企業(yè)表明自己的施工組織情況，同時(shí)關(guān)于施工企業(yè)而言也專(zhuān)門(mén)難指導(dǎo)自己的施工，并在資源上從容調(diào)度和平衡優(yōu)化3。在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)需求、供給和市場(chǎng)機(jī)遇可謂是瞬息萬(wàn)變，不按預(yù)定打算將產(chǎn)品推向市場(chǎng)會(huì)使項(xiàng)目面臨專(zhuān)門(mén)大的風(fēng)險(xiǎn)。3.2.3 強(qiáng)調(diào)成本操縱忽視工程質(zhì)量 一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)踐中不能正確處理質(zhì)

43、量和成本的關(guān)系。制造質(zhì)優(yōu)價(jià)低的產(chǎn)品是大多數(shù)企業(yè)追求的目標(biāo)，但也是一個(gè)專(zhuān)門(mén)具難度的目標(biāo)，因?yàn)橘|(zhì)量和成本的關(guān)系大多時(shí)候是一個(gè)正向關(guān)系。在成本操縱過(guò)程中，為了強(qiáng)調(diào)降低成本、以次充好、采取偷工減料等不正當(dāng)手段降低成本，從而損害產(chǎn)品質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)降低成本應(yīng)以不損害產(chǎn)品的質(zhì)量為前提，如此，降低成本就只能通過(guò)技術(shù)革新來(lái)實(shí)現(xiàn)了，但這又正是國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)薄弱之處。3.2.4招投標(biāo)實(shí)施過(guò)程不嚴(yán)謹(jǐn) 招投標(biāo)作為一種成功的采購(gòu)模式，從運(yùn)行的實(shí)踐來(lái)看，采納招投標(biāo)制度對(duì)約束交易者的行為，制造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，保障國(guó)有資金的使用效率，起到了積極的作用，建設(shè)工程招投標(biāo)，是我國(guó)經(jīng)營(yíng)方式和建筑治理體制的一項(xiàng)重大改革

44、，有利于降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短工程工期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的公平競(jìng)爭(zhēng)3。實(shí)行招投標(biāo)以降低造價(jià)，保證質(zhì)量和有效縮短工期，更顯其必要性和現(xiàn)實(shí)性。然而，當(dāng)前招投標(biāo)活動(dòng)中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，包括招標(biāo)監(jiān)督機(jī)制不健全、評(píng)標(biāo)方法不科學(xué)、非法圍標(biāo)、地點(diǎn)愛(ài)護(hù)、商業(yè)賄賂、躲避招標(biāo)等，需要政府去規(guī)范、引導(dǎo)，以及參加招投標(biāo)各方的共同合作，才能從全然上得到解決。 關(guān)于國(guó)內(nèi)建筑承包企業(yè)來(lái)講，應(yīng)該提升企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，獵取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；關(guān)于政府主管部門(mén)來(lái)講，應(yīng)該建立規(guī)范的招投標(biāo)市場(chǎng)，鼓舞、促進(jìn)企業(yè)間的正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。勿庸置疑，完善建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)市場(chǎng)，借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)建筑業(yè)的實(shí)際進(jìn)展水平，來(lái)逐步推進(jìn)招投標(biāo)相關(guān)制度、措施的

45、建立是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。 3.2.5項(xiàng)目成本操縱各時(shí)期脫節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期比一般商品要長(zhǎng)，由于它的壽命周期長(zhǎng)和產(chǎn)品體積龐大、生產(chǎn)過(guò)程繁瑣復(fù)雜，因此，在各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)時(shí)期的操縱治理上也就極易出現(xiàn)一些常見(jiàn)的問(wèn)題，例如，各時(shí)期成本操縱脫節(jié)等。項(xiàng)目進(jìn)展包括設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工和預(yù)租售等幾個(gè)時(shí)期。由于我國(guó)實(shí)行的總承包項(xiàng)目較少，造成目前的項(xiàng)目費(fèi)用操縱差不多上是分時(shí)期進(jìn)行的，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目成本操縱則側(cè)重于施工時(shí)期，其他幾個(gè)時(shí)期的操縱未充分結(jié)合起來(lái)。因此在設(shè)計(jì)和采購(gòu)方面的操縱還不夠，而這兩個(gè)時(shí)期恰恰是對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用阻礙最大的時(shí)期。因此今后要加強(qiáng)對(duì)這兩個(gè)時(shí)期的費(fèi)用操縱，同時(shí)也應(yīng)注意幾個(gè)時(shí)期費(fèi)用操縱的結(jié)合，

46、真正做到工程進(jìn)度和工程費(fèi)用的一體化4。但我國(guó)專(zhuān)門(mén)多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本操縱不夠重視，或者是在操縱成本的過(guò)程中沒(méi)有找到適用的更科學(xué)的方法，而致使我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中對(duì)成本操縱的了解不夠深入、只停留在表面上，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本普遍過(guò)高，成本操縱效果不理想。由此必須要在房地產(chǎn)企業(yè)建立一個(gè)完整而又科學(xué)的成本操縱體系。第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱指標(biāo)體系與方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行成本操縱，必須建立一套比較科學(xué)的成本指標(biāo)體系。通過(guò)成本指標(biāo)體系，一方面能夠反映企業(yè)在成本操縱方面的目標(biāo)要求，為企業(yè)全體職工指明成本操縱工作的奮斗方向；另一方面，能夠把成本指標(biāo)層層分解，化大指標(biāo)為小指標(biāo)，下達(dá)

47、到各級(jí)基層組織和崗位，使成本操縱責(zé)任具體化。4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱指標(biāo)體系的構(gòu)建4.1.1成本操縱指標(biāo)體系建立的原則科學(xué)性。成本指標(biāo)體系的建立，必須強(qiáng)調(diào)科學(xué)性。成本指標(biāo)的涵義要科學(xué)，便于計(jì)算，能客觀地反映成本的真實(shí)情況，不能模棱兩可，令人費(fèi)解?？杀刃?。成本指標(biāo)要便于比較，打算和實(shí)際能夠相互對(duì)比，企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間能夠?qū)Ρ?，同行業(yè)之間也能夠?qū)Ρ?。成本指?biāo)只有具備可比性，才能起到鞭策落后、鼓舞先進(jìn)的作用。綜合性。建立成本指標(biāo)體系，既要有綜合性的大指標(biāo)，又要有分解的小指標(biāo)。綜合性指標(biāo)反映了企業(yè)成本方面的奮斗目標(biāo)，分解的指標(biāo)反映了各個(gè)基層組織的具體任務(wù)。小指標(biāo)對(duì)大指標(biāo)起到保證作用，大指標(biāo)對(duì)小指標(biāo)

48、起到制約作用。所有指標(biāo)緊密聯(lián)系，反映了整個(gè)企業(yè)的成本操縱水平。適應(yīng)性。成本指標(biāo)體系的建立，要少而精，不要繁瑣，要緊從滿(mǎn)足企業(yè)的成本操縱的需要考慮。連續(xù)性。成本指標(biāo)的項(xiàng)目、涵義和計(jì)算方法，要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，以便進(jìn)行跟蹤比較，從中找出成本進(jìn)展趨勢(shì)的規(guī)律性，從而能夠更好的挖掘成本降低的潛力。4.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本操縱組織體系關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，要進(jìn)行項(xiàng)目成本操縱，就要有成本操縱的組織機(jī)構(gòu)或部門(mén)，建立成本治理組織體系是進(jìn)行有效成本操縱的差不多保障，通過(guò)行之有效的成本治理組織體系能夠明確治理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本治理工作，監(jiān)督成本操縱過(guò)程，保障企業(yè)按照既定的成本操縱目標(biāo)進(jìn)行成本操縱工作。目前房地產(chǎn)

49、項(xiàng)目的成本操縱要緊有兩種組織形式，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)依照自身特點(diǎn)選擇適合項(xiàng)目特點(diǎn)的成本操縱組織形式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本操縱目標(biāo)5。向社會(huì)公開(kāi)招聘各種復(fù)合型技術(shù)人才，組建綜合性的成本操縱部門(mén)，包括工程造價(jià)、成本核算等。這種模式的特點(diǎn)是成本投入比較大，但機(jī)構(gòu)穩(wěn)定、工作連續(xù)性強(qiáng)、成本操縱效果好，適合大、中型且長(zhǎng)期連續(xù)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。采納這種模式的房地產(chǎn)企業(yè)每年投資較大，對(duì)成本操縱特不重視，希望通過(guò)設(shè)立成本操縱部門(mén)來(lái)降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，并使降低的成本額與投入成本操縱部門(mén)的費(fèi)用要大得多，如此的房地產(chǎn)企業(yè)永久保持著良好的進(jìn)展勢(shì)頭和旺盛的生命力。托付咨詢(xún)公司進(jìn)行項(xiàng)目造價(jià)全過(guò)程治理。將項(xiàng)目從策劃至竣工的全部工程成本操縱托

50、付具備資格的咨詢(xún)公司完成，這種模式適合時(shí)期性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。本文以第一種成本操縱組織形式建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱組織體系，如下圖：總經(jīng)理總經(jīng)理成本操縱部成本操縱部銷(xiāo)售部財(cái)務(wù)部工程部策劃部設(shè)計(jì)部市場(chǎng)部銷(xiāo)售部財(cái)務(wù)部工程部策劃部設(shè)計(jì)部市場(chǎng)部圖4-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱組織體系4.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱阻礙因素指標(biāo)體系 阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱的因素比較多，從土地獵取到銷(xiāo)售完畢整個(gè)過(guò)程中都存在，其中要緊的阻礙因素如下：土地取得時(shí)期阻礙土地成本費(fèi)用的因素特不多，例如：基礎(chǔ)設(shè)施水平狀況、區(qū)域的環(huán)境條件、土地利用打算、位置、形狀、容積率、地形地質(zhì)等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策時(shí)期的差不多特征是智力化或知

51、識(shí)密集性，決策時(shí)期的費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用比例專(zhuān)門(mén)小，而且在現(xiàn)在期差不多可不能有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入，但決策工作是成本操縱的關(guān)鍵6。因?yàn)闆Q策時(shí)期產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能、差不多實(shí)施方案和要緊要素投入做出總體策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)期對(duì)開(kāi)發(fā)成本的全過(guò)程成本操縱起著十分重要的作用，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依照可行性研究擬定的設(shè)計(jì)托付書(shū)及投資估算的過(guò)程，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和意圖具體實(shí)施的過(guò)程6。同時(shí)，對(duì)工程成本操縱具有十分重要的意義。通常認(rèn)為設(shè)計(jì)時(shí)期阻礙成本費(fèi)用的要緊因素包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建筑的平面布置、建筑層高和層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)等。工程實(shí)施時(shí)期是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及

52、工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的時(shí)期，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目使用價(jià)值的重要時(shí)期，需要集中投入大量的資金和各種資源。銷(xiāo)售時(shí)期的阻礙因素要緊有代理商的選擇、銷(xiāo)售策略的制定以及銷(xiāo)售期限的長(zhǎng)短，這些因素的確定都直接或間接的增加或降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售成本。綜合以上各種對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱的阻礙因素，構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱阻礙因素指標(biāo)體系如圖4-2所示。4.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱指標(biāo)體系成本指標(biāo)是一項(xiàng)綜合性指標(biāo)，包括的知識(shí)面專(zhuān)門(mén)廣，以成本核算科目考慮，成本指標(biāo)體系能夠按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本指標(biāo)和期間費(fèi)用指標(biāo)兩大類(lèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本指標(biāo)和期間費(fèi)用的指標(biāo)的建立首先要對(duì)成本科目進(jìn)行細(xì)分，一般來(lái)

53、講對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行細(xì)分是按照成本核算科目進(jìn)行的，但過(guò)細(xì)的指標(biāo)和過(guò)粗的指標(biāo)關(guān)于成本操縱來(lái)講差不多上不合適的，最重要的是要滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本操縱的需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱阻礙因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本操縱阻礙因素 設(shè)計(jì)時(shí)期工程實(shí)施時(shí)期 銷(xiāo)售時(shí)期 設(shè)計(jì)時(shí)期工程實(shí)施時(shí)期 銷(xiāo)售時(shí)期土地取得時(shí)期 決策時(shí)期基礎(chǔ)設(shè)施水平區(qū)域環(huán)境土地形狀土地位置土地規(guī)劃方案市場(chǎng)調(diào)查可行性研究決策方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建筑平面布置建筑層高建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程招投標(biāo)人員選擇材料選擇設(shè)備選擇代理商選擇銷(xiāo)售策略圖4-2 成本操縱阻礙因素指標(biāo)體系4.2各時(shí)期成本操縱方法4.2.1項(xiàng)目決策時(shí)期的成本操縱項(xiàng)目決策的正確性是進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本操

54、縱的前提。項(xiàng)目決策失誤會(huì)直接帶來(lái)不必要的資金投入和人力、物力及財(cái)力的白費(fèi)，甚至造成不可彌補(bǔ)的缺失6。因此，要合理的進(jìn)行成本操縱，就要事先保證項(xiàng)目決策的正確性，幸免決策失誤。搞好市場(chǎng)調(diào)查工作。對(duì)阻礙開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境因素、區(qū)域環(huán)境因素和微觀環(huán)境因素進(jìn)行分析，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期內(nèi)的需求因素和供給因素進(jìn)行調(diào)查，以便對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)6。做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)?？紤]項(xiàng)目的可使用土地面積、建筑密度、容積率等因素，分不分析各個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目今后成本的阻礙；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)要從項(xiàng)目性?xún)r(jià)比和經(jīng)濟(jì)性動(dòng)身。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。結(jié)合項(xiàng)目地塊和所處區(qū)域進(jìn)行定位，針對(duì)項(xiàng)目今后商業(yè)和住宅的租售價(jià)格、租售對(duì)象和租售率進(jìn)

55、行分析，準(zhǔn)確做好房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位，客戶(hù)定位以及市場(chǎng)定位。4.2.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期的成本操縱 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，項(xiàng)目施工成本也就隨之確定，但規(guī)劃設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的高低，對(duì)項(xiàng)目施工成本和功能要求的阻礙是巨大的，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期、建設(shè)成本和質(zhì)量以及項(xiàng)目今后是否能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益都起著決定性作用。由此可見(jiàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期的成本操縱是必要的而且是行之有效的，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期操縱造價(jià)也能起到事半功倍的效果。開(kāi)發(fā)商可通過(guò)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位，在托付設(shè)計(jì)單位之前要對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上一般采納限額設(shè)計(jì)的方式，保證有效的成本操縱7，并著重考慮以下工作：做好設(shè)計(jì)前的投資估算操縱。通過(guò)對(duì)社

56、會(huì)同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、治理費(fèi)用、利潤(rùn)等的調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的投資估算分析，作為初步設(shè)計(jì)操縱的依據(jù)。初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇。設(shè)計(jì)時(shí)期存在多方案比選的可能，不同的設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致的項(xiàng)目成本是不一樣的，因此，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選，達(dá)到成本操縱的目的。限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)，確實(shí)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算操縱初步設(shè)計(jì)，按照比準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算操縱施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額操縱專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，嚴(yán)格操縱技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中的不合理變更，保證總投資限額不被突破7。限額設(shè)計(jì)的操縱對(duì)象是阻礙工程設(shè)計(jì)靜態(tài)投資(或基礎(chǔ)價(jià))的

57、項(xiàng)目。限額設(shè)計(jì)分為縱向操縱與橫向操縱。 縱向操縱，確實(shí)是隨著不同設(shè)計(jì)時(shí)期的深入，即從可行性研究、初步勘察、技術(shù)設(shè)計(jì)直到施工圖設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)都必須貫穿到各個(gè)時(shí)期，而在每一個(gè)時(shí)期還必須貫穿與各個(gè)專(zhuān)業(yè)的每道工序。 橫向操縱的要緊工作確實(shí)是健全和加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位對(duì)業(yè)主以及設(shè)計(jì)單位內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，而經(jīng)濟(jì)責(zé)任的核心是正確處理好責(zé)、權(quán)、利三者之間的關(guān)系。4.2.3項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)期的成本操縱 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請(qǐng)若干單位進(jìn)行報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由開(kāi)發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實(shí)施。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中，需要進(jìn)行招標(biāo)工程任務(wù)要緊有設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招標(biāo)

58、、大型機(jī)械及設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中所采取的各種操縱成本的措施和降低成本的措施有:選擇合適的施工單位。假如一個(gè)工程項(xiàng)目三級(jí)施工企業(yè)就能夠勝任，就沒(méi)有必要找一級(jí)的或者特級(jí)企業(yè)，因?yàn)轭A(yù)決算過(guò)程中，一級(jí)施工企業(yè)會(huì)比三級(jí)施工企業(yè)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高一些，如此無(wú)形就會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的成本。做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)治理人員應(yīng)收集、積存、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)阻礙工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒不、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件8。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以便于日后的造價(jià)操縱。嚴(yán)格操縱標(biāo)底價(jià)格的審查工作。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，在招投標(biāo)過(guò)程中的

59、投資和成本操縱要緊體現(xiàn)在標(biāo)底的審查工作中。必須重視標(biāo)底價(jià)格的審查，保證標(biāo)底價(jià)格的準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)合理，否則標(biāo)底價(jià)格將起不到操縱投資的作用。審查標(biāo)底價(jià)格的目的在于檢查標(biāo)底價(jià)格的編制是否真實(shí)、準(zhǔn)確，從而達(dá)到操縱項(xiàng)目投資的、降低工程成本的效果。4.2.4項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的成本操縱 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施時(shí)期是依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和圖紙，利用原材料、半成品和各種設(shè)備建設(shè)房屋的過(guò)程，是整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中資金投入最大，占據(jù)時(shí)刻也相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期，因此施工時(shí)期的成本操縱是特不復(fù)雜的。那個(gè)時(shí)期一定要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體能夠從以下幾個(gè)方面進(jìn)行成本操縱:認(rèn)真執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)治理的各項(xiàng)規(guī)定。依照內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的核算

60、和責(zé)任成本操縱的需要，制定合理的投資成本目標(biāo)體系，以利于劃分經(jīng)濟(jì)責(zé)任，計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果，做到責(zé)權(quán)利明確。加強(qiáng)工程費(fèi)用打算的操縱。在工程建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行工程費(fèi)用打算，能夠有效地操縱工程項(xiàng)目投資成本，節(jié)約投資，提高經(jīng)濟(jì)效益。因此，必須始終對(duì)工程費(fèi)用打算進(jìn)行跟蹤檢查和操縱9。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對(duì)施工時(shí)期的投資操縱應(yīng)給予足夠的重視，從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取措施，操縱投資成本。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證治理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生。施工時(shí)期，現(xiàn)場(chǎng)可變因素多，如場(chǎng)地緣故，材料供應(yīng)等因素的阻礙，因此施工時(shí)期的現(xiàn)場(chǎng)簽證不可幸免。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)或監(jiān)理機(jī)構(gòu)駐工地代表，業(yè)務(wù)素養(yǎng)差，對(duì)預(yù)算