物業(yè)管理常見法律問題分析解答課件

1、以 案 說 法物業(yè)管理常見法律問題分析解答物管問題法律責(zé)任分析思路問題分析物管是否違約、是否未盡管理義務(wù)是否不作為侵權(quán)承擔(dān)責(zé)任是否承擔(dān)責(zé)任是否查找原因，落實(shí)責(zé)任主體或根據(jù)過錯劃分責(zé)任問題一業(yè)主騎自行車沖桿，導(dǎo)致人被車桿砸傷，物業(yè)有沒有責(zé)任？（類似問題：業(yè)主不小心將有用物品扔入垃圾袋，保潔員工在清理垃圾袋時(shí)未發(fā)現(xiàn)該物品，責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)？）分析因本案有損害事實(shí)發(fā)生，且與物業(yè)管理關(guān)系無關(guān)，所以不應(yīng)從物管合同出發(fā)分析。這種情況屬侵權(quán)類民事法律關(guān)系。因此應(yīng)以民法關(guān)于侵權(quán)行為及侵權(quán)責(zé)任之規(guī)定為基礎(chǔ)對造成損害的原因進(jìn)行分析。業(yè)主的沖桿行為是造成損害的主要原因，因騎車業(yè)主應(yīng)當(dāng)知道車桿所攔車道是專供機(jī)動車輛出入

2、的。物管應(yīng)在車桿上或附近設(shè)警示標(biāo)志,提醒出入車輛及行人注意車桿的起放易傷人。問題二中業(yè)主的疏忽拋棄也是造成損害的原因。適用法條民法通則第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?民法通則第一百三十一條：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。律師意見及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避分析物管有沒有責(zé)任應(yīng)首先從物業(yè)服務(wù)合同中雙方權(quán)利義務(wù)的約定出發(fā)，對未約定的，應(yīng)分清造成損失的原因，根據(jù)主次原因分清責(zé)任。另外，對物業(yè)服務(wù)合同中未明確約定或?qū)τ谝桩a(chǎn)生傷人事件的小區(qū)公共部分和共用設(shè)施設(shè)備或管理設(shè)備，物管公司應(yīng)盡提醒義務(wù)，在顯眼位置設(shè)立警示標(biāo)

3、志，以消除安全隱患、避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。問題二高樓上掉下物品砸傷業(yè)主或損壞業(yè)主物品，物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？分析高樓墜落物有兩種來源，一是來自物業(yè)共用部位或公共設(shè)施設(shè)備（如樓梯走道的窗戶玻璃、房屋外墻的墻皮等），一是來自業(yè)主控制的區(qū)分所有范圍內(nèi)（如業(yè)主房間內(nèi)的玻璃、業(yè)主擱放在陽臺上的物品、花盆等）。對前一來源的墜落物，物管一般應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，除非是不可抗力因素造成（如臺風(fēng)、地震等），但對后一來源的墜落物，物管沒有責(zé)任。但物管有明顯疏忽的除外。適用法條民法通則第一百二十六條規(guī)定：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自

4、己沒有過錯的除外。重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例第三十九條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面履行物業(yè)服務(wù)合同，保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備的完好，使區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。 律師意見此類問題關(guān)鍵是要查清事故原因，對不屬于物管控制管理的部分造成的損失不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。另外，此類問題也提醒我們，物管過程中一定要把定期檢查維修共用部分及公共設(shè)施設(shè)備落到實(shí)處，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，避免損害事故的發(fā)生。否則因物管管理不善致共用部分及公共設(shè)施設(shè)備脫落造成損害，物管的責(zé)任是推脫不了的。對業(yè)主在陽臺或窗臺上擱置容易墜落物品的行為及時(shí)予以勸阻，并耐心說明其危險(xiǎn)性。問題三新栽植物（在施工方質(zhì)保期

5、內(nèi)）的長勢還未定根穩(wěn)固，植物倒下傷人或物，物業(yè)是否需承擔(dān)責(zé)任？物業(yè)可否向施工方要求承擔(dān)責(zé)任？（類似問題：大風(fēng)將園區(qū)的樹林吹倒砸壞鄰近業(yè)主的涼亭。業(yè)主要求賠償。物業(yè)公司是否有責(zé)任？物業(yè)有何辦法可規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)？）分析根據(jù)物管條例的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，管理小區(qū)綠化部分乃是物管的當(dāng)然職責(zé)，因管理不善致樹木倒下傷人或物，物管公司難逃責(zé)任。如是新栽植物長勢未定倒下造成，且在質(zhì)保期內(nèi)，物業(yè)公司當(dāng)然有權(quán)向出售方或施工方追償債務(wù)。對類似問題中大風(fēng)吹倒致?lián)p，則應(yīng)分析風(fēng)力的大小來確定物管的責(zé)任，如果是臺風(fēng)等不可抗力造成的樹木傾倒傷人或物，物管可免除責(zé)任。如果是一般的風(fēng)力，則說明傾倒樹木根基不穩(wěn)，物管未盡檢查維護(hù)

6、職責(zé)，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。適用法條重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定以下事項(xiàng)：（三）公用綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)；民法通則第一百五十三條本法所稱的“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。 律師意見物管對外采購物品用于小區(qū)建設(shè)，應(yīng)在合同中與出售方明確約定質(zhì)保期及物品致人（或物）損害時(shí)雙方的責(zé)任分擔(dān)原則，應(yīng)當(dāng)由出售方承擔(dān)的責(zé)任物管應(yīng)在承擔(dān)責(zé)任后向出售方追償。加強(qiáng)對公共設(shè)施設(shè)備的定期檢查維護(hù)、及時(shí)排除安全隱患是減少此類事故發(fā)生的最有效辦法。問題四泳池圍界是用部分植物、欄桿圍合而成。在歇業(yè)期間，有小區(qū)內(nèi)小孩通過綠籬植物私自進(jìn)入游泳池后摔傷或發(fā)生安全意外，物業(yè)有無責(zé)任？

7、分析按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定及類似案例的審判實(shí)踐，對小區(qū)內(nèi)易生安全事故的區(qū)域和設(shè)施設(shè)備（如化糞池、未封閉的下水道、溝渠、堡坎等），物管應(yīng)采取有效措施加以隔離圍欄，并應(yīng)設(shè)置明顯的警示標(biāo)志。如果物管公司未盡到上述義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。如果已盡到上述義務(wù)，則應(yīng)由未成年人的監(jiān)護(hù)人自擔(dān)責(zé)任。律師意見物管應(yīng)采取有效措施對存在安全隱患的小區(qū)共用部分及公共設(shè)施設(shè)備加以隔離、圍攔，并定期巡查，排除隱患，設(shè)置警示標(biāo)識，提醒業(yè)主。提醒業(yè)主注意照看自己的小孩，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有無監(jiān)護(hù)人照看的孩童在物管區(qū)域內(nèi)嬉戲、打鬧且存在危險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)立即制止。寧可得罪人，也不致產(chǎn)生糾紛。問題四在夜間公共區(qū)域內(nèi)，業(yè)主摔傷后以公共路燈照明較弱為由向物業(yè)

8、索賠，物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？（類似問題：1、業(yè)主車輛在庫內(nèi)出車禍，業(yè)主以庫內(nèi)燈光太暗為由要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？2、 商鋪人員經(jīng)過商鋪外公共走廊時(shí)摔倒，事發(fā)時(shí)當(dāng)事人未及時(shí)向物業(yè)通報(bào)，事后當(dāng)事人請?jiān)撋啼伵陨碳乙幻麊T工出具了證明認(rèn)為是因物業(yè)保潔拖地地滑致使摔倒要求物業(yè)賠償，請問物業(yè)是否有責(zé)任？）分析根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第7條的規(guī)定：“消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利，消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品服務(wù)，符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求”。業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，當(dāng)然有權(quán)要求物管公司提供 的服務(wù)保障其人身、財(cái)產(chǎn)的安全。因此，前兩例如果確是因?yàn)槲锕馨仓玫恼彰?/p>

9、燈具光線不足致?lián)p失發(fā)生，則物管應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。后一例如法院認(rèn)定證人證言屬實(shí)，則物管也有責(zé)任。律師意見對小區(qū)內(nèi)各公共區(qū)域的照明燈具應(yīng)定期巡查、修繕、更換，保證其處于完好狀態(tài)，亮度也應(yīng)保證不致發(fā)生意外及損害為宜。對地面濕滑易致行人摔倒的地方應(yīng)叮囑保潔員安放警示標(biāo)識，拖地時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備防滑地毯、鋪墊等用具，或濕拖后盡量再干拖一次以吸干地面水分。問題五業(yè)主通過戶內(nèi)手動緊急報(bào)警按紐設(shè)施向小區(qū)中央保安控制室報(bào)警，但物業(yè)未收到報(bào)警信號未能及時(shí)到現(xiàn)場，物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？（類似問題：不法分子根據(jù)外墻上安裝的水管“較方便”進(jìn)入戶內(nèi)行竊，物業(yè)承擔(dān)或應(yīng)如何合理規(guī)避責(zé)任？）分析根據(jù)重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)

10、應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，盡職盡責(zé)地做好小區(qū)安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，采取適當(dāng)措施防止證據(jù)滅失和損失擴(kuò)大。據(jù)此，如果物業(yè)合同有類似于“24小時(shí)保安監(jiān)控服務(wù)”之類的約定，物管公司又能證明已嚴(yán)格履行保安服務(wù)義務(wù),對上述兩起事故的損失理論上不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但實(shí)踐中多以協(xié)商或判令承擔(dān)一定責(zé)任息訟。律師意見加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格要求員工按規(guī)定流程履行監(jiān)控、巡查職責(zé)，增強(qiáng)安全意識。問題六業(yè)主運(yùn)送大件物品采用從樓外吊運(yùn)進(jìn)戶。物業(yè)從吊運(yùn)安全角度考慮，能否提供保安人員？若提供保安人員后發(fā)生損傷第三人，物業(yè)承擔(dān)何責(zé)任？若要求行為人提供書面安全保障書，發(fā)生針對第三人的

11、安全事件后，物業(yè)承擔(dān)責(zé)任嗎？分析物管公司有依照物業(yè)合同及規(guī)章制度對小區(qū)內(nèi)的安全進(jìn)行管理的職責(zé)。因此對于吊運(yùn)大件物品等有可能發(fā)生安全事故的事項(xiàng)，物管公司當(dāng)然有權(quán)利派員進(jìn)行安全監(jiān)督。但這僅僅是一種監(jiān)督責(zé)任，只要盡到合理的監(jiān)督義務(wù)，發(fā)生致第三人的損傷，物管當(dāng)然不負(fù)責(zé)任。要求吊運(yùn)人提供安全保障書也是一種清晰界定責(zé)任的好方法，發(fā)生安全事件后有利于劃清責(zé)任。律師意見對于此類業(yè)主進(jìn)行的易生安全事故但又不得不進(jìn)行的行為，物管公司應(yīng)責(zé)成業(yè)主方提交安全計(jì)劃書或安全保障書，并經(jīng)物管審查確保安全后方可進(jìn)行。并應(yīng)派員監(jiān)督整個(gè)過程，以確保裝運(yùn)過程依計(jì)劃進(jìn)行。問題七商鋪將靠小區(qū)內(nèi)的固定玻璃窗改為滑推窗，使小區(qū)外行人可在此商

12、鋪通過滑推窗進(jìn)入小區(qū)，造成安全隱患。如何通過法律途徑解決此事？（物業(yè)無強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，也未找到相應(yīng)對此有管理職能的政府部門）分析重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十二條明確規(guī)定物業(yè)使用中禁止下列行為：擅自改變物業(yè)專有部分、部分共用部分、全體共用部分既定用途；違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)專有部分和共用部分；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動。此例中商鋪業(yè)主違反了上述禁止性規(guī)定，物管公司可據(jù)此向建設(shè)行政部門舉報(bào)。并通報(bào)業(yè)主委員會按相鄰權(quán)提出異議，并要求恢復(fù)原狀。律師意見對業(yè)主改變房屋部位既定用途、破壞物管秩序的行為，可先通過協(xié)商解決，協(xié)商不成可向建設(shè)行政主管部門舉報(bào)，同時(shí)也可提醒業(yè)主委員會行使

13、權(quán)利。問題八車輛在小區(qū)干道、車庫掛傷或者出現(xiàn)劃痕是業(yè)主自己責(zé)任還是物業(yè)責(zé)任？（類似問題：在車庫車輛被盜、車內(nèi)物品被盜，物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？）分析1、若車輛在車庫內(nèi)被盜，且業(yè)主與物管公司形成車輛保管合同，則因物管公司未盡到保管義務(wù)，物管公司應(yīng)承擔(dān)賠償。2、若停放在車庫的物品被盜。因車庫只對停放車輛行使保管責(zé)任，業(yè)主不應(yīng)將貴重物品放在車內(nèi)（車庫有提示語），因此物管公司不負(fù)責(zé)。3、若在車庫內(nèi)掛傷，能證明系在物業(yè)公司保管不當(dāng)造成的，應(yīng)由物業(yè)負(fù)責(zé)賠償。適用法條合同法第三百七十四條規(guī)定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的

14、，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 律師意見嚴(yán)格履行車輛保管義務(wù)，加強(qiáng)車庫內(nèi)的安全巡查。在停車場入口和場內(nèi)、取車卡上設(shè)置警示標(biāo)識提醒車主關(guān)好門窗，并不要將貴重物品放于車內(nèi)。問題九員工把垃圾車放在公路邊停著未動，機(jī)動車輛路過被劃傷，物業(yè)是否有責(zé)任？（類似問題：物業(yè)綠化部員工在某幢別墅對面公區(qū)做綠化維護(hù)工作,裝綠化垃圾的手推車停在該幢別墅車庫前的道路上,業(yè)主開車出行時(shí)由于未看見停放在前面的手推車,發(fā)生擦掛并要求賠償。物業(yè)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎,法律依據(jù)是什么?）分析根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，向消費(fèi)者提供服務(wù)應(yīng)保障其人身、財(cái)產(chǎn)不受損害。對于服務(wù)中易產(chǎn)生損害的事項(xiàng)，應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)識提醒。員工進(jìn)行綠化或清潔時(shí)應(yīng)以不妨礙交

15、通為原則，必須阻檔的，應(yīng)設(shè)置足以引起他人注意的標(biāo)識，并應(yīng)盡快完成工作，解除阻礙狀態(tài)。律師意見對員工加強(qiáng)安全意識培訓(xùn)，嚴(yán)格要求他們規(guī)范作業(yè)。以不影響業(yè)主正?；顒訛樵瓌t。在機(jī)動車行駛車道作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)識。如設(shè)置警示牌、錐形塑料桶等以隔離作業(yè)區(qū)。問題十業(yè)主自行封生活、休閑陽臺，在物業(yè)公司勸阻無效的情況下，業(yè)主還宣稱物管有侵權(quán)行為，請問物管遇此種問題應(yīng)怎樣處理，物業(yè)是否侵權(quán)了呢？分析1.根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主有義務(wù)接受物管公司按物業(yè)合同實(shí)施的管理行為；2. 重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十二條明確規(guī)定物業(yè)使用中禁止下列行為：擅自改變物業(yè)專有部分、部分共用部分、全體共用部分既定用途；違章搭建、改

16、建或以其他方式改變物業(yè)專有部分和共用部分；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動。3.因此，物管公司有權(quán)對業(yè)主的上述行為進(jìn)行勸阻，這是物管公司的合法權(quán)利，不構(gòu)成侵權(quán)。況且侵權(quán)必須要有損害事實(shí)的發(fā)生，沒有損害發(fā)生不構(gòu)成侵權(quán)。律師意見對業(yè)主不符合物管法律規(guī)范的行為物管公司應(yīng)當(dāng)予以勸阻及制止，但不能隨意濫用權(quán)利甚至侵犯業(yè)主的其它人身或財(cái)產(chǎn)權(quán)利?？上驑I(yè)主委員會反映情況，要求業(yè)主委員會配合解決。對違反建設(shè)法律規(guī)范的行為也可向建設(shè)行政主管部門舉報(bào)。問題十一物業(yè)公司在對小區(qū)植物進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)過程中考慮小區(qū)的景觀及植物的長勢成活、安全隱患等問題而進(jìn)行技術(shù)處理時(shí)，部分業(yè)主對此有異議，對專業(yè)的不支持，是否

17、真的是對他們利益的損害？例：小區(qū)部分喬木等進(jìn)行截頂、疏剪時(shí)；組團(tuán)內(nèi)過密植物進(jìn)行調(diào)整移植；別墅區(qū)內(nèi)，業(yè)主個(gè)性的喜好在未經(jīng)物業(yè)同意的情況下而私自栽種影響小區(qū)景觀的植物（業(yè)主的私家花園，小區(qū)的景觀外立面）。分析嚴(yán)格依照物業(yè)服務(wù)合同的約定行事，如果公共綠地的養(yǎng)護(hù)是物管公司的職責(zé)，那么物管公司應(yīng)按自己的專業(yè)化經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及管理。并有權(quán)對業(yè)主在專有區(qū)里進(jìn)行的損害小區(qū)整體景觀的行為予以制止。如果業(yè)主對物管公司的管理行為有異義，可以向業(yè)主委員會反映情況，并通過業(yè)主委員會與物管公司協(xié)商解決。律師意見1.對項(xiàng)目較大的小區(qū)物管活動，物管公司應(yīng)向業(yè)主委員會出具可行性研究報(bào)告書，并通過告示形式告知小區(qū)業(yè)主，聽取他們的意

18、見。2.盡管物管公司可以對公共區(qū)進(jìn)行維護(hù)管理，而無需聽從單個(gè)業(yè)主的指令，但在與報(bào)事業(yè)主交流時(shí)不應(yīng)以“我有權(quán)管理公共區(qū)”等方式處理業(yè)主問題，應(yīng)盡可能做到友善溝通。 3.盡量說服業(yè)主委員會，征得其同意。問題十二栽種于公共區(qū)域的帶剌植物傷及到人，物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？分析依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，物管公司應(yīng)使其提供的服務(wù)符合保障消費(fèi)者人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。因小區(qū)內(nèi)花木的栽種、養(yǎng)護(hù)屬物管的職責(zé)，所以物管公司有責(zé)任消除花木的潛在傷人可能。如未履行應(yīng)盡的管理職責(zé)，物管公司當(dāng)然要承擔(dān)責(zé)任。律師意見物管公司應(yīng)盡量避免栽種易傷及行人的花木，或采取有效措施將其隔離或圍欄起來，或移到不易傷及行人的地帶，并設(shè)置醒目的警示標(biāo)識

19、。問題十三非業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)后將公區(qū)設(shè)施損壞，現(xiàn)場無錢支付，可采用何種“合理方式”對其車輛“扣留”以保障賠償？分析根據(jù)民法學(xué)理論，對侵權(quán)行為人的財(cái)物可采取扣留方式以擔(dān)保侵權(quán)行為人能賠償損失，這是民法允許的自救行為。但扣留物應(yīng)與侵權(quán)人造成的損失相當(dāng)為宜。律師意見遇外來人員或其交通工具損害小區(qū)內(nèi)公共財(cái)物，物管公司可暫扣其交通工具或其它財(cái)物的方法督促其履行賠償義務(wù)，并應(yīng)保留其身份證復(fù)印件、電話等聯(lián)系方式。以備查找責(zé)任主體。問題十四業(yè)主把垃圾放在戶門（物管公約要求業(yè)主應(yīng)自行提至樓下垃圾桶）外，另一業(yè)主被溢出油水滑倒摔傷，物業(yè)承擔(dān)責(zé)任嗎？分析根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主公約和經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會批準(zhǔn)的

20、物管規(guī)則對全體業(yè)主均有約束力，對業(yè)主違反公約或物管規(guī)則的行為給他人造成的損失，應(yīng)由該業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。本案中顯然是因?yàn)闃I(yè)主的過錯造成損害事實(shí)。律師意見此類型問題雖然是因?yàn)闃I(yè)主的原因造成損失，但物管公司在平時(shí)的巡查當(dāng)中也應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)此類問題，并盡快通知業(yè)主整改，督促其遵守業(yè)主公約和物管規(guī)則。問題十五有業(yè)主因病需送醫(yī)院（如腦溢血、心臟病等），但隊(duì)員不知情（禁忌）背業(yè)主上醫(yī)院，導(dǎo)致更嚴(yán)重的后果時(shí)，物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？分析根據(jù)民法通則關(guān)于侵權(quán)行為責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，侵權(quán)主體存在過錯是侵權(quán)行為人承擔(dān)責(zé)任的構(gòu)成要件之一。本案中物管人員主觀上沒有任何過錯，但因其不是專業(yè)醫(yī)護(hù)人員，施救方法不當(dāng)，由此造成的損失應(yīng)承擔(dān)一定

21、的責(zé)任。律師意見熱心助人、急人所難是應(yīng)當(dāng)提倡的良好社會風(fēng)尚。但物管人員在沒有專業(yè)救助知識而碰到類似業(yè)主突發(fā)疾病等緊急情況時(shí)，應(yīng)首先協(xié)助業(yè)主通知醫(yī)院為宜。不應(yīng)擅自采取行動，以免加重病情。即使需要物管協(xié)助也最好征得其親屬的同意后方可進(jìn)行。問題十五客人入住會所后，當(dāng)晚便報(bào)事說房間提包被翻過并丟失了現(xiàn)金，要求物業(yè)公司賠償。物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？分析如確有證據(jù)證明客人物品被盜，則需分析物管公司有沒有失職等過錯，客人本身有沒有過錯，并按各自過錯大小來分擔(dān)責(zé)任。律師意見對此類問題有三點(diǎn)值得總結(jié)：一是物管公司應(yīng)提供貴重物品集中寄存的服務(wù)；二是應(yīng)在會所大堂、各房間張貼標(biāo)識，提醒客人將貴重物品寄存在會所貴重物品寄存點(diǎn)或隨身攜帶，不應(yīng)將貴重物品放于房間內(nèi)；三是應(yīng)加強(qiáng)會所的安全巡視及對出入人員的管理等積極措施。問題十六清吧內(nèi)打牌時(shí)一客人上衛(wèi)生間回來發(fā)現(xiàn)座位上的手機(jī)不見了，同屋的另2位客人正面向相反的方向聊天沒太注意。客人要求會所承擔(dān)責(zé)任。清吧的墻面貼了標(biāo)識：請妥善保管物品。請問物業(yè)有責(zé)任嗎？（類似問題：清吧貼了標(biāo)識，請勿追逐、打鬧，一小朋友經(jīng)幾次招乎不聽摔倒了，花掉300元醫(yī)藥費(fèi)要求會所承擔(dān)責(zé)任。會所是否承擔(dān)責(zé)任？）分析會所清吧只是為業(yè)主或客人休閑娛樂提供