連鎖加盟實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)-連鎖商圈調(diào)查與選店

1、文檔編碼 : CJ5X10Q2E2M4 HD4H1M7R9I10 ZP4P4A6M2V2第12章 連鎖商圈調(diào)查與選店開(kāi) 設(shè) 連 鎖 店 首 先 遭 遇 到 的 課 題 ,就 是 選 點(diǎn)（ 選 擇 合 適 的 設(shè) 店 地 點(diǎn) ）, 而 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 位 一 直 高 居 不 下 , 尤 其 是 具 有 潛 力 的 商 業(yè) 區(qū) 地 帶 ,也 到 了 寸 士 寸 金 的 地 步 ,因 此 房 產(chǎn) 價(jià) 值 、 租 金 , 其 漲 幅 比 例 、 租 期 年 限 等 等 , 都 影 響 了 業(yè) 者 在 投 資 策 略 中 的 開(kāi) 發(fā) 定 位 ,也 攸 關(guān) 營(yíng) 業(yè) 額 的 預(yù) 估 和 軟 硬 件 投

2、資 的 成 本 風(fēng) 險(xiǎn) ,所 以 談 到 開(kāi) 店 ,尤 其 是 開(kāi) 發(fā) 策 略 的 正 確 與 否 , 將 左 右 近 五 成 以 上 的 經(jīng) 營(yíng) 命 運(yùn) ；好 的 開(kāi) 發(fā) 策 略 將 領(lǐng) 導(dǎo) 整 個(gè) 企 業(yè) 邁 向 成 功 之 路 ,因 此 企 業(yè) 總 部 必 須 擁 有 或 能 掌 控 整 個(gè) 營(yíng) 業(yè) 地 點(diǎn) 不 動(dòng) 產(chǎn) 動(dòng) 向 ,在 將 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 交 給 加 盟 者 之 前 ,公 司 必 須 完 成 開(kāi) 拓 新 點(diǎn) 的 開(kāi) 發(fā) 作 業(yè) ；在 永 續(xù) 經(jīng) 營(yíng) 的 投 資 策 略 里 ,如 果 能 夠 延 長(zhǎng) 租 約 期 限 ,自 然 相 對(duì) 地 可 投 入 較 佳 的 營(yíng) 運(yùn) 系 統(tǒng) 及

3、 設(shè) 備 ,如 此 才 能 確 保 展 店 品 質(zhì) 的 穩(wěn) 定 與 產(chǎn) 值 的 提 高 ；本 章 內(nèi) 容 ：1 商 圈 調(diào) 查 的 標(biāo) 的 2 商 圈 調(diào) 查 的 方 法 2-1 商 圈 范 圍 劃 分 確 定2-2 商 圈 簡(jiǎn) 圖 2-3 抽 樣 點(diǎn) 及 發(fā) 點(diǎn) 之 選 擇 確 定 2-4 商 圈 特 征2-5 人 潮 狀 況 實(shí) 地 抽 樣 方 式 2-6 消 費(fèi) 特 征 與 人 口 特 征2-7 商 圈 類 型2-8 預(yù) 估 收 入 、 支 出 與 可 能 凈 利2-9 建 議 地 點(diǎn) 之 確 定2-10 商 圈 未 來(lái) 發(fā) 展 潛 力 及 結(jié) 論2-11 幻 燈 片 、 投 影 片 之

4、 制 作 方 式 及 目 的3 商 圈 調(diào) 查 報(bào) 告 方 式4 立 地 要 素4-1 立 地 點(diǎn) 所 在 街 道 評(píng) 估4-2 立 地 點(diǎn) 本 身 之 評(píng) 估4-3 門 店 預(yù) 定 點(diǎn) 之 選 定4-4 挖 掘 金 店 面4-5 屋 主 之 探 查4-6 租 屋 談 判 需 知4-7 租 貸 契 約 要 件1 商 圈 調(diào) 查 的 標(biāo) 的商 圈 是 活 的,而 商 圈 內(nèi) 的 人 口 是 門 店 賴 以 生 存 的 衣 食 父母,因 此 對(duì) 于 商 圈 內(nèi) 的 構(gòu) 成 因 素 就 是 在 經(jīng) 營(yíng) 商 圈 前 所 應(yīng)了 解 的 要 項(xiàng) ； 所 謂 商 圈 , 就 是 吸 引 消 費(fèi) 者 前 來(lái)

5、購(gòu) 物 的 有效 范 圍 ； 然 而 , 隨 著 距 離 之 遠(yuǎn) 近 , 商 圈 吸 引 力 也 有 所 不同 ； 通 常 依 門 店 預(yù) 定 之 遠(yuǎn) 近 將 商 圈 分 為 主 要 商 圈 、 次 要商 圈 及 輔 助 商 圈 ；主 商 圈 是 距 離 門 店 最 近 的 商 圈,也 是 門 店 最 主 要 的 業(yè) 績(jī)來(lái) 源 ； 通 常 戰(zhàn) 業(yè) 績(jī) 55-70% ； 主 商 圈 是 連 鎖 企 業(yè) 首 要 目標(biāo) , 也 是 忠 誠(chéng) 率 最 高 的 顧 客 群 ； 次 要 商 圈 占 業(yè) 績(jī)15-25% ,相 對(duì) 的 老 顧 客 來(lái) 店 率 也 低；輔 助 商 圈 是 商 圈 的最 外 圍,只

6、 占 業(yè) 績(jī) 的 5%,所 吸 引 到 的 也 都 是 游 離 客 人 ；而 在 商 圈 調(diào) 查 中 所 需 探 討 的 如 下 數(shù) 據(jù) ：1 固 定 人 口 數(shù) :固 定 人 口 是 指 居 住 在 商 圈 內(nèi) 的 住 戶 ；2 人 口 密 度 :人 口 密 度 是 將 區(qū) 域 內(nèi) 居 住 人 口 數(shù) 除 以 土 地 面 積 所 得 出 之 每 平 方 公 里 居 住 人 口 數(shù)；密 度 越 高 愈 適 合 開(kāi) 設(shè) 門 店 ；3 社 會(huì) 增 加 率 :指 隨 城 市 發(fā) 展 而 增 加 的 人 口 數(shù),例 如 新 開(kāi) 之 市 鎮(zhèn) 、 新 區(qū) 等 會(huì) 納 入 許 多 外 流 人 口 進(jìn) 入 ；

7、4 日 夜 人 口 數(shù) : 由 于 門 店 經(jīng) 營(yíng) 是 一 整 天 , 有 的 更 達(dá) 24 小 時(shí) , 因 此 對(duì) 于 白 天 流 入 之 人 口 就 非 常 重 要 ； 通 常 在 辦 公 區(qū) 或 工 業(yè) 區(qū) , 其 白 天人 口 是 門 店 業(yè) 績(jī) 的 主 要 來(lái) 源 , 但 到 了 晚 上 , 反 而 上 班 人 回 家 后 , 商 圈 內(nèi) 人 口 就 明 顯 的 減 少 了 許 多 ；5 年 齡、教 育 程 度、所 得 : 不 同 的 年 齡 層 結(jié) 構(gòu),其 對(duì) 于 商 品 需 求 偏 好 角 度 亦 有 不 同；同 樣 的 教 育 程 度 也 有 此 情 形；而 商 圈 內(nèi) 人 口

8、 所 得 也 直 接 影 響 到 人 民 支 出 額 度 及 門 店 消 費(fèi) 的 客 單 價(jià) ；6 交 通 :交 通 因 素 與 地 區(qū) 考 量 同 等 重 要,因 為 交 通 可 以 帶 來(lái) 大 量 的 流 動(dòng) 人 口 , 提 高 商 圈 內(nèi) 的 消 費(fèi) 能 力 ； 換 言 之 , 便 捷 的 交 通 關(guān) 系 著 人 潮 , 也 關(guān) 系 著 業(yè) 績(jī) 的 成 長(zhǎng) ；7 大 樓 種 類 : 不 同 的 大 樓 有 著 不 同 的 客 戶；辦 公 大 樓 代 表 著 穩(wěn) 定 的 辦 公 人 口 ,購(gòu) 買 力 高 ； 百 貨 公 司 及 休 閑 娛 樂(lè) 場(chǎng) 所 及 其 營(yíng) 業(yè) 面 積、價(jià) 格、時(shí) 間

9、、情 況 及 受 雇 人 口 數(shù) ,代 表 其 所 能 吸 引 的 顧 客,亦即 集 客 力 的 高 低 及 消 費(fèi) 狀況 , 可 作 為 企 業(yè) 門 店 經(jīng) 營(yíng) 的 互 動(dòng) 指 標(biāo) ；本 章 內(nèi) 容 2 商 圈 調(diào) 查 的 方 法2-1 商 圈 范 圍 劃 分 確 定 商 圈 范 圍 的 劃 定 因 行 業(yè) 類 別 的 不 同 而 不 同,一 般 以 便 利店 來(lái) 說(shuō),主 商 圈 大 多 為 50 米,次 商 圈 為 50-150 米,輔 助 商 圈 為 150-250 米；但 如 果 是 以 選 購(gòu) 品 為 主 的 專 門 店 或 大 型 店 , 擇 期 商 圈 范 圍 之 估 算 可 用

10、 車 程 來(lái) 計(jì) 算 ；商 圈 基 本 上 是 沒(méi) 有 形 狀 的 , 然 而 為 了 方 便 計(jì) 劃 , 一 般 事前 規(guī) 劃 可 用 圓 形 或 地 形 式 來(lái) 為 商 圈 推 算；例 如 有 以 下 各情 況 限 制 , 可 為 商 圈 之 范 圍 劃 分 點(diǎn) ：1 商 圈 半 徑 以 500 公 尺 為 限 ；2 馬 路 之 分 界 、 凡 超 過(guò) 40 米 寬 之 道 路 四 線 道 以 上 或 中 間 有 欄 桿 分 隔 島 阻 隔 、 主 要 干 道 ；3 鐵 路 、 平 交 道 之 阻 隔 : 因 鐵 路 、 平 交 道 之 阻 隔 ,使 人 們 交 通 受 阻 而 劃 分 成

11、 兩 個(gè) 不 同 商 圈 ；4 高 架 橋 、 地 下 道 阻 隔 : 因 高 架 橋 、 地 下 道 阻 隔 , 使 人 潮 流 動(dòng) 不 易 而 劃 分 成 不 同 商 圈 ；5 安 全 島 之 阻 隔 : 因 安 全 島 阻 隔 , 使 人 潮 流 動(dòng) 不 易 而 劃 分 成 不 同 商 圈 ；6 大 水 溝 : 因 大 水 溝 阻 隔 , 使 人 潮 流 動(dòng) 不 易 而 劃 分 成 不 同 商 圈 ；7 單 行 道 : 因 單 行 道 阻 隔 , 使 人 潮 流 動(dòng) 不 易 而 劃 分 成 不 同 商 圈 ；8 人 潮 走 向 : 由 于 人 潮 走 向 之 購(gòu) 物 習(xí) 慣 與 人 潮

12、流 動(dòng) 之 方 向 , 使 該 區(qū) 形 成 一 獨(dú) 立 商 圈 ；2-2 商 圈 簡(jiǎn) 圖 商 圈 簡(jiǎn) 圖 的 繪 制 目 的 在 于 能 一 目 了 然 所 欲 調(diào) 查 的 商 圈 范 圍 與 面 貌 , 通 常 在 繪 制 簡(jiǎn) 圖 會(huì) 標(biāo) 示 下 列 地 貌 ；1 周 邊 五 百 公 尺 簡(jiǎn) 圖 ；2 標(biāo) 出 重 要 建 筑 物 及 樓 別 金 融 大 樓 , 辦 公 大 樓 ；3 著 名 門 店 及 影 響 生 活 形 態(tài) 之 地 段 特 征 戲 院 、 百 貨 公 司 ；4 人 潮 匯 集 之 地 段 門 店 群 及 大 型 集 客 場(chǎng) 所 超 級(jí) 市 場(chǎng) 娛 樂(lè) 區(qū) 之 同 等 類 ；

13、5 標(biāo) 出 競(jìng) 爭(zhēng) 店 或 同 性 質(zhì) 門 店 所 在 之 位 置 、 抽 樣 點(diǎn) 之 所 在 位 置 ；6 可 與 本 企 業(yè) 連 鎖 店 有 互 補(bǔ) 作 用 之 門 店 ；7 政 府 重 要 之 行 政 中 心 ；8 車 站 、 加 油 站 、 學(xué) 校 、 停 車 場(chǎng) 、 市 場(chǎng) 、 公 園 等 特 定 族 群 會(huì) 集 場(chǎng) 所 ；9 標(biāo) 出 街 道 之 行 進(jìn) 方 向 單 行 道 方 向 ；10 標(biāo) 出 未 來(lái) 促 銷 活 動(dòng) 發(fā) 之 地 點(diǎn) ；2-3 抽 樣 點(diǎn) 及 發(fā) 點(diǎn) 之 選 擇 確 定 1 抽 樣 點(diǎn) 之 選 擇 A. 辦 公 人 口 或 上 班 族 匯 集 之 地 點(diǎn) 未 來(lái)

14、適 合 設(shè) 店 之 地 點(diǎn) ；B. 人 潮 走 向 匯 集 地 點(diǎn) ；C. 固 定 人 口 較 集 中 流 動(dòng) 之 地 點(diǎn) ；D. 可 能 形 成 未 來(lái) 的 門 店 群 之 地 段 ；E. 預(yù) 定 三 四 個(gè) 抽 樣 點(diǎn) ；F. 其 中 盡 量 以 一 個(gè) 抽 樣 點(diǎn) 為 同 性 質(zhì) 之 門 店 ；2 發(fā) 點(diǎn) 之 選 擇 A. 主 消 費(fèi) 群 走 動(dòng) 頻 繁 之 點(diǎn) ；B. 次 消 費(fèi) 群 走 動(dòng) 頻 繁 之 點(diǎn) ；C. 區(qū) 分 消 費(fèi) 群 活 動(dòng) 頻 繁 之 時(shí) 段 ；2-4 商 圈 特 征2-4-1 門 店 特 色 及 分 布 情 況1 建 筑 形 態(tài) A. 于 主 要 門 店 街 ,

15、主 要 干 道 上 的 建 筑 其 建 筑 高 度 ；B. 新 大 樓 與 舊 式 建 筑 的 分 布 ；C. 目 前 的 改 建 情 況 ；D. 一 三 年 內(nèi) 可 能 改 建 的 趨 式 ；2 行 業(yè) 形 態(tài) A. 于 主 要 門 店 街 、 干 道 之 行 業(yè) 類 型 ；B. 以 何 產(chǎn) 品 為 主 , 販 賣 產(chǎn) 品 之 層 次 ；3 分 布 家 數(shù) A. 以 抽 樣 點(diǎn) 之 并 行 道 路 為 主 要 調(diào) 查 對(duì) 象 ；B. 主 要 道 路 之 門 店 分 布 明 細(xì) 包 含 將 門 店 分 門 別 類 記 錄 , 并 將 其 統(tǒng) 計(jì) 填 入 明 細(xì) 表 ；C. 于 主 要 干 道

16、、 大 馬 路 、 相 同 門 店 之 家 數(shù) ；D. 門 店 匯 集 地 帶 的 概 述 ；E. 以 門 店 輔 助 店 、 競(jìng) 爭(zhēng) 店 正 確 所 在 位 置 標(biāo) 注 于 商 圈 簡(jiǎn) 圖 ；2-4-2 住 宅 特 色1 建 物 形 態(tài) A. 實(shí) 地 了 解 于 本 商 圈 內(nèi) 住 宅 區(qū) 的 建 筑 形 態(tài) 、 建 筑 高 度 , 樓 數(shù) 、 建 筑 型 式 為 新 式 或 舊 式 及 分 布 區(qū) 域 ；B. 目 前 的 改 建 情 況 ；C. 一 三 年 內(nèi) 可 能 改 建 的 趨 式 ；2 分 布 情 況 A. 實(shí) 地 了 解 該 區(qū) 之 實(shí) 際 住 戶 與 建 筑 物 之 分 布 情

17、 況 ；B. 將 該 商 圈 分 為 門 店 區(qū) , 以 甲 為 代 碼 、 辨 公 區(qū) 甲 為 代 碼 、 新 式 住 宅 區(qū) 以 乙 為 代 碼 、 舊 式 住 宅 區(qū) 以 乙 為 代 碼 、 文 教 區(qū) , 以 丙 為 代 碼 ；C. 于 簡(jiǎn) 圖 上 分 別 劃 定 區(qū) 域 , 制 作 商 圈 ；D. 并 于 圖 上 注 明 建 筑 物 之 樓 別 ；2-4-3 集 會(huì) 場(chǎng) 所 1 場(chǎng) 所 類 型 A. 本 商 圈 內(nèi) 匯 聚 人 潮 之 場(chǎng) 所 類 型 ；B. 聚 集 人 口 類 型 ；2 動(dòng) 線 A. 人 潮 匯 集 流 動(dòng) 的 路 線 ；B. 人 潮 匯 集 流 動(dòng) 的 主 要 方

18、 向 ；2-4-4 競(jìng) 爭(zhēng) 者 分 析 1 賣 場(chǎng) 氣 氛 : 本 區(qū) 內(nèi) 對(duì) 本 企 業(yè) 較 有 影 響 性 的 競(jìng) 爭(zhēng) 店 , 其 賣 場(chǎng) 氣 氛 、 購(gòu) 物 環(huán) 境 、 服 務(wù) 態(tài) 度 ；2 來(lái) 客 數(shù) : 該 競(jìng) 爭(zhēng) 店 每 日 之 成 交 客 戶 數(shù) ；3 平 均 消 費(fèi) 額 A. 解 該 食 品 店 的 各 類 客 數(shù) 與 消 費(fèi) 金 額 比 例 ；B. 根 據(jù) 此 比 例 再 分 別 乘 其 價(jià) 格 ；C. 加 總 后 求 其 平 均 值 即 為 平 均 消 費(fèi) 額 ；4 營(yíng) 業(yè) 額 來(lái) 客 數(shù) 平 均 消 費(fèi) 額 每 日 營(yíng) 業(yè) 額 ；每 日 營(yíng) 業(yè) 額 每 月 工 作 天 數(shù)

19、 每 月 營(yíng) 業(yè) 額 ；2-5 人 潮 狀 況 實(shí) 地 抽 樣 方 式 2-5-1 平 日 及 假 日 的 人 潮 狀 況 1 將 一 周 之 時(shí) 間 區(qū) 分 為 2段 周 一 周 五 及 周 六、周 日 、國(guó) 定 假 日 ；2 以 AM7 PM12 點(diǎn) 每 兩 小 時(shí) 細(xì) 分 為 一 個(gè) 小 段 ；3 以 15 分 鐘 為 其 抽 樣 時(shí) 段 之 樣 本 , 并 計(jì) 算 其 抽 樣 點(diǎn) 之 實(shí) 際 經(jīng) 過(guò) 人 數(shù) 、 機(jī) 車 、 汽 車 、 助 動(dòng) 車 、 腳 踏 車 ；4 抽 樣 時(shí) 將 人 潮 分 為 青 少 年 、 上 班 族 、 家 庭 主 婦 ；5 將 每 抽 樣 之 數(shù) , 轉(zhuǎn)

20、變 成 以 2個(gè) 小 時(shí) 之 人 潮 流 動(dòng) 數(shù) ；例 ： 以 15 分 鐘 為 抽 樣 得 該 抽 樣 點(diǎn) 人 數(shù) 為 , 將 Y 8Z, 就 為 其 可 能 之 人 口 流 動(dòng) 數(shù) ；6 將 其 數(shù) 字 依 時(shí) 段 填 入 人 潮 流 動(dòng) 抽 樣 表 ；7 將 人 潮 流 動(dòng) 抽 樣 之 數(shù) 字 以 線 圖 表 示 人 潮 分 布 圖 ；2-5-2 人 口 、 住 家 戶 數(shù) 推 算 1 固 定 住 家 A. 該 商 圈 建 筑 物 來(lái) 推 算 當(dāng) 地 住 家 戶 數(shù) ；B. 以 戶 數(shù) 得 當(dāng) 地 預(yù) 估 人 口 數(shù) ；C. 將 各 抽 數(shù) 樣 點(diǎn) 人 口 數(shù) 平 均 減 當(dāng) 地 人 口

21、 數(shù) 得 外 來(lái) 流 動(dòng) 人 數(shù) ；2 辦 公 戶 數(shù) A. 計(jì) 算 該 區(qū) 的 公 司 家 數(shù) ；B. 該 區(qū) 公 司 家 數(shù) 10 20 該 區(qū) 辦 公 人 口 ；C. 該 區(qū) 辦 公 人 口 即 為 該 區(qū) 的 半 固 定 人 口 ；2-5-3 交 通 狀 況 1 公 共 車 之 往 返 方 善 A. 經(jīng) 過(guò) 該 商 圈 公 車 之 起 站 與 經(jīng) 過(guò) 路 線 ；B. 經(jīng) 過(guò) 該 商 圈 公 車 之 將 行 駛 路 線 與 終 點(diǎn) 站 ；2 下 車 后 之 走 向 A. 為 轉(zhuǎn) 車 之 目 的 行 徑 的 路 線 ；B. 為 休 閑 、 購(gòu) 物 之 目 的 行 經(jīng) 的 路 線 ；C. 為

22、 回 家 之 目 的 行 經(jīng) 的 路 線 ；3 未 來(lái) 交 通 運(yùn) 輸 系 統(tǒng) 的 影 響 A. 捷 運(yùn) 系 統(tǒng) 的 出 入 口 , 可 能 帶 動(dòng) 的 人 潮 ；B. 重 要 道 路 可 能 拓 寬 辟 建 , 帶 動(dòng) 的 人 潮 ；2-6 消 費(fèi) 特 征 與 人 口 特 征 1 該 區(qū) 住 戶 人 口 所 得A. 高 所 得 , 達(dá) 平 均 國(guó) 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 ；B. 中 上 所 得 、 達(dá) 平 均 國(guó) 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 ；C. 平 均 每 戶 全 年 收 支 情 況 表 與 圖 ；2 該 區(qū) 往 來(lái) 、 居 住 人 口 的 消 費(fèi) 習(xí) 慣 A

23、. 對(duì) 便 利 性 、 服 務(wù) 品 質(zhì) 及 門 店 氣 份 的 訴 求 概 況 ；B. 習(xí) 慣 消 費(fèi) 大 型 連 鎖 店、點(diǎn) 心 食 品 面 包 店、傳 統(tǒng) 式 飲 食 店 ；C. 年 齡 分 配 情 形 ；D. 教 育 程 度 分 配 表 與 圖 ；3 外 來(lái) 流 動(dòng) 人 口 之 消 費(fèi) 習(xí) 慣 、 特 征 A. 年 齡 分 布 情 況 ；B. 消 費(fèi) 的 種 類 ；C. 所 得 的 高 底 ；2-7 商 圈 類 型 1 集 中 型 商 圈 A. 商 圈 內(nèi) 流 動(dòng) 人 口 多 每 分 鐘 約 30 40 位 以 上 ；B. 商 圈 內(nèi) 住 宅 人 口 約 24000 以 上 ；C. 區(qū)

24、內(nèi) 的 建 筑 物 高 且 密 集 ；D. 門 店 集 中 且 范 圍 大 ；E. 與 本 產(chǎn) 業(yè) 有 互 補(bǔ) 性 的 門 店 多,且 規(guī) 模 大 大 型 購(gòu) 物 中 心 、 超 級(jí) 市 場(chǎng) 、 百 貨 公 司 ） ；F. 交 通 頻 繁 , 車 輛 流 量 大 ；G. 商 圈 類 型 ： 辦 商 、 商 辦 、 商 住 、 商 業(yè) 、 辦 住 ；2 分 散 型 商 圈 A. 商 圈 內(nèi) 流 動(dòng) 人 口 少 ；B. 商 圈 內(nèi) 腹 地 分 散 ；C.區(qū) 內(nèi) 的 建 筑 物 普 通 、 老 舊 且 高 度 樓 以 下 ；D. 門 店 分 散 且 范 圍 小 ；E.與 本 產(chǎn) 業(yè) 有 互 補(bǔ) 性

25、的 門 店 少 , 且 規(guī) 模 小 ；F.交 通 不 頻 繁 , 車 輛 流 量 少 ；G.商 圈 類 型 ： 住 、 住 商 、 住 辦 、 辦 、 辦 住 ；2-8 預(yù) 估 收 入 、 支 出 與 可 能 凈 利1 以 抽 樣 點(diǎn) 之 實(shí) 際 平 方 米 數(shù) 與 租 金 之 調(diào) 查A. 與 目 前 承 租 人 洽 詢 ；B. 與 所 有 人 洽 詢 ；2 預(yù) 估 每 次 消 費(fèi) 金 額 A. 先 評(píng) 估 商 圈 抽 樣 點(diǎn) 適 合 開(kāi) 何 類 型 之 店 ；B. 連 鎖 店 依 商 圈 類 別 所 劃 分 之 市 場(chǎng) 定 位 ；3 每 日 來(lái) 客 人 數(shù) 預(yù) 估 A. 了 解 各 店 之

26、人 潮 數(shù) ；B. 以 各 店 之 來(lái) 客 各 店 之 人 潮 數(shù) 100% 各 店 之 入 店 率 ；C. 再 以 求 出 的 入 店 率 該 商 圈 抽 樣 點(diǎn) 之 人 潮 數(shù) 預(yù) 估 客 戶 數(shù) ；D. 未 來(lái) 再 依 商 圈 之 消 費(fèi) 年 齡 、 習(xí) 慣 、 所 得 的 變 動(dòng) 可 能 對(duì) 來(lái) 客 數(shù) 之 影 響 而 做 正 （ 負(fù) ） 百 分 比 之 修 正 ；4 可 能 業(yè) 績(jī) A. 預(yù) 估 消 費(fèi) 金 額 可 能 客 戶 數(shù) 可 能 每 日 營(yíng) 業(yè) 金 額 ；B. 可 能 每 日 營(yíng) 業(yè) 金 額 30 可 能 每 月 營(yíng) 業(yè) 金 額 ；5 固 定 費(fèi) 用 A. 預(yù) 估 固 定

27、薪 資 費(fèi) 用 ；B. 折 舊 費(fèi) 用 預(yù) 估 ；C. 其 它 固 定 費(fèi) 用 預(yù) 估 ；D. 預(yù) 估 固 定 費(fèi) 用 ；6 預(yù) 估 變 動(dòng) 成 本 A. 預(yù) 估 管 理 月 費(fèi) ；B. 銷 貨 成 本 ；C. 總 變 動(dòng) 費(fèi) 用 ；7 預(yù) 估 凈 利 A. 可 能 月 營(yíng) 業(yè) 業(yè) 績(jī) 租 金 固 定 費(fèi) 用 變 動(dòng) 總 費(fèi) 用 預(yù) 估 凈 利 ；B. 本 預(yù) 估 凈 利 為 稅 前 凈 利 ；8 損 益 平 衡 固 定 費(fèi) 用 租 金 1 變 動(dòng) 成 本 2-9 建 議 地 點(diǎn) 之 確 定1 依 上 述 抽 樣 人 潮 與 抽 樣 地 點(diǎn) 所 得 之 可 能 凈 利 ；2 并 分 析 可 能

28、 的 未 來(lái) 發(fā) 展 情 況 ；3 將 可 供 本 企 業(yè) 開(kāi) 設(shè) 門 店 之 地 段 或 區(qū) 間 一 一 注 明 ；2-10 商 圈 未 來(lái) 發(fā) 展 潛 力 及 結(jié) 論2-10-1 發(fā) 展 情 況1 未 來(lái) 政 府 的 行 政 中 心 、 大 型 休 閑 集 客 場(chǎng) 所 的 建 造 ；2 未 來(lái) 捷 運(yùn) 系 統(tǒng) 、 交 通 運(yùn) 輸 中 心 所 在 點(diǎn) ；3 大 型 辦 公 大 樓 、 商 業(yè) 中 心 等 之 建 造 ；4 該 商 圈 之 未 來(lái) 轉(zhuǎn) 變 情 況 ；A. 人 口 年 齡 層 之 轉(zhuǎn) 變 ；B. 消 費(fèi) 習(xí) 慣 的 未 來(lái) 改 變 情 況 ；C. 人 潮 匯 集 的 可 能 變

29、動(dòng) 地 段 ；2-10-2 結(jié) 論 根 據(jù) 以 上 各 種 調(diào) 查 的 資 料 , 最 后 于 結(jié) 論 時(shí) , 最 好 能 明 確的 將 資 料 整 理 出 下 列 五 項(xiàng) 重 點(diǎn) 加 以 說(shuō) 明 ：1 點(diǎn) 應(yīng) 設(shè) 在 何 處 , 何 階 段 合 適 開(kāi) 店 ；2 何 種 商 品 組 合 之 配 合 ；3 顧 客 的 形 態(tài) ；4 租 金 狀 況 ；5 集 會(huì) 場(chǎng) 所 ；2-11 幻 燈 片 、 投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的2-11-1 幻 燈 片 制 作 方 式 及 目 的1 針 對(duì) 能 顯 示 商 圈 特 征 之 對(duì) 象 為 主 ；A. 商 圈 的 界 線 （ 如 ： 大 馬

30、 路 、 高 架 橋 等 ） ；B. 住 宅 區(qū) 的 建 筑 形 態(tài) ；C. 辦 公 區(qū) 的 建 筑 形 態(tài) ；D. 門 店 區(qū) 的 行 業(yè) 分 布 ；E. 抽 樣 點(diǎn) ；F. 人 、 車 潮 的 概 況 ；G. 競(jìng) 爭(zhēng) 店 的 店 面 ；2 便 于 了 解 此 商 圈 之 實(shí) 際 情 況 ；3 配 合 報(bào) 告 內(nèi) 容 讓 第 三 者 對(duì) 該 商 圈 有 明 確 的 概 念 ；2-11-2 投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的1 針 對(duì) 報(bào) 告 中 之 圖 表 或 明 確 數(shù) 字 為 主 要 對(duì) 象 A. 商 圈 簡(jiǎn) 圖 ；B. 商 圈 的 住 宅 、 辦 公 、 混 合 門 店 區(qū) 劃

31、 分 之 簡(jiǎn) 圖 ；C. 經(jīng) 過(guò) 此 區(qū) 之 公 車 路 線 圖 ；D. 競(jìng) 爭(zhēng) 者 分 析 圖 ；E. 固 定 人 口 的 分 布 簡(jiǎn) 圖 ；F. 抽 樣 人 潮 分 布 圖 ；G. 年 齡 層 分 配 圖 ；H. 教 育 程 度 分 配 圖 ；I. 所 得 支 出 分 配 圖 ；J. 預(yù) 估 收 入 支 出 與 可 能 凈 利 表 ；K. 結(jié) 論 ；2 便 于 解 說(shuō) 商 圈 概 況本 章 內(nèi) 容 3 商 圈 調(diào) 查 報(bào) 告 方 式3-1 商 圈 簡(jiǎn) 報(bào) 方 式 1 演 繹 法 此 方 法 即 是 一 種 慢 慢 導(dǎo) 入 結(jié) 論 的 一 種 方 法；先 按 照 商 圈調(diào) 查 辦 法 所 收

32、 集 到 的 各 種 資 料,再 加 以 分 析 而 得 出 最 后的 結(jié) 論 ；2 歸 納 法 此 方 法 就 是 一 種 一 開(kāi) 始 便 提 出 建 議 事 項(xiàng) 的 方 法；即 是 在簡(jiǎn) 報(bào) 一 開(kāi) 始,便 提 此 商 圈 何 處 適 合 開(kāi) 店 及 開(kāi) 何 種 類 型 的門 店 , 然 后 再 以 各 種 收 集 到 的 資 料 來(lái) 支 持 此 一 論 點(diǎn) ；3-2 商 圈 簡(jiǎn) 報(bào) 進(jìn) 行 規(guī) 范1 產(chǎn) 生 開(kāi) 場(chǎng) 白 , 將 簡(jiǎn) 報(bào) 時(shí) 所 要 報(bào) 告 的 大 綱 全 部 列 舉 出 來(lái) , 如 ：A. 商 圈 范 圍 的 確 定 ；B. 商 圈 特 征 的 分 析 ；C. 人 潮 及

33、 交 通 狀 況 的 分 析 ；D. 消 費(fèi) 特 征 與 人 口 特 性 的 分 析 ；E. 可 能 凈 利 的 推 算 ；F. 本 商 圈 的 優(yōu) 、 缺 點(diǎn) 評(píng) 估 ；G. 他 日 可 供 設(shè) 店 有 利 的 地 段 ；H. 發(fā) 展 情 況 ；I. 結(jié) 論 ；2 概 述 內(nèi) 文 步 驟 A. 秀 商 圈 簡(jiǎn) 圖 的 投 影 片 , 將 商 圈 的 分 界 線 確 定 ；B. 介 紹 商 圈 特 征 , 包 含 說(shuō) 明 商 業(yè) 干 道 旁 的 建 筑 、 行 業(yè) 形 態(tài) 及 分 布 家 數(shù),提 出 住 宅 特 色 的 幻 燈 片 ,說(shuō) 明 此 商 圈 之 建 筑 情 況 及 分 布 密 集

34、度, 提 出 集 會(huì) 場(chǎng) 所 的 幻 燈 片 ,說(shuō) 明 場(chǎng) 所 類 型 及 聚 集 人 口 類 型,秀 競(jìng) 爭(zhēng) 者 的 幻 燈片 及 競(jìng) 爭(zhēng) 者 分 析 表 加 以 說(shuō) 明 ；C. 介 紹 人 潮 及 交 通 狀 況 , 包 含 戶 數(shù) 及 人 數(shù) 的 投 影 片 , 說(shuō) 明 固 定 住 戶 及 人 口 情 況 , 人 潮 分 布 圖 的 投 影 片 , 說(shuō) 明 平 日 及 假 日 之 人 潮 狀 況 及 走 向,說(shuō) 明 公 交 車 之往 返 方 向 , 公 交 車 乘 客 下 車 后 的 走 向 , 說(shuō) 明 未 來(lái) 捷運(yùn) 系 統(tǒng) 對(duì) 本 商 圈 之 影 響 ；D. 介 紹 消 費(fèi) 特 征 與

35、 人 口 特 性,包 含 消 費(fèi) 者 年 齡 分 配 圖 的 投 影 片 ,說(shuō) 明 此 商 圈 消 費(fèi) 者 的 年 齡 層,教 育 程 度 分 配 圖 的 投 影 片 ,說(shuō) 明 教 育 分 配 情 形 的 投 影 片,消 費(fèi) 者 平 均 收 支 情 況 分 配 圖 之 投 影 片 ,說(shuō) 明 此 商 圈 人 口 平 均 每 年 每 戶 在 個(gè) 人 穿 著 的 支 出 ；E. 簡(jiǎn) 介 可 能 凈 利 的 推 算, 提 出 可 能 凈 利 預(yù) 估 表 的 投 影 片 , 將 各 假 設(shè) 點(diǎn) 的 預(yù) 估 收 支 情 況 說(shuō) 明 ；F. 將 此 商 圈 之 優(yōu) 、 缺 點(diǎn) 做 一 分 析 ；G. 說(shuō) 明

36、 此 商 圈 可 供 設(shè) 店 之 地 段 ；H. 未 來(lái) 的 發(fā) 展 情 況 簡(jiǎn) 述 ；本 章 內(nèi) 容 4 立 地 要 素如 果 說(shuō) 商 圈 是 培 育 門 店 的 沃 土 ,那 良 好 的 立 地 點(diǎn) 就 如 同 門 店 根 一 般 ,可 適 時(shí) 吸 取 商 圈 內(nèi) 最 營(yíng) 養(yǎng) 的 養(yǎng) 份 ,壯 碩 門 店 之 成 長(zhǎng) ； 換 言 之 , 空 有 沃 土 , 但 無(wú) 良 好 的 立 地 條 件 ,門 店 依 然 無(wú) 法 吸 取 到 生 存 的 養(yǎng) 份 ,造 成 無(wú) 法 存 活 的 命 運(yùn) ；因 此 ,立 地 點(diǎn) 的 優(yōu) 劣 更 關(guān) 系 著 門 店 茁 壯 與 否 ； 立 地 點(diǎn) 差 之 毫

37、厘 , 會(huì) 導(dǎo) 致 業(yè) 績(jī) 失 之 千 里 ；所 以 立 地 條 件 優(yōu) 劣 是 連 鎖 企 業(yè) 開(kāi) 店 的 重 要 考 量 ；4-1 立 地 點(diǎn) 所 在 街 道 評(píng) 估 依 目 標(biāo) 地 點(diǎn) 所 在 道 路 性 格 、接 近 度 、鄰 居 特 性 等 相 關(guān) 設(shè) 施 做 偵 測(cè) ；1 道 路 性 格 主 要 是 調(diào) 查 立 地 點(diǎn) 前 道 路 特 性 及 通 行 車 輛 之 種 類 ；首 先 ,道 路 是 考 評(píng) 目 標(biāo) 立 地 的 第 一 要 件 ；不 同 的 通 行 車 輛 構(gòu) 出 不 同 的 道 路 性 格 ,進(jìn) 而 影 響 消 費(fèi) 行 為 ；一 般 來(lái) 說(shuō) ,道 路 性 格 可 分 為

38、 交 通 連 接 道 路 、 運(yùn) 輸 道 路 、 商 流 道 路 、郊 區(qū) 道 路 、 老 舊 道 路 ；A. 連 接 道 路 ： 其 主 要 是 連 接 主 要 商 業(yè) 區(qū) 與 住 宅 區(qū) 間 ,供 居 民 上 下 班 來(lái) 往 ,日 常 生 活 必 經(jīng) 的 路 線 ,通 常 是 公 車 站 牌 、 交 通 工 具 轉(zhuǎn) 運(yùn) 站 林 立 處 ；B. 運(yùn) 輸 道 路 ：作 為 兩 地 之 間 商 品 物 資 來(lái) 源 的 干 道 稱 之 為 流 道； 此 種 道 路 多 半 連 接 兩 大 區(qū) 域 商 品 貨 物 之 流 通 , 因 此 , 貨 車 及 各 式 特 殊 運(yùn) 輸 車 輛 比 例 多 ；

39、C. 商 流 道 路 ：指 批 發(fā) 、 零 售 等 各 式 商 業(yè) 活 動(dòng) 來(lái) 往 頻 繁 的 動(dòng) 脈 ；它 通 常 是 連 鎖 主 要 都 市 與 衛(wèi) 星 都 市 或 是 各 個(gè) 社 區(qū) 型 ； 因 此 , 此 種 道 路 背 后 往 往 有 市 鎮(zhèn) 、 商 業(yè) 區(qū) 或 是 住 宅 區(qū) 為 其 腹 地 ；D. 郊 區(qū) 道 路 ：郊 區(qū) 住 宅 為 新 興 造 鎮(zhèn) 計(jì) 劃 的 產(chǎn) 物 ,它 也 是 接 續(xù) 商 業(yè) 區(qū) 與 郊 區(qū) 住 宅 的 干 道 ；除 了 也 是 上 下 班 路 線 外 ,它 最 主 要 一 定 是 處 于 郊 區(qū) ,多 半 屬 于 附 屬 舊 市 鎮(zhèn) 的 新 興 區(qū) ；E

40、. 老 舊 道 路 ：老 舊 商 業(yè) 區(qū) 所 發(fā) 展 出 的 主 要 商 業(yè) 道 路 稱 為 舊 道 ；此 種 道 路 往 往 是 人 潮 匯 集 處 ,行 人 來(lái) 往 多 ,車 輛 也 偏 重 小 型 自 用 車 ；因 此 ,是 商 業(yè) 活 動(dòng) 熱 絡(luò) 之處 ；2 接 近 度 就 是 指 消 費(fèi) 者 是 否 容 易 接 近 門 店；尤 其 是 造 成 人 潮 通 行 動(dòng) 線 斷 層 的 障 礙 物 是 阻 隔 物 更 是 要 提 防；接 近 度 是 測(cè) 量 立 地 點(diǎn) 是 否 符 合 顧 客 容 易 接 近 門 店 的 準(zhǔn) 就；通 常 接 近 度 愈 高 是 愈 好 的 立 地 點(diǎn) ； 其

41、考 評(píng) 標(biāo) 準(zhǔn) 如 下 ：A. 轉(zhuǎn) 運(yùn) 站 是 否 在 預(yù) 定 點(diǎn) 200 公 尺 內(nèi) 有 公 車 站 牌 或 巴 士 轉(zhuǎn) 運(yùn) 站 ； 此轉(zhuǎn) 運(yùn) 站 最 好 是 位 于 下 班 路 線 ,以 增 加 購(gòu) 物 之 時(shí) 間 性 ；B. 預(yù) 定 門 店 前 道 路 之 寬 度 ： 路 愈 寬 不 僅 行 駛 車 潮 愈 多 , 且 可 增 加 停 車 之 便 利 性 ；C. 是 否 有 斑 馬 線 可 到 對(duì) 面 街 或 側(cè) 街 , 且 左 右 距 離 在 100 公 尺 內(nèi) , 關(guān) 系 來(lái) 往 人 潮 數(shù) 之 多 少 ；D. 臨 近 100 公 尺 內(nèi) 是 否 有 紅 綠 燈 ：紅 綠 燈 是 增

42、 加 門 店 曝 光 率 , 增 加 消 費(fèi) 認(rèn) 知 的 最 妙 方 ；E. 近 期 內(nèi) 是 否 有 道 路 計(jì) 劃 拓 寬 或 是 各 項(xiàng) 掩 埋 管 線 計(jì) 劃 ；各 項(xiàng) 開(kāi) 挖 馬 路 工 程 都 不 利 于 門 店 經(jīng) 營(yíng) ,更 會(huì) 影 響 客 人 上 門 意 愿 ；尤 其 是 新 門 店 ,最 怕 開(kāi) 幕 后 半 年 有 工 程 進(jìn) 行 ；F. 面 對(duì) 都 市 、 屬 于 進(jìn) 入 或 離 去 動(dòng) 線 ： 一 般 來(lái) 說(shuō) , 離 去 也 就 是 所 謂 下 班 路 線 較 佳 ；3 鄰 居 特 性 是 指 預(yù) 定 點(diǎn) 兩 側(cè) 業(yè) 種 特 點(diǎn) ,及 不 適 宜 與 鄰 之 業(yè) 別 ；如

43、果 是 屬 于 同 行 的 專 業(yè) 街 , 就 新 點(diǎn) 將 會(huì) 面 臨 強(qiáng) 大 的 同 質(zhì) 競(jìng) 爭(zhēng) ；如 果 是 屬 于 異 種 行 業(yè) 的 專 業(yè) 街 ,就 要 考 量 是 否 能 構(gòu) 成 集 市 效 應(yīng) ；其 他 ,為 避 免 造 成 顧 客 之 反 應(yīng) ,如 會(huì) 制 造 大 量 污 染 的 店 ：如 洗 車 店 、木 工 店 ；或 是 發(fā) 出 特 別 氣 味 的 店 ：如 油 漆 店 ；乃 至 于 發(fā) 出 煙 務(wù) 的 店 ：如 汽 車 修 護(hù) 店 、燒 烤 店 等 門 店 之 旁 較 不 適 宜 一 般 生 活 用 品 連 鎖 業(yè) 者 ；再 者 如 高 頻 噪 音 出現(xiàn) 的 地 方 如

44、鐵 路 平 交 道 旁 也 不 是 良 好 的 立 地 點(diǎn) ；4-2 立 地 點(diǎn) 本 身 之 評(píng) 估“ 點(diǎn) ”是 強(qiáng) 調(diào) 立 地 點(diǎn) 本 身 之 評(píng) 估 ；針 對(duì) 所 要 開(kāi) 店 之 建 筑 物 內(nèi) 外 結(jié) 構(gòu) 及 法 律 問(wèn) 題 分 析 評(píng) 估 ； 其 中 評(píng) 選 項(xiàng) 目 有 ：1 辯 識(shí) 性 預(yù) 定 點(diǎn) 地 址 是 否 明 確 ？ 臨 近 100 公 尺 內(nèi) 是 否 有 明 顯 的 路 標(biāo) ： 一 般 來(lái) 說(shuō) , 地 址 是 顧 客 認(rèn) 識(shí) 門 店 的 鎖 匙 ； 因 此 , 明 確 的 地 址 是 第 一 條 件 ； 其 次 , 明 顯 的 路 標(biāo) 有 助 于 消 費(fèi) 者 尋 找 , 如

45、 車 站 旁 、 百 貨 公 司 旁 都 是 可 使 用 的 路 標(biāo) ；2 齊 全 性 建 物 內(nèi) 含 有 那 些 設(shè) 施 ？ 通 常 設(shè) 施 愈 齊 備 , 愈 可 省 下 開(kāi) 店 裝 潢 成 本 ； 當(dāng) 然 如 果 建 物 內(nèi) 部 恰 好 特 殊 設(shè) 計(jì) , 就 在 取 得 屋 主 諒 解 下 進(jìn) 行 拆 除 工 作 ； 如 此 一 來(lái) 將 增 加 成 本 ； 但 有 時(shí) 為 店 門 之 美 觀 ,不 得 不 開(kāi) 支 時(shí) ,可 進(jìn) 一 步 與 屋 主 談 判 ,爭(zhēng) 取 拆 除 補(bǔ) 助 費(fèi) ；3 所 有 權(quán) 明 確 化 到 底 真 正 擁 有 所 有 權(quán) 的 屋 主 要 確 認(rèn) ；由 于 部

46、 分 業(yè) 者 常 因 本 身 經(jīng) 營(yíng) 不 善 , 而 轉(zhuǎn) 任 二 房 東 出 租 店 面 或 是 透 過(guò) 中 介 租 貸 ；無(wú) 法 清 楚 定 義 真 正 所 有 權(quán) 者 ,可 能 導(dǎo) 致 租 貸 法 律 權(quán) 益 ,造 成 糾 紛 ,不 利 經(jīng) 營(yíng) ；因 此 ,所 有 權(quán) 明 確 化 是 不 可 忽 略 ；4 完 整 性 是 指 經(jīng) 由 使 用 執(zhí) 照 來(lái) 再 次 確 認(rèn) 承 租 屋 主 店 面 法 律 上 使 用 之 權(quán) 利 ； 并 了 解 實(shí) 際 營(yíng) 業(yè) 使 用 之 申 請(qǐng) ；5 清 白 性 也 就 是 說(shuō) 清 查 所 租 貸 之 房 屋 是 否 有 被 銀 行 或 其 他 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 訂

47、 有 他 項(xiàng) 權(quán) 利 或 是 被 查 封 或 拍 賣 的 記 錄 ；以 避 免 于 租 屋 期 間 因 房 東 之 財(cái) 務(wù) 糾 紛 影 響 ；6 時(shí) 間 性 預(yù) 定 點(diǎn) 之 現(xiàn) 行 使 用 人 是 誰(shuí) ？ 需 要 多 久 才 能 騰 空 移 交 使 用 ； 愈 短 時(shí) 間 對(duì) 連 鎖 業(yè) 者 愈 有 利 ；7 明 顯 度 主 要 是 指 可 架 設(shè) 廣 告 招 牌 可 見(jiàn) 度 ； 招 牌 是 連 鎖 業(yè) 者 與 消 費(fèi) 者 溝 通 的 第 一 步 , 因 此 愈 明 顯 的 招 牌 對(duì) 連 鎖 業(yè) 者 愈 好 ； 近 來(lái) , 隋 著 都 市 景 觀 與 大 樓 興 起 , 在 部 分 都 會(huì)

48、特 定 區(qū) 段 或 是 新 建 大 樓 常 無(wú) 法 懸 掛 招 牌 或 是 有 其 固 定 之 格 式 ；8 天 候 性 天 候 非 旦 會(huì) 影 響 消 費(fèi) 意 愿 , 且 對(duì) 于 特 殊 天 候 或 地 形 也 會(huì) 造 成 經(jīng) 營(yíng) 上 之 不 可 預(yù) 估 之 風(fēng) 險(xiǎn) ； 如 淹 水 、日 曬 所 引 起 商 品 及 設(shè) 備 之 損 耗 、 或 者 店 面 迎 向 強(qiáng) 風(fēng) 面 所 造 成 大 量 落 塵 也 會(huì) 損 及 商 品 店 面 鮮 度 并 提 高 設(shè) 備 折 舊 率 乃 至 采 光 度 等 均 是 重 要 考 量 因 素 ；9 建 物 本 身 評(píng) 鑒 如 建 筑 物 的 年 份 及 現(xiàn)

49、 況 是 評(píng) 估 首 要 條 件 ； 一 般 來(lái) 說(shuō) , 十 年 以 上 老 屋 不 予 考 慮 ； 再 者 , 建 筑 物 構(gòu) 造 成 份 分 析 造 成 及 樓 層 分 析 ； 前 者 有 助 于 裝 潢 成 本 之 預(yù) 估 ； 后 者 , 如 各 樓 層 不 予 考 慮 就 關(guān) 系 間 接 費(fèi) 用 之 開(kāi) 支 , 如 是 否 整 棟 承 租 , 以 賣 場(chǎng) 與 辦 公 室 或 是 宿 舍 合 并 ； 再 者 , 如 各 樓 屋 高 度 、 給 水 、 排 水 、 瓦 斯 、 配線 狀 況 及 可 供 電 力 、 消 防 設(shè) 施 都 是 計(jì) 算 改 裝 費(fèi) 用 的 依 據(jù) ； 如 果 仍

50、是 樓 板 挑 空 填 平 、 中 庭 加 建 、 屋 頂 加 建 、空 地 加 建 等 部 份 就 要 調(diào) 閱 其 合 法 性 , 避 免 日 后 法 律 糾 紛 ； 另 外 , 如 是 否 為 室 內(nèi) 停 車 場(chǎng) 改 裝 ？ 是 否 為 防 空 避 難 室 ？ 乃 至 是 否 占 用 公 共 設(shè) 施 ？ 也 是 不 可 忽 略 ；10 積 率 ：積 率 就 是 指 預(yù) 定 點(diǎn) 本 身 之 形 狀 與 面 積 ；形 狀 有 兩 種 , 一 是 指 建 筑 物 外 觀 之 整 體 設(shè) 計(jì) , 第 二 就 是 指 預(yù) 定 本 身 之 形 狀 ； 前 者 悠 關(guān) 門 店 未 來(lái) 門 店 , 后 者

51、 就 是 賣 場(chǎng) 設(shè) 計(jì) 之 重 點(diǎn) ； 通 常 愈 方 面 之 賣場(chǎng) 其 形 狀 愈 好 ；11 面 積 ：是 指 可 使 用 之 營(yíng) 業(yè) 面 積 ；也 就 是 說(shuō) 經(jīng) 內(nèi) 部 測(cè) 量 后 的 有 效 面 積 數(shù) ； 其 中 門 店 寬 度 是 首 要 條 件 ； 尤 其 是 以 一 樓 可 用 之 有 效 營(yíng) 業(yè) 面 積 有 一 定 要 符 合 連 鎖 企 伙 基 本 面 積 層 次 愈 高 ； 無(wú) 論 是 一 、 二 樓 之 賣 場(chǎng) 或 是 一 樓 與 地 下 室 之 賣 場(chǎng) ,各 連 鎖 企 業(yè) 依 其 需 求 而 有 不 同 之 特 性 ；如 超 市 因 其 賣 場(chǎng) 大 , 多 設(shè)

52、于 一 樓 或 地 下 室 ； 而 便 利 門 店 就 以 一 樓 為 主 要 訴 求 ；另 美 容 美 發(fā) 業(yè) 就 可 設(shè) 于 二 樓 ；12 押 金 、 租 金 ： 預(yù) 定 點(diǎn) 地 價(jià) 高 低 悠 關(guān) 租 金 成 本 ； 因 此 ,就 要 考 量 整 地 費(fèi) ； 其 次 , 押 金 是 房 租 的 幾 個(gè) 月 份 及 附 近 房 租 行 情 打 探 是 不 可 少 的 市 調(diào) 工 作 ； 租 金 就 是 房 租 高 低 及 付 款 方 式 ； 至 于 地 主 、 屋 主 、 鄰 居 、 前 任 承 租 人 是 何 人 ； 其 個(gè) 別 職 業(yè) 、 住 處 、 信 用 及 有 無(wú) 遺 產(chǎn) 繼

53、承 糾 紛 等 也 是 不 可 免 的 徵 信 工 作 ； 尤 其 , 屋 主 是 否 好 相 處 ？ 是 否 會(huì) 大 幅 度 調(diào) 漲 租 金 ？ 更 是 要 打 探 清 楚 ； 如 果 門 店 是 前 任 租 屋 者 放 棄 租 貸 權(quán) , 就 一 定 要 了 解 前 任 租 屋 者 的 成 敗 因 素 及 遷 移 因 素 , 以 作 為 前 車 之 鑒 ； 關(guān) 于 鄰 店 的 用 途 就 也 是 要 加 以 詢 問(wèn) ；4-3 門 店 預(yù) 定 點(diǎn) 之 選 定 門 店 之 選 定 最 重 要 的 是,不 論 是 一 家 店 面 或 是 多 家 門 店 候 選 , 除 了 書(shū) 面 作 業(yè) , 在

54、 選 定 特 定 店 址 后 , 要 進(jìn) 行 實(shí) 地 觀 查 比 較 ； 連 續(xù) 三 天 于 不 同 時(shí) 段 （ 早 晨 、 中 午 、 下 班 、晚 上 八 點(diǎn) 以 后 ）實(shí) 地 觀 察 ； 運(yùn) 用 現(xiàn) 察 法 來(lái) 實(shí) 地 了 解 立 地 點(diǎn) 之 優(yōu) 劣 ；1 就 店 本 身 A. 租 金 ；B. 改 裝 成 本 , 含 屋 主 的 復(fù) 原 條 件 ；C. 租 期 ；D. 續(xù) 約 調(diào) 價(jià) 比 例 , 過(guò) 去 記 錄 、 契 約 議 定 ；E. 屋 齡 及 維 修 成 本 （ 含 人 力 成 本 、 屋 主 品 格 、 屋 主 是 否 會(huì) 變 更 （ 出 售 、 移 轉(zhuǎn) ；F. 前 任 租 賃

55、 者 的 評(píng) 價(jià) 作 為 評(píng) 估 比 較 表 ；G. 租 金 成 本 、 續(xù) 約 租 金 成 本 、 預(yù) 計(jì) 總 租 期 成 本 ；2 就 市 場(chǎng) 性 A. 較 方 便 目 標(biāo) 客 層 前 來(lái) ？B. 行 人 流 量 較 多 , 離 峰 與 尖 峰 差 距 較 小 ？C. 門 店 街 的 形 象 較 符 合 連 鎖 企 業(yè) 的 營(yíng) 業(yè) 特 色 ？D. 商 圈 內(nèi) 的 客 層 較 符 合 目 標(biāo) 客 層 ？E. 商 圈 的 質(zhì) 與 量 較 佳 ？F. 競(jìng) 爭(zhēng) 情 形 較 緩 合 ？G. 消 費(fèi) 行 為 的 變 化 較 小 . H. 商 圈 穩(wěn) 定 性 高 . I. 較 方 便 送 貨 （ 滿 足

56、 公 司 送 貨 路 線 優(yōu) 于 其 它 ） . 4-4 挖 掘 金 店 面 優(yōu) 良 的 店 址 須 靠 平 時(shí) 即 注 意 商 圈 的 變 化 ,所 以 營(yíng) 業(yè) 主 管 須 經(jīng) 常 出 外 勘 查 ,事 先 尋 找 合 適 的 地 點(diǎn) ；因 為 通 常 金 店 面 常 已 是 被 別 人 所 占 領(lǐng) ；因 此 ,如 何 由 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 中 挖 得 金 店 面 , 連 鎖 企 業(yè) 主 動(dòng) 出 擊 的 重 要 課 題 ；通 常 在 得 知 某 些 經(jīng) 營(yíng) 績(jī) 效 良 好 的 競(jìng) 爭(zhēng) 店 ,要 隨 時(shí) 主 動(dòng) 出 擊 , 爭(zhēng) 取 優(yōu) 良 的 店 址 ； 如 中 意 店 址 已 被 承 租 ,

57、可 對(duì) 屋 主 動(dòng) 之 以 情 、 誘 之 以 利 , 就 算 是 付 出 較 高 的 租 金 , 只 要 有 把 握 亦 未 嘗 不 可 ；而 且 要 實(shí) 施 長(zhǎng) 期 抗 戰(zhàn) 挖 店 計(jì) 劃 ；于 租 約 到 期 一 年 或 半 年 前 即 著 手 游 說(shuō) 過(guò) 程 中 , 除 動(dòng) 之 以 情 ,誘 之 以 利 外 ,更 重 要 連 鎖 店 本 身 經(jīng) 營(yíng) 之 優(yōu) 勢(shì) 與 品 牌 力 往 往 是 打 敗 其 他 競(jìng) 爭(zhēng) 者 的 主 因 ；因 為 一 般 來(lái) 說(shuō) ,屋 主 也 不 喜 歡 一 年 到 頭 更 換 租 客 ；而 且 ,如 果 能 承 租 給 知 名 度 高 的 連 鎖 企 業(yè) ,

58、對(duì) 屋 主 的 面 子 也 好 看 ； 因 此 , 如 何 以 穩(wěn) 定 性 、 連 鎖 經(jīng) 營(yíng) 品 牌 力 , 再 配 合 面 子 觀 來(lái) 說(shuō) 服 屋 主 , 也 是重 要 關(guān) 鍵 ；當(dāng) 然 相 對(duì) 地 ,如 果 有 兩 家 連 鎖 企 業(yè) 同 時(shí) 進(jìn) 行 挖 店 作 業(yè) ,就 連 鎖 業(yè) 者 要 小 心 應(yīng) 對(duì) ,以 免 造 成 鶴 蚌 相 爭(zhēng) ,而 讓 屋 主 藉 由 哄 抬 租 金 達(dá) 到 漁 翁 得 利 之 效 ；而 除 了 挖 店 外 ,連 鎖 業(yè) 者 常 可 利 用 下 列 方 法 來(lái) 取 得 出 租 店 面 訊 息 ：1 專 門 法 設(shè) 立 專 責(zé) 開(kāi) 發(fā) 店 面 單 位 ；2

59、異 業(yè) 聯(lián) 盟 法 通 過(guò) 與 建 設(shè) 公 司 或 不 動(dòng) 產(chǎn) 中 介 公 司 來(lái) 尋 找 店 面；尤 其 對(duì) 于 新 開(kāi) 發(fā) 市 鎮(zhèn) 或 是 舊 店 重 建 地 區(qū),透 過(guò) 建 設(shè) 公 司 取 得 先 機(jī) , 直 接 先 與 屋 主 洽 談 ； 甚 至 于 施 工 前 就 談 定 租 貸 契 約 , 直 接 按 連 鎖 企 業(yè) 所 需 裝 潢 施 工 ； 此法 對(duì) 有 大 面 積 需 求 之 業(yè) 者 最 為 有 效,但 由 于 其 前 置 期 至 少 需 要 一 年 半 以 上 或 更 久 時(shí) 間；對(duì) 于 連 鎖 業(yè) 者 之 財(cái) 力 是 一 大 考 驗(yàn) ；3 垂 流 法 透 過(guò) 供 貨 廠

60、商 提 供 租 屋 訊 息；由 于 供 貨 廠 商 往 往 不 只 限 定 一 家 送 貨 點(diǎn),因 此 可 借 重 其 物 流 配 送 單 位 川 流 于 大 街 小 巷 間 的 機(jī) 會(huì) , 尋 求 適 當(dāng) 的 店 門 ； 當(dāng) 然 對(duì) 于 提 供 信 息 之 廠 商 , 最 好 能 給 予 適 當(dāng) 之 報(bào) 酬 , 以 為 回 饋 ；4 內(nèi) 求 法 經(jīng) 由 內(nèi) 部 員 工 關(guān) 系 介 紹 ； 企 業(yè) 內(nèi) 部 員 工 來(lái) 自 四 方 各 地 ,也 有 其 各 自 的 人 脈 網(wǎng) ； 因 此 , 連 鎖 業(yè) 者 可 適 當(dāng) 透 露 目 標(biāo) 區(qū) 域 , 并 配 合 重 賞 , 來(lái) 尋 找 店 面 ；5