桃花源可行性研究報(bào)告

1、X X * * 實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司桃花源商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX*實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司2009 年 4 月桃花源可行性研究報(bào)告目錄第 1 章項(xiàng)目總論.1.1項(xiàng)目背景.1.1.1項(xiàng)目名稱.1.1.2項(xiàng)目承辦單位概況.1.1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù).1.1.4項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程.1.2項(xiàng)目概況.1.2.1擬建地點(diǎn).1.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo).1.2.3主要建設(shè)條件.1.3可行性研究結(jié)論.1.3.1項(xiàng)目規(guī)模和資金籌措.1.3.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).第 2 章項(xiàng)目背景及社會(huì)需求.2.1項(xiàng)目背景.2.2社會(huì)需求.2.3目標(biāo)市場(chǎng)定位.2.4機(jī)會(huì)點(diǎn)分析.第 3 章場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件.3.1建設(shè)地區(qū)的選擇.

2、3.1.1場(chǎng)址選擇.3.1.2建設(shè)依據(jù).3.2建設(shè)條件.3.2.1交通條件.3.2.2水電條件.3.2.3自然條件.3.2.4其它.第 4 章建設(shè)內(nèi)容.4.14.2設(shè)計(jì)依據(jù).4.3規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)思.4.4總體布局.4.5空間與環(huán)境設(shè)計(jì).4.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).4.7附屬設(shè)施.第 5 章項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)方案.桃花源可行性研究報(bào)告5.1土建工程設(shè)計(jì)依據(jù).5.2設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則.5.3總平面布置.5.4平面功能設(shè)計(jì).5.5豎向設(shè)計(jì).5.6建筑立面造型.5.7主要建材的選用.5.8結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).5.9電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明.5.9.1設(shè)計(jì)依據(jù).5.9.2設(shè)計(jì)范圍.5.9.3用電負(fù)荷.5.9.4供電系統(tǒng).5.9.5照

3、明系統(tǒng).5.9.6動(dòng)力系統(tǒng).5.9.7防雷與接地.5.9.8電信設(shè)計(jì).5.9.9可視對(duì)講、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng).5.9.10通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì).5.10燃?xì)夤こ?5.115.12給、排水.5.12.1設(shè)計(jì)依據(jù).5.12.2設(shè)計(jì)范圍.5.12.3生活給水系統(tǒng).5.12.4排水系統(tǒng).5.12.5暴雨強(qiáng)度公式.第 6 章環(huán)保與消防.6.1項(xiàng)目主要污染源和污染物.6.2設(shè)計(jì)采用的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn).6.3控制污染的初步方案.6.4設(shè)計(jì)中配套環(huán)保措施.6.5施工中環(huán)保措施.6.6使用中的環(huán)保措施.6.7勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防.6.7.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生.6.7.2消防.第 7 章機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置.7.1機(jī)構(gòu)組織.7.1.1組織形

4、式.7.2任務(wù)劃分.7.2.1管理人員.桃花源可行性研究報(bào)告7.2.2業(yè)務(wù)人員的招聘和培訓(xùn).第 8 章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排.8.1項(xiàng)目實(shí)施的各階段.8.1.1施工準(zhǔn)備.8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度.第 9 章投資估算與資金籌措.9.1主要編制依據(jù).9.2項(xiàng)目總投資估算.9.3資金籌措.9.3.1資金來(lái)源及籌資方案.9.4借款償還計(jì)劃.第 10章項(xiàng)目收益及成本測(cè)算.10.1建制依據(jù).10.2費(fèi)用和收入估算.10.2.1收入估算.10.2.2成本費(fèi)用估算.10.2.3稅金.10.2.4利潤(rùn)估算.第 11章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).11.1.1建制依據(jù).11.1.2財(cái)務(wù)盈利能力分析.11.1.3清償能力分析.11.1.4盈虧平衡

5、分析.11.1.5敏感性分析.第 12章可行性研究結(jié)論.桃花源可行性研究報(bào)告第1章 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱桃花源商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。1.1.2 項(xiàng)目承辦單位概況承辦單位：XX* 實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司法定代表人：*住所：鳳凰大道 17 號(hào)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1.1.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）XX 市城市總體規(guī)劃（2）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（9）土地使用證（10）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)桃花源可行性研究報(bào)

6、告（11）投資項(xiàng)目可行性研究指南1.1.4 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程XX 市房地產(chǎn)業(yè)在 2000 年后發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，2000 年 XX 市商品房單方價(jià)格還在 700 元-800 元之間，2005 年商品房?jī)r(jià)格已漲至 1500 元 -3000 元。2008 年商品房?jī)r(jià)格已穩(wěn)定在 3000 元左右。XX 市房地產(chǎn)業(yè)前景良好。項(xiàng)目所在地紫陽(yáng)公園周邊是 XX 市新的行政區(qū)域，處于老城區(qū)及XX 市新火車站聯(lián)接處。隨著 XX 市城市化進(jìn)程的發(fā)展，紫陽(yáng)公園周邊將成為 XX 市居民購(gòu)房置業(yè)新的熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)前景良好。項(xiàng)目承辦單位 XX*實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司通過(guò)公開(kāi)掛牌出讓方式公開(kāi)競(jìng)買取得位于紫陽(yáng)公園周邊 83431

7、 平方米（125.15 畝）的土地，擬進(jìn)行商品房及商鋪的開(kāi)發(fā)。1.2 項(xiàng)目概況1.2.1 擬建地點(diǎn)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)在 XX 市紫陽(yáng)公園周邊，項(xiàng)目緊鄰建設(shè)中的紫陽(yáng)公園，距離新火車站不兩公里。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)空氣清新，草木怡人；周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，交通發(fā)達(dá)。1.2.2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目按 XX 市規(guī)劃局的要求，將已取得的土地 83431 平方米及目前暫未取得的土地 37048 平方米納入統(tǒng)一規(guī)劃，總規(guī)劃用地 120479桃花源可行性研究報(bào)告平方米，總建筑面積（不計(jì)酒店和地下車庫(kù)）244586.25 平方米。其中：住宅 201724 平方米，商業(yè)及配套設(shè)施面積 31485.97 平方米。單身

8、公寓 11376 平方米，酒店面積(不計(jì)容積率）33814.2 平方米。地上停車位 645 個(gè)，地下停車位 370 個(gè)。本次可行性研究報(bào)告僅針對(duì)已取得土地測(cè)算。已取得土地證部分83431 平方米，總建筑面積179250.53 平方米，其中住宅面積155286.70平方米，商業(yè)及配套設(shè)施面積 23963.57 平方米。酒店面積(不計(jì)容積率）33814.2 平方米，停車位 611 個(gè)。特別說(shuō)明：對(duì)于酒店建設(shè)計(jì)劃及目前暫未取得的土地建設(shè)計(jì)劃列入后續(xù)工程，其建設(shè)資金來(lái)源待本項(xiàng)目完成后，用政府拖欠本公司的工程款收回和股東投資及本項(xiàng)目利潤(rùn)再建，不需要增加銀行貸款。1.2.3 主要建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域地勢(shì)起

9、伏不很大，地質(zhì)條件較好，有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。項(xiàng)目通過(guò)公開(kāi)掛牌出讓方式取得土地使用權(quán)。1.3 可行性研究結(jié)論1.3.1 項(xiàng)目規(guī)模和資金籌措項(xiàng)目總投資（僅指已取得土地部分）40000 萬(wàn)元。其中：擬定的籌資方案為自籌資金 17000 萬(wàn)元整，借入銀行貸款15000 萬(wàn)元整，預(yù)計(jì)在建過(guò)程中預(yù)售收入 8000 萬(wàn)元整。桃花源可行性研究報(bào)告1.3.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目總銷售收入人民幣72250.40 萬(wàn)元，總利潤(rùn)為人民幣24537.14萬(wàn)元。全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析見(jiàn)現(xiàn)金流量表。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：稅前 77.40%稅后 62.30%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）：稅前 22142.97 萬(wàn)元稅后 18

10、530.45 萬(wàn)元投資回收期：稅前 1.64 年稅后 1.71 年投資利潤(rùn)率 61.34%投資利稅率 70.37%盈虧平衡點(diǎn)為 63.57%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目建設(shè)起點(diǎn)較高，地理位置優(yōu)越。在技術(shù)上是可行的，對(duì)于環(huán)境保護(hù)、消防措施有較合理的方案。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。桃花源可行性研究報(bào)告第2章 項(xiàng)目背景及社會(huì)需求2.1 項(xiàng)目背景房地產(chǎn)業(yè)作為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是加快城市化建設(shè)、改善居民生活質(zhì)量的助推器，也是拉動(dòng)投資需求和消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿?，已成為推?dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。2005 年，江西省房地產(chǎn)業(yè)增加值 132.76 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2000 年增長(zhǎng) 59.6%；

11、占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 5.28%，比 2000年提高 1.76 個(gè)百分點(diǎn)；對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá)到 14.53%，推動(dòng) GDP 增長(zhǎng)1.2 個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)的建筑成本 70%左右是材料消耗，能帶動(dòng)冶金、建材、家電等 50 多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，也能促進(jìn)金融、物業(yè)管理等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)投資與消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α?005 年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到 165.72 億元，比 2000 年增長(zhǎng) 3.01 倍；占全部投資的比重達(dá)到 11.21%，比 2000 年提高 5.24 百分點(diǎn)；對(duì)投資需求的貢獻(xiàn)率達(dá)到 14.32%，拉動(dòng)全部投資增長(zhǎng) 5.97 個(gè)百

12、分點(diǎn)；已取代基本建設(shè)投資，成為固定資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍的部分。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是拉動(dòng)消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿?，目前?guó)際上通用的房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)系數(shù)是 1.34，按照 2003 年全省商品房銷售額 59.67 億計(jì)算，帶動(dòng)社會(huì)整體商品銷售額 139.63 億元，對(duì)消費(fèi)需求的貢獻(xiàn)率達(dá)到 58.1%，拉動(dòng)全部消費(fèi)增長(zhǎng) 5.3 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是啟動(dòng)民間投資的重要方式之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的豐厚回報(bào)桃花源可行性研究報(bào)告與廣闊前景，吸引眾多的私營(yíng)、三資等非公有制企業(yè)涉足，成為啟動(dòng)民間投資的重要方式之一。房地產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng)的重要途徑之一。2005 年，全省房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 3.65 萬(wàn)人，比 2000

13、年增加 2.21 萬(wàn)人；加上房屋銷售人員、物業(yè)管理人員和中介機(jī)構(gòu)人員，從業(yè)人員總數(shù)在 5 萬(wàn)人以上。房地產(chǎn)業(yè)作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，除了本身對(duì)勞動(dòng)能力的吸納強(qiáng)之外，對(duì)相關(guān)行業(yè)勞動(dòng)力的帶動(dòng)能力也很強(qiáng)。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加 1 人就業(yè)，可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)增加 2 人就業(yè)。按照目前房地產(chǎn)業(yè)每年新增就業(yè)人員 0.87 萬(wàn)人計(jì)算，每年為社會(huì)提供的新增就業(yè)崗位就達(dá)到 2.61萬(wàn)個(gè)，占全省城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位的 9.81%，成為帶動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng)的重要途徑之一。XX 的房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展時(shí)期。省委、省政府提出，江西省的城市化率要達(dá)到 35%；XX 市委、市政府提出要將 XX 建設(shè)成中等規(guī)模城市，XX 至少需新增

14、城市人口 25 萬(wàn)人，由此引發(fā)的住宅需求在 550萬(wàn)平方米以上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景十分廣闊。全國(guó)住宅“十五”規(guī)劃指出，到 2005 年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到 22平方米。目前 XX 城鎮(zhèn)人均建筑面積僅 18.72 平方米，若要達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，需增加人均建筑面積 3.28 平方米。XX 市招商引資工作的良好勢(shì)頭，居民生活水平的不斷提高，城市化進(jìn)程的蓬勃發(fā)展都給 XX 的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)。桃花源可行性研究報(bào)告2.2 社會(huì)需求XX 市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?。?jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)貐^(qū)人均 GDP 達(dá)到300-1000 美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期。目前 XX 的人均GDP 700 美元，處于房地

15、產(chǎn)加速發(fā)展時(shí)期。隨著 XX 市城市建設(shè)的發(fā)展，居民生活水平的提高，現(xiàn)有住宅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展以及廣大城市居民購(gòu)房消費(fèi)的需求，項(xiàng)目有著良好的的社會(huì)需求性。2.3 目標(biāo)市場(chǎng)定位（1）目標(biāo)區(qū)域目前地塊周邊 3 公里半徑內(nèi)尚處在開(kāi)發(fā)階段，高素質(zhì)住宅較少。近兩年開(kāi)盤的“現(xiàn)代城”等樓盤逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時(shí)顯示該區(qū)高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域?yàn)?XX 市行政范圍。由于 XX 市居民購(gòu)買住宅對(duì)于位置較敏感，因?yàn)轫?xiàng)目銷售 30%為滿足在帶湖片區(qū)生活及工作居民，70%為帶湖片區(qū)以外的居民或來(lái)饒工作、投資的客戶以及為改善居住條件的置業(yè)者。（2）目標(biāo)客戶及物業(yè)管理的方案按照 XX 市政府規(guī)劃，XX

16、 市新火車站已向北移，距項(xiàng)目所在地約兩公里，該區(qū)域?qū)⒊蔀?XX 市新的交通中心。附近的江南商貿(mào)城等新的商業(yè)中心的形成，使該地塊成為城中心無(wú)房居民、來(lái)饒經(jīng)商人士及因城市化進(jìn)展產(chǎn)生的新的城市居民的理想置房地區(qū)。桃花源可行性研究報(bào)告桃花源商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為適應(yīng)目標(biāo)客戶需求而開(kāi)發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)：住宅從生存需求過(guò)渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念，不但要講“以人為本”的觀念，也要講發(fā)展講人與自然的和諧共存、發(fā)展。智能化體現(xiàn)在小區(qū)通訊系統(tǒng)及安

17、全系統(tǒng)的齊備。文化性講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。（3）購(gòu)買力分析根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目建筑面積 244586.25 平方米，其中住宅建筑面積 201724 平方米，總戶數(shù) 1491 戶，住宅樓戶均面積 110 平方米，每套住宅銷售均價(jià)約為33.09 萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付30房款，約 10 萬(wàn)元左右，假設(shè)余款向銀行分 15 年按揭償還，按照購(gòu)房貸款利率 5.81%計(jì)算，每月償還 1998.62 元左右，占家庭月收入的 40左右，我們制定的購(gòu)買對(duì)象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。2.4 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（1）周邊普遍的低

18、品質(zhì)住宅使本項(xiàng)目容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃。（2）XX 目前自然競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)給先進(jìn)營(yíng)銷理念和手段提供了足夠的空間。桃花源可行性研究報(bào)告（3）擬建中的紫陽(yáng)公園緊鄰本項(xiàng)目，紫陽(yáng)公園的建設(shè)給本項(xiàng)目帶來(lái)公園版快概念。（4）XX 市新火車站及行政新區(qū)可以給本項(xiàng)目帶來(lái)概念炒作機(jī)會(huì)。（5）XX 市新火車站新經(jīng)濟(jì)中心的建設(shè)帶來(lái)的地段發(fā)展機(jī)會(huì) 。桃花源可行性研究報(bào)告第3章 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件3.1 建設(shè)地區(qū)的選擇3.1.1 場(chǎng)址選擇項(xiàng)目位于 XX 市新的行政區(qū)域，北面是三清山大道、東面是茶圣路、西北面鳳凰大道是 XX 市規(guī)劃中的中心大道。項(xiàng)目所在地距離新火車站兩公里，距 XX 市中心三公里，紫陽(yáng)公園的建設(shè)使項(xiàng)目

19、處于公園版塊的有利地位，新火車站的建成及新火車站片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，將會(huì)很大程度上帶動(dòng)該項(xiàng)目發(fā)展，作為連接行政中心與火車站的重要結(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，地理位置得天?dú)厚，條件非常優(yōu)越。3.1.2 建設(shè)依據(jù)（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（3）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（4）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（5）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（6）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（7）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范桃花源可行性研究報(bào)告3.2 建設(shè)條件本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域目前為 XX 市城鄉(xiāng)結(jié)合部，所用場(chǎng)地平整，屬非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。整個(gè)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)，地勢(shì)較為平坦，地質(zhì)條件較好，有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。項(xiàng)目通過(guò)

20、拍賣取得土地使用權(quán)，目前建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證正在辦理之中，土地使用證已辦妥。3.2.1 交通條件項(xiàng)目西北面緊靠鳳凰大道，北面緊靠三清山大道。項(xiàng)目周邊有多路公交線路經(jīng)過(guò)，交通條件優(yōu)越。3.2.2 水電條件項(xiàng)目所在地用水用電均由 XX 市供水網(wǎng)和 XX 市供電網(wǎng)提供。給水管可直接拉入沿鳳凰大道鋪設(shè)的市政給水網(wǎng)。市政水網(wǎng)能滿足項(xiàng)目用水需要。項(xiàng)目所在地西端有 220KVXX 變電站，通過(guò)市網(wǎng)的 10KV 架空線向配電站供電，經(jīng)變壓后輸至各用戶，本項(xiàng)目用電可以保證。3.2.3 自然條件XX 市二氧化硫、二氧化氮年平均濃度滿足環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB

21、30951996）的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；全年平均降塵量為 6.64 噸/平方公里2月，超過(guò)當(dāng)?shù)亟祲m標(biāo)準(zhǔn)（5.33 噸/平方公里 2月）1.31 噸/平方公里2月；地表水環(huán)境質(zhì)量滿足地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3838-2002）二類水域標(biāo)準(zhǔn)；聲環(huán)境質(zhì)量滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)桃花源可行性研究報(bào)告（GB3096-93）中二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)突出環(huán)境問(wèn)題。氣象：XX 市位于中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，降雨豐沛，日照充足，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)。氣溫：多年平均氣溫為 17.8，年平均最高氣溫 18.6，年平均最低氣溫為 17.0，1 月份為最冷月，平均氣溫為 5.5，7 月份為最熱月，平均氣溫為 29.3，極端最低氣溫為

22、-8.6，極端最高氣溫為41.6，全年 10以上有效積溫為 55006600，年均無(wú)霜期 269.2天。降水：多年平均水量 1737.8mm，最大年降水量 2637.2mm，最小年降水量 112.6mm，年均降水日 163 天，一般每年 46 月為雨季、降水約占全年的 48%，10 月于次年 1 月一般為旱季，降水約占全年的15%。日照：XX市年日照時(shí)數(shù)平均為1764.7 小時(shí)，最高日照時(shí)數(shù)為2046.6小時(shí)，最小為 1632.3 小時(shí)。月日照數(shù)平均為 152.4 小時(shí)，最大月日照數(shù)為 257.3 小時(shí)。年日照可照百分率平均為 43%，8 月份最大為6169%，3 月份最小為 2530%。風(fēng)向

23、風(fēng)速：XX 市的風(fēng)向在冬半年多北風(fēng)、東北風(fēng)，夏半年多南風(fēng)，西南風(fēng)。48 月常有雷雨大風(fēng)，8-10 月多臺(tái)風(fēng)外圍影響。由于武夷山脈的屏障作用，全區(qū)很少出現(xiàn)臺(tái)風(fēng)型大風(fēng)。形成風(fēng)災(zāi)的主要原因是局部雷雨颮線。年平均風(fēng)速一般 2.5 米/秒，局部最大風(fēng)速 3040 米/秒。年平均風(fēng)速為 2.4 米/秒。全年最大風(fēng)速 16 米/秒。桃花源可行性研究報(bào)告水文：XX 市地處丘陵地區(qū)，地表水系發(fā)達(dá)，水資源豐富，市區(qū)內(nèi)主要河流有信江極其支流豐溪河和櫧溪河等河流，信江五十年一遇洪水位標(biāo)高為 69.24mm（黃海）。常年水位標(biāo)高大約為 64m（黃海）地下水為松散巖類孔隙水，含水豐富，水位較高，滲透性好，對(duì)建筑物基礎(chǔ)無(wú)侵

24、蝕作用。地震：XX 市屬 6 度以下地震烈度區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)無(wú)需設(shè)防。3.2.4 其它場(chǎng)區(qū)周圍無(wú)風(fēng)景區(qū)、名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)；無(wú)水土保持禁墾區(qū)；無(wú)礦山作業(yè)等爆破危險(xiǎn)區(qū)；無(wú)放射污染，無(wú)有害氣體污染，非地方病流行或常發(fā)區(qū)。周圍無(wú)軍事設(shè)防區(qū)；非宗教風(fēng)俗有特殊要求的地區(qū)。桃花源可行性研究報(bào)告第4章 建 設(shè) 內(nèi) 容4.1 概況本地塊位于 XX 市紫陽(yáng)公園周邊，處于鳳凰大道和三清山大道交匯處。項(xiàng)目總規(guī)劃用地 120479 平方米，建筑面積 244586.25 平方米。其中：商業(yè)和配套設(shè)施面積 31485.97 平方米、住宅面積 201724 平方米。已取得土地 83431 平方米，建筑面積 17925

25、0.53 平方米，其中商業(yè)配套設(shè)施面積 23963.57 平方米，住宅面積 155286.70。酒店面積（不計(jì)容積率）33814.20 平方米，停車位 611 個(gè)。4.2 設(shè)計(jì)依據(jù)1城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范2城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定3住宅設(shè)計(jì)規(guī)范4住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)5建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)6城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范7民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范4.3 規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)思充分體現(xiàn)所在地 XX 市紫陽(yáng)公園獨(dú)特的人文、地理特征，營(yíng)造一個(gè)以中高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨(dú)特景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。桃花源可行性研究報(bào)告“桃花源”的設(shè)計(jì)目標(biāo)為“適于人們?cè)?21 世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)

26、代獲得高品質(zhì)生活與工作條件的理想自然家園”，開(kāi)發(fā)定位是在生態(tài)與環(huán)境、居住與工作、品位與格調(diào)的基準(zhǔn)線確立本案的空間、環(huán)境及價(jià)值模式。1、堅(jiān)持以“人”為中心，為人服務(wù)的人文主義思想，創(chuàng)造出具備國(guó)際品味，各類生活商務(wù)設(shè)施齊全的小區(qū)；2、功能布置合理，結(jié)構(gòu)的整體與單體個(gè)性相結(jié)合；3、便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然生態(tài)保護(hù)相結(jié)合；4、文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結(jié)合，滿足新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與智能新生活的理念；4.4 總體布局首先富有時(shí)代氣息和文化氛圍是出發(fā)點(diǎn)，從宏觀上使住宅區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局。其次，結(jié)合地塊的實(shí)際情況，建設(shè)綠化及現(xiàn)代古典相結(jié)合的建筑小品，使小區(qū)居民能有一個(gè)良好的生活環(huán)境。4.5 空間與

27、環(huán)境設(shè)計(jì)建筑與環(huán)境融合，通過(guò)建筑界面的多種聯(lián)系方式，將住宅建筑與空間環(huán)境有機(jī)的融合為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時(shí)使住宅內(nèi)部具有良好的朝向和景觀，豐富室內(nèi)臨窗外視效果。4.6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)桃花源可行性研究報(bào)告桃花源總規(guī)劃用地面積 120478 平方米，已取得土地 83431 平方米，本次建設(shè)按已取得土地估算，投資 40000 萬(wàn)元，建筑面積179250.53 平方米，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積總建筑面積（不計(jì)酒店、地下車庫(kù)）其中容積率占地面積建筑密度綠地率總戶數(shù)其中停車位地下車庫(kù)面積 90 以下戶型面積比例備注2#、3、3南地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo)項(xiàng)目數(shù) 據(jù)單 位120479244

28、586.25排屋面積7392住宅多層面積41396.44201724高層、小高層面152935.84積商業(yè)和配套設(shè)施面積31485.97單身公寓面積11376酒店面積（不計(jì)入容積率）33814.2開(kāi)放空間面積19920開(kāi)放空間折算容積率0.252.0329373.624371491戶排屋24戶多層378戶高層、小高層1089戶地上645個(gè)地下370個(gè)135842地塊為 31.23地塊為 32現(xiàn)容積率(1.89)規(guī)劃容積率(1.65)+開(kāi)放空間折算容積率(0.25)開(kāi)放空間折算容積率=開(kāi)放空間面積*1.5/總地面積桃花源可行性研究報(bào)告3 (已征用土地)地塊指標(biāo)（地下、酒店不計(jì)容積率）用地面積58

29、791.4建筑面積156757.7多層面積（共 12012705.28戶）住宅排屋面積（共 41584144120戶）其中高層、小高層面129830.72積(共 921 戶)商業(yè)和配套設(shè)施面積12637.7開(kāi)放空間面積7754開(kāi)放空間折算容積率0.20容積率2.67占地面積13857.1建筑密度24綠地率35.00停車位491個(gè)該地塊高出規(guī)劃容積率=(開(kāi)放空間折算容積率)+(2#地塊和 3-2#地塊未做備注足容積率)3 南(未征土地)地塊指標(biāo)（地下建筑不計(jì)入容積率）用地面積43008.6建筑面積65335.72排屋面積（共 20 戶） 5808多層面積（共 16217524.2住宅戶）4643

30、7.3其中高層、小高層面積23105.12(共 177 戶)單身公寓面積11376商業(yè)和配套設(shè)施面積7522.4開(kāi)放空間面積6524開(kāi)放空間折算容積率0.23容積率1.52占地面積9907.1建筑密度23綠地率40停車位404個(gè)備注該地塊開(kāi)放空間容積率與規(guī)劃未做足容積率平衡給 3-1#地塊桃花源可行性研究報(bào)告用地面積建筑面積其中容積率占地面積建筑密度綠地率停車位備注用地面積規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積已建面積未做足面積備注總用地面積容積率1#地塊建筑面積2#地塊建筑面積3#地塊建筑面積3#南地塊建筑面積總建筑面積備注2#地塊指標(biāo)(地上建筑不計(jì)入容積率)1867922492.83住宅多層面積（共 96

31、 戶）11166.96商業(yè)和配套設(shè)施面積11325.87開(kāi)放空間面積5642開(kāi)放空間折算容積率0.451.206353.063435120個(gè)該地塊開(kāi)放空間容積率與規(guī)劃未做足容積率平衡給 3-1#地塊1#地塊指標(biāo)(地下建筑不計(jì)入容積率)20035.661.4028049.921250015549.92該地塊未做足面積在 3#地塊中補(bǔ)足經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo)144328.491.4012500.0022492.83156757.7065335.72257086.25桃花源可行性研究報(bào)告2#、3#、3#南地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo)項(xiàng)目數(shù) 據(jù)單 位總用地面積120479總建筑面積(不計(jì)酒店、地下車244609.69庫(kù)

32、)其中容積率占地面積建筑密度綠地率總戶數(shù)其中停車位地下車庫(kù)面積 90 以下戶型面積比例備注其中容積率占地面積建筑密度綠地率停車位備注住排屋面積7392多層面積41396.44 186366宅高層、小高層面積152935.84商業(yè)和配套設(shè)施面積31485.97單身公寓面積11376商場(chǎng)面積(計(jì)入容積率)15381.44開(kāi)放空間面積19920開(kāi)放空間折算容積率0.252.0329373.624371491戶排屋24戶多層378戶高層、小高層1089戶地上645個(gè)地下370個(gè)135842#地塊為 31.23#地塊為 32現(xiàn)容積率(1.89)16），間距離不大于 18M。接地裝置利用基礎(chǔ)底部鋼筋。為了

33、防側(cè)雷擊，應(yīng)將 45M 及以上外墻的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接，由于本工程防雷接地與電氣設(shè)備保護(hù)接地（包括消防中心）為共同接地，基接地地電阻要求不大于 1 歐。2、所有不帶電的金屬設(shè)備外殼（如電纜架、穿線鋼客、配電箱箱體、單相插座接地孔等，必須可靠接地。所有進(jìn)出建筑物的管道應(yīng)在進(jìn)處可靠接地。住宅衛(wèi)生間作局部等電位連接。3、本工程配電系統(tǒng)采用 TN-S，其中，中性線與保護(hù)接地在變壓器低壓側(cè)共同接地后嚴(yán)格分開(kāi)。5.9.8 電信設(shè)計(jì)本工程電信專業(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)容包括電話，有線電視，寬帶網(wǎng)三部分，具體由各相關(guān)專業(yè)部門確定1電話電話系統(tǒng)引自市話網(wǎng)，采用 HYV20-300（20.5）穿鋼管引入一層值

34、班員電話交接箱。電話電纜進(jìn)入豎井后，沿弱電橋架敷設(shè)至各層電話箱，再?gòu)碾娫捊M線箱引至各電話插座。電話組線在弱電豎井內(nèi)距地 1.5 米掛墻明裝。桃花源可行性研究報(bào)告電話線穿組燃管現(xiàn)澆板內(nèi)暗敷。小區(qū)內(nèi)電話用戶均為市話用戶，其中住宅每戶設(shè) 1 對(duì)電話線，共199 對(duì)；公用電話每 100 戶設(shè) 1 對(duì)線，共 2 對(duì)；考慮擴(kuò)展容量，小區(qū)總共設(shè) 300 對(duì)電話線，共設(shè) 3 個(gè)交接區(qū)。小區(qū)住宅于每棟樓的每個(gè)單元樓梯間內(nèi)設(shè) 1 個(gè)電話分線盒，向本單元各樓梯層用戶提供配線線路。2 有線電視有線電視信號(hào)引自市有線電視網(wǎng)，采用 1 根 SYDV-75-9 銅軸電纜穿鋼管埋地引入。傳輸系統(tǒng)分為分配-分支系統(tǒng)，傳輸干線在

35、弱電豎井內(nèi)沿弱點(diǎn)橋架敷設(shè)。放大器、分支器箱在豎井內(nèi)距地 1.5 米掛墻明裝。電視分支線穿阻燃型塑料管在現(xiàn)澆板內(nèi)暗敷。小區(qū)內(nèi)有線電視節(jié)目源由當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)引來(lái)，系統(tǒng)最大放大級(jí)數(shù)三級(jí)，放大器輸出電平為 98Db，輸入電平73DB，用戶終端電平控制在 64+-4DB，住宅用戶每戶客廳設(shè)一用戶終端，前端箱在建筑物外墻或樓梯間內(nèi)安裝3 信息寬帶網(wǎng)絡(luò)寬帶網(wǎng)絡(luò)每戶設(shè)一寬帶終端5.9.9 可視對(duì)講、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)1、可視對(duì)講系統(tǒng)干線在弱電豎井內(nèi)敷設(shè)至每一層可視對(duì)講層分配器，再由分配器引至各住宅內(nèi)分機(jī)。桃花源可行性研究報(bào)告2、遠(yuǎn)程抄表信號(hào)線在弱電豎井內(nèi)敷設(shè)至每一層數(shù)據(jù)采集器，再由每一層數(shù)據(jù)采集器引至用戶水、電、煤

36、氣表。3、可視對(duì)講及遠(yuǎn)程抄表支線均穿鋼管暗敷。5.9.10 通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、2001 年版采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范）GBJI9-87）；2、2001 年版高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）；3、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50067-97）；4、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GBJ50243-2002）；5、人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50038-94）；6、人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB98-97）。二、設(shè)計(jì)內(nèi)容平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室通風(fēng)設(shè)計(jì)。三、通風(fēng)換氣次數(shù)房間名稱氣指數(shù)（次/H）水泵房68變配電間1520柴油發(fā)電機(jī)房按發(fā)熱量計(jì)算衛(wèi)生間815地下車庫(kù)617

37、油罐間68桃花源可行性研究報(bào)告四、通風(fēng)設(shè)計(jì)1、地下汽車庫(kù)采用機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)（并設(shè)置有下排風(fēng)口），利用車道自然補(bǔ)風(fēng)；2、地下層水泵房，變配電間等設(shè)備用房及過(guò)道等設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)；3、柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)有專用排風(fēng)井，其熱氣排入風(fēng)井由上部排出，煙氣由豎煙道高空排放；4、公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)裝置，住宅衛(wèi)生間設(shè)主次排風(fēng)道，由衛(wèi)生間通風(fēng)口排至次排風(fēng)道，由主風(fēng)道高處排放；5、電梯機(jī)房均設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置。五、防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)1、地下汽車庫(kù)為一級(jí)防火分區(qū)，設(shè)置機(jī)械排煙（兼排風(fēng)）系統(tǒng)，利用車道自然排風(fēng)補(bǔ)氣；2、地下層設(shè)備用房為一級(jí)防火分區(qū)，設(shè)置機(jī)械排煙（兼排風(fēng)）系統(tǒng)及機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，系統(tǒng)按排煙要求設(shè)計(jì)；3、對(duì)大樓防煙樓梯間

38、及其合用前室分別設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)；4、二層商場(chǎng)利用可開(kāi)啟外窗自然排煙。5.10 燃?xì)夤こ?氣源：引自市政燃?xì)夤艿?用氣量：居民用氣按 0.5M3/人.d 標(biāo)準(zhǔn)桃花源可行性研究報(bào)告3小區(qū)內(nèi)主干道布置中壓管網(wǎng)，沿次干道布置低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)，小區(qū)內(nèi)布置一燃?xì)庹{(diào)壓站。5.11 綠化采用通常的點(diǎn)、線面結(jié)合的方式布置綠化。點(diǎn)：為公共綠地，宜以種植草皮為主，適當(dāng)點(diǎn)綴四季常綠的低矮灌木和花卉。線：道路兩側(cè)種常綠的闊葉樹(shù)，并以低矮的灌木相輔襯。面：建筑物周圍種植花草和樹(shù)木。小區(qū)綠化的一個(gè)總體原則是要做好一個(gè)均好性，即人人能享受到綠化。因此項(xiàng)目采用一個(gè)“松緊結(jié)合”的辦法，即能拉大距離做綠化的地方盡量拉大宅間距，相

39、反有些地方則保留相應(yīng)間距即可。各種綠化空間相互結(jié)合，相互滲透但又各具特色，讓綠化在小區(qū)里發(fā)揮最大的效益。5.12 給、排水5.12.1 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50015-2003）室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ13-86室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ12-87居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范CECS57：9桃花源可行性研究報(bào)告5.12.2 設(shè)計(jì)范圍本工程建筑紅線內(nèi)的給排水設(shè)計(jì)。5.12.3 生活給水系統(tǒng)1、供水量：小區(qū)總居住人口為 800 人，居住生活用水量取 250 L /人.日；配套服務(wù)公共建筑按生活用水的 20%計(jì)，綠化澆灑用水取 2L/d/ m2，不可預(yù)見(jiàn)水量取以上用水量之和的 10%。日用水量為

40、 871m3/日。序號(hào) 用地性質(zhì)單位用水指標(biāo)用水量 M3/d備注1生活用水L/人/d250200800 人2公共服務(wù)設(shè)施按生活用水 20%計(jì)403綠化用水L/d/ m22114不可預(yù)見(jiàn)用水 按以上用水量之和的 10%25.1合計(jì)276.12、水源：項(xiàng)目供水由現(xiàn)有的信江水廠提供（10 萬(wàn)噸/日）。項(xiàng)目住宅區(qū)給水管可直接拉入沿桃花源大道鋪設(shè)的市政給水網(wǎng)?？紤]從市政管網(wǎng)兩路進(jìn)水，成環(huán)布置，主干管管徑 DN300。3、供水方式：采用水泵及市政水相結(jié)合供水，底層商業(yè)用房等采用市政水壓直接供水，計(jì)量與住宅分開(kāi)計(jì)量。5.12.4 排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水經(jīng)化糞池處理后排入市政排污管網(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)會(huì)聚后

41、排至市政雨水管網(wǎng)。桃花源可行性研究報(bào)告生活污水的日最大排放量按日最大用水量的 90% 考慮，即248.49M3/日.5.12.5 暴雨強(qiáng)度公式雨水量的計(jì)算系根據(jù)省建筑設(shè)計(jì)院編制的“江西省各縣（市）暴雨強(qiáng)度公式”XX 市暴雨強(qiáng)度公式為：q=2372（1+0.47lgp）（t+0.5）0.71（升/秒公頃）式中：q 為設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（升/秒公頃） t 為降雨歷時(shí)（分鐘） t=t1+t2t1地面集水時(shí)間（分鐘），采用 10 分鐘t2管內(nèi)流行時(shí)間（分鐘）p設(shè)計(jì)重現(xiàn)期，采用 1 年。桃花源可行性研究報(bào)告第6章 環(huán)保與消防6.1 項(xiàng)目主要污染源和污染物在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中主要的污染源和污染物為：1、項(xiàng)目建設(shè)中的

42、土方作業(yè)對(duì)地表、地皮、坡面及附著植物的破壞。對(duì)地形、地貌的改變?cè)斐傻乃亮魇Ъ巴寥狼治g。2、項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行的土方開(kāi)挖，水泥、砂石等建筑材料的運(yùn)輸、裝卸、篩選、攪拌時(shí)產(chǎn)生噪音和粉塵污染。3、施工時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾。4、居民生活廢水及生活垃圾、行人廢棄物。6.2 設(shè)計(jì)采用的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：（1）環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095-1996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；（2）地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3838-2002）IV 類標(biāo)準(zhǔn)（3）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-93）1 類標(biāo)準(zhǔn)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)：(1)污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（CJ3082-1999）（2）建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（GB12523-90）6.3

43、控制污染的初步方案經(jīng)預(yù)測(cè)除攪拌機(jī)以外的大部分施工機(jī)械晝間在距其中 30 米外，夜間在距其 200 米外可達(dá)標(biāo)準(zhǔn)限值（建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)）要求。桃花源可行性研究報(bào)告由于攪拌站的影響范圍較大，因此攪拌站的設(shè)立應(yīng)遠(yuǎn)距離敏感點(diǎn)。此外應(yīng)加強(qiáng)對(duì)運(yùn)輸車輛和施工機(jī)械的保養(yǎng)和維修，使之處于良好的工作狀態(tài)，降低噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響。6.4 設(shè)計(jì)中配套環(huán)保措施吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10 米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。水泵等震

44、動(dòng)較大設(shè)備均采用減震器控制。6.5 施工中環(huán)保措施現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。地塊周圍樹(shù)立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。桃花源可行性研究報(bào)告混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平

45、整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。6.6 使用中的環(huán)保措施室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。進(jìn)出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。大樓的生活垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。6.7 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防6.7.1 勞動(dòng)安全衛(wèi)生1 ）嚴(yán)格執(zhí)行民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-879（2001 版），

46、人員疏散、消防設(shè)備設(shè)計(jì)均應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定。（2）建筑物應(yīng)進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)，電器設(shè)備設(shè)置保護(hù)接地裝置。（3）建立完善的消防系統(tǒng)，加強(qiáng)防火意識(shí)教育。（4）由專人對(duì)本項(xiàng)目范圍內(nèi)定時(shí)進(jìn)行清掃、清洗和灑水防塵。（5）定期對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行消毒殺菌處理，預(yù)防各種疾病的發(fā)生。桃花源可行性研究報(bào)告（6）嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)行業(yè)的職業(yè)衛(wèi)生及勞動(dòng)保護(hù)的規(guī)程規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，保證本項(xiàng)目?jī)?nèi)的各類人員的健康安全。（7）健全防護(hù)保障措施，杜絕各類危險(xiǎn)事故的形成和產(chǎn)生。6.7.2 消防項(xiàng)目為二類耐火等級(jí)。1、設(shè)計(jì)依據(jù)：高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 5004595(2001 年修訂版)高層建筑消防管理規(guī)則建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范人民防空地下室防火規(guī)范；汽車

47、庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范；商場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范；國(guó)家地方地方相關(guān)現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)。2、建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限桃花源可行性研究報(bào)告建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極燃燒性能和耐火極限(h)防火墻承重墻、樓梯間、電梯井和住宅單元之間的墻墻非承重外墻、疏散走道兩側(cè)的隔墻房間隔墻柱梁樓板、疏散樓梯、屋頂承重構(gòu)件吊頂耐火等級(jí)二級(jí)不燃燒體 3.00不燃燒體 2.00不燃燒體 1.00不燃燒體 0.50不燃燒體 2.50不燃燒體 1.50不燃燒體 1.00難燃燒體 0.25桃花源可行性研究報(bào)告3、總體消防設(shè)計(jì)根據(jù)城市規(guī)范要求，合理確定建筑的位置，防火間距、消防車道和消防水源。基地內(nèi)部設(shè)置一條凈寬大于 4m 的消防

48、車道，交通便捷，發(fā)生災(zāi)害時(shí)，消防車可以隨時(shí)到達(dá)施救。主登高面沿西、北側(cè)設(shè)置，塔樓直接落地，在登高面范圍內(nèi)有疏散梯直接出口，登高面范圍內(nèi)無(wú)植物建筑物的阻擋。登高面大于四分之一建筑周長(zhǎng)不小于一長(zhǎng)邊。滿足規(guī)范要求。4、單體消防設(shè)計(jì)a、人防地下室防護(hù)單元設(shè) 7 個(gè)防爆分區(qū)，設(shè)雙自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。地下車庫(kù)汽車出入口設(shè)復(fù)合防火卷簾，其疏散寬度及距離滿足規(guī)范要求。b、消防水池、消防水泵房、發(fā)電機(jī)房設(shè)于 2、3#樓地下一層并有直接通向室外的出口。用耐火極限不低于 2H 的隔墻和 1.5H 的樓板和其它部分隔開(kāi)并設(shè)有直通室外的安全出口。c、各部分均按滅火器配置規(guī)范配置滅火器。d、防火分區(qū)、防煙分區(qū)的設(shè)置、疏散距離、

49、疏散寬度、消防電梯均按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，各疏散樓梯至底層均通向室外。e、其它防火措施：1）本工程地下室與地上層共同樓梯間，底層于地下層入口處設(shè)置耐火極限不低于 2H 的非燃燒體隔墻和丙級(jí)防火門隔開(kāi)并設(shè)有明顯標(biāo)志。2）所有管道井、排煙道、電纜井等豎向管井均分別獨(dú)立設(shè)置，桃花源可行性研究報(bào)告井壁上的檢查門采用丙級(jí)防火門。3）管道井每隔 2 層在樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的隔斷作為防火分隔。5、防排煙及通風(fēng)空調(diào)的防火設(shè)計(jì)a、消防樓梯間及前室防煙為了保護(hù)人員在火災(zāi)時(shí)能安全疏散和消防撲救工作的順利進(jìn)行，主樓消防合用前室均設(shè)置了機(jī)械加壓系統(tǒng)。使合用前室能保持正壓，防止煙氣侵入樓梯間和前室。各機(jī)械正壓送風(fēng)系

50、統(tǒng)采用如下措施：合用前室在屋頂層設(shè)有前室加壓送風(fēng)機(jī)，當(dāng)某層火災(zāi)時(shí)，消防中心給該層及相鄰上下層前室的加壓送風(fēng)樓（平時(shí)常閉）開(kāi)戶記號(hào)，同時(shí)加壓送風(fēng)機(jī)工作，向三層前室加壓送風(fēng)。b、地下庫(kù)排煙根據(jù)建設(shè)平面，地下室車庫(kù)設(shè)一套獨(dú)立的排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，每個(gè)系統(tǒng)設(shè)置一臺(tái)軸流排風(fēng)/煙風(fēng)機(jī)，一臺(tái)送風(fēng)機(jī)。排煙風(fēng)機(jī)風(fēng)量按 6 次/計(jì)，送風(fēng)機(jī)風(fēng)量按大于排煙量的 50%計(jì)。每個(gè)分區(qū)均設(shè)有排煙豎井通到地面。分區(qū)內(nèi)根據(jù)至本區(qū)最遠(yuǎn)點(diǎn)距離不超過(guò) 30M 的要求設(shè)置排煙口。火災(zāi)時(shí)由消控中心控制保證系統(tǒng)中僅開(kāi)啟著著火區(qū)域的排煙系統(tǒng)進(jìn)行排煙。排煙機(jī)的入口均裝有防火排煙調(diào)節(jié)閥。當(dāng)煙氣溫度達(dá)到280時(shí)，防火排煙調(diào)節(jié)閥自動(dòng)關(guān)閉并聯(lián)動(dòng)將排煙風(fēng)機(jī)

51、關(guān)閉，反饋信息信號(hào)至消控中心。c、設(shè)備用房排煙本工程主樓地下室設(shè)有設(shè)備功能用房。設(shè)備用房（除發(fā)電機(jī)房）桃花源可行性研究報(bào)告及走道設(shè)一獨(dú)立機(jī)械排煙系統(tǒng)，系統(tǒng)設(shè)有排煙機(jī)及送風(fēng)機(jī)。每個(gè)設(shè)備用房均設(shè)有排煙口，排煙口至設(shè)備用房任一位置水平距離不小于 30M，排煙口平進(jìn)常開(kāi)排風(fēng)?；馂?zāi)時(shí)由消控中心向非著火設(shè)備用房的防火排煙閥發(fā)出訊號(hào)關(guān)閉，保證各設(shè)備用房不竄火漏風(fēng)。風(fēng)機(jī)入口均裝有防火排煙調(diào)節(jié)閥，當(dāng)煙氣溫度達(dá)到 280時(shí)，防火排煙調(diào)節(jié)閥自動(dòng)關(guān)閉并聯(lián)動(dòng)將排煙風(fēng)機(jī)關(guān)閉。送風(fēng)機(jī)入口均裝有 70自熔斷的防火調(diào)節(jié)閥，當(dāng)外界有煙且煙溫達(dá)到 70時(shí)，自熔斷關(guān)閉并聯(lián)動(dòng)將送風(fēng)機(jī)關(guān)閉。排煙風(fēng)機(jī)與外風(fēng)風(fēng)機(jī)均設(shè)有啟停聯(lián)動(dòng)裝置，其啟停信

52、號(hào)均反饋至消控中心。d、本工程所有通風(fēng)、空調(diào)管道及配件均采用不燃材料制作。6、消防給水室內(nèi)消防給水室內(nèi)設(shè)置消防給水系統(tǒng)，消火栓的布置應(yīng)滿足同層任何部位均有兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)，屋面設(shè)置試驗(yàn)用消火栓，室外設(shè)置水泵接合器，屋頂消防水箱儲(chǔ)存 10min 消防用水量。若市政水壓及水量達(dá)不到消防使用要求，應(yīng)設(shè)置消防水池及消防水泵來(lái)滿足要求。部分地下車庫(kù)及商業(yè)用房設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警滅火系統(tǒng)等消防設(shè)施，并按國(guó)家防火規(guī)劃要器設(shè)計(jì)與布置。室外消防給水室外消防給水管與生活給水共用管網(wǎng)，兩路進(jìn)水，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)成環(huán)狀布置，根據(jù)室外消火栓保護(hù)半徑在道路旁邊設(shè)置室外消火栓SS100/65 若干。桃花源可行性研究

53、報(bào)告通訊設(shè)施現(xiàn)代消防通訊由有線通訊，無(wú)線通訊，圖象傳輸和計(jì)算機(jī)處理等系統(tǒng)組成，消防指揮中心能從各種渠道接受火災(zāi)報(bào)警。消防器材各樓層走道、車庫(kù)等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的輕便滅火器材：對(duì)防止含碳固體可燃物（木、棉、毛、麻、紙）的火災(zāi)，應(yīng)選用水型、泡沫、磷酸銨鹽干粉型滅火器；對(duì)防止可燃液體（各類可燃油、甲醇、乙醚、丙酮）的火災(zāi)，應(yīng)選用干粉、泡沫、二氧化碳型滅火器；對(duì)防止可燃?xì)怏w（煤氣、天然氣、甲烷、乙炔、丙烷、氫氣）的火災(zāi)，應(yīng)選用干粉、二氧化碳型滅火器；對(duì)防止可燃金屬（鉀、鎂、鈉、鈦、鋯、鋰、鋁鎂合金）的火災(zāi)，應(yīng)選用當(dāng)?shù)叵啦块T指定的滅火器。安裝設(shè)立：消防器材應(yīng)安裝設(shè)立在一定防護(hù)范圍、標(biāo)志明確、地

54、段明顯、地表干躁、沒(méi)有強(qiáng)腐蝕的地點(diǎn)，既要方便使用，又不影響安全疏散，設(shè)置穩(wěn)固，銘牌向外。手持式滅火器宜設(shè)置在掛鉤、托架或滅火箱內(nèi)，其頂部離地高度不高于 1.5 米，底部離地面高度不小于 0.15米。消防疏散門、疏散通道、疏散樓梯禁止使用側(cè)拉門、轉(zhuǎn)門、吊裝門和卷簾門，太平門必須安裝消防安全推閂。消防疏散門不能設(shè)置門檻，緊靠門的 1.4 米內(nèi)沒(méi)有踏步，室外通道 3 米內(nèi)不得有任何車輛和其它物品。桃花源可行性研究報(bào)告應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志封閉樓梯間、防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室應(yīng)設(shè)火災(zāi)事故照明：疏散用的火災(zāi)事故照明，其最低照度不應(yīng)低于 0.5Lx。事故照明燈宜設(shè)在墻面或頂棚上。疏散指示標(biāo)志宜設(shè)疏

55、散門的頂部或疏散走道及其拐角處 1 米以下的墻面上，走道上疏散指示標(biāo)志的間距不大于 20 米，事故照明燈和疏散指示標(biāo)志應(yīng)設(shè)玻璃或其他非燃料制作的保護(hù)罩。桃花源可行性研究報(bào)告第7章 機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置7.1 機(jī)構(gòu)組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門多，工種全，經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)非常重。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工,爭(zhēng)取做到精簡(jiǎn)、實(shí)用、提高工作效率。7.1.1 組織形式總經(jīng)理副總經(jīng)理經(jīng)理部財(cái)務(wù)部銷售部工程部 人力資源部7.2 任務(wù)劃分7.2.1 管理管理人員1、 總經(jīng)理負(fù)責(zé)工程的總的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案確定、政策制定等總的任務(wù)。2、 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)工程的開(kāi)發(fā)和對(duì)下屬部門

56、的監(jiān)督。桃花源可行性研究報(bào)告3、經(jīng)理部負(fù)責(zé)行政計(jì)劃、接待。4、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。5、銷售部負(fù)責(zé)原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售。6、 人力資源部負(fù)責(zé)員工考核，調(diào)動(dòng)，薪酬發(fā)放。7.2.2 業(yè)務(wù)人員的招聘和培訓(xùn)為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，應(yīng)向社會(huì)招聘有一定房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員。對(duì)招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦錄用，公司應(yīng)為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。具體錄原則為：（1）旺盛的精力；（2）表達(dá)能力強(qiáng)；（3）具有高超的社會(huì)技能；（4）服從指揮；（5）腳踏實(shí)地；（6）適合顧客；（7）有沖勁、有創(chuàng)意；（8）具有與他人共同合作的能力。優(yōu)良的服務(wù)是公司樹(shù)立形象的重要方式，也是顧客對(duì)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)

57、品的一種信任。因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)是本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。桃花源可行性研究報(bào)告第8章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排8.1 項(xiàng)目實(shí)施的各階段8.1.1 施工準(zhǔn)備1、項(xiàng)目的建設(shè)符合 XX 市帶湖片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。2、建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)掛牌競(jìng)拍方式取得該宗土地的使用權(quán)。3、項(xiàng)目所在地自然環(huán)境好、適合建設(shè)住宅區(qū)。4、項(xiàng)目所在地交通方便，項(xiàng)目建設(shè)期間建材的供應(yīng)運(yùn)輸便捷。5、計(jì)劃在項(xiàng)目通過(guò)論證后即組織投標(biāo)確定施工單位，進(jìn)行建設(shè)。8.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃在 23 個(gè)月內(nèi)建設(shè)完成：2009 年 4 至 6 月可研、審批。2009年 7 月至 8 月進(jìn)行初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)2009年 9 月至 2011 年 1 月土

58、建工程。2010年 12 月至 2011 年 2 月設(shè)備采購(gòu)2011 年 3 月設(shè)備驗(yàn)收2011 年 3 月、4 月竣工驗(yàn)收桃花源可行性研究報(bào)告項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2009 年2010 年2011 年序號(hào)內(nèi)容 46 78 912 1211 12 1234可研及審批初步設(shè)計(jì)土建工程設(shè)備采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收竣工驗(yàn)收桃花源可行性研究報(bào)告第9章 投資估算與資金籌措9.1 主要編制依據(jù)1 供的有關(guān)可研階段的圖紙等相關(guān)資料。參照 2004 年全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額（江西省單位估算表）3、參照江西省建筑安裝工程材料預(yù)算價(jià)格4、XX 市造價(jià)站 2008 年第三季度信息和材料價(jià)格9.2 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資 400

59、00 萬(wàn)元：1、項(xiàng)目總建筑面積 179250.53 平方米，工程費(fèi)用 21510.06 萬(wàn)元（每平方米 1200 元含土地整平、給水、排水、供電、綠化、道路、景觀等）；2、工程建設(shè)其他費(fèi) 12568.61 萬(wàn)元，其中：a、土地使用費(fèi) 7550 萬(wàn)元；b、拆遷費(fèi) 3500 萬(wàn)元；c、建設(shè)單位管理費(fèi)以建安費(fèi)為基數(shù)按 1.2%計(jì)算計(jì) 258.12萬(wàn)元；d、工程監(jiān)理費(fèi)以建安費(fèi)為基數(shù)按 1.5%計(jì)算計(jì) 322.65 萬(wàn)元；e、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建安費(fèi)的 3計(jì)算計(jì) 645.30 萬(wàn)元；f、工程測(cè)量費(fèi)按建安費(fèi)的 0.7%計(jì)算計(jì) 150.57 萬(wàn)元；桃花源可行性研究報(bào)告g、施工圖預(yù)算編制費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的 10%計(jì)算

60、計(jì) 64.53 萬(wàn)元；h、工程定額質(zhì)監(jiān)費(fèi)按建安費(fèi)的 0.36%計(jì)算計(jì) 77.44 萬(wàn)元。3、預(yù)備費(fèi)：預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用(即 1-2)的 9.06%計(jì)提，為 3086.33萬(wàn)元；4、建設(shè)期貸款利息：申請(qǐng)貸款總額為人民幣 15000 萬(wàn)元，按二年期貸款利率 9.45%計(jì)算，兩年建設(shè)期應(yīng)計(jì)提建設(shè)期貸款利息 2835 萬(wàn)元；詳見(jiàn)下表：工程投資估算表單位：人民幣萬(wàn)元金額工程（費(fèi)用）名稱面積建筑工程 安裝工程總價(jià)一建筑安裝工程21510.06桃花源（含給水、排水、供電、綠化、道路、景觀、 179250.53 17925.05 3585.0121510.06等）二工程建設(shè)其他費(fèi)土地使用費(fèi)7550拆遷補(bǔ)償費(fèi)35