企業(yè)受土地增值稅的影響

1、高房價帶來的危危害：高房價的第一個個危害是抑制制其它方面的的需求，造成成畸形經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)。高房價價造就了眾多多的房奴，他他們大多從農(nóng)農(nóng)村走來，十十多年學校生生涯之后，他他們?nèi)〉昧诉M進入大城市的的門票大學文憑憑，同時也花花光父母一生生的收入。畢畢業(yè)之后的他他們一方面要要贍養(yǎng)父母，另另一方面要攢攢錢買房子，因因此他們會盡盡可能的壓縮縮開支，然而而他們又是工工薪階層中的的高收入者，也也就是未來的的中產(chǎn)階級，他他們不消費，整整個社會的消消費就沒有了了支撐。第二危害就是抑抑制其它方面面投資，造成成畸形發(fā)展。目目前我國各種種尖端技術(shù)的的落后和房地地產(chǎn)過熱不無無關(guān)系，資本本總是流向利利潤率最高的的地方，房地地

2、產(chǎn)的行業(yè)的的暴利吸引了了過多的社會會資本，從而而削弱了其他他方面的投資資。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)對不動產(chǎn)過過強依賴，降降低了我們在在國際經(jīng)濟環(huán)環(huán)境中的競爭爭力。實際上GDP中中不動產(chǎn)的成成分是虛假的的，因為其不不能流動，就就失去了價值值衡量的統(tǒng)一一標準，其價價值也是得不不到國際公認認的。而且由由于其不流動動性，價格的的升高也只是是數(shù)字的變更更，不代表持持有人可以享享受的物質(zhì)的的增多。比如如說上海的房房產(chǎn)價格比盧盧森堡的要貴貴很多，那是是否意味著在在上海擁有一一套120平米的的公寓的人比比在盧森堡擁擁有一棟別墅墅的人幸福的的多呢？影響社會和諧，這這一點應(yīng)該是是有目共睹的的，目前網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上流行著一一種憤怒，仇仇

3、恨的情緒，高高房價是其一一個重要因素素。高房價剝剝奪了眾多房房奴的幸福感感，毀滅了他他們十幾年寒寒窗的夢想，讓讓他們失去了了消費的能力力的同時，也也將他們僅有有的業(yè)余時間間拉到了低成成本的網(wǎng)絡(luò)上上，在本應(yīng)該該喝咖啡的時時間里在網(wǎng)上上發(fā)著牢騷。投機盛行，影響響社會的創(chuàng)造造力，這是任任何一種暴利利行業(yè)的通病病。只要社會會結(jié)構(gòu)中存在在一種暴利行行業(yè)，人們就就會對之產(chǎn)生生向往，而當當這種暴利的的收入遠遠高高于其他社會會普通收入的的時侯，就會會造成投機盛盛行。而勞動動是價值創(chuàng)造造的唯一源泉泉，當勞動所所得占整體社社會的收入過過低，甚至不不能滿足勞動動者基本生存存的時候，人人們就不會再再勞動，社會會也就失

4、去了了發(fā)展的原動動力。高房價的根本原原因是利益，從從房地產(chǎn)的收收入已經(jīng)成為為每一個地方方政府的絕大大部分收入。隨隨著財稅上掛掛，集體企業(yè)業(yè)破產(chǎn)，央企企對各種行業(yè)業(yè)的壟斷，中中央對全國財財政的持有比比例快速增加加，與之對應(yīng)應(yīng)的是地方政政府收入的減減少。在這種種情況下，地地方政府一方方面要維持高高昂的行政成成本公車，考考察，招待，編編外人員工資資等費用；另另一方面又要要以各種優(yōu)惠惠（也就是減減少地稅）政政策吸引投資資，這就使地地方政府不得得不想辦法節(jié)節(jié)流并增收。那那么大家目前前看到的普遍遍的節(jié)流就是是減少對公共共事業(yè)的投入入，比如醫(yī)療療和教育；增增收的辦法就就是提高土地地成本，也就就提高了房價價。

5、一、企業(yè)受土地地增值稅的影影響國家稅務(wù)總局日日前關(guān)于加加強土地增值值稅征管工作作的通知已已下發(fā)目前，相關(guān)稅務(wù)務(wù)部門已開始始著手土地增增值稅加強清清算工作的研研究。但省內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)商表表示，此政策策重在規(guī)范房房地產(chǎn)市場，而而非打壓房價價。國稅總局局不僅從清算算，還從預(yù)征征、核定征收收等方面對土土地增值稅政政策進行明確確，其中，劃劃定土地增值值稅預(yù)征最低低線，并明確確核定征收率率原則上不得得低于5%。一一些業(yè)內(nèi)人士士認為，該政政策的出臺有有利于地價和和房價降溫。此次關(guān)于土地增增值稅通知的的要點主要有有兩個。首次明確預(yù)征比比率，除保障障性住房外，東東部地區(qū)省份份預(yù)征率不得得低于2%，中中部和東北地地區(qū)

6、省份不得得低于1.55%，西部地地區(qū)省份不得得低于1%。土地增值稅將從從嚴清算，各各級稅務(wù)機關(guān)關(guān)將建立考核核問責制來落落實通知精神神。業(yè)內(nèi)普遍遍認為，后者者將對企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生實質(zhì)的影影響。土地增值稅預(yù)征征比率的確定定不會太多影影響企業(yè)利潤潤，但嚴格征征收將對企業(yè)業(yè)的現(xiàn)金流影影響比較大。但但具體的影響響取決于各個個公司自身對對土地增值稅稅的撥備情況況以及本身的的地產(chǎn)發(fā)展策策略。一般前前期擴張較快快，策略較激激進的地產(chǎn)公公司凈負債率率較高，現(xiàn)金金流受到的影影響將較大。同同時，預(yù)征比比率確定后，以以前未有提足足撥備的企業(yè)業(yè)的現(xiàn)金流將將會減少。根據(jù)國內(nèi)開發(fā)商商公布的數(shù)據(jù)據(jù)，截至20009年底，各各公司累積

7、已已預(yù)提但未繳繳納的土地增增值稅負平均均占其20009年底現(xiàn)金金余額的222%，高華證證券行業(yè)分析析師王煥認為為，加快、從從嚴實施征管管工作應(yīng)會進進一步加大開開發(fā)商，尤其其是存在資金金缺口的開發(fā)發(fā)商的現(xiàn)金流流壓力。雖然07年國稅稅局就已發(fā)布布過土地增值值稅的規(guī)定，但但是之后一兩兩年在全球經(jīng)經(jīng)濟危機的大大背景下，這這項稅收的執(zhí)執(zhí)行并沒有力力度，08年年甚至有很多多稅收的減免免。但目前房房價漲幅過大大的情況下，政政府執(zhí)行土地地增值稅的嚴嚴厲程度將超超出預(yù)期，這這意味著房地地產(chǎn)開發(fā)商的的凈利潤率將將不會隨著房房價上漲而顯顯著上升，土土地增值稅本本身具有的調(diào)調(diào)節(jié)收入分配配的功能將減減少企業(yè)的獲獲利水平

8、，使使企業(yè)盈利能能力受限。房地產(chǎn)土地增值值稅的市場意意義與影響，所謂土地增增值稅，是對對納稅人轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)土地地取得的凈增增值額征收的的稅種。土地地增值稅是以以累進的方式式計稅，根據(jù)據(jù)增值幅度不不同，房地產(chǎn)產(chǎn)土地增值稅稅的稅率在33060%之間。早在在1993年年，國務(wù)院已已規(guī)定了這一一稅種。不過過，由于當時時房地產(chǎn)市場場剛發(fā)展，由由于實施細則則的長期缺失失，各個地區(qū)區(qū)對于土地增增值稅部分基基本上要求房房地產(chǎn)企業(yè)按按照預(yù)(銷)售商品房收收入12%的比例進行行預(yù)征。由于于這種預(yù)征比比例過低，因因此，對房地地產(chǎn)市場的影影響不大。國家稅務(wù)總局近近日發(fā)布通知知，要求各地地須對目前的的預(yù)征率進行行調(diào)整。

9、保障障性住房除外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分分析，預(yù)征率率提高將令開開發(fā)商資金鏈鏈趨緊，進而而影響樓價。國家稅務(wù)總局 1月17日正式宣布,全國各地將從2007年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。而這次國家稅稅務(wù)總局關(guān)于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土地增增值稅清算管管理有關(guān)問題題的通知對對土地增值稅稅征收做了十十分細化的規(guī)規(guī)定。比如通通知不僅對對在什么情形形下的項目要要征收增值稅

10、稅，而且對非非直接銷售和和自用房地產(chǎn)產(chǎn)的收入確定定、土地增值值稅的扣除項項目、土地增增值稅清算應(yīng)應(yīng)報送的資料料、土地增值值稅清算項目目的審核鑒證證、土地增值值稅的核定征征收、清算后后再轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的處理等等問題做出明明確規(guī)定?？梢哉f，國國家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土土地增值稅清清算管理有關(guān)關(guān)問題的通知知的出臺主主要表現(xiàn)為以以下幾方面的的市場意義。一是隨著全全國各地房價價的快速上漲漲，土地的價價格上漲成為為一種必然趨趨勢。而土地地的價格上漲漲，特別是當當土地的價格格快速上漲時時，一些企業(yè)業(yè)或一些人利利用自己手中中持有的土地地，對土地進進行囤積、對對土地進行炒炒作也就成為為自然。而土土地的囤

11、積與與炒作，必然然會推高市場場土地的價格格，而多次的的土地炒作又又會使土地的的價格輪番上上漲。在這種種情況下，不不僅容易出現(xiàn)現(xiàn)日本20世世紀80年代代那種極力推推高土地價格格的炒作之風風，也會由于于土地價格推推高之后，房房地產(chǎn)開發(fā)商商借土地價格格上漲而進一一步推高房價價，快速地吹吹大房地產(chǎn)市市場的泡沫，制制造房地產(chǎn)市市場的潛在風風險。而土地地增值稅的征征收，一定意意義上可以遏遏制國內(nèi)房地地產(chǎn)市場土地地的流轉(zhuǎn)與炒炒作，降低房房地產(chǎn)市場泡泡沫吹大的風風險。二是土地增增值稅的征收收，能夠在一一定程度上擠擠壓房地產(chǎn)企企業(yè)過高的利利潤。可以說說，盡管房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)一直在爭辯辯房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的利潤不高高

12、，但房地產(chǎn)產(chǎn)市場的利潤潤過高早就是是不爭之事實實。而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利利潤最大的部部分就是土地地的增值。土土地增值稅征征收就是針對對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的過高高利潤。它對對土地儲備多多、開發(fā)周期期長、產(chǎn)品附附加值大的房房地產(chǎn)開發(fā)商商的影響不可可低估。原因因很簡單，如如果土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)過多，土地地的增值過高高，那么其征征收的稅收也也就越高。因因為土地增值值稅是條件累累進制。即在在土地增值低低于20%的的情況下，就就不征收土地地增值稅；如如果土地增值值超過了200%，那么增增值稅率就按按30600%征收。這這樣，即使一一些開發(fā)企業(yè)業(yè)希望囤積土土地來增加利利潤，但實際際上，通過土土地增值稅可可能讓其事與與愿

13、違。因為為土地增值稅稅是累進制的的。這樣，就就可能通過土土地增值稅來來擠出房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的高利潤。如果能夠通通過土地增值值稅的方式來來擠壓房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的暴利利，那么不僅僅能夠擠壓房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的獲利空空間，而且能能夠緩解房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)與社會大眾眾的沖突，緩緩解社會財富富短時期內(nèi)向向房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)聚集。更為為重要的是，由由于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的利利潤空間的壓壓縮，那種千千軍萬馬都擠擠入房地產(chǎn)市市場的局面將將在一定程度度上得到改觀觀。這就可以以分散與降低低房地產(chǎn)市場場的風險。三是國家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅清算算管理有關(guān)問問題的通知具具體明確地規(guī)規(guī)定了土地增增值稅清算的

14、的時間與空間間“底線”。這這樣，一方面面表明了有利利土地增值稅稅收征收的操操作性，規(guī)范范房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)征稅之之義務(wù)，更為為重要的是在在房價上升較較快的背景下下重新落實這這一稅種，實實際是宏觀調(diào)調(diào)控的延續(xù)和和細化。也就就是說，20007年，針針對國內(nèi)房地地產(chǎn)市場情況況，政府對房房地產(chǎn)市場宏宏觀調(diào)控能夠夠使用的工具具與手段仍然然游刃有余。關(guān)關(guān)鍵是針對國國內(nèi)房地產(chǎn)的的實際，應(yīng)該該在什么時候候出臺什么政政策，從而讓讓過高的房價價得到調(diào)整，讓讓國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場能夠持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展展。因此，由由于目前國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市場場開發(fā)投資不不減、房價過過高、房地產(chǎn)產(chǎn)市場與絕大大多數(shù)民眾的的利益沖突過過大，20007年

15、政府同同樣有好的政政策工具對房房地產(chǎn)市場做做一些調(diào)整。也也就是說，國國家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土土地增值稅清清算管理有關(guān)關(guān)問題的通知知為什么會會在這個時候候出臺，其意意義何在？它它其實就是向向房地產(chǎn)市場場發(fā)出一個明明確的信號，22007年房房地產(chǎn)市場仍仍然是政府宏宏觀調(diào)控密切切關(guān)注的焦點點。早些時候有有人就說，22006年房房地產(chǎn)市場的的宏觀調(diào)整政政策過多了，因因此，20007年國內(nèi)的的房地產(chǎn)市場場宏觀調(diào)控政政策不會出臺臺了，20007年只不過過是對20006年出臺的的政策落實的的一年。但就就房地產(chǎn)市場場增值稅出臺臺的情況來看看，上述的想想法只是一廂廂情愿。本文文可以預(yù)測，22007年

16、政政府對房地產(chǎn)產(chǎn)市場出臺什什么政策，并并不會在乎誰誰的想象，最最為重要的是是國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場是如何何發(fā)展。這種種發(fā)展是否能能夠保證國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市場場持續(xù)穩(wěn)定地地發(fā)展。特別別是當目前的的房地產(chǎn)市場場逐漸地由一一個經(jīng)濟問題題轉(zhuǎn)化為社會會問題時，中中央政府更是是密切關(guān)注這這種市場發(fā)展展產(chǎn)生的變化化、更是有能能力出臺相關(guān)關(guān)的政策來對對國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場進行調(diào)調(diào)整。四是增值稅稅的征收對房房價影響如何何。如果房地地產(chǎn)市場仍然然是一個投資資市場，如果果房地產(chǎn)市場場的價格仍然然是上漲預(yù)期期，那么房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)就可能把這這些稅收增加加的成本轉(zhuǎn)移移到消費者身身上，使得房房價進一步上上漲。但是因因為土地增值值稅的

17、征收是是采取累進制制的方式，是是對已經(jīng)銷售售及完成的項項目征收，所所以房地產(chǎn)開開發(fā)商要想把把這種稅收轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給消費者者或投資者不不是那樣容易易。更為重要要的是，由于于房地產(chǎn)土地地增值稅是采采取累進制的的方式，如果果房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商要把其稅稅收轉(zhuǎn)移到消消費者身上，他他們就面臨著著增加征稅比比例的風險。在在這方面，我我想房地產(chǎn)開開發(fā)商一定會會反復計算而而不會貿(mào)然行行事。還有，房地地產(chǎn)市場的房房價已經(jīng)快速速飆升多年，特特別是在國內(nèi)內(nèi)的一些特大大城市，如北北京、上海、廣廣州、深圳等等，其房價快快速飆升早就就讓這些城市市的房地產(chǎn)市市場處于過高高的風險之中中。在這種情情況下，如果果房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商又要把土土地增

18、值稅的的稅收成本加加到房價上，那那么，房地產(chǎn)產(chǎn)市場的投資資者就可能會會由于房價快快速升高而看看到市場的潛潛在風險加大大而逐漸退出出房地產(chǎn)市場場。對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的消費費者來說，本本來過高的房房價就已經(jīng)把把絕大多數(shù)人人趕出房地產(chǎn)產(chǎn)市場，因此此，房價進一一步上升會導導致進入房地地產(chǎn)市場的消消費者越來越越少，從而使使得國內(nèi)房地地產(chǎn)市場的風風險進一步放放大。如果國國內(nèi)房地產(chǎn)市市場的價格出出現(xiàn)根本性逆逆轉(zhuǎn)，那么房房地產(chǎn)開發(fā)要要想把其增值值稅增加的成成本轉(zhuǎn)移到投投資者或消費費者身上就根根本不可能了了。因為，很很簡單，在房房價下跌時，本本來過高的房房價就無法找找到下棒的接接手，如果還還要由于土地地增值稅把房房

19、價提高，那那么其產(chǎn)品銷銷售更是會面面臨著找不到到市場的結(jié)果果。因此，當當房地產(chǎn)市場場的價格出現(xiàn)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)想把這種種成本轉(zhuǎn)移到到消費者或投投資者身上就就不可能了?？傊?，對于征收收土地增值稅稅對房地產(chǎn)影影響如何，還還得看市場的的反映、還得得看政府進一一步出臺的房房地產(chǎn)政策如如何。不過，有有一點是肯定定的，即政府府對房地產(chǎn)市市場的宏觀調(diào)調(diào)控沒有因為為2006年年出臺的房地地產(chǎn)政策過多多而停止，相相反，國家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅清算算管理有關(guān)問問題的通知向向房地產(chǎn)市場場發(fā)出明確的的信號，只要要房地產(chǎn)市場場的投資開發(fā)發(fā)過熱不緩解解、房價飆升升不停止，那那么政府對房

20、房地產(chǎn)市場不不僅會密切關(guān)關(guān)注，而且還還有各種各樣樣的手段與工工具來調(diào)整房房地產(chǎn)市場并并讓其朝健康康的方向發(fā)展展。這就是國國家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土土地增值稅清清算管理有關(guān)關(guān)問題的通知知的意義。房地產(chǎn)增值稅的的征收管理近日，國家稅稅務(wù)總局下發(fā)發(fā)通知，要求求稅務(wù)系統(tǒng)深深入貫徹國國務(wù)院關(guān)于堅堅決遏制部分分城市房價過過快上漲的通通知精神，加加強土地增值值稅征收管理理工作，充分分發(fā)揮土地增增值稅調(diào)控作作用，促進房房地產(chǎn)行業(yè)健健康發(fā)展，合合理調(diào)節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)收益益。國家稅稅務(wù)總局指出出，土地增值值稅是保障收收入公平分配配、促進房地地產(chǎn)市場健康康發(fā)展的有力力工具。各級級稅務(wù)機關(guān)要要認真貫徹落落實國

21、務(wù)院通通知精神，高高度重視土地地增值稅征管管工作，進一一步加強土地地增值稅清算算，強化稅收收調(diào)節(jié)作用。各各級稅務(wù)機關(guān)關(guān)要在當?shù)卣С窒?，與與國土資源、住住房建設(shè)等有有關(guān)部門協(xié)調(diào)調(diào)配合，進一一步加強對土土地增值稅征征收管理工作作的組織領(lǐng)導導，強化征管管手段，配備備業(yè)務(wù)骨干，集集申精力加強強管理。要組組織開展督導導檢查，推進進本地區(qū)土地地增值稅清算算工作開展。摸摸清本地區(qū)土土地增值稅稅稅源狀況，健健全和完善房房地產(chǎn)項目管管理制度。完完善土地增值值稅預(yù)征和清清算制度，科科學實施預(yù)征征，全面組織織清算，充分分發(fā)揮土地增增值稅的調(diào)節(jié)節(jié)作用。國家稅稅務(wù)總局要求求，要科學合合理制定預(yù)征征率，加強土土地增

22、值稅預(yù)預(yù)征工作。為為了發(fā)揮土地地增值稅在預(yù)預(yù)征階段的調(diào)調(diào)節(jié)作用，各各地須對目前前的預(yù)征率進進行調(diào)整。除除保障性住房房外，東部地地區(qū)省份預(yù)征征率不得低于于2%，中部部和東北地區(qū)區(qū)省份不得低低于1.5%，西部地區(qū)區(qū)省份不得低低于1%，各各地要根據(jù)不不同類型房地地產(chǎn)確定適當當?shù)念A(yù)征率。對對尚未預(yù)征或或暫緩預(yù)征的的地區(qū)，應(yīng)切切實按照稅收收法律法規(guī)開開展預(yù)征，確確保土地增值值稅在預(yù)征階階段及時、充充分發(fā)揮調(diào)節(jié)節(jié)作用。此外，國國家稅務(wù)總局局還要求，各各地稅務(wù)機關(guān)關(guān)要深入貫徹徹土地增值值稅清算管理理規(guī)程，提提高清算工作作水平；規(guī)范范核定征收，堵堵塞稅收征管管漏洞；加強強督導檢查，建建立問責機制制。國家關(guān)于各

23、種稅稅收的制度個人所得稅方面面，恢復按國國家統(tǒng)一的稅稅收政策執(zhí)行行，最高將按按收入全額征征收1.5%。個人所得得稅方面，調(diào)調(diào)整前規(guī)定個個人轉(zhuǎn)讓自住住2年以上且且是家庭唯一一生活用房取取得的所得，個個人不負擔個個人所得稅，調(diào)調(diào)整后將轉(zhuǎn)讓讓年限由2年年恢復至5年年?；謴褪杖€個人購買普通通住房的住房房登記費800元/套，個個人買賣存量量普通住房的的交易手續(xù)費費按2.5元元/平方收取取。二套房公積積金貸款調(diào)整整前為家庭最最高可貸800萬，調(diào)整后后最高可貸660萬;僅個個人為單位的的，調(diào)整前為為30萬元，調(diào)調(diào)整后為200萬元，如有有補充公積金金的，則在此此基礎(chǔ)上可增增加10萬元元。營業(yè)稅個人購房房征免

24、時限為為五年。此前前，自用兩年年的個人所得得稅全免;自自2009年年1月1日開開始，個人將將購買不足22年的非普通通住房對外銷銷售的，全額額征收營業(yè)稅稅5.55%;超過2年年(含2年)的非普通住住房或者不足足2年的普通通住房對外銷銷售的，差額額征收;超過過2年(含22 年)的普普通住房免征征營業(yè)稅。營營業(yè)稅政策的的征免時限由由2年恢復到到5年(普通通房未滿5年年的按差額55.55%征征收，滿5年年的免征;非非普通房未滿滿5年的按全全額的5.555%征收，滿滿5年的按差差額的5.555%征收)。契稅在本次次調(diào)整前，凡凡購買90平平方及以下普普通住房的個個人，均能按按總價1%的的優(yōu)惠稅率，調(diào)調(diào)整后

25、必須是是首次購買990平方及以以下普通住房房的個人，須須憑房地產(chǎn)交交易中心出具具的首次購房房證明，方能能享受1%的的稅率。如非非首次購買990平方以下下或首次購買買超過90平平方普通住房房的購房者，均均按總價1.5%的稅率率征收。購買買非普通住房房或非居住用用房的仍按總總價的3%征征收。四、新“國十條條”與房產(chǎn)新新政的相互效效應(yīng)與國外政政策的比較繼新“國四條”后后，20100年4月，國國務(wù)院關(guān)于堅堅決遏制部分分城市房價過過快上漲的通通知（即新新“國十條”）出出臺，進一步步細化、完善善新“國四條條”，遏制高高房價。新“國十條條”里有幾項項嚴厲措施：差別化的信信貸和稅收政政策指向了投投機投資購房房

26、和各種名義義的炒房行為為。對貸款購購買第二套住住房的家庭，貸貸款首付款不不得低于500%，貸款利利率不得低于于基準利率的的1.1倍。另外還提出出，對商品住住房價格過高高、上漲過快快、供應(yīng)緊張張的地區(qū)，商商業(yè)銀行可根根據(jù)風險狀況況，暫停發(fā)放放購買第三套套及以上住房房貸款。并且且對炒房行為為發(fā)出“限外外令”，規(guī)定定“對不能提提供1年以上上當?shù)丶{稅證證明或社會保保險繳納證明明的非本地居居民暫停發(fā)放放購買住房貸貸款”。同時時，地方政府府可根據(jù)實際際情況，采取取臨時性措施施，在一定時時期內(nèi)限定購購房套數(shù)，授授權(quán)地方政府府可以采取任任何“禁買”的的行為。這一樓市新新政被業(yè)界人人士稱為治理理炒樓的“史史上最

27、猛重藥藥”。此次，各地地政府的響應(yīng)應(yīng)速度和力度度超乎以往，紛紛紛表示將嚴嚴格落實國家家差別化的住住房稅收和金金融政策，緊緊接著出臺了了各種細則。在在地方政府“問問責制”的情情況下，有些些地方房地產(chǎn)產(chǎn)政策細則比比中央“100號文”更嚴嚴厲。短期政政策轉(zhuǎn)向的可可能性較小。房房地產(chǎn)問題已已經(jīng)上升到政政治高度。這次房產(chǎn)新新政是對中國國房價過高的的精確打擊？還是對房價價高企的一種種安撫民心的的暫時過場應(yīng)應(yīng)付？一時引引起舉國爭議議。這些年針對房地地產(chǎn)的政策出出臺過不少，但但效果如何，眾眾所周知：調(diào)調(diào)控變成了“空空調(diào)”。因此此常有人感嘆嘆房產(chǎn)政策失失效，“政令令難出中南海?！?！否則不不會一而再，再再而三出臺

28、房房產(chǎn)新政。因因此這次房產(chǎn)產(chǎn)新政的最新新出臺，讓早早已習慣了“狼狼來了”的中中國公民最初初都不大以為為然。于是也也就形成了比比較對立的兩兩種觀點：樂觀派觀點：擊擊中要害 這種觀觀點認為房價價必定下跌。新政出臺后，全國的房產(chǎn)交易量巨幅下跌，短短一月間全國房產(chǎn)銷售就開始銳減，與以往同期相比，一些城市的房產(chǎn)交易數(shù)額只有可憐的區(qū)區(qū)幾套。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，新政發(fā)布一周后的4月19日到25日，在監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比下跌。10個重點監(jiān)測城市中，9個城市成交面積環(huán)比下跌，4個一線城市的成交面積環(huán)比下跌。真可謂“跌跌不休”。買賣減少了，炒樓無從談起了，好像對炒樓現(xiàn)象起到了抑制作用

29、。新政出臺就就出現(xiàn)了買房房人退房現(xiàn)象象部分剛剛剛與樓盤簽訂訂了認購書或或者通過中介介購買二手房房的改善型買買家，因為此此前按揭貸款款申請的首付付只有四成，擔擔心在新政下下無法獲批，不不少人已經(jīng)表表示不排除放放棄自己的購購房計劃。深深圳有人竟然然一次性拋出出百套房源，上上海又有機構(gòu)構(gòu)拋售近百套套價值千萬的的房產(chǎn)，這些些都是房產(chǎn)新新政對炒家們們的震動。新“國十條條”能在多大大程度上遏制制四處游走的的地產(chǎn)投資客客呢？一些炒炒房客承認，新新“國十條”的的影響肯定是是有的。比如如溫州人喜歡歡以有限的資資金撬動更大大的市場，支支付首付，借借銀行的錢來來炒房。如果果說原來首付付100萬能能買三套，現(xiàn)現(xiàn)在只能

30、買一一套了。限制制買房套數(shù)，改改變了市場預(yù)預(yù)期，市場升升值空間在變變小。相關(guān)人士認認為，樓市上上漲減速在即即。因為，最最新的信貸政政策對市場的的震懾將是巨巨大的。一是是對投資投機機性購房產(chǎn)生生抑制。第二二套住房首付付款不低于550%，貸款款利率不得低低于基準利率率1.1倍，同同樣大幅度降降低投資投機機買房的資金金效率，資金金成本的增加加也是顯而易易見的。再者對改善善性購房也產(chǎn)產(chǎn)生一定的抑抑制。改善性性購房者在目目前市場環(huán)境境下選擇觀望望居多，很多多人在等待合合適的買入時時機。一時，觀望望現(xiàn)象成為了了主旋律許許多剛開盤的的樓盤以及房房產(chǎn)交易會，大大多數(shù)人處于于觀望狀態(tài)。大大家都希望通通過此次新政

31、政房價能夠下下跌。人們普遍認認為，新政能能促使房價在在3個月之內(nèi)內(nèi)下降10%到30%。各各種降價猜測測紛紛拋出。5月11日日，SOHOO中國在香港港召開股東大大會。市場的的目光更多地地聚焦在新政政對房價的影影響上。對此此，SOHOO中國董事長長潘石屹表示示：“現(xiàn)在推推出的政策只只是今年樓市市調(diào)控政策的的一部分，相相信還有更多多的樓市政策策出臺。在政政策的影響下下，今年的房房價可能要降降至20099年初的水平平，相當于約約15%至220%的跌幅幅。”“內(nèi)地落實實經(jīng)濟適用房房可轉(zhuǎn)為商品品房，又醞釀釀小產(chǎn)權(quán)房可可轉(zhuǎn)為商品房房的政策，此此兩項政策都都會增加樓市市的供應(yīng)，大大幅增加流通通量，會造成成很大

32、的影響響?！迸耸僖俦硎?。有人認為，從從市場環(huán)境看看，流動性會會越來越緊。多多數(shù)開發(fā)商今今年不缺錢，明明年開始，一一些“體質(zhì)”比比較弱的房企企可能就開始始缺錢了。房房地產(chǎn)運作可可能要準備面面臨兩年左右右資金緊張的的市場環(huán)境。這這時就將逼迫迫房產(chǎn)商降價價。更有人們通通過股市地產(chǎn)產(chǎn)股的猛跌來來判斷新政見見效了自44月房產(chǎn)新政政出臺后，地地產(chǎn)股一路下下跌，嚴重拖拖累整個股指指。有人警告告說此輪嚴厲厲的地產(chǎn)行業(yè)業(yè)調(diào)控政策對對整個經(jīng)濟和和股市的影響響，甚至要大大于一般性的的貨幣緊縮或或者財政緊縮縮政策！另外一個與與打擊炒房相相配套的，是是物業(yè)稅以及及住房保有稅稅政策漸近。有有人認為，如如果政府真的的要調(diào)

33、控房地地產(chǎn)，只要物物業(yè)稅出臺，房房價就會馬上上降下來。支持開征住住房保有稅的的人認為，此此政策一旦施施行必將對房房地產(chǎn)市場和和房價起到良良好的調(diào)控作作用。首先，在住住房辦法上，從從購房套數(shù)、戶戶型大小等方方面來區(qū)別自自住需求與投投資需求，其其中自住需求求可免稅。在在很大程度上上完善了房地地產(chǎn)稅收體系系。其次，住房房保有稅的征征收對于投資資者而言，意意味著投資房房產(chǎn)的成本加加大，以往“買買房就有投資資回報”的思思想將就此結(jié)結(jié)束。第三，住房房保有稅一旦旦征收，可能能會先從大戶戶型或人均面面積嚴重超標標開始征，投投資過重和大大戶型豪宅化化的問題將被被緩解。并且且，大戶型保保有稅推出的的最終目的是是讓

34、消費者把把注意力轉(zhuǎn)向向小戶型上，通通過消費者的的需求變化來來調(diào)節(jié)開發(fā)商商的建造。實際的情形是：新政出臺后后，炒樓現(xiàn)象象暫時緩解了了。即使硬性性的剛性需求求也暫時減緩緩停止了。2、調(diào)控將再次次論為“空調(diào)調(diào)”這一種觀點則認認為，這次的的新政只是暫暫時的權(quán)宜之之計，不可能能從根本上解解決中國房產(chǎn)產(chǎn)的根本問題題。不少人擔擔心此輪調(diào)控控會再次淪為為“空調(diào)”。支持這種觀觀點的同樣是是數(shù)據(jù)。首先先是房價。房房產(chǎn)新政出臺臺后，房產(chǎn)交交易量下降了了，但房價并并沒有因此下下降，相反卻卻創(chuàng)出歷史新新高。據(jù)國家家統(tǒng)計局最新新公布的數(shù)據(jù)據(jù)，4月份全全國70大中中城市房屋銷銷售價格同比比上漲12.8%，其中中新建住宅銷銷

35、售價格同比比上漲15.4%，商品品住宅銷售價價格上漲177.3%。國國家統(tǒng)計局新新聞發(fā)言人盛盛來運則表示示，4月份前前半個月全國國各地的房地地產(chǎn)價格仍然然是繼續(xù)上漲漲的，而且成成交量比較大大；在新政策策出臺以后，44月份后半個個月整個房地地產(chǎn)市場還處處在一種觀望望狀態(tài)，價格格沒怎么下跌跌，但是成交交量下降了。因因此，受前半半個月的影響響，房地產(chǎn)價價格環(huán)比來說說還是走高。盡管有人認認為4月樓價價上升主要與與政策的滯后后性有關(guān)。但但更多人認為為，新政提高高首付等手段段只不過起到到的是減緩銷銷售的作用，而而不能起到促促使降價的功功效。實際情況是是：新政出臺臺后，市場成成交量明顯萎萎縮，價格卻卻沒有太

36、大變變動?，F(xiàn)在不不過是處于買買賣雙方對峙峙僵持的博弈弈觀望期。而賣方經(jīng)過過2009年年初降價隨著著樓市好轉(zhuǎn)又又反悔的經(jīng)歷歷后，通過萬萬科降價而引引發(fā)嚴重沖擊擊的教訓后，在在買漲不買跌跌的規(guī)律面前前，賣方一般般不會輕易降降價。何況，許許多房產(chǎn)公司司因20099年內(nèi)地樓市市銷售賺得盆盆滿缽滿，不不少地產(chǎn)商手手上握有的資資金足可以讓讓他們支撐一一段時間，他他們怎么會輕輕易降價？所所以，以拖延延來促使賣家家降價可能是是不現(xiàn)實的?！霸谠谶@種情況下下，手上有很很多房子的人人根本不急于于馬上出手；除非是急于于用錢的人?！奔由虾梅慨a(chǎn)產(chǎn)的資源稀缺缺性，一旦有有人從觀望轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向購買，馬馬上還會掀起起搶購高潮，因因此

37、一些人認認為“漲價應(yīng)應(yīng)該是遲早的的事”。同時，也有有相關(guān)人士認認為，如果要要促使房價大大幅度降價的的話，不是靠靠眼前這種既既減緩炒樓速速度又增加改改善性剛性需需求買房付款款壓力，以抑抑制買賣交易易來逼迫降價價。新政并沒沒有從降低土土地成本等方方面的角度考考慮把樓盤的的總體成本降降下來，從而而達到樓盤大大幅降價的目目的。其次，許多多人認為，新新政對抑制炒炒樓的本意可可能達不到。相關(guān)人士分分析，盡管新新政提高了首首付比例，但但對有錢的炒炒房者而言影影響不會很大大。比如，對對于溫州投資資客來說，原原來的利率水水平就在400%，現(xiàn)在改改成50%，也也只提高了110個百分點點，而且溫州州民間游資豐豐厚，

38、對此并并不會產(chǎn)生很很大的影響。溫溫州私人企業(yè)業(yè)資金雄厚，房房子空在那里里也無所謂。不貸款直接接購房，也就就是一次性全全額付款購房房是當下炒房房新招術(shù)。炒炒家避開房產(chǎn)產(chǎn)新政“首付付”幾成的限限制，根本不不用首付，全全額付款。拿拿到房子后，把把房子抵押給給銀行，再用用抵押貸款滾滾動炒房?；蚧蛘甙逊孔淤u賣出把錢套出出。這樣，一一次性抵押貸貸款，不僅省省去了辦理按按揭的麻煩，且且有可能貸出出比按揭貸款款更高的額度度，利率也可可能比按揭貸貸款低。一次次性付款，不不僅避開了首首付的限制，而而且容易獲得得團購的優(yōu)惠惠價格。據(jù)悉，此前前已有一些炒炒房大戶通過過此種方法炒炒房，甚至買買倉庫，炒工工業(yè)用地。一位接

39、受采采訪的炒房客客說：關(guān)鍵是是看此后中央央政策的落實實情況，如果果講到做到，那那調(diào)控力度就就很大；假如如做不到，樓樓市馬上會恢恢復到4月份份前的行情。對對于炒房客來來說，目前心心理上有影響響，但實際行行動沒受影響響；如果房產(chǎn)產(chǎn)新政沒有具具體落實措施施，大家馬上上會殺回來。目前高位購購買的不賣，低低價吃進的不不拋。人們都都在觀察，這這政策到底能能不能把房價價降下來。不不少人堅信，房房地產(chǎn)是推動動國民經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的重要支支柱，目前的的調(diào)整只是暫暫時的，最多多是使樓市平平穩(wěn)，不會跌跌得很慘。有人認為新新政對炒樓者者有影響，但但目前沒有實實質(zhì)性的影響響。他們的依依據(jù)是，目前前國家房產(chǎn)新新政是粗線條條的，

40、還沒有有具體落實措措施，各個城城市具體如何何執(zhí)行還是個個問號。他們們覺得落實房房產(chǎn)新政，考考核問責地方方政府，要有有具體的措施施，否則房產(chǎn)產(chǎn)新政的效果果很有可能被被打折扣。瑞士信貸第第一波士頓(CSFB)董事總經(jīng)理理兼亞洲區(qū)首首席經(jīng)濟學家家陶冬近日在在接受媒體采采訪時表示，此此輪新政未必必導致房產(chǎn)下下行。陶冬表示，“房房價到了這個個高度，剛性性需求雖然存存在，但有效效購買力有多多少，我相信信不能與20009年前同同日而語。但但是，在另一一方面，我也也相信政府不不想一棍子把把房地產(chǎn)打死死。房價上升升或下跌太多多，都不利于于社會穩(wěn)定，同同樣對經(jīng)濟也也會造成各種種矛盾，對金金融體系制造造出各種不安安

41、因素。從這這個角度考慮慮，我認為房房地產(chǎn)新政實實際上會做一一些事，但不不至于會痛下下殺手?！碧斩J為，22010年中中國經(jīng)濟最大大的風險是政政策風險。這這既包括宏觀觀調(diào)控政策出出臺太晚、流流動性收縮不不力帶來的經(jīng)經(jīng)濟過熱的風風險，也包括括調(diào)控力度過過大，尤其在在房地產(chǎn)領(lǐng)域域出現(xiàn)“稻草草一捆一捆壓壓到駱駝背上上，駱駝一下下子垮了”的的風險。政策策導致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)意想想不到的急跌跌，從而對中中國經(jīng)濟帶來來二次探底的的風險確實存存在。其實，新政政出臺的初衷衷是遏制房價價過快上漲。房房產(chǎn)新政對房房價調(diào)控以及及炒樓現(xiàn)象的的抑制有效無無效？真的能能起效果嗎？又能起多大大效果？這是是身負住房大大山沉重壓力

42、力的購房者所所關(guān)心的，也也是希望獲取取更多利益的的房產(chǎn)擁有者者所關(guān)注的。兩種不同的觀點點和結(jié)局活生生生地擺在了了面前。究竟竟有效無效，買買家和賣家以以及與房產(chǎn)關(guān)關(guān)聯(lián)的各界都都在拭目以待待。 3、外國政府如如何解決住房房問題比較一：韓國，多管齊下抑抑制高房價亞洲金融危機過過后，韓國的的住宅市場進進入了一個復復蘇繁榮的發(fā)發(fā)展周期。全全國住宅平均均價格指數(shù)從從1998年年10月的661.8%猛猛增到20002年12月月的93.77%，漲幅超超過50%。近近兩年，更是是有大量資本本源源不斷地地涌入房地產(chǎn)產(chǎn)市場，房價價迅速上漲，并并呈現(xiàn)明顯的的泡沫跡象。為了抑制房房價過快增長長，韓國政府府從20066年4月開始始先后出臺了了一系列針對對房地產(chǎn)市場場的宏觀調(diào)控控政策。首先先，加大房地地產(chǎn)稅收力度度。為抑制住住宅投機現(xiàn)象象，政府對居居民擁有的第第二套以上住住宅征收重稅稅，將轉(zhuǎn)讓第第二套以上住住宅的交易稅稅從9%至336%提高到到50%；同同時為抑制土土地倒賣，從從2007年年1月1日起起，政府對非非土地所有者者自住的土地地交易征收660%的交易易稅。其次，承諾諾增加供給，提提高房貸利率率。韓國政府府宣布，5年年內(nèi)在房價漲漲幅最大的首首爾江南區(qū)建建造10萬套套住宅，并計計劃提高銀行行貸款利率。這這些措施出臺臺后，韓國房房地產(chǎn)