寫字樓經(jīng)營管理范例

1、寫字樓全程經(jīng)營管理精解范例前言：概概述特點點寫字樓的的特點：在高樓林林立的現(xiàn)現(xiàn)代城市市中，寫寫字樓各各種各樣樣，建筑筑外觀、內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備設(shè)施施等都不不盡相同同，但它它們都有有著共同同的現(xiàn)代代寫字樓樓的特點點。一般位于于經(jīng)濟中中心城市市現(xiàn)代寫字字樓都位位于以金金融、貿(mào)貿(mào)易、信信息為中中心的大大都市，并且一一般都建建造在城城區(qū)的中中心地段段或新建建的開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)。交通方方便的地地理位置置，便于于收集和和匯集大大量的國國際性和和全國性性的貿(mào)易易信息，因而經(jīng)經(jīng)濟活動動頻繁、交易量量大、交交易的功功率高。特別是是城市中中心地段段，各類類商業(yè)設(shè)設(shè)施齊全全，既有有利于貿(mào)貿(mào)易的談?wù)勁泻烷_開展，又又有利于于

2、辦公人人員上下下班。因因此，處處于這種種地理位位置的寫寫字樓往往往吸引引眾多的的客戶。建筑規(guī)模模大，檔檔次高現(xiàn)代寫字字樓一般般能提供供大小多多種規(guī)格格的辦公公室，使使辦公面面積達到到一定規(guī)規(guī)模。大大多數(shù)現(xiàn)現(xiàn)代寫字字樓為高高層建筑筑，外型型雄偉、裝飾考考究，建建筑外型型有自已已獨特的的風格，這些都都成為業(yè)業(yè)主或客客戶成功功的象征征。寫字字樓為招招攬客戶戶，在注注重寫字字樓外在在良好的的建筑 形象的的同時，內(nèi)部都都配備有有先進的的設(shè)備、設(shè)施，能為客客戶提供供舒適快快捷的工工作環(huán)境境。功能齊全全現(xiàn)代寫字字樓能提提供各種種功能，如前臺臺服務(wù)、大小會會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等等。能為為客戶提提供工

3、作作和生活活上的方方便，滿滿足客戶戶高效率率的辦公公需要。有良好的的管理現(xiàn)代寫字字樓由于于檔次高高，設(shè)備備設(shè)施復復雜，管管理要求求高，一一般都委委托專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司進行管管理。大大多數(shù)寫寫字樓以以出租為為主，出出租率的的高低是是寫字樓樓的生命命線，而而出租率率的高低低與物業(yè)業(yè)管理的的好壞休休戚相關(guān)關(guān)。許多多客戶在在選擇樓樓宇的時時候不但但重視樓樓宇的地地段、質(zhì)質(zhì)量和價價格，而而且十分分重視管管理隊伍伍，現(xiàn)代代化的大大樓應該該有一支支訓練有有素的管管理隊伍伍，能向向客戶提提供規(guī)范范的優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)。3寫字字樓管理理模式31自自管型自建自管管模式：即開發(fā)發(fā)商由建建筑施工工在工程程完工后后，自

4、行行組建物物業(yè)公司司，進行行日常經(jīng)經(jīng)營與管管理，對對本身物物業(yè)情況況熟悉，資料齊齊全，欠欠缺管理理的專業(yè)業(yè)化。自管與專專業(yè)公司司相結(jié)合合：開發(fā)發(fā)商自行行管財務(wù)務(wù)、人事事、營銷銷等，而而專業(yè)性性、技術(shù)術(shù)性的如如保安、保潔、綠化、機電維維護等由由專業(yè)公公司負責責日常運運行及保保養(yǎng)工作作，為客客戶提供供專業(yè)的的服務(wù)。自管與顧顧問公司司相結(jié)合合，由顧顧問公司司協(xié)助物物業(yè)公司司擬定日日常管理理制度、人員配配備、組組織機構(gòu)構(gòu)、工作作規(guī)范等等，使開開發(fā)商自自建的物物業(yè)公司司逐漸建建立專業(yè)業(yè)化的管管理。2委托型型建筑完成成后，由由開發(fā)商商委托專專業(yè)物業(yè)業(yè)公司進進行管理理，利用用專業(yè)公公司的豐豐富經(jīng)驗驗進行日日

5、常的管管理與服服務(wù)，大大業(yè)主對對其管理理情況進進行監(jiān)督督。租憑經(jīng)營營型：由由開發(fā)商商通過簽簽訂租賃賃或承包包協(xié)議與與物業(yè)公公司，實實現(xiàn)所有有權(quán)與經(jīng)經(jīng)營管理理權(quán)分離離，物業(yè)業(yè)公司致致力于日日常的租租賃與管管理服務(wù)務(wù)！委托管理理41管管理基本本內(nèi)容A日常常管理設(shè)備管理理，進行行對機電電空調(diào)、電梯、供排水水、消防防及通訊訊設(shè)備，設(shè)備的的日常運運作與保保養(yǎng)維護護。安全管理理：維護護寫字樓樓安全及及治安秩秩序，并并配備安安保設(shè)備備、門衛(wèi)衛(wèi)、停車車場管理理，監(jiān)控控中心值值班定時時與不定定時的安安全巡查查，保證證該大廈廈24小小時在保保安的控控制中。清潔衛(wèi)生生管理：對大廈廈的出入入口、大大堂、公公共通道道、

6、電梯梯間、衛(wèi)衛(wèi)生間等等環(huán)境及及地方的的清潔并并進行垃垃圾清運運，污水水處理和和滅蟲消消殺等工工作。前臺服務(wù)務(wù)：提供供前臺問問詢服務(wù)務(wù)，接等等客人并并提供打打字、傳傳真、影影印、訂訂票服務(wù)務(wù)等。B經(jīng)營營管理租賃服務(wù)務(wù)：處理理寫字樓樓具體的的租賃工工作，如如租戶聯(lián)聯(lián)絡(luò)、洽洽談、簽簽約、協(xié)協(xié)調(diào)及處處理投訴訴等。實施多種種經(jīng)營，開設(shè)商商務(wù)中心心、美容容美發(fā)、洗衣服服務(wù)、康康樂中心心、中西西餐廳、咖啡餐餐飲等經(jīng)經(jīng)營。委托特約約服務(wù)：如寫字字樓室內(nèi)內(nèi)清潔、洗車、快遞、代購物物品、郵郵寄、禮禮儀服務(wù)務(wù)及會務(wù)務(wù)服務(wù)等等。5.寫字字樓的早早期介入入主要工工作：寫字樓管管理的早早期介入入，是指指物業(yè)管管理公司司在

7、正式式全面接接管寫字字樓工作作之前進進行的工工作。主主要內(nèi)容容包括寫寫字樓設(shè)設(shè)計階段段的早期期介入、寫字樓樓施工建建設(shè)階段段的早期期介入和和寫字樓樓機電設(shè)設(shè)備安裝裝調(diào)試階階段的早早期介入入，主要要是從物物業(yè)管理理角度提提出意見見和建議議。其目目的是確確保寫字字樓建造造及設(shè)施施符合物物業(yè)管理理要求，交付使使用時，能即時時給各業(yè)業(yè)主及租租戶提供供有效及及高水平平的服務(wù)務(wù)，以避避免日后后在建筑筑和管理理上的投投資追加加或成本本提高，減少物物業(yè)管理理的成本本支出。5.1規(guī)規(guī)劃設(shè)計計階段的的介入主主要工作作：從物業(yè)管管理的角角度參與與寫字樓樓規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案研究工工作.密密切與設(shè)設(shè)計師、建筑師師以及其其

8、他相關(guān)關(guān)的專業(yè)業(yè)人員的的聯(lián)系，審閱、復查所所有有關(guān)關(guān)寫字樓樓的設(shè)計計圖紙和和施工計計劃，并并從物業(yè)業(yè)管理的的角度提提出建議議。在參參加工程程項目的的會議時時，提出出管理上上的有關(guān)關(guān)建議：規(guī)劃設(shè)計計和建筑筑計劃能能否滿足足未來客客戶的要要求。如如布局是是否合理理，配套套設(shè)施是是否齊全全等。寫字樓日日后的管管理，如如保安、消防和和維修服服務(wù)等能能否最經(jīng)經(jīng)濟、最最有效和和便于操操作？是是否設(shè)置置防盜監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)？防火火安全裝裝置的配配備是否否合理？寫字樓樓出入口口、造型型是否方方便治安安管理等等。監(jiān)督建筑筑材料的的選擇和和使用，并嚴格格配合檢檢查至最最后完成成建設(shè)，確保寫寫字樓外外觀完美美無瑕，避免

9、日日后維修修成本的的增加。評價設(shè)備備和相關(guān)關(guān)服務(wù)的的選擇和和有效性性，評價價安全控控制系統(tǒng)統(tǒng)，確保保設(shè)備、服務(wù)和和安全之之間的連連接，使使整個寫寫字樓運運作暢通通。是否合理理設(shè)置管管理辦公公室、工工作間、詢問臺臺、告示示標志等等，確保保有效地地利用空空間，以以減少日日后這些些方面人人力和空空間的浪浪費。從美觀和和效益上上評價園園林設(shè)計計與布置置、公共共場所告告示標志志，以及及照明配配置的質(zhì)質(zhì)量和設(shè)設(shè)計。檢驗和評評價車庫庫、停車車設(shè)施的的設(shè)計，提出未未來管理理的建議議，如計計費系統(tǒng)統(tǒng)、出入入控制系系統(tǒng)、車車位配置置等。5.2施施工建設(shè)設(shè)階段的的介入主主要工作作：從物業(yè)管管理的角角度與施施工管理理

10、。與承承建商等等密切合合作，就就施工期期間所發(fā)發(fā)生的一一切與日日后管理理相關(guān)聯(lián)聯(lián)的問題題提出建建議。每每月派人人參加施施工會議議，通過過參與工工程會議議從而能能夠掌握握工程進進度并及及時提出出有關(guān)工工程建議議和改善善方法，以便日日后的物物業(yè)管理理能收到到事半功功倍的效效果，確確保業(yè)主主得到最最好的服服務(wù)。提供功能能布局或或建材用用料更改改及安裝裝方法的的有關(guān)專專業(yè)管理理意見。施工期期間對寫寫字樓功功能布局局及各類類設(shè)備和和建材用用料的選選擇，從從物業(yè)管管理角度度提出意意見和建建議，使使有關(guān)修修改更能能達到理理想效果果。并確確保寫字字樓在交交付時，遺漏工工程能減減至最低低，最終終使管理理成本減減

11、少，使使物業(yè)價價值增加加。智能化寫寫字樓基基本設(shè)施施的需求求，包括括為安裝裝先進的的電腦管管理等系系統(tǒng)提供供意見。檢查跟進進寫字樓樓已簽批批的工程程合約的的進度，詳細了了解寫字字樓工程程設(shè)施系系統(tǒng)情況況。提供有關(guān)關(guān)長遠維維修建議議和確定定有關(guān)預預防計劃劃及方案案。物業(yè)管理理公司要要通過跟跟進整個個施工過過程，熟熟悉整個個寫字樓樓的布局局情況，要熟悉悉各種管管道、各各種設(shè)備備設(shè)施的的系統(tǒng)、位置和和走向，并建立立檔案，以方便便物業(yè)管管理公司司接管后后對寫字字樓的檢檢查、維維修、保保養(yǎng)工作作等。同同時，要要確保工工程質(zhì)量量，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題要要明確記記錄在案案，督促促施工單單位及時時整改，以減少少物業(yè)管管

12、理公司司接管后后對寫字字樓進行行返工、維修的的工作量量，從而而減少物物業(yè)管理理的成本本支出。5.3寫寫字樓/商業(yè)大大樓“管理公公約”參考文文本管理公公約本公約由由以下當當事人于于*年*月*日日共同簽簽訂：甲方：（以下簡簡稱“第一業(yè)業(yè)主”）名稱：*地址：*電話：*乙方：（以下簡簡稱“第一購購置者”）名稱：*地址：*電話：*第一業(yè)主主是經(jīng)中中華人民民共和國國深圳市市有關(guān)當當局批準準以中外外合作形形式，共共同投資資開發(fā)位位于中國國廣東省省深圳市市土地的的發(fā)展商商，并在在該地塊塊上，興興建商住住綜合大大樓，命命名為：“*廣廣場”（以下下簡稱“該發(fā)展展項目”）?，F(xiàn)現(xiàn)就該發(fā)發(fā)展項目目制訂本本公約，目的在在

13、于通過過本公約約的實施施，以界界定各業(yè)業(yè)主對該該發(fā)展項項目及其其設(shè)備、服務(wù)設(shè)設(shè)施、儀儀器的管管理、保保養(yǎng)、改改善、保保險及維維修訂立立規(guī)定，達至對對該發(fā)展展項目的的統(tǒng)一管管理，以以保證該該發(fā)展項項目的所所有業(yè)主主有效地地使用其其購置的的物業(yè)及及規(guī)定各各業(yè)主對對該發(fā)展展項目的的管理及及公共開開支所須須負責的的適當比比例。并并且透過過制定本本公約以以配合將將來對于于該發(fā)展展項目整整體管理理的進行行。第一業(yè)主主就該項項目內(nèi)的的兩幢住住宅樓、兩幢商商務(wù)公寓寓樓、六六層裙樓樓、外圍圍廣場、停車場場及設(shè)施施保留另另訂管理理公約及及其他有有關(guān)契約約的權(quán)利利，并可可就該發(fā)發(fā)展項目目各建筑筑物、設(shè)設(shè)備、服服務(wù)設(shè)

14、施施、儀器器的個別別獨立管管理、協(xié)協(xié)調(diào)保養(yǎng)養(yǎng)、維修修訂立個個別管理理公約，以便發(fā)發(fā)展項目目內(nèi)各業(yè)業(yè)權(quán)擁有有者共同同遵守。本公約由由以上當當事人簽簽署后即即時生效效，該發(fā)發(fā)展項目目的其他他業(yè)主亦亦將會簽簽署此管管理公約約附錄二二的承諾諾書同意意遵守此此公約，因此該該發(fā)展項項目的所所有業(yè)主主（不論論現(xiàn)在或或?qū)恚┚鶗苁艿奖竟s的各各條文的的約束。第一章 定定 義在本公約約中，除除文意另另有所指指外：1“該該土地” 指根根據(jù)中華華人民共共和國深深圳經(jīng)濟濟特區(qū)土土地使用用合同書書內(nèi)土地地使用權(quán)權(quán)面積約約*平平方米的的土地。2“該該發(fā)展項項目” 指座落落于該土土地上的的*廣廣場，其其中包括括：兩幢住

15、宅宅樓；兩幢商務(wù)務(wù)公寓；6層裙樓樓；3層地庫庫停車場場。 33“公共地地方” 指指在該發(fā)發(fā)展項目目或該土土地內(nèi)由由第一業(yè)業(yè)主根據(jù)據(jù)本公約約所指定定的公共共地方。其中包包括以下下設(shè)在該該發(fā)展項項目內(nèi)的的正門入入口、入入口大堂堂、樓梯梯間、通通道、行行人道、行車道道、綠化化區(qū)、梯梯臺、管管理者辦辦事處、看更或或警衛(wèi)室室、電表表房、后后備發(fā)電電機房、電制房房、電壓壓房、泵泵房、灑灑水系統(tǒng)統(tǒng)泵、消消防設(shè)備備、控制制室、電電話機房房、消防防泵房、化糞池池、光井井、水箱箱、冷氣氣機房、垃圾房房、儲水水池及為為該土地地及該發(fā)發(fā)展項目目的業(yè)主主和住戶戶及其訪訪客而設(shè)設(shè)并供其其共用之之其他地地方或范范圍，但但不

16、包括括任何業(yè)業(yè)主擁有有獨自使使用權(quán)的的地方。 44“公共服服務(wù)設(shè)施施” 指為為該發(fā)展展項目的的利益而而安裝以以備各業(yè)業(yè)主共同同器、設(shè)設(shè)備、儀儀器、裝裝置、樹樹木、管管道、機機房、電電纜、電電線，包包括該發(fā)發(fā)展項目目的中央央系統(tǒng)，即消防防系統(tǒng)、保安系系統(tǒng)、空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、電訊訊系統(tǒng)、電梯系系統(tǒng)、電電氣系統(tǒng)統(tǒng)到各單單位的分分開關(guān)箱箱、煤氣氣系統(tǒng)、蒸汽系系統(tǒng)、供供水及排排水系統(tǒng)統(tǒng)等，但但任何只只供個別別業(yè)主、租戶使使用的設(shè)設(shè)施則不不包括在在內(nèi)。 5“外墻” 指該該發(fā)展項項目的所所有或部部分外墻墻。 6“裝修規(guī)規(guī)則” 指管理理者（如如以下定定義）就就各業(yè)主主在其所所屬單元元（如以以下定義義）的裝裝修、更

17、更改、改改進、加加建、拆拆卸及裝裝飾等所所作的規(guī)規(guī)定。 7“綠化區(qū)區(qū)” 指根根據(jù)政府府當局依依照有關(guān)關(guān)法令要要求在該該土地上上實施綠綠化的地地區(qū)。 8“管理預預算” 指指根據(jù)本本公約和和有關(guān)法法規(guī)的規(guī)規(guī)定而為為該發(fā)展展項目預預備的管管理預算算。 9“管理費費用” 指指管理者者因管理理、保養(yǎng)養(yǎng)、及改改善該發(fā)發(fā)展項目目之公共共地方及及公共服服務(wù)設(shè)施施及執(zhí)行行本公約約條文所所規(guī)定而而引起的的所有費費用和開開支。 100“公共設(shè)設(shè)施 指管管理者根根據(jù)本公公約第五五章第四四條第110款所所維修基金金及 收到到的基金金并用于于管理、維修及及改善該該發(fā)展項項水電費周周轉(zhuǎn)金” 目目的款項項。 111“管理份份

18、額” 指由由第一業(yè)業(yè)主為使使各業(yè)主主分攤并并交納管管理費用用而分配配給各單單元的份份額，有有關(guān)各單單元的份份額詳列列于本公公約的附附錄一內(nèi)內(nèi)。 122“管理者者” 指第第一業(yè)主主委任負負責管理理該發(fā)展展項目的的“*物物業(yè)管理理有限公公司”及/或或不時獲獲聘為管管理該發(fā)發(fā)展項目目的其他他任何人人或公司司。13“業(yè)主” 指對每每個單元元擁有或或共同擁擁用使用用權(quán)的人人士，并并包括其其日后的的合法繼繼承人或或轉(zhuǎn)讓（包括但但不限于于變賣、贈與及及互易等等）人。如果該該單元已已被合法法抵押，則“業(yè)主”應包括括該抵押押人和受受押人；擔以上上述受押押人只是是在受押押人占有有該有關(guān)關(guān)單元或或收取該該有關(guān)單單元

19、的租租金及利利益下才才算是業(yè)業(yè)主。14“單元” 指在該該發(fā)展項項目內(nèi)的的所有單單元或其其部分，包括車車位。15“車位” 指根據(jù)據(jù)本公約約規(guī)定用用作停泊泊車輛的的地方。16“本公約約” 指上上述當事事人于上上述日期期簽署的的本公約約，并包包括分契契、相關(guān)關(guān)的公約約及一切切有關(guān)管管理該發(fā)發(fā)展項目目的文件件。17“土地批批文” 指指中華人人民共和和國深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用合合同書（*號號）及有有關(guān)的文文件及修修訂。18“交付使使用 指指第一業(yè)業(yè)主于該該發(fā)展項項目可以以交付給給有關(guān)業(yè)業(yè)主通知書” 使使用時發(fā)發(fā)給有關(guān)關(guān)業(yè)主的的通知書書。 19“業(yè)主委委員會” 指指各業(yè)主主于按照照本公約約不時召召開的

20、業(yè)業(yè)主大會上委委出或選選出的業(yè)業(yè)主委員員。 20“業(yè)主大大會” 指按按照本公公約第七七章舉行行的業(yè)主主大會。 21“住宅樓樓” 指該發(fā)發(fā)展項目目內(nèi)的兩兩幢住宅宅樓。 22“商務(wù)公公寓樓” 指指該發(fā)展展項目內(nèi)內(nèi)的兩幢幢商務(wù)公公寓樓。 23“裙樓” 指指該發(fā)展展項目內(nèi)內(nèi)的六層層裙樓。二本公公約中（在文義義許可或或要求下下），表表示單數(shù)數(shù)之字眼眼應包括括眾數(shù)，相反亦亦同；表表示陽性性之字眼眼應包括括陰性和和中性，相反亦亦同；表表示人之之字眼應應包括公公司和法法團。第二章 總則一公共共地方是是為各業(yè)業(yè)主之利利益而設(shè)設(shè)置的，可由每每一位業(yè)業(yè)主及其其租客、雇員、訪客及及其準許許的使用用者使用用。各業(yè)主此此

21、后一切切時候均均須遵守守和履行行本公約約所載之之保證、規(guī)定及及限制，并受其其約束。該等保保證、規(guī)規(guī)定及限限制的保保障和約約束附帶帶于該土土地及該該發(fā)展項項目的每每個部分分。每個業(yè)主主對其單單元有全全權(quán)之處處理權(quán)，包括出出售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、按按揭、出出租、批批準享用用或以其其他方式式處置或或變賣，而無須須其他業(yè)業(yè)主或?qū)υ摪l(fā)展展項目有有其他任任何權(quán)益益的人士士同意，但該處處理須明明確地受受中華人人民共和和國之有有關(guān)法例例及本公公約限制制和保障障。若任任何業(yè)主主出租其其單元給給予任何何租客或或租戶，須就該該租客或或租戶適適當履行行及遵守守公約的的條款向向其他業(yè)業(yè)主負責責。第一業(yè)主主的權(quán)利利下列權(quán)

22、利利及特權(quán)權(quán)保留予予第一業(yè)業(yè)主及其其承讓人人：第一業(yè)主主有權(quán)在在其認為為合適的的情況下下更改該該發(fā)展項項目的名名稱或其其中任何何部分的的名稱及及編號。在進行行上述更更改前，第一業(yè)業(yè)主應提提前三個個月以書書面形式式通知所所有業(yè)主主，但無無須就因因此而引引致的任任何損失失、費用用或開支支向各業(yè)業(yè)主或其其他擁有有權(quán)的人人賠償。第一業(yè)主主保留及及擁有該該發(fā)展項項目內(nèi)的的天臺、平臺、架空層層、外墻墻（包括括玻璃幕幕墻）、地下室室及所有有車位（除已出出售給個個別業(yè)主主者外）的使用用權(quán)。第一業(yè)主主管理者者及其各各自的承承建商、代理人人及其他他經(jīng)許可可的人為為檢查、維修或或改善該該發(fā)展項項目的任任何一部部分，

23、包包括公共共地方、公共服服務(wù)設(shè)施施或任何何為該發(fā)發(fā)展項目目利益而而安裝、取消或或拆卸的的設(shè)施，或為履履行管理理者對該該發(fā)展項項目的管管理責任任，有權(quán)權(quán)攜帶一一切必需需的設(shè)備備、機器器及材料料進入該該發(fā)展項項目的任任何一部部分。如如有必要要，可進進入任何何單元的的內(nèi)部，但除緊緊急情形形外，應應事先在在合理時時間內(nèi)通通知有關(guān)關(guān)業(yè)主或或使用人人。惟第第一業(yè)主主于使用用此項權(quán)權(quán)利時不不得妨礙礙其他業(yè)業(yè)主使用用其所屬屬的單元元。第一業(yè)主主有權(quán)隨隨時將發(fā)發(fā)展項目目及該土土地第一一業(yè)主原原擁有使使用權(quán)的的任何部部分劃出出或指定定或重新新指定為為額外公公共地方方或公眾眾行人或或汽車通通道，并并可立約約聲明，不

24、必經(jīng)經(jīng)其他業(yè)業(yè)主或其其他擁有有該發(fā)展展項目權(quán)權(quán)益的人人同意。在聲明明指定的的時間內(nèi)內(nèi)，該等等額處地地方構(gòu)成成公共地地方的一一部分，各業(yè)主主須按其其管理份份額的比比例負責責該等額額外地方方的保養(yǎng)養(yǎng)及維修修。惟第第一業(yè)主主于行使使此權(quán)利利時不得得妨礙其其他業(yè)主主使用其其所屬的的單元。第一業(yè)主主有權(quán)取取消或更更改根據(jù)據(jù)本章第第一項第第4條所所規(guī)定由由第一業(yè)業(yè)主發(fā)出出或指定定的額外外公共地地方，而而無須其其他業(yè)主主或其他他擁有該該發(fā)展項項目權(quán)益益的人同同意。惟惟第一業(yè)業(yè)主于行行使此項項權(quán)利時時不得妨妨礙其他他業(yè)主使使用其所所屬單元元。第一業(yè)主主有權(quán)隨隨時對本本公約簽簽訂時存存在的該該發(fā)展項項目的建建筑

25、規(guī)劃劃及藍圖圖進行更更改、修修訂、增增訂或改改動而無無須任何何其他業(yè)業(yè)主或其其他擁有有該發(fā)展展項目權(quán)權(quán)益的人人同意或或批準。但上述述更改、修訂、增訂或或改動須須事先獲獲得有關(guān)關(guān)政府當當局的批批準。所所有有關(guān)關(guān)更改、修訂、增訂或或改動并并不賦予予任何業(yè)業(yè)主向第第一業(yè)主主提出訴訴訟的權(quán)權(quán)利。惟惟上述更更改修訂訂、增訂訂或改動動不得妨妨礙任何何業(yè)主使使用其所所屬單元元的權(quán)利利。第一業(yè)主主有權(quán)將將該發(fā)展展項目使使用權(quán)未未出售的的部分、公共地地方及公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施及及其部分分安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)及及拆去煙煙窗、招招牌、廣廣告、天天線、桅桅桿、避避雷針及及照明及及其他各各種固定定設(shè)施。并在事事先給予予各

26、業(yè)主主書面通通知后（緊急情情況除外外）于一一切合理理時間帶帶同或不不帶同工工人及設(shè)設(shè)備進入入該發(fā)展展項目任任何部分分，以便便進行上上述有關(guān)關(guān)工程，及按第第一業(yè)主主認為適適當?shù)臈l條款準許許或批準準或授權(quán)權(quán)其他人人或公司司進行上上述工程程。惟上上述工程程不得妨妨礙其他他業(yè)主使使用其所所屬的單單元。因因安裝前前述招牌牌、廣告告、廣告告燈箱需需支付一一切費用用（包括括安裝費費、材料料費、電電費及維維修費）亦由第第一業(yè)主主負責。第一業(yè)主主有權(quán)改改換或改改變該發(fā)發(fā)展項目目外墻和和公共地地方的顏顏色，在在該發(fā)展展項目外外墻和公公共地方方展示、安裝或或附加任任何招牌牌及其他他廣告牌牌或結(jié)構(gòu)構(gòu)，并可可拆去、修葺

27、、維修或或更換該該等廣告告牌或結(jié)結(jié)構(gòu)。第一業(yè)主主有權(quán)將將該發(fā)展展項目的的任何部部分（已已出售的的部分除除外）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或奉奉獻給國國家，而而無須其其他業(yè)主主同意。第一業(yè)主主有權(quán)在在其認為為合適的的情況下下將管理理份額重重新分配配或作出出更改或或其他第第一業(yè)主主認為合合適的安安排，并并有權(quán)以以第一業(yè)業(yè)主的名名義簽署署任何有有關(guān)文件件，而無無須其他他業(yè)主同同意。第一業(yè)主主有權(quán)向向政府有有關(guān)部門門申請對對土地批批文作出出第一業(yè)業(yè)主認為為適當?shù)牡男抻?、改動或或修改，并就此此事與政政府磋商商，達成成協(xié)議，及就達達成之協(xié)協(xié)議與政政府及有有關(guān)部門門簽署任任何有關(guān)關(guān)文件，無須其其他任何何業(yè)主同同意或批批準。惟惟此

28、項權(quán)權(quán)利的行行使不得得妨礙其其他業(yè)主主使用其其所屬的的單元。第一業(yè)主主有權(quán)調(diào)調(diào)整及重重新劃定定該土地地的界線線，就此此事與政政府磋商商及達成成協(xié)議及及就達成成之協(xié)議議與政府府及有關(guān)關(guān)部門簽簽署任何何有關(guān)文文件，而而無須其其他任何何業(yè)主同同意或批批準。在受本公公約的限限制和保保障下，第一業(yè)業(yè)主有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準占占用或以以上其他他任何方方式處置置該發(fā)展展項目任任何部分分（已出出售的部部分除外外），而而不須任任何業(yè)主主同意。第一業(yè)主主可委派派代理人人行使本本公約保保留予第第一業(yè)主主之任何何權(quán)利。第一業(yè)主主可按其其認為適適當?shù)臅r時候及條條件將本本公約保保留予第第一業(yè)主主的所有有或任何何權(quán)利

29、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)達讓予予第一業(yè)業(yè)主認為為適當?shù)牡娜耸炕蚧蚬?。第一業(yè)主主可就該該發(fā)展項項目任何何部分另另行訂立立分契及及其他有有關(guān)管理理該發(fā)展展項目的的契約，惟該分分契及契契約不得得抵觸本本公約的的條款。本公約所所載第一一業(yè)主的的其他權(quán)權(quán)利。為了使第第一業(yè)主主可以有有效地行行使本章章第（一一）條給給予第一一業(yè)主的的所有權(quán)權(quán)利及特特權(quán)起見見，各業(yè)業(yè)主于此此共同及及各自任任命（此此項任命命不得撤撤銷）第第一業(yè)主主作為其其代理人人，授權(quán)權(quán)第一業(yè)業(yè)主充分分之權(quán)利利、權(quán)力力及職權(quán)權(quán)代表各各業(yè)主作作出一切切行為及及事情及及/或代代表各業(yè)業(yè)主簽訂訂一切為為行使本本章第一一條第一一業(yè)主的的全部或或部分權(quán)權(quán)利所需需要或附附

30、帶的文文件。業(yè)主責任任在不抵觸觸本公約約第三章章的條款款下：各業(yè)主承承諾在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其擁擁有單元元時，須須于有關(guān)關(guān)購買者者簽署買買賣合同同之日起起一個月月內(nèi)就有有關(guān)單元元的使用用變化情情況以書書面通知知管理者者。并應應取得由由購買者者所簽署署列于附附錄二內(nèi)內(nèi)的承諾諾書并交交與管理理者，以以確保有有關(guān)購買買者遵守守本公約約內(nèi)一切切條款，并受其其約束。前業(yè)主主在管理理者接到到這承諾諾書前，對該單單元的管管理費用用及其他他有關(guān)費費用仍負負有責任任，前業(yè)業(yè)主亦有有責任支支付至轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓日的的管理費費用及共共他有關(guān)關(guān)費用。如前業(yè)業(yè)主在承承讓人拒拒絕或還還未簽署署上述的的承諾書書時將其其所擁有有單元轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，則則該

31、前業(yè)業(yè)主仍要要履行本本公約的的責任，包括但但不限于于支付所所有管理理費用及及管理者者酬金，直到其其承讓人人簽署的的承諾書書生效止止。在承承讓人簽簽署之承承諾書生生效前，如該承承讓人對對第一業(yè)業(yè)主或其其他業(yè)主主造成任任何損失失，該承承讓人及及前業(yè)主主均須共共同分別別負責賠賠償?shù)谝灰粯I(yè)主及及/或其其他業(yè)主主。前業(yè)業(yè)主如未未能付清清其應付付的管理理費用及及其他有有關(guān)費用用，管理理者有權(quán)權(quán)向前業(yè)業(yè)主及/或承讓讓人追討討。各業(yè)主需需盡速如如期付清清因其擁擁有完全全使用權(quán)權(quán)的單元元而產(chǎn)生生的現(xiàn)有有及將來來之各種種費用、稅項、攤分費費用和支支出。各業(yè)主應應如期將將其單元元應繳之之管理費費用付給給管理者者。在

32、未得管管理者書書面同意意前，各各業(yè)主不不得變更更或改動動其單元元的結(jié)構(gòu)構(gòu)，亦不不得對公公共地方方或公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施或其其保養(yǎng)作作出或造造成任何何改動、損害、破壞或或干擾。在未得管管理者書書面同意意前，各各業(yè)主不不得改變變該發(fā)展展項目的的外貌。在未得管管理者書書面同意意前，各各業(yè)主不不得在其其單元以以外的任任何地方方或在該該發(fā)展項項目的外外墻上安安裝任何何戶外遮遮光簾、遮篷、花架、旗桿、鐵籠、招牌或或其他任任何建筑筑物伸出出物、結(jié)結(jié)構(gòu)或裝裝飾、亦亦不得堵堵塞任何何窗戶或或更改任任何窗戶戶之設(shè)計計及大小小。在未得管管理者書書面同意意前，各各業(yè)主不不得在該該發(fā)展項項目的窗窗戶或外外墻（預預留冷氣氣機

33、位除除外）安安裝任何何冷氣機機或其他他固定設(shè)設(shè)施。各業(yè)主不不得做出出與本公公約相違違背，而而使該發(fā)發(fā)展項目目的保險險（若有有）在為為無效或或令該等等保險（若有）的保金金提高的的行為。如有前前述事情情發(fā)生，則違約約之業(yè)主主對因此此而產(chǎn)生生的所有有損失、損害、費用、訴訟、索賠及及要求或或因此引引起的額額外或增增加的保保金對其其他業(yè)主主須負有有責任。如因該該業(yè)主違違約之行行為令致致該發(fā)展展項目或或其中一一部分被被損毀，而所投投保項下下的全部部或部分分保險（若有）金無法法得到賠賠償，則則違約之之業(yè)主應應立即將將全部重重建或修修復損毀毀部分的的再建或或重修或或其他引引起之費費用支付付給予管管理者或或其他

34、業(yè)業(yè)主。各業(yè)主若若因本身身的疏忽忽引致水水、氣、煙或其其他有關(guān)關(guān)物體外外溢，損損害他人人或其財財產(chǎn)而產(chǎn)產(chǎn)生的訴訴訟、索索賠和要要求，則則該業(yè)主主須對因因此而產(chǎn)產(chǎn)生的所所有訴訟訟、索賠賠和要求求全部負負責。各業(yè)主應應對其租租客、代代理人、雇員、訪客及及其他使使用者等等的行為為、疏忽忽和錯誤誤向管理理者及其其他業(yè)主主負責。如因上上述人士士的行為為、疏忽忽或錯誤誤而發(fā)生生損害、損失，該業(yè)主主應支付付所有因因此而產(chǎn)產(chǎn)生的費費用或賠賠償。在在前述情情況下，如損害害或損失失是由管管理者負負責修復復、補償償?shù)模瑒t則費用由由管理者者收??；如損害害或損失失是由受受害者負負責修復復、補償償?shù)?，則則費用由由受害者者

35、收取。各業(yè)主不不得作出出或容許許或容忍忍其他人人或其使使用作出出妨礙或或影響該該土地及及該發(fā)展展項目或或任何部部分的保保養(yǎng)的任任何事情情。各業(yè)主不不得在該該發(fā)展項項目內(nèi)屬屬其所有有的單元元內(nèi)作出出或容許許或容忍忍其他人人士作出出對其他他業(yè)主構(gòu)構(gòu)成損失失或損害害的行為為或疏忽忽行為，并須負負責修復復或彌補補因此而而引致的的任何損損失或一一切費用用及支出出。各業(yè)主及及其租客客、受許許可人、代理人人、雇員員、訪客客及其他他使用者者在任何何時候均均應遵守守和履行行該發(fā)展展項目管管理規(guī)則則、住宅宅樓規(guī)則則、商務(wù)務(wù)公寓樓樓規(guī)則、裙樓規(guī)規(guī)則、停停車場規(guī)規(guī)則及其其他由管管理者按按照管理理需要而而制定的的規(guī)則。

36、各業(yè)主及及其租客客、受許許可人、代理人人、雇員員、訪客客及其他他使用者者在任何何時候均均應嚴格格遵守裝裝修規(guī)則則條款。在獲得有有關(guān)政府府當局及及管理者者的書面面同意后后，各業(yè)業(yè)主可以以自費在在其單元元中安裝裝或拆除除增加物物、附屬屬物，但但不可因因此引起起該發(fā)展展項目任任何結(jié)構(gòu)構(gòu)性損害害，及干干預該發(fā)發(fā)展項目目任何一一部分的的使用，損害公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施。如業(yè)主主在安裝裝增加物物或附屬屬物時未未獲取有有關(guān)政府府當局之之同意，則管理理者有權(quán)權(quán)將其加加建物拆拆除，并并向該業(yè)業(yè)主追付付因此引引起的一一切費用用。各業(yè)主不不得在該該發(fā)展項項目任何何部分存存入任何何武器、彈藥、煙花、放射品品、污染染物品或或

37、任何危危險及易易燃物品品或存入入可能觸觸犯當時時的任何何法規(guī)或或?qū)ζ渌麡I(yè)主及及使用者者構(gòu)成滋滋擾或危危險的其其他物品品。但可可以存放放當時國國家法規(guī)規(guī)容許的的合理份份量的燃燃料或相相似物品品作煮食食及加熱熱用途。各業(yè)主不不得涂污污公共地地方、公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施，在未得得管理者者書面同同意前，各業(yè)主主不得張張貼、派派發(fā)安裝裝或擺設(shè)設(shè)任何招招貼、通通告、招招牌、廣廣告、宣宣傳品、商品遮遮篷、支支架、裝裝備、機機械或其其他物件件于該發(fā)發(fā)展項目目外面、公共地地方或公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施等等（安裝裝于各單單元大門門范圍內(nèi)內(nèi)顯示業(yè)業(yè)主或住住客姓名名的小名名牌除外外）。各業(yè)主不不得在天天臺架設(shè)設(shè)或安裝裝獨立天天線

38、（包包括接收收衛(wèi)星電電視之金金屬碟）或容許許獨立天天線伸出出該發(fā)展展項目任任何部分分。各業(yè)主不不得阻塞塞或堵塞塞任何公公共地方方或放置置或棄置置任何垃垃圾或物物件于公公共地方方內(nèi)，亦亦不可占占用任何何公共地地方作私私人用途途。除事前經(jīng)經(jīng)管理者者書面同同意，各各業(yè)主不不得在其其所屬單單元或該該發(fā)展項項目或其其任何部部分伺養(yǎng)養(yǎng)任何家家禽或動動物。各業(yè)主不不得做出出任何行行為令該該發(fā)展項項目之沖沖洗或排排水、排排污系統(tǒng)統(tǒng)堵塞或或令該等等設(shè)施的的有效運運作受損損。個別業(yè)主主無權(quán)要要求管理理者或其其下屬為為該等業(yè)業(yè)主提供供與該發(fā)發(fā)展項目目管理無無關(guān)的服服務(wù)。各業(yè)主無無權(quán)直接接懲戒管管理者屬屬下的職職員，

39、該該業(yè)主如如對該職職員不滿滿，應向向管理者者提出，由管理理者采取取其認為為合適的的必要行行動。各業(yè)主不不得將其其單元用用作非法法或不道道德或與與土地批批文、政政府許可可用途、交付使使用通知知書或本本公約條條款相抵抵觸的用用途，亦亦不得有有滋擾、損害其其他業(yè)主主的事情情發(fā)生。垃圾處理理只能依依該發(fā)展展項目規(guī)規(guī)則、住住宅樓規(guī)規(guī)則、商商務(wù)公寓寓樓規(guī)則則、裙樓樓規(guī)則及及停車場場規(guī)則中中有關(guān)部部分由管管理者規(guī)規(guī)定的辦辦法處理理。各車位的的業(yè)主或或其使用用者只可可將車位位用作停停泊本公公約準許許的車輛輛的用途途，不得得放置貨貨物或其其他物件件，并應應遵守停停車場規(guī)規(guī)則。各業(yè)主不不得破壞壞或以任任何方式式妨

40、礙公公共地方方及公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施。各業(yè)主須須遵守土土地批文文及有關(guān)關(guān)法規(guī)。各業(yè)主不不可對任任何設(shè)施施或裝置置作出影影響水、電或煤煤氣等供供應的改改動，亦亦不可切切割或破破壞該發(fā)發(fā)展項目目的主墻墻或橫棟棟梁或地地皮或樓樓宇結(jié)構(gòu)構(gòu)或公共共天線系系統(tǒng)、電電話線路路或下水水管道。各業(yè)主不不得利用用該發(fā)展展項目內(nèi)內(nèi)的走廊廊、樓梯梯間或其其他公共共地方曬曬晾衣物物或懸掛掛或放置置任何垃垃圾桶、家具或或其他物物品。各業(yè)主在在其單元元進行任任何裝修修工程前前，必須須取得管管理者的的書面同同意，并并須將一一筆管理理者指定定的款項項以管理理者指定定的方式式交存管管理者。此筆款款項存放放于管理理者或不不享利息息。如

41、進進行裝修修工程的的業(yè)主違違反管理理者訂立立的裝修修規(guī)則或或因裝修修工程引引起任何何追討、損失或或法律責責任，管管理者可可從該筆筆款項中中扣除合合理的款款項作為為賠償。如仍不不足以彌彌補所有有損失，管理者者將保留留一切追追討的權(quán)權(quán)利。該該款項或或其余款款會在裝裝修工程程完成并并管理者者驗證一一切妥當當后144天內(nèi)發(fā)發(fā)還給有有關(guān)業(yè)主主。住宅樓內(nèi)內(nèi)的所有有單元只只可作住住宅用途途使用。商務(wù)公公寓樓內(nèi)內(nèi)的所有有單元只只可作住住宅或?qū)憣懽謽怯糜猛臼褂糜?。裙樓?nèi)的的所有單單元只可可作商場場及展覽覽用途使使用。停停車場內(nèi)內(nèi)的所有有車位只只可作停停泊車輛輛用途使使用。第五章 管 理一般事項項該發(fā)展項項目由管

42、管理者根根據(jù)本公公約進行行管理。管理者者的首屆屆任期為為二年，由*年年*月*日至*年*月月*日止止。業(yè)主委員員會有權(quán)權(quán)于業(yè)主主大會通通過多數(shù)數(shù)決議后后給予管管理者不不少于三三個月的的書面通通知終止止其職務(wù)務(wù)：管理理者亦可可給予業(yè)業(yè)主委員員會三個個月的書書面通知知辭去其其職務(wù)。惟業(yè)主主委員會會或管理理者不可可在上述述首屆任任期二年年內(nèi)發(fā)出出此通知知。管理者的的責任在在于管理理和維護護該發(fā)展展項目的的每一部部分，管管理者受受本公約約的約束束，并須須遵守和和履行本本公約中中其應遵遵守及履履行之責責任及義義務(wù)。管理者將將被視為為全部業(yè)業(yè)主之集集體代理理人，而而非個別別代理人人。每一一個業(yè)主主將被視視為

43、已不不可撤銷銷地任命命管理者者為執(zhí)行行本公約約規(guī)定的的代理人人。管理者的的權(quán)力及及責任在不抵觸觸第一業(yè)業(yè)主及其其權(quán)利轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人的的權(quán)利下下，管理理者有完完全之授授權(quán)去做做所有為為該發(fā)展展項目有有效管理理和維護護所必須須做的事事情，并并為此負負責，其其中包括括（但不不限于）下列事事項：（1）檢檢查、視視察該發(fā)發(fā)展項目目，必要要時可進進入所有有單元的的內(nèi)部。（2）從從事任何何必要工工作，以以保持該該發(fā)展項項目及其其每一個個部分處處于良好好、清潔潔、安全全的狀態(tài)態(tài)。（3）更更換公共共地方中中破損的的玻璃、門、窗窗或設(shè)備備及破損損的公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施。（4）保保持所有有公共地地方良好好照明。（5）保保持該

44、發(fā)發(fā)展項目目及其所所有部分分（任何何業(yè)主擁擁用獨家家使用權(quán)權(quán)的單元元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈。（6）安安排定期期垃圾清清理，保保證垃圾圾站及其其收集設(shè)設(shè)施處于于良好工工作狀態(tài)態(tài)。（7）防防止堵塞塞所有公公共地方方，并在在發(fā)生堵堵塞時清清除障礙礙物。（8）保保持該發(fā)發(fā)展項目目所有公公共下水水道、水水管或其其他管道道清潔、暢通。（9）保保持公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施處于于良好操操作狀態(tài)態(tài)。（10）保持所所有公共共地方內(nèi)內(nèi)的機房房、機械械及設(shè)備備處于良良好操作作狀態(tài)。如果有有電梯及及自動扶扶梯，則則按有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)執(zhí)行。（11）防止任任何垃圾圾淤積、侵蝕或或傾倒于于任何公公共通道道上。如如有前述述情況發(fā)發(fā)生

45、，則則將垃圾圾清除，并應向向引致上上述情況況發(fā)生的的人士要要求并收收取因此此而引起起的費用用。（12）清除任任何不符符合本公公約規(guī)定定的建筑筑物或安安裝物，向應負負責的人人士要求求并收取取清除及及補償因因此而引引起的損損害的費費用。（13）安排保保養(yǎng)該發(fā)發(fā)展項目目內(nèi)的消消防設(shè)施施、保安安設(shè)施、電訊設(shè)設(shè)施、電電梯系統(tǒng)統(tǒng)、煤氣氣系統(tǒng)、蒸汽系系統(tǒng)、供供水及排排污設(shè)施施、照明明系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)設(shè)施及其其他公共共設(shè)施，并使之之符合政政府有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)的的要求。（14）為該發(fā)發(fā)展項目目及其每每一個部部分提供供并保持持一隊保保安人員員、看更更、看守守人員，并在管管理者認認為合適適的情況況下，安安裝、運運用并維

46、維護保安安設(shè)施。（15）控制該該發(fā)展項項目內(nèi)所所有車輛輛停放、貨物裝裝卸、行行人交通通，拖離離或扣留留所有違違反該發(fā)發(fā)展項目目規(guī)則，包括停停車場規(guī)規(guī)則或本本公約而而停泊于于停車場場內(nèi)的車車輛，并并向該車車輛之車車主收取取拖離及及扣留費費用，包包括本章章第（五五）部分分第2條條規(guī)定的的滯納金金和手續(xù)續(xù)費。（16）以高標標準維持持并改進進所有公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施及及其服務(wù)務(wù)質(zhì)量，使該發(fā)發(fā)展項目目使用者者能滿意意地享用用該發(fā)展展項目。（17）在所有有與該發(fā)發(fā)展項目目之公共共責任有有關(guān)之法法律訴訟訟中作為為全體業(yè)業(yè)主的代代表。（18）防止及及制止任任何人未未經(jīng)管理理者書面面同意或或未按本本公約的的規(guī)定而而

47、占用或或使用公公共地方方及公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施。（19）采取一一切必要要措施以以符合政政府對于于該發(fā)展展項目的的要求。（20）防止及及制止任任何人對對該發(fā)展展項目或或公共服服務(wù)設(shè)施施進行有有害的變變更及損損害。（21）按本公公約規(guī)定定，要求求并收取取所有該該發(fā)展項項目業(yè)主主應付之之款項，支付所所有因該該發(fā)展項項目管理理及維護護而產(chǎn)生生的應付付款項。（22）如管理理者認為為合適，管理者者有權(quán)為為該發(fā)展展項目的的公共地地方（包包括公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施）（但不包包括個別別業(yè)主享享有獨自自擁有使使用權(quán)的的部分）投保。其金額額及險種種由管理理者根據(jù)據(jù)其良好好管理實實踐做出出決定。投保應應根據(jù)業(yè)業(yè)主各自自的投保保

48、權(quán)益，以管理理者的名名義代表表管理者者本身及及業(yè)主投投保，管管理者統(tǒng)統(tǒng)一支付付保費以以使該等等保險有有效。（23）替綠化化區(qū)進行行綠化工工作。（24）向業(yè)主主報告所所有因該該發(fā)展項項目的管管理、維維護而與與政府、公民及及有關(guān)個個人的往往來事宜宜。（25）雇用或或解雇職職員，使使管理者者得以履履行其職職責。為為該等職職員提供供辦公地地、制服服、工作作服、工工具、器器具、清清潔或其其他材料料及所有有必要的的設(shè)備及及應有的的培訓，勞工保保障（包包括法例例所規(guī)定定的任何何保險，在職及及退職（退休）補償或或其他各各項支出出等）。（26）防止任任何人在在該發(fā)展展項目叫叫賣，有有權(quán)將叫叫賣者驅(qū)驅(qū)出該發(fā)發(fā)展項

49、目目外。（27）節(jié)日期期間可裝裝飾該發(fā)發(fā)展項目目入口及及外墻及及公共地地方，包包括燈光光及其他他飾物。如管理理者認為為必要，可以組組織該發(fā)發(fā)展項目目內(nèi)的文文娛康樂樂及推行行活動。（28）采取方方法執(zhí)行行和監(jiān)察察各業(yè)主主及用戶戶遵守及及履行本本公約的的條款，包括但但不限于于以下方方法：在該發(fā)展展項目內(nèi)內(nèi)顯著地地方公布布違約業(yè)業(yè)主及使使用者的的姓名連連同其違違約情節(jié)節(jié)；勸告或以以書面通通告違約約業(yè)主糾糾正錯誤誤，并在在通知后后14天天期滿而而該業(yè)主主仍未糾糾正錯誤誤時，帶帶同或不不帶同工工人進入入該違約約業(yè)主之之單元并并采取相相應的行行動。如如屬緊急急情況，可不必必書面通通知：通過民事事訴訟向向每

50、名違違約業(yè)主主追討本本公約規(guī)規(guī)定該業(yè)業(yè)主須繳繳付任何何款項；停止對違違約業(yè)主主單元的的服務(wù)（包括停停止水、電、煤煤氣等的的供應及及/或電電梯、電電視轉(zhuǎn)播播的服務(wù)務(wù)）或采采取其他他有效或或可行之之措施；管理者認認為合適適的其他他方法。 （229）修修葺該發(fā)發(fā)展項目目的主要要結(jié)構(gòu)、天臺、外墻及及公共地地方等，確保其其維修良良好。 （330）采采取一切切措施防防止該發(fā)發(fā)展項目目任何公公共地方方受阻塞塞，并移移去任何何造成阻阻塞的物物件。 （331）采采取一切切措施（包括提提出及進進行訴訟訟）制止止各業(yè)主主違反、不遵守守或不履履行本公公約的規(guī)規(guī)定或該該發(fā)展項項目規(guī)則則、住宅宅樓規(guī)則則、商務(wù)務(wù)公寓樓樓規(guī)

51、則、裙樓規(guī)規(guī)則、停停車場規(guī)規(guī)則及裝裝修規(guī)則則。 （332）就就管理者者的一切切酬金及及履行本本公約規(guī)規(guī)定的職職責而支支出及支支取的一一切款項項預備妥妥善的賬賬目記錄錄，并向向各業(yè)主主提交每每月及每每年的定定期報告告，及于于業(yè)主合合理要求求時提交交報告。 （333）聘聘請、撤撤換及付付酬予律律師、建建筑師、設(shè)計院院工程師師、會計計師及其其他專業(yè)業(yè)顧問、承建商商、工人人、花匠匠、代理理人、保保安人員員、清潔潔工人及及其他工工作人員員。 （334）在在不抵觸觸本公約約的規(guī)定定下，作作出其他他行動使使該發(fā)展展項目有有妥善管管理和維維修。 （355）協(xié)助助調(diào)解業(yè)業(yè)主或用用戶之間間因該發(fā)發(fā)展項目目之管理理

52、及共用用該發(fā)展展項目的的公共地地方及公公共設(shè)施施而引起起的糾紛紛與爭執(zhí)執(zhí)。2管理理者有權(quán)權(quán)制定、修改及及替代該該發(fā)展項項目管理理規(guī)則、住宅樓樓規(guī)則、商務(wù)公公寓樓規(guī)規(guī)則、裙裙樓規(guī)則則、停車車場規(guī)則則及裝修修規(guī)則。以上之之規(guī)則及及其修改改應張貼貼于該發(fā)發(fā)展項目目之告示示欄。3.管理理者根據(jù)據(jù)本公約約做出的的行為及及決定在在各方面面對所有有業(yè)主均均有約束束力。4.管理理者及其其雇員在在下列情情況下無無需對業(yè)業(yè)主及其其使用者者負責：為履行本本公約所所作出或或拒絕作作出的一一切行為為，但涉涉及刑事事責任、不道德德、不誠誠實、嚴嚴重過失失及故意意違約的的不包括括在內(nèi)。因下列原原因造成成的服務(wù)務(wù)中斷：因任何

53、設(shè)設(shè)施及裝裝置必要要之保養(yǎng)養(yǎng)及維修修；臺風、水水災、火火災、地地震或其其他不可可搞力的的損害、毀滅；無法避免免的燃料料、材料料、水或或勞力短短缺；管理者所所無法控控制的其其他一切切原因。因國家或或地方法法律規(guī)定定或約束束下而不不能執(zhí)行行本公約約或要執(zhí)執(zhí)行非本本公約條條款之職職責。管理者應應盡全力力按照本本公約的的規(guī)定履履行其對對該發(fā)展展項目的的管理和和維護職職責。5.管理理者應盡盡全力按按照本公公約的規(guī)規(guī)定履行行其對該該發(fā)展項項目的管管理和維維護職責責。管理者酬酬金管理者酬酬金乃管管理者履履行本公公約的職職責而付付給管理理者的報報酬。在在業(yè)主委委員會未未成立前前，該酬酬金由第第一業(yè)主主擬定。在

54、業(yè)主主委員會會成立后后，管理理者酬金金將由業(yè)業(yè)主委員員會擬定定。管理者無無須從管管理者酬酬金中支支付因招招聘任何何職工為為該發(fā)展展項目管管理、運運作、會會計、核核數(shù)或作作為捐獻獻等和一一切直接接開支費費用。管理者酬酬金于每每月第一一天由業(yè)業(yè)主提前前支付。管理及其其他費用用為確定業(yè)業(yè)主應付付的管理理費用，管理者者應在每每年100月底前前為下一一年度準準備一份份管理預預算。該該預算應應顯示該該發(fā)展項項目總體體上在管管理與維維護方面面的估計計開支（包括管管理者酬酬金）和和估計收收入。為確定管管理預算算，第一一會計年年度應由由該發(fā)展展項目工工程完成成并經(jīng)深深圳市政政府主管管部門檢檢驗合格格之日開開始，

55、截截至該年年之122月311日止。若該開開始日期期在該年年10月月底以后后，則該該年的會會計年度度與第二二年的會會計年度度合并計計算。其其后的會會計年度度即自每每年1月月1日始始，至該該年122月311日止。管理者者有權(quán)隨隨時改變變會計年年度，但但應提前前一個月月向各業(yè)業(yè)主發(fā)出出書面通通知。管理費用用包括但但不限于于下列各各項：該發(fā)展項項目公共共地方應應付給予予政府之之土地使使用費、土地管管理費、租金、稅金及及其他應應付款項項之開支支。履行本公公約定明明的管理理者職責責的費用用。為該發(fā)展展項目的的恰當及及有效管管理而由由管理者者決定應應購置或或租用的的所有必必需之設(shè)設(shè)備、機機械、車車輛的費費用

56、。聘用及解解聘協(xié)助助該發(fā)展展項目管管理的行行政及監(jiān)監(jiān)督職員員的費用用。聘用及解解聘任何何管理該該發(fā)展項項目所必必需的看看更、守守衛(wèi)、電電工、花花匠、清清潔工、分判商商或其他他人士，以及為為該等人人士提供供制服、工作服服、工具具、材料料、設(shè)備備及培訓訓之費用用。該發(fā)展項項目整體體公共（即非某某一單元元或某一一業(yè)主獨獨家使用用之地方方所使用用或耗用用的）水水、電、冷氣、煤氣、電話、服務(wù)的的收費及及其類似似收費及及支出。管理者的的酬金。處理垃圾圾的費用用。操作、修修理、保保養(yǎng)、綠綠化、裝裝飾、更更換或清清潔外墻墻（包括括玻璃幕幕墻）、公共地地方或公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的的支出和和費用。因安裝、改善或或更換

57、該該發(fā)展項項目內(nèi)任任何公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施所需需的非經(jīng)經(jīng)常性開開支。本公約第第五章第第二、11.（222）及及（255）條所所提及的的保險金金（若有有）。管理者為為履行本本公約規(guī)規(guī)定的職職務(wù)或行行使本公公約規(guī)定定的權(quán)力力而支出出的法律律、會計計、核數(shù)數(shù)或其他他專業(yè)費費用。各業(yè)主應應按管理理者預算算及其所所屬單元元所占的的管理份份額支付付管理費費用。管理工作作及/或或管理費費用如因因為個別別業(yè)主的的要求及及/或行行為而增增加，管管理者有有權(quán)向該該業(yè)主征征收合理理的附加加費用。管理者有有權(quán)在其其認為必必要的情情況下增增加各業(yè)業(yè)主每月月應付的的管理者者費用金金額以滿滿足有關(guān)關(guān)年度修修改之估估計開支支，并

58、無無須如以以下第77款所規(guī)規(guī)定需準準備一份份預算更更改，但但應提前前一個月月書面通通知業(yè)主主。該增增加之款款項將構(gòu)構(gòu)成各業(yè)業(yè)主每月月應付的的管理費費用的一一部分。如管理者者認為有有關(guān)會計計年度所所收的款款項將不不足以支支付有關(guān)關(guān)會計年年度發(fā)生生的所有有開支，則管理理者可準準備一份份修改后后的管理理預算，確定每每一業(yè)主主應加付付的數(shù)目目。管理理者可運運用該筆筆每月加加收的款款項彌補補不足的的部分。在例外外情況下下，如果果管理者者認為合合理，該該筆款項項亦可以以一次性性總付的的方式收收取。如有關(guān)會會計年度度出現(xiàn)盈盈余，則則該盈余余部分即即視為下下一會計計年度的的收入。各業(yè)主有有責任確確保其單單元/

59、店店鋪按時時繳交管管理費用用，無論論其單元元是否空空置、出出租或自自用。該發(fā)展項項目每一一單元的的首名向向第一業(yè)業(yè)主購置置該單元元的業(yè)主主（下稱稱“首名業(yè)業(yè)主”），須須于該單單元買賣賣完成時時將一筆筆由管理理者指定定的款項項交給管管理者作作為公共共設(shè)施維維修基金金及公共共水電費費用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)金。該該筆款項項不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移亦不不會歸還還給該首首名業(yè)主主，由管管理者用用于有益益于該發(fā)發(fā)展項目目管理、維修之之用途或或支付任任何非經(jīng)經(jīng)常性開開支，包包括安裝裝或更換換發(fā)展項項目內(nèi)任任何公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施的費費用。每單元的的首名業(yè)業(yè)主在向向第一業(yè)業(yè)主完成成購入其其單元時時應當：向管理者者清繳及及預繳其其單元應應付之

60、管管理費用用，管理理費用由由第一業(yè)業(yè)主向其其發(fā)出關(guān)關(guān)于其單單元的交交付使用用通知書書日起開開始征收收。向管理者者支付一一筆相等等于根據(jù)據(jù)管理預預算于第第一會計計年度應應付的兩兩個月管管理費的的款項作作為其在在本公約約項下應應負的責責任的保保證金。該筆款款項不可可用作支支付業(yè)主主根據(jù)本本公約項項下應付付之管理理費用。管理費用用及其滯滯納金的的繳付每一業(yè)主主于第個個月第一一天預先先向管理理者繳付付其單元元每月應應付之管管理費用用，管理理者別有有規(guī)定的的除外。任何業(yè)主主如果未未能于根根據(jù)本公公約應付付的款項項（包括括但不限限于管理理費、該該業(yè)主糾糾正違約約錯誤相相應開支支）到期期日起115天內(nèi)內(nèi)支付