萬科物業(yè)管理學習費測算指引

1、萬科物業(yè)管理費測算指引2016-11-02江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會點擊數(shù)：61wuyeren目的確定合理的管理費收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營供應(yīng)保障。范圍適用于公司內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。職責依照接收物業(yè)管理小區(qū)的實質(zhì)情況，由物業(yè)公司人事部門負責所接收物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，質(zhì)量部門負責設(shè)施、干凈、綠化成本的測算。物業(yè)管理費測算公式為：物業(yè)管理費單價所有花銷的總和參加測算列舉法測算人工花銷的測算組織架構(gòu)的確定人工花銷的測算依照確定的組織架構(gòu)，依照相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標準進行人工花銷的測算。物業(yè)管理圈公眾號。人工花銷包括：薪水、獎金及雙薪、薪水附加費、社會保險費、

2、補貼及過節(jié)費、其他。薪水的測算（單位：元/月）依照確定的組織架構(gòu)，依照公司薪金福利標準的規(guī)定進行人職薪水的測算。人職薪水構(gòu)成表單位：元序號名稱薪水標準人數(shù)薪水本額（月）1經(jīng)理薪水標準人數(shù)2經(jīng)理助理薪水標準人數(shù)3行政管理人職薪水標準人數(shù)技術(shù)、維修人職薪水標準人數(shù)5保安人員薪水標準人數(shù)6保潔人員薪水標準人數(shù)7綠化人員薪水標準人數(shù)8其他人員薪水標準人數(shù)合計獎金及雙薪（單位：元/月）依照確定的組織架構(gòu)，依照公司薪金福利標準的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。依照確定的組織架構(gòu)，依照公司薪金福利標準的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼測算。.行政花銷的測算（單位：元/月）低值易耗品購置花銷。管理處辦公用水電費

3、。水費依照管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額使用量（立方）/月水費收費單價飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價電費依照管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)施配置的情況：照明用電花銷辦公照明的功率按每天實質(zhì)使用時間（折算成的小時單位）電費收費標準辦公電器用電花銷空調(diào)等辦公設(shè)施的功率按每天實質(zhì)使用時間（折算成的小時單位）電費收費標準辦公設(shè)施保護花銷。主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)施每個月的保養(yǎng)費。通訊費。物業(yè)管理所需的通訊花銷，其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其他通訊花銷。公干車輛費。依照管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每個月固定出門做事的車輛花銷。交際應(yīng)酬費。電腦保護花銷。依照管理處

4、配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦保護費，包括電腦的升級、保護花銷、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)花銷的分攤等。報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等花銷。咨詢及訴訟費。邀請法律顧問的花銷分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。.財產(chǎn)花銷的測算（單位：元/月）折舊花銷管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定財產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限高出一年），按使用年限進行折舊。固定財產(chǎn)包括：辦公設(shè)施：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。干凈綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓沖刷機等。折舊花銷固定財產(chǎn)的原值固定的使用年限12月財產(chǎn)的攤銷管理處先期發(fā)生的創(chuàng)立

5、費按物業(yè)委托管理合同的合同限時進行分攤。創(chuàng)立費主要包括：先期購置的辦公設(shè)施用品、機電維修工具、干凈用品、干凈綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分攤花銷創(chuàng)立費發(fā)生的總數(shù)委托的管理限時12月固定財產(chǎn)的維修費先期購置的固定財產(chǎn)，按固定財產(chǎn)折舊的15%計提維修費。員工宿舍租金（地產(chǎn)供應(yīng)宿舍，此項花銷不計）。（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)施購置的保險）。保險費（須投保的公共設(shè)施、設(shè)施）總金額保險費率保險受惠物業(yè)的總面積購置保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司閃避風險的一種管理手段，投保。業(yè)主如有異議，必定經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，未盡管理責任而喪失物業(yè)管理資格。所以必定計提，必定否則物業(yè)公司會因.物料耗資的測算（

6、單位：元/月）衣飾費的測算（單位：元/月）。依照衣飾的制作成本和使用年限進行分攤。衣飾花銷構(gòu)成表單位：元序號名稱衣飾成自己數(shù)衣飾花銷（月）1經(jīng)理衣飾成本人數(shù)使用月份2行政管理人員衣飾成本人數(shù)使用月份3技術(shù)、維修人員衣飾成本人數(shù)使用月份4保安管理人員衣飾成本人數(shù)使用月份5保潔保潔物料耗資。依照物業(yè)管理所需配置的保潔資料（可參照下表的測算方法），依照實質(zhì)使用年限進行攤銷。保潔資料分攤明細表單位：元名稱用途單位單價月均耗資數(shù)量月均消耗金額備注玻璃刮刀干凈玻璃把3所有資料可依照所管小區(qū)的需要，依照實質(zhì)配置情況及使用年限進行測算。環(huán)境、綠化物料耗資。依照物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按保養(yǎng)的需要測算資料

7、的耗資，包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。物業(yè)維修物料耗資。依照小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)施的清單，依照設(shè)施的每天實質(zhì)運行情況進行維修物料耗資的測算（可參照下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表單位：元序號項目測算依照花銷構(gòu)成備注1.公共設(shè)施的維涵保養(yǎng)護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場所面表記、各種外露管道的保養(yǎng)，表記牌、指示牌的制作更換公共場所路面保養(yǎng)油漆、各種表記等制作更換花銷。車場設(shè)施保養(yǎng)資料。所有資料可依照所管小區(qū)的需要，依照實質(zhì)配置情況及使用年限進行測算2.供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機變壓器、高壓設(shè)施維修保養(yǎng)資料。發(fā)電機運行保養(yǎng)

8、資料費、油費3.照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感覺開關(guān)資料費4.消防系統(tǒng)防排煙通風設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比率核算煙感、溫感采買費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱資料費5.給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修資料費，管道閥門維修資料費6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)界防越系統(tǒng)的維涵保養(yǎng)。消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周每年維修資料費7.水景娛樂設(shè)施保護資料費空調(diào)及采暖.小區(qū)公共花銷的測算（單位：元/月）公共電費依照小區(qū)設(shè)施、設(shè)施的清單，依照設(shè)施的功率、每天實質(zhì)

9、工作時間進行公共電費的測算。電梯系統(tǒng)電費電梯電費電梯數(shù)量電梯功率30天電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）電費單價（元/度）電梯通風、照明、降溫電費電梯通風、照明、降溫等設(shè)施的數(shù)量功率30天每天的使用時間（折算成小時數(shù)）電費單價（元/度）公共照明系統(tǒng)電費室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費照明器具的功率30天相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和電費單價（元/度）供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差別，依各地供電部門的收費標準為準，或：變壓器的電費（變壓器基本電費（總?cè)萘坎幌嗤?，基本電費有所差別

10、）+高出基本電量的實質(zhì)使用電量）電費單價；變壓器的電費變壓器功率電費單價24小時30天消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修小時計算）消防水泵的數(shù)量消防水泵的功率電費單價小時3月送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修小時計算）送、排煙風機數(shù)量送、排煙風機功率電費單價小時3月中央控制室電費中央控制室所有電器的功率30天每天實質(zhì)工作時間電費單價給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費泵的功率數(shù)量30天每天實質(zhì)工作時間電費單價泳池系統(tǒng)電費。(收費泳池不計此項)泳池系統(tǒng)電費循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實質(zhì)工作時間電費單價公共水費（單位：元/月）綠化水費依照小區(qū)綠化面積確定（如依照系統(tǒng)要求：每個月平均澆水1

11、5天，每次澆水浸透土壤3公分）：綠化水費綠化面積50%15天水費單價（含排污費、加壓費）干凈用水依照干凈面積測算：干凈用水估計每天用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）泳池用水（收費泳池不計此項）依照泳池容積測算泳池水費：泳池用水泳池容量3次（每年換水3次）12月水費單價（含排污費、加壓費）小區(qū)景觀用水依照小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）電梯運行費電梯保養(yǎng)費：每部電梯每個月保養(yǎng)費單價的總和若是每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費電梯保養(yǎng)費單價電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每個月年檢費每部電梯年檢花銷的總合（或電梯年檢單價相同時為單價電梯數(shù)量）12月

12、公共設(shè)施保養(yǎng)費依照小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)施的清單，依照設(shè)施、設(shè)施的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修花銷測算（可參照下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表單位：元序號項目測算依照花銷構(gòu)成備注1.公共設(shè)施的維涵保養(yǎng)護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場所面表記、各種外露管道的保養(yǎng)，表記牌、指示牌的制作更換公共場所路面保養(yǎng)油漆、各種表記等制作更換花銷。車場設(shè)施保養(yǎng)資料。所有資料可依照所管小區(qū)的需要，依照實質(zhì)配置情況及使用年限進行測算2.供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機變壓器、高壓設(shè)施維修保養(yǎng)資料。發(fā)電機運行保養(yǎng)資料費、油費3.照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)

13、核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感覺開關(guān)資料費4.消防系統(tǒng)防排煙通風設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比率核算煙感、溫感采買費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱資料費5.給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修資料費，管道閥門維修資料費6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維涵保養(yǎng)。每年維修資料費7.水景娛樂設(shè)施保護資料費空調(diào)及采暖社區(qū)文化花銷依照小區(qū)的今年度社區(qū)文化計劃確定所需的花銷。垃圾清運費依照小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費垃圾量（桶）收費單價.其他稅金的測算（單位：元/月）按最新增值稅計算管理酬金的測算（單位：元/月）依照當?shù)卣?guī)定的比率計提管理酬金。管理酬金以