房地產(chǎn)估價(jià)方法

1、房地產(chǎn)估價(jià)方法同時(shí)對(duì)某一地區(qū)某一類用途的房地產(chǎn)估價(jià)，不能只采取一種估價(jià)方一、估價(jià)基本方法1、成本法。成本法是以建造該類房地產(chǎn)需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和產(chǎn)價(jià)格可以以該塊土地使用權(quán)的費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)成為熟地所需耗費(fèi) 在實(shí)際運(yùn)用中經(jīng)常采用重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行估價(jià)；(1）根據(jù)估價(jià)房產(chǎn)房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)，選定房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn))。根據(jù)估價(jià)房產(chǎn)的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經(jīng)濟(jì)（(3）樓層、墻體和層高的修正。評(píng)估公式：層高修正系數(shù)）裝修水電設(shè)備調(diào)價(jià)成新率若情況不復(fù)雜可用簡(jiǎn)化公式：房產(chǎn)現(xiàn)值=建筑面積房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)成新率1。5 2.市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中廣泛應(yīng)用,它是通過(guò)將待估房地

2、一種方法。由于房地產(chǎn)有其特殊性,決定了不存在定金相同的兩宗房地產(chǎn)。因此,市場(chǎng)比較法操作的關(guān)鍵是：區(qū)配套及交易日期等方面的差異而造成的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行常用的修正方法有:（1觀偏見(jiàn)引入結(jié)果中去，造成評(píng)估價(jià)值失真；（2評(píng)估總分修正。將待評(píng)估房與比較實(shí)例,按以下八個(gè)方面來(lái)比較：地理位置、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、配套設(shè)施、交易日期、其他。打分法中常使用（19）九個(gè)比例來(lái)賦值，19 標(biāo)度是把思維判斷數(shù)量化的一種好方法,是根據(jù)人的區(qū)分實(shí)物性質(zhì)差別上的直觀認(rèn)識(shí)，參照物與目標(biāo)物相比可分為很差、較差、相同、較好、很好五個(gè)比較程度，相應(yīng)分別取值為 1、3、5、7、9，可在兩種程度之間分別標(biāo)值為

3、 2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地產(chǎn)交易市場(chǎng)形勢(shì)好壞進(jìn)行比較。通常待評(píng)估房每項(xiàng)打分均為 5,被估價(jià)房的八項(xiàng)總分為 40，將參A1、A2An，則參照房的平均分值 C=（A1A2An)/n，得到D=40/C;收益法。采用收益法估價(jià)首先要確定房地產(chǎn)本身帶來(lái)的純本化率.資本化率的確定，以銀行存款利率、物價(jià)指數(shù)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和該行業(yè)的平均收益率為依據(jù)推算.推導(dǎo)公式為：R=一年期定期存款利率（1上市物價(jià)上漲指數(shù)加收平均變動(dòng)率)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)平均投資收益率當(dāng)?shù)卦撔袠I(yè)平均投資收益率3二、幾種估價(jià)方法適用說(shuō)明（1)住宅房一般先用成本法進(jìn)行整體估價(jià)或用市場(chǎng)比較法進(jìn)行 新計(jì)算。（2）商業(yè)性、專業(yè)性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估; (3)廠房、倉(cāng)庫(kù)(包