房屋交付法律評(píng)說研究與分析

1、PAGE PAGE 9省人民政府水行政主管部門建立水土保持交房法律評(píng)說房屋交付法律評(píng)說作者梁樺水（梁鵬） 在審判實(shí)踐中對(duì)于商品房的交付使用的約定存在著不同的理解而引發(fā)爭議。作為開發(fā)企業(yè)認(rèn)為“房屋的交付使用”就是交鑰匙，作為購房人則認(rèn)為“房屋交付使用”不僅包括領(lǐng)鑰匙還包括取得房屋所有權(quán)證書。按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，只有辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。但是，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱司法解釋）規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。最高人民法院副院長黃松指出根據(jù)合同法第133條和

2、第135條規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向賣受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已經(jīng)建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的 交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交鑰匙在實(shí)踐中視為交付較為可行，但是交付使用還應(yīng)當(dāng)看其雙方在合同中有無其他約定的條件。案例一、崔某于2001年10月20日與北京某房地產(chǎn)公司簽定了商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議。雙方約定崔某購買該公司出售的商品房一套，建筑面積為151平方米，單價(jià)為11800元，交房時(shí)間為2002年2月15日前出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。同時(shí)，雙方約定進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)出

3、示“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”、“住宅使用說明書、”“住宅質(zhì)量保證書”并簽署房屋交接單。在“補(bǔ)充協(xié)議”中雙方重新約定若出賣人逾期交房，出賣人從2002年2月16日始按照總房款的日萬分之四支付違約金。而出賣人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”。為此崔某以房地產(chǎn)公司遲延交付應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由向法院提起訴訟。在審理過程中，出賣人承認(rèn)其逾期交房，但認(rèn)為崔某于2002年4月5日領(lǐng)取了鑰匙，應(yīng)當(dāng)視為房屋交付。一審法院支持崔某的訴訟請(qǐng)求。律師評(píng)析。合同的訂立是雙方真實(shí)意思表示的結(jié)果，一經(jīng)成立并發(fā)生效力合同的任何一方均應(yīng)當(dāng)遵守合同中的各項(xiàng)條款。這些條款的確定在合同當(dāng)事人之間

4、形成了明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，形成了特定的債的關(guān)系。合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面、適當(dāng)?shù)穆男泻贤x務(wù)。對(duì)于合同中附有的條件在該條件成就時(shí)應(yīng)當(dāng)依約履行，不能夠阻卻條件的成就。本案爭議的焦點(diǎn)問題是出賣人交鑰匙的行為是否可以視為交付了房屋。首先，崔某與房地產(chǎn)公司簽定的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效。雙方在合同中確定交房條件符合所附條件的要件，構(gòu)成了合同的主要條款之一。為雙方如何履行合同作了明確的約定。其次，從雙方簽定的合同約定的交房條件并非是以交付鑰匙轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的占有為條件。按照雙方合同的約定買受人接收此房的條件是出賣人具備“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”、“住宅使用說明書、”“

5、住宅質(zhì)量保證書”（即兩書一表）。這三個(gè)條件是同時(shí)具備方可辦理接收手續(xù)，不是其中之一具有時(shí)交房條件具備。因此，出賣人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”，才使得交房條件全部滿足合同的約定。因此，崔某以出賣人取得“北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”的時(shí)間作為出賣人的實(shí)際交房時(shí)間并依此請(qǐng)求違約金是符合合同的約定的。按照司法解釋的表述在處理本案時(shí)也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮合同中的約定，而不能夠?qū)⒎课萁昏€匙轉(zhuǎn)移房屋的占有作為房屋的交付使用。案例二、李某于2000年3月23日與北京某房地產(chǎn)公司簽定了商品房買賣合同。合同約定：李某購商品房一套，總價(jià)款155萬元，雙方約定在出賣人沒有取得大產(chǎn)權(quán)證前可以

6、憑工程竣工驗(yàn)收合格證交房，交房日期為2000年12月18日。合同簽定后李某按照合同約定向出賣人交付了全部的房款。出賣人于2000年11月辦理了竣工驗(yàn)收并取得了合格證。于2000年12月5日向李某發(fā)出入住通知書要求李某收房。李某在入住通知的回聯(lián)上簽字確認(rèn)收到。2000年12月17日李某向出賣人提出開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理大產(chǎn)權(quán)證才能夠交房，雙方的合同約定違反了國家強(qiáng)制性規(guī)定，拒絕辦理收房。雙方經(jīng)過多次協(xié)商未果。李某于是將出賣人告上法庭。要求確認(rèn)合同所列交房條件違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，主張確認(rèn)無效。要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，支付逾期交房的賠償金。出賣人答辯道：在合同中約定的是以取得竣工驗(yàn)收合格證作為交付

7、房屋的條件，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違背國家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。況且出賣人取得竣工驗(yàn)收合格證是在合同約定的交房時(shí)間前取得的，向買受人交房未構(gòu)成逾期交房不存在違約的事實(shí)，不應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。一審法院經(jīng)審理后駁回了買受人的訴訟請(qǐng)求。律師評(píng)析。當(dāng)事人依照法律的規(guī)定平等的行使自己的民事權(quán)利，承當(dāng)民事義務(wù)。對(duì)于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定的民事行為當(dāng)屬無效。合同締結(jié)雙方應(yīng)當(dāng)遵循協(xié)商一致等價(jià)有償?shù)脑瓌t訂立合同。充分體現(xiàn)及保障合同雙方意思自治、契約至上。對(duì)于合同的履行應(yīng)當(dāng)全面、適當(dāng)。違反合同義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，由此給對(duì)方造成的損失應(yīng)當(dāng)予以賠償。就本案來言，雙方簽

8、定的合同是有效的，所付的交房條件不違背國家的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。按照我國關(guān)于商品房管理的有關(guān)規(guī)定商品房的交付必須經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格，這是法律上對(duì)房屋出賣人向房屋使用人或產(chǎn)權(quán)受讓人進(jìn)行交付時(shí)應(yīng)當(dāng)滿足的最底條件。雙方當(dāng)事人可以在合同中約定高于此線的交付條件及標(biāo)準(zhǔn)。所以，當(dāng)事人在本案合同約定的交房條件是滿足于法律的規(guī)定，且是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。買受人提出的要求按照大權(quán)證作為交房條件屬于其對(duì)合同條款的變更，但是合同的變更要求當(dāng)事人協(xié)商一致，未達(dá)成一致以前原合同的條款依然對(duì)雙方具有約束力。出賣人未按照合同約定交付房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，在此案中出賣人未違約且合同合法有效，買受人拒絕收房則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延

9、領(lǐng)受的違約責(zé)任，并對(duì)該房屋所可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。案例三、王某于2001年4月6日與某房地產(chǎn)公司簽定了商品房買賣合同，合同中約定該商品房價(jià)值250000元，交房時(shí)間為2001年6月10日，約定的交房條件為該房屋必須取得綜合竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)商于2001年10月5日完成綜合竣工驗(yàn)收，2001年12月7日取得竣工驗(yàn)收備案表。出賣人于2001年6月10日向王某發(fā)出了入住通知書，王某于2001年6月12日辦理了收房手續(xù)并領(lǐng)取了鑰匙。買受人在入住后發(fā)現(xiàn)該房有質(zhì)量問題且設(shè)施與合同約定不符，于是向人民法院提出訴訟，請(qǐng)求人民法院判令房地產(chǎn)公司承當(dāng)遲延交房的違約責(zé)任及賠償買受人的損失。房地產(chǎn)商辯稱：出賣人已經(jīng)向

10、買受人如期交付了房屋，買受人領(lǐng)取了鑰匙實(shí)際占有了該房產(chǎn)不存在遲延交房的違約責(zé)任，對(duì)于房屋質(zhì)量問題同意在合同約定的保修范圍內(nèi)予以修繕并愿意賠償買受人的相關(guān)損失。法院經(jīng)過審理判決房地產(chǎn)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任并賠償原告的損失。律師評(píng)析。城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！北景负贤p方已經(jīng)在合同中明確的約定了交房的條件即該房屋完成綜合驗(yàn)收后向買受人交付使用，而不是以交鑰匙實(shí)際轉(zhuǎn)移

11、房屋的占有作為交付的條件。本案中房地產(chǎn)商的交付行為違反了法律法規(guī)關(guān)于商品房交付的強(qiáng)制性規(guī)定。即使買受人在收到入住通知后前往出賣人處辦理了收房手續(xù)領(lǐng)取了房屋鑰匙，并且實(shí)際使用并控占了該房屋，但是出賣人在發(fā)出入住通知書為其辦理入住手續(xù)時(shí)第一違反了合同的約定，重要的是其行為違反了法律關(guān)于交付條件應(yīng)當(dāng)遵循的底線。交付行為無效，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。司法解釋也規(guī)定當(dāng)事人有約定的應(yīng)當(dāng)從其約定。案例四、業(yè)主陳某于2002年11月3日與開發(fā)商簽定了商品房買賣合同一份。合同約定該房的價(jià)值為340000元，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2003年5月10日將驗(yàn)收合格的房屋交付業(yè)主使用，陳某應(yīng)當(dāng)在接到入住通知書時(shí)辦理收房手續(xù)，

12、并一次結(jié)清剩余房款，并在合同中約定了違約責(zé)任。2003年5月10日開發(fā)商將已經(jīng)辦理竣工驗(yàn)收完畢的房屋向陳某交付，發(fā)出入住通知書要求其前來辦理收房手續(xù)。而此時(shí)陳某正在外地旅游無法回來收房。直至2003年5月30日才前往辦理收房手續(xù)。但因鄰居不慎失火將其所購的房屋部分燒毀。于是陳某提出退房要求，開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)按照合同約定向其發(fā)出入住通知書，業(yè)主未按照合同約定領(lǐng)受房屋，房屋已經(jīng)交付，發(fā)生的房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由陳某自己承擔(dān)。陳某訴至法院，請(qǐng)求法院判令解除合同返還已付房款并支付利息。法院經(jīng)過審理駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求。律師評(píng)析。本案的焦點(diǎn)是房屋的風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移。標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移隨標(biāo)的物所有權(quán)的

13、移轉(zhuǎn)而發(fā)生轉(zhuǎn)移。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)因交付而發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，除當(dāng)事人另有約定或法律法規(guī)另有規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以所有權(quán)的登記做為發(fā)生移轉(zhuǎn)的標(biāo)志。司法解釋規(guī)定對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人在接到出賣人的交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。本案中雙方合同約定的交房方式是收到通知書后辦理收房手續(xù)，陳某因外出而不能夠收房的原因不屬于正當(dāng)理由，所以，該房屋的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自雙方約定的交房日2003年5月10日

14、由開發(fā)商處轉(zhuǎn)移至業(yè)主。案情簡介五2003年3月原告與被告就被告開發(fā)的某高檔小區(qū)簽定了商品房買賣合同（下稱“合同”）。合同約定原告所購買的房產(chǎn)的面積、戶型、單價(jià)、總價(jià)，買受人的付款方式及時(shí)間，同時(shí)約定被告的交房條件為取得此商品房的建設(shè)工程竣工備案表，交房時(shí)間為2004年5月31日。原告按照合同約定的付款方式及時(shí)間全部交齊了房款。被告于2004年5月10日取得了建設(shè)工程竣工備案表，于2004年5月29日起向交房日為2004年5月31日的買受人發(fā)出了入住通知書。“通知書中載明1，原告于2004年5月31日持合同、付款憑證、身份證、本通知書、相關(guān)稅費(fèi)前往位于售樓處辦理收房；2，自本通知書送達(dá)至買受人合

15、同載明的有效通信地址之日起10個(gè)工作日內(nèi)辦理收房手續(xù)，逾期視為本公司完成了交房義務(wù)，該房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。物業(yè)公司將按照陳列于售樓處的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)費(fèi)用；”2004年5月31日部分業(yè)主按照通知書的要求前往售樓處辦理收房手續(xù)，被告向原告出示了建設(shè)工程竣工備案表、實(shí)測(cè)面積報(bào)告、物業(yè)公約、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等有效文件。原告向被告出示了合同、身份證、付款憑證、通知書。在辦理收房手續(xù)過程中，被告要求原告交納契稅等費(fèi)用后再領(lǐng)取鑰匙進(jìn)行房屋驗(yàn)收。此舉遭到了以原告為代表的業(yè)主的反對(duì)，致使雙方發(fā)生爭執(zhí)。以原告為代表的業(yè)主拒絕收房。此后雙方委派代表就此問題進(jìn)行協(xié)商未果。原告于2004年7月以

16、“購房合同糾紛”為由向人民法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的違約責(zé)任；2，判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。在訴訟中被告辯稱已經(jīng)向原告發(fā)放了入住通知書并載明了逾期收房所產(chǎn)生的后果，收取費(fèi)用的目的是為了日后辦理產(chǎn)權(quán)登記的便利，這一做法是目前房地產(chǎn)交房的通例，被告不存在違約行為不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。且在入住通知書明確告之原告應(yīng)當(dāng)交納的稅費(fèi)，原告按照通知書前來辦理收房手續(xù)也是默認(rèn)了這一條件。原告認(rèn)為，合同中未明確約定向被告交納稅費(fèi)作為交房的條件，只要被告具備了合同中約定的交房條件就應(yīng)當(dāng)向原告交付房產(chǎn)的鑰匙，至于原告何時(shí)交納如何交納上述稅費(fèi)是原告意愿，原告從未向被告作出過由其代收上述稅

17、費(fèi)的承諾或表示，原告收到鑰匙并確認(rèn)房屋的交付是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)才是真正的交房。本案經(jīng)過法院審理后認(rèn)為合同的約定是雙方意思表示不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)雙方均具有約束力；被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定時(shí)間、條件、方式向原告交房；被告不是上述稅費(fèi)的代征機(jī)關(guān)，原告也沒有以明示的方式委托被告代收代交上述稅費(fèi)；被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。律師評(píng)析：在本案雙方發(fā)生爭議的原因在于代收的契稅問題上。在2005年前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時(shí)收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，其原因主要是業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商不能夠協(xié)商解決而不支付稅費(fèi)或是采取按揭方式付款的業(yè)主不積極辦理產(chǎn)權(quán)以無法完成產(chǎn)權(quán)抵押解除開發(fā)

18、商的保證責(zé)任。所以開發(fā)商為了不出現(xiàn)到辦證時(shí)收不上錢的局面出現(xiàn)而采取了這樣那樣的方式。被告的代收契稅的行為產(chǎn)生了兩個(gè)后果。后果一即變更了合同約定的交房條件及收房的方式。按照合同法的一般規(guī)定合同的訂立、變更、解除應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)意思自治、平等自愿的原則。被告在交房時(shí)提出先收取稅費(fèi)再交鑰匙的要求實(shí)際上應(yīng)當(dāng)屬于對(duì)合同中交接房屋一節(jié)的變更。變更合同內(nèi)容 實(shí)際上是雙方訂立一個(gè)新的合同，仍應(yīng)當(dāng)遵循要約承諾的過程。原告對(duì)于被告的變更要求予以了明確的拒絕，雙方對(duì)于交接房屋一節(jié)也就未作出變更，被告就應(yīng)按照原合同約定履行。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定，商品房的交付以向買受人交付鑰匙為準(zhǔn)，雙方另有約定的除外，房屋的風(fēng)險(xiǎn)由此轉(zhuǎn)移。被告在交房條件具備時(shí)不向原告交房而提出變更合同的約定明顯違反了合同理應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。后果二即在原告與被告之間形成委托關(guān)系。被告作為原告的受托人將所收的稅費(fèi)交給稅務(wù)機(jī)關(guān)將完稅憑證交與原告。雙方形成委托關(guān)系也是應(yīng)當(dāng)遵循合同訂立的規(guī)則。如果原告同意將稅費(fèi)交與被告但是不將其作為交房的條件的變更，原告與被告之間也僅成立委托合同關(guān)系。所以，原告同意或承諾由被告代收稅費(fèi)而與被告形成的法律關(guān)系應(yīng)