湛江市怡和花園住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃書(shū)

1、湛江市怡和花園住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃書(shū)一、 項(xiàng)目總論湛江市怡和花園住宅小區(qū)是某開(kāi)發(fā)公司在湛江市人民大道中 18 號(hào)開(kāi)發(fā)的普通商品房項(xiàng)目，小區(qū)總用地面積 15000 平方米，總建筑面積 48000 平方米，是住宅及配套商業(yè)完善的小區(qū)。該小區(qū)由本公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅部分全部銷售，商鋪和車位部分或租或售。本項(xiàng)目總投資 7300 萬(wàn) 3500 萬(wàn)元,向銀行貸款 3000 800 開(kāi)發(fā)成本 7312 萬(wàn)元,總銷售收入 9164 萬(wàn)元，上繳稅收及其他行政收費(fèi) 1000萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)價(jià)值 8614 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 1300 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率17.8%。二、項(xiàng)目概況湛江市怡和花園住宅小區(qū)位于湛

2、江市人民大道中 18 號(hào)，西臨人民大道，南通便利，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，是良好的商住用地。二、 項(xiàng)目市場(chǎng)研究1、一般因素湛江市,省的西南部。湛江市有著優(yōu)越的地緣區(qū)位優(yōu)勢(shì)。湛江市地處廣東、廣西、海南三省區(qū)的交匯處，背靠中國(guó)華南和西南腹地，是中國(guó)西南各省區(qū)通往國(guó)外的主要出海口，亦是中國(guó)大陸通往東南亞、非洲、歐洲和大洋洲海上航程最短的口岸，在亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈中具有極其重要的戰(zhàn)略地位。湛江市戶籍總?cè)丝?693.45 142 的環(huán)境、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的教育及醫(yī)療條件等，必將吸引市內(nèi)外更多的居民進(jìn)入市區(qū)投資、置業(yè)、居住，從而加大對(duì)房地產(chǎn)的需求。近年來(lái)市政府實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略，盤(pán)活城市的有形和無(wú)形資產(chǎn)，廣泛

3、吸引國(guó)內(nèi)外客商投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)本市基礎(chǔ)設(shè)施，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，將使商業(yè)營(yíng)業(yè)性物業(yè)開(kāi)發(fā)加快。同時(shí)，通過(guò)政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲，舉辦各類經(jīng)貿(mào)博覽會(huì)、房地產(chǎn)洽談會(huì)展銷會(huì)等，提高城市品位和知名度，促使一大批投資項(xiàng)目的簽訂，外資、內(nèi)聯(lián)企業(yè)在湛江投資增多，必將增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。粵海鐵路、廣湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛鐵路以及即將動(dòng)工的海灣大橋等大型區(qū)域性 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本市作為中心城市的作用將大大增強(qiáng)，對(duì)周邊市縣的影響擴(kuò)大，特別是海灣大橋的建成，將使湛江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的交通狀況大為改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快，必然帶動(dòng)驗(yàn)收，目前又啟動(dòng)創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家環(huán)保

4、模范城市，努力打造“南方港城，南國(guó)風(fēng)光”的城市品牌，展現(xiàn)作為區(qū)域中心城市的生機(jī)活力和美好形象。2、區(qū)域位置因素隨著湛江市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)位重新定位，作為湛江未來(lái)的城市中心，湛江市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的地理位置十分優(yōu)越，是金融、商業(yè)、文教、居住理想的黃金寶地。湛江市怡和花園住宅小區(qū)位于湛江市人民大道中 18 號(hào)，是我市繁華的金融中心及住宅新城區(qū)。對(duì)面是金碧花園、海關(guān)宿舍小區(qū)、泉莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南面緊靠霞山區(qū)，北面臨近金融中心、市政中心，東面是規(guī)劃的大型住宅區(qū)。八層往宅可觀覽海景，環(huán)境雅靜，附近有政府機(jī)關(guān)、銀行、海關(guān)、郵電、學(xué)校、幼兒園、市場(chǎng)、醫(yī)院、高級(jí)酒店、大型娛樂(lè)場(chǎng)所、民航機(jī)場(chǎng)等。并已經(jīng)省、市有關(guān)部門特許

5、批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)具有約700 多米的地下溫泉，是目前湛江市唯一具有地下溫泉的居住區(qū)，也是較大的花園住宅小區(qū)。所以本小區(qū)擬商業(yè)用房與住宅用房為主，爭(zhēng)取未來(lái)五年至十年內(nèi)成為新的城市商業(yè)中心。3、基礎(chǔ)設(shè)施情況（1）供水:市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。（2）排水: 區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨水、污水合流。（3）供電: 區(qū)域內(nèi)電源來(lái)自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。（4）通訊:區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。三、 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹?lái)越需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往。我們可以引入現(xiàn)代化、智能

6、化的設(shè)計(jì)，把它建成以“綠色生態(tài)健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合“南方港城，南國(guó)風(fēng)光”的城市品牌，展現(xiàn)作為區(qū)域中心城市的生機(jī)活力和美好形象。所以，我們的目標(biāo)客戶就鎖定是收入較高的白領(lǐng)階層。本小區(qū)的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層，這些人需要一個(gè)好的居住環(huán)境，會(huì)的潮流，進(jìn)行“智能化”的設(shè)計(jì)，使得其具備現(xiàn)代化。當(dāng)然，上述的這些概念并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是被社會(huì)上的人所接受，但他們并沒(méi)有說(shuō)是過(guò)時(shí)了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。湛江市怡和花園住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)擬定以多層、小高層為主，擬興建五幢商住樓，全部采用電梯垂直交通方式。建筑面積為 48000m2,形成低建筑密度、低容積率、綠化率高、配套設(shè)施完備的新

7、型小區(qū)。其中：1、總用土地面積 15000 平方米。2、建筑占地面積 6400 平方米。3、總建筑面積 48000 平方米，建筑面積密度 3.2 萬(wàn)平方米/公頃。4、綠地面積 6000 平方米,綠地率 40%。5、 商場(chǎng)面積：4800 平方米；住宅面積：38200 平方米；地下室面積：5000 平方米把小區(qū)的目標(biāo)表現(xiàn)得更加具體一點(diǎn)：1、規(guī)劃超前化。 510 年內(nèi)不落后；第二，建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時(shí)代的潮流；第三，建筑的選材用料，要大量運(yùn)用環(huán)保型、國(guó)家推行的新型材料；識(shí)。2無(wú)缺陷設(shè)計(jì)3、建筑藝術(shù)化。在小區(qū)規(guī)劃時(shí)，要求建筑的藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計(jì)本身和整個(gè)小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)。4、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，這也是本小區(qū)敢于向購(gòu)房者提出三項(xiàng)承諾的信心標(biāo)志。5、建材環(huán)?；?duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不僅是本小區(qū)追求的一個(gè)目標(biāo)，同時(shí)也是其他發(fā)展商想方設(shè)法要達(dá)到的目標(biāo)?，F(xiàn)在社會(huì)上到處都在講環(huán)保，人們也喜歡環(huán)保，成本，而且可以有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。6、環(huán)境公園化。對(duì)于本小區(qū)，綠化率達(dá)到 40%以上，再加上底層架空做成綠化休閑場(chǎng)所，所以實(shí)際上本樓盤(pán)的綠化率很高。本小區(qū)的中心花園面積超過(guò) 4000平方米，本小區(qū)的住宅