中國冷鏈物流市場的現(xiàn)狀與展望

1、中國的消費規(guī)模不斷擴大、消費結(jié)構(gòu)趨于升級，對于冷 鏈流通商品的需求也在持續(xù)增加。自2009年仲量聯(lián)行發(fā) 布第一份冷鏈物流報告以來，十年間，中國的冷鏈物流 行業(yè)已經(jīng)有了明顯的發(fā)展，但仍低于世界平均水平。此次仲量聯(lián)行從房地產(chǎn)行業(yè)的視角，通過對于冷鏈?zhǔn)袌?的分析及對行業(yè)相關(guān)人士的訪問調(diào)研，總結(jié)了中國冷鏈 行業(yè)面臨的四大機遇，這些機遇預(yù)計將為中國冷鏈設(shè)施 的租金增長和資本增值帶來巨大的潛力。 同時也對本行 業(yè)的未來發(fā)展趨勢做出了展望。中國冷鏈行業(yè)的四大機遇冷鏈物流簡介46冷鏈資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于中國冷鏈行業(yè)的建議27業(yè)內(nèi)人士專訪：冷鏈行業(yè)的未來31344簡介冷鏈物流冷鏈物流及其市場細分作為物流行業(yè)的重要組

2、成部分，冷鏈物流為易腐產(chǎn)品的流通奠定了基礎(chǔ)，例如，生 鮮果蔬、肉類、乳制品、水產(chǎn)養(yǎng)殖產(chǎn)品和 藥品等。冷鏈物流屬于綜合性的行業(yè)，其中，冷鏈運輸、冷鏈倉儲和其他服務(wù)分別占比約40、30和 30 。304030冷鏈物流市場細分冷鏈倉儲冷鏈運輸其他服務(wù)（庫內(nèi)操作、打 包和貼標(biāo)等）來源：艾意凱咨詢中國冷鏈物流行業(yè)的巨大機遇通過對于市場的觀察和業(yè)內(nèi)相關(guān)人士的采訪，仲量聯(lián)行總結(jié)了中國冷鏈物流行業(yè)的四大機遇，這些機遇預(yù)計將為 冷鏈物流設(shè)施的租金增長和資本增值帶來巨大的潛力。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。冷鏈設(shè)施供應(yīng)不足，地理分布不均衡，呈現(xiàn)巨大的增長空間目前市場較為分散，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不理想， 新技術(shù)將創(chuàng)造

3、新的機遇冷鏈物流設(shè)施有著廣泛的需求來源，且需求持續(xù)增長明確的政策支持將加速行業(yè)的發(fā)展冷鏈倉儲設(shè)施供應(yīng)不足且分布 極不均衡，顯現(xiàn)出巨大的增長 空間機遇 1： 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。0.620.440.340.340.200.200.300.400.500.600.70英國美國加拿大印度韓國中國人均立方米六個國家的人均冷庫容量對比（2016 年）全球平均值：人均 0.20 立方米冷鏈倉儲設(shè)施供應(yīng)不足盡管增長強勁，但與其他國家相比，中國的冷 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。鏈倉儲設(shè)施供應(yīng)量明顯不足。2016 年，中國現(xiàn) 有的冷庫容量為人均 0.14 立方米，

4、而全球為人均 0.20 立方米。來源：全球冷鏈聯(lián)盟0.000.020.080.060.040.16200820142016中國人均冷庫容量立方米中國冷鏈物流市場經(jīng)歷了顯著增長在過去 10 年中，易腐食品的冷鏈流通率從15上漲到了 30以上，而生鮮產(chǎn)品的貨損率從 30降低到了 20。同期人均冷藏容量增長了 14 倍。然而，中國的冷鏈物流市場依舊發(fā)展不成 熟，設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)也低于全球平均水平。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。來源：國際冷鏈倉儲協(xié)會22193086冷鏈倉儲設(shè)施的分類倉儲型冷庫配套型冷庫生產(chǎn)加工型冷庫配送型冷庫產(chǎn)地型冷庫社區(qū)型冷庫地理分布

5、不均衡東北 6.95華北 12.28西北 5.70西南 9.38華中 15.45華東 37.2華南 10.19從地理位置來看，冷鏈倉儲設(shè)施在中國的分布極不均衡。從倉儲應(yīng)用類別來看，亦是如此。儲藏魚和肉類的冷庫（儲藏溫區(qū)在負25 到負18 攝氏度之間）數(shù)量較多，但對于用于儲藏生鮮果蔬的冷庫（儲藏溫區(qū)5 到 15 攝氏度）的數(shù)量來說，卻遠不及市場需求。中國冷庫容量分布百分比來源：中國物流與采購聯(lián)合會冷鏈物流專業(yè)委員會 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。來源：中國物流與采購聯(lián)合會冷鏈物流專業(yè)委員會；鏈庫網(wǎng)升級需求將創(chuàng)造新的增長潛力具有精確溫度控制和靈敏監(jiān)測系統(tǒng)的現(xiàn)代冷鏈倉儲設(shè)施的市場份額很小，估計

6、不到5。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。圖片來源：太古冷鏈物流冷鏈用戶的升級需求十分迫切，尤其是在穩(wěn) 定且可調(diào)節(jié)的溫度控制、產(chǎn)品可追溯性以及 分揀和配送速度及效率方面。很多冷鏈設(shè)施供應(yīng)商正在積極改造現(xiàn)有項 目，建立新的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)以滿足新的市場需 求，冷鏈設(shè)施市場將迎來升級轉(zhuǎn)變。未來幾年冷鏈?zhǔn)袌鲱A(yù)計將大幅增加13.622.629.445.958.610.1100203040506070201120132015201720192020美元（十億）中國的冷鏈?zhǔn)袌鲆?guī)模正以超過 20的復(fù)合年增長率持續(xù)增長，預(yù)計將在 2020 年達到 586 億美 元的市場規(guī)模，占全球冷鏈?zhǔn)袌龅慕姆忠弧碓矗喝蚶?/p>

7、鏈聯(lián)盟；智研市場調(diào)查；中信建投證券；艾瑞市場咨詢；艾意凱咨詢 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。中國冷鏈物流市場的規(guī)模預(yù)測冷鏈倉儲設(shè)施具有廣泛的需求 來源，且需求持續(xù)增長機遇 2：14 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。需求來自哪里？05101520253035零售連鎖特許經(jīng)營餐廳 食品貿(mào)易商 食品生產(chǎn)商生鮮電商第三方物流2018 年上半年各行業(yè)對冷鏈倉儲設(shè)施的需求面積統(tǒng)計2018 年上半年全國冷庫租賃量突破 150 萬 平方米，同比增長 14.9 。冷鏈第三方物流的需求量最大，其次是特 許經(jīng)營餐廳，零售連鎖店和生鮮電商。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。來源：中國物流與采購聯(lián)合會冷鏈

8、物流專業(yè)委員會；鏈庫網(wǎng)案例研究：醫(yī)藥行業(yè)100203040506020122013201420152016人民幣（十億）中國醫(yī)藥冷鏈行業(yè)市場規(guī)模我國的醫(yī)藥冷鏈?zhǔn)袌鲞h未成熟，根據(jù)國家藥監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)表明，中國藥品冷鏈的覆蓋能力僅為10左右，藥品的質(zhì)量問題中 有近20與冷鏈物流相關(guān)。隨著中國醫(yī)藥冷鏈行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)擴大，標(biāo)準(zhǔn)逐步規(guī)范化，國際及國內(nèi)大型醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)對高標(biāo) 準(zhǔn)的冷鏈倉儲設(shè)施有很強的需求。來源： Pharmaceutical Commerce高附加值性質(zhì)：與其他冷鏈流通品相比，醫(yī)藥品通常為高附加值商品，具有較高的流通率和更高的利潤率。發(fā)展機會和動力：自2015年以來，醫(yī)藥領(lǐng)域及生物疫苗領(lǐng)

9、 域發(fā)生的多次大事故讓冷鏈物流成為國家規(guī)范的重要對 象，藥品冷鏈標(biāo)準(zhǔn)在逐步加強。巨大的未來增長潛力：中國目前是第二大藥品消費市場，自 2012 年以來每年增長 10。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。什么樣的冷鏈設(shè)施是用戶的首選？冷鏈設(shè)施來源：仲量聯(lián)行適用于冷庫業(yè)主和租戶的“雙贏”策略租戶愿意與具有相同設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的公司共享冷鏈倉儲設(shè)施空間，甚至共享最小庫存單位 (SKU)，以實現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟效益。仲量聯(lián)行預(yù)測“共享”模式主選原因贊成意見反對意見量身定制 (BTS)能夠以相對較低的租金獲得寬敞的空間租戶和業(yè)主規(guī)避了資產(chǎn)風(fēng)險不是一個可行的業(yè)務(wù)擴展策略，不利于業(yè)務(wù)擴張標(biāo)準(zhǔn)冷庫，結(jié)合了常溫、冷藏和冷凍存

10、儲空間更小、更靈活的空間可以租賃給不同類型的租戶，適應(yīng)變化的需求難以滿足不同租戶的特定要求 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。集中度低且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，新 技術(shù)將創(chuàng)造新的機遇機遇 3： 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。4.985.3489.68排名前十的企業(yè)排名10100 的企業(yè)其他中國冷鏈物流市場集中度低中國的冷鏈?zhǔn)袌龇浅７稚?，集中度低?企業(yè)規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計，目前排名前一百 的冷鏈物流市場參與者的市場份額不足 10，缺乏行業(yè)主導(dǎo)企業(yè)。中國冷鏈物流 參與企業(yè)的市 場份額統(tǒng)計排名前10 名的企 業(yè)所占冷鏈?zhǔn)袌?份額不到 5來源：中國物流與采購聯(lián)合會冷鏈物流專業(yè)委員會 2019 年仲量聯(lián)行，

11、保留所有權(quán)利。22259%35%2016年全國新建冷庫制冷劑統(tǒng)計二氧化碳 + 氨 二氧化碳氨/氟利昂氟利昂氨行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范整個冷鏈過程中的操作不當(dāng)和流通產(chǎn)品的 可追溯性差造成了冷鏈流通品的高浪費和 高損壞率，高達 20 至 30。同時，中國冷鏈倉儲設(shè)施的制冷劑使用情 況也尚不規(guī)范。安全、環(huán)保和可持續(xù)的制 冷劑，如二氧化碳、二氧化碳與氨化合 物，由于初始設(shè)備投入成本和維護成本較 高，尚未被廣泛接受（使用率低于4）。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。來源:中國物流與采購聯(lián)合會冷鏈物流專業(yè)委員會新技術(shù)將為冷鏈物流市場帶來新的機遇與傳統(tǒng)的冷藏倉庫相比，由于自動化立體倉儲系統(tǒng)（ASRS）在節(jié)能、節(jié)省

12、勞動力成本和占地面積較小方面具有強大優(yōu)勢，預(yù)計將會被更廣泛地采用。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。最新的冷鏈技術(shù)，如自動化立體倉儲系統(tǒng) (ASRS)、自動導(dǎo)引車系統(tǒng) (AGV) 以及集和了 倉儲管理系統(tǒng)(WMS)、運輸管理系統(tǒng) (TMS)，訂單管理系統(tǒng) (OMS) 和計費管理系 統(tǒng)(BMS) 的智慧物流綜合管理系統(tǒng)雖然尚未 完全普及，因其在節(jié)省運營成本和提高效率 方面的優(yōu)點，從而逐漸被中國冷鏈?zhǔn)袌鼋?受。圖片來源：新技術(shù)將為冷鏈物流市場帶來新的機遇仲量聯(lián)行認為，中國的冷鏈?zhǔn)袌鲇泻艽蟮?整合和技術(shù)改進空間。新技術(shù)，尤其是以下技術(shù)，預(yù)計對冷鏈發(fā)展尤為重要：通過 WMS 系統(tǒng)和智能溫度監(jiān)控傳感

13、器優(yōu)化的經(jīng)濟型冷藏倉庫。裝備 ASRS系統(tǒng)的全自動冷庫將更好地定 位于產(chǎn)品規(guī)模和溫度要求標(biāo)準(zhǔn)化的最終 用戶。生鮮食品電子商務(wù)巨頭可能率先采用物 聯(lián)網(wǎng)和區(qū)塊鏈技術(shù)來提供差異化的客戶 服務(wù)。圖片來源: www.warehousenews.co.uk 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。明確的政策支持將加速該行業(yè) 的發(fā)展機遇 4： 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。國家層面政策支持冷鏈?zhǔn)袌霭l(fā)展食品安全法出臺從國家層面來看，已制定并實施了一系列明確的政策來支持冷鏈?zhǔn)袌霭l(fā)展。發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃改變冷庫電費以匹 配工業(yè)項目而非商 業(yè)項目對十個省的冷鏈設(shè)施 建設(shè)提供資金支持冷鏈物流是“十三五” 規(guī)

14、 劃 (2016-2020) 的 重點之一來源：由仲量聯(lián)行收集并分類國務(wù)院出臺關(guān)于加快發(fā)展 冷鏈物流保障食品安全促進 消費升級的意見，立足于 推動冷鏈物流發(fā)展，保障生 鮮農(nóng)產(chǎn)品和食品消費安全， 帶動上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。應(yīng)加強支持冷鏈倉儲設(shè)施建設(shè)的政策近年陸續(xù)出臺的政策顯示，冷鏈物流已是國務(wù)院，各部委和各級政府都極為關(guān)注的一個行業(yè)。 針對整個冷鏈行業(yè)的 政策將愈發(fā)明朗并有針對性，逐漸形成完善的政策環(huán)境。目前的冷鏈政策還停留在相對宏觀的層面，對冷鏈倉儲行 業(yè)的影響有限，冷鏈倉儲設(shè)施仍然需要明確的法規(guī)、操作標(biāo)準(zhǔn)以及實施細則助推行業(yè)進一步發(fā)展。 2019 年仲量聯(lián)

15、行，保留所有權(quán)利。從土地供給政策層面，冷鏈倉儲設(shè)施面臨的挑戰(zhàn)和機遇分別是：挑戰(zhàn)：由于工業(yè)用地的土地供應(yīng)量減少，在中國各大城市，用于倉儲用途的土地（包括冷鏈倉儲用地）相當(dāng)緊張。機遇：與物流倉儲高標(biāo)庫相比，冷鏈倉儲設(shè)施通常投資力度更高并且可以產(chǎn)生更多的稅收，因此，更有利于確保土 地的供應(yīng)。全國冷庫市場租金表現(xiàn)長春 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。沈陽杭州南京上海廣州南寧昆明貴陽重慶成都廈門烏魯木齊武漢長沙西安鄭州濟南哈爾濱合肥南昌北京天津 石家莊太原?？谖鲗幪m州銀川呼和浩特仲量聯(lián)行預(yù)測：由于供應(yīng)短缺和需求增長，一線城市（北京、上海、廣州和深圳）的平均租金將在接下來的幾年保持高位。部分農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)

16、地（如昆明、?？诤蜑豸?木齊）的高租金表明農(nóng)產(chǎn)品預(yù)冷庫和產(chǎn)地 型冷庫可能具有巨大的市場潛力。來源：L （2018年11月）3.5-6.02.5-4.01.8-3.0單位：元/板/天租金增長的巨大潛力資本價值相應(yīng)增長租金和資本增值的巨大潛力市場參與者增多 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。愿意為更高標(biāo)準(zhǔn) 的設(shè)施支付更高 費用供應(yīng)有限但需求旺盛業(yè)內(nèi)人士專訪中國冷鏈行業(yè)的未來 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。用戶方：對冷鏈倉儲設(shè)施的要求將逐步提高市場在逐漸成熟，標(biāo)準(zhǔn)也在不斷 提高。中國的冷鏈?zhǔn)袌稣龔姆€(wěn)定 發(fā)展階段轉(zhuǎn)向快速發(fā)展階段。為了從用戶的角度獲得見解，仲量聯(lián)行對冷 鏈?zhǔn)称沸袠I(yè)用戶的管理人員

17、進行了采訪。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。來源：摘自仲量聯(lián)行采訪未來冷鏈設(shè)施的展望當(dāng)前使用模式及要求設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低且不規(guī)范BTS 解決方案現(xiàn)有物業(yè)難滿足使用要求，因此傾向于采用BTS的解決方案BTS 細節(jié)可能通過第三方（第三方物流/冷藏運營商）來定制租賃合適的物業(yè)需求傾向使用綜合了干庫、冷藏和冷凍庫相結(jié)合的項目冷鏈技術(shù)溫度監(jiān)控警報，充分利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)全自動倉儲用電成本低且穩(wěn)定， 但建設(shè)和維護成本高二氧化碳作為制冷劑環(huán)保，但在早期投資較高“共享模式”的可能性運營商：冷鏈倉儲設(shè)施的升級-從量變到質(zhì)變冷鏈物流第三 方的業(yè)務(wù)需求冷鏈運行的 技術(shù)要求冷鏈運營的 挑戰(zhàn)/機遇為了從運營商的角度獲得見解

18、，仲量聯(lián)行采訪了冷鏈供應(yīng)商的高層管理人員，該供應(yīng)商的核心業(yè)務(wù)為冷鏈設(shè)施運營 和冷鏈運輸。客戶類別：生鮮電商進出口貿(mào)易商餐飲連鎖食品加工型企業(yè)5. 醫(yī)藥行業(yè)優(yōu)選冷庫溫度區(qū)間優(yōu)選冷庫溫度區(qū)間-2525（可并行調(diào)節(jié)）最旺盛的需求：04，-18大部分的冷庫是租賃高標(biāo)倉庫后改造為冷庫的通常為鋼制結(jié)構(gòu)應(yīng)用射頻識別 (Applied RFID)、 運輸管理系統(tǒng) (TMS)、訂單管理 系統(tǒng) (OMS)、倉庫管理系統(tǒng) (WMS)將采用全自動冷庫氨作為制冷介質(zhì)共享模式的運用最后一公里：不僅是選址問題， 還要面臨技術(shù)挑戰(zhàn)。與餓了嗎和 達達等第三方承運人合作可以一 定程度上解決“斷鏈”的問題。溫度控制：儲存時溫度尚可

19、控， 但運輸存在溫控困難。與專業(yè)冷 鏈第三方物流的合作可能會有所 幫助。來源：摘自仲量聯(lián)行采訪中國冷鏈?zhǔn)袌稣幱谂畈l(fā)展的時期，但尚未發(fā)展成熟。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，特別是在華東地區(qū)，冷庫行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)是從量變到質(zhì)變的一個升級，而其他大部分區(qū)域冷庫的量還嚴(yán)重不足。 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。用方需求客戶類別：貿(mào)易流通類生產(chǎn)制造類（食品和飲料公司）餐飲渠道類（快餐連鎖）商超、電商要求越庫操作開發(fā)商：從建設(shè)定制化到標(biāo)準(zhǔn)化的冷鏈倉儲設(shè)施為了從冷庫業(yè)主方的角度獲得見解，仲量聯(lián)行對知名冷鏈倉儲設(shè)施開發(fā)商的管理層進行了采訪，該公司開發(fā)運營 高標(biāo)準(zhǔn)的冷鏈倉儲設(shè)施。增長領(lǐng)域各溫度區(qū)間的冷鏈倉儲設(shè)施需求都很

20、旺盛，但冷 凍庫的需求量最為強勁。未來發(fā)展計劃最后一公里：可能與住宅、商業(yè)項目結(jié)合將考慮建設(shè)全自動的高架冷庫，占到冷鏈物流園區(qū)的一定比例，但不會是主流仲量聯(lián)行：貴公司未來的冷鏈發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的冷庫為主，還是定制型冷庫為主？未來的冷鏈發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化冷庫（公共庫）為主，定制型冷庫為輔，因只做定制型的冷庫規(guī)模擴張速度較慢。來源：摘自仲量聯(lián)行采訪 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。仲量聯(lián)行冷鏈設(shè)施評估標(biāo)準(zhǔn) 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。冷鏈倉儲設(shè)施的評估標(biāo)準(zhǔn)在評估冷鏈設(shè)施項目是否具有較強的投資價值或是否符合最 終用戶要求時，仲量聯(lián)行提出了七大因素包括位置、規(guī)模和 布局、運營成本、技術(shù)應(yīng)用、制冷系統(tǒng)、可調(diào)整性和設(shè)施結(jié) 構(gòu)。位置規(guī)模和布局運營成本技術(shù)應(yīng)用制冷系統(tǒng)可調(diào)整性設(shè)施結(jié)構(gòu) 2019 年仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。冷鏈倉儲設(shè)施的評估標(biāo)準(zhǔn)位置是一大重要的因素，因為運輸成本占物流總成本的比例最高大于存儲和管理成本的總和。規(guī)模和布局對于交通組織和貨物流線是必不可少的，這是影響冷鏈物流設(shè)施是否適合某些用戶的因素。冷鏈倉儲設(shè)施通常具有耗能較大，運行成本高的特征，因此冷鏈設(shè)施的實際運營成本也應(yīng)是被重點考慮 的評估因素。技術(shù)應(yīng)用和設(shè)施的運行效率