物業(yè)接管驗(yàn)收管理控制程序

1、物業(yè)接管驗(yàn)收管理控制程序目的規(guī)范物業(yè)公司的物業(yè)驗(yàn)收程序，確保物業(yè)對發(fā)展商提供的樓宇及其設(shè)施的驗(yàn)收得到有效控制。適用范圍本程序適用于公司所承接的每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的驗(yàn)收。定義無職責(zé)部門 / 崗位工作職責(zé)負(fù)責(zé)成立、組織驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收工作，簽發(fā)與開發(fā)商的驗(yàn)收管理處負(fù)責(zé)人往來文件。指定專人負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）竣工資料，設(shè)備技術(shù)資料的移交、驗(yàn)收、歸檔。負(fù)責(zé)驗(yàn)收小組現(xiàn)場按照 “物業(yè)接管驗(yàn)收流程及標(biāo)準(zhǔn)” 進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，管理處工程部及時(shí)提出合理化建議，確保驗(yàn)收工作的順利完成。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)，協(xié)助房屋移交驗(yàn)收工作。方法及過程控制5.1驗(yàn)收準(zhǔn)備5.1.1物業(yè)公司接到開發(fā)商的接管驗(yàn)收通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后，確定驗(yàn)收

2、小組成員。5.1.2由驗(yàn)收小組成員編制物業(yè)接管驗(yàn)收流程報(bào)品質(zhì)管理部審批，并與開發(fā)商進(jìn)行對接具體事項(xiàng)。5.1.3管理處負(fù)責(zé)在驗(yàn)收前7 日將驗(yàn)收所需專用工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全。5.2驗(yàn)收實(shí)施驗(yàn)收小組成員根據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收表( 包括：綠化環(huán)境單工程項(xiàng)驗(yàn)收表 、土建工程單項(xiàng)驗(yàn)收表、水暖工程單項(xiàng)驗(yàn)收表 、電氣工程單項(xiàng)驗(yàn)收表以下同)/ 物業(yè)驗(yàn)收匯總單分專業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收小組按各專業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收房屋使用功能、機(jī)電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗(yàn)收情況詳細(xì)記錄在單項(xiàng)驗(yàn)收表/ 物業(yè)驗(yàn)收匯總單中。驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)分組進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收，在單項(xiàng)驗(yàn)收表上記錄，同時(shí)進(jìn)行匯總。物業(yè)驗(yàn)收匯總單 由開發(fā)商代表與物業(yè)代表共同簽字認(rèn)可后方可辦理移

3、交手續(xù)。管理處將全部相關(guān)資料整理存檔，并在品質(zhì)管理部備案。5.3驗(yàn)收接管流程首先由開發(fā)商按照接管資料移交清單（包括：工程技術(shù)類接管資料移交清單 、規(guī)劃檔案類接管資料移交清單 、入住管理類接管資料移交清單 、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單）物業(yè)公司組織專業(yè)人員實(shí)施驗(yàn)收（資料、現(xiàn)場） ，驗(yàn)收結(jié)果提交項(xiàng)目工程部組織施工單位對不合格部位進(jìn)行返修，復(fù)驗(yàn)合格后簽定物業(yè)移交書。5.4驗(yàn)收重點(diǎn)5.4.1建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面。 （例如：門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話）5.4.2工程圖紙是否與實(shí)際結(jié)構(gòu)相符，管線是否能夠正常使用和運(yùn)行，水暖電各項(xiàng)功能能否安全使用。5.4.3對于檢查出來的設(shè)計(jì)及施工問題，應(yīng)在單項(xiàng)

4、驗(yàn)收表/ 物業(yè)驗(yàn)收匯總單中作詳細(xì)記錄，書面反饋開發(fā)商。5.5驗(yàn)收依據(jù)5.5.1建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例5.5.2建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收 ZBP30001-905.5.3根據(jù)各管理處反饋的業(yè)主較為關(guān)心的項(xiàng)目。5.6驗(yàn)收原則5.6.1如實(shí)反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。5.7驗(yàn)收要求5.7.1依據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和單項(xiàng)驗(yàn)收表 / 物業(yè)驗(yàn)收匯總單逐項(xiàng)檢驗(yàn)。5.8驗(yàn)收方法外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試5.9驗(yàn)收時(shí)間及期限在接到開發(fā)商驗(yàn)收通知單及相關(guān)資料后，以書面形式回復(fù)開發(fā)商驗(yàn)收時(shí)間及相關(guān)資料，一般一周內(nèi)開始實(shí)施驗(yàn)收，一個(gè)組團(tuán)初、終評為期15 天。5.10驗(yàn)收說明及相關(guān)表格根據(jù)待驗(yàn)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際房型進(jìn)行調(diào)整。5.11施工

5、單位應(yīng)提交的資料5.11.1產(chǎn)權(quán)資料a）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件b）用地批準(zhǔn)文件c）建筑執(zhí)照d）拆遷安置資料e）建筑單位的有關(guān)資料5.11.2技術(shù)資料a）竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。b）地質(zhì)勘探報(bào)告c）工程合同及開、竣工報(bào)告d）工程預(yù)決算e）圖紙會審記錄f ）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）g）隱蔽工程竣工驗(yàn)收合格證明h）沉降觀察記錄i）竣工驗(yàn)收證明書j）鋼材、水泥等主要建材的合格證及質(zhì)量保證書k）水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的產(chǎn)品合格證書l）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告m）供水、供暖的試壓報(bào)告n）監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料o）消防部門的審批文

6、件5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。5.12驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)5.12.1 主體結(jié)構(gòu)a）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過 GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。b）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規(guī)定值（ GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范）。c）木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構(gòu)件的選材必須符合 GBJ206（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）中條的有關(guān)規(guī)定。d）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。e）抗震設(shè)防必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。外墻a）外墻不得滲水b）涂料色澤均勻一致、無開裂、起

7、鼓現(xiàn)象，面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。c）鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。屋面a）屋面工程必須符合GBJ207（屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）條的規(guī)定。b）排水通暢，設(shè)施齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。樓地面a）面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。b）衛(wèi)生間地面與相鄰地面、相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。衛(wèi)生間地面應(yīng)做閉水試驗(yàn)。c）地磚地面應(yīng)平整牢固，接縫均勻密合。裝修a）鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關(guān)靈活，

8、零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。b）木裝修工程應(yīng)表面光潔，防腐處理良好，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。c）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。d）扶灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。e）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。g）外墻、窗戶淋水試驗(yàn)應(yīng)無滲漏。電氣a）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范，采用鐵管配線，必須整體跨接地線，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/ 千伏。b）照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、

9、位置正確。c）動(dòng)力、照明閘箱安裝必須牢固，位置準(zhǔn)確，電器安裝及導(dǎo)線連接必須牢固，接地保護(hù)必須良好，要有明顯的相序及柜號標(biāo)識，電器件齊全、無損壞，安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。漏電保護(hù)試驗(yàn)反應(yīng)正常。d）電纜、橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號標(biāo)識。e）避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻必須符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。）除上述要求外須符合“低壓電器安裝驗(yàn)收規(guī)范”的有關(guān)要求。水、衛(wèi)、消防a）管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗(yàn)及保溫防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。b）管道應(yīng)安裝牢固，控制

10、部件啟閉靈活、無滴漏。c）衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。d）水泵應(yīng)啟停可靠，安裝牢固、平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。e）消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格證。采暖a）管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。b）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、 滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合 GBJ242的規(guī)定。附屬工程及其它a）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置

11、，管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范）第二章第節(jié)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。b）化糞池排污量設(shè)置合理，池內(nèi)無垃圾雜物。 立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應(yīng)超過 2 個(gè)彎。c）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d）煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈，隔層封閉應(yīng)牢固，無質(zhì)量問題、井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。5.13 為維護(hù)業(yè)主利益，保證投資效益，施工單位應(yīng)按接管驗(yàn)收具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交驗(yàn)準(zhǔn)備工作。接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按本提綱執(zhí)行，驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法、接管驗(yàn)收后，對整改未達(dá)標(biāo)的質(zhì)量等問題，根據(jù)