建材市場可行性報告

1、建材市場場可行性性報告1.1 項目目名稱因項目目目前尚未未正式命命名，在在合作文文件及日日常各類類交通溝溝通中，暫以“某某項項目”代表該該項目。以下簡簡稱“本項目目”。1.2 項目目開發(fā)背背景漣源某某某項目位位于漣源源市人民民路與芙芙蓉路交交匯處，屬原工工礦公司司用地。宗地面面積約440444平方米米，地塊塊平整，地形較較為規(guī)則則，臨街街面長。項目地地塊為典典型的城城市二級級綜合用用地，土土地性質(zhì)質(zhì)屬商住住綜合用用地，經(jīng)經(jīng)原土地地使用權(quán)權(quán)屬單位位掛牌出出讓后，漣源市市某某房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資公公司成功功競標(biāo)獲獲得使用用權(quán)。該該地塊土土地年限限達(dá)700年，在在一般的的商住用用地年限限中使用用年限是是

2、極高的的，作為為招商引引資項目目，該地地塊開發(fā)發(fā)也獲得得政府的的大力支支持，將將獲得開開發(fā)政策策性優(yōu)惠惠。1.3 可行行性研究究報告編編制目的的（1）在在對項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境進(jìn)行詳詳細(xì)分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合項目目所處的的區(qū)位環(huán)環(huán)境，對對該地塊塊價值進(jìn)進(jìn)行合理理的評估估。（2）對對項目可可行性與與開發(fā)經(jīng)經(jīng)營提出出初步意意見，并并對項目目的規(guī)劃劃設(shè)計，功能分分區(qū)等提提出相應(yīng)應(yīng)的建議議。（3）結(jié)結(jié)合地塊塊目前的的狀況和和特點，探索項項目開發(fā)發(fā)方案在在經(jīng)濟(jì)效效益、社社會效益益、環(huán)境境效益方方面的可可行性。（4）對對項目開開發(fā)進(jìn)行行投資分分析和風(fēng)風(fēng)險分析析。（5）對對項目決決策及其其實施提提出優(yōu)化

3、化建議。1.4 可行行性研究究報告編編制依據(jù)據(jù)（1）國國家建設(shè)設(shè)部及湖湖南省頒頒布的與與房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)法法律與政政策；（2）中華人人民共和和國城市市規(guī)劃法法（3）中華人人民共和和國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法（4）婁婁底、漣漣源房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)法律政政策與文文件；（5）漣漣源市的的招商引引資政策策；（6）本本項目的的詳細(xì)規(guī)規(guī)劃控制制原則；（7）現(xiàn)現(xiàn)場勘察察和漣源源市房地地產(chǎn)市場場綜合調(diào)調(diào)研所得得資料；（8）漣源源市當(dāng)前前的建安安成本、各項配配套費用用及其他他規(guī)費收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（9）某某某地產(chǎn)產(chǎn)顧問機(jī)機(jī)構(gòu)所積積累的專專業(yè)市場場項目操操盤經(jīng)驗驗價值二項目概概況2.1 地塊塊位置本項目地地塊位于于漣源市市XX

4、路路與XXX路交匯匯處，距距XX山山市民休休閑廣場場約8000米，對面為為漣源市市建材市市場，周周邊主要要的建筑筑物業(yè)形形態(tài)為居居民、單單位用房房；2000米半半徑內(nèi)目目前以“街鋪”商業(yè)經(jīng)經(jīng)營為主主，經(jīng)營營范圍涉涉及建材材、食雜雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等等其他行行業(yè)。四至范圍圍：東向：芙芙蓉北路路西向：煤煤炭醫(yī)院院南向：人人民西路路北向：臨臨街民宅宅2.2 地塊塊規(guī)模與與開發(fā)目目標(biāo)本項目宗宗地面積積共40044平平方米，按政府府要求臨臨人民路路處退讓讓紅線33.633米，實實際用地地面積約約38998平方方米。項目擬建建成地上上共七層層、總建建筑面積積在1.8萬平平米左右右的商住住樓，其其中裙

5、樓樓商業(yè)部部分為三三層，單單層建筑筑面積在在36550-338000平米之之間，裙裙樓以上上為四層層住宅，擬規(guī)劃劃面積在在70000-778000平米之之間。另項目擬擬建地下下一層，規(guī)劃建建筑面積積在25500平平米左右右。2.3 地塊塊周邊環(huán)環(huán)境與配配套設(shè)施施項目地塊塊處于漣漣源市“X廣場場”，距漣漣源市核核心商業(yè)業(yè)區(qū)域-“XX山山”約8000-10000米米。目前前周邊主主要以臨臨街商業(yè)業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)經(jīng)營類別別不統(tǒng)一一，經(jīng)營營品牌參參差不齊齊，芙蓉蓉路道路路狀況及及街區(qū)面面貌均有有待改善善。環(huán)境及配配套設(shè)施施：電力力、電訊訊：接入入本項目目給排排水：管管道鋪設(shè)設(shè)到位大型型汽車站站：臨人人民

6、路公公交車站站休閑閑廣場：光明山山市民休休閑廣場場，距本本項目約約8000米購物物場所：3000米內(nèi)XXXX超超市及臨臨街小型型商店娛樂樂場所：3000米范圍圍內(nèi)無大大型娛樂樂休閑休休閑運(yùn)動動場所。醫(yī)療療衛(wèi)生：項目西西側(cè)為煤煤炭總醫(yī)醫(yī)院，往往北5000米為為六畝塘塘鎮(zhèn)中心心醫(yī)院教育育文化、體育運(yùn)運(yùn)動：六六畝塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心小小學(xué)，本本項目5500米米半徑內(nèi)內(nèi)無大型型體育運(yùn)運(yùn)動場地地。金融融、郵政政、電信信：郵政政儲蓄所所，人民民路農(nóng)業(yè)業(yè)銀行，中國移移動營業(yè)業(yè)廳、中中國電信信六畝塘塘營業(yè)廳廳、中國國聯(lián)通營營業(yè)廳2.4 項目目性質(zhì)與與主要特特點本項目為為商住綜綜合項目目，定位位為“主題商商業(yè)+多層住住宅

7、”的發(fā)展展模式。項目主要要特點有有：項目地塊塊雙面臨臨路，臨臨街面較較長，適適合于商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的開發(fā)，但項目目地理位位置偏離離市中心心，還需需對區(qū)域域概念進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)勢勢引導(dǎo)。土地年限限為700年，使使用年限限較長，可形成成獨特賣賣點。地塊無明明顯高低低落差，地形較較為規(guī)則則，有利利于項目目開發(fā)。項目周邊邊目前的的街區(qū)環(huán)環(huán)境并不不理想，大量中中低檔次次的臨街街商業(yè)影影響了項項目地塊塊的商業(yè)業(yè)價值，增加了了項目開開發(fā)難度度。項目為芙芙蓉廣場場周邊的的第一個個代表型型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目，成成功開發(fā)發(fā)后對芙芙蓉廣場場商圈的的形成有有極大的的推動和和促進(jìn)作作用，將將大幅度度提升周周邊物業(yè)業(yè)價值。2.

8、5 項目目地塊價價值分析析漣源市商商業(yè)核心心區(qū)域為為五馬廣廣場和光光明山。光明山商商圈是以以五馬廣廣場的老老商業(yè)核核心區(qū)域域為基礎(chǔ)礎(chǔ)，逐漸漸向廣場場、政府府靠攏的的市場發(fā)發(fā)展結(jié)果果。光明明山商圈圈集中了了市政府府、檢查查院、法法院、銀銀行等大大量的政政府機(jī)關(guān)關(guān)單位、金融機(jī)機(jī)構(gòu)，也也擁有大大型的品品牌連鎖鎖零售新新一佳超超市、通通程電器器，1220000平米廣廣場使光光明山成成為漣源源最具商商業(yè)價值值的核心心商業(yè)區(qū)區(qū)域，且且有取代代五馬廣廣場之勢勢。本項目距距光明山山商圈僅僅8000米左右右，光明明山商圈圈的發(fā)展展必然向向西蔓延延，從而而帶動周周邊區(qū)域域，提升升其商業(yè)業(yè)價值。本項目目勢必首首當(dāng)其

9、沖沖，受到到光明山山商圈的的影響。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢勢、市民民投資消消費需求求、光明明山商圈圈發(fā)展為為本項目目發(fā)展至至少提供供了三大大市場機(jī)機(jī)會，使使項目地地塊發(fā)展展前景看看好，如如能順利利實現(xiàn)開開發(fā)理念念、物業(yè)業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定定位的市市場差異異化，將將獲得可可觀的效效益回報報，亦能能成功借借勢“光明山山”商圈的的發(fā)展勢勢頭，徹徹底改變變目前本本項目地地塊所在在區(qū)域落落后的商商業(yè)環(huán)境境，帶動動該區(qū)域域的發(fā)展展，并與與“五馬廣廣場、光光明山”形成“三點成成線“的漣源源商圈分分布架構(gòu)構(gòu)，帶動動區(qū)域物物業(yè)的商商業(yè)價值值，使社社會、市市場、市市民及開開發(fā)商實實現(xiàn)“四贏”。項目地塊塊價值的的主要特特點有

10、：地形地貌貌、地塊塊規(guī)模對對項目開開發(fā)規(guī)模模有所限限制，人人流量不不足，周周邊商業(yè)業(yè)環(huán)境有有待改善善。但較較為適應(yīng)應(yīng)漣源房房地產(chǎn)市市場“單個項項目總量量應(yīng)有所所控制”的特征征。交通區(qū)位位價值目目前尚不不明顯，適合于于大件消消費品的的終端零零售行業(yè)業(yè)，但需需進(jìn)行一一系列的的區(qū)位概概念引導(dǎo)導(dǎo)，并在在平面建建筑規(guī)劃劃設(shè)計時時與人民民路、芙芙蓉路交交通條件件良好結(jié)結(jié)合，并并在建筑筑外觀上上創(chuàng)新。發(fā)展背景景為項目目開發(fā)提提供良好好的發(fā)展展環(huán)境，但仍需需在政府府層面，開發(fā)過過程及團(tuán)團(tuán)隊組織織層面進(jìn)進(jìn)行良好好的結(jié)合合，以爭爭取更為為優(yōu)越的的項目發(fā)發(fā)展環(huán)境境，組合合更強(qiáng)勢勢的項目目發(fā)展團(tuán)團(tuán)隊。目前漣源源市房地

11、地產(chǎn)市場場短時間間內(nèi)上市市供應(yīng)量量較大，但因漣漣源房地地產(chǎn)市場場屬起步步階段，創(chuàng)新點點及引導(dǎo)導(dǎo)空間較較大，選選擇在本本年度底底啟動本本項目，將使本本項目在在20006、20007年趕趕上銷售售的黃金金季節(jié)。本項目土土地成本本相對適適中，整整體投資資總額在在進(jìn)行良良好控制制的前提提下將偏偏小，發(fā)發(fā)展空間間大，且且投資者者能在本本項目未未來升值值空間中中獲利。（6）項項目應(yīng)努努力適應(yīng)應(yīng)當(dāng)前漣漣源市商商業(yè)格局局的發(fā)展展演變，成為“五馬廣廣場”、“光明山山”商圈的的有力補(bǔ)補(bǔ)充，實實現(xiàn)開發(fā)發(fā)、銷售售、推廣廣、經(jīng)營營方式的的差異化化。2.6 已進(jìn)進(jìn)行的調(diào)調(diào)查研究究項目及及成果某某地產(chǎn)產(chǎn)顧問機(jī)機(jī)構(gòu)于2200

12、55年11月受受某某房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資公公司委托托進(jìn)行了了漣源市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查和有有針對性性的家居居建材市市場調(diào)查查。本次次調(diào)研工工作由某某某地產(chǎn)產(chǎn)顧問機(jī)機(jī)構(gòu)項目目調(diào)研小小組全程程操作完完成。項項目調(diào)研研員在前前期進(jìn)行行了系統(tǒng)統(tǒng)的調(diào)研研培訓(xùn)后后再進(jìn)入入實際調(diào)調(diào)查執(zhí)行行工作，發(fā)放調(diào)調(diào)查問卷卷共3440份，回收有有效問卷卷320份，并就項項目所在在區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景與部分分漣源房房地產(chǎn)從從業(yè)人士士、規(guī)模模較大的的家居建建材經(jīng)營營戶進(jìn)行行了專題題采訪。最后調(diào)調(diào)研結(jié)果果由專職職統(tǒng)計分分析人員員進(jìn)行了了科學(xué)的的數(shù)據(jù)分分析統(tǒng)計計，項目目組多次次組織召召開數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計分分析會議議，為本本項目下下一步項項目定

13、位位系統(tǒng)及及市場推推廣、銷銷售策略略建立、執(zhí)行奠奠定了堅堅實基礎(chǔ)礎(chǔ)。調(diào)查研究究項目及及成果如如下：（1）目目前漣源源市商品品房供應(yīng)應(yīng)量體量量較大，短期內(nèi)內(nèi)住宅物物業(yè)發(fā)展展空間相相對較小小。在接受本本次調(diào)查查的市民民中，448%的的被訪者者不打算算購買住住宅，226%的的客戶打打算在22-5年年內(nèi)購房房，僅226%的的客戶打打算在11-2年年內(nèi)購房房。另根根據(jù)統(tǒng)計計，當(dāng)前前“漣水名名城”一期上上市的住住宅和“水榭花花都”所上市市的住宅宅面積總總和已超超過144萬平米米，而“漣水名名城”總建筑筑面積為為26萬平平米。因因此，未未來1-2年內(nèi)內(nèi)，漣源源市住宅宅物業(yè)上上市體量量較大，市場空空間相對對較

14、小。市民對對居住環(huán)環(huán)境已經(jīng)經(jīng)逐步開開始看重重，但價價格理念念還有待待進(jìn)一步步轉(zhuǎn)變，價格仍仍成為購購房者考考慮的首首要因素素。大部部分購房房者在近近期內(nèi)仍仍偏向于于地理位位置理想想，交通通方便、價格更更具競爭爭力的住住宅。（2）商商鋪投資資消費理理念趨于于成熟，投資概概念引導(dǎo)導(dǎo)和精確確的市場場定位成成商業(yè)項項目操盤盤的重中中之重。經(jīng)過“五五江購物物中心”和“金地帶帶時尚廣廣場”兩個商商業(yè)項目目的推廣廣銷售，市民對對商鋪投投資概念念的理解解已逐步步成熟，對商鋪鋪投資更更為謹(jǐn)慎慎。在本本次調(diào)查查中，440%的的被訪者者表示不不會進(jìn)行行商鋪投投資，僅僅17.5%的的被訪者者正在考考慮購買買。其他他客戶

15、均均為視項項目情況況而定，尚需大大力引導(dǎo)導(dǎo)。（3）家家居建材材行業(yè)競競爭激烈烈，期待待有效地地進(jìn)行市市場整合合。僅26%的客戶戶表示對對目前的的經(jīng)營狀狀況滿意意，行業(yè)業(yè)競爭的的加劇、日趨白白熱化的的價格競競爭導(dǎo)致致家居建建材經(jīng)營營行業(yè)利利潤下降降。廣大大家居建建材經(jīng)營營者已經(jīng)經(jīng)意識到到家居建建材行業(yè)業(yè)整合的的必然性性和必要要性。本本次接受受經(jīng)營戶戶調(diào)查的的被訪者者中，大大部分人人均希望望能進(jìn)行行有效的的市場整整合。說說明長期期以來漣漣源市家家居建材材行業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分分散凌亂亂，獨立立經(jīng)營的的局面已已迫切的的希望被被改變，市場呼呼喚“一站式式”家居建建材消費費場所的的出現(xiàn)。（4）撼撼動自發(fā)發(fā)形成的

16、的市場地地位仍需需要強(qiáng)勢勢政策進(jìn)進(jìn)行引導(dǎo)導(dǎo)。在接受本本次調(diào)查查的被訪訪者中，50%的經(jīng)營營戶表示示愿意進(jìn)進(jìn)場經(jīng)營營。但在在訪談?wù){(diào)調(diào)查中，漣源建建材市場場未能發(fā)發(fā)展起來來的陰影影和地理理位置仍仍成為經(jīng)經(jīng)營戶提提及較多多的意見見，另根根據(jù)調(diào)查查，當(dāng)前前家居建建材經(jīng)營營戶的商商鋪租金金普遍不不高，要要達(dá)到本本項目所所預(yù)期的的價格（租金）需要花花費較大大的精力力和物力力進(jìn)行引引導(dǎo)。以以強(qiáng)勢廣廣告推廣廣政策覆覆蓋全市市，以政政府的行行業(yè)集中中政策和和各項稅稅費的減減免政策策，以項項目營銷銷過程中中的銷售售和招商商政策三三方面全全方位進(jìn)進(jìn)行項目目的市場場推廣工工作，將將有助于于改善投投資者和和經(jīng)營戶戶對地

17、理理位置、搬遷疑疑慮的心心理陰影影。（5）本本項目地地段價格格被大部部分被訪訪者所看看好，投投資價值值被市民民所認(rèn)同同。近50%的經(jīng)營營戶認(rèn)同同芙蓉廣廣場周邊邊誕生“家居建建材廣場場”的發(fā)展展前景，54%的市民民對芙蓉蓉廣場地地塊未來來2-33年內(nèi)的的升值前前景表示示看好，說明廣廣大經(jīng)營營戶和市市民對芙芙蓉廣場場地塊表表現(xiàn)出投投資信心心，是本本項目發(fā)發(fā)展不可可或缺的的基礎(chǔ)條條件。通過對本本次調(diào)研研結(jié)果的的分析研研究，某某某地產(chǎn)產(chǎn)顧問機(jī)機(jī)構(gòu)認(rèn)為為：漣源源市經(jīng)濟(jì)濟(jì)較為活活躍，市市民中蘊(yùn)蘊(yùn)藏著一一定的市市場購買買力，但但其對商商鋪的投投資概念念還有待待成熟。經(jīng)過近近年來漣漣源房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展和

18、五江江購物中中心、金金地帶時尚廣廣場等商商業(yè)項目目的推廣廣銷售，漣源市市商業(yè)地地產(chǎn)市場場已經(jīng)具具備一定定的氣氛氛和發(fā)展展基礎(chǔ)。本項目目的發(fā)展展，將成成為20006年年度漣源源房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的熱點項項目，因因本項目目地域特特點及主主題行業(yè)業(yè)的特殊殊性，勢勢必在漣漣源營造造空前的的銷售推推廣氣氛氛，以商商鋪推廣廣銷售為為核心，進(jìn)行主主題行業(yè)業(yè)概念和和投資概概念的傳傳播。受受被訪者者心態(tài)所所影響，本次調(diào)調(diào)查在數(shù)數(shù)據(jù)采集集方面雖雖仍可能能存在偏偏差，但但仍將成成為本項項目在后后期執(zhí)行行過程中中重要的的數(shù)據(jù)型型參考資資料。三項目建建設(shè)意義義3.1 關(guān)于于城市發(fā)發(fā)展的意意義隨著城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，漣源市市

19、的商業(yè)業(yè)格局已已經(jīng)初現(xiàn)現(xiàn)雛形，形成了了以五馬馬廣場和和光明山山為核心心商圈向向周邊輻輻射的商商業(yè)格局局。五馬馬廣場商商業(yè)發(fā)展展歷史悠悠久，地地處漣源源市交通通南路與與人民南南路的交交匯處，地理位位置優(yōu)越越，是進(jìn)進(jìn)出漣源源市的必必經(jīng)之地地，也是是漣源市市近代商商業(yè)發(fā)展展最具代代表性的的區(qū)域。光明山山商圈的的成型與與發(fā)展有有著得天天獨厚的的基礎(chǔ)。市政府府、稅務(wù)務(wù)等一大大批政府府機(jī)關(guān)云云集于此此，學(xué)校校、居民民區(qū)分散散四周，形成了了強(qiáng)大的的商業(yè)發(fā)發(fā)展資源源。五江江購物中中心項目目的建成成，更樹樹立了漣漣源市新新興的現(xiàn)現(xiàn)代化商商業(yè)中心心形象，增強(qiáng)了了此區(qū)域域在全市市商圈中中的競爭爭力。目目前，光光明山

20、商商圈已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)出出向西發(fā)發(fā)展的趨趨勢，本本項目的的落成必必將加快快漣源市市西城發(fā)發(fā)展的進(jìn)進(jìn)程，進(jìn)進(jìn)一步完完善漣源源市城區(qū)區(qū)的整體體規(guī)劃。3.2 關(guān)于于行業(yè)市市場的意意義針對目前前漣源市市建材市市場過于于分散、經(jīng)營場場所環(huán)境境差和缺缺乏統(tǒng)一一的市場場經(jīng)營等等現(xiàn)狀，本項目目擬定的的“一站式式”家居建建材廣場場，將憑憑借主力力店強(qiáng)大大的品牌牌效應(yīng)、統(tǒng)一的的市場管管理和廣廣告推廣廣，把漣漣源建材材市場整整合優(yōu)化化，并以以貼心服服務(wù)、優(yōu)優(yōu)質(zhì)化的的產(chǎn)品、低廉的的價格和和舒適的的購物環(huán)環(huán)境來吸吸引消費費者，從從而使?jié)i漣源市建建材行業(yè)業(yè)順應(yīng)發(fā)發(fā)展趨勢勢實現(xiàn)良良性發(fā)展展3.3 關(guān)于于社會綜綜合效益益的意義義隨

21、著建材材行業(yè)的的重要性性日益突突顯，專專業(yè)的建建材市場場不可或或缺地成成為城市市名片和和亮點工工程。本本項目的的落成，一方面面將彌補(bǔ)補(bǔ)漣源市市家居建建材行業(yè)業(yè)這一市市場空白白，為廣廣大經(jīng)營營戶提供供了更為為集中、現(xiàn)代、舒適的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境，也也將為漣漣源市人人民提供供與大中中型城市市保持同同步的家家居建材材產(chǎn)品和和服務(wù)，從而杜杜絕目前前存在于于漣源家家居建材材行業(yè)中中以次充充好，質(zhì)質(zhì)量、環(huán)環(huán)保均難難以得到到保障的的現(xiàn)象，為漣源源人民造造福；另另一方面面也將進(jìn)進(jìn)一步美美化城市市的形象象，提升升城市形形象，解解決目前前交通路路、藍(lán)田田市場等等區(qū)域經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境較差，為城市市交通、管理和和消防帶帶來隱患

22、患的問題題，真正正成為漣漣源市舊舊城改造造、行業(yè)業(yè)整合、房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的“地標(biāo)性性”物業(yè)。并為社社會了提提供了眾眾多的就就業(yè)機(jī)會會，并將將為極大大的影響響和帶動動周邊街街區(qū)的商商業(yè)發(fā)展展，推動動和促進(jìn)進(jìn)“芙蓉廣廣場”商圈的的形成，帶動漣漣源市城城西的發(fā)發(fā)展。漣源某某某項目可行性研研究報告告第二章項項目投資資環(huán)境及及市場分分析四漣源市市情及發(fā)發(fā)展概況況4.1 漣源源市情漣源市位位于湖南南省中部部，漣水水上游。19551年從從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各各劃出部部分政區(qū)區(qū)籌建藍(lán)藍(lán)田縣，19552年正正式建縣縣，8月改名名漣源縣縣，19987年年撤縣成成立漣源源市。漣漣源市總總面積118977平方公公里，

23、人人口1008萬，轄155鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1街道辦辦事處和和一個林林場。漣源人文文歷史悠悠久，是是革命老老區(qū)和湖湖南五大大僑鄉(xiāng)之之一。漣漣源市旅旅游資源源豐富，北有省省內(nèi)自然然監(jiān)管后后僅次于于張家界界的湄江江風(fēng)景區(qū)區(qū)，南有有雄甲三三湘的龍龍山森林林公園。漣源市交交通便捷捷，湘黔黔鐵路、婁漣高高等級公公路與2207國國道從境境內(nèi)通過過，太澳澳高速公公路、婁婁新高速速公路、雙漣一一級公路路即將興興建，一一個完備備的交通通路網(wǎng)即即將構(gòu)成成。漣源有“煤炭之之鄉(xiāng)”，“有色金金屬之鄉(xiāng)鄉(xiāng)”的美稱稱，已經(jīng)經(jīng)探明的的礦產(chǎn)資資源有煤煤、鐵、錳、銻銻、重晶晶石等221種，形成了了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加加工等產(chǎn)產(chǎn)

24、業(yè)。近近年來市市委市政政府實施施“科技推推動、市市場帶動動”的戰(zhàn)略略，全市市民營企企業(yè)迅速速發(fā)展。高效結(jié)結(jié)晶銅管管、金屬屬纖維、藝術(shù)陶陶瓷，金金剛石觸觸媒等一一大批高高科技產(chǎn)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷銷國外。4.2 漣源源市城市市發(fā)展概概況當(dāng)前漣源源市整體體城市環(huán)環(huán)境仍然然處于不不理想狀狀態(tài)，城城區(qū)面積積較小、城區(qū)環(huán)環(huán)境有待待改善、城市常常住人口口規(guī)模有有限、流流動人口口較少，城市建建設(shè)固定定資產(chǎn)投投資較小小等諸多多問題困困擾著漣漣源市城城市環(huán)境境的改善善和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。近年來，漣源市市大力推推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)市”的發(fā)展展方向。投入大大量資金金對漣源源城區(qū)進(jìn)進(jìn)行改造造和對各各類工業(yè)業(yè)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行革新新。城市市的改造造和

25、企業(yè)業(yè)的革新新勢必將將帶動相相關(guān)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展，尤其其是對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、金融融業(yè)、零零售業(yè)、建筑業(yè)業(yè)、建材材等行業(yè)業(yè)推動作作用尤為為顯著。這為本本項目的的開發(fā)提提供極佳佳的市場場契機(jī)。同時為了了加強(qiáng)與與周邊縣縣市的聯(lián)聯(lián)系和互互動，漣漣源市加加大城市市交通路路網(wǎng)的拓拓建、興興建，由由此產(chǎn)生生的效應(yīng)應(yīng)猶如一一針強(qiáng)心心劑，推推動漣源源市房地地產(chǎn)業(yè)等等相關(guān)行行業(yè)飛速速發(fā)展。4.3 漣源源市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展概概況漣源地區(qū)區(qū)內(nèi)擁有有較為豐豐富的礦礦產(chǎn)資源源，相關(guān)關(guān)的礦產(chǎn)產(chǎn)、冶煉煉、機(jī)電電、運(yùn)輸輸行業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)模也較較為突出出，居民民收入及及消費水水平自990年代代開始顯顯著提高高，內(nèi)向向型經(jīng)濟(jì)

26、濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r良好好。據(jù)統(tǒng)計，20004年全全年漣源源市城市市居民人人均可支支配收入入66003元，比上年年增長115%，20004年末末，全市市城鎮(zhèn)集集體以上上單位在在崗職工工436660人人，比上上年增加加38224人，從業(yè)人人員勞動動報酬總總額4336600萬元，增加332199萬元，比上年年增加88%，從從業(yè)人員員年人均均報酬999044元，比比上年增增長333.4%。全年民營營經(jīng)濟(jì)實實現(xiàn)消費費品零售售總額11571104萬萬元，增增長144.8%，占全全市消費費品零售售總額的的80.98%。年末末全市有有證貿(mào)易易餐飲個個體戶和和私營企企業(yè)分別別達(dá)到1133445戶和和2722戶，分分別

27、增長長5.11%和32.7%。漣源市總總體居民民收入水水平在湖湖南省處處于中下下水平但但是近年年增長較較快，居居民消費費水平比比較湖南南省發(fā)展展較快的的中小型型城市仍仍偏低。根據(jù)有有關(guān)金融融機(jī)關(guān)對對漣源市市居民儲儲蓄水平平的統(tǒng)計計，漣源源人均儲儲蓄水平平處于較較高位置置，反映映出當(dāng)前前漣源市市民對投投資極為為謹(jǐn)慎，獲取投投資渠道道的信息息很少，投資途途徑較少少，大部部分的城城市居民民依賴于于銀行儲儲蓄獲取取儲蓄收收益，社社會閑散散資金的的投資欲欲望極為為強(qiáng)烈的的特性。因此，根根據(jù)當(dāng)前前漣源市市總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、居民民消費及及個人儲儲蓄水平平，未來來3-55年之內(nèi)內(nèi)，漣源源市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展空

28、空間將較較為可觀觀，在總總量控制制的前提提下，大大部分的的社會閑閑散資金金將集中中于房地地產(chǎn)投資資及建材材、家居居、裝飾飾等行業(yè)業(yè)，其商商業(yè)消費費環(huán)境和和水平將將有很大大程度的的改觀和和突破。以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：婁底及及漣源相相關(guān)政府府報告文文件、資資料等4.4 漣源源市商業(yè)業(yè)發(fā)展歷歷史沿革革回顧漣源源市近代代商業(yè)發(fā)發(fā)展歷程程，我們們可以很很清晰地地看到當(dāng)當(dāng)前漣源源市的商商業(yè)經(jīng)營營環(huán)境、規(guī)模、消費水水平均與與上世紀(jì)紀(jì)7、80年代代有了質(zhì)質(zhì)量上的的飛躍。上世紀(jì)880年代代前的商商業(yè)大多多以國營營企業(yè)單單位經(jīng)營營的商業(yè)業(yè)為主。因為經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制的限制制以及消消費者消消費意識識的局限限性，限限制了商商業(yè)的

29、的的發(fā)展，無論是是商業(yè)建建筑其建建筑形態(tài)態(tài)還是商商業(yè)經(jīng)營營的各個個環(huán)節(jié)都都不能滿滿足消費費者的需需求。伴伴著上世世紀(jì)改革革開放的的步伐，城市的的商業(yè)也也取得了了飛速的的發(fā)展。90年代代初，漣漣源市一一改以前前小商小小販的自自由貿(mào)易易占據(jù)商商業(yè)消費費市場大大半江山山的局面面，出現(xiàn)現(xiàn)了“藍(lán)田市市場”等一批批集中型型的專業(yè)業(yè)市場。這一類類商品交交易市場場的出現(xiàn)現(xiàn)，使?jié)i漣源市城城市、農(nóng)農(nóng)村人口口的消費費有了較較為集中中、更為為方便的的消費場場所。990年代代末及本本世紀(jì)初初，隨著著對外交交流和經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動動的增加加，漣源源市首次次出現(xiàn)了了中小型型超級市市場，再再度刷新新了漣源源市商業(yè)業(yè)格局。“金馬特特”

30、、“?？迪橄椤钡纫慌薪?jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)獲得了了長足發(fā)發(fā)展。近年來，以“心連心心、新一一佳”為代表表的知名名商業(yè)企企業(yè)登陸陸漣源，不但使使?jié)i源市市民享受受到了與與國內(nèi)大大中型城城市同步步的商品品與服務(wù)務(wù)，更使使?jié)i源市市商業(yè)格格局再次次突破。伴隨著著這一類類商業(yè)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展，漣漣源市商商業(yè)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的出現(xiàn)現(xiàn)也受到到了漣源源市民的的熱情歡歡迎和追追隨，“五江購購物中心心”的銷售售便反映映出了漣漣源市民民中蘊(yùn)藏藏的極強(qiáng)強(qiáng)的投資資欲望和和消費能能力。而而房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的繼續(xù)前前進(jìn)，將將使?jié)i源源市居住住、商業(yè)業(yè)環(huán)境更更為良好好，有利利于改善善城市消消費環(huán)境境，提升升城市品品位，更更有利于于本土房房地

31、產(chǎn)企企業(yè)及房房地產(chǎn)投投資者的的核心競競爭力增增強(qiáng)。4.5 漣源源市城市市商業(yè)格格局及發(fā)發(fā)展趨勢勢隨著城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，漣源市市的商業(yè)業(yè)格局的的已經(jīng)初初現(xiàn)雛形形，形成成了以五五馬廣場場和光明明山為核核心商圈圈向周邊邊輻射的的商業(yè)格格局。五馬廣場場商業(yè)發(fā)發(fā)展歷史史悠久，地處漣漣源市交交通南路路與人民民南路的的交匯處處，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，是是進(jìn)出漣漣源市的的必經(jīng)之之地，也也是漣源源市近代代商業(yè)發(fā)發(fā)展最具具代表性性的區(qū)域域。此區(qū)區(qū)域內(nèi)以以百貨超超市、品品牌服飾飾、鞋帽帽、電子子通訊產(chǎn)產(chǎn)品、五五金機(jī)電電業(yè)態(tài)為為主。因因受城市市道路狀狀況、建建筑形態(tài)態(tài)、經(jīng)營營理念等等發(fā)展條條件所限限，此區(qū)區(qū)域內(nèi)的的老商

32、業(yè)業(yè)中心王王者地位位正在逐逐步轉(zhuǎn)換換。如不不改變此此區(qū)域內(nèi)內(nèi)的街區(qū)區(qū)形象，對破壞壞街區(qū)整整體形象象的相關(guān)關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行集中中整治，在“劣幣驅(qū)驅(qū)逐良幣幣”理論范范圍內(nèi)，將使一一部分利利潤較高高，檔次次較高的的商業(yè)行行業(yè)主動動集中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，從從而動搖搖此區(qū)域域的商業(yè)業(yè)地位。光明山商商圈的成成型與發(fā)發(fā)展有著著得天獨獨厚的基基礎(chǔ)。市市政府、稅務(wù)等等一大批批政府機(jī)機(jī)關(guān)云集集于此，學(xué)校、居民區(qū)區(qū)分散四四周，形形成了強(qiáng)強(qiáng)大的商商業(yè)發(fā)展展資源。此區(qū)域域商賈云云集、人人流量龐龐大，另另受五馬馬廣場的的影響，一批商商家將經(jīng)經(jīng)營場地地也延伸伸到了此此區(qū)域，從而催催生了光光明山商商圈的快快速成熟熟。五江江購物中中心項目目

33、的建成成，更樹樹立了漣漣源市新新興的現(xiàn)現(xiàn)代化商商業(yè)中心心形象，增強(qiáng)了了此區(qū)域域在全市市商圈中中的競爭爭力。目目前，光光明山商商圈已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)出出向西發(fā)發(fā)展的趨趨勢，對對芙蓉廣廣場商圈圈的形成成將極為為有利。另外，以以汽車站站為基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)展的的商園街街也是漣漣源市整整體商業(yè)業(yè)格局中中的重要要部分。但其雜雜亂的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境、參差差不齊的的業(yè)態(tài)組組合，弱弱化、限限制了該該商圈的的發(fā)展。縱觀漣源源市商業(yè)業(yè)格局及及發(fā)展?fàn)顮顩r，漣漣源市各各個商圈圈內(nèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的建筑形形態(tài)、交交通組織織、業(yè)態(tài)態(tài)定位、經(jīng)營理理念等都都存在部部分缺陷陷，在商商圈形成成中，其其滲透能能力、輻輻射能力力表現(xiàn)得得不是很很明顯。本項目目

34、距光明明山商圈圈僅8000米左左右，光光明山商商圈的發(fā)發(fā)展必然然向西蔓蔓延，從從而帶動動本項目目周邊區(qū)區(qū)域，提提升其商商業(yè)價值值。本項項目勢必必首當(dāng)其其沖，受受到光明明山商圈圈的影響響，隨著著金地帶帶時尚廣廣場的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，五江江購物中中心經(jīng)營營狀況好好轉(zhuǎn)及其其他周邊邊項目的的開發(fā)，其影響響會越來來越明顯顯。因此，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展趨勢、市民投投資消費費需求、光明山山商圈發(fā)發(fā)展為本本項目發(fā)發(fā)展提供供了至少少三大市市場機(jī)會會，使項項目地塊塊發(fā)展前前景看好好，如能能順利實實現(xiàn)開發(fā)發(fā)理念、物業(yè)形形態(tài)、產(chǎn)產(chǎn)品定位位的市場場差異化化，將獲獲得可觀觀的開發(fā)發(fā)回報，亦能成成功借勢勢“光明山山”，帶動動區(qū)域物物業(yè)

35、的商商業(yè)價值值，使社社會、市市場、市市民及開開發(fā)商實實現(xiàn)“四贏”。五漣源市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展綜述述5.1市市場發(fā)展展概況漣源市現(xiàn)現(xiàn)代化的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場自自20004年才才開始起起步。220044年以前前，大部部分市民民均為自自己購買買土地，自己興興建民宅宅，對商商品房的的概念理理解不清清晰，更更沒有購購買商品品房的意意識。這這也是目目前漣源源市住宅宅區(qū)沒有有成規(guī)摸摸，上品品質(zhì)的原原因之一一，大量量的自建建民宅影影響了城城市品位位的提高高和整體體的城市市規(guī)劃，也影響響到了房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展。20044年開始始，政府府對房地地產(chǎn)市場場有意識識地進(jìn)行行放開，通過招招商引資資對一部部分房地地產(chǎn)項

36、目目進(jìn)行了了立項。出現(xiàn)了了以“漣水名名城”為代表表的住宅宅項目和和以“五江購購物中心心”為代表表的商業(yè)業(yè)項目?！拔褰徺徫镏行男摹币援a(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪投資的的銷售模模式為主主，項目目在市場場上一開開始供應(yīng)應(yīng)，便引引起了廣廣大投資資者的注注意和親親睞，銷銷售情況況極好，真實體體現(xiàn)了漣漣源市民民中蘊(yùn)藏藏著極大大的商鋪鋪購買能能力和購購買欲望望，對漣漣源市后后續(xù)商業(yè)業(yè)項目有有極為重重要的參參考價值值和意義義。 “漣水水名城”大規(guī)模模大手筆筆的商品品房建設(shè)設(shè)開發(fā)，相關(guān)的的社區(qū)配配套型酒酒店、商商業(yè)街區(qū)區(qū)也在其其規(guī)劃范范圍之內(nèi)內(nèi)，使?jié)i漣源市民民對商品品房第一一次有了了更為清清晰的認(rèn)認(rèn)識?！皾i水名名城”在環(huán)境

37、境、生活活品質(zhì)上上的宣傳傳，也在在潛移默默化中對對市民產(chǎn)產(chǎn)生了影影響，也也對漣源源商品房房市場起起到了不不可忽視視的作用用。在“漣水水名城”后，由由大華房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司開發(fā)的的“水榭花花都”也向市市場供應(yīng)應(yīng)了4萬余平平米的商商品房。這兩個個項目的的同時開開始和競競爭，使使?jié)i源商商品房市市場格局局已經(jīng)初初具雛形形。隨著著政府下下一步的的放地，后續(xù)項項目的開開發(fā)，漣漣源商品品房市場場必將以以更為成成熟，更更為理性性的姿態(tài)態(tài)面對市市場。5.2 市場場價格分分析及走走勢預(yù)測測5.2.1 居住用用房價格格分析及及走勢預(yù)預(yù)測20044年前，漣源市市住宅市市場價格格大部分分在5000-7700元元/平米

38、左左右，商商品房市市場未成成型的情情況下，城市居居民對商商品房的的概念和和理解均均較為落落后。因因此市場場價格一一直處于于比較低低的狀態(tài)態(tài)，居住住用房的的開發(fā)利利潤點也也比較低低。隨著著全國房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展，漣漣源房地地產(chǎn)在近近年來也也得到了了長足發(fā)發(fā)展，政政府形成成了較為為靈活的的房地產(chǎn)產(chǎn)招商引引資政策策，鼓勵勵外來開開發(fā)商在在漣源進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)項目目開發(fā)，從而吸吸引到了了一批如如五江購購物中心心、漣水水名城等等項目的的開發(fā)商商前來投投資開發(fā)發(fā)。外來開發(fā)發(fā)商帶來來的更強(qiáng)強(qiáng)的資本本優(yōu)勢和和更高的的開發(fā)品品質(zhì)，另另受相關(guān)關(guān)建筑材材料，開開發(fā)規(guī)費費的上漲漲，建安安成本也也隨之上上升，由由此帶

39、動動了漣源源房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的價格?！敖鸬貛r尚廣廣場”的四樓樓以上臨臨街住宅宅達(dá)到了了11000元/平米以以上的銷銷售均價價，“大華水榭花花都”銷售均均價為9950元元/平米，“漣水名名城”銷售均均價10040元元/平米，此銷售售價格較較20004年前前的住宅宅銷售價價格已經(jīng)經(jīng)上漲了了2000-4000元/平米。反映出出漣源市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場住住宅銷售售價格的的發(fā)展趨趨勢。就本次某某某地產(chǎn)產(chǎn)顧問機(jī)機(jī)構(gòu)所開開展的漣漣源市房房地產(chǎn)市市場綜合合調(diào)研結(jié)結(jié)果分析析，目前前漣源大大部分市市民仍傾傾向于選選擇銷售售價格在在6000-8000元/平米的的住宅，8000-10000元元/平米的的價格區(qū)區(qū)間已經(jīng)經(jīng)

40、開始有有部分市市民所接接受， “大華華水榭花花都”、“漣水名名城”等項目目目前銷銷售的不不理想，說明高高品質(zhì)高高價格的的住宅銷銷售價格格完全被被市場所所接受和和承認(rèn)還還需時日日。某某某地產(chǎn)顧顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)為：漣源市市房地產(chǎn)產(chǎn)近2-3年內(nèi)內(nèi)，規(guī)模模適中、戶型新新穎而實實用、景景觀資源源良好、人文氣氣息濃厚厚的居住住用房仍仍將有一一定的市市場機(jī)會會，價格格突破千千元/平米將將存在一一定的市市場空間間。建議議本項目目居住用用房的價價格定位位在8000元/平米左左右較為為合適。漣源在售售的主要要住宅項項目調(diào)研研表如下下：項目名稱稱大華水水榭花都都位置漣源市酒酒廠，一一中后面面項目概況況開發(fā)商：漣源大大華

41、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司建筑面積積：4229988平方米米綠化率：35% 車車庫數(shù)（車位數(shù)數(shù)）：未未定門面面數(shù)：未未定分幾期開開發(fā)：一一期項目工程程進(jìn)度：項目動動工已有有將近兩兩個月，基礎(chǔ)建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)完成開盤時間間：20005年年12月底底交房時時間：220066年6月價格住宅均價價：9500元/平方米米住宅最最高價：12000元/平方米米門面價格格：未定定車庫價價格：未未定車位位租價：未定物管費：未定主力力戶型面面積：1160平平方米左左右付款方式式及折扣扣：三成十十年、五五成十年年、銷售率貴賓卡已已售500張目前主推推單位四室兩廳廳兩衛(wèi)項目劣勢分析1、大戶戶型居多多，選擇擇空間小小。2、目

42、前前交通不不方便項目優(yōu)勢分析該項目所所處環(huán)境境安靜、幽雅，適合居居家，有有大面積積的藝術(shù)術(shù)園林和和休閑運(yùn)運(yùn)動場所所，雙陽陽臺設(shè)計計比較手手歡迎，周邊配配套比較較好（鄰鄰近中學(xué)學(xué)、小學(xué)學(xué)和事業(yè)業(yè)單位）綜合評價價該項目在在推廣中中很好的的借助了了“漣水”的天然然景觀，以“人文起起居”文化為為炒作切切入點，售樓部部設(shè)立在在賓館大大堂，更更是進(jìn)一一步接觸觸了目標(biāo)標(biāo)消費群群，所以以總體而而言，該該項目有有一定的的優(yōu)勢。項目名稱稱漣水名城城位置漣源市自自來水公公司旁項目概況況開發(fā)商：婁底佳佳苑房地地產(chǎn)占地面積積：155.5萬萬平方米米建筑面面積：226萬平平方米綠化率：50% 車庫庫數(shù)（車車位數(shù)）：未定定

43、容積率率：1.68 門面數(shù)數(shù)：未定定分幾期開開發(fā)：兩兩期開盤時間間：20006年年1月交房時時間：未未定價格住宅均價價：10040元元/平方米米住宅最最高價：12880元/平方米米門面價格格：未定定車庫價價格：未未定車位位租價：未定物管費：未定主力力戶型面面積：1145平平方米左左右付款方式式及折扣扣：七成成十年、五成十十五年、銷售率一期銷售售3成左右右目前主推推單位三室兩廳廳兩衛(wèi)5.2.2 商業(yè)用用房價格格分析及及走勢預(yù)預(yù)測近年來，隨著漣漣源市城城市和商商業(yè)發(fā)展展，漣源源市商業(yè)業(yè)用房的的需求量量迅猛增增加。而而一直以以來，漣漣源市的的商業(yè)物物業(yè)均為為各國營營市場、單位的的物業(yè)，極少向向市場出

44、出售。220055年五江江購物中中心的興興建，使使?jié)i源市市民中所所蘊(yùn)藏的的對商業(yè)業(yè)用房的的購買需需求迅速速迸發(fā)出出來，五五江購物物中心的的產(chǎn)權(quán)式式商鋪一一個月內(nèi)內(nèi)銷售率率過半，且內(nèi)鋪鋪銷售價價格達(dá)到到了75500元元/平米以以上，而而得房率率僅為552%左左右，實實際套內(nèi)內(nèi)銷售價價格達(dá)到到了1550000元/平米左左右。20055年11月26日開開盤的金金地帶時尚廣廣場臨街街商鋪銷銷售均價價為1880000元/平米，一層內(nèi)內(nèi)鋪銷售售均價為為48000元/平米，公攤率率在333%左右右。該項項目開盤盤以來，以其良良好的市市場定位位和營銷銷策略規(guī)規(guī)劃實現(xiàn)現(xiàn)了平穩(wěn)穩(wěn)銷售，銷售情情況良好好。目前，漣漣

45、源市商商業(yè)用房房僅金地地帶時尚廣廣場項目目在售，剩余單單位主要要以2、3樓為主主。當(dāng)前前漣源市市舊城改改造使一一部分臨臨街單位位用房進(jìn)進(jìn)行改造造、拍賣賣，20006年年市內(nèi)將將可能有有后續(xù)商商業(yè)項目目參與市市場競爭爭。另一一方面，隨著漣漣源市城城市建設(shè)設(shè)和發(fā)展展，中心心商圈的的輻射和和帶動作作用將使使部分次次級商業(yè)業(yè)區(qū)域價價值穩(wěn)步步攀升。漣源市市商業(yè)用用房價格格走勢將將繼續(xù)出出現(xiàn)“熱點地地段價格格居高不不下，次次級區(qū)域域陸續(xù)跟跟進(jìn)”的局面面。六商業(yè)用用房的市市場供給給6.1 所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房現(xiàn)有有供給量量及結(jié)構(gòu)構(gòu)情況調(diào)調(diào)查目前漣源源市在售售的商業(yè)業(yè)用房項項目僅為為金地帶帶時尚廣廣場：總

46、建筑面面積：1117227.226平米米商業(yè)建筑筑面積：94227.226平米米銷售價格格：臨人民路路商鋪：均價1180000元/平米臨工工農(nóng)路商商鋪：均均價90000元元/平米一層內(nèi)鋪鋪：48800元元/平米二層層內(nèi)鋪：25000元/平米三層內(nèi)鋪鋪：14400元元/平米住宅宅銷售均均價：111400元/平米6.2 所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房未來來供給量量及結(jié)構(gòu)構(gòu)情況調(diào)調(diào)查處于本項項目對面面的芙蓉蓉建材市市場，還還有一部部分的商商鋪出租租，但是是由于該該建材市市場由于于曾經(jīng)嚴(yán)嚴(yán)重打擊擊了漣源源市建材材經(jīng)營戶戶的信心心，其市市場供應(yīng)應(yīng)量不會會給本項項目帶來來威脅，但是其其給經(jīng)營營商家和和消費者者留

47、下的的陰影，卻加大大了我們們后期推推廣的引引導(dǎo)工作作難度。本項目目在半年年內(nèi)潛在在的競爭爭對手，其一來來自文藝藝路正在在施工的的項目（原漣源源市兒童童公園），其二二是文藝藝南路一一塊100畝空地地，將來來可能也也會被用用于開發(fā)發(fā)專業(yè)市市場建材材市場。七商業(yè)用用房的市市場需求求7.1 所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房的租租用情況況調(diào)查上圖顯示示，966%的客客戶為租租賃商鋪鋪經(jīng)營。因漣源市市目前的的商業(yè)鋪鋪面均以以臨街鋪鋪面為主主，而臨臨街鋪面面及部分分專業(yè)市市場內(nèi)的的商鋪都都是個人人自建、政府或或單位開開發(fā)建設(shè)設(shè)的房屋屋臨街層層，因此此漣源市市目前家家居建材材市場所所使用的的物業(yè)仍仍以租賃賃臨街商商鋪

48、為主主。7.2 所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售商商業(yè)用房房銷售情情況調(diào)查查目前在售售的僅為為金地帶帶時尚廣廣場，其其銷售情情況較為為良性。八商業(yè)用用房的市市場價格格8.1 所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房銷售售價格情情況漣源市商商業(yè)用房房主要由由住宅的的底商和和企事業(yè)業(yè)單位物物業(yè)一、二、三三層的商商業(yè)用房房構(gòu)成，進(jìn)行銷銷售的商商業(yè)用房房量比較較少。目目前漣源源市場上上進(jìn)行銷銷售的商商業(yè)物業(yè)業(yè)主要為為金地帶帶時尚廣廣場。價價格情況況參照本本報告66.1節(jié)節(jié)。8.2 所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房租賃賃價格情情況物業(yè)名稱稱物業(yè)類型型經(jīng)營品牌牌月租金價價格（元元/平米）立華水果果臨街商鋪鋪零售50好運(yùn)來電電話超市市臨街商鋪鋪

49、21漣廣超市市臨街商鋪鋪零售80建材市場場內(nèi)商鋪鋪建材零售售2-4目前漣源源市商業(yè)業(yè)物業(yè)的的租賃價價格呈現(xiàn)現(xiàn)出“受地段段價值影影響明顯顯，部分分臨街商商鋪租金金居高不不下”的局面面，人民民路“五馬廣廣場”-“五江江購物中中心”臨街商商鋪的租租金均在在65元/平米/月以上上，金地地帶時尚廣廣場的臨臨街商鋪鋪租金預(yù)預(yù)計還將將高達(dá)1120元元/平米/月。根根據(jù)某某某地產(chǎn)顧顧問機(jī)構(gòu)構(gòu)在市場場調(diào)研顯顯示，本本區(qū)域5500米米半徑內(nèi)內(nèi)的臨街街商業(yè)用用房租賃賃價格自自20-60元元/月/平米不不等，對對面建材材市場內(nèi)內(nèi)月租金金甚至低低于100元/平米/月。與與五馬廣廣場、光光明山等等區(qū)域的的租金差差距較大大

50、。主要要是因目目前本項項目所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)人流量量，街區(qū)區(qū)面貌較較差，商商業(yè)經(jīng)營營未成規(guī)規(guī)模等原原因所引引起的。九居住用用房的市市場分析析9.1 市場場供應(yīng)情情況漣源市目目前的商商品房主主要集中中在“漣水名名城”和“水榭花花都”兩個在在建的項項目中，預(yù)計總總建筑面面積為330多萬萬平方米米，在建建的商品品房面積積超過114萬平平方米。9.2 市場場需求情情況通過市場場調(diào)查結(jié)結(jié)果的分分析和研研究，某某某地產(chǎn)產(chǎn)顧問機(jī)機(jī)構(gòu)488%的被被訪者并并不打算算購房。僅5%的被訪訪者考慮慮在1年內(nèi)購購房，335%的的被訪者者考慮在在未來33年內(nèi)購購房。說說明目前前漣源市市民對商商品房購購買意愿愿并不強(qiáng)強(qiáng)烈，而而

51、主要的的可能購購買時間間集中在在未來22-3年年內(nèi)，近近期市場場不會出出現(xiàn)太大大的市場場需求。目前漣源源市民對對商品房房的需求求主要集集中在1100-1200平米的的中戶型型和1400-1660平米米的大戶戶型兩個個檔次。比較符符合四線線城市居居民對購購房的面積需求求特征。9.3 物業(yè)業(yè)出租情情況目前漣源源市還沒沒有形成成專業(yè)房房屋租賃賃市場，主要是是以出租租零散的的居民房房為主，承租人人一般是是在漣源源從事小小買賣的的流動居居民。租租金普遍遍比較低低，單間間租金為為50元/月，簡簡單裝修修套間租租金為2200元元/月，中中檔裝修修帶家電電的套間間租金為為3500元/月。9.4 在售售樓盤銷銷

52、售情況況漣源市民民長期以以來形成成的房屋屋概念使使市民對對房屋的的追求僅僅限于自自建民宅宅，對商商品房的的購買意意識不強(qiáng)強(qiáng)。導(dǎo)致致了“漣水名名城”和“水榭花花都”兩個大大型住宅宅項目自自動工以以來，銷銷售都很很不理想想。9.5 市場場在售戶戶型及特特點分析析漣水名城城的主力力戶型為為1455平方米米左右的的三室兩兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)，據(jù)調(diào)調(diào)查得知知，該戶戶型比較較實用，受市民民歡迎。水榭花都都的主力力戶型為為1655平方米米左右的的四室兩兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)雙陽臺臺，據(jù)調(diào)調(diào)查得知知，這種種戶型比比較寬敞敞，大氣氣，一部部分經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力較較為雄厚厚的人群群較喜歡歡該戶型型。金地帶時尚廣廣場的主主力戶型型為1550平方

53、方米左右右的三室室兩廳兩兩衛(wèi)，該該項目地地段優(yōu)越越，住房房很受歡歡迎。在價格方方面，漣漣水名城城和水榭榭花都的的實際成成交價格格都沒有有超過110000元/平米。僅金地地帶時尚廣廣場4樓以上上的臨街街住宅超超過了110000元/平米，因該項項目地理理位置和和上市時時間的優(yōu)優(yōu)越性，因此對對于整個個漣源商商品房市市場來說說，僅具具備參考考價值而而不具備備近階段段的價格格指導(dǎo)意意義。大大部分市市民對商商品房價價格仍集集中在8800元元左右的的心理預(yù)預(yù)期，短短期內(nèi)突突破千元元大關(guān)較較為困難難。十市場預(yù)預(yù)測10.11 未未來該區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房房需求預(yù)預(yù)測在對經(jīng)營營戶投資資意向的的調(diào)查過過程中，大部分分

54、被訪者者都持“看看情況而而定”的態(tài)度度，說明明目前漣漣源市的的商業(yè)地地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)導(dǎo)成分較較大，在在五江購購物中心心未能經(jīng)經(jīng)營起來來之后，市民對商鋪投投資都保保持著謹(jǐn)謹(jǐn)慎的態(tài)態(tài)度。同同時，也也有166%的被被訪者正正在考慮購購買商鋪鋪， 224%的的客戶表表示視地地段及價價格而定定，說明明在經(jīng)營營戶中間間，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力比比一般普普通市民民要強(qiáng)，其投資資意愿相相比而言言也更為為強(qiáng)烈。（2）市市民對商商鋪的投投資意向向相比經(jīng)經(jīng)營戶而而言要小小，400%的客戶表表示不會會進(jìn)行商商鋪投資資。市民民對商鋪鋪投資概概念的理理解程度仍然然有限，且在五五江購物物中心的的影響下下，使一一部分市市民對商鋪投資資已經(jīng)

55、失失去了信信心或者者產(chǎn)生了了不信任任心理。市民中中有17.55%的人正正在考慮慮投資商商鋪。10.22 未未來該區(qū)區(qū)域內(nèi)居居住用房房需求預(yù)預(yù)測漣源市民民長期以以來形成成的房屋屋概念使使市民對對房屋的的追求僅僅限于自自建民宅宅，而商商品房的的購買意意識不強(qiáng)強(qiáng)。對商商品房消消費的園園林、景景觀、戶戶型、物物業(yè)管理理等概念念理解較較淡。況況且漣源源市房屋屋租賃市市場還未未成熟，流動人人口少，在未來來一兩年年內(nèi)，漣漣源市民民對居住住房的需需求不是是很大。10.33 綜綜述總體而言言，漣源源市民對對商鋪及及住房還還是有一一定的需需求量，由于漣漣源市的的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)剛剛剛起步步時，“五江購購物中心心”影響

56、到到了消費費者投資資信心，如果其其他商業(yè)業(yè)項目再再次打擊擊消費者者投資信信心的話話，那么么漣源市市房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展將受到到嚴(yán)峻的的考驗。針對市市場現(xiàn)狀狀，我們們的工作作重點應(yīng)應(yīng)放在消消費意識識引導(dǎo)和和區(qū)域概概念炒作作上，才才能有利利于規(guī)避避市場風(fēng)風(fēng)險，并并結(jié)合主主題商業(yè)業(yè)的特殊殊性進(jìn)行行項目推推廣和銷銷售、招招商工作作。漣源某某某項目可行性研研究報告告第三章項項目發(fā)展展研究十一項目目地塊特特征分析析11.11 項項目區(qū)位位分析地塊形狀狀：不規(guī)規(guī)則方形形用地地塊位置置：人民民路與芙芙蓉路交交匯處，屬六畝畝塘鎮(zhèn)，位于漣漣源市主主城區(qū)西西部，靠靠近城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合處處。就目目前來看看，地塊塊的區(qū)位位優(yōu)勢并

57、并不明顯顯。地塊優(yōu)勢勢：人民民路與芙芙蓉路均均屬漣源源市城市市干道，為本項項目提供供了良好好的交通通組織便便利性；同時，本項目目地處漣漣源去往往新化、冷江等等地的必必經(jīng)之地地，外部部交通優(yōu)優(yōu)勢明顯顯。11.22 項項目人流流分析因本項目目目前所所處的芙芙蓉廣場場周邊無無大型的的消費場場所和市市政配套套設(shè)施，周邊居居住者大大部分為為普通市市民，街街區(qū)形象象又比較較差。因因此，目目前該地地段人流流量較小小，但受受光明山山商圈發(fā)發(fā)展影響響，已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)出出人流量量開始上上升的趨趨勢。11.33 項項目地塊塊發(fā)展SSWOTT分析地塊發(fā)發(fā)展機(jī)會會Oppporttuniity光明山商商圈的發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)出

58、出向本地地塊蔓延延的趨勢勢，對本本地塊價價值的提提升帶來來了積極極影響。漣源市目目前開發(fā)發(fā)在售的的商業(yè)項項目不多多，為項項目地塊塊的發(fā)展展提供了了一定的的市場機(jī)機(jī)會。項目周邊邊街區(qū)物物業(yè)形象象較差，本項目目建成后后，將有有效帶動動周邊物物業(yè)的價價值提升升。項目交通通優(yōu)勢較較為明顯顯。項目屬招招商引資資項目，地塊發(fā)發(fā)展有一一定的政政策支持持。地塊發(fā)發(fā)展威脅脅Weaakneess市民對本本項目地地塊的區(qū)區(qū)位價值值仍存在在懷疑心心態(tài)。其他舊城城改造項項目將對對項目發(fā)發(fā)展形成成競爭壓壓力。項目地塊塊周邊街街區(qū)形象象較差，影響到到項目價價值的體體現(xiàn)地塊發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢Strrenggth位于人民民路與芙芙蓉

59、路交交匯處，雙面臨臨路，地地塊價值值高臨街面較較長，且且還能在在建筑規(guī)規(guī)劃上進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)臨街面面的適當(dāng)當(dāng)延長，有利于于提高整整體商業(yè)業(yè)價值地塊規(guī)模模適中，體量不不大，適適宜于快快速消化化受光明山山商圈影影響明顯顯，未來來升值前前景可觀觀項目交由由專業(yè)地地產(chǎn)顧問問公司進(jìn)進(jìn)行全程程策劃，有利于于保證項項目發(fā)展展思路及及執(zhí)行的的科學(xué)化化地塊發(fā)發(fā)展劣勢勢Thrreatt項目地形形狀況復(fù)復(fù)雜，將將增加施施工難度度項目所在在地所處處的芙蓉蓉路道路路狀況較較差，有有待改善善（3）項項目偏離離市中心心，推廣廣難度加加大雖然本項項目目前前所處的的地理位位置并不不明顯，但受城城市發(fā)展展的影響響，此地地段的發(fā)發(fā)展和

60、升升值前景景已經(jīng)有有部分市市民所承承認(rèn)，但但項目在在開發(fā)過過程中，始終仍仍注意對對區(qū)域概概念的炒炒作和提提升，以以良好的的項目定定位和投投資概念念規(guī)避項項目地塊塊在市民民心目中中的不良良影響。十二項目目商業(yè)用用房定位位方案研研究12.11 項目目定位方方案某某地產(chǎn)產(chǎn)顧問機(jī)機(jī)構(gòu)初步步對本項項目的商商業(yè)主題題選擇為為：整合與商商品房裝裝修相關(guān)關(guān)的建材材、陶瓷瓷、木材材、家私私、家紡紡、五金金、油漆漆、型材材等行業(yè)業(yè)，彌補(bǔ)補(bǔ)市場空空白，根根據(jù)各個個行業(yè)對對樓層的的需求條條件規(guī)劃劃業(yè)態(tài)形形成“家居居建材廣廣場”或“家居居廣場”的商業(yè)業(yè)主題。12.22 項目目定位方方案提出出背景前漣源住住宅商品品房上市