項目融資建議書

1、篇一：政府項目融資建議書政府項目融資建議書2011年政府融資服務(wù)項目建議書一、項目背景隨著近年來城市化水平的不斷提高和國家4萬億的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策的出臺，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模不斷擴大，所需要的建設(shè)資金日益增加。而當(dāng)?shù)卣饕馁Y金來源為財政、銀行和債券市場，現(xiàn)有的融資平臺由于受項目規(guī)模和項目本身性質(zhì)的限制，如放款對象和規(guī)模受宏觀調(diào)控影響大、融資金額和時間與實際建設(shè)用款進度不匹配、資金用途要求嚴(yán)格、抵質(zhì)押物要求嚴(yán)格且折扣率高、有項目資本金及項目融資比例限制等，影響融資效率。原有的融資渠道和規(guī)模不能很好、很及時的滿足政府的融資需求，目前各地政府的財力面臨很大的資金壓力，因此搭建新的融資平臺拓寬融資

2、渠道是目前政府亟待要解決的問題。鑒于此，要最終達到多渠道的靈活融資和寬松的資金環(huán)境，我們建議政府整合現(xiàn)有的資源，采取包括國有資產(chǎn)清理、資產(chǎn)注入和資產(chǎn)重組等措施，搭建城市建設(shè)新的融資平臺。通過重組和匯集當(dāng)?shù)卣膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，盤活現(xiàn)有國有資產(chǎn)，運用企業(yè)債券發(fā)行、銀行理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、銀團授信、貸款等各種直接和間接融資方式，擴大融資渠道、降低融資成本、提高融資規(guī)模，形成一個優(yōu)質(zhì)的、受投資者和債權(quán)人歡迎的融資平臺，并利于政府最大限度的利用自身資產(chǎn)和資源，靈活的取得比較寬松的資金環(huán)境。二、項目簡介1、項目目標(biāo)通過搭建新的融資平臺，以實現(xiàn)以下目標(biāo)：一是推進城市化發(fā)展戰(zhàn)略的實施，促進城市功能完備，加快城市更

3、新步伐，提高經(jīng)營城市水平；二是進一步深化國有企業(yè)改革，運用資本經(jīng)營手段，促進存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源優(yōu)化配置，實現(xiàn)資本經(jīng)營與城市經(jīng)營的有機結(jié)合；三是增強公司融資和提高保障供應(yīng)能力，為社會提供符合標(biāo)準(zhǔn)的公共產(chǎn)品和服務(wù)；四是確保國有資產(chǎn)保值增值。一言以蔽之，就是運用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、形成優(yōu)質(zhì)平臺，從根本上解決當(dāng)?shù)卣w城市建設(shè)步伐中，因與財政收支難以完全期限匹配，帶來的資金問題。既保障當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)進程，又優(yōu)化經(jīng)營城市水平。2、提供的服務(wù)組建政府項目財務(wù)顧問團隊，作為牽頭人，將參與設(shè)計切實可行的、滿足當(dāng)?shù)卣蟮囊粩堊又亟M融資解決方案。引入包括券商、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)以及外部評級機構(gòu)等

4、在內(nèi)的中介機構(gòu)和專業(yè)人士。牽頭重組成立新的融資平臺，完成資產(chǎn)篩選和注入，優(yōu)化財務(wù)報表。牽頭設(shè)計和運用企業(yè)債券發(fā)行、銀團授信、銀行理財產(chǎn)品發(fā)售、各類信托計劃等直接或間接融資工具，解決政府的資金需求，我行有成功為當(dāng)?shù)卣谫Y的豐富經(jīng)驗，可為當(dāng)?shù)卣峁┚C合性的融資財務(wù)顧問服務(wù)。三、項目流程建議1、選擇及引入優(yōu)秀中介機構(gòu)（券商、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所和評級機構(gòu)等）及專業(yè)人員；2、設(shè)立新公司作為今后的融資平臺，以債券發(fā)行為切入點，調(diào)查清理國有資產(chǎn)，進行企業(yè)重組。建議政府從資產(chǎn)清理和資產(chǎn)重組開始，搭建一個資產(chǎn)規(guī)模足夠、資產(chǎn)狀況良好（生息資產(chǎn)為主）、財務(wù)指標(biāo)優(yōu)越、能取得評級機構(gòu)較高評級、能取得銀行較高信

5、用評價和授信的融資平臺。政府通過清理國有資產(chǎn)選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)進行企業(yè)重組整合資產(chǎn)逐步擴大銀行授信嘗試擴大其他融資渠道（如信托貸款、理財產(chǎn)品發(fā)售等）繼續(xù)項目投資、擴大資產(chǎn)體量再擴大融資，逐步達到滿足發(fā)行企業(yè)債券的資產(chǎn)規(guī)模要求和財務(wù)數(shù)據(jù)要求。最終實現(xiàn)或接近政府的目標(biāo)。在做好重組企業(yè)的架構(gòu)設(shè)置、原有企業(yè)的人員處理、資產(chǎn)注入的情況分析、注入資產(chǎn)的選擇中，按照以下幾個原則選擇資產(chǎn)和搭配資源：一以實物資產(chǎn)與現(xiàn)金出資相結(jié)合，減輕出資壓力；二為融資需求盡可能做大凈資產(chǎn)，為籌資做準(zhǔn)備；三是注入資產(chǎn)需優(yōu)質(zhì)，或為生息資產(chǎn)或日后容易變現(xiàn)，能成為實際建設(shè)資金；四是合法合規(guī)出資，兼顧稅務(wù)成本。通過資產(chǎn)注入的方式擴大新平臺的資

6、產(chǎn)總量，持續(xù)提供后續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ嵘举|(zhì)地，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，優(yōu)化財務(wù)數(shù)據(jù)。（初步要求見附件一）3、新平臺融資在完成重組之后，新融資平臺主業(yè)范圍、組織架構(gòu)、資產(chǎn)、財務(wù)狀況均兼顧了銀行融資、外部評級、長短期債券發(fā)行的需要和標(biāo)準(zhǔn)，為下一步融資奠定基礎(chǔ)。下面介紹幾種融資渠道：1）長期資金的可持續(xù)的融資渠道企業(yè)債券企業(yè)債是指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券，由中央政府部門所屬機構(gòu)、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)發(fā)行。發(fā)行企業(yè)債券是企業(yè)有效利用社會資金，開展直接融資的重要渠道。我國企業(yè)債發(fā)債資金的用途主要限制在固定資產(chǎn)投資和技術(shù)革新改造方面，并與政府部門審批的項目直接相聯(lián)。通過企業(yè)

7、債能融到多少資金，前提條件是看融資平臺的凈資產(chǎn)有多少，公司所有債券總和不得超過凈資產(chǎn)的40%。我們篩選好融資項目，篩選的原則按項目本身收入、項目的綜合還款能力和外部產(chǎn)生的收益，同時要盡最大力量提高發(fā)債主體的等級以達到發(fā)債的要求和降低成本，為政府取得長期的建設(shè)資金。（發(fā)行具體要求見附件二）各家銀行的穩(wěn)定融資渠道銀團授信、貸款在我國目前現(xiàn)有的政策和資本市場狀況下，銀行直接融資仍然是企業(yè)和城市建設(shè)融資的主要渠道。經(jīng)過重組，凈資產(chǎn)提高，資產(chǎn)質(zhì)量得到改善，各家銀行對新的融資平臺的評級和授信額度勢必將會提高，通過銀團借款能夠極大的彌補其項目資金缺口。中期資金的可調(diào)節(jié)的融資渠道a信托計劃：重組期間和將來新公

8、司運行過程中，一方面，我行可以發(fā)行股權(quán)類信托理財產(chǎn)品，募資資金以股權(quán)形式增加新公司的資本金，優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，增強其融資能力，降低融資成本，然后簽定股權(quán)回購協(xié)議，保證政府對新公司的控制權(quán)不變，增加新公司的中期資金；另一方面可能受各種國家和銀行等政策的影響，公司面臨著資金無法從其他渠道進行融資，我們可以通過信托公司為公司尋找資金，解決公司的應(yīng)急資金和中期資金。b中期票據(jù)：中期票據(jù)，是指具有法人資格的非金融企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）在銀行篇二：物流園區(qū)項目融資建議書物流園區(qū)項目融資建議書一、以私募方式進行股權(quán)融資1、行業(yè)現(xiàn)狀中國第三方物流市場尚處于發(fā)展初期，行業(yè)利潤率高，潛力大、發(fā)展迅速，2000年至20

9、05年的年增長率都將達到25%。但中國第三方物流供應(yīng)商規(guī)模偏小，功能單一，增值服務(wù)薄弱，服務(wù)質(zhì)量較低，很難提供規(guī)范化的物流服務(wù)。通過資本運作來提高產(chǎn)業(yè)集中度，進行產(chǎn)業(yè)整合，實現(xiàn)規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，提供標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、綜合化的高質(zhì)量第三方物流服務(wù)，成為中國物流行業(yè)的大勢所趨。2、項目背景物流園區(qū)將規(guī)劃興建發(fā)展信息、機電、新材料、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，興建會展中心、大型商業(yè)中心、酒店、金融機構(gòu)和住宅等配套設(shè)施，從硬件、軟件以及服務(wù)等三個方面營造一個公平、公正、中立的具有柔性服務(wù)特點的綜合性物流服務(wù)平臺。3、業(yè)務(wù)定位4、項目規(guī)劃5、投資估算與回報總投資估算為1.65億元，其中土地投資萬元，硬件投資

10、萬元，軟體投資萬元。項目投資回報包括：庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與其他公司合作的業(yè)務(wù)收入。6、股權(quán)融資方案以股權(quán)融資方式建設(shè)物流園區(qū)項目，融資主體將是新設(shè)立的致遠物流園區(qū)股份有限公司（暫定名）。以北京大象投資有限公司作為主發(fā)起人，與黃驊港港務(wù)局共同發(fā)起設(shè)立股份有限公司，注冊資本定為1000萬元。項目總投資估算為1.65億元，除股東投入資金外，其余資金需求可通過銀行貸款等債權(quán)性融資方式完成。7、股權(quán)融資程序（1）編制商業(yè)計劃書，分析介紹項目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗和經(jīng)營實力、管理團隊、業(yè)務(wù)定位、項目投資回報等部分。（2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進行路演

11、推介和談判。（3）確定新股東進入后的股權(quán)比例和股本總額。（4）完成增資擴股，由會計師進行驗資并出具驗資報告。（5）召開新公司創(chuàng)立大會，變更董事會。（6）完成工商變更登記，正式進入物流園區(qū)項目的實體運作階段。8、需要重點解決的問題（1）編寫商業(yè)計劃書。通過提供物流園區(qū)項目研究報告，重點介紹項目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項目投資回報。（2）甄選有意向的投資者。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務(wù)報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。二、項目融資（一）、項目規(guī)劃（二）、投資估算與回報總投資估算為1.65億元，其中土地投資萬元，硬件投資萬元，軟體投資萬元。資金需求進度項目投

12、資回報包括，庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與國外公司合作的業(yè)務(wù)收入。（三）、項目融資方案1、債權(quán)融資物流園區(qū)項目，以土地2000畝、房屋等固定資產(chǎn)作為抵押物來借款，進行債權(quán)性融資。2、項目公司融資物流園區(qū)項目，以設(shè)立項目公司方式吸引投資者，項目建成后由物流公司在約定年限內(nèi)向項目公司租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，最終投資者獲取合理回報，轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)退出項目公司,由物流公司回收公司控制經(jīng)營權(quán)。3、信托融資物流園區(qū)項目，通過信托公司發(fā)行2年期的項目投資信托計劃，募集1億元左右的社會資金，信托計劃的年預(yù)期收益率為5%6%，由黃驊港港務(wù)局為信托計劃提供資產(chǎn)擔(dān)保。信托公司將信托資金貸款給物流公

13、司建設(shè)經(jīng)營物流園區(qū)項目，信托計劃到期后由物流公司回購信托計劃本金。（四）、項目融資程序1、債權(quán)融資程序（1）確定以物流公司擁有的適當(dāng)土地、房屋等資產(chǎn)作為項目融資的抵押物。（2）尋找有意向的各方投資方，就借款合同條款與其談判。（3）向投資方提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明。（4）最終確定借款合同條款，與投資方簽訂抵押借款合同。（5）在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)，取得借款。（6）正式進入物流園區(qū)項目融資實施階段。2、項目公司融資程序（1）編制商業(yè)計劃書，分析介紹項目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗和經(jīng)營實力、管理團隊、業(yè)務(wù)定位、項目投資回報等部分

14、。（2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進行路演推介和談判。（3）確定新股東進入后的股權(quán)比例和股本總額。（4）項目公司投資取得2000畝土地使用權(quán)后，以此土地進行抵押借款，滾動資金運作建設(shè)物流園區(qū)。（5）項目公司完成物流園區(qū)建設(shè)后，由物流公司根據(jù)協(xié)議在約定的年限內(nèi)租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，向項目公司支付租金每年萬元（暫定）。（6）各投資方通過從項目公司租賃經(jīng)營收入中獲取投資分紅，最終實現(xiàn)回籠資金并獲取相應(yīng)投資回報，在約定年限后轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出項目公司，由物流公司買入股權(quán)控制公司經(jīng)營。3、信托融資程序根據(jù)市場調(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計劃的預(yù)期收益率、擔(dān)保等信托條款。確定合適的抵押資產(chǎn)和擔(dān)保人。組

15、織進行推廣宣傳，開始發(fā)售信托計劃。按照信托計劃分階段投入信托貸款資金建設(shè)物流園區(qū)項目。建設(shè)期完成開始經(jīng)營項目，每年按約定收益率向投資者支付利息。信托計劃到期后，回購信托計劃本金。（五）、需要重點解決的問題1、債權(quán)融資篇三：簕竹角項目融資建議書（修改版）簕竹角項目融資建議書根據(jù)目前房地產(chǎn)信貸政策、國家房價調(diào)控原則及本人的融資經(jīng)驗，關(guān)于公司簕竹角房地產(chǎn)開發(fā)項目，在我與銀行及信托公司溝通后列出以下三種融資開發(fā)建議：獨立開發(fā)：即：由豐澤天潤獨立完成開發(fā)融資計劃，項目執(zhí)行，營銷收款全過程。融資方案一：銀行貸款融資。與銀行協(xié)商開發(fā)貸款及放款程序，需取得項目四證齊全。貸款額度一般為項目規(guī)模的一半左右。項目成

16、立到貸款完成需要1個月左右。融資方案二：信托公司融資。鑒于近段時間銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊及銀根緊縮政策，可能面臨有些銀行貸款額度不夠等問題，則可與信托公司協(xié)商發(fā)行信托產(chǎn)品。如華潤深國投要求四證齊全、開發(fā)資質(zhì)為二級，年化收益為20%以上，自有資金要求為30%。項目成立到募集完成需要36個月。融資方案三：在銀行發(fā)行房地產(chǎn)私募基金?；鹨杂邢藓匣镏菩问匠闪?，普通合伙人及項目發(fā)起人需墊資不低于項目規(guī)模的30%，其余資金由銀行向客戶銷售募集。項目成立到募集完成需要12個月。*以上開發(fā)方案需要公司提交詳細(xì)的項目開發(fā)及融資計劃書，并需保證四證齊全。關(guān)于四證的申領(lǐng)，可以通過融資公司提供過橋資金拆借12個月

17、，目前市場上的過橋資金月利息為56個點。*獨資開發(fā)的優(yōu)點在于利潤大，投資回報豐厚，作為公司自主開發(fā)項目，為公司今后的貸款、融資開發(fā)其他項目提供良好的歷史記錄；缺點在于受限于國家當(dāng)前對房地產(chǎn)開發(fā)的限制性政策，導(dǎo)致銀行體系對地產(chǎn)開發(fā)貸款的謹(jǐn)慎合作。合作開發(fā)：即：將此項目分拆項目內(nèi)容進行合作開發(fā)，分別引入其他房地產(chǎn)公司和融資公司進行項目分工合作。合作方案一：將房地產(chǎn)開發(fā)承包給有資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司進行項目合作，銷售成功后進行利潤分成。合作方案二：將所需融資承包給融資公司，公司根據(jù)自身的資金要求與融資公司簽訂融資代理合同，包括提供過橋資金拆借領(lǐng)取四證，融資成功后付費。*合作開發(fā)可以很大程度上降低公

18、司的整體運營風(fēng)險，將專業(yè)的領(lǐng)域交給有經(jīng)驗的公司運作，時間少，收效快，利潤高，風(fēng)險共擔(dān)，但比獨立開發(fā)模式成本偏高。項目轉(zhuǎn)讓：公司轉(zhuǎn)讓該項目給有實力的開發(fā)商或者投資公司，其項目不需要融資計劃，只需憑借關(guān)系進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓成功收轉(zhuǎn)讓費，但缺點在于利潤低，公司沒有項目優(yōu)勢，并不作為公司的項目名錄。篇四：物流園區(qū)項目融資建議書物流園區(qū)項目融資建議書一、以私募方式進行股權(quán)融資1、行業(yè)現(xiàn)狀中國第三方物流市場尚處于發(fā)展初期，行業(yè)利潤率高，潛力大、發(fā)展迅速，2000年至2005年的年增長率都將達到25%。但中國第三方物流供應(yīng)商規(guī)模偏小，功能單一，增值服務(wù)薄弱，服務(wù)質(zhì)量較低，很難提供規(guī)范化的物流服務(wù)。通過資本運作來

19、提高產(chǎn)業(yè)集中度，進行產(chǎn)業(yè)整合，實現(xiàn)規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，提供標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、綜合化的高質(zhì)量第三方物流服務(wù)，成為中國物流行業(yè)的大勢所趨。2、項目背景物流園區(qū)將規(guī)劃興建發(fā)展信息、機電、新材料、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，興建會展中心、大型商業(yè)中心、酒店、金融機構(gòu)和住宅等配套設(shè)施，從硬件、軟件以及服務(wù)等三個方面營造一個公平、公正、中立的具有柔性服務(wù)特點的綜合性物流服務(wù)平臺。3、業(yè)務(wù)定位4、項目規(guī)劃5、投資估算與回報總投資估算為1.65億元，其中土地投資萬元，硬件投資萬元，軟體投資萬元。項目投資回報包括：庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與其他公司合作的業(yè)務(wù)收入。6、股權(quán)融資方案以股權(quán)融資

20、方式建設(shè)物流園區(qū)項目，融資主體將是新設(shè)立的致遠物流園區(qū)股份有限公司（暫定名）。以北京大象投資有限公司作為主發(fā)起人，與黃驊港港務(wù)局共同發(fā)起設(shè)立股份有限公司，注冊資本定為1000萬元。項目總投資估算為1.65億元，除股東投入資金外，其余資金需求可通過銀行貸款等債權(quán)性融資方式完成。7、股權(quán)融資程序（1）編制商業(yè)計劃書，分析介紹項目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗和經(jīng)營實力、管理團隊、業(yè)務(wù)定位、項目投資回報等部分。（2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進行路演推介和談判。（3）確定新股東進入后的股權(quán)比例和股本總額。（4）完成增資擴股，由會計師進行驗資并出具驗資報告。（5）召開新公司創(chuàng)立大會，變更董事

21、會。（6）完成工商變更登記，正式進入物流園區(qū)項目的實體運作階段。8、需要重點解決的問題（1）編寫商業(yè)計劃書。通過提供物流園區(qū)項目研究報告，重點介紹項目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項目投資回報。（2）甄選有意向的投資者。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務(wù)報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。二、項目融資（一）、項目規(guī)劃（二）、投資估算與回報總投資估算為1.65億元，其中土地投資萬元，硬件投資萬元，軟體投資萬元。資金需求進度項目投資回報包括，庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與國外公司合作的業(yè)務(wù)收入。（三）、項目融資方案1、債權(quán)融資物流園區(qū)項目，以土地

22、2000畝、房屋等固定資產(chǎn)作為抵押物來借款，進行債權(quán)性融資。2、項目公司融資物流園區(qū)項目，以設(shè)立項目公司方式吸引投資者，項目建成后由物流公司在約定年限內(nèi)向項目公司租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，最終投資者獲取合理回報，轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)退出項目公司,由物流公司回收公司控制經(jīng)營權(quán)。3、信托融資物流園區(qū)項目，通過信托公司發(fā)行2年期的項目投資信托計劃，募集1億元左右的社會資金，信托計劃的年預(yù)期收益率為5%6%，由黃驊港港務(wù)局為信托計劃提供資產(chǎn)擔(dān)保。信托公司將信托資金貸款給（4）（4）按照信托計物流公司建設(shè)經(jīng)營物流園區(qū)項目，信托計劃到期后由物流公司回購信托計劃本金。（四）、項目融資程序1、債權(quán)融資程序（1）確定以物流公

23、司擁有的適當(dāng)土地、房屋等資產(chǎn)作為項目融資的抵押物。（2）尋找有意向的各方投資方，就借款合同條款與其談判。（3）向投資方提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明。（4）最終確定借款合同條款，與投資方簽訂抵押借款合同。（5）在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)，取得借款。（6）正式進入物流園區(qū)項目融資實施階段。2、項目公司融資程序（1）編制商業(yè)計劃書，分析介紹項目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗和經(jīng)營實力、管理團隊、業(yè)務(wù)定位、項目投資回報等部分。（2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進行路演推介和談判。（3）確定新股東進入后的股權(quán)比例和股本總額。（4）項目

24、公司投資取得2000畝土地使用權(quán)后，以此土地進行抵押借款，滾動資金運作建設(shè)物流園區(qū)。（5）項目公司完成物流園區(qū)建設(shè)后，由物流公司根據(jù)協(xié)議在約定的年限內(nèi)租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，向項目公司支付租金每年萬元（暫定）。（6）各投資方通過從項目公司租賃經(jīng)營收入中獲取投資分紅，最終實現(xiàn)回籠資金并獲取相應(yīng)投資回報，在約定年限后轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出項目公司，由物流公司買入股權(quán)控制公司經(jīng)營。3、信托融資程序根據(jù)市場調(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計劃的預(yù)期收益率、擔(dān)保等信托條款。確定合適的抵押資產(chǎn)和擔(dān)保人。組織進行推廣宣傳，開始發(fā)售信托計劃。劃分階段投入信托貸款資金建設(shè)物流園區(qū)項目。建設(shè)期完成開始經(jīng)營項目，每年按約定收益率向投

25、資者支付利息。信托計劃到期后，回購信托計劃本金。（五）、需要重點解決的問題1、債權(quán)融資以物流園區(qū)土地2000畝和其他有形資產(chǎn)，確定適當(dāng)?shù)耐恋?、房屋等對象作為項目融資的抵押物。就抵押借款的金額、利率、借款方式、還款方式等與投資方談判。通過協(xié)商或聘請評估機構(gòu)進行評估確定土地、房屋等抵押物的公允價值。提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明，以及公司情況等基本資料，與借款方在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)。2、項目公司融資（1）編寫商業(yè)計劃書。通過提供物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、物流園區(qū)項目投資價值分析報告，突出介紹項目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項目投資回

26、報。（2）甄選有意向的投資者。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務(wù)報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。（3）確定物流租賃經(jīng)營項目公司的約定年限、租金和各投資方的退出方式。3、信托融資（1）根據(jù)周詳?shù)氖袌稣{(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計劃的資金規(guī)模、預(yù)期收益率、期限、擔(dān)保、信托貸款方式、還款方式等信托條款。（2）以自有資產(chǎn)或與擔(dān)保人協(xié)商確定抵押資產(chǎn)等擔(dān)保合同條款。（3）投入信托貸款資金建設(shè)物流園區(qū)項目，注意施工質(zhì)量和風(fēng)險成本控制。（4）信托計劃到期后，妥善組織資金回購信托計劃本金。篇五：商業(yè)地產(chǎn)項目融資建議書09一、房地產(chǎn)融資方法1、自有資金公司可以以自有資金的一部分進行投入,

27、而且國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20。2、預(yù)收賬款預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房資金，以及委托單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。它是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的一種重要的方式。在房地產(chǎn)市場前景看好的情況下，一般投資置業(yè)人士及機構(gòu)對預(yù)售樓宇都會表現(xiàn)出極大的熱情。這是因為他們僅需先期支付少量的資金，就可以享受未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)的增值收益。而對開發(fā)商來說，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。預(yù)收購房款主要有兩種，一是分次收款，另一種是一

28、次預(yù)收，顯然后一種情況對開發(fā)商更為有利。然而，預(yù)售樓宇在不同的國家或地區(qū)都會有一定具體限制條件。在我國很多地方，當(dāng)?shù)卣畬τ陂_發(fā)商預(yù)售前的實際投資額均有一些規(guī)定，如國家規(guī)定開發(fā)商超過25的總投資，并已確定施工進度和竣工交付日期，方可預(yù)售。因此，開發(fā)商不能以為不出一分錢，空手就能搞成房地產(chǎn)，并得到豐厚的回報。3、銀行貸款房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行或其他金融機構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長期貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定的階段，開發(fā)商可用以作抵押，籌集長期貸款。房地產(chǎn)開發(fā)商無論自有資金多少，在每一個具體開發(fā)項目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包公司

29、”的角色。自有資金多的開發(fā)商，同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。因此，開發(fā)商一般都與銀行或其他形式的金融機構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)商很多情況是通過抵押方式獲得銀行的貸款，具體方式如下：土地使用權(quán)抵押貸款土地使用權(quán)抵押貸款是房地產(chǎn)公司融資取得貸款的主要方式之一，開發(fā)商通過自有資金獲取開發(fā)土地的使用權(quán)后，就可以把土地使用權(quán)抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發(fā)建設(shè)，通過商品房預(yù)售回籠資金，歸還貸款。但是，土地抵押貸款在操作過程中比較繁瑣，因為商品房預(yù)售辦法規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽定后必須在30天內(nèi)到房管部門去做初始登記，只有經(jīng)過登記的合同才

30、有法律效力，但是該商品房所依附的土地已經(jīng)抵押給銀行了，必須先解除土地抵押后才能登記預(yù)售的商品房。此時，開發(fā)商必須與銀行協(xié)商，用分期支付貸款的形式，把土地分期分批解除抵押，同時分期分批進行預(yù)售商品房登記。這樣才能保證發(fā)放土地抵押貸款銀行的權(quán)益，又不影響購房者的及時登記和項目銷售的順利進行。自有財產(chǎn)（股權(quán)）抵押貸款開發(fā)商利用自有財產(chǎn)（股權(quán)）進行抵押獲取銀行貸款也是一個通常的途徑。開發(fā)商的自有財產(chǎn)一般是固定資產(chǎn)，比如辦公樓或機電設(shè)備（如汽車）、電子設(shè)備，或者其它有價證券、專有技術(shù)等有形、無形資產(chǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對外投資形成的股權(quán)，在經(jīng)過工商部門和產(chǎn)權(quán)登記部門登記確認(rèn)，并經(jīng)過銀行對其進行評估后，也可以作為資產(chǎn)用來抵押獲取銀行的貸款。擔(dān)保貸款房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的主管部門、上級公司提供擔(dān)保，或者由上級部門指定其它經(jīng)濟實體為自己提供擔(dān)保，也可以由自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，由此獲取銀行的貸款，這類貸款的規(guī)模往往受到擔(dān)保方經(jīng)濟實力的制約。開發(fā)商進行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開發(fā)項目土地使用權(quán)或在建工程