華吉房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

1、目 錄TOC o 1-4第一章 山西華華吉房地地產(chǎn)的市市場(chǎng)地位位 PAGEREF _Toc517260864 h 1第二章 房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)吸吸引力非非常大 PAGEREF _Toc517260865 h 2一、房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)成成長(zhǎng)性非非常好 PAGEREF _Toc517260866 h 2（一）全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的成長(zhǎng)性性非常好好 PAGEREF _Toc517260867 h 2（二）太原原房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)成成長(zhǎng)性居居中 PAGEREF _Toc517260868 h 7（三）北京京市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)成長(zhǎng)性性較好 PAGEREF _Toc517260869 h 9二房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)盈盈利能力力較好 P

2、AGEREF _Toc517260870 h 14（一）行業(yè)業(yè)平均利利潤(rùn)水平平 PAGEREF _Toc517260871 h 14（二）主要要影響因因素 PAGEREF _Toc517260872 h 14第三章 華吉房房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)地地位 PAGEREF _Toc517260873 h 16一華吉房房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)地地位比較較強(qiáng) PAGEREF _Toc517260874 h 16（一）獲得得資源的的能力 PAGEREF _Toc517260875 h 16（二）整合合資源能能力 PAGEREF _Toc517260876 h 16（三）管理理能力 PAGEREF _Toc517260877

3、 h 17（四）品牌牌策略 PAGEREF _Toc517260878 h 17（五）產(chǎn)品品質(zhì)量 PAGEREF _Toc517260879 h 17二華吉房房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc517260880 h 17三華吉房房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)劣劣勢(shì) PAGEREF _Toc517260881 h 17第四章 華吉房房地產(chǎn)的的發(fā)展方方向及對(duì)對(duì)策 PAGEREF _Toc517260882 h 18一太原地地區(qū) PAGEREF _Toc517260883 h 18（一）結(jié)論論 PAGEREF _Toc517260884 h 18（二）市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc51726088

4、5 h 18二北京地地區(qū) PAGEREF _Toc517260886 h 19第一章 山西華華吉房地地產(chǎn)的市市場(chǎng)地位位華吉房地產(chǎn)產(chǎn)是華宇宇集團(tuán)下下屬的主主要企業(yè)業(yè)之一，在在集團(tuán)中中占有重重要的地地位。在在這里我我們對(duì)太太原市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)狀況、華華吉房地地產(chǎn)內(nèi)部部資源狀狀況與資資源運(yùn)作作能力進(jìn)進(jìn)行了分分析和比比較。我們認(rèn)為，華華吉房地地產(chǎn)目前前所處的的市場(chǎng)位位置如圖圖所示：太原房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)吸引力力居中，華華吉房地地產(chǎn)在太太原的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)較明顯顯。第二章 房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)吸吸引力非非常大房地產(chǎn)是房房產(chǎn)和地地產(chǎn)的總總稱。在在經(jīng)濟(jì)形形態(tài)上，房房產(chǎn)和地地產(chǎn)具有有內(nèi)在的的整體性性和不可可分割

5、性性。房地地產(chǎn)不僅僅屬于最最基本的的生產(chǎn)要要素，同同時(shí)也是是最基本本的生活活資料。由由于房地地產(chǎn)總是是固定在在一個(gè)地地域之內(nèi)內(nèi)，不能能移動(dòng)，因因而又稱稱為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)包包括：土土地的開(kāi)開(kāi)發(fā)，房房屋的建建設(shè)、維維修、管管理，土土地使用用權(quán)的有有償劃撥撥、轉(zhuǎn)讓讓，房屋屋所有權(quán)權(quán)的買賣賣、租賃賃，房地地產(chǎn)的抵抵押貸款款，以及及由此而而形成的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。由于土地資資源的稀稀缺性，在在某種程程度上決決定了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有壟壟斷性；同時(shí)由由于政策策因素對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)影影響較大大，使房房地產(chǎn)行行業(yè)具有有極大的的不確定定性。一、房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)成成長(zhǎng)性非非常好（一）全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的成長(zhǎng)性性非常好

6、好GDP、固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資、房房地產(chǎn)投投資狀況況近年來(lái)隨著著國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的回回暖，全全國(guó)的GGDP增增長(zhǎng)率、固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)率有有了明顯顯提升。房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的數(shù)量量有所增增加，房房地產(chǎn)投投資額及及住宅投投資額呈呈顯著上上升趨勢(shì)勢(shì)，其中中住宅投投資占房房地產(chǎn)投投資比重重、房地地產(chǎn)投資資占固定定資產(chǎn)投投資比重重逐年增增加。這這說(shuō)明房房地產(chǎn)行行業(yè)的規(guī)規(guī)模呈迅迅速擴(kuò)張張趨勢(shì)，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中中的地位位越來(lái)越越重要，已已逐步發(fā)發(fā)展成為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重重要支柱柱行業(yè)。（見(jiàn)見(jiàn)下表）表21 全全國(guó)宏觀觀經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表年 份19961997199819992000年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率GDP(億億元

7、)678844.6744622.6783455.2819100.98940447.13%固定資產(chǎn)投投資(億元)229133.6249411.1284066.2298544.73216998.85%房地產(chǎn)投資資(億元)3216.443178.373614.234103.24901.7311.1%住宅投資(億元)1746.091539.382081.562638.483318.7417.4%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商數(shù)量量(個(gè))212699212866243788257622住宅/房地地產(chǎn)(%)54.2886448.433357.5993564.300367.70055數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)統(tǒng)計(jì)年年鑒、中中國(guó)房地地

8、產(chǎn)信息息網(wǎng)圖 住宅宅投資占占房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的份額市場(chǎng)購(gòu)買力力2000年年全國(guó)人人均GDDP為667222.1元元，約合合7900美元。按按照世界界銀行的的研究表表明，一一個(gè)地區(qū)區(qū)的人均均水平在在美元元時(shí)，其其住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)進(jìn)入高速速發(fā)展期期；到美元時(shí)時(shí)，進(jìn)入入穩(wěn)定的的快速增增長(zhǎng)期；到美美元時(shí)進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展期期?？梢砸钥闯鰪膹娜珖?guó)范范圍而言言我國(guó)住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)應(yīng)處于于高速發(fā)發(fā)展期。據(jù)據(jù)十五規(guī)規(guī)劃，到到年，我我國(guó)人均均GDPP將達(dá)到到94000元，約約合11105.9美元元，故可可以預(yù)測(cè)測(cè)，我國(guó)國(guó)的住宅宅產(chǎn)業(yè)在在五年內(nèi)內(nèi)將從高高速發(fā)展展期進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展期。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的的變化近年來(lái)隨著著商品經(jīng)經(jīng)濟(jì)的

9、發(fā)發(fā)展，人人們從居居住單位位分配的的住房，逐逐步向購(gòu)購(gòu)買商品品房過(guò)渡渡。我國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)居居民用于于居住的的支出占占個(gè)人消消費(fèi)支出出的比例例呈顯著著的增長(zhǎng)長(zhǎng) (如如下圖所所示) 。 房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)中中住宅市市場(chǎng)的巨巨大潛力力充分展展現(xiàn)出來(lái)來(lái)。表22 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭支出出情況表表年份平均每人消消費(fèi)性支支出(元)用于居住的的支出(元)所占比例（）19901278.8960.8664.759919953537.57250.1187.072219974185.64358.6648.568819984331.61408.3399.428819994615.91453.9999.8355數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)統(tǒng)計(jì)年年

10、鑒20000圖 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民用用于居住住支出占占消費(fèi)性性支出的的比重消費(fèi)傾向的的變化人們?cè)谧≌M(fèi)的的初級(jí)階階段是追追求有房房住，中中級(jí)階段段是追求求住得寬寬敞、舒舒適，最最后將上上升到追追求“人性化化”、“功能化化”、“生態(tài)化化”、“數(shù)字化化”的高級(jí)級(jí)階段及及住宅多多處化。除除此之外外，人們們對(duì)住宅宅的投資資性消費(fèi)費(fèi)也在逐逐漸增強(qiáng)強(qiáng)?！爸袊?guó)市場(chǎng)場(chǎng)與媒體體研究”的調(diào)查查顯示，在在調(diào)查人人群中有有59.3的的家庭擁?yè)碛凶》糠慨a(chǎn)權(quán)，住住房面積積在200800平方米米不等，其其中以居居住面積積在500800平方米米所占比比例最高高，200500平方米米居住面面積位居居其次。并并且在已已擁有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房的

11、的家庭中中，還有有23.3的的家庭預(yù)預(yù)計(jì)在五五年內(nèi)購(gòu)購(gòu)房，220.11的家家庭預(yù)計(jì)計(jì)在一年年內(nèi)購(gòu)房房，購(gòu)房房的目標(biāo)標(biāo)主體是是高級(jí)公公寓及經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房。同時(shí)調(diào)查還還顯示：在購(gòu)房房人群中中有600.9的人在在購(gòu)房時(shí)時(shí)，考慮慮到環(huán)境境污染問(wèn)問(wèn)題。人人們?cè)谝灰欢A段段內(nèi)追求求著對(duì)房房地產(chǎn)消消費(fèi)的逐逐步升級(jí)級(jí)，從量量變到質(zhì)質(zhì)變，從從而為中中國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)的的中長(zhǎng)期期發(fā)展提提供了成成長(zhǎng)性的的消費(fèi)需需求和不不斷拓展展的市場(chǎng)場(chǎng)空間。建筑及建材材行業(yè)的的發(fā)展1996年年19998年年建筑行行業(yè)投資資額逐年年減少。目目前，我我國(guó)的建建筑業(yè)是是一個(gè)低低增長(zhǎng)的的行業(yè)，甚甚至在某某種程度度上阻礙礙了房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展；

12、同時(shí)又又由于建建筑業(yè)的的利潤(rùn)空空間很小小、房地地產(chǎn)業(yè)與與建筑業(yè)業(yè)的業(yè)務(wù)務(wù)范圍鄰鄰近交叉叉，從而而為建筑筑企業(yè)向向以房地地產(chǎn)為主主業(yè)的企企業(yè)轉(zhuǎn)變變提供了了契機(jī)。這這就加劇劇房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)。另外，近年年來(lái)，建建材價(jià)格格普遍較較低，使使房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的利潤(rùn)空空間增大大；但同同時(shí)因建建材行業(yè)業(yè)缺少高高質(zhì)量的的產(chǎn)品而而又影響響了房屋屋的質(zhì)量量。故十十五期間間國(guó)家調(diào)調(diào)整建材材行業(yè)的的重點(diǎn)發(fā)發(fā)展產(chǎn)品品為水泥泥裝備、玻玻璃裝備備、玻纖纖裝備、建建筑衛(wèi)生生陶瓷裝裝備和新新型墻體體材料裝裝備。這這又為房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的技術(shù)術(shù)變革提提供了條條件。政策導(dǎo)向我國(guó)出臺(tái)的的一系列列房改政政策，解解決了住住宅消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)上上

13、的消費(fèi)費(fèi)主體缺缺位的問(wèn)問(wèn)題，使使得房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)迅速回回暖。住住房交易易二級(jí)市市場(chǎng)的啟啟動(dòng)、商商品房購(gòu)購(gòu)置的稅稅費(fèi)減免免政策、國(guó)國(guó)家推出出個(gè)人購(gòu)購(gòu)房貸款款政策及及保險(xiǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入住住房按揭揭業(yè)務(wù)，這這些舉措措均為房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了金融的的扶植，從從而最終終將居民民私人購(gòu)購(gòu)房的可可能落在在了實(shí)處處。政策限制 房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定、城城市房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)規(guī)定等等房地產(chǎn)產(chǎn)法律、法法規(guī)一方方面使房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展趨于于規(guī)范化化；同時(shí)時(shí)也限制制了某些些企業(yè)通通過(guò)非正正常渠道道獲得資資源。土地儲(chǔ)備情情況近年來(lái)，全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)完完成開(kāi)發(fā)發(fā)土地面面積及購(gòu)購(gòu)置土地地面積逐

14、逐年增加加，待開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地面積逐逐年減少少。隨著著行業(yè)的的不斷擴(kuò)擴(kuò)張，土土地資源源的稀缺缺性將逐逐步顯示示出來(lái)，并并成為制制約房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的瓶瓶頸因素素。需要要說(shuō)明的的是，在在我國(guó)大大部分城城市搞房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，土土地的獲獲得一般般不是通通過(guò)招標(biāo)標(biāo)或拍賣賣這種較較為公平平、透明明的方式式，而是是開(kāi)發(fā)商商與擁有有土地的的單位通通過(guò)一對(duì)對(duì)一談判判，以協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓的方式式獲得土土地。因因此，要要拿到土土地不但但要靠實(shí)實(shí)力，更更要靠關(guān)關(guān)系。這這正是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)壟斷性性的充分分體現(xiàn)。表23 全國(guó)國(guó)房屋土土地開(kāi)發(fā)發(fā)情況表表 單位位：萬(wàn)平平方米 年份 本年完成開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積正在開(kāi)發(fā)土土地面積積待開(kāi)發(fā)的土土

15、地面積積本年購(gòu)置土土地面積積1996103655.755112488.177190566.57706.9419977371.38384.6176700.16641.719987730.19242.8135300.7101099.319999319.68016.4135055.2119588.92000103000.544152677.188數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)圖 全國(guó)國(guó)房屋土土地開(kāi)發(fā)發(fā)情況經(jīng)濟(jì)景氣程程度表24 國(guó)國(guó)房景氣氣指數(shù)表表年份1997.111998.51998.111999.112000.12000.112001.4國(guó)房景氣指指數(shù)98.555101.668103.665101

16、.111101.882103.668106.888數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)圖 國(guó)國(guó)房景氣氣指數(shù)“國(guó)房景氣氣指數(shù)”是衡量量我國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)景氣氣程度的的指標(biāo)。影影響“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”的因素素是：土土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積、商商品房竣竣工面積積、商品品房銷售售價(jià)格、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資和商品品房空置置面積。從上面的圖圖表看，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”總體水平明顯高于1999年，反映出全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭良好。市場(chǎng)規(guī)模表25 11995520000年年全國(guó)房房地產(chǎn)各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)單位：萬(wàn)平方方米年份199519961997199819992000年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率住宅竣工面面積1221991211881

17、246551450551764111894889.17%商品房銷售售面積7905.97900.49010.212185514557716984413.500%住宅銷售面面積66156898.57864.310827712998815000014.622%個(gè)人購(gòu)買面面積3511.73666.85233.77792.610409924.277%商品房銷售售額（億億元）1257.71427.11799.52513.32987.9357223.222%住宅銷售額額（億元元）1024.11106.91407.62006.92413.7295423.600%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)圖 全全國(guó)房地地產(chǎn)

18、市場(chǎng)場(chǎng)狀況（二）太原原房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)成成長(zhǎng)性居居中經(jīng)濟(jì)環(huán)境表26 山山西省宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況表表19961997199819992000年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率GDP(億億元)1308.111480.131486.081506.781640.15.82%房地產(chǎn)投資資(億元)18.218.225.68835.05536.74419.200%住宅投資(億元)13.42214.33318.48827.05525.01116.844%住宅/房地地產(chǎn)(%)73.7336378.7336371.9662677.1775568.0773GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)(%)13.155030.4011991.3922938.848801房地

19、產(chǎn)增長(zhǎng)長(zhǎng)(%)041.0998936.488754.821168住宅增長(zhǎng)(%)6.78009228.9660246.37745-7.54416數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)統(tǒng)計(jì)年年鑒20000圖 山山西省房房地產(chǎn)、住住宅投資資情況山西省20000年年GDPP增長(zhǎng)率率有顯著著增加，房房地產(chǎn)投投資額雖雖有增長(zhǎng)長(zhǎng)，但其其增長(zhǎng)速速度大幅幅下滑且且住宅投投資及住住宅投資資占房地地產(chǎn)投資資比重均均有所下下降。2市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買力2000年年太原市市人均GGDP為為114418元元，約合合13443美元元，太原原房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已進(jìn)進(jìn)入穩(wěn)定定的快速速增長(zhǎng)期期。根據(jù)據(jù)太原原市經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)展十五五規(guī)劃，220011年到220055年間

20、，太太原市國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均預(yù)期期增長(zhǎng)110左左右，到到20005年達(dá)達(dá)到6000億元元；到220055年，人人口控制制在3330萬(wàn)人人以內(nèi)，人人均國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值1883500元，折折合22220美美元。但但是根據(jù)據(jù)太原市市19886年到到20000年間間GDPP的增長(zhǎng)長(zhǎng)情況，我我們判斷斷太原市市GDPP增長(zhǎng)率率達(dá)到110%的的可能性性不大，119999年到220000年的增增長(zhǎng)率不不足4.5%，119988年到119999年的GGDP增增長(zhǎng)率為為7.22%，119977年到119988年的GGDP增增長(zhǎng)率為為5.66%。為為了預(yù)測(cè)測(cè)20005年太太原市的的GDPP情況，我我們假設(shè)設(shè)20

21、001年到到20005年間間，太原原市GDDP的增增長(zhǎng)率可可以達(dá)到到7%，這這樣計(jì)算算出20005年年太原市市的人均均GDPP為1447699元，折折合17779美美元。所所以，到到20005年太太原市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)仍處于于快速增增長(zhǎng)期。表27 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入 單位：元年份1993199419951996199719981999全國(guó)2939392348545576605363076534北京7765.659635.82111500.2128333.444145977.5161422.1172988.8山西2339.642803.843550.474207.174712.29468

22、4.994702.8數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)統(tǒng)計(jì)年年鑒20000圖 城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入1999年年全國(guó)城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入是665344元，北北京市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入是1172999元，而而20000年太太原市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入是660000元，可可以看出出太原市市購(gòu)買力力相對(duì)較較弱，低低于全國(guó)國(guó)平均水水平。3太原市市城市規(guī)規(guī)劃2000年年太原市市總?cè)丝诳跒?999.99萬(wàn)，人人均居住住面積是是10.13平平方米；根據(jù)十十五規(guī)劃劃，到220055年太原原市人口口將達(dá)到到3300萬(wàn)，人人均居住住面積將將達(dá)到112平方方米。因因此住宅宅總量需需要12224.9

23、3萬(wàn)萬(wàn)平方米米。4土地儲(chǔ)儲(chǔ)備情況況太原市在未未來(lái)五年年內(nèi)具備備開(kāi)發(fā)條條件的可可開(kāi)發(fā)土土地面積積總共約約80000畝，約約合5330萬(wàn)平平方米。在在容積率率為12的條條件下，土土地資源源將成為為太原市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的制約約因素；但就目目前狀況況來(lái)講土土地成本本占總成成本的比比重較低低。目前太原市市每年土土地開(kāi)發(fā)發(fā)完工約約2000萬(wàn)平方方米，其其中包括括三分之之一的單單位自建建房。單單位自建建房總體體呈下降降趨勢(shì)（98年占60，99年占40，2000年40），但預(yù)計(jì)今后5年單位自建房不會(huì)低于30。這意味著國(guó)家房改政策在太原市沒(méi)有得到充分的實(shí)施，造成了中短期的住宅購(gòu)買力不足。政府土地出讓的形式由

24、原來(lái)的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)換為現(xiàn)在的拍賣形式。這對(duì)于華宇或許是個(gè)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)，因?yàn)樵谌A宇有足夠的資金運(yùn)作能力來(lái)獲得所需要的土地資源。5山西省省市場(chǎng)規(guī)規(guī)模由于未搜集集到太原原市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的數(shù)據(jù)據(jù)資料，在在這里只只對(duì)山西西省房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)進(jìn)行了了分析。表28 11995520000年年山西省省房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的各項(xiàng)指指標(biāo)單位：萬(wàn)平方方米年份199519961997199819992000年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率商品房竣工工面積146.116175.224182.223210.551259.44115.422%住宅竣工面面積122.442162.002168.992190.667231.114408.22932

25、.933%商品房銷售售面積74.381.89992.377100.55611611.788%住宅銷售面面積67.371.77783.41194.477108.5512.688%商品房銷售售額（億億元）8.4131111.92220.41124.855%住宅銷售額額（億元元）7.311.4119.4510.67715.87721.433%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)圖 山山西省房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況（三）北京京市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)成長(zhǎng)性性較好 經(jīng)濟(jì)環(huán)境表29 北京京市宏觀觀經(jīng)濟(jì)情情況表年份19961997199819992000年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率GDP(億億元)1615.731810.092011.31

26、2174.462460.5211.099%房地產(chǎn)投資資(億元)327.994330.33377.44421.446522.00712.333%住宅投資(億元)124.991131.882167.998236.556288.22623.255%住宅/房地地產(chǎn)38.0889339.9009244.5009856.1228755.21148GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)（）12.0229211.111668.11116313.15555房地產(chǎn)增長(zhǎng)長(zhǎng)（）0.71996414.2559811.6774623.87718住宅增長(zhǎng)（）5.53119827.4331340.8226321.85549數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)統(tǒng)計(jì)年年鑒2

27、0000圖 北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)、住宅宅投資情情況GDP逐年年增加并并于20000年年經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)始回暖暖。房地地產(chǎn)投資資額、住住宅投資資額逐年年上升，但但是住宅宅投資額額的增長(zhǎng)長(zhǎng)率及住住宅投資資占房地地產(chǎn)投資資比重于于20000年有有所下降降。20000年年北京市市人均GGDP是是1.889萬(wàn)元元，約合合22226美元元；根據(jù)據(jù)“十五”規(guī)劃到到20005年人人均GDDP將達(dá)達(dá)到2.7萬(wàn)元元，約合合32000美元元，即在在未來(lái)的的五年間間，北京京市房地地產(chǎn)住宅宅業(yè)處于于快速發(fā)發(fā)展期。市場(chǎng)購(gòu)買力力圖 北北京市人人均全年年可支配配收入近年來(lái)，人人均全年年可支配配收入逐逐年增加加，年平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率為115。

28、同同時(shí)一直直以來(lái)北北京市的的人均可可支配收收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全全國(guó)平均均水平。所所以總體體上講，北北京潛在在購(gòu)買能能力在不不斷增強(qiáng)強(qiáng)。北京市城市市規(guī)劃根據(jù)北京“十五”規(guī)劃，到到20005年北北京人均均住房使使用面積積將達(dá)到到18平平方米。220000年底北北京人均均住房使使用面積積達(dá)155.2平平方米。據(jù)據(jù)20000年全全國(guó)第五五次人口口普查結(jié)結(jié)果，北北京市人人口自然然增長(zhǎng)率率為9,總?cè)丝诳跒?3381.9萬(wàn)，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口占占77.5%，比比19990年全全國(guó)第四四次人口口普查上上升4.1%?？伎紤]到未未來(lái)五年年城鎮(zhèn)化化率的加加速及城城市人口口自然增增長(zhǎng)趨緩緩，到220055年，取取城鎮(zhèn)人人口

29、占總總?cè)丝诘牡?0，自然然人口增增長(zhǎng)率為為8。經(jīng)計(jì)計(jì)算得出出：到220055年需要要住宅竣竣工面積積為53311.98萬(wàn)萬(wàn)平方米米。此外，從城城市規(guī)劃劃看，根根據(jù)北京京市有關(guān)關(guān)規(guī)劃，從從20001年開(kāi)開(kāi)始用334年年時(shí)間完完成600平方公公里的城城市綠化化隔離帶帶建設(shè)。為為籌集綠綠化帶的的建設(shè)資資金，允允許有控控制地在在綠化隔隔離帶中中開(kāi)發(fā)部部分商品品房，這這將帶動(dòng)動(dòng)一批“綠化隔隔離帶”住宅項(xiàng)項(xiàng)目投放放市場(chǎng)。根根據(jù)19999年年底制訂訂的北京市市工業(yè)布布局調(diào)整整規(guī)劃，北京京將對(duì)市市區(qū)及周周邊地區(qū)區(qū)中占地地面積6613萬(wàn)萬(wàn)平方米米的1334戶企企業(yè)實(shí)行行搬遷，用用355年時(shí)間間使北京京市中心心區(qū)

30、內(nèi)的的工業(yè)用用地的比比例由88.744%降至至7%。這這將增加加在市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的土地供供應(yīng)量。市場(chǎng)規(guī)模1999年年北京市市住宅竣竣工面積積占全國(guó)國(guó)住宅竣竣工面積積的5.15，住宅宅銷售面面積占全全國(guó)住宅宅銷售面面積的44.6，住宅宅銷售額額占全國(guó)國(guó)住宅銷銷售額的的9.66。 表210 房房屋及住住宅施工工面積 單單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米 199019911992199319941995199619971998年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率住宅施工面面積15621612178518662315289826972881347410.511%房屋施工面面積28652818312736084461552456335

31、819649610.777%住宅/房屋屋(%)54.52257.257.08851.74451.952.45547.88849.51153.477數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)圖 房房屋及住住宅施工工情況從上表可知知：北京京市住宅宅施工面面積、房房屋施工工面積呈呈逐年增增加，且且房屋住住宅施工工面積的的比重也也逐年增增加。 表211 商品房房竣工狀狀況 單單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米年份房屋竣工住宅竣工別墅、高級(jí)級(jí)公寓經(jīng)濟(jì)適用房房寫字樓商業(yè)用房1994460.88213.31120.97.4211.6991995664.118503.55641.29921.93326.36645.9991996663.

32、44470.77543.26633.85517.68838.3441997682.33478.3380.86642.44419991208.55908.22693.21118.222108.77943.12220001438.85年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率15.033數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)圖 商商品房竣竣工情況況從上表可知知商品房房竣工面面積、住住宅竣工工面積逐逐年上升升，并且且住宅竣竣工面積積占商品品房竣工工面積的的比重也也呈上升升趨勢(shì)。表2122 北京市市商品房房銷售、租租賃、空空置狀況況 單單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米年份銷售面積出租面積空置面積合計(jì)銷售比例出租比例空置比例1994385.88981.

33、48819.566486.99379.255%16.733%4.02%1995433.99959.588101.884595.44172.899%10.000%17.100%1996356.00465.6214.883636.44755.944%10.311%33.755%1999849.44593.488624.331567.2354.200%5.96%39.833%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng) 圖 北北京市商商品房銷銷售、租租賃、空空置情況況從上表可知知：商品品房的銷銷售、出出租、空空置面積積絕對(duì)值值均有增增加，銷銷售比例例穩(wěn)中有有升，出出租比例例迅速滑滑落，空空置比例例迅速上上升。 表

34、2113 商品品房銷售售額情況況 單位位：億元元年份商品房銷售售額比去年同期期增長(zhǎng)住宅銷售額額比去年同期期增長(zhǎng)比重199694.73370.84474.788%1997164.1173.233%129.55982.933%78.977%199821631.633%181.44540.022%84.000%1999307.44742.355%232.00227.877%75.466%2000470.77253.099%409.33476.422%86.966%年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率49.355.044數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)圖 北北京市商商品房銷銷售額狀狀況從上表可知知：商品品房銷售售額及住住宅銷

35、售售額均有有增加，其其中住宅宅銷售額額增長(zhǎng)率率及住宅宅銷售額額占商品品房銷售售額比重重有大幅幅提升（220000年住宅宅銷售額額占商品品房銷售售額的887）。 表22144 商品房房銷售面面積狀況況表 單位位：萬(wàn)平平方米年份1991199219931994199519961999房屋154159.112182.004168.557198.226215.333544.44住宅152.446153.002182.004149.003186.228183.008484.77其中：售給給個(gè)人4.359.4311.06635.71127.95543.788別墅、高級(jí)級(jí)別墅5.0917.06624.866

36、55.1經(jīng)濟(jì)適用房房11.0881323.48835.1辦公樓17.1774.7513.67748商業(yè)用房1.14.6214.4336.8住宅年平均均增長(zhǎng)率率27房屋年平均均增長(zhǎng)率率28.733數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)圖 商商品房銷銷售面積積情況從上表可以以看出：住宅銷銷售面積積逐年上上升，住住宅銷售售面積占占商品房房銷售面面積的比比重于119999年開(kāi)始始提高（119999年該比比重達(dá)到到89）。通過(guò)以上分分析，可可以看出出住宅市市場(chǎng)規(guī)模模較大。二房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)盈盈利能力力較好（一）行業(yè)業(yè)平均利利潤(rùn)水平平由于19993年以以前房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展過(guò)過(guò)熱，受受利潤(rùn)驅(qū)驅(qū)使許多多公司紛紛紛加入入

37、，這其其中包括括了一些些沒(méi)有獲獲得土地地或項(xiàng)目目的公司司，因此此通過(guò)行行業(yè)資料料獲得的的有關(guān)利利潤(rùn)率的的數(shù)據(jù)很很難采信信。目前前房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司的平平均毛利利率是336。通通過(guò)對(duì)北北京地區(qū)區(qū)有項(xiàng)目目、有土土地、經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況較好的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司的數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行統(tǒng)計(jì) 代表公司是上海陸家嘴（71）、金地集團(tuán)（50.7）、北京天鴻寶業(yè)（59.04）可可看出這這些公司司的平均均毛利率率為500左右右，凈利利率為225左左右。220000年太原原市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)平均毛毛利率是是20288，凈凈利率是是15 代表公司是上海陸家嘴（71）、金地集團(tuán)（50.7）、北京天鴻寶業(yè)（59.04）2000年年太原

38、市市人口是是3000萬(wàn)，人人均可支支配收入入為60000元元，如果果按照220/880原則則，可推推測(cè)出其其中有660萬(wàn)人人屬于富富人，他他們的人人均可支支配收入入是2440000元。按按照國(guó)外外合理房房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)是是收入的的6倍，三三口之家家的合理理住房面面積是1100平平方米，從從而可推推算出他他們可承承受的房房?jī)r(jià)是33500045500元元/平方方米。通過(guò)以上分分析得出出結(jié)論：華吉房房地產(chǎn)在在太原市市發(fā)展房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，如果果目標(biāo)客客戶群定定位準(zhǔn)確確（高收收入階層層），即即便市場(chǎng)場(chǎng)容量小小、行業(yè)業(yè)成長(zhǎng)性性不高，但但仍能獲獲得高額額的利潤(rùn)潤(rùn)。（二）主要要影響因因素太原市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手公司名稱大唐房地

39、產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司東大房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司山西云長(zhǎng)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限限公司鴻峰房地產(chǎn)產(chǎn)公司太原中博房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司代表項(xiàng)目大唐花園東大盛世華華庭君臨大廈鴻峰花園佳地花園客戶定位中高收入者者高收入者高收入者中收入者高收入者項(xiàng)目規(guī)模(萬(wàn)平方方米)10185 16銷售情況基本售完40.000%100.000%60.000% 售價(jià)(元/平方米米)208025550240036000300031000168022880260033000容積率1.855.142.395.422.89優(yōu)勢(shì)人員素質(zhì)高高管理能能力強(qiáng)地理位置佳佳劣勢(shì)資金實(shí)力弱弱設(shè)計(jì)差容積積率高密密度超過(guò)過(guò)50資資金實(shí)力力弱營(yíng)銷能力弱弱資金實(shí)實(shí)力低

40、管管理能力力差營(yíng)銷能力弱弱資金實(shí)實(shí)力低管管理能力力差營(yíng)銷能力弱弱資金實(shí)實(shí)力低管管理能力力差地段段差上述君臨大大廈、東東大盛世世華庭、大大唐花園園、鴻峰峰花園、佳佳地花園園被太原原市稱為為精品樓樓盤，其其平均售售價(jià)是227000元/平平方米，平平均容積積率是33.5338。華華吉房地地產(chǎn)的朝朝陽(yáng)小區(qū)區(qū)、漪汾汾華苑南南區(qū)、漪漪汾華苑苑北區(qū)的的平均容容積率是是3.66（這里里未考慮慮華宇大大廈，因因?yàn)槠鋵賹儆诔吒邔?，容容積率達(dá)達(dá)到了110.006）。目目前太原原市有關(guān)關(guān)部門規(guī)規(guī)定：多多層小區(qū)區(qū)的容積積率應(yīng)達(dá)達(dá)到1.211.8，高高層小區(qū)區(qū)的容積積率應(yīng)達(dá)達(dá)到3.544。2北京市市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手公司名稱土

41、地儲(chǔ)備代表項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模99年業(yè)績(jī)績(jī)00年業(yè)績(jī)績(jī)?nèi)A遠(yuǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)股份有有限公司司繼19977年來(lái)新新增1550萬(wàn)平平方米華明嘉園35公頃華清嘉園12公頃北京天鴻寶寶業(yè)房地地產(chǎn)股份份有限公公司回龍觀76萬(wàn)平方方米毛利54.17毛利59.04曙光小區(qū)66萬(wàn)平方方米凈利率200.733凈利率222.188恩濟(jì)莊小區(qū)區(qū)60萬(wàn)平方方米金地集團(tuán)園明園附近近金地翠園78萬(wàn)平方方米凈利率177.122凈利率144.544北京夜光杯杯 葡萄酒酒廠金海灣花園園5萬(wàn)平方米米毛利59.53毛利50.793行業(yè)進(jìn)進(jìn)入壁壘壘房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的主要要進(jìn)入壁壁壘是土土地儲(chǔ)備備、資金金，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)需需要資金金量較大大，所以以該行

42、業(yè)業(yè)的進(jìn)入入壁壘比比較高。4供應(yīng)商商的談判判能力由于近年來(lái)來(lái)建筑、建建材行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，從從而增加加了房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的談判判能力。5客戶的的談判能能力由于信息擴(kuò)擴(kuò)散成本本的降低低，增加加了購(gòu)房房者的討討價(jià)還價(jià)價(jià)的能力力。 6.房房地產(chǎn)行行業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略（1）低成成本策略略：目標(biāo)標(biāo)定位于于經(jīng)濟(jì)適適用房（2）品牌牌策略：目標(biāo)定定位于高高級(jí)公寓寓及別墅墅 7主要要影響因因素的分分析結(jié)論論影響房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)盈盈利能力力的主要要因素有有行業(yè)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手、供應(yīng)應(yīng)商的談?wù)勁心芰α?、客戶戶的談判判能力，若若目前的的?jìng)爭(zhēng)結(jié)結(jié)構(gòu)沒(méi)有有大的變變化，行行業(yè)的盈盈利能力力將保持持較高的的水平。第三章 華吉房房

43、地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)地地位華吉房地產(chǎn)產(chǎn)20000年漪漪汾華苑苑的銷售售面積為為283311.1平方方米，占占太原市市銷售面面積的22.277%；銷銷售收入入為55545.78萬(wàn)萬(wàn)元，占占太原市市銷售額額的2.22%（假定定太原市市住宅平平均銷售售價(jià)格是是20000元/平方米米）；竣竣工面積積為3660422平方米米，占太太原市住住宅竣工工面積的的2.225。華吉房地產(chǎn)產(chǎn)的毛利利率是334.66；凈凈利率是是24.31，在盈盈利方面面高于太太原市行行業(yè)平均均水平。一華吉房房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)地地位比較較強(qiáng)一般說(shuō)來(lái)，房房地產(chǎn)行行業(yè)的關(guān)關(guān)鍵成功功因素是是獲得資資源的能能力、整整合資源源能力、管管理能力力、品牌牌策

44、略、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量，因此此我們主主要從下下面幾個(gè)個(gè)方面分分析華吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)地位。（一）獲得得資源的的能力從獲得土地地資源方方面看，目目前華吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)在太原原市除在在建的漪漪汾華苑苑北區(qū)、華華宇大廈廈及將竣竣工交付付使用的的漪汾華華苑南區(qū)區(qū)外，尚尚無(wú)儲(chǔ)備備土地，擬擬在近期期參與太太原市政政府長(zhǎng)鳳鳳街的建建設(shè)融資資。屆時(shí)時(shí)政府將將以大馬馬小區(qū)的的北區(qū)近近2144畝土地地作為補(bǔ)補(bǔ)償供華華吉房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)住住宅小區(qū)區(qū)。在北北京市的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備工作作，正在在進(jìn)行過(guò)過(guò)程中。從獲得資金金方面看看，華吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)的融資資能力不不是很強(qiáng)強(qiáng)；但目目前銀行行提供按按揭服務(wù)務(wù)，從而而降低了了企業(yè)對(duì)對(duì)資金的

45、的需求量量，減少少了財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。（二）整合合資源能能力華吉房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)備及及建材的的采購(gòu)是是通過(guò)公公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)進(jìn)行的的，因而而降低了了供應(yīng)商商的討價(jià)價(jià)還價(jià)能能力。在建筑設(shè)計(jì)計(jì)方面太太原設(shè)計(jì)計(jì)院擁有有壟斷地地位，華華吉房地地產(chǎn)的設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙必須由由太原設(shè)設(shè)計(jì)院進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，因此此限制了了華吉房房地產(chǎn)的的設(shè)計(jì)水水平。由于華吉房房地產(chǎn)比比較重視視建房質(zhì)質(zhì)量，所所以在選選擇建筑筑施工單單位時(shí)，具具有一定定的局限限性（華華吉房地地產(chǎn)已竣竣工及未未竣工項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑企業(yè)業(yè)均是具具有一級(jí)級(jí)資質(zhì)的的建筑企企業(yè)）。這這樣在某某種程度度上增加加了建筑筑承包商商的談判判能力。在銷售方面面，華吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)曾與上上海信證證

46、機(jī)構(gòu)、上上海三行行置業(yè)公公司、北北京萬(wàn)利利仁行公公司合作作過(guò)。其其選擇營(yíng)營(yíng)銷公司司的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是：11）實(shí)力力：曾操操作過(guò)多多個(gè)大型型知名樓樓盤，有有成套的的操作程程序和操操作規(guī)劃劃；2）知知名度；3）信信譽(yù)度；4）工工期；55）報(bào)價(jià)價(jià)。在處處理施工工單位與與監(jiān)理公公司之間間的關(guān)系系上，華華吉房地地產(chǎn)主要要依賴項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理個(gè)人的的業(yè)務(wù)素素質(zhì)，缺缺乏成套套的具有有較強(qiáng)操操作性的的制度。華宇房地產(chǎn)產(chǎn)曾與有有建監(jiān)理理公司、新新華監(jiān)理理公司合合作過(guò)?？傮w上講，在在太原市市華吉房房地產(chǎn)對(duì)對(duì)資源的的整合能能力、運(yùn)運(yùn)作能力力較強(qiáng)。（三）管理理能力目前華吉房房地產(chǎn)缺缺乏對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的通通盤規(guī)劃劃能力，這這主要是是由于

47、缺缺乏對(duì)人人力資源源的儲(chǔ)備備。其具具體表現(xiàn)現(xiàn)在專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員、項(xiàng)項(xiàng)目管理理人員、項(xiàng)項(xiàng)目前期期開(kāi)發(fā)等等人員的的缺乏。同同時(shí)華吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)目前的的內(nèi)部組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)不利于于組織內(nèi)內(nèi)部信息息的快速速溝通。（四）品牌牌策略目前華吉房房地產(chǎn)還還沒(méi)有自自己的品品牌，與與營(yíng)銷公公司合作作的方式式主要是是營(yíng)銷策策劃支持持，而不不是銷售售代理。這這就要求求華吉要要有一支支強(qiáng)有力力的營(yíng)銷銷隊(duì)伍，但但是目前前華吉房房地產(chǎn)的的營(yíng)銷能能力較弱弱。（五）產(chǎn)品品質(zhì)量華吉房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的房產(chǎn)建建筑質(zhì)量量較高，華華宇購(gòu)物物中心是是國(guó)家金金牌工程程并獲得得“魯班獎(jiǎng)獎(jiǎng)”。華吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)已完完工項(xiàng)目目的地理理位置都都比較有有競(jìng)爭(zhēng)力

48、力。二華吉房房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)目前華吉房房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)是雄雄厚的資資金實(shí)力力、良好好的政府府關(guān)系、較較強(qiáng)的融融資能力力、員工工的敬業(yè)業(yè)精神、高高質(zhì)量的的建筑水水準(zhǔn)。三華吉房房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)劣劣勢(shì)從土地儲(chǔ)備備方面看看，目前前華吉房房地產(chǎn)在在太原市市、北京京市的土土地儲(chǔ)備備均不足足；從資資金方面面看，房房地產(chǎn)行行業(yè)是一一個(gè)資金金需求量量很大的的行業(yè)，與與銀行的的關(guān)系將將直接影影響華吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)的融資資能力，同同時(shí)作為為華宇集集團(tuán)的傳傳統(tǒng)行業(yè)業(yè)是否能能有必備備的現(xiàn)金金流支撐撐是一個(gè)個(gè)需要關(guān)關(guān)注的問(wèn)問(wèn)題；從從企業(yè)資資質(zhì)方面面看，目目前華吉吉是二級(jí)級(jí)資質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，只只能承擔(dān)擔(dān)20公公

49、頃以下下的土地地開(kāi)發(fā)任任務(wù)，建建筑面積積20萬(wàn)萬(wàn)平方米米以下的的住宅小小區(qū)建設(shè)設(shè)，這將將限制華華吉房地地產(chǎn)承攬攬的項(xiàng)目目規(guī)模；從人力力資源儲(chǔ)儲(chǔ)備方面面看，目目前華吉吉缺乏項(xiàng)項(xiàng)目前期期開(kāi)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的人人才及項(xiàng)項(xiàng)目管理理人才，這這將直接接影響華華吉房地地產(chǎn)整合合資源的的能力，造造成項(xiàng)目目“三邊”現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重；從從領(lǐng)導(dǎo)管管理能力力看，華華吉房地地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的管理理觀念較較滯后，組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)、業(yè)務(wù)務(wù)流程不不合理，工工作效率率較低。第四章 華吉房房地產(chǎn)的的發(fā)展方方向及對(duì)對(duì)策 太原地區(qū)（一）結(jié)論論根據(jù)對(duì)太原原市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的狀況況及華吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)部資資源的分分析，我我們認(rèn)為為太原市市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)吸吸引力居居

50、中，華華吉房地地產(chǎn)在太太原市的的競(jìng)爭(zhēng)地地位較高高。鑒于以上情情況，我我們建議議華吉房房地產(chǎn)在在太原市市實(shí)行擴(kuò)擴(kuò)張的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略略。同時(shí)時(shí)華吉房房地產(chǎn)在在以后的的發(fā)展中中應(yīng)注意意進(jìn)行市市場(chǎng)細(xì)分分，即根根據(jù)已獲獲得土地地的不同同地理位位置，定定位不同同的目標(biāo)標(biāo)客戶群群。（二）市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)假設(shè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)管理理規(guī)定、城城市房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)規(guī)定等等政策環(huán)環(huán)境不變變，在不不考慮土土地及項(xiàng)項(xiàng)目問(wèn)題題的前提提下，做做以下推推測(cè)。2000年年太原市市住宅竣竣工面積積約為1160萬(wàn)萬(wàn)平方米米；又根根據(jù)太太原市十十五規(guī)劃劃經(jīng)濟(jì)研研究，到到20005年太太原市需需要住宅宅總量是是12224.993萬(wàn)平平

51、方米。要要完成“十五”規(guī)劃，太太原市住住宅竣工工面積的的年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為114.55，從從而推測(cè)測(cè)出20001年年20005年年太原市市住宅竣竣工面積積如下表表： 單位位：萬(wàn)平平方米年份20012002200320042005住宅竣工面面積183.22209.88240.22275314.99假設(shè)太原市市住宅銷銷售面積積為住宅宅竣工面面積的778，從從而推測(cè)測(cè)出20001年年20005年年太原市市住宅銷銷售面積積如下表表： 單位位：萬(wàn)平平方米年份20012002200320042005住宅銷售面面積142.99163.66187.44214.55245.66第一種情況況假設(shè)華吉住住宅竣工工面積于于

52、20005年達(dá)達(dá)到太原原市住宅宅竣工面面積5的份額額，則每每年住宅宅竣工面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率為334，每每年住宅宅竣工面面積如下下： 單位：萬(wàn)平方方米年份20012002200320042005住宅竣工面面積4.826.468.6611.61115.755假設(shè)華吉房房地產(chǎn)住住宅空置置率為110，則則華吉房房地產(chǎn)每每年住宅宅銷售面面積如下下： 單位：萬(wàn)平方方米年份20012002200320042005住宅銷售面面積4.345.817.7910.45514.188這樣20005年華華吉房地地產(chǎn)住宅宅銷售面面積占太太原市住住宅銷售售面積的的5.777。2.第二種種情況假設(shè)華吉住住宅竣工工面積于于20005年達(dá)達(dá)到太原原市住宅宅竣工面面積4的份額額，則每每年住宅宅竣工面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率為228.55，每每年住宅宅竣工面面積如下下： 單位：萬(wàn)平方方米年份20012002200320042005住宅竣工面面積4.635.947.649.8212.600假設(shè)華吉房房地產(chǎn)住住宅空置置率為110，則則華吉房房地產(chǎn)每每年住宅宅銷售面面積如下下： 單位：萬(wàn)平方方米年份20012002200320042005住宅銷售面面積4.175.356.888.8411.344這樣20005年華華吉房地地產(chǎn)住宅宅銷售面面積占太太原市住住宅銷售售面積的的4.662。華吉房地產(chǎn)產(chǎn)在太原原市繼續(xù)續(xù)發(fā)