步行街營運(yùn)及招商方案

1、商業(yè)街營運(yùn)及招商方案依據(jù)大十字商業(yè)街的工程進(jìn)度，6 30 日將全線竣工、交付使用。商業(yè)街竣工交付后,必定面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運(yùn)等諸多 方面的工作，為使以上工作盡快落實(shí)和開放執(zhí)行,以便獲得良好的招商 和經(jīng)營成果,現(xiàn)就以上作業(yè)開放策劃，并提出本策劃方案以供參考。一、市場分析1。1 商業(yè)概況1、商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū).在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū),商

2、品零售額占據(jù)哈密市場的 60%以 上。在時(shí)代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市中心相鄰的優(yōu)勢,與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群.以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場、萬風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。,再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn),人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏進(jìn)展空間。但從商業(yè)形態(tài)而言, 競爭激烈，特色專業(yè)市場進(jìn)展?jié)摿薮蟆?、競爭狀況近兩年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場,過度的市場供應(yīng), 一些新建的市場也紛紛登場亮相，如領(lǐng)先二期、億家百貨、愛佳超市

3、、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場（統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營面積高達(dá) 8 萬平方米)等，這些新的市場的開業(yè),給原本就進(jìn)展乏力的哈密商業(yè)市場帶來巨大的壓力，市場競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài),差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間 競爭激烈，導(dǎo)致商戶的頻繁流淌，形成風(fēng)水輪番轉(zhuǎn)的特點(diǎn).過度競爭表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者的爭奪和商戶的爭奪兩方面，在對(duì)消費(fèi)者爭奪方面，各商家紛紛使價(jià)格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤水平大副降低,大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營，僅以部分品牌店經(jīng)營尚可，于是 激烈的狀況；在商戶招商方面，各時(shí)常更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費(fèi)（甚至二次裝修費(fèi)）、扣點(diǎn)經(jīng)營、品牌聯(lián)營等各種形式層出不窮，即便如此，各市場也未能取得滿

4、足的招商效果，領(lǐng)先商場和新世紀(jì)等老牌商場在新市場的招商的強(qiáng)大壓力下,消滅商戶大量 外流，部分樓層空置的情形；領(lǐng)先二期在免租金進(jìn)場的狀況下,從去年 六月起，歷時(shí)半年方才基本招滿商戶，但面臨市場巨大的壓力，現(xiàn)今負(fù)一層的新?lián)P超市早已撤除，一層消滅大量空置，二層也消滅部分空置. 華洋地下街在完成精裝修的狀況下,照舊乏人問津，開業(yè)日期一拖再拖。 期進(jìn)行了大量的廣告?zhèn)鞑ズ痛黉N舉措，整個(gè)招商狀況照舊不甚抱負(fù)，開業(yè)后的經(jīng)營前景還有待觀看.因此，哈密商業(yè)市場的競爭稱之為過度競爭或白熱化的競爭根本不為過,市場供需的嚴(yán)峻失衡及各市場定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的 應(yīng)對(duì)。12、市場消費(fèi)狀況1、消費(fèi)水平哈密市城市人口少

5、，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)力量有限，成為哈密市商業(yè)進(jìn)展的瓶頸。2、經(jīng)濟(jì)水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū),城市規(guī)模小,低收入人口占總?cè)丝诒攘懈?商品的消費(fèi)仍以中低檔商品為主。中高檔消費(fèi)主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來高收入人群。3、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展緩慢，進(jìn)一步制約了商業(yè)的進(jìn)展。4、消費(fèi)進(jìn)展趨勢哈密市人口有限，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展緩慢,缺乏強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐,再加上大量新 型商業(yè)市場的進(jìn)駐，估計(jì)將來幾年,哈密市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更趨激烈，專業(yè)化、細(xì)分化的市場運(yùn)作已成必定.二、SWOT 分析優(yōu)勢與機(jī)會(huì)1、規(guī)模優(yōu)勢,具備了成

6、為一個(gè)商圈的硬件條件；2、商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢,商業(yè)步行街,最具進(jìn)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài);3、購物環(huán)境優(yōu)勢，獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格,一流的休閑環(huán)境；4、政府支持，給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機(jī)會(huì)；5、舊城改造，為該片區(qū)的進(jìn)展制造了條件；6、餐飲消遣業(yè)合理的利潤水平和良好的進(jìn)展空間，為商業(yè)街餐飲消遣的招商和經(jīng)營奠定了基礎(chǔ);劣勢與威逼1、 區(qū)位劣勢，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)；2、 文化劣勢，少數(shù)民族聚居區(qū),對(duì)漢族人有肯定的抵觸心理;3、 規(guī)劃劣勢，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門面房進(jìn)深過小, 不適宜規(guī)模買場的進(jìn)駐;商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu)，給大型餐飲酒樓的營業(yè)空間的連通帶來困難；4、 商業(yè)市場過度競爭,使招商和經(jīng)營面臨

7、極大的威逼；5、 消費(fèi)水平的低下和消費(fèi)增長有限，限制了商業(yè)市場的進(jìn)展；6、 商戶經(jīng)營信念和市民消費(fèi)信念的不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡;三、市場定位1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上打算商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。美容美發(fā)、服裝加工店以及民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等） 為經(jīng)營主體；2、其次目標(biāo)主力店其次目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)街由休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過渡和哈密市新興商圈能否崛起的關(guān)鍵。(藝）、針紡織品、扮裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主.3、第三目標(biāo)主力店第

8、三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。四、經(jīng)營布局為使商業(yè)街整體的消費(fèi)功能趨于完善,建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。商品布局3、6、9、12#樓，購買商戶以經(jīng)營餐飲為主，可在此基礎(chǔ)上加以定位和完善，建議以經(jīng)營餐飲、消遣、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主，形成餐飲消遣一條街；11#、14#樓離菜市場較近，可進(jìn)行互補(bǔ)性經(jīng)營，適合經(jīng)營土特產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日雜、小商品為主，形成土產(chǎn)日雜一條街；58,連鎖餐飲、音樂茶座經(jīng)營為主，形成商

9、務(wù)餐飲消遣一條街；471013#鞋帽箱包、布料（用品、以及家電、音像制品，形成日用百貨一條街;1#、2樓層功能布局兩側(cè)的商業(yè)街鋪面，一層可用于營業(yè)門廳，二樓可規(guī)劃為包廂或雅座； 在樓層南北兩側(cè)設(shè)計(jì)上下通道，形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營格局；經(jīng)營布局遵循原則1度動(dòng)身；2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，如餐飲、消遣等適合二層可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；3 最終格局取決于招商的結(jié)果；4、合理有效使用空間的原則,是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營，必需從商品經(jīng)營的空間利用動(dòng)身；5、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益,達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原則,不同的商品適合不同的

10、經(jīng)營組合，如餐飲和消遣休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營,這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對(duì)提升市場品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐,以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮；8 才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情,從而促進(jìn)市場快速形成；9、便利顧客消費(fèi)的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個(gè)原則,其一是充共享受一站式消費(fèi)的樂趣，其二是先購物、后休閑觀光，再去餐飲消遣，符合人消費(fèi)的習(xí)慣；10、視覺形象原則，整個(gè)經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳設(shè)的視覺沖擊力和形象同意；五、經(jīng)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了

11、商業(yè)街的硬件功能,而經(jīng)營模式則是了完善商業(yè)街 的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面,四字的經(jīng)營模式：-統(tǒng)一招商、幫忙經(jīng)營、部分自營-整和市場、完善政策、合理回報(bào)1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的,用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象,盡快富強(qiáng)市場， 對(duì)剩余剩余商鋪和整體買斷（中心花園以南）的商鋪，應(yīng)接受統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資戶購買的商鋪,應(yīng)有經(jīng)營公司與商戶簽定托付代管協(xié) 議，由市場方統(tǒng)一招商。,其中大商戶和品牌商戶可接受以上多種方式開放,中小商戶應(yīng)以租賃為主。2、幫忙經(jīng)營大十字商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)

12、的散亂,由經(jīng)營公司進(jìn)行市場的整體推介，幫忙進(jìn)駐商戶經(jīng)營。-強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣揚(yáng)攻勢，讓全市人民都來此消費(fèi).-每年一度的商貿(mào)洽談會(huì)，促進(jìn)商貿(mào)溝通，提升市場形象。-每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及 藝術(shù)魅力。,吸引市民前來觀光消費(fèi)。-與旅游公司合作，形成哈密旅游定點(diǎn)購物景點(diǎn)，接待每年高達(dá)8 萬人次的旅客。 每年一度的哈密旅游節(jié)-（方案)，在此舉辦，吸引全國游客及本地市民來此觀光消費(fèi)。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個(gè)輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個(gè)享樂的購物天堂。-定期促銷推介,形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi). 3、部分自營經(jīng)營公司必需有充分的思想預(yù)備，在招商效果欠佳或部分商戶不原進(jìn)

13、入的行業(yè)進(jìn)行自營，接受部分自營帶動(dòng)商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場進(jìn)展。在自營項(xiàng)目獲得進(jìn)展后，如不愿長期經(jīng)營，可實(shí)行逐步退出的方法。具體包括：-市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；,但對(duì)提升市場品牌有重要作用的，如旅游商品等；-有市場前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目，如扮裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等;-百姓生活有需求，對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大,但利薄甚至不賺錢的， -適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目,如免費(fèi)的休閑區(qū)；4、整和市場-整和市場功能，集購物、餐飲、消遣、休閑、觀光、旅游六大功能于一體； -整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局,因業(yè)態(tài)不同可接受一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；-整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一

14、招商；-整和推廣，避開單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5、完善政策-向政府及主管部門爭取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策,讓在此經(jīng)營的商 戶受益；-強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和力量；6、合理回報(bào)-保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；-通過市場整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升， 使市場經(jīng)營者和物業(yè)全部者均能獲得良好的回報(bào)；通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升,促進(jìn)存量盤的銷售；六、招商方案1、成立商貿(mào)公司市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了開放上述業(yè)務(wù)的功能,因此,建議盡快成立商貿(mào)公司,以便對(duì)經(jīng)營和招商方 案進(jìn)行審核，制定具體可行的經(jīng)營和招商政策,并開放操作和

15、執(zhí)行。2、確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式打算了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，是聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結(jié)合。因此, 經(jīng)營模式必需盡快確立，否則具體的招商工作將很難開放；3、制定具體的招商政策-招商的目標(biāo)和原則；招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度；-制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策；制定不同商戶的準(zhǔn)入條件；-確定招商合同樣本；-確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營等條件；-確定優(yōu)待幅度和條件；部分大項(xiàng)目的招商方案；4、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定-招商區(qū)域以哈密為主,大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域?yàn)槿珖?招商的目標(biāo)客戶參見市場定位；5、大客戶及品牌商戶的招商-市場招商效果,因此針對(duì)大客戶及品

16、牌商戶的招商工作應(yīng)提前開放，估計(jì)在六月末即可開放；-電話洽談、招商顧問訪問等推介程序開放招商；-組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；6、市場招商的全面開放- 工作全面啟動(dòng)；-針對(duì)中小商戶招商,主要利用各種媒體發(fā)布招商信息， 向社會(huì)廣泛告之，協(xié)作業(yè)務(wù)人員開放人員推介；-該階段工作在七月十五日前應(yīng)全面開放；7、商戶的登記和初選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；-全部意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；-對(duì)登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；-對(duì)經(jīng)營商戶進(jìn)行初選，對(duì)不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃； 8、商戶資格審查審查經(jīng)營類型；-審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力;-審查經(jīng)營力量；審查品牌優(yōu)勢；優(yōu)

17、先商戶和淘汰商戶確定；確定首披進(jìn)駐商戶；-其余商戶視招商狀況打算是否入場；9、與商戶簽定合同交納租金或保證金；簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）；10、自營項(xiàng)目確定對(duì)招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項(xiàng)目，確定自營的范圍和規(guī)模， 開放籌備；11、開業(yè)籌備一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修）,建議由各商貿(mào)公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；二次裝修(精裝修材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持；-統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛;-組織和督促商戶進(jìn)貨；-進(jìn)行店堂的布置及商品陳設(shè)；-進(jìn)行開業(yè)活動(dòng)的籌備;-商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)(為二次開業(yè)預(yù)留伏筆）；12、經(jīng)營活動(dòng)開放具體的經(jīng)營活

18、動(dòng)參見經(jīng)營策略；七、招商策略廣告策略1、廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹鳎浞指嬷猩绦畔?，期間協(xié)作新聞造勢；2、訴求內(nèi)容以對(duì)招商政策的訴求為主，協(xié)作物業(yè)優(yōu)勢的訴求；3、廣告媒體及投放規(guī)格,協(xié)作肯定量的晨報(bào)（烏魯木齊）廣告投放；1/2 版為宜,強(qiáng)勢推廣期可進(jìn)行整版投放；-影視廣告，以哈密電視臺(tái)一套、二套和CCTV-6 或CCTV8 投放為主;30 15 5 秒形象標(biāo)板廣告投放，并依據(jù)招商進(jìn)度,隨時(shí)投播字幕廣告；-印刷品廣告，建議印制5000 份招商手冊，規(guī)格為16 開、1216個(gè)P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；20000 份海報(bào)，用于夾報(bào)、派送和針對(duì)中小商戶推介使用； 100 判；戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP 掛旗、商品燈箱廣告為主； 廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可； 布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用，以擴(kuò)大傳播效果；POP 托現(xiàn)場氣氛；促銷策略A、公關(guān)活動(dòng)1、活動(dòng)主題大十字商業(yè)街招商經(jīng)營推介會(huì)2、活動(dòng)目標(biāo)