李衛(wèi)華(嘉源小區(qū))11-3-28

1、12/13房 地 產(chǎn)估價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：西環(huán)路北段4號嘉源小區(qū)1號樓東單元3層106號房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告委托方:李衛(wèi)華估價(jià)方：河南方迪土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員： 陳衛(wèi)東 楊 云估價(jià)作業(yè)日期:011年3月5日估價(jià)報(bào)告編號：汴方迪(開封市)房211估字第174w號目 錄致委托方函2估價(jià)師聲明 3估價(jià)的假設(shè)和限制條件 5估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7附件1致 委 托 方 函李衛(wèi)華同志:受您委托,我公司對位于西環(huán)路北段4號嘉源小區(qū)1號樓東單元3層106號（用途為住宅,土地使用權(quán)為出讓，建筑面積18平方米，土地使用面積2312平方米,房地產(chǎn)權(quán)證號為：號)評估目的:為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估

2、房地產(chǎn)抵押價(jià)值.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2011年3月估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則,按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,采用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)且在價(jià)值定義設(shè)定條件下的的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為：建筑面積:1382平方米，土地面積:房地產(chǎn)總價(jià)：368萬元，單價(jià)：250000元/m。總價(jià)大寫：叁拾肆萬陸仟捌佰元整人民幣其中地價(jià)為：3.5萬元地價(jià)大寫：叁萬伍仟元整人民幣扣除地價(jià)后的剩余價(jià)值為3。18萬元根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查了解,估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)無法定優(yōu)先受償款存在。河南方迪土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 法定代表人簽章: 二一一年三月二十八日估價(jià) 師聲

3、明我們鄭重聲明: 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GBT502999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。 本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成評估結(jié)果有誤差的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.

4、 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察,我們對估價(jià)對象的實(shí)地勘察僅限于其外觀和使用狀況,對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估.除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)估價(jià)人員簽名蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，作為一個(gè)整體時(shí)有效，復(fù)印件無效。 本評估報(bào)告未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意不得向委托方和報(bào)告審查部門之外的單位或個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上。 本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得用作其他用途,當(dāng)用于其他目的時(shí),本報(bào)告無效。本估價(jià)報(bào)告書必須完整使用

5、,對僅使用其中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能的損失，我們不承擔(dān)責(zé)任. 估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:陳衛(wèi)東 注冊號：412005009注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：楊 云 注冊號：10090012估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本報(bào)告評估估價(jià)對象價(jià)格是在設(shè)定條件下，產(chǎn)權(quán)合法，房地產(chǎn)用途為住宅，評估期日為實(shí)地查勘之日211年月25日，待估房地產(chǎn)包含房屋配套設(shè)施、裝修,且該房地產(chǎn)無法定優(yōu)先受償款和 委托方提供資料屬實(shí)，估價(jià)對象為全部產(chǎn)權(quán)且無他項(xiàng)權(quán)利限制. 3. 估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，估價(jià)對象在以后能夠正常合理的使用和轉(zhuǎn)讓。4

6、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。 本估價(jià)報(bào)告按照既定目的提供給委托方使用,若改變估價(jià)目的及使用條件，或評估的前提條件、估價(jià)依據(jù)發(fā)生變化，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。 本報(bào)告評估價(jià)格為2011年3月2 估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在法定優(yōu)先受償款。 估價(jià)對象的房屋建筑面積及產(chǎn)權(quán)情況、土地面積、土地用途和土地使用權(quán)性質(zhì)、法定優(yōu)先受權(quán)款情況等依據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)確定,委托方對該資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性負(fù)責(zé),如該面積有變化,或土地用途和土地使用權(quán)性質(zhì)、法定優(yōu)先受權(quán)款情況發(fā)生變化,則估價(jià)結(jié)果也應(yīng)相應(yīng)改變或重新評估。 本次估價(jià)未考慮特

7、殊交易方式對評估結(jié)論的影響。 本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化,以及遇有自然力和其他不可抗力對估價(jià)結(jié)論的影響。 本估價(jià)報(bào)告的有效期限為半年.如超過有效期，或估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、估價(jià)報(bào)告有效期之內(nèi)估價(jià)對象狀況如質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化,對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論，委托方應(yīng)及時(shí)聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。 為保障抵押雙方的合法權(quán)益，在確定貸款額時(shí)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)充分關(guān)注“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示”及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析。 13.如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告文字或數(shù)字因校對或其他類似原因出現(xiàn)差

8、錯(cuò)時(shí)，請通知本公司進(jìn)行更正房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托人:李衛(wèi)華聯(lián)系電話：二、估價(jià)方河南方迪土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)方法人代表：花友紅估價(jià)方聯(lián)系電話:估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級:房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)為二級估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書號：40002 三、估價(jià)對象估價(jià)對象系位于西環(huán)路北段號嘉源小區(qū)1號樓東單元層06號的房地產(chǎn)，根據(jù)汴房地產(chǎn)權(quán)證第號房地產(chǎn)權(quán)證所載內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)人為李衛(wèi)華；土地權(quán)屬性質(zhì)國有土地，使用權(quán)類型出讓，土地用途城鎮(zhèn)單一住宅；房屋用途為住宅；權(quán)屬來源買受;產(chǎn)別私產(chǎn)。估價(jià)對象所在西環(huán)路北段4號嘉源小區(qū)1號樓東單元3層1號為混合結(jié)構(gòu)，建筑年限為00年，成新度為9成。該樓共計(jì)6層，估價(jià)對象為層,南北朝向，建筑面

9、積為1372平方米,土地使用面積為23。2平方米。該房屋配套設(shè)施包括通電、上下水、天然氣等.室內(nèi)裝修為：地板磚、門窗套、博古架、乳膠漆、估價(jià)對象位于西環(huán)路北段4號嘉源小區(qū)號樓東單元3層106號,現(xiàn)屬開封市住宅二級用地,該區(qū)域位于開封市中西部，繁華度較高，區(qū)域內(nèi)房屋居住率較高，各種公共設(shè)施，配套均已建設(shè)完善,目前各種公用設(shè)施較為齊全完全能滿足居民日常生活所需供給;區(qū)域交通主要以西環(huán)路、西門大街為主，區(qū)域內(nèi)有多條公交線路通過,交通便捷。區(qū)內(nèi)周邊分布馬市街小學(xué)、梁苑小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，但是該區(qū)域內(nèi)缺少大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。該地區(qū)具有較大發(fā)展?jié)摿?，因此該區(qū)域住宅價(jià)格相對穩(wěn)定，價(jià)格漲幅有可觀前景。該區(qū)域距離大梁門不

10、足500米,環(huán)境質(zhì)量較好。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一六、價(jià)值定義評估價(jià)格是設(shè)定估價(jià)對象用途為住宅，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓,房屋為目前現(xiàn)狀條件下，包含房屋配套設(shè)施、裝修且該房地產(chǎn)無法定優(yōu)先受償款、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)產(chǎn)權(quán)合法條件下的房地產(chǎn)抵押價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（0年8月0日)；中華人民共和國土地管理法（998年8月29日)；中華人民共和國擔(dān)保法（195年6月30日）;中華人民共和國物權(quán)法(2007年3月16日)；建設(shè)部令第9號城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范;建住

11、房2068號房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見;汴國土發(fā)20第30號開封市房屋重置價(jià)格；汴政294號開封市人民政府關(guān)于更新開封市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知;委托方提供的評估委托書、房地產(chǎn)權(quán)證、聲明等有關(guān)資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則及最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則等技術(shù)性原則。 獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響,從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。 合法原則應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行.所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣?/p>

12、的有關(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值. 謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí),應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值,不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。 最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下,房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用.最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)

13、，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會相互牽掣而趨于一致. 九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種.本次對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評估,由于有類似交易案例可供參考，可采用市場比較法估價(jià)。又由于估價(jià)對象用途為住宅,有同區(qū)域的類似房地產(chǎn)的租賃收益可供參考,宜采用收益法估價(jià)。市場比較法:即將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法：即求取估價(jià)對象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率

14、將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上,最后確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值為:建筑面積:3。7平方米,土地面積：房地產(chǎn)總價(jià)：468萬元，單價(jià)：200。0元m2?？們r(jià)大寫：叁拾肆萬陸仟捌佰元整人民幣其中地價(jià)為：35萬元地價(jià)大寫：叁萬伍仟元整人民幣十一、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性.估價(jià)對象的合法用途為住宅,且不宜分割轉(zhuǎn)讓。估價(jià)對象的房型在市場上較受歡迎，有一定的市場需

15、求。變現(xiàn)時(shí)間不會較長。 假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對象時(shí),因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響、購買者的額外支出等都影響抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場價(jià)格要低。 處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短,但變現(xiàn)價(jià)格一般較低,變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。該房地產(chǎn)屬于住宅房地產(chǎn)，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)除拍賣傭金外其轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用、稅金的數(shù)額約在46左右。在處置房地產(chǎn)時(shí)，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配:支付處

16、分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；剩余金額交還抵押人。十二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。 對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注：估價(jià)對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價(jià)格波動、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。 估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評估價(jià)值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間，是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。 定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化比較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估.