(物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)

1、第五章物業(yè)的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)第五章物業(yè)的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)管理日常運(yùn)作階段的基本環(huán)節(jié)：日常的管理和維修養(yǎng)護(hù)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) (物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)公司更迭時(shí)的承接查驗(yàn)即接管驗(yàn)收)物業(yè)管理日常運(yùn)作階段(物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)公司更迭時(shí)的承接查驗(yàn)51 物業(yè)管理的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供的方式不同劃分 按管理、服務(wù)對(duì)象和目的的不同劃分 51 按服務(wù)性質(zhì)和提供的方式不同劃分 (物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)(物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)二、房屋的應(yīng)急管理 1.火災(zāi)2.地震3.臺(tái)風(fēng)4.其它二、房屋的應(yīng)急管理 1.火災(zāi)2.地震3.臺(tái)風(fēng)4.其它三、房屋維修1.房屋損壞的原因

2、:自然損壞：（氣候、生物、地理、災(zāi)害）人為損壞：（使用不當(dāng)、設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣、預(yù)防保養(yǎng)不善）2.房屋的保修年限及養(yǎng)護(hù)三、房屋維修1.房屋損壞的原因:2.房屋的保修年限及養(yǎng)護(hù)3.房屋修繕工程的分類(lèi) 一般根據(jù)房屋損壞的先后順序和損壞的輕重程度可分為小修、中修、大修、翻修、綜合維修五種方式。三、房屋維修3.房屋修繕工程的分類(lèi)三、房屋維修4.房屋修繕的目的 -滿足人對(duì)房屋的需要。 包括： A、使用需要：安全性、適用性、耐久性、舒適性、私密性、藝術(shù)性等 B、投資需要：房屋的保值、增值、轉(zhuǎn)讓、租金回報(bào)等 三、房屋維修4.房屋修繕的目的三、房屋維修5、房屋完好率、危房率的計(jì)算 房屋完好率=（完好房建筑面

3、積+基本完好房建筑面積）總的房屋建筑面積100%危房率=整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積總的房屋建筑面積100%6.房屋修繕管理的實(shí)施三、房屋維修5、房屋完好率、危房率的計(jì)算 房屋完好率=（完好房建筑面積+53 房屋設(shè)備管理53 一、房屋設(shè)備設(shè)施的作用1.滿足房屋安全方面的要求2.為樓宇的使用提供保障性的資源和環(huán)境3.為物業(yè)的使用提供輔助性的支持一、房屋設(shè)備設(shè)施的作用1.滿足房屋安全方面的要求 二、現(xiàn)代民用建筑常用設(shè)備分類(lèi) 房屋建筑設(shè)備：給排水系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備 房屋建筑電氣設(shè)備：供電及照明設(shè)備、電梯設(shè)備、弱電設(shè)備、防雷系統(tǒng) (物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)各類(lèi)物業(yè)可能涉及的設(shè)備可用下表反映

4、：（O：通常具備 S：有時(shí)具備 N：一般不具備） 物業(yè)類(lèi)別 設(shè)備種類(lèi)多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇 物業(yè)類(lèi)別 設(shè)備種類(lèi)多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇供配電變壓器OOOO給排水水泵SOSO配電柜OOOO水箱水池SOSO發(fā)電機(jī)NOSO閥門(mén)和管網(wǎng)OOOO公共照明OOOO沙井和化糞池OOOO各類(lèi)物業(yè)可能涉及的設(shè)備可用下表反映： 物業(yè)類(lèi)別多層住宅 物業(yè)類(lèi)別 設(shè)備種類(lèi)多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇 物業(yè)類(lèi)別 設(shè)備種類(lèi)多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇消聯(lián)煙感、手動(dòng)報(bào)警NOSO電梯載人電梯SOSO消防控制中心NOSO載貨電梯NNOS消防水泵NOSO手扶電梯NSNS消火栓OOOO雜物電梯NSNS噴淋系統(tǒng)N

5、SSO電訊和智能化系統(tǒng)電話OOOO自動(dòng)滅火系統(tǒng)NSSS有線衛(wèi)星電視OONO防排煙系統(tǒng)NOSO閉路電視監(jiān)控SSSO空調(diào)中央空調(diào)NSSO對(duì)講報(bào)警SONS局部空調(diào)SSSS公共信息服務(wù)SSNS混合空調(diào)NONO網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)線接入SSSO采暖熱水供暖OOSS周界防越系統(tǒng)SSNS蒸汽供暖SSSO電子巡更系統(tǒng)SSSS熱風(fēng)供暖NSSS室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)SSNS管道煤氣OONS車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)SSSS多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇 物業(yè)類(lèi)別多層住宅高層三、房屋設(shè)備管理的特點(diǎn) 是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一是顧客評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容之一是管理經(jīng)費(fèi)使用的主要部分，且彈性成分大事故的后果非常嚴(yán)重三、房屋設(shè)備管理的特點(diǎn) 四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法

6、（一）設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容運(yùn)行管理 維修養(yǎng)護(hù)管理及安全管理 技術(shù)檔案管理四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法 （二）設(shè)備設(shè)施管理的方法1.確定管理目標(biāo)2.建立實(shí)用高效的管理架構(gòu)3.配備符合要求的設(shè)備管理人員 4.管理制度、運(yùn)行程序和工作指引5.檢查和考評(píng) 四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（二）設(shè)備設(shè)施管理的方法1.確定管理目標(biāo)四、設(shè)備管理的內(nèi)容和（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項(xiàng)1.物業(yè)接管時(shí)主要有以下幾點(diǎn)不能忽視的工作（1）設(shè)備資料和檔案的接收和建檔，主要包括：建筑設(shè)計(jì)圖和竣工圖；排水系統(tǒng)及管道布置圖；供水系統(tǒng)及管道布置圖；消防系統(tǒng)及管道布置圖；四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項(xiàng)1.物業(yè)接管時(shí)主要有以

7、下幾點(diǎn)不能供電系統(tǒng)及管線布置圖；煤氣供應(yīng)系統(tǒng)及管道布置圖；公共照明系統(tǒng)及管線布置圖；電訊系統(tǒng)（電話、有線電視、對(duì)講、閉路電視、公共廣播）系統(tǒng)及線路布置圖；各類(lèi)設(shè)備（電梯、配電柜、水泵、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)等）的型號(hào)、技術(shù)指標(biāo)、使用手冊(cè)等。1.物業(yè)接管時(shí)主要有以下幾點(diǎn)不能忽視的工作（1）設(shè)備資料和檔案的接收和建檔，主要包括：（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項(xiàng)供電系統(tǒng)及管線布置圖；1.物業(yè)接管時(shí)主要有以下幾點(diǎn)不能忽視（2）合同的接收和履行：許多設(shè)備，如空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、水泵等的供應(yīng)及安裝合同都附有一段時(shí)間的保修保換和零配件供應(yīng)的內(nèi)容。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好合同的接收和條款的履行工作。（3）參與物業(yè)的竣工驗(yàn)

8、收：就發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤和必要的調(diào)整及改造與建設(shè)單位交涉，同時(shí)記錄存檔。1.物業(yè)接管時(shí)主要有以下幾點(diǎn)不能忽視的工作（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項(xiàng)（2）合同的接收和履行：許多設(shè)備，如空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、水泵等（4）消除安全隱患：就檢查和驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)影響安全和運(yùn)行的隱患進(jìn)行整改。（5）設(shè)備編號(hào)和標(biāo)識(shí)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行編號(hào)，并設(shè)立各類(lèi)安全、警示、指示標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌。1.物業(yè)接管時(shí)主要有以下幾點(diǎn)不能忽視的工作（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項(xiàng)（4）消除安全隱患：就檢查和驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)影響安全和運(yùn)2.要有年度管理計(jì)劃3.要做好巡查和記錄4.應(yīng)制定特殊情況下的應(yīng)急處理程序 (下圖是一個(gè)典型的搶修工作程序) 四、設(shè)備管理

9、的內(nèi)容和方法（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項(xiàng)2.要有年度管理計(jì)劃四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（三）設(shè)備設(shè)施管搶修工作程序管理處值班人員管理處負(fù)責(zé)人員緊急故障較大故障工程部總經(jīng)理通知用戶和相關(guān)單位故障報(bào)告，說(shuō)明故障發(fā)生的地點(diǎn)、設(shè)備和基本情況，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理了解故障情況，判斷故障性質(zhì)，制定搶修方案管理處維修班一般故障事故現(xiàn)場(chǎng)搶修其它相關(guān)部門(mén)技術(shù)協(xié)作搶修完畢恢復(fù)運(yùn)行搶修報(bào)告，故障分析報(bào)告，物料統(tǒng)計(jì)補(bǔ)充搶修工作程序管理處值班人員管理處負(fù)責(zé)人員緊急故障較大故障工程5.委托維修保養(yǎng)合同的簽定和執(zhí)行監(jiān)督6.外委維修工程的管理 7.技術(shù)改造和設(shè)備更新 8.節(jié)能計(jì)劃和措施9.檔案資料的管理 四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（三）

10、設(shè)備設(shè)施管理注意的事項(xiàng)5.委托維修保養(yǎng)合同的簽定和執(zhí)行監(jiān)督四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法技術(shù)改造和設(shè)備更新流程圖管理處申報(bào)，提供工作可行性論證報(bào)告工程部初審，制定工程技術(shù)方案、技術(shù)要求和施工方案，進(jìn)行工程預(yù)算總經(jīng)理或公司辦公會(huì)議批準(zhǔn)根據(jù)具體情況報(bào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)通過(guò)資金準(zhǔn)備技術(shù)改造和設(shè)備更新流程圖管理處申報(bào)，提供工程部初審，制定工程接上圖由外單位完成由本公司完成工程招標(biāo)簽定合同專(zhuān)業(yè)工程師現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查人員配備物料采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)施工組織驗(yàn)收資料整理存檔接上圖由外單位完成由本公司完成工程招標(biāo)專(zhuān)業(yè)工程師現(xiàn)場(chǎng)人員配備54物業(yè)管理的綜合服務(wù)一、與房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備設(shè)施管理的區(qū)別對(duì)象不同 目的不同

11、二、綜合服務(wù)的特點(diǎn)綜合性強(qiáng) 專(zhuān)業(yè)性強(qiáng) 政策性強(qiáng) 54一、與房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備設(shè)施管理的區(qū)別三、綜合服務(wù)的運(yùn)作與管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理綜合服務(wù)的組織者與管理者 四、綜合服務(wù)基本內(nèi)容簡(jiǎn)述 三、綜合服務(wù)的運(yùn)作與管理 (物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)1.常規(guī)性的公共服務(wù) 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向所有用戶提供的最基本的管理與服務(wù)，以保證物業(yè)的完好與正常使用，保證用戶正常的生活、工作秩序，以及生活環(huán)境的凈化和美化。包括：1.常規(guī)性的公共服務(wù) 房屋建筑主體的管理 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理 環(huán)境衛(wèi)生的管理 綠化管理 安全防范 消防管理 車(chē)輛及道路管理 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)房屋建筑主體的管理 2.針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高住用戶的工作、生活條件，面向廣大使用人、為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。 2.針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高3.委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需要并受其委托而提供的服務(wù)3.委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指為了滿1.房屋建筑主體的管理2.房屋設(shè)施、設(shè)備管理3.物業(yè)管理的綜合服務(wù)（物業(yè)的綜合管理）1.房屋建筑主體的管理2.房屋設(shè)施、設(shè)備管理3.物業(yè)管理的綜在正常使用條件，建設(shè)工程