深業(yè)集團物業(yè)管理服務合同實務案例分析

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔深業(yè)集團物業(yè)管理服務合同實務案例分析上訴人（原審被告）：深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司。被上訴人（原審原告）：胡素文、明珩、明璞、明瑩。 1995年明丕白（明丕白系胡素文丈夫，明珩、明璞、明瑩之父）購買了位于深圳市福田區(qū)梅崗路的筆架山莊3棟303號，建筑面積171.99平方米的房屋及固定車位一個，同年明丕白及其配偶胡素文、子女明珩、明璞、明瑩共同搬入該房屋居住。筆架山莊是由深業(yè)集團（深圳）有限公司開發(fā)建設的。1997年3月1日，深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司與深業(yè)集團（深圳）有限公司簽訂物業(yè)管理合同，合同期限兩年，從1997年3月1日至1999年

2、3月1日止，據此開始對筆架山莊進行管理和提供服務。上訴人按照深圳市物業(yè)管理服務收費指導標準表（多層住宅區(qū)）規(guī)定的標準每月按建筑面積每平方人民幣1元收費。明丕白每月向上訴人交納物業(yè)管理費人民幣172元、房屋本體維護基金25.8元、停車位管理費人民幣100元。對照深圳市物價局、深圳市住宅局的深物價（1997）141號文件，上訴人的收費系依據多層住宅區(qū)一級物業(yè)類別的物業(yè)收費標準收取，一級物業(yè)類別的具體條件為：1、小區(qū)綠地覆蓋率35%以上；公共配套設施如道路、消防、車場、文化娛樂、生活服務、商業(yè)網點等設施及場所（地）完善并維護完好；2、管理人員（包括管理、維修、綠化、衛(wèi)生、保安、機電等全部各類人員）人

3、均管理建筑面積2000平方米左右；3、有足夠的社區(qū)文化服務場地，常年開展多種文體活動（10項以上）；4、管理公司持有乙級或以上資質證書；5、管理處24小時值班，保安人員24小時巡邏，清潔工作全天候全面積保持潔凈，園林綠地長勢良好，修剪整齊美觀；各類工作人員滿負荷，服務意識強，言行規(guī)范，業(yè)務素養(yǎng)高，敬業(yè)精神強；6、達到市考評標準90分以上；7、房屋及配套設施維護狀態(tài)良好。 1998年3月30日夜，罪犯黃珂、馮俊杰從后門進入筆架山莊潛入在3棟104房內，觀察樓內住戶出入情況，伺機作案。1998年4月4日晚，明丕白在3棟104房內被犯罪分子黃珂、馮俊杰殺害、劫去財物人民幣11000元。罪犯黃珂、馮俊

4、杰犯故意殺人罪、搶劫罪，被判處死刑和有期徒刑，決定執(zhí)行死刑；對非法所得的人民幣11000元財產退賠被害人家屬，但退賠至今未執(zhí)行。案發(fā)現場即筆架山莊3棟104房已售出，業(yè)主未辦理入伙手續(xù)，房屋的鑰匙由上訴人保管。根據（2000）深中法刑一初字第95號案卷宗的公安機關的審訊筆錄證明，1998年4月2日下午，上訴人的工作人員陳曉靖（職務是專業(yè)電工）看見罪犯之一在3棟104房內出現，未上前進行檢查，亦未告知他人，該房屋的鑰匙由上訴人的電工班長和陳曉靖保管。 至本案起訴止，被上訴人未向罪犯黃珂、馮俊杰提起刑事附帶民事訴訟，亦未向罪犯家屬提起民事訴訟。2001年4月16日，被上訴人以上訴人未盡到物業(yè)管理服

5、務合同的義務，上訴人構成合同違約，應承擔相應的違約責任，向原審法院提起訴訟，請求上訴人支付被上訴人喪葬費人民幣204368元、差旅費及教育費損失40000元、精神賠償金（4個人）人民幣400000元、賠償明丕白工資、崗位股金收入損失人民幣428587元。 法院判決 一審法院審理認為，明丕白生前入住筆架山莊3棟303房，按月向被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司交納了物業(yè)管理費。自其入住之日起，明丕白就與深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司建立了事實上的服務合同法律關系，即物業(yè)管理合同法律關系，該合同的效力不僅及于其自購的房屋，而且及于管理社區(qū)的公共部分及特定條件下的社區(qū)全部。被告深業(yè)集團（深圳）物

6、業(yè)管理有限公司是一家擁有甲級物業(yè)管理資質證書的物業(yè)管理公司。在一家擁有甲級物業(yè)管理資質證書的物業(yè)管理公司管理的社區(qū)內，每一位住戶都有理由相信他居住在一個文明、安全的小區(qū)。在這樣的社區(qū)環(huán)境中，每一位住戶都有理由相信他是安全的，他不用高度戒備地防范犯罪分子；居住在這樣的小區(qū)里，每一位住戶都有理由相信物業(yè)管理公司完善的管理服務包括嚴密的保安措施使他處于安全的境地。而且，對于物業(yè)管理的雙方而言，每一位住戶都不愿意居住在一個危機四伏的環(huán)境里，同樣，每一家物業(yè)管理公司也不希望它的住戶在自己管理的社區(qū)內人身和財產受到侵害。因此，根據物業(yè)管理服務合同的性質、目的和行業(yè)習慣，避免住戶人身、財產受到侵害，就成為此

7、類合同的附隨義務。按照收費標準的不同，各個物業(yè)管理公司履行合同附隨義務的方式也會有所不同，但必須是切實采取有效的安全防范措施，認真履行最謹慎之注意義務，在自己能力所及范圍內最大限度的保護住戶不受非法侵害。物業(yè)管理服務合同一經成立，合同的附隨義務就隨之產生并客觀存在。本案明丕白 自1995年入住筆架山莊就與深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司構成事實物業(yè)管理合同關系。在此合同中，深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司除應履行向明丕白提供與其一級物業(yè)收費標準相適應的物業(yè)管理與服務的義務外，還應履行保護明丕白人身、財產不受非法侵害的義務。由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預測性和犯罪手段的多樣化，作為物業(yè)管理公司來說

8、，盡管認真履行了保護住戶人身、財產不受非法侵害的義務，也不可能完全避免此類犯罪事件在管理區(qū)內發(fā)生。因此，一旦此類犯罪事件發(fā)生，不能以物業(yè)管理公司承擔著保護住戶人身、財產不受非法侵害的合同附隨義務就一概認為物業(yè)管理公司負有責任，具體情況應具體分析。對犯罪分子造成的危害結果，根據罪責自負的原則，必須由犯罪分子承擔刑事和民事的法律責任。物業(yè)管理公司能夠證明自己確實認真履行了保護住戶人身、財產不受非法侵害的合同義務后，可以不承擔責任。被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司收取一級（同等最高級別）的物業(yè)管理費用，應配備高素質的物業(yè)管理人員，提供相應級別的服務。其物業(yè)管理人員除應具備相關的專業(yè)知識外，還應當

9、履行作為物業(yè)管理人員應負有的注意義務，包括及時發(fā)現、報告可疑人員，消除不合理危險，保護住戶安全。被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司作為擁用甲級物業(yè)管理資質證書的物業(yè)管理公司，有能力也有條件對本小區(qū)空置房屋內的陌生人員給予充分的注意，詢問、了解這些人員的意圖和動向以及發(fā)現并遏止其中一些人的犯罪企圖，保護住戶的安全。雖然3棟104房已為他人所購置，但是，由于業(yè)主尚未入伙，該房屋的鑰匙由深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司控制，深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司對該房負有管理的義務。由于其未盡職責、疏于管理，使犯罪分子黃珂、馮俊杰非常容易地在3棟104房內潛伏4日，尋找作案目標，伺機作案。雖然被告工作人

10、員在犯罪分子黃珂、馮俊杰潛伏的第二天即發(fā)現3棟104房內犯罪分子的行跡，但是，由于責任心不強，疏忽大意，沒有及時開門檢查、詢問可疑人員，從而使犯罪分子黃珂、馮俊杰的犯罪行為在第4天得逞，明丕白被殺害。事實證明，深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司對空置的房屋疏于管理，對可疑人員未引起應有的注意，是其工作的一大失誤，這一失誤已將住戶致于極不安全的境地。罪犯黃珂、馮俊杰在空置的3棟104房的四天時間里，多次出入并且已經被被告工作人員發(fā)現，但被告的工作人員沒有引起應有的注意、足夠的重視，從而未能避免罪案的發(fā)生。被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司履行義務不符合合同的約定，以致使住戶明丕白陷入危險的環(huán)境，

11、應當承擔違約責任。但是應當指出，深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司只對其訂立合同時應當預見到的因違反合同所能造成的損失承擔責任。原告認為明丕白的死亡給原告造成了巨大的損失，原告要求被告承擔部分責任計人民幣682955元。本院認為，關于喪葬費問題，不同的家庭辦理喪事時所花費的喪葬費數額不同，喪葬費數額應當比照道路交通事故處理辦法中的有關規(guī)定計算。廣東省的喪葬費標準為人民幣4000元/具。 鑒于原告為辦理死者明丕白的喪事花費的費用遠遠超過了該標準，因此，本院酌定該項費用為人民幣10000元；關于原告差旅費及教育費損失問題，原告得知其父身亡，回國奔喪，是一種親情的自然流露，原告為此花費差旅費，合情合理

12、，本院予以認定，但是，原告沒有提供差旅費單據，僅提供了個人護照表明在此期間曾回國處理喪父事宜，故本院酌情認定差旅費為人民幣5000元。原告為成年人，其回國一個月并不足以導致所受教育程度明顯下降，故教育費損失本院不予認定；關于原告財物損失問題，因原告實際并沒有從犯罪分子手中得到損失的人民幣11000元，本院認定該筆款項為原告的實際損失；關于原告親屬明丕白的工資、崗位股股金收入損失問題，本院認為，死者明丕白在1995年至1997年的工資收入為人民幣250435元、崗位股股金收入為人民幣1892500元，其死后，工資與崗位股股金單位不再發(fā)放。明丕白死亡時年齡為57歲，按照我國的退休制度，明丕白尚有3

13、年才達到退休年齡。因明丕白的死亡，其家人對其在退休前的收益有部分未能繼續(xù)，即明丕白自57歲到退休時的工資與崗位股股金，故本院認定該部分為原告的可得利益的損失。但因明丕白已死，其自57歲到退休時的工資與崗位股股金數額無法計算，因此，本院參照明丕白死亡前三年的工資與崗位股股金數額認定原告該部分損失為人民幣2142935元。以上原告的實際損失數額總計應為人民幣2168935元。本院認為，被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司與明丕白之間構成物業(yè)管理服務合同關系，被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司每月收取了明丕白100元的管理費用。作為一家物業(yè)管理公司，被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司在安全保衛(wèi)方

14、面的義務是有限的，其違約賠償額應與其承擔安全保衛(wèi)方面的義務相適應，被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司承擔的違約賠償責任不應當超過其訂立合同時應當預見到的因違反合同所造成的損失。故被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司應承擔的違約賠償數額依據本案的實際情況，本院酌定為人民幣10萬元。 一審法院依法判決如下：1、被告深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司應自本判決生效之日起10日內支付原告胡素文、明珩、明璞、明瑩違約賠償金人民幣10萬元。2、原告胡素文、明珩、明璞、明瑩的其他訴訟請求本院不予支持。案件受理費由原告承擔7850元，被告負擔4000元。二審中，上訴人深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司訴稱：1、

15、被上訴人提出起訴已經超過訴訟時效期間。一審法院將本案作為合同違約糾紛審理，同時，既然被上訴人將侵權之訴變更為違約之訴，又認為上訴人負有保護住戶人身、財產不受非法侵害的義務，那么，當明丕白于1998年4月5日遇害時，被上訴人已經知道了結果的發(fā)生，也即知道權益受到了侵害，無須等到廣東省高級人民法院的刑事終審裁定生效來確認上訴人是否存在過錯。2、上訴人不負有保護住戶人身、財產不受非法侵害的義務。首先，這一義務不是上訴人的法定義務，從國家到地方關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，包括直接調整我市物業(yè)管理法律關系的深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例及其實施細則均無規(guī)定物業(yè)管理公司負有保護住戶人身、財產不受非法侵

16、害的義務。相反，深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例實施細則第四十條第二款明確規(guī)定：管理服務費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產保管、保險費用?？傊?，從立法精神上，物業(yè)管理公司是無須承擔這一義務的；其次，這一義務不是上訴人的約定義務，深圳市筆架山莊管理公約和深圳市物業(yè)管理主管部門制定的標準物業(yè)管理合同也未約定物業(yè)管理公司應對住戶的人身、財產負責。物業(yè)管理合同第二條第7項規(guī)定的委托管理事項是配合協(xié)助當地公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。第五條第12項約定：物業(yè)管理公司不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有專門合同規(guī)定除外）；再次，這一義務也不是上

17、訴人的附隨義務，一審法院適用合同法第六十條第二款之規(guī)定推斷：根據物業(yè)管理服務合同的性質、目的和行業(yè)習慣，避免住戶人身、財產受到侵害，就成為此類合同的附隨義務。這一推斷是不能成立的。首先，從合同性質看，根據深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例實施細則第二條的規(guī)定，物業(yè)管理服務合同關系，是以物業(yè)管理為對象，以維護物業(yè)的維護、修繕和整治為核心內容的權利和義務。除非當事人另有約定，否則，僅從這一法律關系的性質，不能推出其權利義務內容包括人身、財產的保安、保管、保險等義務；其次，從合同的目的看，既然相關法規(guī)對物業(yè)管理的概念和內容都有了明確的界定，那么當事人雙方建立物業(yè)管理服務合同關系的目的也就很明確了-就是為了維護

18、物業(yè)（包括相關設施）的正常使用和運行。很顯然，這一目的達到了，也仍然不能完全排除住戶的人身、財產遭受不法侵害。因此，以合同目的無法推斷保護住戶的人身、財產安全是物業(yè)管理合同的附隨義務。一審判決所述每一位住戶都不愿意居住在一個危機四伏的環(huán)境里，同樣，每一家物業(yè)管理公司也不希望他的住戶在自己管理的社區(qū)內人身和財產受到侵害。其表述的只是合同當事人廣泛、抽象的意愿，是一種人之常情，而不是能夠直接派生出保護人身、財產安全的附隨義務的具體合同目的。如果一審判決的論述能夠成立，那么，這一論述完全可以及于任何場所的經營管理人與進入該場所的人之間的法律關系，推而廣之，也完全可以及于所有的合同關系，即任何一種合同

19、的一方當事人都希望在與對方交易的過程中人身、財產免受侵害，同時也不希望另一方當事人因為與自己交易而受到人身、財產的侵害。再次，從行業(yè)習慣上看，因為物業(yè)公司既沒有公安機關打擊違法犯罪的強制手段，也不享有相關的權力，小區(qū)是向公眾開放的場所，包括業(yè)主在內的任何人都有自由出入的權利，物業(yè)公司的職責僅限于維護小區(qū)內公共場所日常生活秩序，有巡邏、及時報案等配合協(xié)助保障安全的輔助義務，而不具備公安機關維護治安的社會責任和義務，這正是長久以來我市乃至全國物業(yè)管理行業(yè)提供物業(yè)管理服務的普遍狀況。物業(yè)管理主管部門制定示范合同文本時，也是充分調查研究了物業(yè)管理行業(yè)的經營條件和風險負擔能力等因素，才制定出前述規(guī)定，是

20、對目前行業(yè)習慣的概括和總結。3、陳曉靖是上訴人的電工，不負有保安的責任，陳曉靖發(fā)現104房有人未及時處理的行為不構成職務過錯，其后果不應由上訴人承擔。一審不能以不負有保安責任及相應判斷能力的陳曉靖的思維過程作為認定上訴人對空置的房屋疏于管理，對可疑人員未引起應有的注意，是其工作的一大失誤的依據。4、一審法院判決上訴人承擔賠償責任與罪責自負原則相悖。合同法第一百一十三條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。一審

21、判決忽略了適用本條所應具備的基本前提-違約行為與損害后果之間的必然因果關系，在本案中，導致業(yè)主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行為。即便上訴人存在疏忽之過，也并不會必然地導致被害人死亡，只是客觀上構成犯罪分子的犯罪行為發(fā)生的條件而不是原因，所以，該行為與明丕白遇害沒有必然的因果關系，上訴人不應對此損害結果承擔賠償責任。其違約和賠償責任應另根據雙方合同或合同原理，以返還管理費等方式承擔。一審判決認為：對犯罪行為造成的危害結果，根據罪責自負的原則，必然由犯罪分子承擔刑事和民事法律責任。那么由犯罪行為所引起的全部危害后果都應由犯罪分子承擔，從其中分割出哪怕只是一小部分轉嫁到自身行為對造成危害后果沒有因

22、果關系的上訴人身上，也是違背罪責自負原則的，因為這一原則要求的是犯罪分子對犯罪行為造成的危害后果承擔法律責任，而不能將命題轉換為犯罪分子對犯罪行為造成的危害后果承擔大部分法律責任。綜上所述，根據案發(fā)當時和目前的有關規(guī)定及物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平與管理條件，上訴人已在自己的權限范圍內盡了職責，一審判決沒有考慮歷史條件和客觀現實，對物業(yè)公司的保安義務提出了過高的要求，并據此判決上訴人違約，即沒有法律依據和合同依據，也有違公平原則和損害賠償方面的法理。同時，對超過訴訟時效的起訴予以支持更屬不當。 被上訴人胡素文、明珩、明璞、明瑩辯稱：1、本案上訴人的員工陳曉靖在公安機關的供述中表明，被害人被殺的現場是

23、104房，104房的鑰匙由陳曉靖及其班長保管，供述中，陳曉靖看見有人在空房里感到奇怪，說明陳曉靖責任心差。2、關于訴訟時效問題，我們提出的是違約之訴，公安、司法機關沒有查清犯罪事實之前，當事人家屬是不可能知道被告是誰，上訴人是否構成違約，只知道侵害事實的存在。因此，本案未超過訴訟時效。3、關于合同關系問題，我們認為上訴人與被上訴人沒有人身、財產保險的合同關系，而是本案中物業(yè)管理公司的負有保護人身、財產保險的義務，當然其義務是有限度的，一審判決很明確，并不是物業(yè)公司承擔一切損失。4、關于法律的適用問題，一審適用附隨義務是完全得體和精當的，因為合同不能窮盡所有的義務，這是雙方物業(yè)管理合同的目的和真

24、實意思表示。5、關于賠償問題，因上訴人的過錯行為沒有有效的防止犯罪事實的發(fā)生，所以一審判決上訴人應該承擔的相應責任是正當的。綜上，請求二審法院維持原審判決。 深圳市中級人民法院審理認為，物業(yè)管理是指業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司或房地產建設單位委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場所和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。本案中，被害人明丕白是筆架山莊3棟303號房的業(yè)主，上訴人是筆架山莊的物業(yè)管理公司，明丕白生前入住上述房屋，按月向上訴人交納了物業(yè)管理費，上訴人作為物業(yè)管理公司按政府規(guī)定的收費標準提供了相應的物業(yè)管理服務，

25、自明丕白入住之日起，雙方雖沒有簽訂物業(yè)管理合同，但形成了事實上的物業(yè)管理服務合同法律關系。該合同的主體、履行地均在深圳經濟特區(qū)內，依法應適用1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會通過的深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例及其實施細則、相關法律、法規(guī)予以調整。 關于確定審理本案爭議的依據問題。根據中華人民共和國民法通則第八十五條之規(guī)定：合同是當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護。上訴人根據筆架山莊的開發(fā)建設單位深業(yè)集團（深圳）有限公司的委托對筆架山莊住宅區(qū)進行物業(yè)管理。因此，上訴人與開發(fā)建設單位深業(yè)集團（深圳）有限公司所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述

26、物業(yè)管理合同，依照深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例及其實施細則的規(guī)定，依法對筆架山莊整個住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權。上訴人及筆架山莊的業(yè)主及非業(yè)主使用人應依照上述的法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同享有權利、承擔義務。上述法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同對上訴人及筆架山莊的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有法律約束力，而被害人明丕白是筆架山莊3棟303號房屋的業(yè)主，因此，該物業(yè)管理合同是確定本案雙方當事人的權利義務，確定審理本案雙方當事人所爭議的依據，該合同合法有效，對當事人的合法權益，依法應予以保護。 關于本案違約之訴的訴訟時效問題。上訴人主張被上訴人起訴時已經超過了法律規(guī)定的訴訟時效。根據中華人民共和國民法通則第一百三

27、十七條規(guī)定：訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時計算。被上訴人在廣東省高級人民法院終審刑事裁定生效之后于2001年4月16日起訴，沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效，因只有終審法院的終審裁定生效后，被上訴人才能確定本案損害結果發(fā)生的原因和本案中的上訴人是否在履行物業(yè)管理合同中存在違約行為，是否侵害被上訴人的合法權益，本案的訴訟時效適用中華人民共和國民法通則第一百三十五條的規(guī)定。對上訴人認為被上訴人的起訴超過訴訟時效的主張，理由不成立，本院不予采納。 本案被上訴人所主張的是違約之訴，應當嚴格按雙方當事人所確立的物業(yè)管理合同的約定及有關法律的規(guī)定來界定雙方當事人的權利與義務。根據中華人民共和國合同法

28、第六十條的規(guī)定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務、當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。根據合同法的誠實信用原則規(guī)定，合同當事人除應當按照合同約定履行自己的義務外，也要按照合同的性質、目的和交易習慣履行協(xié)助、通知、保密等義務。本案中的物業(yè)管理合同第二條第七項約定：物業(yè)管理公司僅是配合協(xié)助當地公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任），第五條第十二項約定：物業(yè)管理公司不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有專門合同規(guī)定的除外）。根據深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則第四十條第二款的規(guī)定：物業(yè)管理公

29、司所收取的管理費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產保管、保險費。因此，合同的約定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除了上訴人對住宅區(qū)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產安全保護、保管等義務。合同的附隨義務顧名思義，應當是根據合同性質、目的及交易習慣等延伸出來的一種義務，其與合同主義務應具有依附性，是合同當事人未約定，但依據合同性質、目的和交易習慣等，而由法律直接規(guī)定的一種義務。如果合同當事人以合同形式明確排除或有關法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務不含某項內容，則不應將該內容作為合同的附隨義務。本案中，上訴人與被害人明丕白生前所確立的物業(yè)管理合同及深圳市物業(yè)管理法規(guī)均明確排除了上訴人負有人身、財產安全保護、保管的義

30、務。本案上訴人與被害人明丕白沒有簽訂專門的人身、財產安全保護、保管合同，對此雙方沒有專門約定，上訴人作為物業(yè)管理公司，其物業(yè)管理的基本義務是保障筆架山莊住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護住宅區(qū)的公共秩序，具體是：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛與停泊；公共秩序等以及住宅行政管理部門和委托管理合同規(guī)定的其它管理事項。上訴人的主要義務是對小區(qū)物業(yè)的管理，若把上訴人保護、保管筆架山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產保護保管義務視為上訴人的附隨義務，則違背了深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理

31、條例的立法精神，違背了物業(yè)管理合同的性質、目的、交易習慣，該附隨義務的責任比物業(yè)管理合同中的主義務的責任還重大，違背了合同的誠信等價原則，而且，要上訴人承擔人身財產安全的合同義務，該責任遠遠超出了物業(yè)管理合同中的主義務。作為本案中的上訴人，依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理合同的約定，不具有對筆架山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產保護、保管的權利能力，不具有公安、司法機關依職權打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明丕白在上訴人的物業(yè)管理區(qū)內被謀害，被上訴人受到的精神嚴重創(chuàng)傷和被上訴人受到嚴重的經濟損失，該損害結果的發(fā)生是犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權行為導致?lián)p害結果的發(fā)生與上訴人在物業(yè)管

32、理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關系。上訴人在履行物業(yè)管理合同中，對損害結果的發(fā)生，主觀上沒有故意或過失的侵權行為，不應當就不存在的義務承擔違約責任。一審判決以上訴人的員工陳曉靖看見可疑人員在小區(qū)內出入，未報告或引起注意，認定上訴人沒有盡到相應的關注義務，而承擔違約賠償責任，缺乏合同依據或法律依據。損害結果的發(fā)生與違約行為之間要有因果關系，要存在不依人們的意志為轉移的必然聯(lián)系，否則，不應承擔賠償責任。本案中，上訴人不具有對筆架山莊全體業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身、財產安全保護、保管的義務，而本案的損害結果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預測性、隱蔽性和犯罪分子有目的作

33、案，盡管物業(yè)管理公司按物業(yè)管理合同認真履行義務，也不可能完全避免本案此類犯罪事件在管理區(qū)內發(fā)生，也不必然導致本案損害事實的發(fā)生。上訴人工作人員的行為并不構成違約，且該行為與損害結果的發(fā)生亦無因果關系。綜上所述，上訴人在本案中對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財產安全不負有法定義務、合同約定的義務，亦不負有附隨義務，對犯罪行為造成本案的危害結果，根據罪責自負的原則，應由犯罪分子承擔刑事和民事的法律責任。上訴人在本案中已認真履行了物業(yè)管理合同所確定的義務，不應承擔民事賠償責任。上訴人主張不承擔違約損害賠償責任的理由成立，本院予以支持。深圳市中級人民法院依法判決如下：1、撤銷一審法院判