房地產(chǎn)：論房地產(chǎn)項目目標成本管理

1、房地產(chǎn)：論房地產(chǎn)項目目標成本管理1、確定工程本錢目標在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)工程的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估量，并對工程本錢有個初步的測算。而且本錢的初步測算應在工程設計過程中予以表達。房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程治理，即在滿意工程構造、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得經(jīng)濟效益。在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所消耗用本錢的比值。其表達式為：價值=功能/本錢。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；本錢是從依據(jù)用戶所提出的功能要求進展研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部本錢。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功

2、能不變，降低本錢；二是本錢不變，提高功能；三是本錢增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來本錢大幅度降低；五是既提高功能，又降低本錢。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點掌握，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建立工程經(jīng)濟效益。目前房地產(chǎn)工程設計實行工程造價和設計方案相結(jié)合的設計招標方法，這有利于在保證工程市場定位和品質(zhì)的同時，有效掌握工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應在此根底上對工程工程做進一步測算優(yōu)化，以確定工程的最終目標本錢。一步降低開發(fā)本錢，在這方面還是有很大的潛力可挖的。2、工程目標本錢的掌握工程本錢目標確立后，如何有效掌握本錢是房地產(chǎn)工程最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保

3、證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于工程本錢掌握尤為重要。在實施階段，我們特殊需要在以下幾個主要方面做好本錢掌握工作。2.1合理安排工程周期工程本錢的發(fā)生涉及到工程的整個建立周期，科學合理地安排建立周期，可以使分解到各個單項的目標本錢實施按時間節(jié)點進展有效掌握。從工程施工預備開頭，經(jīng)施工過程至竣工移交，本錢掌握工作要伴隨工程的每一階段，如在工程預備階段與總承包單位制定的施工方案，合理安排施工挨次，根據(jù)設計要求和施工標準施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，削減施工本錢支出，削減工程返工費。使工程本錢自始至終處于有效掌握之下。同時，依據(jù)建立周期，

4、施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程工程開展的各項工作有序進展。2.2嚴格掌握建安本錢嚴格掌握建安本錢，降低工程造價是房地產(chǎn)工程目標本錢治理的又一重要內(nèi)容。實際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程本錢超支嚴峻，不能到達預期收益的狀況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應聘實際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改良和優(yōu)化設計，進請有閱歷的詢問公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要到達無所不包的地步，對可能發(fā)生的狀況都要有提前的估計，以防止施工單位在工程實施過程中查找各種理由進展索賠。要依據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關標準，就施工中可能產(chǎn)生職責不清、相互扯

5、皮、影響造價、延誤工期等因素進展事先商定，經(jīng)法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。本錢治理部門要會同工程治理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中消失的技術變更、施工變更進展分析，應盡可能削減變更，對于技術變更和施工變更，要先簽單技術合同單，施工簽證單后施工。假如工程進度要求緊，也要做到同步進展，工程假設有增減應準時審價，以避開無法核實的狀況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊?，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更治理。聘請獨立的專業(yè)審價機構是個好方法，該工作在工程實施之初就要準時介入，幫助建立單位對工程施工的實際工程量，材料的選用價格準時跟蹤統(tǒng)計，特殊是隱藏工程的變更要準時審價，為

6、工程工程最終審計和本錢掌握打下根底。2.3嚴格掌握材料、設備價格材料設備費在工程的建安造價中約占70%,工程材料本錢掌握是工程開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設備一般采納甲方供給或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡，準時精確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要留意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否全都、是否經(jīng)濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可采納招投標方式選購，在滿意施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設備由于銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立本錢意識，形成掌握本錢機制。非甲供材料，可以實行限價的手段進展

7、掌握。本錢治理部門和工程治理部門與監(jiān)理工程師應適當參加施工單位的材料訂貨，可以推舉相關廠家進展類比；同時要掌握材料的選購價格、監(jiān)視材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價。2.4合理安排建立資金房地產(chǎn)企業(yè)必需合理籌措資金，保證工程開發(fā)，掌握資金本錢。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率都比擬高，而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一;房地產(chǎn)企業(yè)必需合理籌措資金，保證工程開發(fā)，掌握資金本錢。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率都比擬高，而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要依據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的狀況來選擇適宜的融資方式。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)工程的企業(yè)來講，由

8、于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個工程的開發(fā)，又要避開過多占用資金造成資金本錢過高。假如對每個工程開發(fā)過程的資金收支狀況有一個很精確的估計，同時又對本企業(yè)的資金運作狀況能有一個比擬清楚了解，才能制定資金打算方案，把企業(yè)資金本錢降低到最小。例如，我們依據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點多，資金緊缺的狀況，對一工程開發(fā)在配備肯定自有資金同時，采納信托融資方式解決前期購置土地資金，在取得“四證后，再依據(jù)建立資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建立資金和歸還前期向信托融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過信托融資，可以有效躲避“四證不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期

9、投入資金的問題；還可以合理優(yōu)化資本構造，使其具有再融資力量；這樣就有效地躲避了資產(chǎn)負債率高的問題。3、合理利用稅收政策的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務進展科學的綜合籌劃，有效降低稅收負擔。企業(yè)財務部門應針對每種稅收的特征，制定相應合理的避稅措施。房地產(chǎn)開發(fā)工程稅金主要為：營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進征收。房產(chǎn)工程假如合理進展稅務籌劃，此三大稅應有較大避稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)工程主要利用稅收政策進展籌劃的方式有：合理分攤法；定價籌劃；收入籌劃；優(yōu)待政策籌劃等。如能合理分攤費用，用足用活優(yōu)待政策，則有不少籌劃空間。由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)工程取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和，可加計20%扣除，三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的10%之內(nèi)扣除，一般住宅增值額未超過20%的狀況下可以免征土地增值稅。因此，假如開發(fā)的工程涉及一般住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)，應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算前提是當?shù)囟悇帐欠裨试S，可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除工程金額和降低