資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明

1、中國石油天然氣股份有限公司重慶銷售分公司萬州開縣經(jīng)營部資產(chǎn)評估咨詢說明 - 說明一關于資產(chǎn)評估估說明使用用范圍的聲明明本評估說明僅供供財產(chǎn)評估主主管機關、企企業(yè)主管部門門審查資產(chǎn)評評估報告書和和檢查評估機機構工作之用用，非為法律律、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定，材料料的全部或部部分內(nèi)容不得得提供給其他他任何單位和和個人，也不不得見諸于公公開媒體。 重重慶金地房地地產(chǎn)土地資產(chǎn)產(chǎn)評估有限公公司 2012年3月6日 說明二關于進行資產(chǎn)評評估有關事項項的說明（本部分內(nèi)容由由委托方和產(chǎn)產(chǎn)權持有者提提供） 關于進行評估有有關事項的說說明一、委托方暨產(chǎn)產(chǎn)權持有者簡簡介 （一）委托方名 稱：開縣文峰峰街道辦事處處聯(lián) 系 人

2、人：王立豐聯(lián) 系電 話：1898335399009（二）產(chǎn)權持有有者名稱：中國石油油天然氣股份份有限公司重重慶銷售分公公司萬州開縣縣經(jīng)營部（簡簡稱中原油庫庫）營業(yè)場所：開縣縣新城南環(huán)路路川心路口負責人：丁永奎奎經(jīng)營范圍：汽油油、煤油、柴柴油批發(fā)、潤潤滑油、石油油器材、加油油機及配件、日日雜百貨。二、關于評估目目的的說明為委托方了解委委估資產(chǎn)的市場價值提供供參考。三、關于評估范范圍的說明此次資產(chǎn)評估范范圍為經(jīng)開縣文峰街街道辦事處和和中國石油天天然氣股份有有限公司重慶慶銷售分公司司萬州開縣經(jīng)經(jīng)營部共同認認可的各項資資產(chǎn)：權屬于中國國石油天然氣氣股份有限公公司重慶銷售售分公司萬州州開縣經(jīng)營部部位于漢

3、豐鎮(zhèn)鎮(zhèn)中原村1社社的房屋（面面積為15557.16平平方米）、土土地使用權（面面積為124485.5平平方米）、機機器設備和構構、附著物和和苗木及測算算因收購而所所需的相關費費用。具體明細見見資產(chǎn)評估估清單。四、關于評估基基準日的說明明本項目資產(chǎn)評估估基準日為22011年12月19日。上述評估基準日日是委托方為為保證資產(chǎn)評評估的及時性性和合理性而而選取。本項目取價標準準均為評估基基準日有效的的價格標準。五、資料清單（一） 產(chǎn)權證證明文件復印印件；（二） 資產(chǎn)評評估清查明細細表（三）其他與評評估資產(chǎn)相關關的資料。資產(chǎn)評估委托方方：開縣文峰峰街道辦事處處法定代表人：產(chǎn)權持有者：中中國石油天然然氣股

4、份有限限公司重慶銷銷售分公司萬萬州開縣經(jīng)營營部法定代表人： 2011年12月19日說明三資 產(chǎn) 清 查查 核 實 情 況 說 明資產(chǎn)清查核實情情況說明 資產(chǎn)清查核實的的內(nèi)容根據(jù)資產(chǎn)評估工工作的要求，我我們對委托評評估的權屬于于中國石油天天然氣股份有有限公司重慶慶銷售分公司司萬州開縣經(jīng)經(jīng)營部位于漢漢豐鎮(zhèn)中原村村1社的房屋屋（面積為11557.116平方米）、土土地使用權（面面積為124485.5平平方米）、機機器設備和構構、附著物和和苗木進行了了實地查勘，現(xiàn)場清點并并記錄在冊，對可能影響響資產(chǎn)評估的的重大事項進進行了了解。二、資產(chǎn)清查查結論在資產(chǎn)清查核實實過程中，我我們對評估范范圍內(nèi)資產(chǎn)情情況進

5、行了了了解和核實，對對委估資產(chǎn)進行行了抽查復核核，對委估資資產(chǎn)的法律權權屬給予了充充分的關注。經(jīng)經(jīng)過資產(chǎn)清查查核實，評估估人員認為固固定資產(chǎn)能正正常使用；未未發(fā)現(xiàn)委估資產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權糾紛情況況。說明四評 估 依 據(jù)據(jù) 的 說 明評估依據(jù)的說明明我們在本次資產(chǎn)產(chǎn)評估工作中中所遵循的國國家、地方和和部門法律法規(guī)，以以及在評估中中參考的依據(jù)據(jù)或文件資料料主要有：一、經(jīng)濟行為文文件開縣文峰街道辦辦事處委托重重慶金地房地地產(chǎn)土地資產(chǎn)產(chǎn)評估有限公公司進行資產(chǎn)產(chǎn)評估的資產(chǎn)產(chǎn)評估合同書書。二、主要法律法法規(guī)及評估準準則1、財政部發(fā)布布的資產(chǎn)評評估準則基本準則、資資產(chǎn)評估職業(yè)業(yè)道德準則基本準則；2、中評協(xié)發(fā)布布的資

6、產(chǎn)評評估準則評估報告、資資產(chǎn)評估準則則評估程序、資資產(chǎn)評估準則則工作底稿、資資產(chǎn)評估準則則業(yè)務約定書書、資產(chǎn)產(chǎn)評估準則機器設備、資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)、資產(chǎn)評估價值類型指導意見、資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）；3、中注協(xié)發(fā)布布的注冊資資產(chǎn)評估師關關注評估對象象法律權屬指指導意見；4、中華人民民共和國物權權法；5、其他與本項項評估有關的的評估準則、規(guī)規(guī)范。三、產(chǎn)權依據(jù)1、開府國用（11996）字字第20-3307號國有土地使使用權證和房權證3301字第22-043442號房屋屋產(chǎn)權證復復印件；2、資產(chǎn)評估估清單；四、采用的取價價標準1、中國機械工工業(yè)出版社出出版的20010機電產(chǎn)品品報價手冊；2、最新

7、資產(chǎn)產(chǎn)評估方法與與常用參數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)及經(jīng)典評評估報告使用用手冊（財財經(jīng)出版社22010版）；3、通過市場了了解情況及向向有關設備經(jīng)經(jīng)銷商詢價取取得的資料；4、機電設備備評估價格信信息；5、全國統(tǒng)一一建筑工程基基礎定額重慶慶市基價表；6、重慶市建建設工程造價價信息；7、2010年年版重慶市市安裝工程單單位基價表、重重慶市安裝工工程費用定額額；8、重慶市人人民政府辦公公廳關于印發(fā)發(fā)重慶市國國有土地上房房屋征收與補補償辦法（暫暫行）等有關關辦法的通知知(渝辦發(fā)20111123號)；9、渝府發(fā)22000776號文重重慶市人民政政府關于頒布布重慶市國有有土地使用權權基準地價和和公示地價的的通知；10、重慶市

8、市土地級別冊冊（下冊主城外區(qū)縣縣）；11、渝國土房房管發(fā)200003115號文重重慶市國土房房管局關于印印發(fā)的通通知；12、開縣府發(fā)發(fā)2008828號關于調(diào)整征征地補償安置置政策有關事事項的通知；13、評估機構構收集的與本本次資產(chǎn)評估估有關的詢價價資料、參數(shù)數(shù)資料，評估估人員現(xiàn)場查查勘記錄及搜搜集到的有關關資料。五、參考資料及及其他1、委托方提供供的評估基準準日固定資資產(chǎn)清查明細細表；2、評估人員搜搜集的產(chǎn)權持持有者的歷史史經(jīng)營情況資資料、行業(yè)分分析資料及其其他參考資料料。說明五評 估 技 術術 說 明評估方法的選擇擇委估資產(chǎn)包括位位于漢豐鎮(zhèn)中中原村1社的的房屋（面積積為15577.16平方方

9、米）、土地地使用權（面面積為124485.5平平方米）、機機器設備和構構、附著物和和苗木；評估人員根根據(jù)現(xiàn)場工作作收集與了解解的各種情況況，進行整理理與綜合分析析，根據(jù)本次次評估目的和和資產(chǎn)的具體情情況，確定采用相應的評評估方法。 一、房屋建筑物物根據(jù)本次評估的的目的，結合合評估對象的的特點和實際際情況，對納納入資產(chǎn)評估估范圍的房屋屋建筑物采用成成本法進行評評估。（一）計算公式式：房地產(chǎn)評估價格格=重置價格格*成新率重置價格=前期期工程費+建建安工程費+建設單位管管理費+利息息+銷售稅費費+新建登記記及建筑面積積測繪費+利利潤+不可預預見費（二）評估技術術參數(shù)確定原原則：1、房屋建安工工程費用

10、的計計?。赫{(diào)查重慶市類似似工程造價，分分析確定估價價對象的建安安工程造價。2、成新率的確確定本次評估成新率率的測定以直直線折舊法為為主，并根據(jù)據(jù)維修保養(yǎng)程程度綜合進行行評定估價對對象成新率。3、各項費用的的計取：根據(jù)市政府頒布布的相關文件件規(guī)定；本市市規(guī)劃、建設設、房管各主主管部門的相相關規(guī)定，確確定各項費用用的標準及額額度。二、機器設備評估人員根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場工作收集集與了解的各各種情況，進進行整理與綜綜合分析，根根據(jù)本次評估估目的和機器器設備的具體體情況，采用用重置成本法法予以評估，即即按購（建）價價加運雜費、安安裝調(diào)試費、設設備基礎費及及建設期資金金成本用計算算重置全價，再再結合設備新新舊程度

11、和使使用維護狀況況綜合確定成成新率，相乘乘后得出評估估值的方法。其其計算公式為為：評估值=重置全全價成新率重置全價=購（建建）價+運雜雜費安裝調(diào)調(diào)試費基礎礎費+資金成成本成新率的確定綜合成新率=理理論成新率40%+現(xiàn)現(xiàn)場勘察成新新率60%三、構（附）著著物評估人員根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場工作收集集與了解的各各種情況，進進行整理與綜綜合分析，根根據(jù)本次評估估目的和構（附附）著物的具具體情況，采采用重置成本本法予以評估估，即工程直直接費加管理理費及其他間間接費用、資資金成本、利利潤計算重置置全價，再結結合構（附）著著物新舊程度度和使用維護護狀況綜合確確定成新率，相相乘后得出評評估值的方法法。其計算公公式為：評估

12、值=重置全全價成新率構（附著物）重重置綜合價=工程直接費費用+管理費費用及其他間間接費用+資資金成本 +利潤四|、土地使用用權根據(jù)城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)程以以及待估宗地地的具體條件件、用地性質(zhì)質(zhì)及評估目的的，結合估價價師收集的有有關資料，考考慮到當?shù)氐氐禺a(chǎn)市場發(fā)育育程度，選擇擇評估方法。由于估價對象所所處區(qū)域為新新開發(fā)區(qū)，新新征地較多，所所以評估人員員決定采用成成本逼近法進進行評估；同同時委估宗地地位于基準地地價覆蓋區(qū)內(nèi)內(nèi)，故采用基基準地價系數(shù)數(shù)修正法評估估；最后分析析評估結果，作作出評估結論論?；鶞实貎r系數(shù)修修正法：基本公式i（+M+N）S 式中： i待估宗宗地修正后地地價； 待估宗宗地所在區(qū)域域

13、基準地價； M 成熟度修修正系數(shù)； 待估宗宗地區(qū)域和個個別因素修正正系數(shù)； N 土地使用用權類型修正正系數(shù)； S 容積率修修正系數(shù)； 待估宗宗地使用年限限修正系數(shù)； 待估宗宗地期日修正正系數(shù)。采用成本逼近法法：基本公式土地價格土地地取得費相相關稅費土土地開發(fā)費投資利息投資利潤土地增值收收益五、苗木評估人員根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場工作收集集與了解的各各種情況，進進行整理與綜綜合分析，根根據(jù)本次評估估目的和苗木木的具體情況況，評估人員員根據(jù)其現(xiàn)行行市場購買價價，再加上合合理的運雜費費、損耗其他他合理費用，計計算得出評估估值。六、搬遷費及損損失費根據(jù)渝辦發(fā)220111123號文件件有關規(guī)定，測測算搬遷費及及損失費

14、。機器設備評估說說明一、評估范圍本次設備評估范范圍為開縣文文峰街道辦事事處和中國石石油天然氣股股份有限公司司重慶銷售分分公司萬州開開縣經(jīng)營部共共同認可并經(jīng)經(jīng)清查的設備備，共21.5臺（臺、套、米），詳見見設備清查評評估明細表。二、設備概況納入本次評估范范圍的機器設設備為中國石石油天然氣股股份有限公司司重慶銷售分分公司萬州開開縣經(jīng)營部擁擁有的21.5臺（臺、套套、米）器，截截止評估基準準日，儲油罐罐及消防設施已多多年未使用，送變電工程（配電）能夠滿足正常生產(chǎn)的需要。三、評估依據(jù)和和參考資料（一）開縣文峰峰街道辦事處處和中國石油油天然氣股份份有限公司重重慶銷售分公公司萬州開縣縣經(jīng)營部共同同認可的“

15、固固定資產(chǎn)-機機器設備清查查評估明細表表”；（二）中國機械械工業(yè)出版社社出版的22011機電產(chǎn)品報報價手冊；（三）機電設設備評估價格格信息；（四）最新資資產(chǎn)評估方法法與常用參數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)及經(jīng)典典評估報告使使用手冊（財財經(jīng)出版社22010版）；四、評估程序1、評估人員以以各產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)工藝為主線線，通過現(xiàn)場場查看、詢問問等調(diào)查手段段，了解主要要生產(chǎn)工藝過過程以及主要要設備在生產(chǎn)產(chǎn)過程中的作作用和生產(chǎn)使使用狀況。2、評估人員對對 “機器設備清清查評估明細細表”進行審核，根根據(jù)設備明細細清單與財務務部門的固定定資產(chǎn)明細賬賬進行核對，務務使賬表相符符。3、評估人員向向資產(chǎn)占有方方有關部門及及人員搜集與與被評

16、估設備備有關的資料料。4、評估人員根根據(jù)核對后的的“機器設備清清查評估明細細表”與資產(chǎn)占有有方設備管理理人員一起，到到設備放置現(xiàn)現(xiàn)場進行逐臺臺核對設備名名稱、型號、規(guī)規(guī)格、制造廠廠商、制造日日期等。5、評估人員向向資產(chǎn)占有方方設備管理人人員了解設備備的啟用日期期、運行情況況、使用強度度和設備的檢檢修情況，檢檢查設備的使使用環(huán)境、使使用條件和設設備維護情況況。6、評估人員在在設備放置現(xiàn)現(xiàn)場根據(jù)設備備運行情況、外外觀成色及技技術狀態(tài)作好好必要的記錄錄，并向有關關檢修人員、操操作人員了解解設備有無隱隱患，運行日日常記錄，事事故及安全檢檢查記錄等情情況，采用整整體鑒定的方方法初步確定定每臺設備的的成新

17、率。7、評估人員根根據(jù)現(xiàn)場工作作搜集與了解解的各種情況況，進行整理理與綜合分析析，依照資資產(chǎn)評估操作作規(guī)范意見（試試行）的規(guī)規(guī)定進行計算算并確定評估估值。五、評估方法評估人員根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場工作收集集與了解的各各種情況，進進行整理與綜綜合分析，根根據(jù)本次評估估目的和機器器設備的具體體情況，采用用重置成本法法予以評估，即按購（建）價加運雜費、安裝調(diào)試費、設備基礎費及建設期資金成本用計算重置全價，再結合設備新舊程度和使用維護狀況綜合確定成新率，相乘后得出評估值的方法。其計算公式為：設備評估價值=重置全價成新率1、機器設備重重置全價的確確定機器設備的重置置全價由設備備購置價和運運雜費、基礎礎費、安裝調(diào)調(diào)試

18、費、資金金成本組成。主要設備及關鍵鍵設備的購置置價從市場或或生產(chǎn)廠家詢詢價經(jīng)比較后后確定，在無無法從市場或或生產(chǎn)廠家獲獲取價格時，通通過查閱22011年中國機電電產(chǎn)品報價手手冊確定；一般設備的的購置價通過過查閱20011年中國機電電產(chǎn)品報價手手冊等價格格資料確定；對市場、生生產(chǎn)廠家詢價價和查閱相關關價格資料都都無法獲得購購置價格的設設備，則采用用類比法通過過以上途徑查查詢類似設備備的購置價并并根據(jù)設備差差異進行修正正后確定。運雜費是指設備備到達使用地地點前發(fā)生的的裝卸、運輸輸、保管、保保險等費用，其其計算公式為為：運雜費設備購置價價運雜費率。基礎費是指建造造設備基礎所所發(fā)生的人工工費、材料費費

19、、機械費等等，其計算公公式為：基礎礎費設備購購置價基礎費率。安裝調(diào)試費是指指設備安裝調(diào)調(diào)試過程中發(fā)發(fā)生的人工費費、材料費、機機械費等，其其計算公式為為：安裝調(diào)試試費設備購購置價安裝調(diào)試費費率。資金成本是指設設備從訂貨到到安裝調(diào)試完完成因占用資資金而發(fā)生的的成本，一般般只對大中型型的設備計算算資金成本。對于訂貨合同中中規(guī)定由供貨貨商負責運輸輸、基礎建造造、安裝調(diào)試試中的某項時時，由于在購購置價格中已已含此項費用用，則不計該該項的費用。2、機器設備成成新率的確定定對于大型、精密密、高價的設設備，采用使使用年限法和和現(xiàn)場勘查評評分法兩種方方法，再按相相應的權重比比例測算確定定其綜合成新新率。 采用現(xiàn)

20、場勘查評評分法是根據(jù)據(jù)對設備的現(xiàn)現(xiàn)場技術檢測測和觀察，結結合設備的使使用時間、實實際技術狀況況，負荷程度度、制造質(zhì)量量等經(jīng)濟技術術參數(shù)，經(jīng)綜綜合分析估測測機器設備的的貶值率或成成新率的方法法。一般設備成新率率的確定采用用使用年限法法。六、評估舉例評估示例一：變變送電工程的的評估說明1、設備概況變送電工程，11996建設設，至今已經(jīng)經(jīng)使用了155年。原項目目包含企業(yè)的的輸送電力線線設備和場內(nèi)內(nèi)變電設備。經(jīng)經(jīng)現(xiàn)場了解由由于企業(yè)已經(jīng)經(jīng)停產(chǎn)，這些些設備均為閑閑置設備（照照明線路不在在此范圍內(nèi)）。由由于變壓器的的安裝與供電電能電力相關關，并且按照照國家的相關關規(guī)定收取一一定的規(guī)費。故故獨立評估。將將該項

21、目分成成兩個部分：配電部分和和線路部分分分別評估，評評估方法：采采用重置成本本法。 配電部部分的評估說說明。 配電部部分包括：電電力變壓器和和配電設備，如如進線柜、出出線柜、斷路路器等。其中中變壓器型號號為S11-M-50。該該變壓器屬油油浸全密封式式變壓器。功功率為50KKVA。因設設備拆遷需要要給予一定的的補償，本次次評估為補償償提供參考意意見。二、重置全價的的確定1、設備重置全全價計算設備重置全價計計算如下設備重置成本設備購價運雜費用安裝費+設設計費+管理理費+監(jiān)理工工程費+相關關規(guī)費2.1、設備購購價經(jīng)查詢20111年機電報價價手冊報價，并并考慮到組立立及鐵件等輔輔料，取購置置價(含增

22、值值稅) 122000元。其其中電力配電電柜以及室內(nèi)內(nèi)安裝用配套套器件等按標標準配：進線線柜、計量柜柜、電容柜、PPT柜、出線線柜及銅排等等，取1022000元。2.2、運雜費費，運雜費是是指從出廠到到安裝地的運運輸、保險、等等發(fā)生的所有有的費用，取取運雜費率為為5%。2.3 設備安安裝費，設備備安裝費是措措為安裝設備備所發(fā)生的人人工、機械、材材料等費用，根根據(jù)評估規(guī)范范取安裝費率率為30%。2.4 設備基基礎費，考慮慮到室風安裝裝，并需要作作地溝等入室室工程故將基基礎費率取55%。2.5 設計費費率，參考國國家計委、建建設部關于發(fā)發(fā)布工程勘勘察設計收費費管理規(guī)定的的通知 計計價格 22002

23、 10 號文文，確認按33%。2.6 管理理費率，參考考基本建設設財務管理規(guī)規(guī)定的通知知（財建220023394號）文文，取1.22%。2.7 工程監(jiān)監(jiān)理費用，參參考國家發(fā)展展改革委、建建設部關于印印發(fā)建設工工程監(jiān)理與相相關服務收費費管理規(guī)定的的通知，取費費率為2.999%。2.8 電力政政策性收費計計算根據(jù)重慶市電力力公司文件 渝電營20072號高壓客戶收費項項目有：高可靠性供電費費用高可靠性供電費費用（含稅價價）表一： 單位：元/千伏安用電受電電壓等等級線路類型高可靠性供電費費用供電部門規(guī)劃建建設改造供電電工程客戶自建本級電電壓外部供電電工程0.38/0.22千伏架空線270225電纜區(qū)4

24、0533710千伏架空線220160電纜區(qū)33024035千伏架空線170100電纜區(qū)225150110千伏架空線90電纜區(qū)135按上表高可靠性性供電費用的的收取標準：用電受電電電壓等級按110KV計算算，線路類型型架空線，客客戶自建本級級電壓外部供供電工程: 160元/KVA 160（元）*50（KVVA）=80000元（2）并網(wǎng)接電電技術服務費費10-35kVV專用變壓器器并網(wǎng)接電技技術服務收費費（含稅價）按按下表序號工作項目收費金額500kVA以以下500kVA及及以上專線、開閉所出出線1配電設計審查65598313102二次設計審查3283283283配電工程中間檢檢查及竣工驗驗收23

25、68236823684接電前掛表施工工準備及提供供技術服務7507507505辦理通電投運手手續(xù)2622622626并網(wǎng)接電118417752237合計554764667255按上表500kkVA以下專專線開閉所出出線，取費55547元（3） 電力負負荷管理系統(tǒng)統(tǒng)客戶端裝置置費電力負荷管理系系統(tǒng)客戶端裝裝置費的收費費標準為188180元/套。文件依依據(jù)為重慶市市物價局關于于電力負荷管管理系統(tǒng)客戶戶端裝置收費費標準的復函函（渝價119983381號）（4）電力綜合合收費合計=（1）+（22）+(3)=8000+55547+118180=31727元元2.9 資金成成本，按建設設期一年，銀銀行一年

26、期貸貸款利息為55.31%，假假定均勻投入入，則計算后后取2.622%2.10 設備備重置全價設備重置全價=(120000+1022000+334977+)(1+5%+30%+5%+3%+1.2%+2.999%) =214,495.557元圓整后取2144,000元元三、成新率的確確定(1)按理論成成新率的確定定該設備經(jīng)濟使用用壽命為200年，該設備備為19966年11月投投入使用，至至評估基準日日，實際使用用15.1年年。成新率=(200-15.11)/20100%=25%(2)現(xiàn)場勘察察成新率的確確定由于現(xiàn)場所見，其其油罐已經(jīng)停停用多年，不能確確定其實際情情況，其實際際實體與經(jīng)濟濟性貶值明

27、顯顯。因此現(xiàn)場勘察成新新率40%,按現(xiàn)場勘察成新新率40%確定。25*0.4+40*0.6=34% 取355%、評估凈值評估凈值重置置價格成新率 2144,00035 749000元 評估示例二：油油罐的評估說說明（設備序序號：1） 油罐設設備評估說明明（原資產(chǎn)名稱：油罐安裝材材料（成型）機器設備評估明明細表序號11(一) 概況油罐，容量為4400t，同類類設備共4座座，用于存放放汽油。油罐19996年11月建造，至評估估基準日已經(jīng)經(jīng)投入15.11年，設備賬賬面原值:1,337,342.73,未提供賬面面凈值。由于沒有取得該該企業(yè)的設備備技術資料和和圖紙，因而而本次評估不不能夠詳細了了解其設備

28、的的詳細參數(shù)，只能根據(jù)現(xiàn)場人員的介紹并做現(xiàn)場觀察核實?，F(xiàn)以其中一座為為例，進行估估算，再以此此為基礎計算算出其他油罐罐價值，并通通過加和得出出結果。評估估計算如下：該設備工程主要要包括地面基基礎、罐體制制作、防腐涂涂裝、管道安安裝工程等44大部分。罐罐體制造材料料按常規(guī)取AA235A，內(nèi)部結構構件以按優(yōu)質(zhì)質(zhì)碳素結構鋼鋼為主，考慮慮罐體的承壓壓和安全性，內(nèi)內(nèi)設有支架圈圈梁均為優(yōu)質(zhì)質(zhì)碳素鋼型材材制造。由于于罐體較大，搬搬運較困難，因因此一般采取取現(xiàn)場制造，其其次就是罐體體的內(nèi)、外表表面處理、防防腐工程。經(jīng)現(xiàn)場勘察，該該罐體外觀較差，銹蝕、未進行正常常例保。(二)、重置成成本的確定：1、重置全價構構

29、成設備重置全價由由罐體主材費費、制造費、輔輔材費、表面面涂裝費、管管理費、設計計費、監(jiān)理費費、資金成本本等構成。該該油罐為現(xiàn)場場制作設備，因因此不考慮安安裝費。其計計算公式為：重置全價=罐體體主材費+輔輔材費+制造造費用+表面面涂裝費+設設計費+建設設單位管理費費+監(jiān)理費+資金成本2、重置全價計計算表400t 油罐罐計算表序號費用名稱計算公式或說明明費率費用金額（元）備注1主材費罐體材料137,8000.002輔材費（含工藝藝材料,焊接接條）1*費率20.00%27,560.00含零配件費3表面處理及防腐腐塗層材料費費面積*單價8,800.0004制造費（含人、機機、工藝輔助助材料費）(1+2

30、+3)*費率80.00%139,0000.00罐體制造,及管管道安裝、附附件安裝 5小 計313,1600.006國內(nèi)運雜費（1+2+3）*費率3% 5,2244.80 材料運輸費7安裝調(diào)試費6*費率6% 110,4499.60 基礎費8設計費6*費率3.00%9,394.880計價格(20002)10號號9建設單位管理費費6*費率1.00%3,131.660財建(20022)394號號10工程監(jiān)理費6*費率2.99%9,363.4481992價價費字4799號11小 計510項合計計350,7244.2812資金成本(6+12)費率3.11%20,646.8013油罐評估價11+12370,

31、0000.00圓整400t油罐計計算的單價為為370,0000.000元同型號共4臺，計算結果如下：合計： 3700,000.004=1,480,0000.00元 (三)、成新新率的確定： (1)理論成成新率該設備于19996年11月安裝調(diào)試試完畢投入使使用，至基準準日已使用近近15.1年。根據(jù)資資產(chǎn)評估參數(shù)數(shù)手冊并咨詢詢相關專業(yè)人人士，并考慮慮到該廠整體體設備的利用用年限，故設設定設備經(jīng)濟濟壽命年限約約為20年，則則該設備理論論成新率為：理論成新率=(20-155.1)/20100%=25%(2)現(xiàn)場勘察察成新率的確確定由于現(xiàn)場所見，其其油罐已經(jīng)停停用多年，不能確確定其實際情情況，其實際際實

32、體與經(jīng)濟濟性貶值明顯顯。因此現(xiàn)場勘察成新新率10%,按現(xiàn)場勘察成新新率10%確定。成新率取10%。（四）評估值的的確定評估值=重置全全價綜合成新率率 11,480,0000.0010% 11480000 (元)七、評估結果經(jīng)過全面清查工工作，確定納納入本次評估的機器設備為21.5臺（臺、套套、米），于于2011年12月19日的市場價值值為4655550元（評估結果果詳細情況見見固定資產(chǎn)機器設備清查查評估明細表表）。 構（附）著物評評估說明一、評估范圍根據(jù)開縣文峰街街道辦事處和和中國石油天天然氣股份有有限公司重慶慶銷售分公司司萬州開縣經(jīng)經(jīng)營部提供的的構（附）著物評估申報報明細表及估估價人員現(xiàn)場場

33、查勘，納入入本次評估范圍圍的構（附）著物包括廠區(qū)水池池、圍墻等。二、評估對象概概況委估資產(chǎn)構（附附）著物均位于漢豐鎮(zhèn)中原原村1社廠區(qū)區(qū)內(nèi)，主要為中原油庫生產(chǎn)所需需而修建，建成成于90年代左右。經(jīng)評估人員實實地查勘結果果表明，以上上構（附）著物外觀完好，維維護管理均較較好,均能正正常使用。三、評估依據(jù)和和參考資料1、開縣文峰街街道辦事處和和中國石油天天然氣股份有有限公司重慶慶銷售分公司司萬州開縣經(jīng)經(jīng)營部提供的的“固定資產(chǎn)產(chǎn)清查評估明明細表”；2、部分構（附附）著物施工協(xié)議議、安裝合同等；3、全國統(tǒng)一一建筑工程基基礎定額重慶慶市基價表；4、重慶市建建設工程造價價信息20010年第10期；5、201

34、0年年版重慶市市安裝工程單單位基價表、重重慶市安裝工工程費用定額額。四、評估程序1、核查原始資資料根據(jù)資產(chǎn)占有方方提供的構、附附著物評估申申報表，核對對工程量；收集集有關施工協(xié)協(xié)議，作到賬賬實相符。2、現(xiàn)場勘察依據(jù)清查評估明明細表、施工工協(xié)議等資料料，深入現(xiàn)場場進行實地勘勘測，核實標標定位置、數(shù)數(shù)量、結構形形式等。對關關鍵、重要或或有代表性的的項目詳細填填寫現(xiàn)場記錄錄表，評定完完好分值。3、市場調(diào)查評估人員到有關關部門進行調(diào)調(diào)查咨詢，并并了解現(xiàn)行建筑工程程基礎定額。4、資料整理分分析對市場調(diào)查所收收集的資料進進行整理分析析，進行估價價結果測算。5、整理匯總編寫構（附）著著物評估說明明。五、評估

35、方法評估人員根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場工作收集集與了解的各各種情況，進進行整理與綜綜合分析，根根據(jù)本次評估估目的和構（附附）著物的具具體情況，采采用重置成本本法予以評估估，即工程直直接費加管理理費及其他間間接費用、資資金成本、利利潤計算重置置全價，再結結合構（附）著著物新舊程度度和使用維護護狀況綜合確確定成新率，相相乘后得出評評估值的方法法。其計算公公式為：評估值=重置全全價成新率構（附著物）重重置綜合價=工程直接費費用+管理費費用及其他間間接費用+資資金成本 +利潤六、評估舉例堡坎見構（附）著著物清查評估估明細表第第4項概況據(jù)委托方與產(chǎn)權權持有者兩單單位共同確認認，堡坎（條條石）共9146.26立方米米，建

36、成于990年代左右；經(jīng)現(xiàn)場場查勘外觀完完好，能正常常使用。2、重置全價的的確定構（附）著物重重置綜合價=工程直接費費用+工程建建設管理費用用及其他間接接費用+建設設期資金成本+利利潤序號項目取費依據(jù)取費基數(shù)1工程直接費24297022（1）基價直接費22088200直接材料費9146.266立方米21036399土建及運輸安裝裝工程費用 直接材料費的55%105182（2）綜合費（1）5%110441（3）勞動保險費（1）5%110441（4）施工方承攬利潤潤（1）5.55%121485（5）定額管理費（1）+（22）+（3）+（4）12551（6）稅金（1）+（22）+（3）+（4）+（5）

37、3%765362管理費用及其他他間接費用工程直接費用5%1214853利息6個月利率5.6，均勻勻投入，建設設期0.5年年62394利潤按1、2合計的的5127559合計重置綜合價26849855（取整取300元/立立方米）3、成新率委估資產(chǎn)修建于于上世紀90年代，現(xiàn)外觀觀完好，能正正常使用；估估價人員根據(jù)據(jù)其實際維護護保養(yǎng)情況，綜綜合考慮其成成新率為60%; 4、評評估值計算評估值=300060%9146.26=16463326元同上述相同方法法，可得出其其它構（附）著著物的評估價價值。七、清查、評估估結果經(jīng)過全面清查工工作，確定納納入本次評估的構（附）著物于2011年12月19日的清查評評

38、估結果為38640000元（評估結果果詳細情況見見固定資產(chǎn)構（附）著物清查評估估明細表）。房屋評估說明評估范圍納入本次評估范范圍的房屋為位于漢豐鎮(zhèn)鎮(zhèn)中原村1社社的房屋（面面積為15557.16平平方米）。二、評估對象概概況納入本次評估范范圍的建筑物物為位于漢豐豐鎮(zhèn)中原村11社的建筑物物，根據(jù)委托托方提供的重重慶市房屋產(chǎn)產(chǎn)權證，共有建筑筑物面積15577.16平方方米，此次評評估是辦公用房、水泵房房、發(fā)油房等等，根據(jù)現(xiàn)場場查勘，房屋屋均是磚混結結構，木門，鋁合金窗，內(nèi)刷白，外貼墻磚，層高約3米，房屋建于90年代，房屋維修保養(yǎng)一般。 三、評估依據(jù)和和參考資料（一）有關法律律法規(guī)、政策策文件和技術術

39、規(guī)范1、中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法；2、全國統(tǒng)一一建筑工程基基礎定額重慶慶市基價表；3、重慶市建建設工程造價價信息；4、2010年年版重慶市市安裝工程單單位基價表、重重慶市安裝工工程費用定額額；5、評估機構收收集的與本次次資產(chǎn)評估有有關的詢價資資料、參數(shù)資資料，評估人人員現(xiàn)場查勘勘記錄及搜集集到的有關資資料。（二）委托方提提供的有關評評估對象的資資料1、評估合同同；2、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權證明3、其他相關資資料；（三）受托估價價方掌握的有有關資料1、重慶市城市市總體規(guī)劃2、近期重慶市市房地產(chǎn)市場場交易資料3、估價對象所所在區(qū)域的區(qū)區(qū)位條件資料料（四）估價人員員實地調(diào)查資資料1、評估對象權權利

40、狀況調(diào)查查資料2、評估對象所所在區(qū)域交通通狀況、環(huán)境境條件調(diào)查資資料3、評估對象所所在區(qū)域房地地產(chǎn)銷售價格格調(diào)查資料4、評估對象位位置、地形、基基礎設施調(diào)查查資料5、評估對象土土地現(xiàn)狀及周周邊環(huán)境照片片四、房屋評估工工作過程一、房屋建筑物物根據(jù)本次評估的的目的，結合合評估對象的的特點和實際際情況，對納納入資產(chǎn)評估估范圍的房屋屋建筑物采用成成本法進行評評估。（一）計算公式式：房地產(chǎn)評估價格格=重置價格格*成新率重置價格=前期期工程費+建建安工程費+建設單位管管理費+利息息+銷售稅費費+新建登記記及建筑面積積測繪費+利利潤+不可預預見費（二）評估技術術參數(shù)確定原原則：1、房屋建安工工程費用的計計取

41、：調(diào)查重慶市類似似工程造價，分分析確定估價價對象的建安安工程造價。2、成新率的確確定本次評估成新率率的測定以直直線折舊法為為主，并根據(jù)據(jù)維修保養(yǎng)程程度綜合進行行評定估價對對象成新率。3、各項費用的的計?。焊鶕?jù)市政府頒布布的相關文件件規(guī)定；本市市規(guī)劃、建設設、房管各主主管部門的相相關規(guī)定，確確定各項費用用的標準及額額度。4、資金成本：按能形成獨獨立生產(chǎn)的主主要建筑物的的建設周期計計算資金成本本，建設期間間，資金按均均勻投入計算算。建設工期期為1年以內(nèi)內(nèi)(含一年)按6.56%利率.列表求取估價對對象評估價格格：序號估價對象費用名名稱住宅一樓面地價0二建筑工程前期工工程費258.00 1建設工程規(guī)劃

42、綜綜合費1.00 2勘測費、勘察成成果審查費及及設計費8.00 3施工圖設計文件件審查費1.04 4建設工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費1.33 5建設工程綜合服服務費1.82 6標底編制及工程程預（結）算算費工程2.60 7工程咨詢策劃費費（可行性研研究費）9.00 8工程監(jiān)理費17.55 9環(huán)境影響咨詢費費10.00 10建設項目環(huán)境影影響評價費0.33 11防雷工程設計審審核施工監(jiān)審審費0.20 12散裝水泥專項資資金0.60 13建設工程安全文文明施工措施施費6.00 14城市建設配套費費150.00 15人防易地建設費費25.00 16白蟻防治費12.00 17保險費1.63 18工程定額測定費費0

43、.91 19招標代理費6.50 20排污費2.50 21綠化費用0.00 22小區(qū)基礎設建設設費0.00 三建筑安裝工程費費650.00 四建設單位管理費費22.10 1建設單位開辦費費和經(jīng)營費用用15.60 2建設單位臨設費費6.50 五利息38.62 小計968.72 六銷售稅費0.00 1銷售費用0.00 2銷售稅費及附加加、印花稅0.00 七新建登記及建筑筑面積測繪費費1.15 1新建登記費0.65 2建筑面測繪費0.50 八開發(fā)利潤90.80 九不可預見費29.06 十重置價格1089.733十一成新率0.60十二積算價格653.84十三建筑面積1557.166十四風險調(diào)整系數(shù)0.0

44、0十五評估價格653.84十六評估總值101.81取650元/平平方米六、評估結果經(jīng)綜合評定估算算，此次評估估的房地產(chǎn)評評估總值為110121550萬元。七、評估結果的的特別說明房屋評估結果中中不包含土地使用用權的價值。土地使用權評估估說明一、評估對象概概述納入本次評估范范圍的是開縣縣石油公司的的位于漢豐鎮(zhèn)鎮(zhèn)中原一社的的一宗土地使使用權，根據(jù)據(jù)國有土地地使用證證證載用途為倉倉庫、辦公用用地；實際開開發(fā)程度為宗宗地紅線外“五通”（通電、通通水（供水、排排水）、通訊訊、通路、通通氣）、紅線線內(nèi)“四通一平”（通電、通通水（供水、排排水）、通訊訊、通路、場場地平整）；證載土地使使用權面積112485.

45、5平方米，使使用權類型為為劃撥，無抵押押他項權利登登記。二、評估基準日日二O一一年十二二月十九日。三、價值定義本次所估地價的的內(nèi)涵是指：在估價基準準日二O一一年十二月十九日，評估設定定用途為工業(yè)業(yè)；設定開發(fā)發(fā)程度為宗地地紅線外“五通”（通電、通通水（供水、排排水）、通訊訊、通路、通通氣）、紅線線內(nèi)“四通一平”（通電、通通水（供水、排排水）、通訊訊、通路、場場地平整）；評估土地使使用權面積112485.5平方米；使用用權類型為劃劃撥；無抵押押他項權利限限制，現(xiàn)狀利利用條件下，滿足上述用途、使用年期、開發(fā)程度等各項評估設定條件，于估價基準日的正常市場條件下的土地使用權價格。四、評估方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地

46、地估價規(guī)程以以及待估宗地地的具體條件件、用地性質(zhì)質(zhì)及評估目的的，結合估價價師收集的有有關資料，考考慮到當?shù)氐氐禺a(chǎn)市場發(fā)育育程度，選擇擇評估方法。由于估價對象所所處區(qū)域為新新開發(fā)區(qū)，新新征地較多，所所以評估人員員決定采用成成本逼近法進進行評估；同同時委估宗地地位于基準地地價覆蓋區(qū)內(nèi)內(nèi)，故采用基基準地價系數(shù)數(shù)修正法評估估；最后分析析評估結果，作作出評估結論論。五、評估依據(jù)1、中華人民民共和國土地地管理法2、中華人民民共和國土地地管理法（根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議關于修改中華人民共和國土地管理法的決定第二次修正）3、中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法4、中

47、華人民民共和國擔保保法5、中華人民民共和國物權權法6、城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)程(GB/T118508-2001)；7、城鎮(zhèn)土地地分等定級規(guī)規(guī)程(GBB/T185507-20001)；8、 HYPERLINK 中華人民民共和國城鎮(zhèn)國有土土地使用權出出讓和轉讓暫暫行條例9、重慶市人民民政府頒布的的92號令重重慶市國有土土地使用權有有償使用辦法法10、渝國土房房管發(fā)5055號、渝國土土房管發(fā)1880號文重重慶市國土房房管局關于進進一步加強土土地房屋抵押押登記管理的的通知及補補充通知；11、渝府發(fā)200076號文重重慶市人民政政府關于頒布布重慶市國有有土地使用權權基準地價和和公示地價的的通知；12、渝國土房

48、房管發(fā)200003115號文重重慶市國土房房管局關于印印發(fā)的通通知；13、重慶市市土地級別冊冊（下冊主城外區(qū)縣縣）14、重慶市市地價指南15、重慶市市國土房屋管管理局關于印印發(fā)重慶市國國有經(jīng)營建設設用地使用權權供應價款確確定技術規(guī)則則（試行）的的通知（渝渝國土房管發(fā)發(fā)20099255號號）16、國土資源源部關于發(fā)發(fā)布實施的通知（國土資發(fā)發(fā)20066 3077號）17、開縣府發(fā)發(fā)2008828號關于調(diào)整征征地補償安置置政策有關事事項的通知；18、評估機構構收集的與本本次資產(chǎn)評估估有關的詢價價資料、參數(shù)數(shù)資料，評估估人員現(xiàn)場查查勘記錄及搜搜集到的有關關資料。七、評估計算過過程1 估價思路根據(jù)城鎮(zhèn)土

49、地地估價規(guī)程以以及待估宗地地的具體條件件、用地性質(zhì)質(zhì)及評估目的的，結合估價價師收集的有有關資料，考考慮到當?shù)氐氐禺a(chǎn)市場發(fā)育育程度，選擇擇評估方法。由于估價對象所所處區(qū)域為新新開發(fā)區(qū)，新新征地較多，所所以評估人員員決定采用成成本逼近法進進行評估；同同時委估宗地地位于基準地地價覆蓋區(qū)內(nèi)內(nèi)，故采用基基準地價系數(shù)數(shù)修正法評估估；最后分析析評估結果，作作出評估結論論。 2 基基準地價系數(shù)數(shù)修正法 2.1基準地價價成果介紹及及內(nèi)涵：根據(jù)渝府發(fā)22000776號文重重慶市人民政政府關于頒布布重慶市國有有土地使用權權基準地價和和公示地價的的通知，重重慶市基準地地價分商服業(yè)業(yè)、住宅、工工業(yè)三種用途途，不同用途途

50、的基準地價價參見重慶市市國有土地使使用權基準地地價表。重慶慶市基準地價價于20000年8月200日公布實施施，其基準地地價的內(nèi)涵為為基準日于22000年88月20日，城城鎮(zhèn)國有土地地法定最高出出讓年限500年，土地開開發(fā)程度為“三通一平”（即通水、通通電、通路、平平整場地），容容積率為1條條件下的平均均價格。2.2評估思路路根據(jù)宗地所在的的土地級別、土土地利用條件件和開發(fā)程度度，按照替代代原則，就影影響待估宗地地的區(qū)域因素素和個別因素素的影響程度度，與基準地地價修正系數(shù)數(shù)指標說明表表中的區(qū)域因因素和個別因因素指標條件件相比較，確確定這些因素素對地價影響響程度的檔次次，再對照修修正系數(shù)表中中相應

51、的檔次次，確定每個個影響地價因因素的修正系系數(shù)，據(jù)此對對基準地價進進行修正。同同時根據(jù)基準準地價評估期期日和使用年年限分別對待待估宗地的評評估期日和使使用年限進行行修正，求得得待估宗地在在估價基準日日的價格。2.3 基本公公式 i（+M+N）S 式中： i待估宗宗地修正后地地價； 待估宗宗地所在區(qū)域域基準地價； M 成熟度修修正系數(shù)； 待估宗宗地區(qū)域和個個別因素修正正系數(shù)； N 土地使用用權類型修正正系數(shù)； S 容積率修修正系數(shù)； 待估宗宗地使用年限限修正系數(shù)； 待估宗宗地期日修正正系數(shù)。 2.44 地價測算 2.44.1 待估宗地所所在區(qū)域基準準地價（P）根據(jù)渝府發(fā)(22000)776號文件

52、之之規(guī)定，確定定其基準地價價。 重慶市基準準地價表 單位位：元/平方米、500年級別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地1709016501350258801450120034490105098043590850750529506005506264047045072400410400819003603509160032030010130030026011980265220126502301851345019015014300165130152501501201623013811517200126110181681151051913210610220110102100由重慶市土地地級別冊（下下冊）查得，估估

53、價對象土地地為重慶市工工業(yè)12級地，基基準地價為1185元/平平方米.500年。2.4.2 基基準地價評估估期日修正系系數(shù)（）基準地價的基準準日為20000年8月20日，委估宗地地評估基準日日為2011年12月19日，應根根據(jù)地價指數(shù)數(shù)進行期日修修正。但重重慶市國土房房管局關于公公布重慶市主主城區(qū)外城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地級別的的通知（渝渝國土房管發(fā)發(fā)20077779號號）于重慶市市2008年年1月1日對對主城區(qū)外土土地級別進行行了調(diào)整，已已考慮了期日日變化，故對對期日修正系系數(shù)不作修正正。2.4.3 年年限修正系數(shù)數(shù)的確定（）土地使用年限修修正系數(shù)公式式: 公 式中中： Y使使用年限修正正系數(shù) r土土地還

54、原利率率為8.733 n基基準地價剩余余土地使用年年限（50年） m估估價對象評估估使用年限（550年）估價對象為劃撥撥用地，無需需修正。2.4.4 成成熟度修正系系數(shù)的確定（M）估價對象紅線外外“五通”（通上水、通下水、通通電、通路、通通氣）、紅線線內(nèi)“四通一平”（ 通上水、通下水、通通電、通路、場場地平整），根根據(jù)規(guī)定確定定其成熟度修修正系數(shù)如下下:成熟度修正系數(shù)數(shù)為0。成熟度修正系數(shù)數(shù)表土地開發(fā)程度修正系數(shù)三通一平（路、水水、電、平整整場地）0缺平整場地-0.12-0.15缺 通 路-0.12-0.15缺通上水-0.05-0.07缺通下水-0.05-0.07缺 通 電-0.10-0.12

55、通 氣+0.06+0.08通 訊+0.04+0.062.4.5 容容積率修正系系數(shù)的確定（S）實際容積率為00.12，根根據(jù)規(guī)定確定定其容積率修修正系數(shù)為11。容積率修正系數(shù)數(shù)表容積率修正系數(shù)1.01.001.51.252.01.502.51.703.01.883.52.054.02.214.52.315.02.405.52.486.02.566.52.637.02.697.52.758.02.818.52.869.02.919.52.9610.03.002.4.6土地地使用權類型型修正系數(shù)（N）根據(jù)渝國土房管管發(fā)200003155號文重慶慶市國有土地地使用權基準準地價和公示示地價實施細細則的

56、規(guī)定定，當委估宗宗地土地使用用權為劃撥時，修正正系數(shù)為-00.25。2.4.7 影影響待估宗地地地價因素修修正系數(shù)及總總修正系數(shù)（值）估價對象為工業(yè)業(yè)用地。依據(jù)據(jù)重慶市基準準地價修正體體系，按照城城鎮(zhèn)土地估價價規(guī)程，結結合重慶市的的實際情況，本本次評估地產(chǎn)產(chǎn)運用工業(yè)用用地修正系數(shù)數(shù)體系進行宗宗地地價評估估。將影響待估宗地地地價各因素素條件，在對對應的檔次上上確定每個影影響因素的修修正系數(shù)（i），詳見宗宗地區(qū)域和個個別因素修正正系數(shù)表。1+22+ni式中：1、2n，分別為待待估宗地在第第1、2個別因素素影響下的修修正系數(shù)。表1 工業(yè)業(yè)用地地價因因素修正系數(shù)數(shù)說明表 便干道道m(xù)道級mKKK度%度年

57、2水內(nèi)漫內(nèi)漫年部m制置受制業(yè)面污染染染表2 工業(yè)用地地地價因素修正正系數(shù)說明表表 便級率度染污表3 宗地區(qū)域域和個別因素素修正系數(shù)表表影響因素優(yōu) 劣 程 度度 說 明分值 %區(qū)域內(nèi)交通方便便程度優(yōu)0.8區(qū)域內(nèi)部道路級級別8一般0.0到火車站距離無差-2.5到港口距離無差-2.5距機場距離無差-1.5基礎設施條件動力能源保證率率%優(yōu)供水保有度%優(yōu)排水設施完善度度%年優(yōu)通訊保有度（部部/100平平方米）優(yōu)產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)劃限制個別類型受限制制較優(yōu)1.0企業(yè)規(guī)模（建面面平方米）2萬一般0.0環(huán)境質(zhì)量區(qū)域內(nèi)有無污染染源優(yōu)1企業(yè)自身有無污污染源優(yōu)1.2宗地坡度0合計 =SUM(ABOVE) 82.4.8 基基

58、準地價系數(shù)數(shù)修正法測算算結果 將上述數(shù)據(jù)代入入公式，則： P185(1+0.0+0.08-0.25)111153元/平平方米3成本逼近法3.1、評估思思路成本逼近法是以以開發(fā)土地所所耗費的各項項費用之和為為主要依據(jù)，再再加上一定的的利息、利潤潤、應繳納的的稅金和土地地增值收益來來確定土地價價格的估價方方法。成本逼逼近法是以開開發(fā)土地所耗耗費的各項費費用之和為主主要依據(jù)，再再加上一定的的利息、利潤潤、應繳納的的稅金和土地地增值收益來來確定土地價價格的估價方方法。3.2基本公式式土地價格土地地取得費相相關稅費土土地開發(fā)費投資利息投資利潤土地增值收收益3.3計算過程程（1） 土地取取得費及相關關稅費

59、(1) 土地取取得成本(a)土地取得費主要要由土地補償償費、安置補補償費、附著著物和青苗補補償費及其它它費用構成，相相關稅費主要要包括耕地開開墾費、耕地地占用稅、土土地有償使用用費、社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)籌基金金及土地管理理費等，但在在評估中，不不能簡單地考考慮以往征地地時發(fā)生的實實際費用，而而應采用近期期征用土地的的重置費用。我我們根據(jù)渝府府發(fā)2000845號號、重府發(fā)999第544號，開縣府府發(fā)2000828號號并結合新土土地管理法的的相關內(nèi)容，通通過對該片區(qū)區(qū)近年征用土土地項目進行行廣泛的調(diào)查查，并進行整整理分析，得得出估價對象象土地取得費費及相關稅費費。 土地取得費費及相關稅費費一覽表序號計費項

60、目計費依據(jù)計費標準費額(元畝)備 注1土地補償費開縣府發(fā)20008288號13000元畝)+26000元/人50142按人均耕地0.7畝標準計算算2勞動力安置補助助費3耕地開墾費重府發(fā)99第54號令令30元平方米米200004青苗補償費開縣府發(fā)20008288號1500元畝畝1500一類蔬菜地標準準5房屋、構附著物物補償費渝府發(fā)2000845號號200006住房安置費開縣府發(fā)20008288號2000元/平平方米673081.42人/畝畝，按30平平方米/人計計,安置房單單價20000元/平方米米7征地農(nóng)轉非人員員養(yǎng)老保險統(tǒng)籌經(jīng)經(jīng)費開縣府發(fā)20008288號5000元畝畝50008征地管理費渝