花園項(xiàng)目建設(shè)前期策劃范本

1、PAGE 38 -萬(wàn)科白馬馬花園項(xiàng)目建設(shè)前前期策劃劃浙江溫州州（自擬擬）注：該方案案為自擬擬方案，不不作商業(yè)用用途目錄第一章企企業(yè)基本本情況一、公司概概況二、公司經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理理特點(diǎn)分分析第二章項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)前期工工作計(jì)劃劃一、項(xiàng)目建建設(shè)前期期工作程程序二、項(xiàng)目建建設(shè)前期期工作內(nèi)內(nèi)容三、項(xiàng)目建建設(shè)前期期辦事流流程及相相關(guān)申請(qǐng)請(qǐng)手續(xù)辦辦理（一）項(xiàng)目目建議書書及可行行性研究究報(bào)告（二）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目具具體審批批流程（三）報(bào)批批流程四、前期工工作進(jìn)度度安排（一）項(xiàng)目目前期策策劃工作作進(jìn)度表表（二）項(xiàng)目目組織機(jī)機(jī)構(gòu)110第三章項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告111一、項(xiàng)目背背景11二、項(xiàng)目概概況11三、市場(chǎng)分分析13四

2、、分析析166五、建設(shè)方方案18第四章綜綜述222第一章企企業(yè)基本本情況一、公司概概況萬(wàn)科企業(yè)股股份有限限公司成成立于119844年5月月，以房房地產(chǎn)為為核心業(yè)業(yè)務(wù)，是是中國(guó)內(nèi)內(nèi)地首批批公開上上市的企企業(yè)之一一。截至至20005年112月331日，公公司總資資產(chǎn)為22199億元元，凈資資產(chǎn)為88377億元。1988年年12月月，公司司公開向向社會(huì)發(fā)發(fā)行股票票2 8800萬(wàn)萬(wàn)股，集集資人民民幣2 8000萬(wàn)元，資資產(chǎn)及經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模迅速擴(kuò)擴(kuò)大，并并于同年年介入房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域。119911年1月月29日日，公司司A股在在深圳證證券交易易所掛牌牌交易。同同年6月月，公司司通過配配售和定定向發(fā)行行新股2

3、2 8336萬(wàn)股股，募集集資金人人民幣11277億元，開開始向跨跨地域房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展。19992年年底，上上海萬(wàn)科科城市花花園項(xiàng)目目正式啟啟動(dòng)，大大眾住宅宅項(xiàng)目的的開發(fā)被被確定為為公司的的核心業(yè)業(yè)務(wù)，公公司開始始進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整整。19993年年3月，公公司發(fā)行行45000萬(wàn)股股B股，該該股份于于19993年55月288日在深深圳證券券交易所所上市。BB股募集集資金4451335萬(wàn)港港元，主主要投資資于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，房地地產(chǎn)核心心業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)一步突突顯。2000年年初，公公司增資資配股募募集資金金人民幣幣6225億元元，陸續(xù)續(xù)投資于于深圳、上上海及北北京的住住宅項(xiàng)目目及零售售業(yè)務(wù)，公公司實(shí)力

4、力進(jìn)一步步增強(qiáng)。220000年底，華華潤(rùn)集團(tuán)團(tuán)及其關(guān)關(guān)聯(lián)公司司成為其其第一大大股東，持持有的萬(wàn)萬(wàn)科股份份占萬(wàn)科科總股本本的155088。220011年，公公司將直直接及間間接持有有的萬(wàn)佳佳百貨股股份有限限公司772的的股份轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓予中中國(guó)華潤(rùn)潤(rùn)總公司司及其附附屬公司司，成為為專一的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司，220033年，公公司進(jìn)入入廣州、中中山、大大連、鞍鞍山房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，初步步形成“3+XX”的區(qū)域域發(fā)展模模式。220044年9月月，公司司1990億億元可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換公司司債券公公開發(fā)行行。同期期隆重舉舉行萬(wàn)科科集團(tuán)220周年年慶典系系列活動(dòng)動(dòng)，發(fā)布布未來110年的的中長(zhǎng)期期發(fā)展規(guī)規(guī)劃。220055年，公

5、公司通過過對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境變變化的敏敏銳察覺覺與及時(shí)時(shí)應(yīng)對(duì)，全全面完成成年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃，業(yè)績(jī)績(jī)持續(xù)增增長(zhǎng)?！叭f(wàn)科”成為中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)第一個(gè)個(gè)全國(guó)馳馳名的商商標(biāo)。資料來源：萬(wàn)科公公司網(wǎng)站站（ HYPERLINK vannke./maain/ vaankee./mmainn/）二、公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理特點(diǎn)分分析萬(wàn)科企業(yè)股股份有限限公司是是當(dāng)前我我國(guó)最優(yōu)優(yōu)秀的房房地產(chǎn)企企業(yè)之一一，“萬(wàn)科”成為中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)第一個(gè)個(gè)全國(guó)馳馳名商標(biāo)標(biāo)，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理水平走走在了同同行的前前列。其其特點(diǎn)可可以概括括為以下下5點(diǎn)。（）經(jīng)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略清清晰。萬(wàn)萬(wàn)科公司司于19988年年介入房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，在在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略上做

6、做減法，剝剝離非房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，突突顯房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)，成為為專一的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司，并并于19992年年正式確確定大眾眾住宅開開發(fā)為其其核心業(yè)業(yè)務(wù)。截截至20005年年底，萬(wàn)萬(wàn)科已進(jìn)進(jìn)入深圳圳、上海海、北京京、廣州州、天津津、沈陽(yáng)陽(yáng)、成都都、武漢漢、南京京、南昌昌、蘇州州、無(wú)錫錫、鎮(zhèn)江江、昆山山、中山山、東莞莞、佛山山、長(zhǎng)春春、大連連、鞍山山， 目前萬(wàn)萬(wàn)科業(yè)務(wù)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)擴(kuò)展到220個(gè)大大中城市市，并確確定了以以珠江三三角洲、長(zhǎng)長(zhǎng)江三角角洲、環(huán)環(huán)渤海灣灣區(qū)域三三大城市市經(jīng)濟(jì)圈圈及其他他重點(diǎn)城城市為中中心的發(fā)發(fā)展策略略。20006年年，公司司以“變革先先鋒，企企業(yè)公民民”為整體體工作思思路，保保持業(yè)績(jī)

7、績(jī)高速增增長(zhǎng)，打打造支撐撐未來持持續(xù)高速速增長(zhǎng)的的新平臺(tái)臺(tái)，以保保障第三三個(gè)100年中長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)展展規(guī)劃目目標(biāo)的順順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，同時(shí)時(shí)要在“企業(yè)公公民”方面成成為行業(yè)業(yè)表率。 （）市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策策略有力力。萬(wàn)科科公司在在市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略上主要要采用“客戶細(xì)細(xì)分”策略，對(duì)對(duì)窖戶需需求進(jìn)行行更為細(xì)細(xì)致。約約描述與與歸納，以以此為基基礎(chǔ)形成成針對(duì)性性的產(chǎn)品品品類，目目的是獲獲得客戶戶認(rèn)同。公公司對(duì)客客戶關(guān)系系工作予予以更多多關(guān)注，并并得到了了忠誠(chéng)客客戶的進(jìn)進(jìn)一步支支持，由由第三方方公司蓋蓋洛普進(jìn)進(jìn)行的220055年度客客戶滿意意度調(diào)查查顯示，220055年內(nèi)平平均每個(gè)個(gè)老客戶戶向628人人推薦了了萬(wàn)科樓樓

8、盤，實(shí)實(shí)際成交交率為22044。不不斷提升升的老客客戶的推推介購(gòu)買買和重復(fù)復(fù)購(gòu)買，成成為該公公司得以以在國(guó)家家宏觀調(diào)調(diào)控期間間脫穎而而出的最最重要法法寶之一一。即便便將來行行業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)周期性性調(diào)整，萬(wàn)萬(wàn)科公司司也具有有充足信信心獲得得應(yīng)付自自如的騰騰挪空間間。 （）管理理重點(diǎn)突突出。萬(wàn)萬(wàn)科公司司的管理理重點(diǎn)是是在行業(yè)業(yè)的周期期性變動(dòng)動(dòng)中保證證經(jīng)營(yíng)安安全、保保持效益益型成長(zhǎng)長(zhǎng)，并緊緊緊抓住住行業(yè)整整合帶來來的發(fā)展展機(jī)會(huì)。盡管萬(wàn)萬(wàn)科公司司發(fā)展快快，財(cái)力力雄厚，但但仍非常常注重風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制制，確保保在安全全中增長(zhǎng)長(zhǎng)。公司司在項(xiàng)目目發(fā)展上上秉持“謹(jǐn)慎并并進(jìn)取”的方針針，更為為重視通通過合作作方式獲獲取同行

9、行企業(yè)擁?yè)碛械拇娲媪客恋氐兀誀?zhēng)爭(zhēng)取更為為有利的的付款條條件，改改善公司司現(xiàn)金流流狀況。220055年，公公司共新新增土地地儲(chǔ)備建建筑面積積65112萬(wàn)萬(wàn)平方米米，其中中483為為合作方方式獲得得，尤其其是對(duì)于于地價(jià)已已趨于高高位的長(zhǎng)長(zhǎng)三角地地區(qū)，公公司更為為審慎，該該區(qū)域88544的新新增項(xiàng)目目資源系系通過與與南都的的戰(zhàn)略合合作獲取取，其價(jià)價(jià)格低于于市價(jià)，并并有兩年年分期付付款的優(yōu)優(yōu)惠安排排。 （）產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù)創(chuàng)新。萬(wàn)萬(wàn)科公司司在產(chǎn)品品開發(fā)上上引領(lǐng)行行業(yè)變革革，提出出“原創(chuàng)現(xiàn)現(xiàn)代中式式住宅”的全新新設(shè)計(jì)理理念，受受到了客客戶與市市場(chǎng)的高高度認(rèn)同同。天津津水晶城城住宅小小區(qū)一期期工程獲獲得專

10、業(yè)業(yè)最高獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)“第五屆屆詹天佑佑土木工工程大獎(jiǎng)獎(jiǎng)”。萬(wàn)科科也非常常注重服服務(wù)創(chuàng)新新，萬(wàn)科科物業(yè)在在全國(guó)116個(gè)城城市展開開統(tǒng)一行行動(dòng)，將將其屬下下物業(yè)管管理公司司的700多個(gè)“物業(yè)管管理處”統(tǒng)一更更名為“物業(yè)服服務(wù)中心心”，向220萬(wàn)客客戶表明明其“服務(wù)為為本”的態(tài)度度，并在在物業(yè)服服務(wù)的，形象和內(nèi)涵方面提出了全新主張。（）以人人為本。萬(wàn)萬(wàn)科公司司加強(qiáng)人人力資源源管理，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)以人人為本。220055年，公公司從業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略略出發(fā)調(diào)調(diào)整了組組織架構(gòu)構(gòu)，強(qiáng)化化了企業(yè)業(yè)文化與與價(jià)值觀觀，加強(qiáng)強(qiáng)人才的的甄選與與培養(yǎng)，同同時(shí)完善善了薪酬酬體系，增增加了對(duì)對(duì)人才的的吸引力力。由蓋蓋洛普進(jìn)進(jìn)行的220055年

11、度員員工敬業(yè)業(yè)度調(diào)查查結(jié)果顯顯示，萬(wàn)萬(wàn)科居于于其全球球數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)的第559位。年年內(nèi)該公公司入選選“20005年中中國(guó)卓越越雇主”以及 “20005CCCTV年年度最佳佳雇主”。資料來源：萬(wàn)科公公司網(wǎng)站站（ HYPERLINK vannke./maain/ vaankee./mmainn/）第二章項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)前期工工作計(jì)劃劃一、項(xiàng)目建建設(shè)前期期工作程程序長(zhǎng)期計(jì)劃長(zhǎng)期計(jì)劃 五年計(jì)劃 預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃 年度投資計(jì)劃 項(xiàng)目建議書可行性研究初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建設(shè)準(zhǔn)備后評(píng)價(jià)竣工驗(yàn)收生產(chǎn)準(zhǔn)備建設(shè)實(shí)施投資估算 設(shè)計(jì)總概算 修正設(shè)計(jì)總概算 竣工決算 施工圖預(yù)算 二、項(xiàng)目建建設(shè)前期期工作內(nèi)內(nèi)容1項(xiàng)目建建議書項(xiàng)

12、目建議書書是項(xiàng)目目主管單單位要求求建設(shè)某某一具體體項(xiàng)目的的建議文文件，是是基本建建設(shè)程序序中最初初階段的的工作，是是投資決決策前對(duì)對(duì)擬建項(xiàng)項(xiàng)目的輪輪廓設(shè)想想。項(xiàng)目目建議書書的主要要作用是是為了推推薦一個(gè)個(gè)擬進(jìn)行行建設(shè)的的項(xiàng)目的的初步說說明，論論述它建建設(shè)的必必要性、條條件的可可行性和和獲得的的可能性性，供基基本建設(shè)設(shè)管理部部門選擇擇并確定定是否進(jìn)進(jìn)行下一一步工作作。工程程內(nèi)容比比較簡(jiǎn)單單的小型型項(xiàng)目可可不編制制項(xiàng)目建建議書，直直接進(jìn)行行可行性性研究。2可行性性研究報(bào)報(bào)告項(xiàng)目建議書書一經(jīng)批批準(zhǔn)，即即可著手手進(jìn)行可可行性研研究?？煽尚行匝醒芯渴窃谠谕顿Y決決策前，對(duì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行全面技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)

13、論證的的科學(xué)方方法?？煽尚行匝醒芯渴琼?xiàng)項(xiàng)目前期期工作的的最重要要的內(nèi)容容，它從從項(xiàng)目建建設(shè)和生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的全過過程考察察分析項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性，其其目的是是回答項(xiàng)項(xiàng)目是否否必要建建設(shè)，是是否可能能建設(shè)和和如何進(jìn)進(jìn)行建設(shè)設(shè)的問題題，其結(jié)結(jié)論為投投資者的的最終決決策提供供直接的的依據(jù)。因因此，凡凡大中型型項(xiàng)目以以及國(guó)家家有要求求的項(xiàng)目目，都要要進(jìn)行可可行性研研究，其其他項(xiàng)目目有條件件的也要要進(jìn)行可可行性研研究?？煽尚行匝醒芯繄?bào)告告是確定定建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目、編編制設(shè)計(jì)計(jì)文件和和項(xiàng)目最最終決策策的重要要依據(jù)，必必須有相相當(dāng)?shù)纳钌疃群蜏?zhǔn)準(zhǔn)確性，其其投資估估算與初初步設(shè)計(jì)計(jì)概算的的出入不不得大于于10，否則則將對(duì)

14、項(xiàng)項(xiàng)目要重重新進(jìn)行行決策。承承擔(dān)可行行性研究究工作的的單位必必須是經(jīng)經(jīng)過資格格審定的的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)和工工程咨詢?cè)儐挝唬谐袚?dān)擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目的資資質(zhì)。3設(shè)計(jì)工工作一般建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目(包包括工業(yè)業(yè)、民用用建筑、城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、水水利工程程、道路路工程等等)的設(shè)設(shè)計(jì)過程程劃分為為初步設(shè)設(shè)計(jì)和施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)兩個(gè)個(gè)階段。對(duì)對(duì)技術(shù)復(fù)復(fù)雜而又又缺乏經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)項(xiàng)目，可可根據(jù)不不同行業(yè)業(yè)的特點(diǎn)點(diǎn)和需要要，增加加技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)階段段。（）初步步設(shè)計(jì)?？煽尚行匝醒芯繄?bào)告告批準(zhǔn)后后，項(xiàng)目目法人委委托有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的設(shè)計(jì)計(jì)單位，根根據(jù)可行行性研究究報(bào)告的的要求所所做的具具體實(shí)施施方案。初初步設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容容依項(xiàng)目目的類型型不

15、同而而有所變變化，一一般來說說，它是是項(xiàng)目的的宏觀設(shè)設(shè)計(jì)，即即項(xiàng)目的的總體設(shè)設(shè)計(jì)、布布局設(shè)計(jì)計(jì)，主要要的工藝藝流程、設(shè)設(shè)備的選選型和安安裝設(shè)計(jì)計(jì)，土建建工程量量及編制制項(xiàng)目總總概算。（）技術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)。又又稱擴(kuò)大大初步設(shè)設(shè)計(jì)，是是根據(jù)初初步設(shè)計(jì)計(jì)和更詳詳細(xì)的調(diào)調(diào)查研究究資料編編制的，進(jìn)進(jìn)一步解解決初步步設(shè)計(jì)中中的重大大技術(shù)問問題，如如工藝流流程、建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備選型及及數(shù)量確確定等，以以使建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)更更具體、更更完善，技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)更更好。在在技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)階段段應(yīng)在概概算的基基礎(chǔ)上。（）施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)(詳細(xì)細(xì)設(shè)計(jì))。根據(jù)據(jù)批準(zhǔn)的的初步設(shè)設(shè)計(jì)，繪繪制出正正確、完完整和盡盡可能詳詳細(xì)的建建

16、筑、安安裝圖紙紙，應(yīng)完完整地表表現(xiàn)建筑筑物外形形、內(nèi)部部空間分分割、結(jié)結(jié)構(gòu)體系系、構(gòu)造造狀況以以及建筑筑群的組組成和周周圍環(huán)境境的配合合，具有有詳細(xì)的的構(gòu)造尺尺寸。施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)還包包括各種種運(yùn)輸、通通訊、管管道系統(tǒng)統(tǒng)、建設(shè)設(shè)設(shè)備的的設(shè)計(jì)。在在施工圖圖設(shè)計(jì)階階段編制制施工圖圖預(yù)算。4施工準(zhǔn)準(zhǔn)備（）預(yù)備備項(xiàng)目。初初步設(shè)計(jì)計(jì)已批準(zhǔn)準(zhǔn)的項(xiàng)目目，可列列為預(yù)備備項(xiàng)目。國(guó)國(guó)家的預(yù)預(yù)備項(xiàng)目目的計(jì)劃劃，是對(duì)對(duì)列入部部門、地地方編報(bào)報(bào)的年度度建設(shè)預(yù)預(yù)備項(xiàng)目目計(jì)劃中中的大中中型和限限額以上上項(xiàng)目，經(jīng)經(jīng)過從國(guó)國(guó)家宏觀觀經(jīng)濟(jì)政政策、建建設(shè)總規(guī)規(guī)模、生生產(chǎn)力總總布局、資資源優(yōu)化化配置、前前期工作作進(jìn)展情情況以及及外部協(xié)

17、協(xié)作條件件等方面面進(jìn)行綜綜合平衡衡后安排排和下達(dá)達(dá)的。（）建設(shè)設(shè)準(zhǔn)備。開開工前的的準(zhǔn)備主主要工作作內(nèi)容包包括：完完成征地地、拆遷遷和場(chǎng)地地平整；完成施施工用水水、電、路路、通訊訊等工程程；組織織設(shè)備、材材料訂貨貨；準(zhǔn)備備必要的的施工圖圖紙；組組織招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)(包括監(jiān)監(jiān)理、施施工、設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)、設(shè)備備安裝等等方面的的招標(biāo)投投標(biāo))并并擇優(yōu)選選擇施工工單位，簽簽訂施工工合同。（）報(bào)批批開工報(bào)報(bào)告。建建設(shè)單位位在工程程建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)，建建設(shè)資金金已經(jīng)落落實(shí)，各各項(xiàng)準(zhǔn)備備工作就就緒后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)設(shè)行政主主管部門門或項(xiàng)目目主管部部門及其其授權(quán)機(jī)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)請(qǐng)項(xiàng)目開開工審批批。5建設(shè)實(shí)實(shí)施開工許可審

18、審批之后后進(jìn)行主主體工程程的建設(shè)設(shè)實(shí)施，是是建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目付諸諸實(shí)施，形形成工程程實(shí)體和和生產(chǎn)能能力的決決定性階階段。項(xiàng)項(xiàng)目法人人按照批批準(zhǔn)的建建設(shè)文件件，組織織工程建建設(shè)，保保證項(xiàng)目目建設(shè)目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。施施工單位位編制施施工預(yù)算算，按施施工順序序合理組組織施工工。6生產(chǎn)或或使用準(zhǔn)準(zhǔn)備生產(chǎn)準(zhǔn)備是是生產(chǎn)性性施工項(xiàng)項(xiàng)目投產(chǎn)產(chǎn)前所要要進(jìn)行的的一項(xiàng)重重要工作作。它是是基本建建設(shè)程序序中的重重要環(huán)節(jié)節(jié)，是銜銜接基本本建設(shè)和和生產(chǎn)的的橋梁，是是建設(shè)階階段轉(zhuǎn)入入生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的必必要條件件。使用用準(zhǔn)備是是生產(chǎn)性性施工項(xiàng)項(xiàng)目正式式投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)使用用所要進(jìn)進(jìn)行的工工作。7竣工驗(yàn)驗(yàn)收階段段所有建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目按照照批準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)

19、文文件所規(guī)規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容和施施工圖紙紙的要求求全部建建成，工工業(yè)項(xiàng)目目經(jīng)負(fù)荷荷試運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)和試生生產(chǎn)考核核能夠生生產(chǎn)合格格產(chǎn)品，非非工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目符合合設(shè)計(jì)要要求，能能夠正常常使用，都都要及時(shí)時(shí)組織驗(yàn)驗(yàn)收。驗(yàn)驗(yàn)收是投投資成果果轉(zhuǎn)入生生產(chǎn)或使使用的標(biāo)標(biāo)志。建建設(shè)項(xiàng)目目的驗(yàn)收收根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模大小小和復(fù)雜雜程度可可分為初初步驗(yàn)收收和竣工工驗(yàn)收兩兩個(gè)階段段進(jìn)行。規(guī)規(guī)模較大大、較復(fù)復(fù)雜的建建設(shè)項(xiàng)目目應(yīng)先進(jìn)進(jìn)行初驗(yàn)驗(yàn)，然后后進(jìn)行全全部建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)驗(yàn)收。規(guī)規(guī)模較小小、較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的項(xiàng)項(xiàng)目，可可以一次次進(jìn)行全全部項(xiàng)目目的竣工工驗(yàn)收。驗(yàn)驗(yàn)收主要要有三方方面的工工作：（）整理理技術(shù)資資料。各各有關(guān)單單位(包包括設(shè)計(jì)

20、計(jì)、施工工單位)應(yīng)將技技術(shù)資料料進(jìn)行系系統(tǒng)整理理，由建建設(shè)單位位分類立立卷，交交生產(chǎn)單單位或使使用單位位統(tǒng)一保保管。技技術(shù)資料料主要包包括土建建方面、安安裝方面面及各種種有關(guān)的的文件、合合同和試試生產(chǎn)的的情況報(bào)報(bào)告等。（）繪制制竣工圖圖紙?？⒖⒐D必必須準(zhǔn)確確、完整整、符合合歸檔要要求。（）編制制竣工決決算。建建設(shè)單位位必須及及時(shí)清理理所有財(cái)財(cái)產(chǎn)、物物資和未未花完或或應(yīng)收回回的資金金，編制制工程竣竣工決算算，分析析預(yù)(概概)算執(zhí)執(zhí)行情況況，考核核投資效效益，報(bào)報(bào)規(guī)定的的財(cái)政部部門審查查。8后評(píng)價(jià)價(jià)階段建設(shè)項(xiàng)目后后評(píng)價(jià)是是工程項(xiàng)項(xiàng)目竣工工投產(chǎn)、生生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)一段時(shí)時(shí)間后，再再對(duì)項(xiàng)目目的立項(xiàng)項(xiàng)決策、

21、設(shè)設(shè)計(jì)施工工、竣工工投產(chǎn)、生生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)等全過過程進(jìn)行行系統(tǒng)評(píng)評(píng)價(jià)的一一種技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)。通通過建設(shè)設(shè)項(xiàng)目后后評(píng)價(jià)以以達(dá)到肯肯定成績(jī)績(jī)，總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研研究問題題，吸取取教訓(xùn)，提提出建議議，改進(jìn)進(jìn)工作，不不斷提高高項(xiàng)目決決策水平平和投資資效果的的目的。三、項(xiàng)目開開發(fā)辦事事流程及及相關(guān)申申請(qǐng)手續(xù)續(xù)辦理（一）項(xiàng)目目建議書書及可行行性研究究報(bào)告主送單位：市發(fā)改改委 （）由具具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)的的咨詢單單位或設(shè)設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行編編制。（）在項(xiàng)項(xiàng)目建議議書批準(zhǔn)準(zhǔn)后，六六個(gè)月內(nèi)內(nèi)提交項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告。工工程可行行性研究究報(bào)告批批準(zhǔn)后，其其初步設(shè)設(shè)計(jì)文件件中若概概算超過過可研報(bào)報(bào)告確定定的總投投資100或建

22、設(shè)設(shè)規(guī)模超超過可研研報(bào)告確確定的55，需按按照程序序重新審審批工程程可行性性研究報(bào)報(bào)告。（）核發(fā)發(fā)項(xiàng)目建建議書批批復(fù)及可可研報(bào)告告批復(fù)（二）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目具具體審批批流程、選址階階段：選址址意見書書（）主送送單位：規(guī)劃局局提交材料：書面申申請(qǐng)土地權(quán)屬屬證明*1：5000地形形圖項(xiàng)目建議議書批復(fù)復(fù)文件相關(guān)開發(fā)發(fā)資質(zhì)文文件；（）同時(shí)時(shí)需提交交材料的的協(xié)辦單單位：消防局（消消防安全全審查）：申報(bào)表表及地形形圖。國(guó)土局（地地質(zhì)災(zāi)害害危險(xiǎn)性性評(píng)估審審查）：地質(zhì)災(zāi)災(zāi)害危險(xiǎn)險(xiǎn)性評(píng)估估報(bào)告及及專家審審查意見見、備案案登記等等。 國(guó)土局（用用地預(yù)審審）：用用地預(yù)審審表、申申請(qǐng)報(bào)告告、項(xiàng)目目建議書書批復(fù)等等。（）核發(fā)

23、發(fā)項(xiàng)目選選址意見見書及紅紅線圖等等。、環(huán)評(píng)、用用地預(yù)審審、項(xiàng)目目立項(xiàng)（）環(huán)評(píng)評(píng)：環(huán)保保局提交材料：審批申申請(qǐng)表、環(huán)環(huán)境影響響報(bào)告書書及專家家評(píng)審。核發(fā)：建建設(shè)項(xiàng)目目環(huán)境影影響評(píng)價(jià)價(jià)審批意意見、建建設(shè)項(xiàng)目目環(huán)境保保護(hù)批準(zhǔn)準(zhǔn)書。（）用地地預(yù)審：國(guó)土局局提交材料：申請(qǐng)報(bào)報(bào)告及申申請(qǐng)表、項(xiàng)項(xiàng)目建議議書批文文、可研研報(bào)告、地地質(zhì)災(zāi)害害危險(xiǎn)性性評(píng)估報(bào)報(bào)告及專專家審查查意見及及備案登登記、總總體規(guī)劃劃圖、地地形圖等等。核發(fā)：出具具加蓋審審批機(jī)關(guān)關(guān)印章和和注明日日期 的的書面決決定或證證件。（）項(xiàng)目目立項(xiàng)：發(fā)改委委提交材料：立項(xiàng)申申請(qǐng)、選選址意見見書、項(xiàng)項(xiàng)目建議議書批復(fù)復(fù)及可研研報(bào)告批批復(fù)、環(huán)環(huán)評(píng)審批批意見等

24、等，發(fā)改委在協(xié)協(xié)辦單位位審批通通過后完完成項(xiàng)目目立項(xiàng)（環(huán)環(huán)評(píng)、用用地預(yù)審審等）。、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可、建建筑工程程規(guī)劃許許可審批單位：規(guī)劃局局 （）建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可：協(xié)辦辦單位：消防局局、園林林局、人人防辦、環(huán)環(huán)保局、建建委等。提交材料：書面申申請(qǐng)、可可研報(bào)告告批復(fù)、建建筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案（含含綜合管管網(wǎng)設(shè)計(jì)計(jì)）、建建筑模型型、協(xié)辦辦單位出出具關(guān)于于設(shè)計(jì)方方案的審審批意見見，經(jīng)審審批單位位上報(bào)市市政府批批準(zhǔn)后核核發(fā)：建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見（建筑規(guī)劃方案需先提交規(guī)劃部門，經(jīng)市政府審批）。（）建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可：提交材料：書面申申請(qǐng)、施施工圖說說明（建建

25、施圖）、土土地權(quán)屬屬證明、建建設(shè)工程程初步設(shè)設(shè)計(jì)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件、年年度計(jì)劃劃、高切切坡深開開挖論證證意見。核發(fā)：建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證、土地使使用權(quán)出出讓階段段審批單位：國(guó)土局局提交材料：法人身身份證明明、營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照、用用地申請(qǐng)請(qǐng)、可研研報(bào)告及及立項(xiàng)文文件、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證及及紅線圖圖、實(shí)測(cè)測(cè)地形圖圖、建設(shè)設(shè)用地預(yù)預(yù)審意見見書（含含地質(zhì)災(zāi)災(zāi)害危性性評(píng)報(bào)告告和建設(shè)設(shè)用地預(yù)預(yù)審意見見）、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案、環(huán)環(huán)評(píng)報(bào)告告等。核發(fā)：建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書、工程設(shè)設(shè)計(jì)審批單位：建委協(xié)辦單位：消防局局、園林林局、人人防辦、氣氣象局、市市政委等等（）初設(shè)設(shè)階段提高材料：申請(qǐng)表表、工程程勘察文文件初設(shè)設(shè)說明

26、及及圖紙、選選址意見見書、建建設(shè)規(guī)劃劃用地許許可及附附件 、勘勘察及設(shè)設(shè)計(jì)合同同等，各協(xié)辦辦單位根根據(jù)其主主管業(yè)務(wù)務(wù)提交業(yè)業(yè)務(wù)申請(qǐng)請(qǐng)書、各各專業(yè)初初設(shè)說明明及圖紙紙核發(fā)：初設(shè)設(shè)批復(fù)、審審查意見見（）施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)：初設(shè)設(shè)通過后后，進(jìn)入入施工圖圖設(shè)計(jì)階階段，設(shè)設(shè)計(jì)文件件直接委委托施工工圖審查查機(jī)構(gòu)審審查，合合格后送送建委備備案。并并報(bào)送消消防、園園林等主主管單位位圖紙審審查。（）核發(fā)發(fā)：施工工圖審查查報(bào)告、各各主管單單位關(guān)于于同意項(xiàng)項(xiàng)目專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)的的審批意意見書、施工許許可階段段審批單位：建委辦理施工許許可的條條件：（）已經(jīng)經(jīng)辦理該該建筑工工程用地地批準(zhǔn)手手續(xù)；（）在城城市規(guī)劃劃區(qū)的建建筑工程程

27、，已經(jīng)經(jīng)取得規(guī)規(guī)劃許可可證；（）需要要拆遷的的，其拆拆遷進(jìn)度度符合施施工要求求；（）已經(jīng)經(jīng)確定建建筑施工工企業(yè)；（）有滿滿足施工工需要的的施工圖圖紙及技技術(shù)資料料。（三）報(bào)批批流程1、用地單單位提交交項(xiàng)目立立項(xiàng)批文文或項(xiàng)目目登記書書、規(guī)劃劃選址意意見書及及規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件、可研研報(bào)告及及可研批批準(zhǔn)文件件、壓覆覆礦床評(píng)評(píng)估報(bào)告告及批復(fù)復(fù)、地質(zhì)質(zhì)災(zāi)害評(píng)評(píng)估報(bào)告告及批復(fù)復(fù)、環(huán)境境評(píng)估報(bào)報(bào)告書及及批復(fù)、建建設(shè)用地地項(xiàng)目申申請(qǐng)表等等材料至至區(qū)國(guó)土土分局。2、區(qū)國(guó)土土分局組組織項(xiàng)目目用地預(yù)預(yù)審，核核定用地地是否符符合土地地利用總總體規(guī)劃劃和年度度用地計(jì)計(jì)劃，項(xiàng)項(xiàng)目是否否符合國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)政政策，各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)是否

28、符符合國(guó)家家定額指指標(biāo)要求求，并核核實(shí)報(bào)批批用地范范圍，測(cè)測(cè)量部門門制作勘勘測(cè)定界界圖和勘勘測(cè)定界界技術(shù)報(bào)報(bào)告書。3、區(qū)國(guó)土土分局組組織報(bào)批批材料報(bào)報(bào)市國(guó)土土局審查查、簽字字、蓋章章。4、市國(guó)土土局上報(bào)報(bào)用地請(qǐng)請(qǐng)示文件件和審查查意見報(bào)報(bào)省國(guó)土土資源廳廳進(jìn)行各各處室聯(lián)聯(lián)審，報(bào)報(bào)省政府府批準(zhǔn)。5、省國(guó)土土資源廳廳開具繳繳費(fèi)通知知單，開開發(fā)區(qū)財(cái)財(cái)政局按按規(guī)定繳繳費(fèi)及辦辦理新增增建設(shè)用用地有償償使用費(fèi)費(fèi)入庫(kù)手手續(xù)。6、區(qū)國(guó)土土分局到到省國(guó)土土廳辦理理繳費(fèi)手手續(xù)，拿拿回批文文。四、前期工工作進(jìn)度度安排（一）項(xiàng)目目前期策策劃工作作進(jìn)度表表時(shí)間工作安排4月1日項(xiàng)目總顧問問1調(diào)研目目的的確確定2調(diào)研范范圍的確

29、確定3調(diào)研內(nèi)內(nèi)容的確確定4調(diào)研問問卷的確確定4月16日日4月119日調(diào)研計(jì)劃呈呈交發(fā)展展商發(fā)展商提出出修改意意見稿4月17日日調(diào)研階段問卷確認(rèn)、準(zhǔn)準(zhǔn)備、調(diào)調(diào)研員培培訓(xùn)調(diào)研準(zhǔn)備工工作完成成4月21日日正式調(diào)研1消費(fèi)者者調(diào)研2在售樓樓盤調(diào)研研3宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)研研4月21日日4月330日?qǐng)?bào)告撰寫階階段1問卷統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析2運(yùn)用SSPSSS統(tǒng)計(jì)軟軟件，對(duì)對(duì)各項(xiàng)選選題進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)，并并制成圖圖表形成成5月1日5月88日調(diào)研報(bào)告的的撰寫1在統(tǒng)計(jì)計(jì)的結(jié)果果上進(jìn)行行系統(tǒng)性性的分析析和交叉叉分析 2項(xiàng)目組組討論修修改（尋尋找不足足，及時(shí)時(shí)更改） 3項(xiàng)目分分析（項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)與與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分析） 4市場(chǎng)定定位

30、（完完成對(duì)目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體和和價(jià)格、賣賣點(diǎn)的定定位） 5初稿完完成（項(xiàng)項(xiàng)目小組組全體成成員討論論報(bào)告） 6匯報(bào)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)討論論（公司司項(xiàng)目督督導(dǎo)討論論報(bào)告）（二）項(xiàng)目目組織機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目組成員員王紹宏、鄭鄭筆元、高高航、徐徐立明項(xiàng)目組分工工表項(xiàng)目經(jīng)理鄭筆元、王王紹宏、高高航、徐徐立明總策劃師鄭筆元訪問員王紹宏、徐徐立明實(shí)地質(zhì)量評(píng)評(píng)估高航數(shù)據(jù)庫(kù)整理理王紹宏、高高航、徐徐立明統(tǒng)計(jì)分析與與技術(shù)報(bào)報(bào)告鄭筆元第三章項(xiàng)項(xiàng)目可行行性報(bào)告告一、項(xiàng)目背背景1、項(xiàng)目名名稱：萬(wàn)萬(wàn)科白馬花花園2、可行性性研究報(bào)報(bào)告的編編制依據(jù)據(jù)： （1）城城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范 （2）上上海市城城市拆遷遷管理?xiàng)l條例 （3）城城市居住住

31、區(qū)公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施設(shè)置置規(guī)定 （4）住住宅設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范 （5）住住宅建筑筑設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) （6）建建筑工程程交通設(shè)設(shè)計(jì)及停停車場(chǎng)設(shè)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) （7）城城市道路路綠化規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范 （8）高高層民用用建筑設(shè)設(shè)計(jì)防火火規(guī)范3、可行性性研究報(bào)報(bào)告的編編制范圍圍：根據(jù)“白馬馬花園”項(xiàng)項(xiàng)目建議議書和初初步規(guī)劃劃方案，本本研究工工作范圍圍主要是是該類住住宅市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分分析，投投資估算算，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)與資金金籌措，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析以及營(yíng)營(yíng)銷策略略等。二、項(xiàng)目概概況萬(wàn)科白馬花花園，位位于莘閔閔別墅區(qū)區(qū)內(nèi)，小區(qū)以以明中路路為界分分為南北北兩塊，集集聯(lián)排別別墅、MMINII情景花花園洋房房、螞蟻蟻工房、99

32、0、多多層電梯梯洋房五五大產(chǎn)品品于一體體，是萬(wàn)科科繼城市市花園、假假日風(fēng)景景、四季季花城后后又一新新市鎮(zhèn)典典范。白馬花園建建筑理念念為德國(guó)國(guó)理性主主義建筑筑，項(xiàng)目目借鑒了了“新城市市主義”的規(guī)劃劃理念和和“城市類類型學(xué)”的設(shè)計(jì)計(jì)方法，力力求創(chuàng)造造復(fù)合、多多元的居居住空間間，體現(xiàn)現(xiàn)了現(xiàn)代代休閑居居住概念念。建筑筑設(shè)計(jì)中中運(yùn)用對(duì)對(duì)景、借借景等手手法塑造造出簡(jiǎn)約約、豐富富且細(xì)膩膩的居住住氛圍。呈呈現(xiàn)在人人們面前前的將是是“自然、和和諧、生生態(tài)、健健康”的低密密度水景景社區(qū)。（一）白馬馬花園總總體規(guī)劃劃理念、以“德德式理性性主義建建筑”設(shè)計(jì)原原理進(jìn)行行規(guī)劃；、重視按按城市發(fā)發(fā)展方向向同步開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)地

33、塊，依依托已經(jīng)經(jīng)形成人人氣比較較旺盛和和形象比比較好的的區(qū)域；、充分利利用水系系景觀營(yíng)營(yíng)造小區(qū)區(qū)主軸；、位于小小區(qū)中部部的景觀觀綠軸是是規(guī)劃的的中心綠綠地，并并把基地地平分為為東西兩兩塊；、西地塊塊的景觀觀價(jià)值優(yōu)優(yōu)于東側(cè)側(cè)地塊，故故早東側(cè)側(cè)地塊增增設(shè)了一一條景觀觀輔軸，從從而達(dá)到到景觀價(jià)價(jià)值的平平衡均好好；、小區(qū)干干路與盡盡端式組組團(tuán)道路路的結(jié)合合，降低低了道路路用地，提提高了道道路利用用率和小小區(qū)的綠綠化率。（二）白馬馬花園景景觀設(shè)計(jì)計(jì)理念、延續(xù)小小區(qū)的規(guī)規(guī)劃初衷衷，針對(duì)對(duì)水系、綠綠軸及道道路景觀觀進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)；、延續(xù)建建筑園林林簡(jiǎn)約、現(xiàn)現(xiàn)代、理理性的德德式園林林風(fēng)格；、“景觀觀水系、景景觀綠

34、軸軸、景觀觀干路”三條主主線進(jìn)行行延展；、項(xiàng)目二二期的七七棟建筑筑中有五五棟是臨臨水建筑筑，利用用河道的的不同形形態(tài)和優(yōu)優(yōu)勢(shì)，采采用南側(cè)側(cè)沿河棧棧道和北北側(cè)軟植植駁岸強(qiáng)強(qiáng)化景觀觀效果；、組團(tuán)景景觀規(guī)劃劃，利用用地下車車庫(kù)屋面面作為組組團(tuán)景觀觀，營(yíng)造造歸家庭庭院空間間。設(shè)置置兒童活活動(dòng)及老老人健身身場(chǎng)地,增加社社區(qū)氣氛氛。社區(qū)遵循“新城市市主義”理念造造鎮(zhèn)，將將居住、工工作、購(gòu)購(gòu)物、休休閑等鏈鏈接起來來，構(gòu)成成一個(gè)十十分完善善、便利利、現(xiàn)代代的多元元化生活活空間。 社區(qū)內(nèi)內(nèi)四條原原生自然然河道形形成長(zhǎng)達(dá)達(dá)20000米的的寬闊水水岸線，蔥蔥郁的植植被、三三條南北北貫通的的景觀公公共走廊廊和大面面積

35、集中中綠地，共共同構(gòu)筑筑了白馬馬花園水水岸生活活之美。簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔的德德式理性性主義建建筑，融融入高科科技派和和人文主主義的許許多有益益手法，使使建筑單單體在理理性中透透著睿智智和美感感，富于于唯美主主義風(fēng)尚尚。建設(shè)規(guī)模與與目標(biāo)參數(shù)項(xiàng)數(shù)據(jù)占地面積3730000平方方米總建筑面積積3800000平方方米總戶數(shù)公寓15000戶、別別墅1110戶容積率1.14（整整體：11.144）/（別別墅：00.677）小區(qū)綠化率率35停車位狀況況736車位位（比例例1.771）開發(fā)周期4三、市場(chǎng)分分析（一）概括括松江新橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于中中國(guó)大陸陸海岸線線中段， 經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)長(zhǎng)江三角角洲入海?？?，面面積6005平方方千米

36、，人人口 550萬(wàn)。為進(jìn)一步加加大生態(tài)態(tài)環(huán)境的的建設(shè)力力度，提提高環(huán)境境保護(hù)能能力，減減少污染染物的排排放，松松江區(qū)連連續(xù)實(shí)施施了三輪輪環(huán)保三三年行動(dòng)動(dòng)計(jì)劃。通通過實(shí)施施環(huán)保三三年行動(dòng)動(dòng)計(jì)劃，進(jìn)進(jìn)一步完完善了環(huán)環(huán)境基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，全全面完成成污水處處理系統(tǒng)統(tǒng)工程和和污水收收集管網(wǎng)網(wǎng)等減排排項(xiàng)目的的建設(shè)，提提高了污污水納管管率，固固體廢棄棄物綜合合處置場(chǎng)場(chǎng)工程啟啟動(dòng)建設(shè)設(shè)，全區(qū)區(qū)進(jìn)一步步加大黑黑臭河道道的整治治力度，環(huán)環(huán)境質(zhì)量量明顯改改善。投資環(huán)境良良好。松松江區(qū)位位于上海海市西南南，黃浦浦江上游游。距上上海市中中心399公里、虹虹橋國(guó)際際機(jī)場(chǎng)225公里里、浦東東國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)688公里。滬滬杭高速速公

37、路、滬滬杭鐵路路復(fù)線和和黃浦江江貫穿松松江全區(qū)區(qū)，公路路網(wǎng)四通通八達(dá)，交交通便捷捷。松江江區(qū)境內(nèi)內(nèi)有3個(gè)個(gè)千噸級(jí)級(jí)水運(yùn)碼碼頭。松松江城區(qū)區(qū)擁有自自來水廠廠2座，日日供水330萬(wàn)噸噸，各鎮(zhèn)鎮(zhèn)也均建建有萬(wàn)噸噸級(jí)以上上水廠；擁有污污水處理理廠2座座，日處處理能力力20萬(wàn)萬(wàn)噸；擁?yè)碛?44座355KV及及以上變變電站，其其中2220KVV變電站站1座，1110KKV變電電站1座座，總供供電能力力為1442.66萬(wàn)千伏伏安；擁?yè)碛须娫捲捬b機(jī)總總?cè)萘窟_(dá)達(dá)27.8萬(wàn)門門，DDDD、IIDD、數(shù)數(shù)據(jù)圖像像以及寬寬帶等通通信手段段齊全，電電話普及及率在上上海市郊郊處于領(lǐng)領(lǐng)先水平平。（二）20007年年上海市市松

38、江區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析松江區(qū)以構(gòu)構(gòu)建和諧諧社會(huì)主主義統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展展的全局局，20007年年經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)又好好又快發(fā)發(fā)展，主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)全全面增長(zhǎng)長(zhǎng), 為為房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展提供了了良好的的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和外部部社會(huì)環(huán)環(huán)境。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)歷了了金融、稅稅收、規(guī)規(guī)劃、土土地、行行政等多多種政策策調(diào)控，逐逐步由過過熱回歸歸到理性性，走上上了理性性健康發(fā)發(fā)展的道道路。 （一一）松江江區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)理理性運(yùn)行行的顯著著標(biāo)志：總量、速速度、結(jié)結(jié)構(gòu)、效效益協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展 、從總總量看，房房地產(chǎn)投投資高位位回落與與房地產(chǎn)產(chǎn)銷售強(qiáng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)長(zhǎng)表明松松江區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已已步入正正軌。 房地產(chǎn)產(chǎn)投資高高位回落

39、落。上半半年，全全區(qū)共完完成房地地產(chǎn)投資資41.37億億元，比比上年同同期減少少11.03億億元，其其中住宅宅投資333.669億元元，商業(yè)業(yè)用房投投資0.58 億元，辦辦公用房房投資55.822億元，其其他用房房投資11.288億元，同同比分別別減少77.366億元、00.155億元、00.944億元、22.588億元，各各類商品品房投資資均呈現(xiàn)現(xiàn)回落態(tài)態(tài)勢(shì)。11-6月月所有商商品房在在建項(xiàng)目目1155個(gè)，比比上年同同期減少少了155個(gè)；施施工面積積8777.122萬(wàn)平方方米，同同比減少少了1449.997萬(wàn)平平方米。 房地產(chǎn)產(chǎn)銷售強(qiáng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)長(zhǎng)。上半半年，全全區(qū)共實(shí)實(shí)現(xiàn)商品品房銷售售額100

40、4.443億元元，比上上年同期期增加333.884億元元，促使使銷售額額強(qiáng)勁增增長(zhǎng)的主主要原因因是成交交量的快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，上半半年共銷銷售商品品房1449.441萬(wàn)平平方米，同同比增加加33.98萬(wàn)萬(wàn)平方米米（為了了更準(zhǔn)確確反映商商品房銷銷售的增增長(zhǎng)情況況，本文文中出現(xiàn)現(xiàn)的銷售售數(shù)據(jù)均均扣除了了重大配配套房的的數(shù)據(jù)）。從從銷售地地區(qū)看，九九亭板塊塊是成交交量最大大的地區(qū)區(qū)。1-6月，該該地區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)商品品房銷售售47.41萬(wàn)萬(wàn)平方米米，占全全區(qū)銷售售面積的的31.7%。投資的高位位回落和和銷售的的快速增增長(zhǎng)是房房地產(chǎn)理理性成長(zhǎng)長(zhǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)，是宏宏觀調(diào)控控的積極極成果，是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展最理理想

41、的狀狀態(tài)。 、從速速度看，投投資速度度下降與與銷售速速度增長(zhǎng)長(zhǎng)是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)發(fā)展的表表現(xiàn)。 投資速速度下降降。上半半年，全全區(qū)共完完成房地地產(chǎn)投資資41.37億億元，比比上年同同期下降降21.1%，連連續(xù)6個(gè)個(gè)月降幅幅超過110%。房房地產(chǎn)投投資前三三位的九九亭、方方松、新新橋地區(qū)區(qū)均出現(xiàn)現(xiàn)了較大大幅度的的下降，分分別完成成投資88.388億元、77.066億元、66.633億元，同同比下降降10.2%、446.55%、222.99%。 銷售速速度增長(zhǎng)長(zhǎng)。1-6月，全全區(qū)共實(shí)實(shí)現(xiàn)商品品房銷售售額1004.443億元元，同比比增長(zhǎng)447.99%，銷銷售面積積1499.411萬(wàn)平方方米，同

42、同比增長(zhǎng)長(zhǎng)29.4%。從從銷售地地區(qū)看，泗泗涇板塊塊成為銷銷售量增增幅最大大的地區(qū)區(qū)。1-6月，該該地區(qū)共共銷售商商品住宅宅13.57萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年同期期增長(zhǎng)882.11%。 銷銷售的增增長(zhǎng)有利利于不斷斷消化區(qū)區(qū)域內(nèi)的的可售房房源和空空置面積積，帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮榮；投資資的適度度開發(fā)有有利于防防止市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的的過量和和炒作行行為的滋滋生，使使得供求求雙方在在這種 “互動(dòng)”中逐步步形成均均衡。松松江區(qū)不不斷下降降的房地地產(chǎn)投資資速度和和穩(wěn)步增增長(zhǎng)的銷銷售速度度喻示著著松江房房地產(chǎn)市市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)走上了了持續(xù)健健康發(fā)展展的軌道道。 、從結(jié)結(jié)構(gòu)看，投投資內(nèi)部部結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化和和資金結(jié)結(jié)構(gòu)的改改

43、善是房房地產(chǎn)理理性成長(zhǎng)長(zhǎng)的結(jié)果果。 投資內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步優(yōu)化。住住宅投資資33.69億億元，占占房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的81.4%，比比重比上上年同期期上升了了3.11個(gè)百分分點(diǎn)。住住宅投資資中別墅墅投資111.883億元元，占住住宅投資資的355.1%，普通通住宅投投資200.8億億元，占占61.7%?？煽梢?，房房地產(chǎn)投投資的內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)是市場(chǎng)場(chǎng)需求分分化的結(jié)結(jié)果，別別墅等高高檔市場(chǎng)場(chǎng)與普通通住宅的的主流市市場(chǎng)并存存，需求求差異促促使房地地產(chǎn)投資資結(jié)構(gòu)在在不斷調(diào)調(diào)整中優(yōu)優(yōu)化。房地產(chǎn)資資金對(duì)金金融的依依賴度減減少。存存貸款利利息上調(diào)調(diào)且再次次加息的的可能依依然存在在，提高高了開發(fā)發(fā)商貸款款的資金金

44、成本，在在本年資資金來源源構(gòu)成中中，國(guó)內(nèi)內(nèi)貸款的的比重明明顯下降降，1-6月，國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款共199.611億元，占占整個(gè)資資金來源源的199.6%，同比比回落了了16.2個(gè)百百分點(diǎn)，企企業(yè)自籌籌資金117.443億元元，同比比上升了了1.33個(gè)百分分點(diǎn)。房房地產(chǎn)投投資領(lǐng)域域?qū)鹑谌诘囊蕾囐嚩葴p少少，金融融風(fēng)險(xiǎn)有有所減小小。 、從效效益看，新新建樓盤盤的品質(zhì)質(zhì)更趨成成熟。 隨隨著城市市的發(fā)展展和進(jìn)步步，住宅宅建設(shè)也也融入了了更多的的居住理理念，體體現(xiàn)了現(xiàn)現(xiàn)代人對(duì)對(duì)于品質(zhì)質(zhì)生活的的追求。三三湘四季季花城率率先引入入“高層住住宅太陽(yáng)陽(yáng)能建筑筑一體化化”高新技技術(shù)，將將節(jié)能、科科技等全全新理念念與人們

45、們關(guān)系最最密切的的“家”緊緊地地聯(lián)系在在一起；綠庭尚尚城獨(dú)到到貼心的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)，每每一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)都力力求卓越越；佘山山3號(hào)以以其精致致和實(shí)用用的規(guī)劃劃濃縮了了別墅的的精華；奧林匹匹克花園園則營(yíng)造造了一種種科學(xué)運(yùn)運(yùn)動(dòng)的健健康的生生活方式式，這些些樓盤都都以其優(yōu)優(yōu)良的品品質(zhì)成為為購(gòu)房者者關(guān)注的的熱點(diǎn)。 （二二）對(duì)松松江房地地產(chǎn)進(jìn)一一步理性性發(fā)展的的幾點(diǎn)建建議 、加快快公共建建設(shè)，消消化房源源總量。雖雖然全區(qū)區(qū)商品房房銷售快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，但是是空置面面積依然然較多，11-6月月，松江江區(qū)的空空置面積積1477.355萬(wàn)平方方米，是是上年同同期的11.5倍倍。松江江要以軌軌道9號(hào)號(hào)線為契契機(jī)，大大力發(fā)展

46、展城區(qū)內(nèi)內(nèi)的公共共交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，加加快完善善城市基基礎(chǔ)設(shè)施施、生活活配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，為居居住者提提供一個(gè)個(gè)便捷的的出行條條件和生生活環(huán)境境，加快快消化本本區(qū)的空空置面積積，使得得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更好好地發(fā)展展。 、加強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)督，規(guī)規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作。隨隨著松江江區(qū)商品品房的熱熱銷，不不少樓盤盤的價(jià)格格也“水漲船船高”，由于于房產(chǎn)商商掌握著著供應(yīng)量量的主動(dòng)動(dòng)權(quán)，買買賣雙方方存在著著信息上上的不對(duì)對(duì)稱，因因而政府府要加大大對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的監(jiān)管管力度，防防止房產(chǎn)產(chǎn)商“囤盤惜惜售”，警惕惕房?jī)r(jià)過過快增長(zhǎng)長(zhǎng)。因?yàn)闉樽》坎徊粌H是市市場(chǎng)問題題和經(jīng)濟(jì)濟(jì)問題，也也是民生生問題、社社會(huì)問題題和政治治問題，住住房供應(yīng)應(yīng)

47、是否充充足，房房?jī)r(jià)上漲漲是否過過快都將將直接關(guān)關(guān)系到百百姓的切切身利益益，對(duì)于于穩(wěn)定一一個(gè)地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和和保障人人們的安安居樂業(yè)業(yè)具有重重要意義義。 、落實(shí)實(shí)住房保保障，完完善供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)。今今年以來來，市場(chǎng)場(chǎng)上的小小戶型可可謂供不不應(yīng)求，開開發(fā)量和和供應(yīng)量量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市市場(chǎng)需求求量，隨隨著房?jī)r(jià)價(jià)的上漲漲，中低低收入家家庭的購(gòu)購(gòu)房支付付能力明明顯不足足，政府府應(yīng)當(dāng)積積極通過過調(diào)整住住房的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)擴(kuò)大對(duì)對(duì)中小戶戶型的供供應(yīng)來滿滿足中低低收入家家庭的住住房需求求；通過過加快廉廉租住房房與經(jīng)濟(jì)濟(jì)住宅的的開發(fā)建建設(shè)，進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大住房房保障的的覆蓋面面，推進(jìn)進(jìn)住房保保障體制制的落實(shí)實(shí)，使市市

48、場(chǎng)上住住房需求求的壓力力得到一一定程度度的緩解解。 、發(fā)展展節(jié)能住住宅，提提升社會(huì)會(huì)效益。據(jù)據(jù)上海房房地產(chǎn)協(xié)協(xié)會(huì)調(diào)查查數(shù)據(jù)顯顯示，上上海建筑筑能耗的的水平是是發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家的223倍倍，住宅宅空調(diào)能能耗是發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家的3-4倍，住住宅建設(shè)設(shè)和使用用過程的的能耗占占社會(huì)總總能耗220左左右。因因而要積積極轉(zhuǎn)變變房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，大大力發(fā)展展節(jié)能省省地型住住宅；提提高產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的科技含含量，降降低對(duì)資資源、能能源的消消耗；推推進(jìn)節(jié)能能技術(shù)的的研究以以及在建建筑中的的推廣應(yīng)應(yīng)用；引引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)者樹立立理性綠綠色的消消費(fèi)觀念念和生活活方式，注注重提升升居住品品質(zhì)。應(yīng)應(yīng)當(dāng)將房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效

49、益與與社會(huì)效效益、環(huán)環(huán)境效益益統(tǒng)一起起來，實(shí)實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)業(yè)的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展。四、分析析（一）項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)全面家居解解決流程程，優(yōu)秀秀品質(zhì)安安心享受受萬(wàn)科白馬花花園的家家居解決決流程由由多方單單位共同同參與，薈薈萃各方方權(quán)威意意見，嚴(yán)嚴(yán)格控制制產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)指標(biāo)標(biāo)，提前前消除安安全隱患患。針對(duì)對(duì)客戶關(guān)關(guān)心的問問題，萬(wàn)萬(wàn)科及時(shí)時(shí)收集客客戶反饋饋意見，集集合專家家科學(xué)建建議，全全面解決決家居裝裝修問題題，為業(yè)業(yè)主開啟啟安全舒舒適的精精裝生活活。人性化設(shè)計(jì)計(jì)，細(xì)致致入微裝修中的任任何一個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)，白白馬花園園都經(jīng)過過了反復(fù)復(fù)論證和和推敲，即即使一個(gè)個(gè)微不足足道的接接線槽，也也都凝結(jié)結(jié)著工作作人員的的智慧和和心

50、血。正正是因?yàn)闉槊康拦すに嚩寄苣芫目伎剂?，業(yè)業(yè)主才能能生活的的如此舒舒適安心心。集團(tuán)采購(gòu)，高高性價(jià)比比白馬花園把把建筑的的質(zhì)量品品質(zhì)放在在心頭，房房屋裝修修材料通通過集團(tuán)團(tuán)統(tǒng)一采采購(gòu)，與與國(guó)際知知名供應(yīng)應(yīng)商ICCI、摩摩恩等簽簽定合作作協(xié)議，規(guī)規(guī)?；刹少?gòu)，一一體化服服務(wù)，有有效降低低裝修成成本，省省去業(yè)主主奔波勞勞力之苦苦，享受受更加科科學(xué)專業(yè)業(yè)的精裝裝服務(wù)。成品化拼裝裝，高度度環(huán)保在世界裝修修潮流當(dāng)當(dāng)中，成成品化拼拼裝已經(jīng)經(jīng)成為最最熱門的的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，白白馬花園園引入先先進(jìn)的成成品化拼拼裝技術(shù)術(shù)，地板板等裝修修材料皆皆選用環(huán)環(huán)保產(chǎn)品品，原廠廠生產(chǎn)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)拼裝裝，綠色色環(huán)保的的裝修理理念貫

51、穿穿至每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。多重驗(yàn)收，保保證產(chǎn)品品質(zhì)量白馬花園房房屋裝修修的每個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)都都按照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格格把控，經(jīng)經(jīng)過從公公司到客客戶等五五重驗(yàn)收收和檢測(cè)測(cè)程序，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)、解決決問題，確確保裝修修品質(zhì)精精益求精精，萬(wàn)科科精裝生生活，從從此安心心享受。（二）項(xiàng)目目劣勢(shì)、白馬花花園所處處的新閔閔別墅區(qū)區(qū)是新近近重點(diǎn)開開發(fā)區(qū)域域之一，區(qū)域開發(fā)程度不高，其相關(guān)配套設(shè)施有待完善。、松江區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)迅迅速，周周邊欣綠綠名苑、聚聚豐苑、云云間山莊莊、榮盛盛名邸、麗麗水華庭庭等房產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激激烈。、樓盤在在道路一一側(cè)，噪噪聲、揚(yáng)揚(yáng)塵較大大，對(duì)居居住有一一定影響響。、由于白白馬花園園的價(jià)格格定位過過高，讓讓普通大大

52、眾難以以接受，局局限了此此處的居居住群體體性質(zhì)。居居住群體體的過于于單一，不不利于整整個(gè)區(qū)域域的發(fā)展展。（三）機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)分析析便捷交通：距莘莊莊地鐵站站約7公公里，出出行便捷捷暢達(dá)完完備醫(yī)療療：瑞金金醫(yī)院閔閔行分院院，社區(qū)區(qū)健康保保障中心心等繁華華商業(yè)：約70000弘基購(gòu)購(gòu)物休閑閑中心（招招商中）優(yōu)質(zhì)教育：社區(qū)內(nèi)約3000 岳陽(yáng)一級(jí)幼兒園（已簽約入駐）活力運(yùn)動(dòng)：一兆韋德綜合健身會(huì)所（已開業(yè)）原生景觀：四條天然河道縈繞，原生綠意貼近生活完善戶型：多樣戶型設(shè)計(jì)，滿足各類家庭生活需求品質(zhì)精裝：萬(wàn)科全面家居解決方案，品牌建材國(guó)際工藝無(wú)憂物管：萬(wàn)科物業(yè)，優(yōu)樂生活在萬(wàn)科（四）威脅脅點(diǎn)分析析松江區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)

53、發(fā)迅速，周周邊別墅墅類樓盤盤有沿海海酈墅、泗涇頤頤景園二二期、河谷33號(hào)、紅墅118588、長(zhǎng)泰別別墅、英郡別別院、佘山東東紫園、山語(yǔ)原原墅、沿海麗麗水馨庭庭、佘山東東郡、意境雅雅苑、疊翠逸逸墅、世茂佘佘山莊園園、保利十十二橡樹樹莊園、英郡雷雷丁、依云郡郡二期、圣塔路路斯、名仕豪豪庭、欣綠名名苑、原野花花園、中凱佘佘山別墅墅、達(dá)安圣圣芭芭花花園、溫莎半半島別墅墅、泰晤士士小鎮(zhèn)、愛倫坡坡藝墅、紫都上上海晶園園、佘山銀銀湖別墅墅、明月清清泉?jiǎng)e墅墅、綠洲比比華利花花園、佘山寶寶石別墅墅等，由由于別墅墅類樓盤盤的大量量開發(fā)，各種戶型樓盤競(jìng)相改變策略，充分挖掘不斷變化發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。五、

54、建設(shè)方方案（一）產(chǎn)品品定位白馬花園以以德國(guó)理理性主義義建筑為為設(shè)計(jì)導(dǎo)導(dǎo)向，項(xiàng)項(xiàng)目借鑒鑒了“新城市市主義”的規(guī)劃劃理念和和“城市類類型學(xué)”的設(shè)計(jì)計(jì)方法，力力求創(chuàng)造造復(fù)合、多多元的居居住空間間，體現(xiàn)現(xiàn)了現(xiàn)代代休閑居居住概念念。建筑筑設(shè)計(jì)中中運(yùn)用對(duì)對(duì)景、借借景等手手法塑造造出簡(jiǎn)約約、豐富富且細(xì)膩膩的居住住氛圍。呈呈現(xiàn)在人人們面前前的將是是“自然、和和諧、生生態(tài)、健健康”的低密密度水景景社區(qū)。流通的物業(yè)業(yè)品種其其最終的的產(chǎn)品都都是要面面向目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)，戶戶型則是是住宅產(chǎn)產(chǎn)品的最最終表現(xiàn)現(xiàn)，是消消費(fèi)者最最關(guān)心的的問題，它它與項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位密密不可分分，隨著著消費(fèi)者者定位層層面的細(xì)細(xì)分和變變化，它它的戶

55、型型面積、平平面布局局、功能能配比會(huì)會(huì)有很大大的變化化。根據(jù)萬(wàn)萬(wàn)科對(duì)松松江地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)查分分析，我我們提出出如下建建議：1、定位理理由：距離主城上上海僅220分鐘鐘車程，來來自房交交會(huì)統(tǒng)計(jì)計(jì)，越來來越多的的主城客客戶，被被松江水水道的豐豐富生態(tài)態(tài)資源的的生態(tài)宜宜居所吸吸引，其其置業(yè)量量有增無(wú)無(wú)減，在在價(jià)格上上又被普普通老百百姓所接接受，為為大眾買買的起有有檔次的的房子。 同時(shí)給給在這充充滿竟?fàn)帬?zhēng)，壓力力環(huán)境下下而在外外辛苦打打拼的人人們有一一個(gè)舒緩緩心情，優(yōu)優(yōu)雅而恬恬靜的一一個(gè)綠色色氛圍。2、戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議戶型的設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)充分分滿足消消費(fèi)者的的需要，居居住行為為是住宅宅戶型設(shè)設(shè)計(jì)的

56、基基礎(chǔ)，應(yīng)應(yīng)緊緊圍圍繞著人人類的居居住行為為來進(jìn)行行功能分分室及其其其他安安排，戶戶型面積積和戶型型結(jié)構(gòu)是是住宅產(chǎn)產(chǎn)品定位位的關(guān)鍵鍵。本案戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議如如下：三房二廳一一衛(wèi)（一一樓）（一樓933平米33室1廳廳設(shè)計(jì)，動(dòng)動(dòng)靜分明明，空間間層次更更為豐富富，獨(dú)享享親地、親親綠生態(tài)態(tài)角度，陽(yáng)陽(yáng)光、清清風(fēng)、花花香自由由流淌，更更和諧自自然感受受，超值值附奉寬寬闊露臺(tái)臺(tái)、地下下室，營(yíng)營(yíng)造有天天有地的的類別墅墅生活體體驗(yàn)）三房二廳一一衛(wèi)（二二樓）（在白馬22房就是是等同33房。22房的價(jià)價(jià)錢，33房的享享受。990平米米實(shí)用三三房設(shè)計(jì)計(jì)，經(jīng)典典的二樓樓、三樓樓南北雙雙露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，功功能布局局更為合合理

57、，生生活享受受更為豐豐富?？偪偨ㄖ婷娣e約990 m2，實(shí)用型型三房設(shè)設(shè)計(jì)，功功能合理理，南北露露臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，動(dòng)靜靜有致，更更多生活活情趣空空間，多處收收納系統(tǒng)統(tǒng)，小空空間的大大秘密，衛(wèi)生間間：干濕濕分離，尺尺度合適適）三房二廳一一衛(wèi)（三三樓）（總建筑面面積約886 m2，緊湊三三房設(shè)計(jì)計(jì)，溫馨馨浪漫，主臥南南陽(yáng)臺(tái)，增增加生活活情趣，起居室室收納系系統(tǒng)，小小空間的的大秘密密，U型廚廚房，空空間合理理化、利利用最大大化，衛(wèi)生間間：干濕濕分離，尺尺度合適適 二房二廳一一衛(wèi)（四四樓）（總建筑面面積約667 m2，舒適兩兩房設(shè)計(jì)計(jì)，動(dòng)靜靜有致，客廳南南陽(yáng)露臺(tái)臺(tái)，餐廳廳北露臺(tái)臺(tái)，享更更多天地地，U型廚廚房

58、，空空間合理理化，利利用最大大化，衛(wèi)生間間：干濕濕分離，尺尺度合適適）三房二廳一一衛(wèi)（五五樓）（總建筑面面積約886 m2，緊湊兩兩房，方方正實(shí)用用，小家家庭的大大天地，主臥露露臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，溫馨馨浪漫，廚房大大面積采采光，與與露臺(tái)相相連，增增添生活活情趣，衛(wèi)生間間干濕分分離，尺尺度合適適）（）樓層層設(shè)置：多層電電梯洋房房4-55層；小小高層88層；螞螞蟻工房房6層；MINNI情景景花園洋洋房5層層；聯(lián)排排別墅33層（4）裝飾飾設(shè)置結(jié)構(gòu)：現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋筋混凝土土框架剪剪力強(qiáng)結(jié)結(jié)構(gòu) 供水：電電表出戶戶，冷熱熱水管為為PP-R管，設(shè)設(shè)管道直直飲水外墻：面面磚、局局部涂料料供電：電電表出戶戶，設(shè)電電氣回路路

59、照明內(nèi)墻：外外墻保溫溫 供氣：烯烯氣由客客戶自行行向燃?xì)鈿馓峁┥躺躺暾?qǐng)開開通電梯：日日立 電梯服務(wù)務(wù)戶數(shù):1梯22戶通訊:每每戶兩對(duì)對(duì)電話進(jìn)進(jìn)線，預(yù)預(yù)留ADDSL接接口門窗:鋼鋼質(zhì)進(jìn)戶戶門，塑塑鋼門窗窗衛(wèi)生間:鋪設(shè)墻墻地磚；定制鏡鏡箱；摩摩恩龍頭頭；科勒勒座廁、臺(tái)臺(tái)盆；浴浴霸；定定制成品品淋浴房房或浴缸缸大堂:內(nèi)內(nèi)墻用人人造大理理石貼面面 廚房:鋪鋪設(shè)墻地地磚；定定制櫥柜柜；“帥康”或“方太”品牌灶灶具、脫脫排、消消毒柜；“能率”或“林內(nèi)”品牌熱熱水器；“摩恩”品牌水水槽、龍龍頭、皂皂液器等等（）車位位：停車位位:7336車位位比1.7:11；停車車位售價(jià)價(jià)7萬(wàn)元元/位（）周邊邊配套設(shè)設(shè)置中小學(xué)：莘莊中中學(xué)、莘莘莊鎮(zhèn)小小學(xué)、實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)綜合商場(chǎng)場(chǎng)：家樂樂福、華華聯(lián)吉買買盛、樂樂購(gòu)、世世紀(jì)聯(lián)華華、農(nóng)工工商超市市、聯(lián)華華超市 幼稚園：松江岳岳陽(yáng)幼兒兒園 銀行：建建行、光光大銀行行、農(nóng)行行、中信信銀行、農(nóng)農(nóng)村銀行行、工行行、招行行、民生生銀行、浦浦發(fā)銀行行、中行行醫(yī)院：銀銀都社區(qū)區(qū)門診、莘莘建社區(qū)區(qū)衛(wèi)生服服務(wù)站、閔閔行區(qū)中中心醫(yī)院院交通：軌軌道交通通1號(hào)線線