我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢的研究

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔關(guān)于我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢的研究遼寧省建設(shè)廳 葉天泉我國物業(yè)管理經(jīng)過20年的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，在城市管理和兩個文明建設(shè)中的作用也日益顯著。隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展和走向成熟，筆者認為，我國的物業(yè)管理應當走區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，這將成為21世紀我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，本文試圖就這種發(fā)展趨勢作些探討。一、研究我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢的意義物業(yè)管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活、生產(chǎn)和工作密切相關(guān)的行業(yè)，要使這一行業(yè)得到健康、快速發(fā)

2、展，使其盡早成為朝陽產(chǎn) /業(yè)，探討和研究物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，有其重要的意義。1、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。應當肯定的說，對物業(yè)管理發(fā)展趨勢的研究，不是理論的假設(shè)，而是基于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，特別是物業(yè)管理的實踐，我國的物業(yè)管理經(jīng)過20年的探索和實踐，已取得了長足的發(fā)展。要使這一行業(yè)得到更快的發(fā)展，必須研究物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，只有確定了物業(yè)管理的發(fā)展方向，才能使物業(yè)管理行業(yè)沿著既定的目標去探索、去努力、去實踐、去發(fā)展。另外，我國即將加入世貿(mào)組織，入世將給我國物業(yè)管理的發(fā)展帶來新的機遇和挑戰(zhàn)，物業(yè)管理也應當在管理模式等方面有新的突破和新的發(fā)展。所以研究物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，對于我

3、國物業(yè)管理以何種形象跨入新世紀，以及在城市管理和兩個文明建設(shè)中怎樣發(fā)揮更大的作用至關(guān)重要。2、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢是物業(yè)管理行業(yè)擔負起社會責任的需要。物業(yè)管理的任務(wù)是通過對物的管理，對人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益和使用價值。因為，物業(yè)管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化水平，確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長物業(yè)的使用年限，使物業(yè)保值、增值，而且有得于城市管理，具有其他行業(yè)所不可替代的作用。3、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢是加快城市化進程的需要。城市化的目的是通過加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)揮城市多種功能，為人民群眾

4、創(chuàng)造一個快捷、方便、舒適的工作和生活環(huán)境，滿足人們物質(zhì)和精神生活的需要。實現(xiàn)城市化不僅涉及城市的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標志和組成部分，城市房屋管理是城市管理的重要內(nèi)容，城市房屋管理的好差直接反映城市的整體面貌和管理水平。城市房屋及附屬設(shè)備設(shè)施、環(huán)境、場地管理好了，必然加速城市化的進程。4、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢是加快城市管理體制改革的需要。城市管理體制是政府對城市經(jīng)濟活動領(lǐng)導組織和管理方法的總稱，包括城市領(lǐng)導管理制度的確立；管理權(quán)限和責任的；管理方式和方法的選擇以及管理機構(gòu)的設(shè)置等?？茖W、合理、先進的城市管理體制，是保證城市社會正常體制改革的重要內(nèi)容。物業(yè)管理

5、搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，而且可以促進城市管理體制的改革。5、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢是保護消費者合法權(quán)益的需要。隨著生活水平的不斷提高，人們對居住質(zhì)量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境、物業(yè)管理服務(wù)水平和社會社區(qū)綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。隨著物業(yè)市場的逐步形成，消費者將不受任何上級主管部門和主管單位委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的局限，而要通過招投標來選擇自己信得過的物業(yè)管理企業(yè)管理自己的家園。誰的物業(yè)管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，企業(yè)知名度高，社會信譽好，收費合理就選聘誰。只有這樣，消費者的利益才能得到真正的保證。二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢趨勢之一：區(qū)域化管理將逐步取代分割管理的

6、模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向（一）實行區(qū)域化物業(yè)管理的必要性和可行性1、實行區(qū)域化物業(yè)管理的必要性所謂區(qū)域化物業(yè)管理，是指按照城市現(xiàn)行行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理。換言之，就是以城市的街、段、路、里、號為前提條件，以城市規(guī)劃的自然區(qū)域為基礎(chǔ)，以有利生產(chǎn)、工作、方便生活和便于管理為原則，以提高城市整體管理水平為目的設(shè)定若干個物業(yè)區(qū)。從目前來看，各地的物業(yè)管理仍局限于只對成片開發(fā)并達到一定規(guī)模的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和單體規(guī)模較大的辦公樓、酒店等實行了物業(yè)管理，而對于建筑面積偏小的住宅區(qū)、組團、單體樓或建筑面積達不到規(guī)模的寫字樓、商店、醫(yī)院等仍處于被物業(yè)管理遺忘的角落。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，現(xiàn)行物業(yè)管理一

7、些不盡完善的地方開始暴露出來，實行物業(yè)管理與未實行物業(yè)管理的區(qū)域形成了鮮明的反差，出現(xiàn)了兩極分化，即實行物業(yè)管理的住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的衛(wèi)生環(huán)境、治安環(huán)境、綠化環(huán)境等明顯好于未實行物業(yè)管理的。據(jù)安徽房地產(chǎn)今年第二期陸長德撰寫的“兩個住宅小區(qū)，兩個園中湖，兩種管理模式，兩樣不同結(jié)果”關(guān)于西園新村和南園新村兩種管理體制和管理模式的調(diào)查一文中披露，1987年中房合肥公司建成的總建筑面積23萬平方米的西園新村，為當時安徽省最大規(guī)模的住宅小區(qū)。由于規(guī)劃和建設(shè)省的獨巨匠心，充分利用西園新村中央占地10余畝的天然池塘，鑿池成湖，并在湖修建假山、曲橋、水榭、亭臺、樓閣、雕塑等。岸畔垂柳依依，湖中碧波蕩漾

8、，好一派迷人的景象。西園新村曾經(jīng)作為安徽省的窗口和亮點，接待過幾十個國家的國際友人和華人華僑，并榮獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)的利古里亞“國際特別獎”。但由于西園新村建成時，安徽省尚沒有推行物業(yè)管理，交給住宅小區(qū)所在地的區(qū)、街管理，實行了傳統(tǒng)的管理模式，由于建管脫節(jié)，疏于管理，湖水受到污染，產(chǎn)權(quán)人、使用人意見很大。目前西園湖面干涸，雜草從生，成為小區(qū)創(chuàng)建的一處死角。其當年的風光早已黯然失色，不復存在。而同是中房合肥公司1994年建成的建筑面積16萬平方米的南園新村，吸取了西園新村的教訓，早在1993年5月南園新村竣工之前，就組建了物業(yè)管理公司實行了物業(yè)管理。南園新村內(nèi)也有一處占地10余畝的水面，由于管

9、理到位，南園新村雖已經(jīng)過7年的風雨洗禮，于今仍風姿綽約，風韻猶存。該小區(qū)在建設(shè)方面榮獲了建設(shè)部綜合銀牌獎，在管理方面被建設(shè)部授予全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。此外一些地方的住宅小區(qū)、大廈等，其規(guī)劃建設(shè)的都很好，只因規(guī)模偏小，沒有實行物業(yè)管理，而出現(xiàn)的“一年新、兩年舊、三年亂”的情況在全國甚多。由此看來，要打破這種分割管理的局面，使所有的物業(yè)都能實行有效管理，最好的途徑就是改變目前物業(yè)管理企業(yè)僅對達到一定規(guī)模的住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)實行物業(yè)管理的模式，按照城市行政區(qū)域的街、段、路、里、號設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理?？梢詳嘌?，按照城市行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，是物業(yè)管理的新嘗試，同現(xiàn)行物業(yè)管

10、理模式相比有諸多方面的好處。實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以提高城市的整體管理水平。城市的各類物業(yè)是城市的重要組成部分，這就決定了各類物業(yè)的管理的好差，不僅直接反映出城市的管理水平，而且直接影響城市對處開放和招商引資的環(huán)境。因此，只有城市的各類物業(yè)搞好了，城市的管理才有了基礎(chǔ)。如果按照現(xiàn)行物業(yè)分割管理的模式，勢必有一些物業(yè)得不到有效的管理，這些管理不到的地方，必然影響城市的整體環(huán)境和形象。要從根本上改變這種分割管理的局面，全面提高城市的整體環(huán)境質(zhì)量，推行區(qū)域化的物業(yè)管理是提高城市管理水平的最佳切入點。實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以使物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模效益。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小，經(jīng)濟效

11、益差的問題。如果按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，其管理規(guī)模相對按單獨管理一個住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)的規(guī)模，要大出若干倍、上百倍，甚至更大，而管理人員相對增加的數(shù)量比率遠低于物業(yè)管理面積增加的數(shù)量比率，這樣就會降低管理成本，減少支出，提高企業(yè)的規(guī)模效益。物業(yè)管理企業(yè)只有實現(xiàn)了規(guī)模效益，才能走上良性循環(huán)發(fā)展的軌道。實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以減輕產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟負擔。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，由于規(guī)模大，物業(yè)管理的收費同單獨一個住宅區(qū)、一座大廈或一個工業(yè)區(qū)的管理成本相比會大幅度下降，其收費標準也將隨之降低，這樣可以減輕產(chǎn)權(quán)人、使用人的物業(yè)管理費用的支出，自然會受到產(chǎn)權(quán)人、使用人的贊同。

12、實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以加速創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動的開展。物業(yè)管理是同城市的生產(chǎn)、工作和人民群眾生活密切相關(guān)的行業(yè)，也是創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)，推動社會進步的重要內(nèi)容。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，同現(xiàn)行按單獨住宅區(qū)、大廈等實行物業(yè)管理相比，更有得于整個區(qū)域的治安環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、綠化環(huán)境、生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境的改善，更有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動的開展。如果按現(xiàn)行以一個住宅區(qū)或大廈實行物業(yè)管理，必然會有若干不能實行物業(yè)管理的死角，這樣勢必影響創(chuàng)建活動的實際效果。2實行區(qū)域化物業(yè)管理的可行性深圳廣業(yè)物業(yè)管理公司為推進物業(yè)管理行業(yè)不斷創(chuàng)新發(fā)展，積極探索區(qū)域化物業(yè)管理發(fā)展的新路子，從1

13、994年就開始對占地面積80萬平方米，建筑面積150多萬平方米的新州片區(qū)內(nèi)的空置土地、市政設(shè)施、道路交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、水電設(shè)施、二次排放、建筑施工以及片區(qū)內(nèi)的各類公共物業(yè)進行管理和綜合配套服務(wù)，大膽地進行了區(qū)域化物業(yè)管理的嘗試，并取得了積極的進展，為推行區(qū)域化物業(yè)管理起到帶頭和示范作用。可以將開發(fā)區(qū)作為區(qū)域化物業(yè)管理的突破口。眼下，全面推行區(qū)域化物業(yè)管理的條件并不十分成熟，因為，目前在城市行政區(qū)域內(nèi)仍有一定數(shù)量的物業(yè)，暫不具備實行物業(yè)管理的條件，需要有一個治理改造的過程。筆者認為，在現(xiàn)階段可以先從開發(fā)區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)，實行物業(yè)管理的試點。因為，開發(fā)區(qū)是按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步建設(shè)、開發(fā)

14、一片、建成一片的原則，有計劃、有步驟地進行開發(fā)建設(shè)的。因此，在開發(fā)區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理有諸多的有利條件。一是規(guī)劃布局的合理性和超前性。從目前來看，無論是經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準設(shè)立的省、市級開發(fā)區(qū)，都是按照全面規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)的。尤其是許多開發(fā)區(qū)不僅規(guī)劃布局合理，而且具有一定的超前性，這些都為開發(fā)區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)推行物業(yè)管理奠定了良好基礎(chǔ)。二是配套設(shè)施的完善性。我國的開發(fā)區(qū)大都建設(shè)在遠離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，不僅地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，而且基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施完善，相對獨立。無論是以高新技術(shù)為主的高新

15、技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，或以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)等，其基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都比較完善，其中供電、供暖、供水、排水、道路、學校、醫(yī)院、商店、酒店、賓館、托兒所等應有盡有，這些都為開發(fā)區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)推行物業(yè)管理創(chuàng)造了有利的條件。三是區(qū)域規(guī)劃的鮮明性。開發(fā)區(qū)不僅規(guī)劃布局合理，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施完善，而且一些開發(fā)區(qū)區(qū)域劃分特點鮮明，如在一些開發(fā)區(qū)內(nèi)又在規(guī)劃上分為生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、機關(guān)辦公區(qū)、娛樂區(qū)、金融區(qū)、教學區(qū)、旅游區(qū)等，這樣就為按行政機關(guān)區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)推行物業(yè)管理提供諸多的方便和先天的條件。區(qū)域化物業(yè)管理的大體形成周期。經(jīng)過積極的探索和實踐，預計有5-10年的時間，

16、區(qū)域化物業(yè)管理在物業(yè)管理比較發(fā)達的地區(qū)，可以取得較為成型的經(jīng)驗，到本世紀20年代，區(qū)域化物業(yè)管理模式將在大部分地區(qū)得到普遍推廣，到本世紀30年代，區(qū)域化物業(yè)管理模式將有望取代分割管理的模式，成為我國物業(yè)管理發(fā)展方向。（二）區(qū)域化物業(yè)管理區(qū)域的劃分現(xiàn)階段，在城市中特別是在舊城區(qū)中，住宅區(qū)與商店、學校、辦公樓、醫(yī)院及浴池、旅店等服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施是交織在一起，少數(shù)還有生產(chǎn)企業(yè)與住宅區(qū)等交叉在一起。而像近些年來新建成的較大規(guī)模的住宅區(qū)，如北京的望京居住宅、回龍觀文化居住區(qū)等并不多見。因此，從總體上講，實行區(qū)域化物業(yè)管理，應當從我國城市各類房屋的分布現(xiàn)狀和實際情況出發(fā)，既要考慮以城市行政區(qū)的劃分、城市

17、規(guī)劃的自然區(qū)為前提條件和基礎(chǔ)，又要注重方便生活、有利生產(chǎn)、便于管理，也可以參照城市社區(qū)管理范圍的劃分。對于那些相對集中的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、教學區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)一條街、餐飲一條街、電子一條街、汽車配件一條街等，具體講可以按房屋的使用性質(zhì)和建筑面積等情況進行劃分：1、按房屋的用途和使用性質(zhì)劃分。按照房屋的用途和使用性質(zhì)大體可以劃分為住宅區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、教學區(qū)、醫(yī)療區(qū)等。住宅區(qū)就是以城市居民居住生活的用房，如居住區(qū)、住宅小區(qū)、住宅組團和單位住宅樓為主的物業(yè)區(qū)域。辦公區(qū)就是以機關(guān)、團體、事業(yè)等單位的辦公及附屬用房為主的物業(yè)區(qū)域。商業(yè)服務(wù)區(qū)就是以商店、商場、購物中心、購物廣

18、場、酒店、旅館等商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)等為主的區(qū)域。工業(yè)區(qū)就是以直接用于工礦企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，郵電、交通部門生產(chǎn)經(jīng)營活動為主的物業(yè)區(qū)域。倉儲區(qū)就是以工業(yè)、交通運輸、商業(yè)、供銷、外貿(mào)、物資及其各種物品儲存的倉庫用房（含冷藏庫）等為主的物業(yè)區(qū)域。教學區(qū)就是以大專院校、中小學校為主的物業(yè)區(qū)域。醫(yī)療區(qū)就是以醫(yī)院、門診部、住院處等為主的物業(yè)區(qū)域。2、按占地面積、建筑面積及居住人口戶數(shù)分。按照占地面積、建筑面積，及居住人口戶數(shù)大體可以按如下比例劃分。住宅區(qū)：以10000-30000戶為一個物業(yè)管理區(qū)域。商業(yè)區(qū)：以形成的自然區(qū)域為基礎(chǔ)，大城市房屋建筑面積在30-50萬平方米，中小城市房屋建筑面積在20-30萬

19、平方米為一個物業(yè)管理區(qū)域。辦公區(qū)：以街區(qū)建設(shè)為基礎(chǔ)，大城市房屋建筑面積在20-30萬平方米，中小城市房屋建筑面積在10-20萬平方米為一個物業(yè)管理區(qū)域。工業(yè)區(qū)：以占地面積100-200萬平方米或以房屋建筑面積30-50萬平方米為一個物業(yè)管理區(qū)域。倉儲區(qū)：以占地面積150-200萬平方米或房屋建筑面積以50-80萬平方米為一個物業(yè)管理區(qū)域。教學區(qū)：以占地面積150-200萬平方米或房屋建設(shè)面積50-100萬平方米為一個物業(yè)管理區(qū)域。醫(yī)療區(qū)：以占地面積80-150萬平方米或房屋建筑面積20-30萬平方米為一個物業(yè)管理區(qū)域。上述各類區(qū)域的劃分，主要是以某一類物業(yè)為主，以周邊其它物業(yè)為輔，而不是只管理

20、某一類物業(yè)，而放棄周邊的其它物業(yè)的管理。能否較為合理地劃分物業(yè)區(qū)域，對物業(yè)管理是基礎(chǔ)條件。（三）實行區(qū)域化物業(yè)管理應遵循的原則按行政區(qū)域設(shè)定管理區(qū)實行物業(yè)管理是一種新的管理模式，也是物業(yè)管理的新嘗試，為了使這一管理模式能達到預期的效果，應遵循以下原則：1、總結(jié)成功經(jīng)驗、大膽探索的原則。深圳新州片區(qū)為全國物業(yè)實行區(qū)域化管理開了先河，盡管目前并不十分完善，但為推行區(qū)域化物業(yè)管理創(chuàng)造和積累了一些可以借鑒的地方，有關(guān)部門應認真總結(jié)，完善提高，使這一典型盡快完善起來，并及時得到推廣。2、統(tǒng)一管理的原則。統(tǒng)一管理就是在城市行政區(qū)域設(shè)定的物業(yè)區(qū)內(nèi)，無論是房產(chǎn)部門的直管產(chǎn)、單位的自管產(chǎn)，也無論是住宅區(qū)、大廈或

21、醫(yī)院、商店、學校等物業(yè)，都應當由一個物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一管理。同時，統(tǒng)一管理不僅包括房屋，還包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的所有供電、供水、排水、煤氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安和北方供暖等等。就是說在一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)不能選聘兩個或更多的物業(yè)管理公司進行管理，更不可將一部分物業(yè)內(nèi)容委托一個物業(yè)管理公司進行管理，將另一部分物業(yè)內(nèi)容交由其他物業(yè)公司進行管理。如果確因某些情況，需要將某項物業(yè)內(nèi)容委托專業(yè)公司進行管理時，也應當由一個物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一接管后，再由接管的物業(yè)公司同專業(yè)公司簽訂委托管理某項物業(yè)的管理合同，如區(qū)域內(nèi)的綠化委托給綠化公司；治安保衛(wèi)委托給保安公司；清掃保潔委托給保潔公司等。3、通過招投標選聘物業(yè)管理

22、公司的原則。按城市行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，應當在當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門的組織指導下，通過向社會公開招標的方式選聘物業(yè)管理公司。因為，區(qū)域化物業(yè)管理，與一個住宅區(qū)、一座大廈或一個工業(yè)區(qū)的管理相比不僅面積大，而且難度大，情況復雜，必須要通過招投標選聘物業(yè)管理公司。招標的范圍既可是本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)或本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理公司，也可以面向全國招投標。通過招投標可以將管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，收費標準合理的物業(yè)管理公司選為經(jīng)營者。只有這樣，中標的物業(yè)管理公司才有責任感和緊迫感，并變壓力為動力，切實搞好物業(yè)的管理和服務(wù)。否則，難以承擔起區(qū)域物業(yè)管理的責任，更談不上提高物業(yè)管理的質(zhì)量和水平。4、合

23、理確定物業(yè)管理服務(wù)收費標準的原則。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，其管理服務(wù)費標準的確定和測算是一個比較復雜的問題。這是因為，往往一個物業(yè)區(qū)內(nèi)既有住宅區(qū)，又有工業(yè)區(qū)、大廈、商店、學校等，既涉及房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)衛(wèi)管理、治安保衛(wèi)管理、消防管理，又涉及道路、路燈、停車場等管理。由于各類物業(yè)的類型不同，其管理服務(wù)的項目有所差異，需要管理服務(wù)的內(nèi)容和管理服務(wù)的深度及細度也不盡相同。同時，不同物業(yè)的收費標準不應當搞一刀切，而應當根據(jù)不同類型的物業(yè)，不同管理服務(wù)項目，不同物業(yè)管理服務(wù)標準，按照國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法規(guī)定的管理、服務(wù)人員的工資

24、和按規(guī)定提取的福利費，公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費，綠化管理費，清潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費，法定稅費等八項構(gòu)成，分別測定出不同類型物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準，并報當?shù)匚飪r行政主管部門審批后施行。5、抓好試點的原則。按城市行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理是物業(yè)管理的重大突破。不僅管理面大、工作量大，而且設(shè)備、設(shè)施多，要想達到預期的目的，應本著先行試點的原則。各地可先選擇一些基礎(chǔ)條件好，具備實行區(qū)域化物業(yè)管理條件，相對集中的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等進行試點，在試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，摸清路子，然后擴大試點范圍，取得成功經(jīng)驗后逐步推開。6、注重發(fā)揮管理委員會作

25、用的原則。由于按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，管理的規(guī)模大、物業(yè)類型多、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜，注重發(fā)揮管委會的作用尤為重要。當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門在組織召開第一次產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會時，要嚴格按照產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或代表大會的程序進行。管委會成員的產(chǎn)生要通過民主推薦，管委會成員的數(shù)額，應當從管委會工作實際需要出發(fā)，既要考慮產(chǎn)權(quán)面積比例，又要注重代表面，其委員數(shù)額可以略多一些，特別是要把那些具有一定參事議事能力，有工作熱情，辦事公道的產(chǎn)權(quán)人、使用人代表選進管委會。只有這樣，管委會才能充分行使自己的權(quán)利，并認真履行其義務(wù)，并配合物業(yè)管理公司一道共同做好區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。同時，物業(yè)管理公司也應當遇

26、事多同管委會商量，重大事項經(jīng)管委會討論同意，切實發(fā)揮管委會的作用。（四）影響區(qū)域化物業(yè)管理的制約因素從目前來看，推行區(qū)域化物業(yè)管理仍存在許多制約因素，主要表現(xiàn)在：1、由于我國的物業(yè)管理一開始就是從一個住宅區(qū)、一座大廈或一個工業(yè)區(qū)起步的，因此，按單一住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等實行物業(yè)管理已成為約定俗成的管理模式，要打破這種管理模式需要有一個過程。2、區(qū)域化物業(yè)管理只能選聘一個物業(yè)管理公司進行管理。但是，現(xiàn)行住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)分割管理的模式以得到人們的普遍認同，況且物業(yè)管理公司同物業(yè)管理委員會（或業(yè)主委員會，下同）簽訂的物業(yè)委托管理合同，是具有法律效力的，如果因?qū)嵭袇^(qū)域化物業(yè)管理的需要，物業(yè)管

27、理公司按照法定程序同管委會協(xié)商可以提前解除合同。但如果現(xiàn)行的物業(yè)管理公司或物業(yè)管理委員會不同意提前解除合同，那么只能等到合同期滿，這樣就會推遲區(qū)域化物業(yè)管理的時間，影響區(qū)域化物業(yè)管理的進程。3、由于一些物業(yè)管理公司在單一住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)管理中，管理服務(wù)到位，收費標準合理，產(chǎn)權(quán)人、使用人滿意，他們有權(quán)繼續(xù)選聘原物業(yè)管理公司進行管理。即使合同期滿后，產(chǎn)權(quán)人、使用人擔心區(qū)域化物業(yè)管理面積大，擔心物業(yè)管理服務(wù)不到位，仍然愿意選聘原物業(yè)管理公司進行管理，不接受區(qū)域化物業(yè)管理，也將給推行區(qū)域化物業(yè)管理進程帶來影響。（五）實行區(qū)域化物業(yè)管理應當抓好的幾項工作按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理是我國物

28、業(yè)管理的發(fā)展趨勢，同現(xiàn)行的物業(yè)管理模式相比有許多優(yōu)點，同時，在治安保衛(wèi)、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理等方面也嗇了物業(yè)管理的難度。因此，要搞好區(qū)域化物業(yè)管理，使其達到預期的目的和效果，要突出做好以下工作：1、提高認識、轉(zhuǎn)變觀念，充分認識實行區(qū)域化物業(yè)管理的意義。從傳統(tǒng)房產(chǎn)管理到物業(yè)管理是房產(chǎn)管理體制改革的一場革命，需要人們提高認識，轉(zhuǎn)變觀念，從單一住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理到區(qū)域化物業(yè)管理是物業(yè)管理的一大進步，仍然要人們提高認識，轉(zhuǎn)變觀念，特別是產(chǎn)權(quán)單位和產(chǎn)權(quán)人要顧大局、識大體，克服本位主義，從提高城市整體管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展出發(fā)，積極配合作好區(qū)域化物業(yè)管理工作。2、物業(yè)管

29、理公司經(jīng)過辛勤的工作，要充分展示區(qū)域化物業(yè)管理的優(yōu)越性。中標的物業(yè)管理公司，要認真作好各項物業(yè)管理工作，使產(chǎn)權(quán)人、使用人看到區(qū)域化物業(yè)管理的益處，特別是在減輕產(chǎn)權(quán)人、使用人的負擔方面，要及時調(diào)整物業(yè)管理收費標準，使產(chǎn)權(quán)人、使用人盡早認同并接受區(qū)域化物業(yè)管理。（六）在產(chǎn)權(quán)人、使用人接受區(qū)域化物業(yè)管理基礎(chǔ)上，中標的物業(yè)管理公司對區(qū)域化物業(yè)管理的區(qū)域要突出抓好以下工作：1、治安保衛(wèi)管理。由于按城市區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)的規(guī)模較大，在一般情況下，無法實行封閉式管理，這樣就給物業(yè)管理增加了許多難度。特別是有的物業(yè)區(qū)域內(nèi)有公交線路，這將給治安保衛(wèi)管理帶來更大的難度。物業(yè)管理公司應根據(jù)物業(yè)區(qū)的規(guī)模和治安保衛(wèi)工作量的

30、大小，配備相應的治安保衛(wèi)人員，并應采取專職保安人員與兼職保安人員相結(jié)合、重點保安部位與一般保安相區(qū)別的方式，對重點部門和相對集中的住宅區(qū)、大廈及財務(wù)、倉庫、商場等重點部位要安裝報警裝置和監(jiān)控裝置，并實行24小時巡邏。同時，要抓好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的防火工作，實行物業(yè)區(qū)域內(nèi)的所有單位一把手防火責任制，同物業(yè)管理公司簽訂責任狀。物業(yè)管理公司要定期對防火工作進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保消防和治安保衛(wèi)工作萬無一失。2、設(shè)備、設(shè)施管理。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施能否正常運轉(zhuǎn)，直接關(guān)系到生產(chǎn)、工作和居民生活的正常進行，特別是供水、供電、煤氣、道路、路燈、排水、電梯、北方供暖等能否保持良好的運作狀態(tài)，與生產(chǎn)、工作和

31、居民的生活息息相關(guān)。物業(yè)管理公司應當組成技術(shù)好、業(yè)務(wù)精的專業(yè)管修隊伍，對設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常進行維修養(yǎng)護，接到報修及時趕赴現(xiàn)場進行處理，管修部門要24小時有人值班，急修要不過夜，小修要不過三天，確保生產(chǎn)、工作和居民的生活質(zhì)量。3、環(huán)境衛(wèi)生管理。由于按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)的面積大、戰(zhàn)線長、人員多，清掃保潔的任務(wù)十分繁重。物業(yè)管理公司要配齊清掃保潔人員，對物業(yè)區(qū)域?qū)嵭腥毂崱Ｗ≌瑓^(qū)要實行垃圾袋裝化，做到日產(chǎn)日清。清掃保潔人員要實行按分擔區(qū)分片包干，責任到人，使物業(yè)區(qū)域內(nèi)始終保持清潔衛(wèi)生的環(huán)境。4、綠化管理。綠化管理是物業(yè)管理一項重要的工作，物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化工作的好與差，直接影響環(huán)境質(zhì)量。物業(yè)管理公司要把綠

32、化工作擺在重要位置來抓，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化工作實行全面規(guī)劃、統(tǒng)一管理，努力為人們創(chuàng)造舒適優(yōu)美的綠化、美化環(huán)境。5、車輛管理。由于物業(yè)區(qū)域內(nèi)單位多、人員多，車輛必然多。物業(yè)管理公司要在物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排、方便使用、便于管理、確保安全和有償使用的原則，將機動車和非機動車分成若干個停車場，并設(shè)專人進行管理，確保車輛完好無損。6、社區(qū)文化活動。按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實行物業(yè)管理，單位多、人員多、各方面的人才也多。物業(yè)管理公司要根據(jù)所管物業(yè)的特點，定期組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)的單位和居民開展積極向上的文化體育活動，如籃球、排球、乒乓球、象棋、羽毛球比賽等，也可以通過組織開展攝影、繪畫、書法展等活動，陶

33、冶人們的情操，增強人們熱愛物業(yè)區(qū)域的自覺性，同物業(yè)管理公司一道共創(chuàng)美好家園。趨勢之二：市場化經(jīng)營將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流（一）實行市場化經(jīng)營的必要性和必然性1、實行市場化經(jīng)營的必要性市場化經(jīng)營就是隨著物業(yè)管理招投標市場的形成，物業(yè)管理公司要通過招投標來取得物業(yè)管理項目的經(jīng)營管理權(quán)。因為，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是不斷提升物業(yè)管理水平，把物業(yè)管理推向一個更新境地的重要途徑。物業(yè)管理行業(yè)實行市場化經(jīng)營，具有以下的好處：市場化經(jīng)營是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。我國的物業(yè)管理是伴隨著市場經(jīng)濟應運而生的，競爭是市

34、場經(jīng)濟活力所在，市場經(jīng)濟的運行和發(fā)展時刻離不開競爭。把競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，把物業(yè)管理企業(yè)推向市場，是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。深圳、廣州、上海、北京、武漢、南京、沈陽、大連等城市推行物業(yè)管理招投標的實踐證明，物業(yè)管理只有引進競爭機制，通過市場上激烈的較量和角逐，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟利益的內(nèi)在要求轉(zhuǎn)化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，才能激勵物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)的水平和自身的素質(zhì)，并在競爭的風風雨雨中經(jīng)受鍛煉和考驗。市場化經(jīng)營是提升物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)作為市場經(jīng)濟的主體，不僅要追求社會效益、環(huán)境效益，而且要實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。在激烈的市場競爭中，企業(yè)面臨著

35、優(yōu)勝劣汰的抉擇，若不成功，就被淘汰，企業(yè)管理人員的素質(zhì)，決定著企業(yè)的命運和前途。優(yōu)勝劣汰的競爭驅(qū)使著每一個管理人員永不停息的奮進，誰也不愿被淘汰。企業(yè)內(nèi)有追求經(jīng)濟效益的動力，外有管理服務(wù)不好被解聘的壓力，形成了一種強大的動力，迫使企業(yè)每個管理者欲想在競爭中站穩(wěn)腳跟，必須不斷提高自身的思想、文化素質(zhì)和專業(yè)知識，努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。市場化經(jīng)營是推動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的加速器。物業(yè)管理作為新興行業(yè)，要想得到健康快速的發(fā)展，必須把物業(yè)管理企業(yè)推向市場，充分引進競爭機制，將管理的委任制、終身制變?yōu)橛僧a(chǎn)權(quán)人、使用人對物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，使產(chǎn)權(quán)人、使用人通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。只有通過物業(yè)管理企

36、業(yè)在市場上的公開、公平的競爭，才能促進物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高；也只有物業(yè)管理行業(yè)整體水平提高了，物業(yè)管理行業(yè)才能得到健康快速的發(fā)展。市場化經(jīng)營是維護產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的有效保證。建立物業(yè)管理競爭機制，產(chǎn)權(quán)人、使用人可以不受任何行政部門的委托或指派物業(yè)管理企業(yè)的約束，他們可以從眾多的投標企業(yè)中篩選自己認為最為合適的物業(yè)管理企業(yè)。這樣不僅可以擺正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且有利于鞭策物業(yè)管理企業(yè)以良好的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費贏得產(chǎn)權(quán)人、使用人的信任，并能促進物業(yè)管理企業(yè)從根本上提高管理水平和改善服務(wù)質(zhì)量，從而保證物業(yè)保值增值，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益得到保障。2、實行市場化經(jīng)營的必然性市場

37、化經(jīng)營是同國際物業(yè)管理市場接軌的突破口。參與國際物業(yè)管理市場競爭是物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，也是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。市場經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，對內(nèi)競爭與對外競爭相結(jié)合，國內(nèi)市場與國際市場相對接。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，同國際物業(yè)管理市場一定會越來越密切。因此，把物業(yè)管理企業(yè)打進國際市場，通過競爭管理國外的物業(yè)已是為期不遠的事情。要使我國物業(yè)管理企業(yè)盡快沖出國門，參與國際市場競爭，必須形成國內(nèi)物業(yè)管理競爭市場。國內(nèi)競爭機制的形成，一方面可以促使物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)水平，增強企業(yè)開拓能力和應變能力，從而增強其市場競爭力；另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉，積累經(jīng)驗，為在國際市場競爭中戰(zhàn)勝對手積蓄力量

38、，創(chuàng)造條件。市場化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。隨著物業(yè)管理企業(yè)增多，僧多粥少的現(xiàn)象將越來越突出。市場如戰(zhàn)場，在未來的物業(yè)管理中，只能靠企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、靠企業(yè)的信譽、靠企業(yè)的品牌去占領(lǐng)市場。而要占領(lǐng)市場離不開競爭，要提高物業(yè)管理水平離不開競爭，競爭是物業(yè)管理發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是物業(yè)管理的必然發(fā)展趨勢。只有競爭才能使品牌企業(yè)的優(yōu)勢得到展示，也只有競爭才能使那些信譽不好、經(jīng)營不善、管理服務(wù)不到位的企業(yè)被淘汰出市場。（二）建立物業(yè)管理競爭機制的依據(jù)、指導思想和原則建立物業(yè)管理競爭機制，理論前提在于正確把握物業(yè)管理競爭的內(nèi)涵。競爭作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象有其產(chǎn)生的內(nèi)外條件，物業(yè)管理企業(yè)在共

39、同追求的社會效益、環(huán)境效益之外，還有各自的特殊利益經(jīng)濟效益，是產(chǎn)生競爭的內(nèi)因，市場的存在是產(chǎn)生競爭的外因。企業(yè)自負盈虧是企業(yè)特殊利益的最高表現(xiàn)，企業(yè)的自主經(jīng)營則是形成市場競爭的必要前提。因此，只要物業(yè)管理企業(yè)真正實現(xiàn)自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展、競爭就會不呼而至。競爭是指商品生產(chǎn)者取得有利的產(chǎn)銷條件而進行的相互斗爭。市場競爭具有利益性、排他性、風險性、自發(fā)性、強制性等特征。筆者認為，物業(yè)管理競爭是指物業(yè)管理企業(yè)在強烈的市場競爭中所表現(xiàn)出的生存和發(fā)展能力，生存能力是發(fā)展能力的基礎(chǔ)，發(fā)展能力則是生存能力的延伸?；谏鲜稣J識，建立物業(yè)管理竟爭機制的指導思想應以鄧小平理論、江澤民三

40、個代表思想、中共中內(nèi)關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃的建議為指導，按照社會主義市場經(jīng)濟的要求，逐步將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過公開、公平、合理的競爭，由產(chǎn)權(quán)人、使用人直接選聘物業(yè)管理企業(yè)，加速培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，使物業(yè)管理在城市管理中發(fā)揮更大的作用。為此，建立物業(yè)管理競爭機制應遵循以下原則：1、從國情出發(fā)的原則。從國情出發(fā)就是從我國物業(yè)管理的實際情況出發(fā)。只有從我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，充分考慮我國物業(yè)管理僅有20年的歷史，物業(yè)管理市場尚處于培育之中的實際，同時又要考慮到我國物業(yè)管理方興未艾，具有廣闊的發(fā)展前景和同國際物業(yè)管理接軌等因素，既要不脫離現(xiàn)階段我國物業(yè)管理的國情，又要著想按

41、照國際慣例具有一定的超前性。只有這樣，建立起來的物業(yè)管理競爭機制，才有利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，有利于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展。2、公開的原則。公開就是在物業(yè)管理項目的招投標中，將招標領(lǐng)導機構(gòu)及人員、標的（所招物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況、物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)管理的標準及獎罰、物業(yè)管理的期限）、招標對象、投標、開標的有關(guān)事宜（投標報名始止時間、標書的主要內(nèi)容、評委會的組成、開標定標形式及時間、評標計分方法、違約處理、招投標監(jiān)督及投訴電話），招標的要求及有關(guān)說明（如中標單位應采取的管理形式、收費標準、利潤標準、風險抵押金等）張榜公布。公開是招投標的前提，只有公開，物業(yè)管理企業(yè)才能了解招標的條件及有關(guān)情況

42、，并根據(jù)自身的實力情況，決定是否投標，確定管理服務(wù)措施，收費標準，也只有公開才能接受社會的監(jiān)督。3、平等的原則。平等就是在物業(yè)管理招投標過程中，投標者的地位和機會都是平等的，所有投標者均站在同一個起跑線上。凡資質(zhì)條件合格，具備物業(yè)管理能力的物業(yè)管理企業(yè)，均可以參加招標物業(yè)項目的招標。誰的管理、服務(wù)承諾措施好，企業(yè)社會信譽高，收費標準確定的合理，現(xiàn)場答辯突出，就可能中標。只有經(jīng)過平等競爭，才能使價值規(guī)律的要求成為一種社會的強制力量加以貫徹，也只有在完全平等條件下的競爭，才能使競爭所造成的外部壓力變成企業(yè)改善管理服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)素質(zhì)的動力。沒有平等競爭，一切都無從談起。4、公平的原則。所謂公平就

43、是在物業(yè)管理招投標競爭中，要始終將公平有效的競爭貫穿于招投標的全過程。打破任何形式的壟斷、封鎖和地方保護主義、部門保護主義，按照統(tǒng)一的競爭市場、競爭規(guī)則進行，任何行政部門、任何人都不得進行干涉或通過拉關(guān)系、“走后門”等進行干擾。只有公平的競爭，才能有效地刺激物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)水平，改善經(jīng)營管理，增強企業(yè)活動。5、合理的原則。合理就是在牧業(yè)管理中要逐步形成凡符合招投標條件的物業(yè)項目，均應按規(guī)定進行招投標。招標委員會和評標小組必須依法辦事，各級招投標管理部門要會同工商、公證等部門對招投標工作秉公辦事，嚴格按照招標程序進行，領(lǐng)導干部和主管部門不得強行安排物業(yè)管理企業(yè)。只有保證物業(yè)管理競爭合理的

44、進行，才能使物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到保護。6、穩(wěn)步推進的原則。鑒于我國物業(yè)管理正處于大發(fā)展階段，物業(yè)競爭市場正在培育發(fā)展之中，競爭規(guī)則、法制建設(shè)尚不健全的實際情況。各地應把基礎(chǔ)條件好、配套設(shè)施齊全、功能比較完善的物業(yè)項目進行招投標試點。在試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，完善規(guī)則，循序漸進，逐步擴大。從各地物業(yè)管理招投標的發(fā)展勢頭看，預計在一兩年內(nèi)，在物業(yè)管理發(fā)達地區(qū)，物業(yè)管理招投標將形成大的氣候，在五年左右的時間內(nèi)，全國物業(yè)管理的招投標市場將形成，在10年左右的時間，各地的物業(yè)管理項目有望全部通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。（三）物業(yè)管理招投標存在的問題自建設(shè)部1995年5月在深圳市召開了全國物業(yè)管理工

45、作會議之后，各地實行物業(yè)招投標的物業(yè)項目日漸增多，如：北京市回龍觀文化居住區(qū)、南京市百家湖花園、深圳市中醫(yī)院、沈陽市科學家花園、天津市嘉?；▓@、廣州市城市麗水庭苑、大慶市建設(shè)大廈、南寧市華僑大廈、武漢市中央花園、南京市國際展覽中心、長沙市市委市政府機關(guān)新大院、江蘇省會議中心等等，其中，多數(shù)招投標項目競爭激烈、名家角逐，充分體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則。對培育物業(yè)管理市場，加速建立物業(yè)管理競爭機制起到了推波助瀾的作用。應當肯定的說，物業(yè)管理招投標工作已出現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭，但目前仍存在一些亟待解決的問題。1、立法滯后。市場經(jīng)濟需要完備的“游戲規(guī)則”，目前，國家尚未制定出臺物業(yè)項目招標投標管理辦法

46、，對于實行物業(yè)管理招投標的原則、招標、投標、開標、評標、定標、違約責任等均沒有明確的規(guī)定，使物業(yè)管理招投標工作無所遵循。眼下，全國除江蘇省等個別省市出臺了物業(yè)項目招標投標管理辦法外，絕大多數(shù)省市都沒有出臺物業(yè)項目招投標管理方面的地方性法規(guī)或規(guī)章。由于沒有競爭規(guī)劃，直接影響了物業(yè)管理招標投標工作的開展和實際效果。2、競相壓價、惡性競爭。眼下，由于沒有出臺物業(yè)項目招標投標管理辦法和物業(yè)管理反對不正當競爭規(guī)定。因此，在招投標中出現(xiàn)了一些物業(yè)管理公司，不按實際測算出的管理成本和收費標準參與競爭，而是違反價值規(guī)律和競爭規(guī)則，竟以明顯低于管理成本和收費標準亮出標價，其目的是通過不正當競爭，千方百計拿到物業(yè)

47、管理項目。一些物業(yè)項目被非正當競爭奪走后帶來了不良的后果，一是由于盲目報價，以低價格搶到物業(yè)管理項目，造成收不抵支，使企業(yè)背上了沉重包袱。二是為了不使企業(yè)虧損，對不正當競爭到的物業(yè)管理項目，隨意減少和降低管理服務(wù)內(nèi)容和標準，損害產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益。三是嚴重擾亂了物業(yè)管理競爭市場的秩序，由于不是靠物業(yè)管理公司的信譽、管理服務(wù)水平和實力競爭得物業(yè)項目，其項目到手后，管理服務(wù)質(zhì)量難以到位，產(chǎn)權(quán)人、使用人意見很大。3、地方保護主義、本位主義嚴重。從目前來看，在一些物業(yè)管理項目招投標中，地方保護主義、本位主義仍較嚴重，如一些大的物業(yè)管理招標項目本應面向全省乃至全國招標，但行業(yè)主管部門或產(chǎn)權(quán)單位，從地方

48、保護主義、本位主義出發(fā)，僅在本系統(tǒng)或本地區(qū)進行招標。有的也雖然面向全省或全國招標，但對于外來投標的單位，不是采取公平、公正的態(tài)度，而是要求十分苛刻，或以外地管理模式不適應本地管理、情況不熟悉等理由，想方設(shè)法將符合條件的外地物業(yè)管理企業(yè)拒之門外。4、違反競爭原則，實行“先定后招”。一些地方的評標實行暗箱操作，不是當場公布得分，有的“先定后招”，走形式、走過場，使真正業(yè)績突出，管理服務(wù)好的名牌企業(yè)難以中標。5、產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益得不到體現(xiàn)。物業(yè)管理項目招投標，應當充分體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，由物業(yè)管理委員會代表產(chǎn)權(quán)人、使用人選聘物業(yè)管理企業(yè)。但從一些地方的招標實踐看，除了在建尚未竣工的項目，由

49、于沒有組建物業(yè)管理委員會，無法由產(chǎn)權(quán)人、使用人代表參加評委會外，即使是已組建了物業(yè)管理委員會的項目，其產(chǎn)權(quán)人、使用人代表在評委會中的比例也偏小，往往只有一兩名代表作為評委，這顯然是有失公平的，也難以體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志。筆者認為，產(chǎn)權(quán)人、使用人代表名額在評委會中的比例應不少于50。如果按照現(xiàn)在評委會的比例，物業(yè)項目招投標成了由物業(yè)管理主管部門和專家招聘物業(yè)管理公司，而不是由物業(yè)管理委員會代表產(chǎn)權(quán)人、使用人選聘物業(yè)管理公司。（四）建立物業(yè)管理競爭機制需要加強的幾項工作建立物業(yè)管理競爭機制是一個系統(tǒng)工程，它涉及到管理方式、經(jīng)營戰(zhàn)略、競爭規(guī)則、法制規(guī)范等等，要求從諸多方面進行一系列的根本轉(zhuǎn)變。特

50、別是在我國的物業(yè)管理法制不健全，行為不規(guī)范，管理服務(wù)水平不高情況下，建立物業(yè)管理競爭機制，應加強以下工作：1、積極探索和確立具有中國特色的物業(yè)管理競爭機制。我國所要建立的物業(yè)管理競爭機制是社會主義市場經(jīng)濟條件下的競爭機制。因此，我國物業(yè)管理競爭機制的建立，一方面要學習借鑒其他行業(yè)建立的競爭機制、競爭規(guī)則、運行機制、操作方式上所具有共性和成功經(jīng)驗；另一方面在學習借鑒時，又不能照抄照搬，而必須從我國物業(yè)管理的實際出發(fā)，按照物業(yè)管理自身規(guī)律和我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，認真總結(jié)深圳等城市實行物業(yè)管理招投標的做法，并逐步確立起具有中國特色的物業(yè)管理競爭機制。2、認真總結(jié)我國物業(yè)管理引進競爭機制的成功經(jīng)驗，

51、加以完善提高。我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳市，為提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量，探索市場經(jīng)濟條件下的物業(yè)管理，從1993年開始就率先將競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，對蓮花北村采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。經(jīng)過招標、投標、專家評審，萬廈物業(yè)管理公司以其優(yōu)秀的物業(yè)管理方案和保本微利的管理收費，在激烈的競爭中取勝。3年之后，蓮花北村在全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)考評中一舉奪魁。1996年11月深圳市為了將物業(yè)管理的競爭機制引向深入，又對建成投資入使用7年的鹿丹村住宅小區(qū)公開進行招投標。深圳市大膽將競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，為全國建立物業(yè)管理競爭機制開了先河，創(chuàng)造和積累了較為成功的經(jīng)驗。特別是

52、近年來，深圳、廣州、北京、天津、上海、南京、沈陽、大連等城市都成功地進行了物業(yè)管理項目公開招投標，為培育物業(yè)管理市場，建立物業(yè)管理競爭起到了積極的推動作用。我們要認真進行總結(jié)，不斷提高和完善，積極進行推廣，盡快建立起符合我國物業(yè)管理行業(yè)實際的競爭機制。3、提高認識，更新觀念，為建立物業(yè)管理競爭機制奠定基礎(chǔ)。從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟條件下住宅小區(qū)管理模式到實行物業(yè)管理，是城市管理體制的重大改革，需要人們在思想觀念上進行更新。從實行物業(yè)管理到引進競爭機制，同樣需要人們在思想觀念上進行更新。市場競爭不僅是市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征，而且是市場機制作用的本質(zhì)要求和反映。物業(yè)管理競爭雖然具有風險性，會導致優(yōu)勝劣汰，但只

53、有經(jīng)過激烈競爭，才能使企業(yè)將市場競爭的壓力變?yōu)閯恿Γ笊?、求發(fā)展，促進企業(yè)加強管理，提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平，當這種動力與管理者的利益結(jié)合時，就形成企業(yè)積極進取，拼搏向上的活力，從而推動我國的物業(yè)管理向深層次、高水平發(fā)展。建立物業(yè)管理競爭機制，必須樹立開拓進取、刻意求新的觀念?？梢哉f各級領(lǐng)導對建立物業(yè)管理競爭機制認識提高之日，就是全國物業(yè)管理競爭機制形成之時。4、破除行業(yè)保護主義，本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。建立物業(yè)管理競爭機制，必須破除行業(yè)保護主義和本位主義，要勇于把符合招投標條件的物業(yè)管理項目拿出來，推向市場進行競爭，打破地區(qū)間、行業(yè)間、部門間的界線。對于符合招投標條件項目，

54、要勇于向全國、包括國外招標。只有這樣，才有利于物業(yè)管理競爭機制的形成，才有利于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，才有利于同國際物業(yè)管理市場的接軌。目前，多數(shù)單位不愿將自己建設(shè)的物業(yè)項目實行招投標，存在著肥水不流外人田或擔心自己建設(shè)的物業(yè)項目被別人拿走，職工沒活干。如果行業(yè)保護主義、本位主義不破除，不僅物業(yè)管理競爭機制難以形成，而且物業(yè)管理行業(yè)也難以提高管理和服務(wù)水平，更難以把物業(yè)管理推向一個新的更高境地。5、多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為建立物業(yè)管理競爭機制作好人才儲備。建立物業(yè)管理競爭機制，培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，智力的開發(fā)，人才的培養(yǎng)是關(guān)鍵。物業(yè)管理的競爭，人才競爭是第一位的。在激烈的物業(yè)管理競爭

55、中，企業(yè)必須面向市場，認真研究市場變化，才能做出正確的決策。物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中取勝，并在競爭中站穩(wěn)腳跟，除了加強管理，提高管理服務(wù)水平，做到科學管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，取信于民外，必須加強人才的培養(yǎng)，要通過多種形式下大力氣提高管理者的素質(zhì)。企業(yè)如果沒有一支技術(shù)精、業(yè)務(wù)好、懂專業(yè)、善管理、愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞、勇于奉獻的職工隊伍，難以在競爭中取勝。因此，物業(yè)管理行業(yè)主管部門和企業(yè)領(lǐng)導人，必須以戰(zhàn)略的眼光加速物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，使之適應現(xiàn)代化物業(yè)管理的需要。6、加速立法，為建立物業(yè)管理競爭機制提供法律保證。物業(yè)管理的競爭，客觀上要求它的運行活動應是有序的、規(guī)范的和法制化的，這不僅是社會主義市場經(jīng)濟的客

56、觀要求，也是建立物業(yè)管理競爭機制的實踐要求。目前，國家在物業(yè)管理競爭方面既沒有立法，也未出臺競爭規(guī)則。因此，要保證物業(yè)管理競爭機制的正常運行和有序發(fā)展，實現(xiàn)物業(yè)管理競爭的規(guī)范化、法制化，有關(guān)部門必須未雨綢繆，加快物業(yè)管理競爭立法，使我國物業(yè)管理的競爭有法可依，有章可循。只有法律作保證，物業(yè)管理競爭才能走上規(guī)范有序的軌道。趨勢之三：集團化發(fā)展將結(jié)束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，成為物業(yè)管理行業(yè)的主體（一）組建物業(yè)管理企業(yè)集團的必要性 應當說20年來，我國的物業(yè)管理已有了空前的發(fā)展。同時，也應當看到，目前物業(yè)管理公司不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存

57、在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴重，發(fā)展后勁不足等問題。全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)管房面積較大外，物業(yè)管理公司平均管房面積偏低。據(jù)統(tǒng)計，到1999年底全國實行物業(yè)管理的房屋建筑面積98861.76萬平方米，物業(yè)管理企業(yè)150萬家，從業(yè)人員近200萬人，平均每個物業(yè)管理企業(yè)僅管理房屋6.59萬平方米，每個物業(yè)管理人員平均只管理房屋494.31平方米，可見物業(yè)管理企業(yè)平均管理規(guī)模之小，人均管房面積之少。另據(jù)物業(yè)管理雜志披露，南京市1100多家物業(yè)管理公司，2000年有70以上處于虧損。由此看來，要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團隊的整體實力，物業(yè)管理

58、企業(yè)應當走集團化發(fā)展道路，組建一批實力雄厚，人才集中，專業(yè)技術(shù)力量強，一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。這是因為，企業(yè)集團是適應我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展客觀需要的一種新的經(jīng)濟組織形式。其突出的特點是，通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴大企業(yè)的規(guī)模，而且可以加強企業(yè)間的協(xié)作，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)互補，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，提高整體經(jīng)濟效益。我國的物業(yè)管理作為社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，適時地組建物業(yè)管理企業(yè)集團，對于推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展十分必要。1、集團化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)管理已進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的

59、焦點集中體現(xiàn)在管理水平和服務(wù)質(zhì)量上。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍。要改變這種局面，滿足人們對生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建起物業(yè)企業(yè)集團，使集團成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。只有這樣，才能使物業(yè)企業(yè)集團乃至整個物業(yè)管理行業(yè)的管理服務(wù)水平得到明顯提高。2、集團化發(fā)展有利于實現(xiàn)規(guī)模效益，改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差的局面。按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律和價值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營的目的應當是最大限度地獲得利潤。物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會效益、環(huán)境效益的同時，也應當追求經(jīng)濟效益。但是，眼下物業(yè)

60、管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一兩個物業(yè)項目。由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)輸血來維持生存。組建物業(yè)企業(yè)集團，與原單獨的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項目，盡而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益。3、集團化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬?、技術(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的關(guān)鍵，這是因為，市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，競爭的最終結(jié)果是人才的競爭。也就是說，誰擁有了物業(yè)管理人才，誰就擁有物業(yè)管理