我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)的研究

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)的研究遼寧省建設(shè)廳 葉天泉我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20年的探索和實(shí)踐，從無(wú)到有，從小到大，其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來(lái)，在城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中的作用也日益顯著。隨著我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展和走向成熟，筆者認(rèn)為，我國(guó)的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)走區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路，這將成為21世紀(jì)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，本文試圖就這種發(fā)展趨勢(shì)作些探討。一、研究我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)的意義物業(yè)管理作為涉及到千家萬(wàn)戶(hù)、與人民群眾生活、生產(chǎn)和工作密切相關(guān)的行業(yè)，要使這一行業(yè)得到健康、快速發(fā)

2、展，使其盡早成為朝陽(yáng)產(chǎn) /業(yè)，探討和研究物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，有其重要的意義。1、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。應(yīng)當(dāng)肯定的說(shuō)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)的研究，不是理論的假設(shè)，而是基于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，特別是物業(yè)管理的實(shí)踐，我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20年的探索和實(shí)踐，已取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。要使這一行業(yè)得到更快的發(fā)展，必須研究物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，只有確定了物業(yè)管理的發(fā)展方向，才能使物業(yè)管理行業(yè)沿著既定的目標(biāo)去探索、去努力、去實(shí)踐、去發(fā)展。另外，我國(guó)即將加入世貿(mào)組織，入世將給我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，物業(yè)管理也應(yīng)當(dāng)在管理模式等方面有新的突破和新的發(fā)展。所以研究物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于我

3、國(guó)物業(yè)管理以何種形象跨入新世紀(jì)，以及在城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中怎樣發(fā)揮更大的作用至關(guān)重要。2、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)是物業(yè)管理行業(yè)擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任的需要。物業(yè)管理的任務(wù)是通過(guò)對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和使用價(jià)值。因?yàn)?，物業(yè)管理搞好了，不僅可以提高城市管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化水平，確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限，使物業(yè)保值、增值，而且有得于城市管理，具有其他行業(yè)所不可替代的作用。3、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)是加快城市化進(jìn)程的需要。城市化的目的是通過(guò)加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)揮城市多種功能，為人民群眾

4、創(chuàng)造一個(gè)快捷、方便、舒適的工作和生活環(huán)境，滿(mǎn)足人們物質(zhì)和精神生活的需要。實(shí)現(xiàn)城市化不僅涉及城市的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標(biāo)志和組成部分，城市房屋管理是城市管理的重要內(nèi)容，城市房屋管理的好差直接反映城市的整體面貌和管理水平。城市房屋及附屬設(shè)備設(shè)施、環(huán)境、場(chǎng)地管理好了，必然加速城市化的進(jìn)程。4、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)是加快城市管理體制改革的需要。城市管理體制是政府對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)組織和管理方法的總稱(chēng)，包括城市領(lǐng)導(dǎo)管理制度的確立；管理權(quán)限和責(zé)任的；管理方式和方法的選擇以及管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置等?？茖W(xué)、合理、先進(jìn)的城市管理體制，是保證城市社會(huì)正常體制改革的重要內(nèi)容。物業(yè)管理

5、搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，而且可以促進(jìn)城市管理體制的改革。5、研究物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)是保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的需要。隨著生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求正在從住房面積的簡(jiǎn)單追求，轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境、物業(yè)管理服務(wù)水平和社會(huì)社區(qū)綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。隨著物業(yè)市場(chǎng)的逐步形成，消費(fèi)者將不受任何上級(jí)主管部門(mén)和主管單位委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的局限，而要通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇自己信得過(guò)的物業(yè)管理企業(yè)管理自己的家園。誰(shuí)的物業(yè)管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，企業(yè)知名度高，社會(huì)信譽(yù)好，收費(fèi)合理就選聘誰(shuí)。只有這樣，消費(fèi)者的利益才能得到真正的保證。二、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)之一：區(qū)域化管理將逐步取代分割管理的

6、模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向（一）實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理的必要性和可行性1、實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理的必要性所謂區(qū)域化物業(yè)管理，是指按照城市現(xiàn)行行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。換言之，就是以城市的街、段、路、里、號(hào)為前提條件，以城市規(guī)劃的自然區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，以有利生產(chǎn)、工作、方便生活和便于管理為原則，以提高城市整體管理水平為目的設(shè)定若干個(gè)物業(yè)區(qū)。從目前來(lái)看，各地的物業(yè)管理仍局限于只對(duì)成片開(kāi)發(fā)并達(dá)到一定規(guī)模的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和單體規(guī)模較大的辦公樓、酒店等實(shí)行了物業(yè)管理，而對(duì)于建筑面積偏小的住宅區(qū)、組團(tuán)、單體樓或建筑面積達(dá)不到規(guī)模的寫(xiě)字樓、商店、醫(yī)院等仍處于被物業(yè)管理遺忘的角落。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，現(xiàn)行物業(yè)管理一

7、些不盡完善的地方開(kāi)始暴露出來(lái)，實(shí)行物業(yè)管理與未實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域形成了鮮明的反差，出現(xiàn)了兩極分化，即實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的衛(wèi)生環(huán)境、治安環(huán)境、綠化環(huán)境等明顯好于未實(shí)行物業(yè)管理的。據(jù)安徽房地產(chǎn)今年第二期陸長(zhǎng)德撰寫(xiě)的“兩個(gè)住宅小區(qū)，兩個(gè)園中湖，兩種管理模式，兩樣不同結(jié)果”關(guān)于西園新村和南園新村兩種管理體制和管理模式的調(diào)查一文中披露，1987年中房合肥公司建成的總建筑面積23萬(wàn)平方米的西園新村，為當(dāng)時(shí)安徽省最大規(guī)模的住宅小區(qū)。由于規(guī)劃和建設(shè)省的獨(dú)巨匠心，充分利用西園新村中央占地10余畝的天然池塘，鑿池成湖，并在湖修建假山、曲橋、水榭、亭臺(tái)、樓閣、雕塑等。岸畔垂柳依依，湖中碧波蕩漾

8、，好一派迷人的景象。西園新村曾經(jīng)作為安徽省的窗口和亮點(diǎn)，接待過(guò)幾十個(gè)國(guó)家的國(guó)際友人和華人華僑，并榮獲聯(lián)合國(guó)人居中心頒發(fā)的利古里亞“國(guó)際特別獎(jiǎng)”。但由于西園新村建成時(shí)，安徽省尚沒(méi)有推行物業(yè)管理，交給住宅小區(qū)所在地的區(qū)、街管理，實(shí)行了傳統(tǒng)的管理模式，由于建管脫節(jié)，疏于管理，湖水受到污染，產(chǎn)權(quán)人、使用人意見(jiàn)很大。目前西園湖面干涸，雜草從生，成為小區(qū)創(chuàng)建的一處死角。其當(dāng)年的風(fēng)光早已黯然失色，不復(fù)存在。而同是中房合肥公司1994年建成的建筑面積16萬(wàn)平方米的南園新村，吸取了西園新村的教訓(xùn)，早在1993年5月南園新村竣工之前，就組建了物業(yè)管理公司實(shí)行了物業(yè)管理。南園新村內(nèi)也有一處占地10余畝的水面，由于管

9、理到位，南園新村雖已經(jīng)過(guò)7年的風(fēng)雨洗禮，于今仍風(fēng)姿綽約，風(fēng)韻猶存。該小區(qū)在建設(shè)方面榮獲了建設(shè)部綜合銀牌獎(jiǎng)，在管理方面被建設(shè)部授予全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。此外一些地方的住宅小區(qū)、大廈等，其規(guī)劃建設(shè)的都很好，只因規(guī)模偏小，沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理，而出現(xiàn)的“一年新、兩年舊、三年亂”的情況在全國(guó)甚多。由此看來(lái)，要打破這種分割管理的局面，使所有的物業(yè)都能實(shí)行有效管理，最好的途徑就是改變目前物業(yè)管理企業(yè)僅對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理的模式，按照城市行政區(qū)域的街、段、路、里、號(hào)設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理?？梢詳嘌?，按照城市行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，是物業(yè)管理的新嘗試，同現(xiàn)行物業(yè)管

10、理模式相比有諸多方面的好處。實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理，可以提高城市的整體管理水平。城市的各類(lèi)物業(yè)是城市的重要組成部分，這就決定了各類(lèi)物業(yè)的管理的好差，不僅直接反映出城市的管理水平，而且直接影響城市對(duì)處開(kāi)放和招商引資的環(huán)境。因此，只有城市的各類(lèi)物業(yè)搞好了，城市的管理才有了基礎(chǔ)。如果按照現(xiàn)行物業(yè)分割管理的模式，勢(shì)必有一些物業(yè)得不到有效的管理，這些管理不到的地方，必然影響城市的整體環(huán)境和形象。要從根本上改變這種分割管理的局面，全面提高城市的整體環(huán)境質(zhì)量，推行區(qū)域化的物業(yè)管理是提高城市管理水平的最佳切入點(diǎn)。實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理，可以使物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)效

11、益差的問(wèn)題。如果按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，其管理規(guī)模相對(duì)按單獨(dú)管理一個(gè)住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)的規(guī)模，要大出若干倍、上百倍，甚至更大，而管理人員相對(duì)增加的數(shù)量比率遠(yuǎn)低于物業(yè)管理面積增加的數(shù)量比率，這樣就會(huì)降低管理成本，減少支出，提高企業(yè)的規(guī)模效益。物業(yè)管理企業(yè)只有實(shí)現(xiàn)了規(guī)模效益，才能走上良性循環(huán)發(fā)展的軌道。實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理，可以減輕產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，由于規(guī)模大，物業(yè)管理的收費(fèi)同單獨(dú)一個(gè)住宅區(qū)、一座大廈或一個(gè)工業(yè)區(qū)的管理成本相比會(huì)大幅度下降，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將隨之降低，這樣可以減輕產(chǎn)權(quán)人、使用人的物業(yè)管理費(fèi)用的支出，自然會(huì)受到產(chǎn)權(quán)人、使用人的贊同。

12、實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理，可以加速創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展。物業(yè)管理是同城市的生產(chǎn)、工作和人民群眾生活密切相關(guān)的行業(yè)，也是創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)，推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的重要內(nèi)容。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，同現(xiàn)行按單獨(dú)住宅區(qū)、大廈等實(shí)行物業(yè)管理相比，更有得于整個(gè)區(qū)域的治安環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、綠化環(huán)境、生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境的改善，更有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展。如果按現(xiàn)行以一個(gè)住宅區(qū)或大廈實(shí)行物業(yè)管理，必然會(huì)有若干不能實(shí)行物業(yè)管理的死角，這樣勢(shì)必影響創(chuàng)建活動(dòng)的實(shí)際效果。2實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理的可行性深圳廣業(yè)物業(yè)管理公司為推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)不斷創(chuàng)新發(fā)展，積極探索區(qū)域化物業(yè)管理發(fā)展的新路子，從1

13、994年就開(kāi)始對(duì)占地面積80萬(wàn)平方米，建筑面積150多萬(wàn)平方米的新州片區(qū)內(nèi)的空置土地、市政設(shè)施、道路交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、水電設(shè)施、二次排放、建筑施工以及片區(qū)內(nèi)的各類(lèi)公共物業(yè)進(jìn)行管理和綜合配套服務(wù)，大膽地進(jìn)行了區(qū)域化物業(yè)管理的嘗試，并取得了積極的進(jìn)展，為推行區(qū)域化物業(yè)管理起到帶頭和示范作用。可以將開(kāi)發(fā)區(qū)作為區(qū)域化物業(yè)管理的突破口。眼下，全面推行區(qū)域化物業(yè)管理的條件并不十分成熟，因?yàn)椋壳霸诔鞘行姓^(qū)域內(nèi)仍有一定數(shù)量的物業(yè)，暫不具備實(shí)行物業(yè)管理的條件，需要有一個(gè)治理改造的過(guò)程。筆者認(rèn)為，在現(xiàn)階段可以先從開(kāi)發(fā)區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)，實(shí)行物業(yè)管理的試點(diǎn)。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)區(qū)是按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步建設(shè)、開(kāi)發(fā)

14、一片、建成一片的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的。因此，在開(kāi)發(fā)區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理有諸多的有利條件。一是規(guī)劃布局的合理性和超前性。從目前來(lái)看，無(wú)論是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，都是按照全面規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)的。尤其是許多開(kāi)發(fā)區(qū)不僅規(guī)劃布局合理，而且具有一定的超前性，這些都為開(kāi)發(fā)區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)推行物業(yè)管理奠定了良好基礎(chǔ)。二是配套設(shè)施的完善性。我國(guó)的開(kāi)發(fā)區(qū)大都建設(shè)在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，不僅地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，而且基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施完善，相對(duì)獨(dú)立。無(wú)論是以高新技術(shù)為主的高新

15、技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，或以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)等，其基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都比較完善，其中供電、供暖、供水、排水、道路、學(xué)校、醫(yī)院、商店、酒店、賓館、托兒所等應(yīng)有盡有，這些都為開(kāi)發(fā)區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)推行物業(yè)管理創(chuàng)造了有利的條件。三是區(qū)域規(guī)劃的鮮明性。開(kāi)發(fā)區(qū)不僅規(guī)劃布局合理，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施完善，而且一些開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域劃分特點(diǎn)鮮明，如在一些開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)又在規(guī)劃上分為生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、機(jī)關(guān)辦公區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、金融區(qū)、教學(xué)區(qū)、旅游區(qū)等，這樣就為按行政機(jī)關(guān)區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)推行物業(yè)管理提供諸多的方便和先天的條件。區(qū)域化物業(yè)管理的大體形成周期。經(jīng)過(guò)積極的探索和實(shí)踐，預(yù)計(jì)有5-10年的時(shí)間，

16、區(qū)域化物業(yè)管理在物業(yè)管理比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，可以取得較為成型的經(jīng)驗(yàn)，到本世紀(jì)20年代，區(qū)域化物業(yè)管理模式將在大部分地區(qū)得到普遍推廣，到本世紀(jì)30年代，區(qū)域化物業(yè)管理模式將有望取代分割管理的模式，成為我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展方向。（二）區(qū)域化物業(yè)管理區(qū)域的劃分現(xiàn)階段，在城市中特別是在舊城區(qū)中，住宅區(qū)與商店、學(xué)校、辦公樓、醫(yī)院及浴池、旅店等服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施是交織在一起，少數(shù)還有生產(chǎn)企業(yè)與住宅區(qū)等交叉在一起。而像近些年來(lái)新建成的較大規(guī)模的住宅區(qū)，如北京的望京居住宅、回龍觀文化居住區(qū)等并不多見(jiàn)。因此，從總體上講，實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)從我國(guó)城市各類(lèi)房屋的分布現(xiàn)狀和實(shí)際情況出發(fā)，既要考慮以城市行政區(qū)的劃分、城市

17、規(guī)劃的自然區(qū)為前提條件和基礎(chǔ)，又要注重方便生活、有利生產(chǎn)、便于管理，也可以參照城市社區(qū)管理范圍的劃分。對(duì)于那些相對(duì)集中的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、教學(xué)區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)一條街、餐飲一條街、電子一條街、汽車(chē)配件一條街等，具體講可以按房屋的使用性質(zhì)和建筑面積等情況進(jìn)行劃分：1、按房屋的用途和使用性質(zhì)劃分。按照房屋的用途和使用性質(zhì)大體可以劃分為住宅區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、教學(xué)區(qū)、醫(yī)療區(qū)等。住宅區(qū)就是以城市居民居住生活的用房，如居住區(qū)、住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)和單位住宅樓為主的物業(yè)區(qū)域。辦公區(qū)就是以機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)等單位的辦公及附屬用房為主的物業(yè)區(qū)域。商業(yè)服務(wù)區(qū)就是以商店、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣

18、場(chǎng)、酒店、旅館等商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)等為主的區(qū)域。工業(yè)區(qū)就是以直接用于工礦企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，郵電、交通部門(mén)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為主的物業(yè)區(qū)域。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)就是以工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、供銷(xiāo)、外貿(mào)、物資及其各種物品儲(chǔ)存的倉(cāng)庫(kù)用房（含冷藏庫(kù)）等為主的物業(yè)區(qū)域。教學(xué)區(qū)就是以大專(zhuān)院校、中小學(xué)校為主的物業(yè)區(qū)域。醫(yī)療區(qū)就是以醫(yī)院、門(mén)診部、住院處等為主的物業(yè)區(qū)域。2、按占地面積、建筑面積及居住人口戶(hù)數(shù)分。按照占地面積、建筑面積，及居住人口戶(hù)數(shù)大體可以按如下比例劃分。住宅區(qū)：以10000-30000戶(hù)為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。商業(yè)區(qū)：以形成的自然區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，大城市房屋建筑面積在30-50萬(wàn)平方米，中小城市房屋建筑面積在20-30萬(wàn)

19、平方米為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。辦公區(qū)：以街區(qū)建設(shè)為基礎(chǔ)，大城市房屋建筑面積在20-30萬(wàn)平方米，中小城市房屋建筑面積在10-20萬(wàn)平方米為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。工業(yè)區(qū)：以占地面積100-200萬(wàn)平方米或以房屋建筑面積30-50萬(wàn)平方米為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：以占地面積150-200萬(wàn)平方米或房屋建筑面積以50-80萬(wàn)平方米為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。教學(xué)區(qū)：以占地面積150-200萬(wàn)平方米或房屋建設(shè)面積50-100萬(wàn)平方米為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。醫(yī)療區(qū)：以占地面積80-150萬(wàn)平方米或房屋建筑面積20-30萬(wàn)平方米為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。上述各類(lèi)區(qū)域的劃分，主要是以某一類(lèi)物業(yè)為主，以周邊其它物業(yè)為輔，而不是只管理

20、某一類(lèi)物業(yè)，而放棄周邊的其它物業(yè)的管理。能否較為合理地劃分物業(yè)區(qū)域，對(duì)物業(yè)管理是基礎(chǔ)條件。（三）實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理應(yīng)遵循的原則按行政區(qū)域設(shè)定管理區(qū)實(shí)行物業(yè)管理是一種新的管理模式，也是物業(yè)管理的新嘗試，為了使這一管理模式能達(dá)到預(yù)期的效果，應(yīng)遵循以下原則：1、總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)、大膽探索的原則。深圳新州片區(qū)為全國(guó)物業(yè)實(shí)行區(qū)域化管理開(kāi)了先河，盡管目前并不十分完善，但為推行區(qū)域化物業(yè)管理創(chuàng)造和積累了一些可以借鑒的地方，有關(guān)部門(mén)應(yīng)認(rèn)真總結(jié)，完善提高，使這一典型盡快完善起來(lái)，并及時(shí)得到推廣。2、統(tǒng)一管理的原則。統(tǒng)一管理就是在城市行政區(qū)域設(shè)定的物業(yè)區(qū)內(nèi)，無(wú)論是房產(chǎn)部門(mén)的直管產(chǎn)、單位的自管產(chǎn)，也無(wú)論是住宅區(qū)、大廈或

21、醫(yī)院、商店、學(xué)校等物業(yè)，都應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一管理。同時(shí)，統(tǒng)一管理不僅包括房屋，還包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的所有供電、供水、排水、煤氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安和北方供暖等等。就是說(shuō)在一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)不能選聘兩個(gè)或更多的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，更不可將一部分物業(yè)內(nèi)容委托一個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，將另一部分物業(yè)內(nèi)容交由其他物業(yè)公司進(jìn)行管理。如果確因某些情況，需要將某項(xiàng)物業(yè)內(nèi)容委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理時(shí)，也應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一接管后，再由接管的物業(yè)公司同專(zhuān)業(yè)公司簽訂委托管理某項(xiàng)物業(yè)的管理合同，如區(qū)域內(nèi)的綠化委托給綠化公司；治安保衛(wèi)委托給保安公司；清掃保潔委托給保潔公司等。3、通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理

22、公司的原則。按城市行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)的組織指導(dǎo)下，通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理公司。因?yàn)?，區(qū)域化物業(yè)管理，與一個(gè)住宅區(qū)、一座大廈或一個(gè)工業(yè)區(qū)的管理相比不僅面積大，而且難度大，情況復(fù)雜，必須要通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司。招標(biāo)的范圍既可是本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)或本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理公司，也可以面向全國(guó)招投標(biāo)。通過(guò)招投標(biāo)可以將管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理的物業(yè)管理公司選為經(jīng)營(yíng)者。只有這樣，中標(biāo)的物業(yè)管理公司才有責(zé)任感和緊迫感，并變壓力為動(dòng)力，切實(shí)搞好物業(yè)的管理和服務(wù)。否則，難以承擔(dān)起區(qū)域物業(yè)管理的責(zé)任，更談不上提高物業(yè)管理的質(zhì)量和水平。4、合

23、理確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，其管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定和測(cè)算是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題。這是因?yàn)?，往往一個(gè)物業(yè)區(qū)內(nèi)既有住宅區(qū)，又有工業(yè)區(qū)、大廈、商店、學(xué)校等，既涉及房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)衛(wèi)管理、治安保衛(wèi)管理、消防管理，又涉及道路、路燈、停車(chē)場(chǎng)等管理。由于各類(lèi)物業(yè)的類(lèi)型不同，其管理服務(wù)的項(xiàng)目有所差異，需要管理服務(wù)的內(nèi)容和管理服務(wù)的深度及細(xì)度也不盡相同。同時(shí)，不同物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)當(dāng)搞一刀切，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類(lèi)型的物業(yè)，不同管理服務(wù)項(xiàng)目，不同物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法規(guī)定的管理、服務(wù)人員的工資

24、和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，法定稅費(fèi)等八項(xiàng)構(gòu)成，分別測(cè)定出不同類(lèi)型物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)行政主管部門(mén)審批后施行。5、抓好試點(diǎn)的原則。按城市行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理是物業(yè)管理的重大突破。不僅管理面大、工作量大，而且設(shè)備、設(shè)施多，要想達(dá)到預(yù)期的目的，應(yīng)本著先行試點(diǎn)的原則。各地可先選擇一些基礎(chǔ)條件好，具備實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理?xiàng)l件，相對(duì)集中的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等進(jìn)行試點(diǎn)，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸清路子，然后擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，取得成功經(jīng)驗(yàn)后逐步推開(kāi)。6、注重發(fā)揮管理委員會(huì)作

25、用的原則。由于按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，管理的規(guī)模大、物業(yè)類(lèi)型多、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，注重發(fā)揮管委會(huì)的作用尤為重要。當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)在組織召開(kāi)第一次產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)時(shí)，要嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或代表大會(huì)的程序進(jìn)行。管委會(huì)成員的產(chǎn)生要通過(guò)民主推薦，管委會(huì)成員的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)從管委會(huì)工作實(shí)際需要出發(fā)，既要考慮產(chǎn)權(quán)面積比例，又要注重代表面，其委員數(shù)額可以略多一些，特別是要把那些具有一定參事議事能力，有工作熱情，辦事公道的產(chǎn)權(quán)人、使用人代表選進(jìn)管委會(huì)。只有這樣，管委會(huì)才能充分行使自己的權(quán)利，并認(rèn)真履行其義務(wù)，并配合物業(yè)管理公司一道共同做好區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。同時(shí)，物業(yè)管理公司也應(yīng)當(dāng)遇

26、事多同管委會(huì)商量，重大事項(xiàng)經(jīng)管委會(huì)討論同意，切實(shí)發(fā)揮管委會(huì)的作用。（四）影響區(qū)域化物業(yè)管理的制約因素從目前來(lái)看，推行區(qū)域化物業(yè)管理仍存在許多制約因素，主要表現(xiàn)在：1、由于我國(guó)的物業(yè)管理一開(kāi)始就是從一個(gè)住宅區(qū)、一座大廈或一個(gè)工業(yè)區(qū)起步的，因此，按單一住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等實(shí)行物業(yè)管理已成為約定俗成的管理模式，要打破這種管理模式需要有一個(gè)過(guò)程。2、區(qū)域化物業(yè)管理只能選聘一個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。但是，現(xiàn)行住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)分割管理的模式以得到人們的普遍認(rèn)同，況且物業(yè)管理公司同物業(yè)管理委員會(huì)（或業(yè)主委員會(huì)，下同）簽訂的物業(yè)委托管理合同，是具有法律效力的，如果因?qū)嵭袇^(qū)域化物業(yè)管理的需要，物業(yè)管

27、理公司按照法定程序同管委會(huì)協(xié)商可以提前解除合同。但如果現(xiàn)行的物業(yè)管理公司或物業(yè)管理委員會(huì)不同意提前解除合同，那么只能等到合同期滿(mǎn)，這樣就會(huì)推遲區(qū)域化物業(yè)管理的時(shí)間，影響區(qū)域化物業(yè)管理的進(jìn)程。3、由于一些物業(yè)管理公司在單一住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)管理中，管理服務(wù)到位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理，產(chǎn)權(quán)人、使用人滿(mǎn)意，他們有權(quán)繼續(xù)選聘原物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。即使合同期滿(mǎn)后，產(chǎn)權(quán)人、使用人擔(dān)心區(qū)域化物業(yè)管理面積大，擔(dān)心物業(yè)管理服務(wù)不到位，仍然愿意選聘原物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，不接受區(qū)域化物業(yè)管理，也將給推行區(qū)域化物業(yè)管理進(jìn)程帶來(lái)影響。（五）實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)抓好的幾項(xiàng)工作按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理是我國(guó)物

28、業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，同現(xiàn)行的物業(yè)管理模式相比有許多優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)，在治安保衛(wèi)、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理等方面也嗇了物業(yè)管理的難度。因此，要搞好區(qū)域化物業(yè)管理，使其達(dá)到預(yù)期的目的和效果，要突出做好以下工作：1、提高認(rèn)識(shí)、轉(zhuǎn)變觀念，充分認(rèn)識(shí)實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理的意義。從傳統(tǒng)房產(chǎn)管理到物業(yè)管理是房產(chǎn)管理體制改革的一場(chǎng)革命，需要人們提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念，從單一住宅區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理到區(qū)域化物業(yè)管理是物業(yè)管理的一大進(jìn)步，仍然要人們提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念，特別是產(chǎn)權(quán)單位和產(chǎn)權(quán)人要顧大局、識(shí)大體，克服本位主義，從提高城市整體管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展出發(fā)，積極配合作好區(qū)域化物業(yè)管理工作。2、物業(yè)管

29、理公司經(jīng)過(guò)辛勤的工作，要充分展示區(qū)域化物業(yè)管理的優(yōu)越性。中標(biāo)的物業(yè)管理公司，要認(rèn)真作好各項(xiàng)物業(yè)管理工作，使產(chǎn)權(quán)人、使用人看到區(qū)域化物業(yè)管理的益處，特別是在減輕產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)方面，要及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)權(quán)人、使用人盡早認(rèn)同并接受區(qū)域化物業(yè)管理。（六）在產(chǎn)權(quán)人、使用人接受區(qū)域化物業(yè)管理基礎(chǔ)上，中標(biāo)的物業(yè)管理公司對(duì)區(qū)域化物業(yè)管理的區(qū)域要突出抓好以下工作：1、治安保衛(wèi)管理。由于按城市區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)的規(guī)模較大，在一般情況下，無(wú)法實(shí)行封閉式管理，這樣就給物業(yè)管理增加了許多難度。特別是有的物業(yè)區(qū)域內(nèi)有公交線路，這將給治安保衛(wèi)管理帶來(lái)更大的難度。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)區(qū)的規(guī)模和治安保衛(wèi)工作量的

30、大小，配備相應(yīng)的治安保衛(wèi)人員，并應(yīng)采取專(zhuān)職保安人員與兼職保安人員相結(jié)合、重點(diǎn)保安部位與一般保安相區(qū)別的方式，對(duì)重點(diǎn)部門(mén)和相對(duì)集中的住宅區(qū)、大廈及財(cái)務(wù)、倉(cāng)庫(kù)、商場(chǎng)等重點(diǎn)部位要安裝報(bào)警裝置和監(jiān)控裝置，并實(shí)行24小時(shí)巡邏。同時(shí)，要抓好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的防火工作，實(shí)行物業(yè)區(qū)域內(nèi)的所有單位一把手防火責(zé)任制，同物業(yè)管理公司簽訂責(zé)任狀。物業(yè)管理公司要定期對(duì)防火工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，確保消防和治安保衛(wèi)工作萬(wàn)無(wú)一失。2、設(shè)備、設(shè)施管理。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，直接關(guān)系到生產(chǎn)、工作和居民生活的正常進(jìn)行，特別是供水、供電、煤氣、道路、路燈、排水、電梯、北方供暖等能否保持良好的運(yùn)作狀態(tài)，與生產(chǎn)、工作和

31、居民的生活息息相關(guān)。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)組成技術(shù)好、業(yè)務(wù)精的專(zhuān)業(yè)管修隊(duì)伍，對(duì)設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，接到報(bào)修及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，管修部門(mén)要24小時(shí)有人值班，急修要不過(guò)夜，小修要不過(guò)三天，確保生產(chǎn)、工作和居民的生活質(zhì)量。3、環(huán)境衛(wèi)生管理。由于按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)的面積大、戰(zhàn)線長(zhǎng)、人員多，清掃保潔的任務(wù)十分繁重。物業(yè)管理公司要配齊清掃保潔人員，對(duì)物業(yè)區(qū)域?qū)嵭腥毂崱Ｗ≌瑓^(qū)要實(shí)行垃圾袋裝化，做到日產(chǎn)日清。清掃保潔人員要實(shí)行按分擔(dān)區(qū)分片包干，責(zé)任到人，使物業(yè)區(qū)域內(nèi)始終保持清潔衛(wèi)生的環(huán)境。4、綠化管理。綠化管理是物業(yè)管理一項(xiàng)重要的工作，物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化工作的好與差，直接影響環(huán)境質(zhì)量。物業(yè)管理公司要把綠

32、化工作擺在重要位置來(lái)抓，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化工作實(shí)行全面規(guī)劃、統(tǒng)一管理，努力為人們創(chuàng)造舒適優(yōu)美的綠化、美化環(huán)境。5、車(chē)輛管理。由于物業(yè)區(qū)域內(nèi)單位多、人員多，車(chē)輛必然多。物業(yè)管理公司要在物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排、方便使用、便于管理、確保安全和有償使用的原則，將機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)分成若干個(gè)停車(chē)場(chǎng)，并設(shè)專(zhuān)人進(jìn)行管理，確保車(chē)輛完好無(wú)損。6、社區(qū)文化活動(dòng)。按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，單位多、人員多、各方面的人才也多。物業(yè)管理公司要根據(jù)所管物業(yè)的特點(diǎn)，定期組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)的單位和居民開(kāi)展積極向上的文化體育活動(dòng)，如籃球、排球、乒乓球、象棋、羽毛球比賽等，也可以通過(guò)組織開(kāi)展攝影、繪畫(huà)、書(shū)法展等活動(dòng)，陶

33、冶人們的情操，增強(qiáng)人們熱愛(ài)物業(yè)區(qū)域的自覺(jué)性，同物業(yè)管理公司一道共創(chuàng)美好家園。趨勢(shì)之二：市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項(xiàng)目的主流（一）實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的必要性和必然性1、實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的必要性市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)就是隨著物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的形成，物業(yè)管理公司要通過(guò)招投標(biāo)來(lái)取得物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。因?yàn)?，物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力的源泉，也是不斷提升物業(yè)管理水平，把物業(yè)管理推向一個(gè)更新境地的重要途徑。物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，具有以下的好處：市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。我國(guó)的物業(yè)管理是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生的，競(jìng)爭(zhēng)是市

34、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力所在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，把物業(yè)管理企業(yè)推向市場(chǎng)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。深圳、廣州、上海、北京、武漢、南京、沈陽(yáng)、大連等城市推行物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)踐證明，物業(yè)管理只有引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)上激烈的較量和角逐，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟(jì)利益的內(nèi)在要求轉(zhuǎn)化為外部壓力，并將這種壓力變成動(dòng)力，才能激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)的水平和自身的素質(zhì)，并在競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)風(fēng)雨雨中經(jīng)受鍛煉和考驗(yàn)。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是提升物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，不僅要追求社會(huì)效益、環(huán)境效益，而且要實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)面臨著

35、優(yōu)勝劣汰的抉擇，若不成功，就被淘汰，企業(yè)管理人員的素質(zhì)，決定著企業(yè)的命運(yùn)和前途。優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)使著每一個(gè)管理人員永不停息的奮進(jìn)，誰(shuí)也不愿被淘汰。企業(yè)內(nèi)有追求經(jīng)濟(jì)效益的動(dòng)力，外有管理服務(wù)不好被解聘的壓力，形成了一種強(qiáng)大的動(dòng)力，迫使企業(yè)每個(gè)管理者欲想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，必須不斷提高自身的思想、文化素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的加速器。物業(yè)管理作為新興行業(yè)，要想得到健康快速的發(fā)展，必須把物業(yè)管理企業(yè)推向市場(chǎng)，充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，將管理的委任制、終身制變?yōu)橛僧a(chǎn)權(quán)人、使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，使產(chǎn)權(quán)人、使用人通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。只有通過(guò)物業(yè)管理企

36、業(yè)在市場(chǎng)上的公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)，才能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高；也只有物業(yè)管理行業(yè)整體水平提高了，物業(yè)管理行業(yè)才能得到健康快速的發(fā)展。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的有效保證。建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，產(chǎn)權(quán)人、使用人可以不受任何行政部門(mén)的委托或指派物業(yè)管理企業(yè)的約束，他們可以從眾多的投標(biāo)企業(yè)中篩選自己認(rèn)為最為合適的物業(yè)管理企業(yè)。這樣不僅可以擺正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且有利于鞭策物業(yè)管理企業(yè)以良好的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)贏得產(chǎn)權(quán)人、使用人的信任，并能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)從根本上提高管理水平和改善服務(wù)質(zhì)量，從而保證物業(yè)保值增值，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益得到保障。2、實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的必然性市場(chǎng)

37、化經(jīng)營(yíng)是同國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)接軌的突破口。參與國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，也是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)相對(duì)接。隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，同國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)一定會(huì)越來(lái)越密切。因此，把物業(yè)管理企業(yè)打進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)管理國(guó)外的物業(yè)已是為期不遠(yuǎn)的事情。要使我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)盡快沖出國(guó)門(mén)，參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須形成國(guó)內(nèi)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，一方面可以促使物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)水平，增強(qiáng)企業(yè)開(kāi)拓能力和應(yīng)變能力，從而增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉，積累經(jīng)驗(yàn)，為在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中戰(zhàn)勝對(duì)手積蓄力量

38、，創(chuàng)造條件。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。隨著物業(yè)管理企業(yè)增多，僧多粥少的現(xiàn)象將越來(lái)越突出。市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，在未來(lái)的物業(yè)管理中，只能靠企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、靠企業(yè)的信譽(yù)、靠企業(yè)的品牌去占領(lǐng)市場(chǎng)。而要占領(lǐng)市場(chǎng)離不開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，要提高物業(yè)管理水平離不開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是物業(yè)管理的必然發(fā)展趨勢(shì)。只有競(jìng)爭(zhēng)才能使品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)得到展示，也只有競(jìng)爭(zhēng)才能使那些信譽(yù)不好、經(jīng)營(yíng)不善、管理服務(wù)不到位的企業(yè)被淘汰出市場(chǎng)。（二）建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的依據(jù)、指導(dǎo)思想和原則建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，理論前提在于正確把握物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)涵。競(jìng)爭(zhēng)作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象有其產(chǎn)生的內(nèi)外條件，物業(yè)管理企業(yè)在共

39、同追求的社會(huì)效益、環(huán)境效益之外，還有各自的特殊利益經(jīng)濟(jì)效益，是產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)因，市場(chǎng)的存在是產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的外因。企業(yè)自負(fù)盈虧是企業(yè)特殊利益的最高表現(xiàn)，企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)則是形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必要前提。因此，只要物業(yè)管理企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)不呼而至。競(jìng)爭(zhēng)是指商品生產(chǎn)者取得有利的產(chǎn)銷(xiāo)條件而進(jìn)行的相互斗爭(zhēng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有利益性、排他性、風(fēng)險(xiǎn)性、自發(fā)性、強(qiáng)制性等特征。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)是指物業(yè)管理企業(yè)在強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所表現(xiàn)出的生存和發(fā)展能力，生存能力是發(fā)展能力的基礎(chǔ)，發(fā)展能力則是生存能力的延伸?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，建立物業(yè)管理竟?fàn)帣C(jī)制的指導(dǎo)思想應(yīng)以鄧小平理論、江澤民三

40、個(gè)代表思想、中共中內(nèi)關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議為指導(dǎo)，按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，逐步將物業(yè)管理企業(yè)推向市場(chǎng)，通過(guò)公開(kāi)、公平、合理的競(jìng)爭(zhēng)，由產(chǎn)權(quán)人、使用人直接選聘物業(yè)管理企業(yè)，加速培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理在城市管理中發(fā)揮更大的作用。為此，建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制應(yīng)遵循以下原則：1、從國(guó)情出發(fā)的原則。從國(guó)情出發(fā)就是從我國(guó)物業(yè)管理的實(shí)際情況出發(fā)。只有從我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，充分考慮我國(guó)物業(yè)管理僅有20年的歷史，物業(yè)管理市場(chǎng)尚處于培育之中的實(shí)際，同時(shí)又要考慮到我國(guó)物業(yè)管理方興未艾，具有廣闊的發(fā)展前景和同國(guó)際物業(yè)管理接軌等因素，既要不脫離現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理的國(guó)情，又要著想按

41、照國(guó)際慣例具有一定的超前性。只有這樣，建立起來(lái)的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，才有利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展。2、公開(kāi)的原則。公開(kāi)就是在物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)中，將招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)及人員、標(biāo)的（所招物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況、物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰、物業(yè)管理的期限）、招標(biāo)對(duì)象、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)的有關(guān)事宜（投標(biāo)報(bào)名始止時(shí)間、標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容、評(píng)委會(huì)的組成、開(kāi)標(biāo)定標(biāo)形式及時(shí)間、評(píng)標(biāo)計(jì)分方法、違約處理、招投標(biāo)監(jiān)督及投訴電話），招標(biāo)的要求及有關(guān)說(shuō)明（如中標(biāo)單位應(yīng)采取的管理形式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)抵押金等）張榜公布。公開(kāi)是招投標(biāo)的前提，只有公開(kāi)，物業(yè)管理企業(yè)才能了解招標(biāo)的條件及有關(guān)情況

42、，并根據(jù)自身的實(shí)力情況，決定是否投標(biāo)，確定管理服務(wù)措施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也只有公開(kāi)才能接受社會(huì)的監(jiān)督。3、平等的原則。平等就是在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)者的地位和機(jī)會(huì)都是平等的，所有投標(biāo)者均站在同一個(gè)起跑線上。凡資質(zhì)條件合格，具備物業(yè)管理能力的物業(yè)管理企業(yè)，均可以參加招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)。誰(shuí)的管理、服務(wù)承諾措施好，企業(yè)社會(huì)信譽(yù)高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的合理，現(xiàn)場(chǎng)答辯突出，就可能中標(biāo)。只有經(jīng)過(guò)平等競(jìng)爭(zhēng)，才能使價(jià)值規(guī)律的要求成為一種社會(huì)的強(qiáng)制力量加以貫徹，也只有在完全平等條件下的競(jìng)爭(zhēng)，才能使競(jìng)爭(zhēng)所造成的外部壓力變成企業(yè)改善管理服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)素質(zhì)的動(dòng)力。沒(méi)有平等競(jìng)爭(zhēng)，一切都無(wú)從談起。4、公平的原則。所謂公平就

43、是在物業(yè)管理招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中，要始終將公平有效的競(jìng)爭(zhēng)貫穿于招投標(biāo)的全過(guò)程。打破任何形式的壟斷、封鎖和地方保護(hù)主義、部門(mén)保護(hù)主義，按照統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則進(jìn)行，任何行政部門(mén)、任何人都不得進(jìn)行干涉或通過(guò)拉關(guān)系、“走后門(mén)”等進(jìn)行干擾。只有公平的競(jìng)爭(zhēng)，才能有效地刺激物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)水平，改善經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)企業(yè)活動(dòng)。5、合理的原則。合理就是在牧業(yè)管理中要逐步形成凡符合招投標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目，均應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)小組必須依法辦事，各級(jí)招投標(biāo)管理部門(mén)要會(huì)同工商、公證等部門(mén)對(duì)招投標(biāo)工作秉公辦事，嚴(yán)格按照招標(biāo)程序進(jìn)行，領(lǐng)導(dǎo)干部和主管部門(mén)不得強(qiáng)行安排物業(yè)管理企業(yè)。只有保證物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)合理的

44、進(jìn)行，才能使物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到保護(hù)。6、穩(wěn)步推進(jìn)的原則。鑒于我國(guó)物業(yè)管理正處于大發(fā)展階段，物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)正在培育發(fā)展之中，競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、法制建設(shè)尚不健全的實(shí)際情況。各地應(yīng)把基礎(chǔ)條件好、配套設(shè)施齊全、功能比較完善的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)試點(diǎn)。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善規(guī)則，循序漸進(jìn)，逐步擴(kuò)大。從各地物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展勢(shì)頭看，預(yù)計(jì)在一兩年內(nèi)，在物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)，物業(yè)管理招投標(biāo)將形成大的氣候，在五年左右的時(shí)間內(nèi)，全國(guó)物業(yè)管理的招投標(biāo)市場(chǎng)將形成，在10年左右的時(shí)間，各地的物業(yè)管理項(xiàng)目有望全部通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。（三）物業(yè)管理招投標(biāo)存在的問(wèn)題自建設(shè)部1995年5月在深圳市召開(kāi)了全國(guó)物業(yè)管理工

45、作會(huì)議之后，各地實(shí)行物業(yè)招投標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目日漸增多，如：北京市回龍觀文化居住區(qū)、南京市百家湖花園、深圳市中醫(yī)院、沈陽(yáng)市科學(xué)家花園、天津市嘉海花園、廣州市城市麗水庭苑、大慶市建設(shè)大廈、南寧市華僑大廈、武漢市中央花園、南京市國(guó)際展覽中心、長(zhǎng)沙市市委市政府機(jī)關(guān)新大院、江蘇省會(huì)議中心等等，其中，多數(shù)招投標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈、名家角逐，充分體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的原則。對(duì)培育物業(yè)管理市場(chǎng)，加速建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制起到了推波助瀾的作用。應(yīng)當(dāng)肯定的說(shuō)，物業(yè)管理招投標(biāo)工作已出現(xiàn)了良好的發(fā)展勢(shì)頭，但目前仍存在一些亟待解決的問(wèn)題。1、立法滯后。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要完備的“游戲規(guī)則”，目前，國(guó)家尚未制定出臺(tái)物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

46、，對(duì)于實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)的原則、招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、違約責(zé)任等均沒(méi)有明確的規(guī)定，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作無(wú)所遵循。眼下，全國(guó)除江蘇省等個(gè)別省市出臺(tái)了物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理辦法外，絕大多數(shù)省市都沒(méi)有出臺(tái)物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)管理方面的地方性法規(guī)或規(guī)章。由于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃，直接影響了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的開(kāi)展和實(shí)際效果。2、競(jìng)相壓價(jià)、惡性競(jìng)爭(zhēng)。眼下，由于沒(méi)有出臺(tái)物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理辦法和物業(yè)管理反對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)定。因此，在招投標(biāo)中出現(xiàn)了一些物業(yè)管理公司，不按實(shí)際測(cè)算出的管理成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參與競(jìng)爭(zhēng)，而是違反價(jià)值規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，竟以明顯低于管理成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亮出標(biāo)價(jià)，其目的是通過(guò)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，千方百計(jì)拿到物業(yè)

47、管理項(xiàng)目。一些物業(yè)項(xiàng)目被非正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)奪走后帶來(lái)了不良的后果，一是由于盲目報(bào)價(jià)，以低價(jià)格搶到物業(yè)管理項(xiàng)目，造成收不抵支，使企業(yè)背上了沉重包袱。二是為了不使企業(yè)虧損，對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)到的物業(yè)管理項(xiàng)目，隨意減少和降低管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，損害產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益。三是嚴(yán)重?cái)_亂了物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的秩序，由于不是靠物業(yè)管理公司的信譽(yù)、管理服務(wù)水平和實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)得物業(yè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目到手后，管理服務(wù)質(zhì)量難以到位，產(chǎn)權(quán)人、使用人意見(jiàn)很大。3、地方保護(hù)主義、本位主義嚴(yán)重。從目前來(lái)看，在一些物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)中，地方保護(hù)主義、本位主義仍較嚴(yán)重，如一些大的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目本應(yīng)面向全省乃至全國(guó)招標(biāo)，但行業(yè)主管部門(mén)或產(chǎn)權(quán)單位，從地方

48、保護(hù)主義、本位主義出發(fā)，僅在本系統(tǒng)或本地區(qū)進(jìn)行招標(biāo)。有的也雖然面向全省或全國(guó)招標(biāo)，但對(duì)于外來(lái)投標(biāo)的單位，不是采取公平、公正的態(tài)度，而是要求十分苛刻，或以外地管理模式不適應(yīng)本地管理、情況不熟悉等理由，想方設(shè)法將符合條件的外地物業(yè)管理企業(yè)拒之門(mén)外。4、違反競(jìng)爭(zhēng)原則，實(shí)行“先定后招”。一些地方的評(píng)標(biāo)實(shí)行暗箱操作，不是當(dāng)場(chǎng)公布得分，有的“先定后招”，走形式、走過(guò)場(chǎng)，使真正業(yè)績(jī)突出，管理服務(wù)好的名牌企業(yè)難以中標(biāo)。5、產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益得不到體現(xiàn)。物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，由物業(yè)管理委員會(huì)代表產(chǎn)權(quán)人、使用人選聘物業(yè)管理企業(yè)。但從一些地方的招標(biāo)實(shí)踐看，除了在建尚未竣工的項(xiàng)目，由

49、于沒(méi)有組建物業(yè)管理委員會(huì)，無(wú)法由產(chǎn)權(quán)人、使用人代表參加評(píng)委會(huì)外，即使是已組建了物業(yè)管理委員會(huì)的項(xiàng)目，其產(chǎn)權(quán)人、使用人代表在評(píng)委會(huì)中的比例也偏小，往往只有一兩名代表作為評(píng)委，這顯然是有失公平的，也難以體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志。筆者認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)人、使用人代表名額在評(píng)委會(huì)中的比例應(yīng)不少于50。如果按照現(xiàn)在評(píng)委會(huì)的比例，物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)成了由物業(yè)管理主管部門(mén)和專(zhuān)家招聘物業(yè)管理公司，而不是由物業(yè)管理委員會(huì)代表產(chǎn)權(quán)人、使用人選聘物業(yè)管理公司。（四）建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制需要加強(qiáng)的幾項(xiàng)工作建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是一個(gè)系統(tǒng)工程，它涉及到管理方式、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、法制規(guī)范等等，要求從諸多方面進(jìn)行一系列的根本轉(zhuǎn)變。特

50、別是在我國(guó)的物業(yè)管理法制不健全，行為不規(guī)范，管理服務(wù)水平不高情況下，建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，應(yīng)加強(qiáng)以下工作：1、積極探索和確立具有中國(guó)特色的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我國(guó)所要建立的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。因此，我國(guó)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立，一方面要學(xué)習(xí)借鑒其他行業(yè)建立的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、運(yùn)行機(jī)制、操作方式上所具有共性和成功經(jīng)驗(yàn)；另一方面在學(xué)習(xí)借鑒時(shí)，又不能照抄照搬，而必須從我國(guó)物業(yè)管理的實(shí)際出發(fā)，按照物業(yè)管理自身規(guī)律和我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展方向，認(rèn)真總結(jié)深圳等城市實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)的做法，并逐步確立起具有中國(guó)特色的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。2、認(rèn)真總結(jié)我國(guó)物業(yè)管理引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)，

51、加以完善提高。我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地深圳市，為提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量，探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理，從1993年開(kāi)始就率先將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，對(duì)蓮花北村采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。經(jīng)過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、專(zhuān)家評(píng)審，萬(wàn)廈物業(yè)管理公司以其優(yōu)秀的物業(yè)管理方案和保本微利的管理收費(fèi)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。3年之后，蓮花北村在全國(guó)城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)考評(píng)中一舉奪魁。1996年11月深圳市為了將物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引向深入，又對(duì)建成投資入使用7年的鹿丹村住宅小區(qū)公開(kāi)進(jìn)行招投標(biāo)。深圳市大膽將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，為全國(guó)建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制開(kāi)了先河，創(chuàng)造和積累了較為成功的經(jīng)驗(yàn)。特別是

52、近年來(lái)，深圳、廣州、北京、天津、上海、南京、沈陽(yáng)、大連等城市都成功地進(jìn)行了物業(yè)管理項(xiàng)目公開(kāi)招投標(biāo)，為培育物業(yè)管理市場(chǎng)，建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)作用。我們要認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)，不斷提高和完善，積極進(jìn)行推廣，盡快建立起符合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。3、提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，為建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制奠定基礎(chǔ)。從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下住宅小區(qū)管理模式到實(shí)行物業(yè)管理，是城市管理體制的重大改革，需要人們?cè)谒枷胗^念上進(jìn)行更新。從實(shí)行物業(yè)管理到引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，同樣需要人們?cè)谒枷胗^念上進(jìn)行更新。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征，而且是市場(chǎng)機(jī)制作用的本質(zhì)要求和反映。物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)雖然具有風(fēng)險(xiǎn)性，會(huì)導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰，但只

53、有經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，才能使企業(yè)將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力變?yōu)閯?dòng)力，求生存、求發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)管理，提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平，當(dāng)這種動(dòng)力與管理者的利益結(jié)合時(shí)，就形成企業(yè)積極進(jìn)取，拼搏向上的活力，從而推動(dòng)我國(guó)的物業(yè)管理向深層次、高水平發(fā)展。建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，必須樹(shù)立開(kāi)拓進(jìn)取、刻意求新的觀念?？梢哉f(shuō)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制認(rèn)識(shí)提高之日，就是全國(guó)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成之時(shí)。4、破除行業(yè)保護(hù)主義，本位主義，為建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造條件。建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，必須破除行業(yè)保護(hù)主義和本位主義，要勇于把符合招投標(biāo)條件的物業(yè)管理項(xiàng)目拿出來(lái)，推向市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，打破地區(qū)間、行業(yè)間、部門(mén)間的界線。對(duì)于符合招投標(biāo)條件項(xiàng)目，

54、要勇于向全國(guó)、包括國(guó)外招標(biāo)。只有這樣，才有利于物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，才有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，才有利于同國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)的接軌。目前，多數(shù)單位不愿將自己建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)，存在著肥水不流外人田或擔(dān)心自己建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目被別人拿走，職工沒(méi)活干。如果行業(yè)保護(hù)主義、本位主義不破除，不僅物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以形成，而且物業(yè)管理行業(yè)也難以提高管理和服務(wù)水平，更難以把物業(yè)管理推向一個(gè)新的更高境地。5、多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作好人才儲(chǔ)備。建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)，智力的開(kāi)發(fā)，人才的培養(yǎng)是關(guān)鍵。物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，人才競(jìng)爭(zhēng)是第一位的。在激烈的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)

55、中，企業(yè)必須面向市場(chǎng)，認(rèn)真研究市場(chǎng)變化，才能做出正確的決策。物業(yè)管理企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，并在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，除了加強(qiáng)管理，提高管理服務(wù)水平，做到科學(xué)管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，取信于民外，必須加強(qiáng)人才的培養(yǎng)，要通過(guò)多種形式下大力氣提高管理者的素質(zhì)。企業(yè)如果沒(méi)有一支技術(shù)精、業(yè)務(wù)好、懂專(zhuān)業(yè)、善管理、愛(ài)崗敬業(yè)、吃苦耐勞、勇于奉獻(xiàn)的職工隊(duì)伍，難以在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。因此，物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，必須以戰(zhàn)略的眼光加速物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，使之適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的需要。6、加速立法，為建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提供法律保證。物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，客觀上要求它的運(yùn)行活動(dòng)應(yīng)是有序的、規(guī)范的和法制化的，這不僅是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客

56、觀要求，也是建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的實(shí)踐要求。目前，國(guó)家在物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)方面既沒(méi)有立法，也未出臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。因此，要保證物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的正常運(yùn)行和有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)范化、法制化，有關(guān)部門(mén)必須未雨綢繆，加快物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)立法，使我國(guó)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)有法可依，有章可循。只有法律作保證，物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)才能走上規(guī)范有序的軌道。趨勢(shì)之三：集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，成為物業(yè)管理行業(yè)的主體（一）組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的必要性 應(yīng)當(dāng)說(shuō)20年來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理已有了空前的發(fā)展。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)看到，目前物業(yè)管理公司不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專(zhuān)業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存

57、在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足等問(wèn)題。全國(guó)除萬(wàn)科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)管房面積較大外，物業(yè)管理公司平均管房面積偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底全國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的房屋建筑面積98861.76萬(wàn)平方米，物業(yè)管理企業(yè)150萬(wàn)家，從業(yè)人員近200萬(wàn)人，平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)僅管理房屋6.59萬(wàn)平方米，每個(gè)物業(yè)管理人員平均只管理房屋494.31平方米，可見(jiàn)物業(yè)管理企業(yè)平均管理規(guī)模之小，人均管房面積之少。另?yè)?jù)物業(yè)管理雜志披露，南京市1100多家物業(yè)管理公司，2000年有70以上處于虧損。由此看來(lái)，要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，物業(yè)管理

58、企業(yè)應(yīng)當(dāng)走集團(tuán)化發(fā)展道路，組建一批實(shí)力雄厚，人才集中，專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。這是因?yàn)?，企業(yè)集團(tuán)是適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀需要的一種新的經(jīng)濟(jì)組織形式。其突出的特點(diǎn)是，通過(guò)企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)互補(bǔ)，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益。我國(guó)的物業(yè)管理作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，適時(shí)地組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，對(duì)于推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展十分必要。1、集團(tuán)化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。我國(guó)的物業(yè)管理已進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的

59、焦點(diǎn)集中體現(xiàn)在管理水平和服務(wù)質(zhì)量上。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍。要改變這種局面，滿(mǎn)足人們對(duì)生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建起物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。只有這樣，才能使物業(yè)企業(yè)集團(tuán)乃至整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的管理服務(wù)水平得到明顯提高。2、集團(tuán)化發(fā)展有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和價(jià)值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地獲得利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)追求經(jīng)濟(jì)效益。但是，眼下物業(yè)

60、管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問(wèn)題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)輸血來(lái)維持生存。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過(guò)集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奪得更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，盡而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。3、集團(tuán)化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的關(guān)鍵，這是因?yàn)?，市?chǎng)經(jīng)濟(jì)是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)，競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果是人才的競(jìng)爭(zhēng)。也就是說(shuō)，誰(shuí)擁有了物業(yè)管理人才，誰(shuí)就擁有物業(yè)管理