水沐天城物業(yè)接管方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔目 錄目 錄 1前 言 2 管理目標(biāo) 3 物業(yè)管理方案 4 管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 4 各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施 11 / 管理溝通 13 資源配置 . 13 人員配備及崗位設(shè)置 . 13 員工培訓(xùn) . 15 費(fèi)用測(cè)算 . 16第一節(jié) 項(xiàng)目物業(yè)日常管理月度費(fèi)用明細(xì) 16第二節(jié) 開辦費(fèi)用明細(xì) . 19第三節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì) . 23 盈虧分析及減虧措施 23接管工作的進(jìn)度安排 28前 言承蒙集團(tuán)公司及和信房產(chǎn)的信任，將水沐天城這個(gè)品牌項(xiàng)目交由我們來進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸的同時(shí)也清楚其責(zé)任重大。物業(yè)服務(wù)是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商

2、品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。水沐天城項(xiàng)目作為公司的品牌之作、經(jīng)典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水，是集團(tuán)公司智慧的結(jié)晶。高品質(zhì)的居住社區(qū)，需要高水平的物業(yè)服務(wù)與之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)空間，業(yè)已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求的基本標(biāo)志，也是和信水沐天城項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)所必須達(dá)到的基本要求。 我們將響應(yīng)公司董事長(zhǎng) “關(guān)于物業(yè)公司要走市場(chǎng)化道路”的發(fā)展精神，力求將水沐天城項(xiàng)目打造成為公司的精品樓盤。針對(duì) “水沐天城”的特點(diǎn)，我們將各分支加以細(xì)化，小至管理細(xì)節(jié)，大到管理理念，都達(dá)到精耕細(xì)作，為“水沐天城”的品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

3、，并為和信的房產(chǎn)銷售提供有力支持。以促進(jìn)樓盤的銷售。在該項(xiàng)目的介入與服務(wù)過程中我們一直本著兩個(gè)理念，一是堅(jiān)持保本微利方針，重經(jīng)濟(jì)效益，更重社會(huì)效益。我們將以最大限度的為和信房產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠的服務(wù)，合理解決微利潤(rùn)與高標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾，爭(zhēng)取做到兼顧的同時(shí)，達(dá)成開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。不僅僅把這個(gè)項(xiàng)目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、精細(xì)化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力，共同來打造和維護(hù)企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。希望能夠依托 “水沐天城”良好的

4、品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)影響力，使自身能夠得到提升和發(fā)展。以下即是針對(duì)本項(xiàng)目所制作的物業(yè)接管服務(wù)方案，不足之處敬請(qǐng)指教！第一章 管理目標(biāo)和順物業(yè)公司“精細(xì)化管理，親情化服務(wù)”是我們永遠(yuǎn)不變的承諾，“營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境”是我們永恒的追求，為此，我們依據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)管理，承諾達(dá)到以下目標(biāo)：星級(jí)生活服務(wù) 高品質(zhì)的物業(yè)，需要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與其相配套。我們將利用團(tuán)隊(duì)多年的實(shí)際操作所積累的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，努力豐富和完善各項(xiàng)規(guī)范及服務(wù)流程，通過系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，達(dá)到真誠服務(wù)、星級(jí)居住的標(biāo)準(zhǔn)。二、建立業(yè)主委員會(huì)我們正式接管“水沐天城”物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作后，將在適

5、當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)成立業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)公司的服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合。切實(shí)做好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，讓開發(fā)商全力、放心地投入新的項(xiàng)目開發(fā)。三、一級(jí)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入正式物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后，我們將根據(jù)“微利”、“業(yè)主至上”的原則，依照普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)，確保業(yè)主享受高品質(zhì)的服務(wù)。第二章 管理方案服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心是小區(qū)物業(yè)管理的窗口，其服務(wù)范圍主要包括業(yè)主接房、入住、報(bào)事報(bào)修受理、業(yè)戶投訴受理、二次裝修管理、收取物業(yè)管理費(fèi)、代收水電氣垃圾清運(yùn)費(fèi)、郵件收發(fā)、特約服務(wù)及各類代辦服務(wù)等。依據(jù)我公司客戶服務(wù)中心操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，擬定如下工作范圍及要求：服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)受

6、理工作受理住戶咨詢、投訴微笑服務(wù)，熱情接待，認(rèn)真聽取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任何原因與住戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，受理投訴后及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系調(diào)查處理，并做好記錄、跟蹤、回訪。為業(yè)主辦理裝修手續(xù)、各類證卡，將業(yè)主的資料存檔保管，安排與業(yè)主相關(guān)的通知的發(fā)放熟悉預(yù)約服務(wù)、收款和裝修手續(xù)辦理流程及相關(guān)規(guī)定，耐心解釋業(yè)主提出的疑問，工作中服務(wù)上乘，收費(fèi)合理，安排及時(shí)，并做好各項(xiàng)原始記錄，信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的傳遞，不得出現(xiàn)遺漏和誤報(bào)。根據(jù)業(yè)主要求，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門為住戶提供專項(xiàng)服務(wù)協(xié)調(diào)各職能部門，分清緩急，合理安排服務(wù)，做到認(rèn)真、仔細(xì)、及時(shí)、準(zhǔn)確地為住戶提供服務(wù)，并做好跟蹤、回訪記錄。辦理網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等各種健身、娛樂

7、、休閑設(shè)施的服務(wù)熱情接待，服務(wù)周到，認(rèn)真做好登記、預(yù)約、安排等工作商務(wù)服務(wù)打印、復(fù)印、傳真、快遞、機(jī)票預(yù)訂、及其他特約服務(wù)等服務(wù)高效、快速、熱情、周到內(nèi)勤工作統(tǒng)籌辦公室的全面管理，負(fù)責(zé)與外部各職能部門的協(xié)調(diào)工作。有較強(qiáng)的親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開工作例會(huì)；認(rèn)真領(lǐng)會(huì)、貫徹執(zhí)行政府和職能部門的有關(guān)規(guī)定。檔案管理對(duì)行政文檔按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類管理，注重原始資料和外部信息的收集。人事管理及時(shí)辦理員工的轉(zhuǎn)正、定級(jí)、升級(jí)工作，加強(qiáng)與員工的溝通，按期組織員工的培訓(xùn)工作和員工活動(dòng)的籌辦。組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年召開一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。定期走訪住戶，進(jìn)行住戶意見調(diào)查每半年進(jìn)行一次住戶意見調(diào)查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反

8、映上級(jí)，對(duì)有意見的住戶及時(shí)給予書面回復(fù)。受理住戶費(fèi)用收取情況咨詢。熱情接待，耐心解說。收取管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用。認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)。管理工作裝修現(xiàn)場(chǎng)管理協(xié)同秩序維護(hù)巡邏人員、工程維修人員對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視，檢查裝修工人出入證、滅火器配備、有無違規(guī)情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)下發(fā)整改通知單，并聯(lián)系業(yè)主，書面確認(rèn)?？罩梅考拌€匙管理定期巡視空置房設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好記錄。對(duì)空置房及項(xiàng)目公區(qū)鑰匙進(jìn)行有序管理，保證物品財(cái)產(chǎn)安全。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)巡視每日對(duì)項(xiàng)目公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)各崗位等進(jìn)行巡視，監(jiān)督檢查各崗位人員工作情況，查閱各崗位工作記錄，準(zhǔn)確了解各項(xiàng)工作完成及未完成情況，

9、做好項(xiàng)目日巡視記錄，便于督促跟進(jìn)。工程維修部水沐天城主要工程設(shè)施設(shè)備包括遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、園林景觀等，工程部主要工作除了及時(shí)處理業(yè)主的零修、急修外，還要做好各種設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。依據(jù)我公司維修操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，擬定如下工作范圍及要求：序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1抄表系統(tǒng)1. 每月檢查數(shù)據(jù)采集箱電源及數(shù)據(jù)采集板；日常巡視檢查煤氣數(shù)據(jù)采集機(jī)，配合煤氣公司采集數(shù)據(jù)；2. 每月打印一份抄表記錄；3. 每季度進(jìn)戶核查抄表一次，及時(shí)修正估表錄入的錯(cuò)誤數(shù)據(jù)。1.主管每周進(jìn)入維護(hù)員操作系統(tǒng)核查一次系統(tǒng)運(yùn)行情況；2.每月審查數(shù)據(jù)采集報(bào)告；3.

10、審查季度抄表核查及修正報(bào)告，確保進(jìn)戶核查工作得以實(shí)施。1.保證月度水、電、氣抄表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；2.季度進(jìn)戶核查結(jié)果及時(shí)通報(bào)業(yè)主和使用部門。2監(jiān)控系統(tǒng)1.每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測(cè)試；2.每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清晰；3.每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4.每半年由外委公司維護(hù)檢查一次。1.工程主管、保安隊(duì)長(zhǎng)定期檢查監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行記錄，并每周安排保安員進(jìn)行紅外線障隘測(cè)試；2.工程主管每月組織全面檢查系統(tǒng)線路及設(shè)備；3.委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢查及公司經(jīng)理簽署意見。1.紅外線報(bào)警裝置靈敏，無誤報(bào)、漏報(bào)發(fā)生；2.監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，硬盤錄像可保存一個(gè)月。3有線電視系統(tǒng)1.每天巡視機(jī)

11、房次數(shù)不低于3次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；2.接業(yè)主報(bào)修1小時(shí)內(nèi)解決問題；3.每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時(shí)內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)公司解決；4.每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1.主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2.弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3.主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；4.接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果需報(bào)主管及公司經(jīng)理簽署意見。1.電視信號(hào)質(zhì)量投訴1小時(shí)內(nèi)解決；2.線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100。4網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；2.每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司

12、解決；3.每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1.主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2.弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3.主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；1.視信號(hào)質(zhì)量投訴1小時(shí)內(nèi)解決；2.線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100。5可視對(duì)講系統(tǒng)1.每天早晚巡視檢查單元門機(jī)機(jī)門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；2.每周檢查器件箱及備用電源；3.每年由外委公司進(jìn)行系統(tǒng)全面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次，并根據(jù)需要更新電源及配件。1.主管每月審查運(yùn)行維護(hù)記錄，每周抽檢單元分機(jī)及電子門鎖使用情況；2.領(lǐng)班每周全面檢查系統(tǒng)一次，并匯報(bào)檢查情況；3.委外年檢結(jié)果需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢查及

13、公司經(jīng)理簽署意見。1.圖像及通話語音清晰，可實(shí)現(xiàn)總計(jì)、單元門機(jī)、室內(nèi)分機(jī)及分機(jī)間轉(zhuǎn)接通話；2.輸入密碼后，單元門可立即自動(dòng)開鎖；3.單元門開啟后可自動(dòng)關(guān)閉。6停車管理系統(tǒng)1.辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)天內(nèi)錄入用戶信息；2.系統(tǒng)管理員每周進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)一次；3.維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機(jī)；4.外委公司保證系統(tǒng)維護(hù)半年內(nèi)不少于三次。1.內(nèi)勤每天核實(shí)辦卡及交費(fèi)情況，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)用戶信息錄入；2.工程主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)系統(tǒng)維護(hù)及設(shè)備巡視檢查；3.外委系統(tǒng)維護(hù)檢修結(jié)果需由工程主管現(xiàn)場(chǎng)檢查、公司經(jīng)理簽署意見。1.系統(tǒng)自動(dòng)運(yùn)行，達(dá)到設(shè)計(jì)功能要求；2.停電后10分鐘內(nèi)將道閘升起；3.基本達(dá)到用戶信息錄入不過夜。7

14、園林景觀水系統(tǒng)1.每天開啟前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；2.每周根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；3.采用井水補(bǔ)水，不得使用自來水進(jìn)行系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗；4.每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。1.主管每天巡視檢查小區(qū)景觀水運(yùn)行效果，每月審查運(yùn)行維護(hù)記錄，現(xiàn)場(chǎng)抽查系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗情況；2.安排督導(dǎo)年度維護(hù)保養(yǎng)工作，并實(shí)施過濾設(shè)備填充活性炭、石英沙；3.領(lǐng)班督導(dǎo)毛發(fā)過濾器清洗。1.定時(shí)間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，保證小區(qū)景觀效果；2.設(shè)備檢修及河渠清洗提前樹立標(biāo)示牌。8變配電系統(tǒng)1.每隔3小時(shí)巡視檢查設(shè)備房，并填寫運(yùn)行記錄；2.每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3.每半月維護(hù)

15、保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；4.雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5.每年度系統(tǒng)安全檢查并維護(hù)一次。1.主管每周巡視檢查配電室不少于2次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄及能耗統(tǒng)計(jì)表；2.領(lǐng)班隨時(shí)檢查配電室值班情況及運(yùn)行記錄填寫情況，并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車；3.主管每年組織進(jìn)行一次緊急停電事故演習(xí)。1.系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電，保證電梯、消防、事故照明正常使用；2.檢修停電提前24小時(shí)以告示方式通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場(chǎng)所書面通知用戶。9消防系統(tǒng)1.每2個(gè)月進(jìn)行1次普消末端水壓測(cè)試，每三個(gè)月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢查水泵聯(lián)動(dòng)情況；2.每半年清洗一次感煙、感溫

16、探頭濾網(wǎng)，每年抽查10探頭感煙感溫報(bào)警情況；3.消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由外委承接單位負(fù)責(zé)；1.系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；2.系統(tǒng)維護(hù)、檢測(cè)、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果；3.保安隊(duì)長(zhǎng)每年組織兩次以上消防演練培訓(xùn)；4.委外年度安全檢查結(jié)果需報(bào)公司經(jīng)理審核并簽署意見。1.系統(tǒng)完好，報(bào)警點(diǎn)位準(zhǔn)確，無誤報(bào)；2.按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3.普消末端壓力保證不低于0.7Mpa，自消自消末端壓力保證不低于0.5Mpa；4.預(yù)警時(shí)值班人員5負(fù)責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場(chǎng)。10二次供水1.每天巡視純凈水機(jī)房不少于3次，巡視生活水

17、泵房不少于1次，并填寫運(yùn)行記錄；2.純凈水系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)不少于3次，生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄；3.除操作人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入純凈水機(jī)房；4.機(jī)房需人走上鎖。1.每半年末端水質(zhì)取樣到市防疫站化驗(yàn)一次；2.主管參與純凈水系統(tǒng)管道消毒過程及水池水箱清洗消毒過程；3.每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn)不合格情況，給予相關(guān)責(zé)任人處罰；4.純凈水系統(tǒng)消毒前提前48小時(shí)通知到業(yè)主。保證水質(zhì)達(dá)到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。三 、秩序維護(hù)部安全和消防工作是物業(yè)管理工作的重點(diǎn)，它關(guān)系著小區(qū)內(nèi)千家萬戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)維護(hù)和樹立企業(yè)形象和品牌起作至關(guān)重要的作用。水沐天城秩序維護(hù)部全面負(fù)責(zé)維護(hù)該小區(qū)的

18、生活秩序以及消防、治安安全防范與管理，目前崗位設(shè)置分別為大門崗6個(gè)、巡邏崗2個(gè)、固定崗2個(gè)、監(jiān)控崗1個(gè)。依照我公司秩序維護(hù)崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，擬定如下工作范圍及要求：序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1秩序維護(hù) 班 長(zhǎng)1.以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤。2.檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實(shí)防范措施。3.配合隊(duì)長(zhǎng)做好隊(duì)員的思想工作。4.對(duì)上崗時(shí)發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)；5.負(fù)責(zé)對(duì)本班員工作培訓(xùn)。6.負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏。1.每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正處理。2.保安隊(duì)長(zhǎng)組織每周班長(zhǎng)工作列會(huì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理工作中的問題。2大門崗1.負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序

19、、社會(huì)秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)。2.掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢、處理、報(bào)告。3.發(fā)生糾紛和一般性治安問題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；4.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)服務(wù)中心查處。5.外來人員進(jìn)入小區(qū)需問詢、登記，經(jīng)服務(wù)中心或業(yè)主確認(rèn)后方可放行。6.物品出入需有服務(wù)中心出具的業(yè)主簽字確認(rèn)之出門條，并留存?zhèn)洳椤Ｓ砂踩鞴?、班長(zhǎng)每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正處理。1.著裝符合要求，儀表端莊，態(tài)度熱情友好，語言文明禮貌，發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)作到罵不還口、

20、打不還手，自覺維護(hù)公司的形象和聲譽(yù)。2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，未經(jīng)許可，不得離開工作崗位，不在工作崗位上會(huì)客和做其他無關(guān)事宜，不得吸煙。4.交接班記錄完整、準(zhǔn)確，佩戴使用的器械無損壞。5.隨時(shí)保持值勤崗位的清潔衛(wèi)生。6.所有外來人員登記與物品出入登記完整、清晰。3巡邏崗1.負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)和周邊進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全。2.勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生。3.在上下班高峰期，切實(shí)做好對(duì)業(yè)主的安全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，維護(hù)小區(qū)正常的生活

21、秩序。4.按規(guī)定程序處置突發(fā)事件。5.協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件。6.按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。7. 消防巡檢：定期對(duì)項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備巡視，檢查完好狀況，及時(shí)排除安全隱患。8.配合裝修現(xiàn)場(chǎng)管理和控制。1.巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件、防違規(guī)裝修等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。2. 班長(zhǎng)每天 不間斷的進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正處理。1.統(tǒng)一著裝，儀容儀表端正，講究文明禮貌。2.不得吸煙、聽收音機(jī)或隨身聽。3.必須完整記錄巡邏檢查的時(shí)間、地點(diǎn)、部位、具體內(nèi)容，且不得少于規(guī)定次數(shù)。4.不得以檢查為名，與其他當(dāng)班人員閑談。5.不得乘坐電梯巡邏

22、檢查樓層；在執(zhí)行巡查任務(wù)時(shí)，不得以任何理由或借口推脫幫助業(yè)主的責(zé)任。6.對(duì)人員進(jìn)行查詢時(shí)，應(yīng)注意有禮貌地表明身份或出示證件。7. 消防設(shè)施巡檢做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)、解決。8.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。4固定崗1.掌握本崗位附近的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢、處理、報(bào)告。2.發(fā)生糾紛和一般性治安問題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；3.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)服務(wù)中心查處。由安全主管、班長(zhǎng)每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正處理。1.著裝符合要求，

23、儀表端莊，態(tài)度熱情友好，語言文明禮貌，發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)作到罵不還口、打不還手，自覺維護(hù)公司的形象和聲譽(yù)。2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，未經(jīng)許可，不得離開工作崗位，不在工作崗位上會(huì)客和做其他無關(guān)事宜，不得吸煙。4.交接班記錄完整、準(zhǔn)確，佩戴使用的器械無損壞。5.隨時(shí)保持值勤崗位的清潔衛(wèi)生。5車輛秩序管理崗1.機(jī)動(dòng)車秩序管理：協(xié)助、指揮車輛停放，按照部門統(tǒng)一規(guī)范進(jìn)行車輛停放。2.非機(jī)動(dòng)車秩序管理：規(guī)范停放，檢查非機(jī)動(dòng)車是否上鎖，防止非機(jī)動(dòng)車被盜及其它安全事故發(fā)生；3.檢查客戶車上有無遺留或附屬物品，及時(shí)提醒客戶取走，給客戶做好解釋工作；如無法聯(lián)系，必須及時(shí)交由部門保管；4.嚴(yán)禁所有

24、人員在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行修車和維護(hù)，防止取走客戶車輛上的配件；5.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能迅速到位，并按照突發(fā)事件預(yù)案進(jìn)行處理；由安全主管、班長(zhǎng)每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正處理。1.用正規(guī)的交接崗禮儀進(jìn)行崗位交接，跟進(jìn)上一班次所移交的問題，保持良好的軍體形象，積極主動(dòng)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)外展示良好的企業(yè)形象；2.保持崗位周圍的環(huán)境綠化衛(wèi)生、成品設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)并加強(qiáng)保管力度，嚴(yán)禁故意損壞，利用設(shè)備設(shè)施另作他用，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)；3.用標(biāo)準(zhǔn)的交通指揮手勢(shì)引導(dǎo)車輛按照規(guī)定路線有序的進(jìn)出，確保交通暢通無阻；做好非機(jī)動(dòng)車的安全管理工作。4.積極主動(dòng)的為業(yè)主提供服務(wù)，認(rèn)真做好車場(chǎng)車輛的安全檢查工作，

25、做好書面記錄；5.負(fù)責(zé)協(xié)助各區(qū)停車場(chǎng)車輛安全管理人員共同做好車輛安全檢查，保護(hù)好崗位周邊成品和設(shè)施設(shè)備。6. 對(duì)于客戶非機(jī)動(dòng)車鑰匙丟失或其它原因，當(dāng)值人員必須進(jìn)行有效證件核對(duì)無誤才能給予放行；對(duì)于過夜非機(jī)動(dòng)車進(jìn)行統(tǒng)一停放并加鎖登記。環(huán)境部水沐天城內(nèi)有14幢電梯公寓，24幢多層住宅樓，一個(gè)中心花園，一個(gè)人工湖，多處水景及一套水系循環(huán)系統(tǒng)，多處室外休閑場(chǎng)所。為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)干凈、舒適、恬靜、幽雅的生活環(huán)境，依照我公司保潔崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、綠化崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，擬定如下主要服務(wù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)：保潔 保潔服務(wù)范圍包括公區(qū)保潔、家政服務(wù)、汽車護(hù)理。序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1外圍區(qū)間

26、道路1.每天集中清掃1次2.水管沖洗次數(shù)根據(jù)情況制定，必要時(shí)用灑水車沖洗3.隨時(shí)保潔1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表1.路紋清晰2.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡3.無揚(yáng)塵2花崗石、大理石地面1.每日全面清潔1次2.推塵數(shù)次3.每月沖洗1次4.大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定5.隨時(shí)保潔1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表1.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵2.有光澤3單元樓道1.每日集中收集垃圾1次2.全面清潔1次3.保潔1次1.主管每日至少抽查4個(gè)樓道2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表1.無生活建

27、筑垃圾（垃圾每日10：30前清完）2.地面光潔3.扶手、鐵花、消防栓干凈4.玻璃光潔5.天花板、墻角無蛛網(wǎng)4水景、水池水溝、生態(tài)池1.每天清理水面樹葉及飄浮物多次2.滴水景處每月刷洗青苔3.夏天每日添加2次消泡劑4.每36個(gè)月徹底清洗1次1.主管每日巡視3次以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表1水清見底，無異味2.除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物3.水面無泡沫4.水底無雜物5地下車庫1.每日地面推塵1次2.每日清理垃圾1次3.每周清潔1次擋車桿、停車黃線4.每周清潔攔水溝1次5.每月沖洗地面1次6.據(jù)情況清理集污坑7.每月清潔1次消防管道及供電線槽8.隨時(shí)保潔 1.主管每日巡視1次

28、以上2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表1.地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水2.天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)3.梯階扶手干凈無塵4.擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷5.集污坑無異味6.指示牌、消防栓、滅火器干凈6外墻 根據(jù)實(shí)際需要委外清洗主管驗(yàn)收檢查合格無明顯污跡和積灰（漏水造成的水漬除外） 綠化 管理范圍包括區(qū)域內(nèi)的所有裝飾樹、果樹、灌木、樹籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物的養(yǎng)護(hù)。序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1樹樹維護(hù)良好發(fā)現(xiàn)死亡、缺少、被破壞在一周內(nèi)更換必要時(shí)修剪蟲害控制：有蟲害侵襲時(shí)一周一次、預(yù)防性保養(yǎng)隔月一次樹不缺少、死亡、被破壞無干枯和壞死分枝

29、無干枯葉無腐爛和掉下的果實(shí)樹枝不觸及到建筑物表面樹枝不生長(zhǎng)過長(zhǎng)，對(duì)人行道造成障礙樹基不發(fā)芽8. 樹勻稱，不修剪變形樹基維護(hù)良好在樹苗直徑1M范圍內(nèi)除草樹基無雜草、土不下降、壓實(shí)剪下的分枝和落葉立即清除樹無蟲害葉子無蟲害樹干/枝不干枯、腐爛2灌木、樹籬、地面覆蓋物和綠化帶所有植物保護(hù)良好植物不死亡和缺少，在發(fā)現(xiàn)一周內(nèi)，更換相同種類和高度的植物植物不干枯、發(fā)黃植物修剪平整植物不過分生長(zhǎng)造成人行道障礙隔周除草和松土蟲害控制：有蟲害侵襲的每周一次；預(yù)防性保養(yǎng)隔周一次植物基座保護(hù)良好植物基座草不過分生長(zhǎng)植物基座土不下陷植物基座土不壓實(shí)植物基座無廢棄物植物無蟲害葉子無蟲咬的孔洞莖干和葉子無煙灰、不霉3草皮

30、草皮保養(yǎng)良好草修剪到20MM高修剪平整清除修剪下的草草皮無坑洼不平整和下陷草皮無裸露地、人造小徑草皮上無建筑廢棄物 優(yōu)質(zhì)草地1.草皮上無含羞草或余草2.草皮上雜草超過30重新鋪草皮各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施根據(jù)本公司的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，為管理服務(wù)好水沐天城項(xiàng)目，依照普通住宅小區(qū)物業(yè)管理一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制訂如下管理指標(biāo)及措施，同時(shí)接受開發(fā)商的檢查和監(jiān)督：序號(hào)指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施2零修、急修及時(shí)率98%接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪制度，小修24小時(shí)內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修7天內(nèi)3維修工程

31、質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求。4管理費(fèi)收繳率95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。5綠化完好率95% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。及時(shí)修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2次；每年施肥2次；每年定期除蟲害。6清潔、保潔率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好7道路完好率及使用率95% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度

32、，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通8化糞池、雨水井、污水井完好率95% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理9排水管、明暗溝完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管暢通無阻、無塌陷10路燈完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日巡查制度，建檔記錄，管理處機(jī)電工程師監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)11停車場(chǎng)、單車棚完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用12公共休閑設(shè)

33、施完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清潔13小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用15火災(zāi)發(fā)生率0管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全16違章處理率90%建立巡視制

34、度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄17住戶有效投訴處理率100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，了解業(yè)主的愿望和要求，滿足業(yè)主的需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。18管理人員持證上崗率80%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要通過有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)19維修服務(wù)回訪率60%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制度，建檔

35、記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。20住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率85%在日常工作中及時(shí)收集客戶的需求信息，盡可能地滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。每年至少進(jìn)行一次業(yè)主意見及滿意度征詢。管理溝通我們非常重視對(duì)小區(qū)的監(jiān)察及支援工作，將邀請(qǐng)公司的專家顧問團(tuán)，定期到現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、督導(dǎo)，并召集管理例會(huì)，及時(shí)指出管理中的不足，提出合理方案和改進(jìn)意見。定期向開發(fā)公司匯報(bào)工作，提供日常管理運(yùn)作的報(bào)告，與開發(fā)商溝通工作進(jìn)度和改進(jìn)事宜；收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的信息和建設(shè)性意見提交開發(fā)商，以供參考。與開發(fā)商建立親密、友好的合作關(guān)系。 資源配置人員配備及崗位設(shè)置為保證水沐天城項(xiàng)目高品質(zhì)的物業(yè)

36、服務(wù)水平及服務(wù)人員素質(zhì)，為業(yè)主營(yíng)造安全、和諧、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)居住環(huán)境，我公司擬定在該項(xiàng)目設(shè)立“水沐天城項(xiàng)目部”。人員配備及崗位設(shè)置如下：一、人員配備：序號(hào)部門職務(wù)人數(shù)說明崗位職責(zé)備注1項(xiàng)目部經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理工作，具體實(shí)施物業(yè)管理方案2客戶服務(wù)中心主管1全面負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部的工作，負(fù)責(zé)辦公室的內(nèi)部管理，人事、檔案、物料的管理助理4受理業(yè)主的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，業(yè)主檔案的收集整理3工程部主管1負(fù)責(zé)各崗位巡視、督導(dǎo)、對(duì)外聯(lián)系、組織員工培訓(xùn)；工程、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的檢查和保養(yǎng)計(jì)劃及監(jiān)督實(shí)施班長(zhǎng)1協(xié)助主管做好各崗位巡視、督導(dǎo)工作維修工11水電日常維修、檢修、保養(yǎng)

37、工作4秩序維護(hù)部主管1 各崗位巡視、督導(dǎo)、對(duì)外聯(lián)系、組織員工培訓(xùn)、保安隊(duì)建設(shè)等工作班長(zhǎng)3負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序維護(hù)以及各崗位巡視、督導(dǎo)工作門崗18出入口：主9、次6、消3負(fù)責(zé)各大門崗位的控制，進(jìn)出人員、車輛的管理；其中消防出入口兼多層流動(dòng)崗三班倒巡邏崗6含班長(zhǎng)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全、消防巡視，糾正違規(guī)等工作三班倒監(jiān)控中心3負(fù)責(zé)利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽業(yè)主電話、消防安全工作三班倒固定崗6負(fù)責(zé)其崗位周邊的控制，進(jìn)出人員、車輛的管理輪休4負(fù)責(zé)各崗位休息時(shí)頂崗5環(huán)境部主管保潔/綠化工作督查、督導(dǎo)及日常管理綠化工5定期修枝、剪枝、除草，病蟲害的防治保潔員23樓道、庭院、扶欄等公共部位的清潔保潔6合計(jì)85二、組

38、織架構(gòu)：和順物業(yè)前期介入小組水沐天城項(xiàng)目部和信房產(chǎn)公司顧問團(tuán)行政、人事（培訓(xùn)）支援成都和順物業(yè)服務(wù)公司和順物業(yè)前期介入小組水沐天城項(xiàng)目部和信房產(chǎn)公司顧問團(tuán)行政、人事（培訓(xùn)）支援成都和順物業(yè)服務(wù)公司 工程支援環(huán)境支援客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部環(huán)境部工程部財(cái)務(wù)支援秩序維護(hù)支援工程支援環(huán)境支援客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部環(huán)境部工程部財(cái)務(wù)支援秩序維護(hù)支援員工培訓(xùn)在項(xiàng)目接管前，本公司將對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，形式包括：入職培訓(xùn)、上崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。內(nèi)容包括：項(xiàng)目情況介紹、開發(fā)公司介紹、企業(yè)文化、管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)、日常工作程序、安全操作規(guī)程、物業(yè)法律法規(guī)、相關(guān)崗位技能、禮儀禮節(jié)及風(fēng)俗習(xí)慣、小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急

39、處理程序（火警、匪警、電梯困人、停電、停水、停氣等）、員工手冊(cè)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度等。培訓(xùn)的目的在于加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。第四章 費(fèi)用測(cè)算第一節(jié) 項(xiàng)目物業(yè)日常管理月度費(fèi)用明細(xì)序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱月支出備 注總計(jì)物業(yè)服務(wù)月度費(fèi)用237397.781員工人力成本120318.00詳見明細(xì)2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、公區(qū)能耗、工程低值易耗品費(fèi)用79817.20詳見明細(xì)3綠化維護(hù)費(fèi)用2450.00詳見明細(xì)4清潔管理費(fèi)用1360.00詳見明細(xì)5秩序維護(hù)費(fèi)用1110.00詳見明細(xì)6辦公費(fèi)1200.00詳見明細(xì)7公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)1833.

40、33包括員工意外8折舊費(fèi)固定資產(chǎn)3250開辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月分?jǐn)偡b3195.83開辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月分?jǐn)?不可預(yù)見費(fèi)4528.771-8項(xiàng)之和按2%比例核算10法定稅金18334.65按物業(yè)服務(wù)收入7%比例核算員工人力成本（120318.00元）明細(xì)部門類別人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注項(xiàng)目部經(jīng)理13500.00 3500.00 客服部客服主管12200.00 2200.00 客服助理41600.00 6400.00 工程部主管12200.00 2200.00 維修班長(zhǎng)11400.00 1400.00 維修人員111200.00 13200.00 秩序維護(hù)部主管12200.00 2200.0

41、0 領(lǐng)班31400.00 4200.00 秩序維護(hù)員341300.00 44200.00 環(huán)境部保潔領(lǐng)班3700.00 2100.00 保潔員20630.00 12600.00 綠化領(lǐng)班11000.00 1000.00 綠化員4800.00 3200.00 小計(jì)8598400.00 其它費(fèi)用養(yǎng)老保險(xiǎn)85213.20 18122.00 工會(huì)經(jīng)費(fèi)1968.00 按員工總工資的2%計(jì)提殘疾人就業(yè)保障金851828.00 1828.00 按員工總?cè)藬?shù)的1.5%*上年度本地區(qū)職工年平均工資計(jì)提，分?jǐn)偟矫吭潞嫌?jì)120318.00 (二)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)（79817.20元）明細(xì)單位：人

42、民幣（元）、功率（Kw）序號(hào)名 稱功率計(jì)算方式能耗費(fèi)維護(hù)費(fèi)月支出1電梯系統(tǒng)1111303024250.553267030300.00416702園林景觀水系統(tǒng)3030880.55105620012563給排水系統(tǒng)33332430200.552613. 603300.003513.64人工湖循環(huán)系統(tǒng)32327040.55492860055285辦公用電20208300.55264026406公共區(qū)域照明建筑外多層30 （30+40）12300.551386013860小高層40建筑內(nèi)多層38 （38+188）2430100.558949.68949.6小高層1887低值易耗品費(fèi)122002400

43、24008合計(jì)69117.21070079817.2備注：上表中公區(qū)能耗僅包含根據(jù)目前已掌握的設(shè)施設(shè)備功率估算費(fèi)用。(三)綠化維護(hù)費(fèi)用（2450元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)金額 (元)備注1農(nóng)藥400.002化肥100.003草種、植物500.004綠化機(jī)具維修200.005綠化機(jī)具消耗200.006綠化用水6001.751050.007草花租擺節(jié)日租擺費(fèi)用另計(jì)8合計(jì)2450.00 (四)清潔管理費(fèi)用（1360元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1物耗23人50元/人月1150.002保潔用水120噸4噸/天210.001.75元/噸3合計(jì)1360.00(五

44、)秩序維護(hù)費(fèi)用（1110元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注1秩序維護(hù)員物耗3730元/崗11102滅火器暫無3合計(jì)1110(六)辦公費(fèi)用（1200元）明細(xì)單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額(元)備注1辦公日常費(fèi)用800電話費(fèi)等2低值易耗品費(fèi)400打印紙、筆等3合計(jì)1200第二節(jié) 開辦費(fèi)用（227895.00元）明細(xì)序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱金額(元)備 注一物資配備費(fèi)用227895.001服裝費(fèi)76700.002固定資產(chǎn)78000.003低值易耗品73195.00二開荒費(fèi)支出/擬交物業(yè)面積1.00元/m2三物業(yè)管理用房裝修/此費(fèi)用由集團(tuán)公司統(tǒng)籌開辦費(fèi)一二+三之和227895.

45、00開荒費(fèi)應(yīng)由施工方承擔(dān)服裝費(fèi)用（76700元）明細(xì)單位：人民幣（元）部門名稱單位單價(jià)數(shù)量金額備注項(xiàng)目部管理人員西裝套500448000經(jīng)理1人、主管3人客服人員工裝套275444400春秋裝、夏裝各2套工程部工程維修工裝套1001244800春秋裝、夏裝各2套秩序維護(hù)部秩序維護(hù)工裝套300374 44400春秋裝、夏裝各2套大衣(棉)件150101500大衣(形象)件30082400環(huán)境部清潔工裝套1002349200春秋裝、夏裝各2套綠化工裝套100542000春秋裝、夏裝各2套合計(jì)76700固定資產(chǎn)（78000元）明細(xì)單位：人民幣（元）部門名稱單位單價(jià)數(shù)量金額備注項(xiàng)目客服部電腦臺(tái)3000

46、412000沙發(fā)套220024400復(fù)印機(jī)臺(tái)300013000空調(diào)臺(tái)800018000客服前臺(tái)套/ 1/裝修配置工程部電腦臺(tái)300013000秩序維護(hù)部電視機(jī)臺(tái)250012500宿舍用電腦臺(tái)300013000崗?fù)€(gè)5000420000崗臺(tái)個(gè)200012000環(huán)境部剪草機(jī)臺(tái)320013200綠籬機(jī)臺(tái)290012900割灌機(jī)臺(tái)280012800高壓打藥機(jī)臺(tái)340013400高壓洗地機(jī)臺(tái)280012800皮劃艇個(gè)500015000合計(jì)78000低值易耗品（73195元）明細(xì)項(xiàng)目（客戶）部配備單位：人民幣（元）名稱單位單價(jià)數(shù)量金額備注吧臺(tái)椅把30041200.00服務(wù)流程標(biāo)牌套/1/裝修配備小標(biāo)識(shí)牌個(gè)

47、306180.00收銀1、接待1、客戶服務(wù)中心1、衛(wèi)生間2地毯塊1002200.00入口“歡迎光臨”檔案柜組/10/裝修配備辦公桌椅套1502300.00椅子把258200.00小保險(xiǎn)柜個(gè)3501350.00對(duì)講機(jī)臺(tái)110011100.00打印機(jī)臺(tái)3601360.00固定電話部130022600.00其中一部帶傳真機(jī)檔案袋個(gè)0.815001200.00文件框個(gè)8648.00紙簍個(gè)5840.00煙灰缸個(gè)5420.00被褥套2002400.00高低床張2202440.00自行車輛2001200.00打卡機(jī)臺(tái)8501850.00茶幾個(gè)3003900.00收費(fèi)廳1飲水機(jī)臺(tái)1501150.00小計(jì)107

48、38.002、工程部配備單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價(jià)數(shù)量金額備注辦公桌椅套1503450.00對(duì)講機(jī)臺(tái)11001213200.00小工具套150121800.00人字梯個(gè)2602520.00萬用表個(gè)1002200.00鉗形表個(gè)3002600.00管鉗個(gè)702140.00飲水機(jī)臺(tái)1501150.00沖擊鉆臺(tái)3001300.00潛水泵臺(tái)4001400.00文件框個(gè)8324.00紙簍個(gè)5315.00標(biāo)識(shí)牌個(gè)30260.00被褥套2001200.00高低床張2201220.00雨衣套50525.00雨靴雙2810280.00強(qiáng)光手電支604240.00疏通器（電動(dòng)）臺(tái)5001500.00小計(jì)1932

49、4.003、秩序維護(hù)部配備單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價(jià)數(shù)量金額備注辦公桌椅套150111650.00大門2、崗?fù)?、寢室4對(duì)講機(jī)臺(tái)11001011000.00小椅子把1534510.00小茶幾個(gè)1504600.00飲水機(jī)臺(tái)1501150.00橡膠棍根2010200.00文件框個(gè)8432.00紙簍個(gè)5735.00標(biāo)識(shí)牌個(gè)309270.00宿舍4、門衛(wèi)2、衛(wèi)生間2被褥套200387600.00高低床張220194180.00雨衣套509450.00雨靴雙289+3336.00強(qiáng)光手電支609540.00滅火器個(gè)/承建方配備小計(jì) 27553.004、環(huán)境部配備單位：人民幣（元）名稱規(guī)格單價(jià)數(shù)量金額

50、備注辦公桌椅套2001200.00對(duì)講機(jī)臺(tái)110033300.00椅子把254100.00清潔工具套50231150.00毛巾、掃把、拖把、水桶等綠化工具套455225.00枝剪、排剪噴霧器個(gè)45290.00花撬把60160.00水管卷1008800.00清潔、綠化各4文件框個(gè)8216.00紙簍個(gè)515.00飲水機(jī)臺(tái)1501150.00標(biāo)識(shí)牌個(gè)30260.00更衣室1三輪車輛60021200.00斗車輛3002600.00垃圾桶個(gè)350207000.00雨衣套508400.00雨靴雙288224.00小計(jì)15580.00（四）移交房屋開荒費(fèi)用（224539.00元）明細(xì)收費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)（元）面積（

51、平方米）金額（元）備注多層1.004910849108.00小高層1.00120252120252.00高層1.001267312673.00商業(yè)1.001159111591.00地下車庫1.003091530915.00合計(jì)224539.00此費(fèi)用應(yīng)由施工方承擔(dān)第三節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì)收費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)（元）面積（平方米）金額（元）備注多層1.504910873662.00小高層1.00120252120252.00地下車庫50（管理費(fèi)）759個(gè)37950.00高層1.001267312673.00商業(yè)1.501159117386.50合計(jì)261923.50 盈虧分析及減虧措施一、盈虧分析根據(jù)前

52、期銷售時(shí)和信公司向業(yè)主的承諾，水沐天城項(xiàng)目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為：小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5元/平方米。收支對(duì)比見下表：入住率物管費(fèi)收入支出利潤(rùn)備注100%261923.5237397.7824525.72 略有盈余80%209538.8237397.78-27858.98 虧損75%196442.625237397.78-40955.16 虧損60%157154.1237397.78-80243.68 虧損20%52384.7237397.78-185013.08 虧損在物業(yè)接管前期，由于項(xiàng)目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開展，故

53、支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。但隨著入住率及收費(fèi)率的提高，虧損也將逐步降低，直至達(dá)到收支平衡。另外，根據(jù)國家及省、市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中相關(guān)規(guī)定：第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。結(jié)合物業(yè)接管前期實(shí)際情況及相關(guān)政策，希望集團(tuán)公司繳足空置房及停車場(chǎng)管理費(fèi)，以保證該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作的正常開展及服務(wù)品質(zhì)。二、減虧措施在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：一、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、一體化”的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對(duì)人力資

54、源不合理配置的浪費(fèi)，在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大限度地降低人工成本。二、健全員工競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，采取“末位淘汰制”，“能者上，平者讓，庸者下” 的用人理念，是對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三、積極開展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務(wù)，采取有償服務(wù)的方式（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢等），以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、公道的價(jià)格，既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務(wù)活動(dòng)的快捷等問題，又能為服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補(bǔ)日常虧損。工程維修及設(shè)備管理部分： 一、創(chuàng)收：抓特約服務(wù)，建立合理的特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場(chǎng)

55、的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務(wù)，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過程相關(guān)的單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營(yíng)單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭(zhēng)取折扣的同時(shí)，收取對(duì)方業(yè)務(wù)費(fèi)；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場(chǎng)地提供給有需求的單位，采取業(yè)務(wù)提成或收取場(chǎng)地使用費(fèi)的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤(rùn)。二、節(jié)支：1、降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，根據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。2、控制能耗費(fèi)用：在不影響整體效果的前提下，針對(duì)區(qū)域位置的不同，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)段，降低運(yùn)行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進(jìn)行合理調(diào)整，根據(jù)季節(jié)、分時(shí)段開啟光彩照明，在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時(shí)段保證整體光彩照明效果，突