穗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書(shū)

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔接收人員承諾根據(jù)發(fā)標(biāo)方的特別條件，中標(biāo)方須吸收穗園小區(qū)物業(yè)管理中心原有28名在編人員。我司承諾，如中標(biāo)愿意全部接收。同時(shí)因應(yīng)28名原管理中心人員的專(zhuān)長(zhǎng)，結(jié)合我司管理架構(gòu)、崗位工種設(shè)置的需要，合理安排，并享受與我司在穗園小區(qū)的管理層人員同樣按照公司的人事用工制度的待遇。由于我司企業(yè)性質(zhì)所限，公司各層級(jí)人員的檔案及原班干部編制待遇，均由各人入職前掛靠人才交流中心或各級(jí)勞動(dòng)部門(mén)，屬人事關(guān)系自行處理。對(duì)日后接收的28位原管理中心人員在我司服務(wù)的合同期內(nèi)，我司愿意承擔(dān)各人的檔案人事掛靠費(fèi)，手續(xù)可自辦或我司代辦。投票方案、提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃1項(xiàng)

2、目物業(yè)情況地址：本項(xiàng)目物業(yè)位處天河龍口西路東側(cè)，天潤(rùn)路以北。建筑面積按招標(biāo)書(shū)反映，建筑面積合計(jì)293838平方米，由編號(hào)AI共9棟樓宇。其中各主要部份建筑面積為：塔樓：19萬(wàn)平方米裙樓：7.0266萬(wàn)平方米地下室：3.3572萬(wàn)平方米交付管理樓宇戶(hù)數(shù) 住宅單元：1872戶(hù)非住宅物業(yè)情況1裙樓棟各三層，棟兩層，至棟各四層?，F(xiàn)除個(gè)別位置臨租外，其余均未租售或商業(yè)安排。地下室A至E棟地下室一層，F(xiàn)至I棟地下室兩層，規(guī)劃設(shè)置為車(chē)庫(kù)，汽車(chē)位452個(gè)，另各棟地下室有摩托車(chē)、自行車(chē)停放保管區(qū)域。高、低壓電房、設(shè)備房、發(fā)電機(jī)房、泵房、消防中心等設(shè)備間設(shè)置各棟地下室位置。管理設(shè)想 麗江物業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理措

3、施運(yùn)用于本項(xiàng)目，營(yíng)造和諧、舒適、以人為本，凸顯高尚住宅管理個(gè)性，運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理理念，完全有能力承擔(dān)起本項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，一旦本次競(jìng)投中標(biāo)，麗江物業(yè)人將充分發(fā)揮自己的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，把華標(biāo)廣場(chǎng)C、D幢物業(yè)區(qū)域管理成為如麗江公司本區(qū)物業(yè)一樣：住戶(hù)滿(mǎn)意、行業(yè)贊賞、評(píng)比達(dá)標(biāo)的優(yōu)秀住宅小區(qū)。管理模式本區(qū)域的物業(yè)管理，是麗江花園物業(yè)管理的一個(gè)分支，是廣州地區(qū)項(xiàng)目的其中一個(gè)樓盤(pán)，是麗江物業(yè)公司屬下的一個(gè)管理處，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立運(yùn)行，直接受公司本部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，同時(shí)，麗江模式的專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目社會(huì)化，專(zhuān)業(yè)化的形式同樣運(yùn)用于本物業(yè)項(xiàng)目。、擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物資裝備情況管理方式：麗江花

4、園管理公司架構(gòu)麗江花園管理公司穗園小區(qū)經(jīng)理（1）穗園小區(qū)經(jīng)理（1）小區(qū)副經(jīng)理（1）小區(qū)副經(jīng)理（1）物業(yè)部工程部環(huán)境部保安部物業(yè)部工程部環(huán)境部保安部主 管主 管主 管主 管主 管主 管主 管主 管 （1） （1） （1） （1）園藝領(lǐng)班保潔領(lǐng)班水工土建領(lǐng)班機(jī)電領(lǐng)班地庫(kù)領(lǐng)班大樓領(lǐng)班財(cái)務(wù)助理園藝領(lǐng)班保潔領(lǐng)班水工土建領(lǐng)班機(jī)電領(lǐng)班地庫(kù)領(lǐng)班大樓領(lǐng)班財(cái)務(wù)助理（3） （2） （1） （1） （1） （1） （1） （1）清潔工技工技工保安員保安員清潔工技工技工保安員保安員清潔工清潔工（ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ）注： 物業(yè)部主管由小區(qū)副經(jīng)理兼職。2運(yùn)作方式：管理處內(nèi)部為垂直領(lǐng)導(dǎo)。小區(qū)經(jīng)理、物業(yè)

5、部各職、各部主管屬管理層，以下為操作層。監(jiān)控中心定員、定崗及24小時(shí)值班監(jiān)控各棟樓宇，地下車(chē)庫(kù)等視場(chǎng)范圍的實(shí)時(shí)情況，行使安全服務(wù)監(jiān)控的功能，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題迅速調(diào)動(dòng)當(dāng)班及待命宿舍的各崗安防辦量，瞬時(shí)處理。小區(qū)經(jīng)理24小時(shí)電話(huà)開(kāi)通，接收突發(fā)事件指揮處理。小區(qū)經(jīng)理、主管、助理各職分工負(fù)責(zé)處理日常屋村各項(xiàng)小區(qū)管理事務(wù)，協(xié)調(diào)落實(shí)各專(zhuān)業(yè)部門(mén)及特別外聘的專(zhuān)項(xiàng)工程作業(yè)跟進(jìn)督導(dǎo)。工作計(jì)劃我司入駐穗園小區(qū)管理后，結(jié)合各種設(shè)備的技術(shù)狀況，將制定各種大型設(shè)備的日常保養(yǎng)和定期養(yǎng)護(hù)方案，管好用好各種設(shè)備。物業(yè)公共設(shè)施的完善和更新整治、管理標(biāo)識(shí)等的設(shè)置和補(bǔ)充，將安排在第一階段進(jìn)行。正常的物業(yè)維護(hù)、物業(yè)環(huán)境管理、安防工作、屋村物業(yè)

6、管理服務(wù)等將按我司各部門(mén)各專(zhuān)業(yè)的工作規(guī)程、管理制度，根據(jù)已在麗江成熟運(yùn)行的程度結(jié)合穗園小區(qū)的實(shí)際予以實(shí)施。 4物資裝備41管理用房經(jīng)理室保安部 由發(fā)標(biāo)方市住建辦管理用房規(guī)定總建筑物業(yè)部 面積比例額度提供。工程部環(huán)境部 42保安員宿舍 保安員宿舍及下班不離區(qū)的設(shè)備維修人員宿舍，由發(fā)標(biāo)方提供適宜的位置。43裝備配置及辦公設(shè)施類(lèi) 別項(xiàng) 目數(shù) 量用 途行 政 辦 公 設(shè) 施電腦含管理軟件配置3套辦公、財(cái)務(wù)復(fù)印機(jī)1臺(tái)辦公打印機(jī)1臺(tái)辦公傳真機(jī)1臺(tái)辦公保險(xiǎn)柜1個(gè)辦公數(shù)碼相機(jī)、照相機(jī)各1臺(tái)社區(qū)文化、屋村管理外線(xiàn)電話(huà)3臺(tái)辦公噪聲測(cè)定儀1臺(tái)居住管理辦公用品1批辦公辦公桌椅10套辦公各種文件、資料柜10個(gè)辦公冬、夏

7、裝制服4套/人各類(lèi)崗位、人員類(lèi) 別項(xiàng) 目數(shù) 量用 途維 修 裝 備電焊機(jī)1臺(tái)工 程 維 修沖擊鉆1臺(tái)切割機(jī)1臺(tái)砂輪機(jī)1臺(tái)高空作業(yè)工具1批電工工具、檢測(cè)儀表1批水工工具、儀表1批瓦工工具1批空調(diào)工具、檢測(cè)保養(yǎng)器械1批鋁合金梯3架清 潔 綠 化 裝 備高壓清洗機(jī)1臺(tái)清潔拋類(lèi)機(jī)1臺(tái)清潔吸水機(jī)1臺(tái)清潔清潔工具18套清潔電剪1臺(tái)園藝割草機(jī)1臺(tái)園藝機(jī)動(dòng)噴霧器1臺(tái)園藝電鋸1臺(tái)園藝各式工具1批園藝類(lèi) 別項(xiàng) 目數(shù) 量用 途保 安 裝 備無(wú)線(xiàn)對(duì)講機(jī)25套保安值勤巡更記錄器1套保安值勤交通警示設(shè)施1批保安值勤望遠(yuǎn)鏡1臺(tái)保安值勤消防工具1批消防擴(kuò)音話(huà)筒4只消防緩降器2套消防5住宅單元管理根據(jù)接管的住宅檔案，整理完善業(yè)

8、主資料，按產(chǎn)權(quán)人所有的權(quán)利原則，我司管理穗園小區(qū)，對(duì)總體物業(yè)環(huán)境實(shí)施管理服務(wù)，以合理成本，保本微利原則提供有償服務(wù)，各產(chǎn)權(quán)人根據(jù)業(yè)權(quán)人份額承擔(dān)該單元應(yīng)計(jì)繳的費(fèi)用。對(duì)已出租之單元，業(yè)權(quán)人應(yīng)租賃時(shí)與承租人協(xié)商管理費(fèi)等居住費(fèi)用的繳交從屬關(guān)系，未有雙方向管理處書(shū)面明確的協(xié)議，費(fèi)用繳納人仍屬業(yè)主。租住人同樣在享受小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)同時(shí)不例外地遵守小區(qū)對(duì)業(yè)主的所用管理規(guī)定，包括公約、裝修管理規(guī)定、大樓管理規(guī)定等業(yè)主行為準(zhǔn)則。若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未有特別允許，穗園小區(qū)不同物業(yè)性質(zhì)的使用變更，管理公司將按政府有關(guān)規(guī)定把關(guān)，不可隨意改變住宅單元的用途。、管理人員配備及培訓(xùn)管理1配備原則 我司擁有一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管

9、理隊(duì)伍和素質(zhì)過(guò)硬的保安服務(wù)隊(duì)伍，這支隊(duì)伍在長(zhǎng)期的服務(wù)業(yè)主中，形成了一種規(guī)范化服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，及以人為本的人性化管理。在麗江、在越秀區(qū)交易廣場(chǎng)已經(jīng)得到了管理區(qū)域的業(yè)主一致認(rèn)同和贊揚(yáng)。我們?cè)谌藛T配備上重視各崗位人員素質(zhì)的發(fā)揮，包括文化素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平?？紤]到穗園小區(qū)管理區(qū)域管理集約化的特性，注意到派駐的人員應(yīng)該具備一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、保安、日常服務(wù)），充分調(diào)動(dòng)全體駐場(chǎng)員工的積極性，并建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)又使業(yè)主、住用人的物業(yè)管理費(fèi)用得以一個(gè)合理的負(fù)擔(dān)水平。 21人員配備說(shuō)明配置人員共 人，其中管理層人員 人，操作層人員 人，工程、清

10、潔、綠化三個(gè)專(zhuān)業(yè)由與我司協(xié)作專(zhuān)業(yè)公司按社會(huì)專(zhuān)業(yè)化分工的模式對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。22管理處主任持有中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員部門(mén)經(jīng)理崗位證書(shū)。大專(zhuān)以上學(xué)歷，曾經(jīng)管理物業(yè)規(guī)模及綜合情況較本項(xiàng)目為大，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力及管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。23管理層人員持有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)、工種上崗證，之前任其他管理處的相關(guān)職位或以上。能熟練操作電腦，除崗位主責(zé)外同時(shí)有較強(qiáng)的補(bǔ)位能力。3培訓(xùn)管理31培訓(xùn)形式麗江物業(yè)管理的成功，與一直以來(lái)重視人員培訓(xùn)分不開(kāi)的。培訓(xùn)計(jì)劃復(fù)蓋公司的全員。公司專(zhuān)責(zé)的人力資源部負(fù)責(zé)管理，且每年都安排有職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、職外培訓(xùn)（進(jìn)修），根據(jù)不同的層次及需要設(shè)置。如新員工的入職培訓(xùn)；在職員工

11、的職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)；管理技巧專(zhuān)題培訓(xùn)；聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司的講座式培訓(xùn)；外出參觀、考察、進(jìn)修的吸收性培訓(xùn)等。每年的培訓(xùn)記入檔案，培訓(xùn)考核成績(jī)作為職務(wù)晉升和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。32本項(xiàng)目的安排一旦中標(biāo)，本項(xiàng)目由我司進(jìn)行物業(yè)管理，將在進(jìn)場(chǎng)前組織派駐人員的崗前培訓(xùn)，結(jié)合管理范圍、物業(yè)特點(diǎn)、區(qū)域住戶(hù)的身份及群體特點(diǎn)，委托合同的要求及承諾指標(biāo)進(jìn)行入場(chǎng)人員培訓(xùn)，做到確保服務(wù)水準(zhǔn)滿(mǎn)足住戶(hù)要求。目標(biāo)明確，開(kāi)展工作。（四）、管理規(guī)章制度和小區(qū)物業(yè)檔案管理1物業(yè)管理規(guī)章制度 我司執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，有整套制度化的物業(yè)管理程序文件及質(zhì)量文件。在本項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，將以公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)實(shí)務(wù)操

12、作，穗園小區(qū)物業(yè)情況在骨干文件的原則下具體細(xì)化。文件制度物業(yè)管理公司服務(wù)工作程序文件：質(zhì)量體系文件編寫(xiě)導(dǎo)則質(zhì)量體系文件資料編號(hào)規(guī)定手改文件及改涂液使用規(guī)定關(guān)于使用電腦儲(chǔ)存質(zhì)量體系文件的規(guī)定分包合同評(píng)審控制程序辦公室現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理制度小區(qū)治安及交通管理辦法樓宇公共設(shè)施維修、保修、檢查辦法消防設(shè)備的有關(guān)規(guī)定公司內(nèi)部借匙規(guī)定樓宇接管前期操作程序電梯困人援救步驟住宅單位火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急方案交通標(biāo)志及減速路障的維護(hù)與保養(yǎng)規(guī)定關(guān)于對(duì)專(zhuān)業(yè)承包公司的監(jiān)管辦法業(yè)主資料的保密規(guī)定質(zhì)量記錄填報(bào)、保管操作規(guī)定培訓(xùn)工作規(guī)定交樓工作流程說(shuō)明顧客意見(jiàn)處理規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)工作規(guī)范管理人員的基本要求物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)用質(zhì)量記錄（

13、表式）文件更改申請(qǐng)表文件更改通知單文件銷(xiāo)毀、留用申請(qǐng)單借閱申請(qǐng)單質(zhì)量體系文件審批表質(zhì)量體系文件一覽表合同評(píng)審表管理費(fèi)收據(jù)繳費(fèi)通知書(shū)(10) 顧客意見(jiàn)處理表服務(wù)評(píng)定報(bào)告不合格服務(wù)糾正報(bào)告不合格服務(wù)分析報(bào)告樓宇質(zhì)量反饋表業(yè)主資料登記表裝修申請(qǐng)表業(yè)主收樓書(shū)麗江花園單元申請(qǐng)表非設(shè)計(jì)預(yù)留位置安裝空調(diào)申請(qǐng)表外單位（人員）文件借閱（復(fù)?。┥暾?qǐng)表在職培訓(xùn)計(jì)劃表學(xué)員意見(jiàn)調(diào)查表特別事件報(bào)告麗江花園報(bào)事單設(shè)備聯(lián)檢表收樓須知借匙單借用鎖匙許可證還匙許可證年度防雷裝置巡檢記錄滅火器檢查表消防設(shè)施檢查表消防栓檢查表2管理區(qū)檔案管理 管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)、設(shè)備設(shè)施及住戶(hù)資料的管理是物業(yè)管理工作的主要組成部份，檔案管理工作關(guān)系到

14、住宅樓宇的使用、維修、改造以及住戶(hù)裝修、入住情況等，規(guī)范化、科學(xué)化是我司管理區(qū)域?qū)n案管理的原則。21住戶(hù)檔案 運(yùn)用計(jì)算機(jī)軟件，建立單元住戶(hù)檔案。將業(yè)主住戶(hù)入住登記情況及物業(yè)的購(gòu)房合同、入伙通知、收樓手續(xù)文件、裝修、維修檔案資料、繳費(fèi)情況、投訴處理、單元的各項(xiàng)參數(shù)等錄入計(jì)算機(jī)，同時(shí)設(shè)立實(shí)物文件檔案的按戶(hù)歸檔。22大樓及設(shè)備設(shè)施檔案221建筑工程資料圖紙管理竣工驗(yàn)收資料；房屋墻體、結(jié)構(gòu)竣工圖；管、線(xiàn)、網(wǎng)安裝圖；市政設(shè)施布局圖等原始檔案及改造擴(kuò)建檔案由管理處按檔案管理制度管理。222設(shè)備設(shè)施檔案及技術(shù)資料圖紙、安裝、維修、運(yùn)行、改造等技術(shù)性資料做到檔案組卷分類(lèi)，編號(hào)、造冊(cè)編輯目錄，分柜保存。23管

15、理活動(dòng)檔案管理活動(dòng)記錄及檔案，巡視檢查記錄、當(dāng)班門(mén)衛(wèi)情況、消防、車(chē)輛管理、安防、水池清洗、水質(zhì)檢驗(yàn)、消殺滅蟲(chóng)、社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展等以及財(cái)務(wù)檔案的集中管理。（五）、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施序號(hào)指 標(biāo) 名 稱(chēng)承 諾 指 標(biāo)保 證 措 施1有效投訴回訪(fǎng)率100%48小時(shí)內(nèi)完成回訪(fǎng)2業(yè)主意見(jiàn)反饋滿(mǎn)意率95%事事跟進(jìn)，件件回應(yīng)，定期進(jìn)行服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)查。序號(hào)指 標(biāo) 名 稱(chēng)承 諾 指 標(biāo)保 證 措 施4維修響應(yīng)及時(shí)率電梯故障處理及時(shí)機(jī)電設(shè)備故障及時(shí)10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)15分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理5房屋完好率100%落實(shí)責(zé)任人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的每日房屋巡查，確保完好、整潔、無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象。6公共照明及樓

16、道燈完好率95%每日記錄檢查及時(shí)更換，每月全面檢查兩次7給排水管、明暗溝完好率100%每日巡查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即疏通、處理，半年一次全面檢修。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%編制清疏計(jì)劃如期疏通，排放通暢、池井完好 9消防設(shè)施設(shè)備完好率100%專(zhuān)業(yè)人員巡查檢測(cè)制度，全天候完好待用狀態(tài)10消防監(jiān)控系統(tǒng)完好率100%24小時(shí)值班監(jiān)控，按維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，確保全天候運(yùn)行11可視安防監(jiān)控系統(tǒng)完好率100%24小時(shí)值班監(jiān)控，按維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，確保全天候運(yùn)行序號(hào)指 標(biāo) 名 稱(chēng)承 諾 指 標(biāo)保 證 措 施12防盜對(duì)講及智能系統(tǒng)完好率100%13公共設(shè)施，標(biāo)志完好率100%日巡區(qū)、巡樓，及時(shí)發(fā)現(xiàn)即時(shí)報(bào)

17、修14公共環(huán)境衛(wèi)生保潔率每日按清潔標(biāo)準(zhǔn)掃、拖、抹、擦，大樓助理及巡樓員每日檢查、記錄、督促，及時(shí)保潔。大堂電梯橋箱保潔率100%。垃圾及時(shí)收集、清運(yùn)，不過(guò)夜。15綠化生態(tài)及園景達(dá)標(biāo)率100%施肥、修剪、整形、噴淋責(zé)任到位，蕎灌木無(wú)病蟲(chóng)害。綠地養(yǎng)護(hù)，生長(zhǎng)茂盛，無(wú)缺株、枯死、黃土裸露現(xiàn)象。（六）、社區(qū)文化活動(dòng)及環(huán)境社區(qū)文化1、社區(qū)文化活動(dòng)社區(qū)生活的完善，物業(yè)環(huán)境的服務(wù)優(yōu)質(zhì)、方便只是一個(gè)方面，不是完整的表現(xiàn)。溶入社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理，會(huì)是一種營(yíng)造全新的生活工作理念，使居住這一方水土的人群，能夠有一處成就感和滿(mǎn)足感，感覺(jué)置身于不僅僅是居住家園，而且是精神家園。管理者希望得到不單是經(jīng)營(yíng)收益的

18、回報(bào)，而且要盡顯管理個(gè)性的認(rèn)知：人性化的管理理念，與潮流同步的文化視角，使我們的管理工作得到業(yè)主的理解、認(rèn)可和支持。日后將根據(jù)不同時(shí)期組織開(kāi)展如：我的生活、我的財(cái)富、我的家園為主線(xiàn)的社區(qū)文化活動(dòng)。春茗聯(lián)誼業(yè)主委員會(huì)與管理公司懇談穗園小區(qū)管理“五一”藍(lán)球賽、乒乓球賽、網(wǎng)球賽等小區(qū)業(yè)主體育活動(dòng)賽事，加入管理人員參賽。家居講座智能系統(tǒng)的應(yīng)用及發(fā)展趨勢(shì)；室內(nèi)盆栽；環(huán)保裝修知多少；安防與消防；水電設(shè)施的合理使用秘訣；等等。退休長(zhǎng)者娛樂(lè)室擠牌、閱覽、麻雀；兩小區(qū)業(yè)委會(huì)研討交流穗園與麗江業(yè)良會(huì)交流活動(dòng)；國(guó)慶詩(shī)畫(huà)展穗園與麗江業(yè)主作品征集；業(yè)主攝影作品展覽以穗園小區(qū)景及業(yè)主活動(dòng)為題材或主。環(huán)境社區(qū)文化開(kāi)展綠色家

19、園活動(dòng)為主題建立噪音監(jiān)測(cè)公布制度；垃圾分類(lèi)，再生資源回收；節(jié)能降耗，改進(jìn)不合理的水電設(shè)施，為業(yè)主節(jié)約公攤開(kāi)支；家居水、電、氣等節(jié)能常識(shí)；小區(qū)園林環(huán)境輔與綠化生態(tài)與環(huán)保效果的詮釋?zhuān)粣?ài)我小區(qū)，愛(ài)我家園的公德宣傳。（七）、便民服務(wù)和經(jīng)營(yíng)收支預(yù)算1無(wú)償服務(wù) 代訂票（車(chē)、船、飛機(jī)、戲票） 提醒服務(wù)（按住戶(hù)的登記預(yù)約，提供提醒服務(wù)，如會(huì)議，約會(huì)、生日、紀(jì)念日等） 代訂報(bào)刊雜志 代叫車(chē)（的士） 代聯(lián)絡(luò)家居服務(wù)2有償服務(wù) 家庭電器照明的更換修理； 潔具座廁水件的更換、安裝； 空調(diào)機(jī)安裝、雪種的補(bǔ)充； 門(mén)窗及戶(hù)內(nèi)設(shè)施的修理； 下水管堵塞的通疏； 安裝門(mén)鈴，電話(huà)線(xiàn)加裝、移位；小型土建維修。3穗園小區(qū)物業(yè)管理方案預(yù)

20、算（1）、綠化維護(hù)（3人） 10500m2 0.45元/ m2（2）、清潔服務(wù)費(fèi)30 960元/月人 345600元/年（三天工作制）天面水質(zhì)檢驗(yàn)費(fèi) 9座 400元/月座 43200元/年滅四害 900元/月 10800元/年垃圾清運(yùn)處理費(fèi) 1872戶(hù) 5元/月戶(hù) 112320元/年（3）、工程維護(hù)費(fèi)：電梯（5人） 27臺(tái) 1280元/臺(tái)月 414720元/年消防維護(hù)費(fèi)用 9座 850元/座月 91800元/年電梯年檢 27臺(tái) 1500元/臺(tái) 40500元/年機(jī)電工程（11人） 11人 38000元/人月 418000元/年夜間低壓配電房值班 4人 1800元/人月 86400元/年（4）、人

21、員費(fèi)用：保安員： 84人 1400元/人月 1411200元/年管理員（主任） 1人 3500元/月人 42000元/年財(cái)會(huì)、助理、領(lǐng)班 7人 2200元/月人 184800元/年注：考慮原區(qū)安置人員：（15人） 麗江花園安置：（6人）7人離退休 7人 2000元/月人 168000元/年（5）、土建維修及工程改造費(fèi)用3人 22500 m2 0.45元/ m2（6）、辦公費(fèi)用開(kāi)支 5% 35160405% 175802元/年（7）、樓宇保險(xiǎn)費(fèi) 50000元/年（8）、社區(qū)文化、節(jié)日布置費(fèi)用2點(diǎn)5000元/次3次 30000元/年（9）、管理酬金6% 718426% 226310.52元（10）

22、、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2% 3998152.522% 79963.05元（11）、稅金：（一）（）6% 244686.93元物業(yè)管理費(fèi)用總開(kāi)支： 4322802.50元另：地下停車(chē)場(chǎng)照明費(fèi)用： 27876 m2 0.002KW/ m20.75KW時(shí)30方案（一）1、裙樓6萬(wàn)平方米不計(jì)算管理；地下停車(chē)場(chǎng)作全補(bǔ)帖；開(kāi)放地下停場(chǎng)；對(duì)外招商停放。預(yù)計(jì)收入：汽車(chē)： 452個(gè)70%500元/個(gè)12=1898400元/年 摩托車(chē)： 900個(gè)50%50元/個(gè)12=270000元/年 單車(chē)： 200臺(tái)10元/月12=24000元/年 小 計(jì)： 2192400元/年總費(fèi)用開(kāi)支車(chē)場(chǎng)費(fèi)用預(yù)算收入=2491675.46元每平方

23、米管理費(fèi)預(yù)算：（2491675.46190000 m2）12=1.09元/（八）、智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)1智能系統(tǒng)本區(qū)的智能化系統(tǒng)主要是閉路電視監(jiān)控，多個(gè)攝像頭對(duì)小區(qū)各關(guān)鍵部位進(jìn)行監(jiān)視，監(jiān)控室顯視器自動(dòng)切換每個(gè)區(qū)的圖像，并有錄象帶記錄；電子防盜報(bào)警系統(tǒng)及時(shí)發(fā)出報(bào)警信號(hào)；消防方面，智能化系統(tǒng)遇煙感報(bào)警，并同時(shí)在監(jiān)控室主控屏即時(shí)反映；停車(chē)場(chǎng)引入IC卡讀寫(xiě)器、自動(dòng)道閘、管理計(jì)算機(jī)、UPS等系統(tǒng)。設(shè)備只是提供了智能化管理三要素的其中之一。人、機(jī)、制度三者缺一不可，管理的智能化要求物業(yè)管理人員具有較高素質(zhì)和訓(xùn)練的操作技能。否則，操作有誤，會(huì)導(dǎo)致意想來(lái)不到的效果，我們?nèi)蘸髸?huì)配置熟悉系統(tǒng)操作的人員從事維護(hù)、

24、操作。要使“人”、“機(jī)”協(xié)調(diào)運(yùn)作，還需有一整套合理、規(guī)范、有效的制度，我們將會(huì)引入麗江智能化物業(yè)的制度規(guī)范本區(qū)管理，保證良性運(yùn)行。報(bào)警時(shí)的應(yīng)急處理21安防報(bào)警管理中心接到報(bào)警后，同時(shí)調(diào)度巡邏保安、機(jī)動(dòng)崗、鄰近響應(yīng)崗、保安主管等應(yīng)急出動(dòng)，3分鐘內(nèi)趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)處理程序：制止罪案 搶救人員 擒拿罪犯 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng) 報(bào)110電話(huà)。 22消防報(bào)警 控制中心接報(bào)警電撥119消防大隊(duì)同時(shí)調(diào)動(dòng)人員、器械往火警現(xiàn)場(chǎng)（義務(wù)消防人員）引導(dǎo)疏散、撲救現(xiàn)場(chǎng)處理 記錄匯報(bào)總結(jié)人（九）、日常物業(yè)管理1不同時(shí)期的管理計(jì)劃、前期：序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí)間一組建隊(duì)伍（物業(yè)管理人員、保安員）1人員招聘2崗位培訓(xùn)3上崗物 業(yè) 接 管

25、前二擬定物業(yè)管理方案總結(jié)之前麗江其他區(qū)的經(jīng)驗(yàn)予以調(diào)整。2對(duì)穗園小區(qū)區(qū)域特點(diǎn)研究分析。擬訂管理設(shè)想、擬訂管理案。三完善管理及管理處辦公條件1安排管理用房；2安排員工宿舍；3物質(zhì)、裝備、辦公設(shè)施的準(zhǔn)備。四制訂管理文件1結(jié)合實(shí)際，制訂本區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度；2業(yè)主手冊(cè)、裝修、居住指南等。序 號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí)間五物業(yè)驗(yàn)收、接管理費(fèi)1依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題反饋整收；2辦理書(shū)面接管手續(xù)、做好遺留工程工程備案。移交階段（2）、入住收樓期：序 號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一入住手續(xù)收樓（穗園小區(qū)此階段已結(jié)束）1與各部門(mén)統(tǒng)籌收樓程序及翻修的跟進(jìn)。準(zhǔn)備各項(xiàng)資料、安排收樓儀式；2設(shè)置收樓流程和崗位；提供便利服務(wù)為住戶(hù)辦

26、理入住手續(xù)。業(yè)主收樓移交鎖匙階段二住戶(hù)裝修管理1對(duì)住戶(hù)及裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)（與業(yè)主一對(duì)一講解裝修管理規(guī)定）2裝修審批；3裝修單元工程監(jiān)管。入住手續(xù)后三住戶(hù)檔案建立、管理檔案資料歸集、電腦錄入資料，建立業(yè)主物業(yè)檔案，全程記載物業(yè)翻修及事件處理過(guò)程。入住手續(xù)后（3）、正常期：序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一樓宇及公共設(shè)施維修1年度項(xiàng)目計(jì)劃、方案；2日常的維修、養(yǎng)護(hù)。入住管理期 間二機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)1資料圖紙管理；2設(shè)備運(yùn)行記錄；3維修管理；設(shè)備能耗、安全管理。入住管理期間三治安、消防、交通1治安環(huán)境管理；2交通、車(chē)輛管理；3消防系統(tǒng)、設(shè)施管理。入住管理期間四智能化設(shè)施1智能公設(shè)施日常使用操作；2主設(shè)施的

27、維護(hù)；3智能化系統(tǒng)的完善。入住管理期間五園景管理、物業(yè)環(huán)境管理1園林綠化管理；2清潔衛(wèi)生管理；3消殺滅蟲(chóng)；環(huán)保管理（噪音、廢氣）。入住管理期間序 號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí)間六社區(qū)文化活動(dòng)1社區(qū)宣傳；2社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目；3社區(qū)活動(dòng)；4社區(qū)文化活動(dòng)組織。入住管理期間2治安消防管理技防人防結(jié)合，整體綜合性小區(qū)治安防范。運(yùn)用大樓安防監(jiān)控系統(tǒng)的視像及報(bào)警系統(tǒng)監(jiān)控功能，配以重要出入口的保安崗位設(shè)置，加之保安隊(duì)伍的快速反應(yīng)措施，以及人員出入的嚴(yán)密管理，外來(lái)人員及訪(fǎng)客的憑證登記進(jìn)入制度，保證居住區(qū)域的安全。與當(dāng)?shù)嘏沙鏊步ò踩拿餍^(qū)。3車(chē)輛管理制定小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)管理制度，汽車(chē)、摩托車(chē)、單車(chē)分區(qū)停放，機(jī)動(dòng)車(chē)憑IC卡識(shí)讀管理出入及收費(fèi)，單車(chē)設(shè)立停放及取車(chē)憑證管理辦法，保證有序、安全，防止失車(chē)發(fā)生。4機(jī)電設(shè)備管理電梯是本區(qū)樓宇的重要設(shè)備，我們將聘請(qǐng)具有專(zhuān)業(yè)維修資質(zhì)的品牌電梯公司的維修站或?qū)I(yè)公司進(jìn)行合作，保證設(shè)備運(yùn)行正常，檢查、維修環(huán)節(jié)的及時(shí)跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理。水泵、發(fā)電機(jī)組以及