馬鞍山錦江國際花園城市場定位前期策劃報告-104

1、 PAGE 180 -導 言： 真誠感謝錦錦江建設設公司的的厚愛,予以新景景祥公司司參與“錦江國國際花園園城”前期策策劃代理理服務，我我司全體體同仁為為貴公司司領導的的戰(zhàn)略眼眼光與膽膽識深表表敬佩！本著對雙方方公司品品牌負責責、對市市場及消消費者負負責的原原則，我我司全體體同仁以以明確的的目標積積極承接接“錦江國國際花園園城”全方位位的市場場調研及及市場定定位工作作。本公公司特就就馬鞍山山市的整整體宏觀觀環(huán)境、政政府規(guī)劃劃發(fā)展方方向趨勢勢、房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀與與區(qū)域市市場發(fā)展展趨勢等等綜合分分析，從從而提供供一個全全面的本本項目市市場發(fā)展展的方向向性思考考，以便便為貴公公司決策策層決策策時提供

2、供參考。就本次策劃劃報告而而言，新新景祥將將本著 厚德求求實止于至至善 的的經(jīng)營理理念，執(zhí)執(zhí)行“開發(fā)商商需要天天生就暢暢銷的樓樓盤，消消費者因因為感動動而購買買”的方針針，堅信信只有建建立在真真正貼近近消費者者的市場場體系，才才能最大大限度地地減免風風險，并并獲得開開發(fā)商的的信賴。我們期望：通過雙方的的緊密協(xié)協(xié)作，在在圓滿完完成“錦江國國際花園園城”市場定定位及前前期策劃劃等各項項工作的的同時，為為將該項項目打造造成為馬馬鞍山地地產(chǎn)的“精神家家園”，塑造造“錦江建建設”的知名名品牌，樹樹立企業(yè)業(yè)的優(yōu)秀秀企業(yè)形形象，為為貴公司司縱橫地地產(chǎn)天下下貢獻綿綿薄之力力。我們期望：通過上述項項目的成成功開

3、發(fā)發(fā)，憑借借整合相相關行業(yè)業(yè)優(yōu)勢資資源、強強強聯(lián)手手，在創(chuàng)創(chuàng)造項目目輝煌的的銷售業(yè)業(yè)績的同同時，共共同為馬馬鞍山市市民造福福，實現(xiàn)現(xiàn)真正“多贏”的利好好局面。敬啟者：本報告中所所采用之之資料均均來自于于新景祥祥機構，版版權歸屬屬新景祥祥南京公公司及其其事業(yè)機機構所有有。未經(jīng)經(jīng)許可，本本報告之之任何部部分不得得以任何何形式轉轉載、翻翻印、抄抄襲或傳傳閱。南京新景祥祥房地產(chǎn)產(chǎn)投資顧顧問有限限公司2004.10.10 目 錄 第一部分 市 場場 篇 5一、宏觀市市場部分分 5二、馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析 9三、馬鞍山山高端市市場(含別墅墅市場)分析 266四、地塊所所在區(qū)域域市場及及競爭分分析 3

4、00（一）區(qū)域域范疇 30（二）區(qū)域域發(fā)展沿沿革 311（三）區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展狀況況 332（四）總結結 337第二部分 定 位 篇 388一、基地資資源分析析 38（一）基地地資源分分析 338（二）基地地價值研研判 441（三）項目目行銷價價值提煉煉 43（四）項目目問題點點與機會會點分析析 44二、項目定定位 447（一）本案案特性分分析 447（二）客群群定位 499（三）項目目定位 533第三部分 戰(zhàn)戰(zhàn) 略 篇 660一、本案競競爭戰(zhàn)略略選取 600二、市場先先機把握握 60三、項目開開發(fā)策略略 60四、項目資資金回收收計劃及及價格策策略 666第四部分 產(chǎn)產(chǎn) 品 篇 771

5、一、開發(fā)理理念 771二、項目規(guī)規(guī)劃設計計 73三、項目整整體開發(fā)發(fā)建議 800四、項目整整體規(guī)劃劃建議 811五、項目配配套設施施及物業(yè)業(yè)管理 844六、產(chǎn)品定定位 888七、項目一一期產(chǎn)品品配比建建議 991八、戶型參參考 995后 記 1002第一部分 市 場 篇一、宏觀市市場部分分（一）城市市概況1、城市區(qū)區(qū)位馬鞍山市位位于長江江下游南南岸、安安徽省東東部。城城市東臨臨石臼湖湖與江蘇蘇溧水縣縣和高淳淳縣交界界；西瀕瀕長江與與和縣相相望；南南與蕪湖湖市郊、蕪蕪湖縣、宣宣城縣接接壤。至至蕪湖市市區(qū)300公里；北與江江蘇省南南京市江江寧區(qū)毗毗連，具具有臨江江近海，緊緊靠經(jīng)濟濟發(fā)達的的長江三三

6、角洲的的優(yōu)越地地理位置置。全市總面積積16886平方方公里，南南北最大大縱距554.4公里里，東西西最大橫橫距466公里，其中市市區(qū)3001平方方公里。2003年年末全市市戶籍人人口為1124.09萬萬人，比比上年增增加1.97萬萬人，其中城市市戶籍人人口為556萬人人。2、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢馬鞍山瀕江江臨海，位位于中國國沿海和和長江兩兩大經(jīng)濟濟交匯處處，是中中國經(jīng)濟濟發(fā)達的的長江三三角洲軸軸線邊的的節(jié)點城城市，是是南京都都市圈的的核心城城市，是是安徽省省的東部部門戶。馬馬鞍山對對外交通通十分方方便。到到上海走走高速公公路只要要三個小小時，到到南京市市區(qū)和祿祿口國際際機場均均不到440分鐘鐘。馬鞍鞍山

7、港是是天然深深水良港港，長江江十大港港口之一一，國家家一類口口岸。寧寧銅鐵路路貫穿全全境，與與京滬、京京久、皖皖贛、宣宣杭等鐵鐵路干線線相連。3、城市性性質馬鞍山是一一座新興興工業(yè)城城市，以以鋼鐵、專專用汽車車、高檔檔紙板、新新工藝炭炭黑、電電子材料料、生物物醫(yī)藥、紡紡織服裝裝等為主主導。馬馬鞍山鋼鋼鐵股份份有限公公司、星馬股股份有限限公司、山鷹造造紙股份份有限公公司均為為國內(nèi)知知名企業(yè)業(yè)。4、文化底底蘊歷史上襟吳吳帶楚，史史載周文文王長子子太伯在在此創(chuàng)始始吳國，是是古都南南京的天天然屏障障和戰(zhàn)略略重鎮(zhèn)，歷歷史上為為兵家必必爭之地地，城市市市名的的由來就就與項羽羽有關而而充滿傳傳奇色彩彩。5、

8、自然環(huán)環(huán)境馬鞍山整個個城市依依山環(huán)湖湖臨江而而建，景景色宜人人。城西西南部的的采石為為國家級級采石風風景區(qū)；城郊的的濮塘風風景區(qū)和和當涂境境內(nèi)的大大青山更更是休閑閑娛樂的的佳境；城中心心是充分分展示江江南園林林城市風風貌的雨雨山湖風風景區(qū)，眾眾山環(huán)繞繞，形成成了“九九山環(huán)一一湖，翠翠螺鎖大大江”秀秀麗景色色。（二）經(jīng)濟濟發(fā)展1、工業(yè)生生產(chǎn)工業(yè)生產(chǎn)繼繼續(xù)快速速增長，經(jīng)經(jīng)濟效益益大幅提提升。全全年累計計完成全全部工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值1911.477億元，比比上年增增長244.222%。從從工業(yè)發(fā)發(fā)展來看看，主要要表現(xiàn)為為以下特特征：市市級、縣縣區(qū)工業(yè)業(yè)高幅增增長，拉拉動支撐撐作用明明顯；重重點骨干干企業(yè)

9、快快速發(fā)展展；馬鋼鋼工業(yè)保保持高位位增長，產(chǎn)產(chǎn)品旺銷銷且利潤潤豐厚；總體經(jīng)經(jīng)濟效益益大幅攀攀升，利利潤總額額成倍增增長。2、城市建建設2003年年城市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資高高速增長長，招商商引資取取得顯著著成效。全全年全社社會固定定資產(chǎn)投投資首次次突破1100億億元大關關，躍升升至1006.779億元元，比上上年猛增增73.15%，投入入之多、速速度之快快創(chuàng)歷史史新高。 3、商業(yè)市市場商業(yè)市場繁繁榮興旺旺，外貿(mào)貿(mào)進出口口強勁反反彈。全全年累計計實現(xiàn)社社會消費費品零售售總額446.886億元元，比上上年增長長13.42%，比上上年提升升5.115個百百分點，為為19998年以以來首次次突破兩兩位數(shù)的

10、的增幅。4、財政收收入財政收入大大幅增長長，金融融運行形形勢良好好。由于于國家持持續(xù)擴大大內(nèi)需的的政策效效應，伴伴隨著入入世效應應的逐步步顯現(xiàn)，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展環(huán)境出出現(xiàn)可喜喜的積極極變化。5、市場物物價市場物價略略有上漲漲，居民民收入快快速增長長。全年年居民消消費價格格總水平平比上年年上漲11.3%。拉動動價格上上升的主主要是食食品類，價價格水平平比上年年上漲55%。（三）人民民生活1、20003年馬馬鞍山市市人均GGDP達達到1556388元，折折算成美美元為118900美元，為為安徽省省最高水水平。2、20003年城城鎮(zhèn)居民民人均住住房使用用面積:21.36。3、20003年城城鎮(zhèn)居民民人均

11、可可支配收收入:達達到87794元元，農(nóng)民民人均純純收入331222元。4、20003年城城鎮(zhèn)居民民家庭恩恩格爾系系數(shù)為338.77%。點評：馬鞍鞍山經(jīng)濟濟增長較較快，居居民收入入有了質質的飛躍躍；恩格格爾系數(shù)數(shù)顯示，馬馬鞍山居居民生活活水平正正逐漸進進入全面面小康階階段；城城市居民民表現(xiàn)出出了較強強的購買買力，而而農(nóng)村居居民改善善并不明明顯；城城鎮(zhèn)居民民居住環(huán)環(huán)境離我我國小康康標準仍仍存在差差距，提提升空間間巨大。（四）城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃馬鞍山作為為典型的的新興工工業(yè)城市市，其工工業(yè)主要要分布在在城市西西部瀕臨臨長江的的沿線。隨隨著城市市的經(jīng)濟濟進一步步發(fā)展，馬馬鞍山制制定了以以發(fā)展開開放型經(jīng)

12、經(jīng)濟為龍龍頭，大大力推進進體制、科科技創(chuàng)新新，加速速工業(yè)化化、城市市化、市市場化進進程等為為主的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展戰(zhàn)略，經(jīng)過10-15年的努力，馬鞍山市將打造成以“一區(qū)五園一城”（馬鞍山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、當涂工業(yè)園、慈湖工業(yè)園、金家莊工業(yè)園、雨山工業(yè)園、花山旅游園、大學城）的新型城市。從城市發(fā)展展布局來來看，馬馬鞍山提提出了“東擴南南進”的城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，即即城市在在未來110220年的的時間，城城市將總總體向城城東、南南遷移?！澳线M”的的核心為為城市的的主要市市政機構構、商業(yè)業(yè)、商務務等中心心將整體體遷移至至雨山路路以南、湖湖東路以以西的新新城區(qū)；“東擴”的的核心主主要表現(xiàn)現(xiàn)為在城城市中西西部承擔

13、擔了主要要工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目目基礎上上，承載載城市居居住功能能的居住住區(qū)將整整體向江江東大道道、九華華路沿線線等遷移移，當前前及未來來城市住住宅開發(fā)發(fā)用地的的80%以上將將聚集于于該區(qū)域域。通過“東擴擴南進”的城市市發(fā)展，馬馬鞍山市市最終與與其下屬屬的當涂涂縣共同同形成新新的馬鞍鞍山市。屆時，馬鞍山市將成為面積超過100平方公里、人口超100萬的大城市。（五）結論論1、馬鞍山山市處于于南京一一小時都都市圈的的核心圈圈層，瀕瀕臨長江江，各類類交通出出行條件件便捷。2、近年來來在南京京經(jīng)濟輻輻射及帶帶動下，馬馬鞍山經(jīng)經(jīng)濟取得得了飛速速發(fā)展，工工業(yè)產(chǎn)值值連年增增長，新新興工業(yè)業(yè)城市區(qū)區(qū)域地位位逐漸突突出

14、。3、在經(jīng)濟濟發(fā)展態(tài)態(tài)勢良好好的基礎礎上，居居民收入入逐年提提高，與與南京居居民購買買力水平平接近甚甚至相當當，消費費能力日日益增長長，具有有堅實的的中高檔檔消費基基礎，以以汽車、房房產(chǎn)等耐耐用消費費品為主主要特征征的高檔檔消費開開始迅速速啟動并并得到很很快發(fā)展展。4、城市“東擴南南進”的發(fā)展展戰(zhàn)略，使使得城市市居住區(qū)區(qū)東移，而而市政、商商業(yè)等設設施南遷遷，未來來新城指指日可待待。二、馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析（一）市場場總體狀狀況1、整體走走勢馬鞍山市是是中等工工業(yè)城市市，幾年年來，通通過不斷斷深化住住房制度度改革，建建立住房房分配新新體制，放放開搞活活住房二二、三級級市場，大大力發(fā)展展住房

15、金金融，采采取寬松松的稅費費政策，個個人住房房消費全全面啟動動，房地地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)較較為繁榮榮的景象象。2、發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀（1）房地地產(chǎn)投資資增長加加快2003年年，全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資133.6億億元，同同比增長長36.6%，增增幅比去去年同期期提高了了5.77個百分分點，繼繼續(xù)保持持了較快快的增速速。在政政府調控控作用下下，至220033年底時時馬鞍山山市開發(fā)發(fā)投資增增幅呈現(xiàn)現(xiàn)出高開開低走的的格局，但但20004年以以來又有有所回升升。（2）土地地上市逐逐漸規(guī)范范2003年年，全市市用于購購置開發(fā)發(fā)用土地地共支付付了3.9億元元，同比比增長1106.9%，土土地購置置費折算算成每畝畝成交價

16、價格522萬元，均均與去年年同比增增長799%。220033年土地地資本運運營全面面實施，大大多數(shù)房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司獲得土土地需通通過土地地競拍獲獲得。從從土地開開發(fā)來看看，20003年年，全市市共完成成土地開開發(fā)面積積37.4萬，比去去年同期期高出66.5萬萬。（3）市場場供需兩兩旺2003年年，全市市共新開開工各類類商品房房屋1224.88萬，新新開工面面積指數(shù)數(shù)值為1103.1,比比去年同同期提高高6.88點，比比三季度度提高00.1點點，新開開工面積積的穩(wěn)步步上升，對對增強馬馬鞍山市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展后勁勁具有重重要意義義。2003年年，全市市共銷售售各類商商品房屋屋65.2萬，同

17、比比增長11.6%，實現(xiàn)現(xiàn)銷售額額10.2億元元，同比比增長112.22%,呈呈現(xiàn)良好好的銷售售形勢。（4）空置置面積較較低2003年年，全市市空置各各類商品品房屋33.2萬萬，其其中，商商品住宅宅空置11.6萬萬，商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房空空置0.9 萬萬。市市場空置置面積已已經(jīng)位于于自然空空置率之之下，較較低的空空置率導導致了房房價的飛飛速上漲漲，以搶搶購為特特征的供供不應求求市場表表現(xiàn)明顯顯。（5）住房房的潛在在需求量量大一方面面隨著城城市化步步伐的加加快，馬馬鞍山市市住房需需求有不不斷增加加的趨勢勢，從119988年至220000年，全全市自然然和機械械人口增增長的情情況來看看，每年年均成倍倍

18、增長；另一方方面，全全市不成成套住房房近1550萬，尚有有近2萬萬無房職職工，每每年遞增增40000多戶戶新婚家家庭，離離異近9900戶戶，加之之外來人人口的不不斷增加加，住房房的潛在在需求每每年約有有70000套、近近60萬萬。（6）居民民住房消消費的支支付能力力不斷提提高根據(jù)220044年對馬馬鞍山居居民住房房消費的的抽樣調調查，馬馬鞍山市市居民平平均住房房消費的的承受能能力已由由19998年的的58萬元元增長至至20003年的的15-20萬萬元，同同時居民民的負債債消費意意識已經(jīng)經(jīng)形成，貸貸款購房房已被普普遍接受受。（7）房屋屋租賃市市場極具具潛力隨著城市人人口的增增加，以以及第三三產(chǎn)業(yè)

19、和和個體經(jīng)經(jīng)濟的不不斷發(fā)展展，幾年年來，馬馬鞍山市市進入房房屋租賃賃市場的的各類房房屋約110萬，年租租金額近近億元，同同時有不不斷增長長的趨勢勢。19999年年辦理租租賃登記記備案手手續(xù)的有有8萬多多，220000年增長長到了110萬多多，租租賃市場場發(fā)展具具有較廣廣闊的空空間。3、潛在問問題（1）土地地征用困困難制約約了住房房建設速速度由于尚未形形成一套套既切合合實際又又行之有有效的政政策，致致使住宅宅建設征征遷的阻阻力較大大，往往往一個項項目因為為征遷問問題造成成難以實實施。（2）租賃賃市場亟亟待規(guī)范范由于政策不不明確、產(chǎn)產(chǎn)權不清清晰等原原因，目目前房屋屋租賃市市場隱租租、瞞租租、轉租租

20、等現(xiàn)象象嚴重，存存在著非非法出租租房屋致致使大量量稅費流流失，違違法建設設、危險險房屋出出租給群群眾生命命財產(chǎn)安安全帶來來極大隱隱患，擅擅自轉租租、侵犯犯房屋產(chǎn)產(chǎn)權人利利益等問問題。（3）宏觀觀政策影影響市政政進程在中央嚴格格審查土土地使用用情況、限限制農(nóng)田田過度被被征用、盲盲目建設設開發(fā)區(qū)區(qū)等宏觀觀政策的的指導下下，對于于馬鞍山山市的“東擴南南進”城市戰(zhàn)戰(zhàn)略必將將受到一一定的影影響。（二）分類類市場 1、一級市市場據(jù)馬鞍山市市土地局局的信息息，20004年年該市將將有32213畝畝土地出出讓，其其中沿江江東大道道地塊共共有27762畝畝，占到到85.96%的比率率，這說說明該市市政府正正全力

21、貫貫徹“東擴南南進”政策，全全力將住住宅東擴擴。序號地塊名稱面積（畝）四 至 范范 圍規(guī)劃 用途途供地方式備 注1楊橋地區(qū)881東至慈河路路，西至至江東大大道，南南至健康康路，北北至葛羊羊路。綜合招標、拍賣賣、掛牌牌本案附近2東湖小區(qū)760東至江東大大道，西西至湖東東南路，北北至印山山路，南南至東湖湖路。綜合招標、拍賣賣、掛牌牌本案附近3市政公園西西南側120東至中心大大道，北北至印山山路、西西至湖西西路、南南至鐘山山路。綜合招標、拍賣賣、掛牌牌4雨山九區(qū)制制釘廠17東至紅星中中學，西西至寧蕪蕪鐵路，南南至小區(qū)區(qū)道路，北北至馬鋼鋼民建公公司。居住招標、拍賣賣、掛牌牌5輕化路油漆漆廠13東至金星

22、化化工集團團，西至至汽水廠廠，南至至磁性材材料廠，北北至安源源小區(qū)。居住招標、拍賣賣、掛牌牌已成交6海獅巾被廠廠、針織織廠82東至傳動機機械廠，西西至湖東東路，南南至師苑苑農(nóng)貿(mào)市市場，北北至寶龍龍酒店。商住招標、拍賣賣、掛牌牌7健康路南側側58東至通達機機械廠，西西至十四四中，南南至青松松小區(qū)，北北至健康康路。居住招標、拍賣賣、掛牌牌8平山預留地地21東至江東大大道，西西至光明明新村，北北至雨山山路。商業(yè)、辦公公招標、拍賣賣、掛牌牌本案附近9江東北苑西西南角51東至馬向鐵鐵路，南南至湖南南路，西西至江東東大道，北北至馬向向鐵路。商業(yè)招標已成交10九華路南側側1100東至東環(huán)路路，西至至江東大大

23、道，南南至西塘塘路，北北至九華華路。綜合招標、拍賣賣、掛牌牌本案附近11零星地塊110綜合、居住住合計3213畝畝注：馬鞍山山市20004 年度城城市經(jīng)營營性土地地供應計計劃點評：大量量的土地地投放，保保證了未未來幾年年馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供應充足足，但同同時土地地投放的的區(qū)域性性過于集集中，必必將帶來來“東擴”過程中中的局部部區(qū)域市市場競爭爭加大，最最終轉變變?yōu)槭袌鰣鲲L險。2、二級市市場當前馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)二級市市場樓盤盤項目并并不多，而而且分布布比較集集中，主主要形成成了雨山山-南湖板板塊、環(huán)環(huán)花果山山板塊、新新市政板板塊以及及沿江東東大道板板塊。四四大板塊塊由于其其自身區(qū)區(qū)位與資資源稟

24、賦賦不同，而而表現(xiàn)出出不同檔檔次的差差異化特特征。板塊概況雨山-南南湖板塊塊環(huán)花果山板板塊新市政板塊塊沿江東大道道板塊板塊范圍南山湖周邊邊、雨山山路以北北城北花果山山周邊雨山路以南南、九華華路以北北城東江東大大道沿線線與市區(qū)關系系傳統(tǒng)核心市市區(qū)傳統(tǒng)城區(qū)邊邊緣地帶帶未來新市區(qū)區(qū)中心地地帶市區(qū)邊緣地地帶，未未來的居居住集中中區(qū)產(chǎn)品特征高層為主、部部分多層層和聯(lián)排排產(chǎn)品多層高層、多層層多層、高層層面積（）902550，主主力10001140901330，主主力9001110902550，主主力10001130902000，主主力10001120價格區(qū)間（元元/）3000400001800220002

25、20026000200028000檔次高檔低檔中檔、中檔檔偏上中檔代表個案中央花園、匯匯翠名邸邸花果山莊、天天柱.同同濟花園園雨豐花園、碧碧溪麗景景西湖花園、康康嘉花園園、碧水水灣競爭狀況去化快，供供應不足足，競爭爭小去化快，供供應不足足，競爭爭小去化較快，競競爭一般般去化較快，競競爭一般般點評：從馬馬鞍山市市場供需需狀況來來看，市市場普遍遍表現(xiàn)去去化較快快，需求求旺盛，項項目銷售售周期基基本在一一年以內(nèi)內(nèi)，個別別項目開開盤就銷銷售完畢畢。從各板塊來來看，高高檔樓盤盤客群的的較強承承受能力力和低檔檔樓盤的的價格沖沖擊，帶帶來了兩兩個層次次產(chǎn)品的的熱銷，市市場競爭爭壓力較較小。中中檔樓盤盤由于受

26、受區(qū)位、承承受能力力等因素素影響，目目前并不不處于市市場最為為熱銷的的層次。但但從長遠遠來看，隨隨著居民民收入的的進一步步改善以以及居民民需求的的釋放，該該板塊的的市場發(fā)發(fā)展空間間極大。3、二手房房市場2003年年一季度度，二手手房交易易11111起，交交易面積積7.999萬，成交交74113萬元元；而同同期商品品房交易易8322起，交交易面積積8.881萬，成交交138808萬萬元。一一季度二二手房交交易手數(shù)數(shù)比商品品房的多多出333.533%，說說明該時時間段馬馬鞍山市市的商品品房供應應量大大大小于需需求量，處處于極度度不飽和和的供小小于求狀狀態(tài)。（三）房地地產(chǎn)市場場板塊劃劃分根據(jù)對馬鞍鞍

27、山房地地產(chǎn)市場場的調研研，該市市樓盤按按其特色色可以分分為以下下四大板板塊：1、環(huán)“雨雨山-南湖”板塊（主主城板塊塊）馬鞍山市中中心地段段，屬于于老城區(qū)區(qū)，該區(qū)區(qū)域集經(jīng)經(jīng)濟、政政治、娛娛樂、健健身于一一體，交交通便利利、配套套完善，是是該市高高檔樓盤盤的集中中地。典型個案：指標 樓樓盤匯翠名邸中央花園海外海山水名宅地理位置湖南路155號花雨路花雨路花雨路、湖湖西路交交匯處建筑面積1000000500000400000450000占地面積240000150000300000320000建筑類型高層高層、小高高層聯(lián)排、小多多層聯(lián)排、小多多層開盤時間2004.122003.102004年年末2004

28、.5.11銷售價格（元元/）3400（均均）3200（均均）3200（起起）3500（均均）銷售進度70%95%尚未開盤基本售完總戶數(shù)622534122150客群特征公務員、馬馬鋼及附附屬企業(yè)業(yè)中高層層人士為為主，部部分上海海投資者者公務員、馬馬鋼及附附屬企業(yè)業(yè)中高層層人士為為主，投投資者較較少公務員、馬馬鋼中高高層管理理人員私營業(yè)主、公公務員、馬馬鋼中高高層管理理人員主力戶型兩房104.119102無無三房119、1128、1226135、1120、1334137114、1143、1225四房以上無146、1144176-2600176、2248開發(fā)商馬鞍山奧申申置業(yè)馬鞍山華龍龍置業(yè)浙江海外

29、海海北京首創(chuàng)行銷主題公園湖畔傳傳世豪宅宅城市制高點點、時尚尚新地標標國際化低密密度情景景社區(qū)花之雨、心心之家規(guī)劃設計上?，F(xiàn)代建建筑設計計院杭州藩天壽壽無無營銷代理無上海富陽浙江海外海海寶資通備注推出3棟板板樓，預預訂較好好（5萬萬元定金金）僅剩于數(shù)套套2000以上上頂層大大面積。目目前推出出商鋪，價價格為7700001770000元/。年底開盤，暫暫時不接接收定金金。別墅售完，僅僅剩于數(shù)數(shù)套較差差層數(shù)、朝朝向的戶戶型。板塊特征： 區(qū)域域認同度度：公認認的高檔檔住宅區(qū)區(qū)域，多多數(shù)中高高收入者者希望在在該區(qū)域域內(nèi)購房房，認同同度較高高；但其其較高的的房價也也深入人人心，對對于低收收入者有有不小的的

30、抗性。 樓盤盤品質：建筑類類型走向向兩個極極端，一一類是高高密度景景觀高層層；一類類是低密密度景觀觀排屋或或躍層公公寓。但但兩者的的共同點點為景觀觀資源優(yōu)優(yōu)越、交交通便利利、商業(yè)業(yè)、生活活配套充充分，是是理想的的居住區(qū)區(qū)域，樓樓盤的品品質為整整個城市市最高的的。 價格格水平：高層均均價一般般在32200-34000元/，聯(lián)聯(lián)排均價價一般在在35000440000元/左右。其其中較早早開盤的的中央花花園二手手房價比比開盤價價上漲了了30006000元/。 主要要客群：該板塊塊的客群群主要為為該城市市的高端端收入者者，主要要集中于于私營業(yè)業(yè)主、公公務員、馬馬鋼中高高層管理理者。由由于區(qū)域域房價上上

31、漲較快快，故購購買者中中存在部部分外地地投資者者，但目目前所占占比例并并不大，外外地投資資比例在在5110%以以內(nèi)。 去化化速度：該板塊塊可利用用土地極極其有限限，上市市樓盤極極少。項項目普遍遍在開盤盤之前預預訂就可可達800%以上上，開盤盤不久基基本銷售售完畢。 發(fā)展展前景：本區(qū)域域為目前前馬鞍山山市的政政治、商商業(yè)中心心，其生生活配套套為整個個城市最最為成熟熟的區(qū)域域。由于于土地利利用的有有限性，板板塊市場場將仍舊舊被看好好，房價價依舊有有上漲空空間。2、環(huán)花果果山板塊塊（城北北板塊）本板塊為馬馬鞍山較較老的居居住區(qū)域域，但該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的居民民生活層層次普遍遍偏低，一一般為周周邊廠礦礦工薪

32、階階層、部部分事業(yè)業(yè)單位職職員的就就近消費費，以及及少數(shù)拆拆遷居民民。目前前該板塊塊有部分分商品房房及拆遷遷安置房房出現(xiàn)，但但與之相相對應的的生活配配套各方方面尚未未跟上，為為中低檔檔樓盤聚聚集地。典型個案：指標 樓樓盤 花果山莊莊天柱.同濟濟花園地理位置葛羊路中段段健康路西建筑面積500000500000占地面積300000300000建筑類型多層多層開盤時間一期：20003.7；二二期：004年底底2003.6銷售價格（元元/）一期17000（均均）1800（均均）銷售進度一期售完售完總戶數(shù)612600客群特征市二中教職職工、公公安、馬馬鋼職工工、安置置戶、部部分南京京投資者者市二中教職職

33、工、安安置戶、馬馬鋼職工工主力戶型一房無61兩房94、110284、995三房126、1135105、1120四房以上無184開發(fā)商馬鞍山恒生生房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)馬鞍山天柱柱房地產(chǎn)產(chǎn)行銷主題陽光、花香香、生活活居有所安、業(yè)業(yè)有所樂樂規(guī)劃設計無無營銷代理無無備注近期無房可可售近期無房可可售板塊特征： 區(qū)域域認同度度：在該該市市民民心目中中，該板板塊為低低收入者者的聚集集區(qū)，中中高收入入者一般般不會考考慮在本本板塊購購房，但但其較低低的房價價對低收收入者來來說有不不小的吸吸引力。 樓盤盤品質：該板塊塊的樓盤盤絕大多多數(shù)為多多層，品品質普遍遍較低，景景觀配套套較差，周周邊生活活配套檔檔次較為為低下。 營銷

34、銷策劃水水平：本本地開發(fā)發(fā)公司開開發(fā)為主主，以自自身開發(fā)發(fā)策劃為為主，沒沒有外地地策劃代代理公司司進駐該該板塊。 價格格水平：目前該該板塊的的商品房房均價在在18000元/左右右，自220033至20004年年一年內(nèi)內(nèi)的上漲漲空間在在10003000元/左右右，在四四個板塊塊中為最最低。 主要要客群：該板塊塊的主力力客群為為周邊馬馬鋼職工工、安置置戶等中中等及偏偏下收入入階層，他他們無能能力在主主城板塊塊購房，另另外有部部分南京京投資者者但比例例較小。 去化化速度：因該板板塊目前前樓盤數(shù)數(shù)量不多多，去化化速度較較快，一一般6000戶左左右的樓樓盤銷售售周期為為1年。 發(fā)展展前景：該板塊塊未來土

35、土地供量量較大，新新出現(xiàn)的的樓盤將將趨多，商商品房市市場競爭爭將趨于于激烈，但但由于該該板塊不不在城市市發(fā)展的的軸線或或方向上上，其市市政投入入不多，各各項配套套跟進速速度較慢慢，因此此該板塊塊的發(fā)展展前景難難以在短短時間內(nèi)內(nèi)得到改改善。3、新市政政板塊（城城南板塊塊）該板塊為馬馬鞍山市市的南部部城郊結結合處，220033年一度度傳聞市市政府將將南遷，該該板塊的的商品房房市場發(fā)發(fā)展速度度飛快，出出現(xiàn)大量量的樓盤盤，為中中檔樓盤盤聚集地地，吸引引了眾多多購房者者。典型個案：指標 樓樓盤雨豐花園碧溪麗景名雅居地理位置雨山路湖東東路口花園路湖東東路口湖東南路花花園路口口建筑面積30000080000

36、0650000占地面積120000500000450000建筑類型小高層多層多層開盤時間2003.32003.42003. 7銷售價格（元元/）2700（均均價）2400（均均）2400（均均）銷售進度80一期售完95%總戶數(shù)300一期2666400客群特征周邊企事業(yè)業(yè)單位基基層管理理成員、馬馬鋼職工工等周邊企事業(yè)業(yè)單位基基層管理理成員、公公務員等等周邊企事業(yè)業(yè)單位基基層管理理成員、馬馬鋼職工工等主力戶型兩房96、111485、99196三房120、1136、1440、1180126、1140130、1132、1334四房及以上上145、1152、1883138、1160180開發(fā)商馬鞍山森隆

37、隆房地產(chǎn)產(chǎn)浙江萬馬房房地產(chǎn)安徽佳達房房地產(chǎn)行銷主題現(xiàn)代高層景景觀住宅宅升級版的綠綠色家園園怡情雅性親親自然規(guī)劃設計南京東南大大學無無營銷代理無上海安騰上海安騰備注高層去化明明顯慢于于多層，剩剩余1330的的較多，1100左右的的銷售較較好。已售完剩余數(shù)套板塊特征： 區(qū)域域認同度度：該區(qū)區(qū)域因受受市政南南移的影影響，認認同度大大為提高高，市民民普遍認認為該區(qū)區(qū)域未來來將成為為新的政政治、商商業(yè)中心心。 樓盤盤品質：普遍具具備了較較高的開開發(fā)水準準，品質質較高，接接近城中中高檔項項目品質質。 營銷銷策劃水水平：外外地策劃劃代理公公司進駐駐該板塊塊，表現(xiàn)現(xiàn)出了較較高的策策劃水準準。 價格格水平：該板

38、塊塊商品房房均價在在24000元/左右右，自220033至20004年年一年內(nèi)內(nèi)的上漲漲空間在在2000元/以上。 主要要客群：該板塊塊的主力力客群較較為集中中，一般般為周邊邊企事業(yè)業(yè)單位管管理層、馬馬鋼職工工，收入入水平屬屬于中等等偏上水水平。 去化化速度：雖然該該板塊商商品房上上市量較較大，但但去化速速度仍然然較快，一一般3000戶左左右的樓樓盤銷售售周期為為9個月月。 發(fā)展展前景：該板塊塊的發(fā)展展與市政政南移有有緊密關關聯(lián)，一一旦市政政搬遷啟啟動，該該板塊的的發(fā)展將將更為迅迅速；另另外，該該板塊的的土地出出讓面積積普遍較較小，景景觀資源源亦較少少，無法法打造有有高檔品品質的大大型樓盤盤。

39、4、沿江東東大道板板塊（城城東板塊塊）在馬鞍山市市“東擴南南進”的市政政工程中中的：“東擴”是指住住宅東擴擴，而本本板塊即即承擔了了東擴這這個重任任，目前前該板塊塊新出現(xiàn)現(xiàn)的樓盤盤、代表表性的樓樓盤較少少，但未未來將有有眾多的的樓盤出出現(xiàn)，在在5年之之內(nèi)本板板塊將成成為馬鞍鞍山市房房地產(chǎn)競競爭最為為激烈的的板塊。典型個案：指標 樓樓盤西湖花園東湖.碧水水灣地理位置江東大道馬馬濮路口口江東大道與與印山路路交界處處建筑面積36萬共40余棟棟占地面積20萬11.5萬萬建筑類型多層、小高高層多層、疊拼拼別墅、小小高層開盤時間2003.82004.9銷售價格（元元/）2200-24000均價240002

40、26000銷售進度一期多層售售完、小小高層未未開盤已預訂4000余戶戶（4萬萬元定金金）總戶數(shù)一期2000客群特征城區(qū)換房人人群、城城區(qū)拆遷遷戶、馬馬鋼職工工城區(qū)換房群群體、開開發(fā)區(qū)、安安工大教教職工等等主力戶型兩房10985三房116、1226、1339120，主主力戶型型。四房及以上上153、1554、26681401160、1180開發(fā)商馬鞍山西湖湖房地產(chǎn)產(chǎn)行銷主題新生活夢想想城市新中心心，樣板板生活社社區(qū)規(guī)劃設計杭州杰出建建筑設計計營銷代理浙江點石廣廣告香江置業(yè)備注一期剩余數(shù)數(shù)套較差差戶型，二二期尚未未開盤。預訂情況較較好。項項目具有有違規(guī)操操作嫌疑疑。板塊特征： 區(qū)域域認同度度：在市

41、市政府的的宣傳與與引導下下，住宅宅東擴正正逐漸深深入人心心，因為為馬鞍山山市作為為工業(yè)性性城市，其其城市工工業(yè)集于于西北沿沿江，故故從對居居住舒適適性的追追求出發(fā)發(fā)，住宅宅東擴勢勢在必行行，本板板塊將成成為中、高高檔樓盤盤的聚集集地。 樓盤盤品質：從提高高住宅舒舒適度的的角度出出發(fā)，該該板塊的的樓盤品品質將比比城南板板塊更為為出色，因因為該板板塊未來來的樓盤盤建筑面面積都將將達到220萬以上，而而城南板板塊的樓樓盤建筑筑面積一一般不超超過100萬，因因此本板板塊的各各項景觀觀、配套套都有能能力做得得更為出出色。 營銷銷策劃水水平：外外地策劃劃代理公公司進駐駐該板塊塊，表現(xiàn)現(xiàn)出了超超出當?shù)氐氐牟?/p>

42、劃劃水準。 價格格水平：目前該該板塊的的商品房房均價在在22000-226000元/之間，未未來的上上漲空間間較大。 主要要客群：本板塊塊的主力力客群較較為分散散，比較較集中的的為城區(qū)區(qū)房改換換房者、馬馬鋼職工工及部分分投資者者，主要要表現(xiàn)為為馬鞍山山的中等等收入階階層。 去化化速度：因本板板塊處于于剛啟動動階段，面面市項目目不多，競競爭目前前尚不激激烈，故故銷售進進度較快快，但在在明年以以后，區(qū)區(qū)域供應應大規(guī)模模放量，將將成為馬馬鞍山市市場競爭爭最為激激烈的區(qū)區(qū)域。 發(fā)展展前景：本區(qū)域域的房地地產(chǎn)發(fā)展展將與市市政推行行力度緊緊密相關關，一旦旦政府大大力推行行“東擴南南移”工程，本本板塊的的發(fā)

43、展將將更加快快速，具具有良好好的市場場前景。（四）價格格走勢1、房價歷歷史走勢勢 20003年年之前，馬馬鞍山市市的房價價處于低低位徘徊徊期，均均價在一一直在220000元/以下，最最高價（主主城區(qū)）不不超過224000元/，最低低價（城城北、城城南）不不超過116000元/。 20003年年上半年年，城南南板塊率率先啟動動，拉開開了該市市房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的飛速上上漲期，該該區(qū)域房房價上漲漲了近三三分之一一，達到到24000元/的均均價。 20003年年下半年年，城北北、城東東、主城城板塊的的各個樓樓盤開始始啟動，極極大刺激激了該市市的房地地產(chǎn)市場場。該市市房價保保持了穩(wěn)穩(wěn)步的上上漲，在在年底該

44、該市房價價最高價價突破了了30000元/。 20004年年上半年年，由于于主城區(qū)區(qū)的樓盤盤開始全全面啟動動，進入入了新一一輪的房房地產(chǎn)高高潮，房房價最高高價不斷斷被刷新新，到目目前為止止該市商商品房均均價達到到25000元/，而而個別樓樓盤的單單價已突突破了335000元/，總價價突破了了1000萬元。2、房價未未來走勢勢預測2004年年市場加加大了供供應量，超超過2000萬的土地地投放量量，接近近3000萬的的住宅建建筑面積積將在今今明兩年年陸續(xù)投投放市場場，市場場供不應應求的局局面將得得到緩減減，房價價也將趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)。但由由于受到到房價上上漲慣性性因素的的影響，加加上目前前供不應應求的市

45、市場需要要一段時時間來平平衡，潛潛在需求求需要供供應放量量的增加加得到釋釋放，因因此目前前房價仍仍有上升升的空間間，但隨隨著供應應量的放放大，房房價上漲漲速度將將逐步趨趨緩，逐逐漸走向向平穩(wěn)。（五）消費費者特性性1、區(qū)域偏偏好度馬鞍山市屬屬于工業(yè)業(yè)性城市市，其工工業(yè)廠區(qū)區(qū)分布在在西北沿沿江，該該城市又又以東風風為主，因因此在理理論上城城市東南南部是最最為理想想的住宅宅區(qū)域，但但受交通通及其他他生活成成本限制制，該城城市早期期的住宅宅小區(qū)出出現(xiàn)在目目前的主主城區(qū)及及城北區(qū)區(qū)域。隨隨著交通通及各項項生活配配套的完完善，該該市居民民將對城城東、城城南的住住宅認同同度大大大提高。2、房價承承受能力力2

46、003年年馬鞍山山市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入接近990000元，收收入水平平跟南京京相當，但但較低的的城市消消費水平平使得市市民在住住房方面面有極強強的消費費能力。城城市中高高收入階階層對于于房價承承受能力力為：單單價在225000-30000元元/左左右，總總價在225-445萬元元之間。3、戶型偏偏好長期以來，該該市居民民多數(shù)居居住的為為企業(yè)的的福利分分房，面面積一般般偏小，景景觀較差差，住宅宅檔次較較低，不不能滿足足各層次次居民差差異化的的需求；貨幣化化住房政政策后，隨隨著居民民收入水水平的增增強，居居民對于于換房改改善居住住條件的的需求較較為強烈烈，而且且一般對對于舒適適型的戶戶

47、型更為為偏愛。4、建筑類類型偏好好長期以來該該市居民民住的為為5-66層的福福利房，并并且有較較多的公公用區(qū)域域，由此此引發(fā)出出來一些些較為常常見的鄰鄰里糾紛紛，因此此對于目目前換房房的消費費者來說說私密度度與舒適適度同樣樣重要。根根據(jù)與購購房者交交流，目目前居民民還是以以多層住住宅為主主要需求求，但其其對花園園洋房、小小高層等等同樣好好奇與關關注，只只是目前前還需要要有一個個逐漸普普及與適適應的過過程。（六）產(chǎn)品品分析產(chǎn)品類別目標客群需需求市場供求度度供量分布區(qū)區(qū)域典型個案中小戶型經(jīng)濟型未飽和相對集中于于城北天柱.同濟濟花園、花花果山莊莊標準戶型生活型未飽和相對集中于于城南碧溪麗景、名名雅居

48、大戶型享受型未飽和相對集中于于城中中央花園、匯匯翠名邸邸豪華型奢侈型未飽和相對集中于于城中海外海、花花雨亭該市房地產(chǎn)產(chǎn)處于起起步階段段，各種種產(chǎn)品隨隨著不同同層次的的需求均均處于供供不應求求的局面面。從產(chǎn)產(chǎn)品類型型分布來來看，城城東南板板塊的產(chǎn)產(chǎn)品主要要為生活活型標準準戶型，此此類戶型型競爭將將最為激激烈。同發(fā)達市場場相比較較，目前前馬鞍山山市的戶戶型面積積相對偏偏大，這這主要是是由于馬馬鞍山房房地產(chǎn)市市場起步步較晚，目目前還處處在貨幣幣化購房房集聚潛潛力集中中釋放的的階段，購購買群體體生活層層次相對對較高，經(jīng)經(jīng)濟承受受能力相相對較高高。然而，隨著著市場的的逐步發(fā)發(fā)展，中中高收入入階層購購房潛

49、力力的逐步步釋放，商商品房大大眾化時時代的到到來，馬馬鞍山市市的房地地產(chǎn)市場場產(chǎn)品也也必將符符合市場場規(guī)律，向向經(jīng)濟舒舒適性方方向發(fā)展展，這是是市場的的大勢所所趨。（七）政策策對馬鞍鞍山房地地產(chǎn)市場場的影響響1998年年以來，馬馬鞍山停停止福利利分房制制度的實實施，使使得購房房群體進進入市場場購買商商品住宅宅，一方方面是改改善了居居住環(huán)境境，另一一方面是是房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)獲獲得了快快速發(fā)展展，并對對馬鞍山山經(jīng)濟發(fā)發(fā)展起到到了較大大的推動動作用。2003年年是馬鞍鞍山房地地產(chǎn)飛速速發(fā)展的的一年，市市場整體體的供不不應求導導致了房房價的飛飛速上漲漲。為了了保持房房地產(chǎn)市市場穩(wěn)定定、健康康和可持持續(xù)發(fā)展

50、展的目標標，馬鞍鞍山政府府出臺了了一系列列調控房房地產(chǎn)市市場的措措施，如如實行土土地招、掛掛、拍等等上市制制度，規(guī)規(guī)范銀行行對房地地產(chǎn)的信信貸規(guī)模模，外來來人口購購買首付付較高且且需要擔擔保人等等等，對對于規(guī)范范馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場起起到了較較好的作作用。2004年年，馬鞍鞍山進一一步對市市場進行行調控，但但由于供供需不均均衡原因因，房價價仍上漲漲較快。220044年9月月末開始始，馬鞍鞍山市出出臺房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在取得得預售證證前禁止止收取購購房定金金制度的的措施，規(guī)規(guī)范了房房地產(chǎn)市市場的開開發(fā)程序序，加大大了開發(fā)發(fā)商對自自身資金金實力的的要求。（八）市場場結論1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場處處于上升升周期

51、在經(jīng)濟發(fā)展展及住房房商品化化政策的的背景下下，以及及消費者者消費升升級和消消費觀念念的改變變，馬鞍鞍山房地地產(chǎn)市場場取得了了快速的的發(fā)展。在在外地成成熟開發(fā)發(fā)公司以以及知名名策劃公公司的經(jīng)經(jīng)營理念念推動下下，當前前馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場正正處于螺螺旋式上上升以及及跳躍式式發(fā)展階階段。2、市場供供不應求求矛盾突突出當前居民住住房需求求正處于于釋放高高峰期，以以改善居居住為主主的大眾眾化購買買客群逐逐漸來臨臨，市場場供應的的時滯導導致了市市場在總總體上以以及購買買層次上上難以滿滿足需求求容量，從從而帶來來了總體體上和結結構上供供不應求求的雙重重矛盾。3、房價上上漲較快快居民購買力力的強勁勁增長，購購

52、房需求求的釋放放，導致致了市場場供不應應求的矛矛盾，成成為了房房價上升升的決定定性因素素。而土土地掛、拍拍制度的的實施，以以及建材材、品質質的提升升，也是是房價上上升的直直接因素素。因此此，馬鞍鞍山房價價的快速速上升是是需求拉拉動和成成本推動動的共同同結果。4、市場發(fā)發(fā)展格局局面臨改改變，市市場競爭爭面臨加加劇政府東擴南南進規(guī)劃劃的實施施，未來來住宅的的供應大大部分集集中在江江東大道道的東擴擴區(qū)和南南進中的的市政機機構周邊邊區(qū)域。220044年政府府預計供供應土地地超過2214萬萬，供供應的放放量將緩緩減供不不應求的的矛盾，而而區(qū)域的的集中放放量，使使得未來來居住區(qū)區(qū)域將整整體城市市東南方方向

53、轉移移的同時時，該區(qū)區(qū)域的市市場競爭爭也將非非常激烈烈。5、政策調調控利于于市場穩(wěn)穩(wěn)定和健健康發(fā)展展系列調控房房地產(chǎn)市市場措施施的出臺臺，規(guī)范范了房地地產(chǎn)市場場，有利利于市場場健康發(fā)發(fā)展，同同時在一一定程度度上對開開發(fā)商的的開發(fā)實實力和開開發(fā)水準準提出了了更高的的要求。三、馬鞍山山高端市市場(含別墅墅市場)分析判斷房地產(chǎn)產(chǎn)項目檔檔次高低低的指標標是多元元的，如如單價、總總價、生生態(tài)環(huán)境境、產(chǎn)品品品質等等等。根根據(jù)當前前馬鞍山山市場特特有的發(fā)發(fā)展背景景，對馬馬鞍山高高端市場場的劃分分主要從從單價的的角度進進行。（一）高端端市場發(fā)發(fā)展沿革革馬鞍山房地地產(chǎn)市場場從起步步階段發(fā)發(fā)展至目目前僅僅僅幾年時

54、時間，但但馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場取取得了飛飛速發(fā)展展。20000年年以前，馬馬鞍山房房地產(chǎn)市市場需求求容量較較小，購購房群體體主要以以先富階階層購買買以改善善居住為為主，而而購買意意向主要要為市區(qū)區(qū)商品住住宅，購購買動機機為以小小換大。因因此這個個時段上上的普通通商品住住宅市場場就代表表了當時時馬鞍山山的高端端市場狀狀況。2000年年以后，購購房需求求的釋放放，以中中端和中中低端收收入階層層為主體體的大眾眾化客群群逐漸成成為了支支撐馬鞍鞍山房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展和走向向，對需需求的方方向主要要承襲了了前期高高端客群群以小換換大、改改善居住住的基本本特征。而而高端市市場已經(jīng)經(jīng)演變?yōu)闉槭袇^(qū)中中央的景

55、景觀住宅宅、聯(lián)排排別墅等等等，在在產(chǎn)品品品質上也也有了極極大的提提升。當當前馬鞍鞍山高端端市場的的主要代代表項目目有匯翠翠名邸、中中央花園園、海外外海、花花雨亭等等。（二）高端端市場發(fā)發(fā)展狀況況1、供應狀狀況當前馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供應較小小，高端端項目更更是寥寥寥無幾。從從分布區(qū)區(qū)域來看看主要位位于景觀觀資源優(yōu)優(yōu)越、交交通便捷捷、配套套完善的的市區(qū)中中心的雨雨山路南湖湖路一帶帶。從供應項目目來看，主主要有匯匯翠名邸邸、中央央花園、海海外海、花花雨亭、東東湖.碧碧水灣的的疊拼別別墅等。當前中央花花園、花花雨亭基基本售完完；東湖湖.碧水水灣基本本已被預預訂完畢畢；匯翠翠名邸正正在預訂訂中；中中

56、央花園園僅剩余余數(shù)套房房源；海海外海尚尚未銷售售，預計計在044年年底底開盤銷銷售。因此當前市市場供應應較小，選選擇余地地有限，但但隨著未未來眾多多地塊的的上市，也也會伴隨隨有主要要為聯(lián)排排、疊拼拼產(chǎn)品的的高端項項目推向向市場。2、需求狀狀況從當前市場場需求來來看，供供應量的的較小使使得市場場在一定定程度上上表現(xiàn)出出了供不不應求的的特征，從從而表現(xiàn)現(xiàn)出了市市場需求求較旺的的市場現(xiàn)現(xiàn)狀。從需求客群群來看，主主要以政政府公務務員、事事業(yè)單位位技術員員、馬鋼鋼、星馬馬等企業(yè)業(yè)的管理理層、高高校教師師等等。這這部分群群體也是是馬鞍山山高端收收入階層層的主要要構成群群體。從需求動機機來看，他他們都具具有

57、多次次置業(yè)的的特征，原原單位分分房已經(jīng)經(jīng)滿足不不了他們們對改善善生活質質量、享享受生活活欲望的的需求，而而在較強強的購買買力的支支撐下，激激發(fā)了他他們對馬馬鞍山高高端產(chǎn)品品的購買買。3、個案匯匯總項目名稱產(chǎn)品特征當前均價（元/）主力面積（）中央花園高層32001201140匯翠名邸高層34001201140東湖.碧水水灣疊拼別墅3000160左左右海外海聯(lián)排、多層層3500起起價140以以上花雨亭聯(lián)排、多層層3500130以以上4、市場特特征產(chǎn)品特征：產(chǎn)品覆覆蓋面較較廣，有有多層、高高層、聯(lián)聯(lián)排、疊疊拼等；聯(lián)排、疊疊拼等低低密度產(chǎn)產(chǎn)品將是是高端市市場發(fā)展展方向。從從面積區(qū)區(qū)間來看看，面積積普遍

58、在在1200以上上，以舒舒適型戶戶型為主主，體現(xiàn)現(xiàn)了高端端產(chǎn)品的的基本特特性。單價區(qū)間：各類高高檔產(chǎn)品品的單價價都已突突破30000元元/大大關，聯(lián)聯(lián)排別墅墅已經(jīng)接接近50000元元/。總價區(qū)間：從總價價來看，總總價區(qū)間間為4001000萬元元，主力力價位在在4060萬萬元之間間。（三）高端端市場發(fā)發(fā)展的支支撐要素素高端市場的的發(fā)展建建立在良良好的自自身資源源以及外外部資源源要素支支撐的基基礎之上上。就當當前馬鞍鞍山高端端市場發(fā)發(fā)展來看看，所依依賴的資資源主要要板塊一一下幾個個方面。1、良好的的自然資資源當前馬鞍山山的高檔檔項目都都在一定定程度上上依賴周周邊優(yōu)越越的自然然資源。雨雨山路南湖湖路

59、一帶帶憑借雨雨山、南南湖、雨雨山湖優(yōu)優(yōu)越的湖湖景、山山景資源源，良好好的居住住環(huán)境成成為了購購房群體體購買的的重要因因素。2、完善的的配套設設施便捷的交通通、完善善的生活活配套、成成熟的居居住環(huán)境境等都構構成了當當前馬鞍鞍山高檔檔住宅的的支撐因因素。隨著購房群群體對居居住環(huán)境境與生活活方式的的改變，以以及市區(qū)區(qū)可挖掘掘的自然然資源的的有限，高高檔住宅宅向新城城區(qū)和近近郊發(fā)展展，購房房群體對對配套的的要求逐逐漸弱化化。3、較高的的產(chǎn)品品品質高檔項目除除了有較較好的區(qū)區(qū)位和較較好的外外在環(huán)境境的支撐撐外，內(nèi)內(nèi)在的品品質才是是體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品質質的根本本因素。因因此塑造造一個高高檔品質質需要對對基地資資

60、源的充充分挖掘掘、對市市場良好好的把握握能力、對對項目良良好的駕駕御、運運作能力力，以及及較強的的營銷策策劃能力力。（四）馬鞍鞍山高端端市場發(fā)發(fā)展前景景1、高端市市場將向向新城區(qū)區(qū)和近郊郊發(fā)展隨著馬鞍山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場格格局的演演變，房房地產(chǎn)市市場的重重心將轉轉向南進進中的新新市政板板塊和東東擴中的的江東大大道板塊塊，高端端市場也也在房地地產(chǎn)大勢勢的帶動動下逐漸漸向新市市政板塊塊和江東東大道板板塊轉移移。不可可忽略的的是，隨隨著馬鞍鞍山城市市版圖的的擴大，當當涂縣將將逐漸被被納入至至馬鞍山山市區(qū)范范圍，屆屆時當涂涂縣優(yōu)越越的自然然資源將將成為馬馬鞍山高高端市場場（別墅墅產(chǎn)品）的的主要分分布區(qū)域域