濟南宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境

1、文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持第1章濟南市宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境宏觀經(jīng)濟形勢分析濟南市GD汲人均GDP曾長分析2004-2009 年濟南市GDP增長情況數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計年鑒及 2009年統(tǒng)計公報2004-2009年濟南市GD林口人均GDFM項指標均保持整體穩(wěn)步走 高的趨勢，2009年濟南實現(xiàn)生產(chǎn)總值3351.4億元，同比增長12.2%, 可以看出，濟南市經(jīng)濟的穩(wěn)定及持續(xù)向上發(fā)展形成了消費者信心和各 種商業(yè)投資活動的基礎(chǔ)，同時濟南市經(jīng)濟穩(wěn)定性為房地產(chǎn)項目的最終 成功提供了先決條件。2009年濟南GDP總量及人均GDP與其他副省級城市對比情況數(shù)據(jù)來源：各市2009年統(tǒng)

2、計公報2009年濟南市GD期及人均GD盼別為3351.4億元和50376元, 增長速度快。2009年濟南GDP&中國15個副省級城市中位居第10, 人均GDP非名第9,與杭州、南京等副省級城市相比仍有一定差距， 由此看來，作為2009年GD窗量位居全國第3名的山東省的省會， 濟南經(jīng)濟發(fā)展尚有很大的增長空間。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持濟南市產(chǎn)業(yè)指標分析數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局及 2009年統(tǒng)計公報通過圖表可以看出，濟南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸 下降，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超過第二產(chǎn)業(yè)成為濟南經(jīng)濟的最重要組成部分， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的日趨合理，說明濟南市的城市功能越來越完善

3、，對人才的吸引力更加增強。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)市場提供了廣泛而有效 的客群資源，加大了消費需求。濟南市人口分析2004-2009 年濟南市人口規(guī)模及增長情況濟南市人口規(guī)模及增長數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計年鑒2004-2009年濟南市戶籍人口數(shù)量保持穩(wěn)定增長，2009年已達到603.27萬人，城市化率達58%濟南全市人口和城市人口的穩(wěn)定增加 為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來巨大的市場需求，濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展較為健 康，發(fā)展?jié)摿^大。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持人口增長預示著濟南市將吸引大批量的外來人口，將產(chǎn)生對濟南市住宅和商業(yè)空間的新需求。同時從上圖中可以看出，濟南非農(nóng)比和市區(qū)人

4、口在全市中所占比 重均呈現(xiàn)整體上升的趨勢。說明近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展和改革開發(fā)步 伐的加快，以及城市建設(shè)的增加，大量濟南周邊人口轉(zhuǎn)向城市。預計 未來將保持這種平穩(wěn)的速度遞增，濟南城市化的進程受其他外在因素 影響較小。城市人口的增加使得城市化進程加快，從而促進城市空間的拓 展，有利于新項目消化速度的提高。1.1,3.22009年濟南市各年齡段人口數(shù)量及增長率注：25-55歲年齡段具體數(shù)據(jù)無法取得濟南人口中，0-14歲的人口為91萬人，占總?cè)丝诘?5.09%; 15-64歲的人口為452萬人，占總?cè)丝诘?4.96%; 65歲及以上的人 口為60萬人，占總?cè)丝诘?.95%。與第五次全國人口普查相比，0

5、-14 歲人口的比重下降了 2.87個百分點，65歲及以上人口的比重上升 了 1.92個百分點。說明濟南具有購房能力的25-55歲的中青年客群占絕對主體， 在未來十年內(nèi)人口紅利優(yōu)勢仍會顯現(xiàn)， 房地產(chǎn)行業(yè)仍具備巨大的市 場需求。人口紅利：指的是一個經(jīng)濟體內(nèi)的青年人口在某一年附近達到頂峰，隨后生育率的下降使這些人需要供養(yǎng)的子女和老人相對較少，于文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持.是勞動力隊伍的擴張?zhí)峁┝艘粋€把錢花到其他方面的機會窗口。人口紅利有利于經(jīng)濟發(fā)展。優(yōu)勢原因：濟南已經(jīng)進入了老年型人口的初級階段， 同時進入了 “人口紅利”期。至U 2020年，濟南市的人口規(guī)模有望達

6、到 900萬至 1000 萬。隨著計劃生育的深入開展，濟南的出生率持續(xù)下降，人口年齡結(jié) 構(gòu)逐步發(fā)生變化。從2000年開始，我市已經(jīng)進入老年型人口的門檻。 目前，濟南市已經(jīng)出現(xiàn)“人口紅利”期，即贍養(yǎng)和撫養(yǎng)負擔較小、勞 動力資源十分豐富的階段，對濟南市的經(jīng)濟發(fā)展較為有利。 而隨著流 動人口的大量持續(xù)遷入，高校學生留濟的人數(shù)增加，將有效緩解濟南 市人口老齡化的程度。因此，濟南預計購買力的增強和購房青年化的主題優(yōu)勢仍將有力 支撐濟南樓市發(fā)展。濟南市固定資產(chǎn)投資分析數(shù)據(jù)來源：2004-2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報從以上表格可以看出，2004-2009年濟南市固定資產(chǎn)投資以20% 以上較高的

7、增長速度快速增長，從而帶動了經(jīng)濟的快速復蘇。固定資 產(chǎn)投資增勢強勁。固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長，有利于拉動國民經(jīng)濟的持續(xù) 增長，直接促進城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人 民的生活水平。同時，對房地產(chǎn)市場來說，城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，能促進項目的因此加大周邊環(huán)境配套的改善，對房地產(chǎn)的項目的升值提供了空間因此加大文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持固定資產(chǎn)投資將是濟南市較長時期內(nèi)一貫政策。濟南市住宅購買力指標研究2004 2009年度城市居民可支配收入表濟南市城市居民人均可支配收入分析2004 2009年度城市居民可支配收入表20.00%18.00%16.00%14.00

8、%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%數(shù)據(jù)來源：2004-2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報從以上表格可以看出，城鎮(zhèn)居民收入的快速增長。一般來說，城 市居民可支配收入是反映城市居民消費能力的一個重要指標，濟南市城市居民可支配收入增長率維持在 10%fc右，在2008年超過2萬元 大關(guān)的基礎(chǔ)上，2009年城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)增長，說明濟南經(jīng)濟增長 和GD冰平的不斷提高，城市居民生活水平也隨之快速增長，也意味 著居民購買力不斷增長濟南城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)數(shù)據(jù)來源：2004-2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報從以上表格可以看出，濟南市城市居民恩格爾

9、系數(shù)較為穩(wěn)定，在文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持.31.1%-33戲間，這表明濟南市城鎮(zhèn)居民綜合消費能力比較強，也意 味著濟南中高端收入階層大規(guī)模形成，這就為濟南住宅市場的良好發(fā) 展提供了有效的消費力支撐。2009年在國內(nèi)生活必需品物價上漲嚴重的情況下，恩格爾系數(shù) 略有上漲，但并未真正影響到居民的實際消費能力。注：恩格爾系數(shù)是國際上通用的衡量居民生活水平高低的一項重 要指標，根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59犯上為貧困，50-59%溫飽，40-50%M、康，30-40創(chuàng)富裕，低于30盼最 富裕。1.1.6 濟南宏觀經(jīng)濟綜述通過對濟南宏觀經(jīng)濟的分析，我們可

10、以得到以下結(jié)論：?經(jīng)濟形式良好，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件濟南整體宏觀經(jīng)濟運行良好，歷年GDP及人均GDP均保持良好 的上漲勢頭，居民購買力不斷增大，為城市經(jīng)濟的良好運行提供了良 好的基礎(chǔ)保證，為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。在GDP及人均GDP快速增長的同時，濟南固定資產(chǎn)投資及房 地產(chǎn)投資也在不斷的增長，多個大型知名房地產(chǎn)企業(yè)進駐濟南，一方面使市場競爭更加激烈，同時，也說明了濟南市場巨大的潛力， 未來 的市場，將會是競爭與機遇共存的市場。?城市居民不斷增加，剛性需求很大近年來，隨著城市建設(shè)的不斷完善，對人才的新引力越來越強,文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持常住人口

11、不斷增加，城市人口比重也在不斷提高，雖然房地產(chǎn)投資額 增長速度很快，但供需比仍處不斷下降趨勢，濟南市場上對于房產(chǎn)的 剛性需求依然很大。?人均可支配收入增加，但物價全面上漲，影響了居民生活水平的 提高2007年-2008年，全國物價全面、大幅度上漲，對普通居民生活 影響巨大。雖然濟南人均可支配收入持續(xù)增長， 但恩格爾系數(shù)卻連續(xù) 上漲?？梢?，物價上漲已經(jīng)影響了居民生活水平的提高，未來很可能 影響居民消費習慣，消費將變得更為謹慎，住房消費習慣也可能隨之 改變。?國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控逐漸從緊，須認真做好項目運作每一環(huán)節(jié)房地產(chǎn)市場在經(jīng)過2008年下半年的寒冰期后，在剛性需求及國家政策的刺激下，逐漸走出

12、了低谷，并在 2009年取的火爆的行情， 在此情況下，國家出臺政策調(diào)控市場，增加了開發(fā)公司的投資風險， 同時也會影響消費者的消費預期，購房更加的理性。因此，現(xiàn)在市場環(huán)境依然良好，但存在宏觀調(diào)控的風險，對于新 上市項目而言，需要更加謹慎的做好前期準備工作， 深入了解市場及 客群的需要、做出迎合市場需求的產(chǎn)品。同時、做好相應的措施應付 國家政策的改變，最大限度的減少項目運作風險。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持1.2房地產(chǎn)市場宏觀形式及政策分析房地產(chǎn)市場宏觀形勢?房地產(chǎn)市場運行形勢良好，健康穩(wěn)固發(fā)展房地產(chǎn)市場是各級政府的“核心支柱產(chǎn)業(yè)”、是政策主導下的強 勢產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)

13、濟的快速發(fā)展離不開地產(chǎn)的快速拉升，在近年來，房 地產(chǎn)已經(jīng)是中國最重要的甚至是唯一的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2008年美國金融危機波及到內(nèi)地，“樓市拐點說”甚囂塵上，讓 一直以來熱火朝天的地產(chǎn)市場陡然遇冷，政府出臺一些列措施“救 市”。2009年內(nèi)地經(jīng)濟數(shù)字，勾勒出中國經(jīng)濟大步流星的“ V字型” 走出經(jīng)濟低谷的畫面，經(jīng)濟恢復的樂觀性得以穩(wěn)固，反映在房企方面， 土地市場急速升溫，地塊溢價成交，地王頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象呈現(xiàn)，地產(chǎn)供需兩旺，房價飛速增長，全國 70個大中城市幾乎房 價全部在上漲，“看多逼迫看空”的行業(yè)表象顯著，在眾多龍頭房企 瘋狂拿地的沖擊下，越來越多的房企拿地沖動被觸發(fā)。從2008年底和20

14、09年初政策對房地產(chǎn)的鼓勵，到之后房調(diào)政策 的長時間靜默之后，12月上旬的中央經(jīng)濟工作會議和國務院常務會 議，重新拉開房調(diào)大幕，各項抑制房價過快增長的政策頻出，在 4月 份達到峰值，經(jīng)過一些列政策的調(diào)整，投資客速離房市，整個市場從 “頭腦發(fā)熱”漸趨于“冷靜”，購買行為更加理性，投機性購買比例 減少，整個市場在健康平穩(wěn)中發(fā)展。?房價居高位，波動中將持續(xù)上揚文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持2009年房價上升至高位，部分城市房價已經(jīng)觸及普通購房者的 承受上限，2010年又因抑制政策的頻繁出臺，加大調(diào)控力度，大批 投資客出局，自住型客戶信心受挫，市場呈現(xiàn)“滯漲”“降價”的銷

15、售態(tài)勢，恒大就在全國率先打出了 “成本價開盤”的口號以爭取更多 的意向客戶。從目前價格水平看，即便房價小幅下調(diào)，房企仍可維持良好的操 作空間。同時，供求關(guān)系、流動性支持房價階段性高價，房價不會一 直處于如此平穩(wěn)狀態(tài)，供應緊缺的局面決定了房價難短期內(nèi)大幅回 落，預計2010年整體房價將在現(xiàn)有水平平穩(wěn)運行，未來將在波動中 持續(xù)上揚。?剛性需求的強力支撐，未來將迎來新一輪增長，呈現(xiàn)“井噴”之勢目前在政策的抑制下，整個地產(chǎn)市場成交量明顯下滑，購買 意愿受到抑制。但是伴隨著新一輪經(jīng)濟增長的到來，將引發(fā)新一 輪地產(chǎn)熱潮，呈現(xiàn)“井噴”之勢。2010年房地產(chǎn)市場宏觀政策? 2010年4月15日，國務院常務會議

16、（“新國四條”）。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1. 1倍。對購買首套住房且套型建筑面 積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%。地方政 府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的 炒房和投機性購房。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持作用：差別化的信貸和稅收政策直指投機炒房等不合理的住房需求。? 2010年4月17日，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買 第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保 險繳納證明的非本

17、地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。作用：嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房， 有效抑制外地炒房團 的投機、投資性買房，雖然對存量房的影響不大，但對出于投資、投機 性質(zhì)購房為目的的增量房數(shù)量將產(chǎn)生很大影響。? 2010年5月2日，央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率。央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備 金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。作用：此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的， 主要是為了收緊經(jīng)濟流 動性，同時也將限制商業(yè)銀行的信貸能力。4月份國家出臺了一系列嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在未來幾個 月，配套政策將會繼續(xù)跟進，“新國十條”中，稅收政策相對緩和，5 月份出臺配套調(diào)控

18、政策主要為稅收政策，包括政府明確推進房產(chǎn)稅改 革，明確土地增值稅清算細則。土地增值稅將和土地、信貸、行業(yè)等 方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”，與此同時房產(chǎn) 稅改革呼聲漸高，有望成為房地產(chǎn)調(diào)控的利器。政策解讀：從成交量角度來看：本次政策最大的亮點:提出實行更為嚴格的文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持差別化住房信貸政策，提高了購買首套房但建筑面積大于90平方米的家庭的首付比例（3成）。提高了購買第二套住房家庭的首付比例（5成）和貸款利率（1.1倍），對貸款購買第三套及以上住房的，大 幅度提高首付款比例和利率水平。 本次政策出臺后，對投資投機性購 房行為具有巨

19、大的影響，未來一段時間房地產(chǎn)很有可能將進入到價格調(diào)整，和成交量大幅萎縮的局面，隨著交易量的萎縮，房價可能出 現(xiàn)調(diào)整。大量投資需求被抑制，剛性需求也會處在觀望狀態(tài)。新政對濟南市場的影響在成交上主要表現(xiàn)在 5月份客戶觀望心 理較重，但由于市場剛性需求較大，此次新政對投資型需求影響較重。從價格角度來看：明確提出對商品住房價格過高、 上漲過快、供 應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以 上住房貸款。 規(guī)定“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險 繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放 購買住房貸款。如100萬貸款本次 利率提高后增加負擔每月均在1.3萬以上。從目前的政策來看，政府已經(jīng)比較

20、鮮明的宣示了控制房價的決 心，房地產(chǎn)價格調(diào)整已不可避免。此次政策短期內(nèi)不大可能起到明顯 作用，預計年中會有階段性的價格調(diào)整，趨勢上會使市場逐步冷卻?？傮w上會使房地產(chǎn)銷售放緩，投資反應會略微滯后。新政對濟南當前市場的價格影響較小、 城市核心地段的高升值潛 力產(chǎn)品市場較為樂觀。截至目前、濟南銷售價格逐漸平升、一些重要 樓盤在此之間，講行優(yōu)惠和暖場活動，基本平緩了此次新政對市場的 沖擊，但產(chǎn)品競爭日趨激烈。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持從客戶變化的角度來看：采取了最為嚴厲的信貸政策,對首套房 和二套房也都分別提高了首付比例和貸款利率貸款標準，直接調(diào)節(jié)了 居民購房需求。目

21、前我國居民購房的主要資金來源就是按揭貸款，約占購房款比例的70%雖然主要是針對二套房和大套房，但是由于目 前市場上90平米 以下的套房較少，因此除了投機及投資者，在某種 程度上還將影響一些首套房購買者。嚴格限制各種名目的炒房和投機 性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行 可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。限制外地人購房以及限定購房套數(shù)等將打擊投機炒房者， 短期內(nèi) 將嚴重打擊部分以外地投資客為目標的房地產(chǎn)項目 （如部分城市的濱 海項目）。此次政策將使市場的供給與需求發(fā)生明顯變化。 在住房供應短期 難以增加的情況下嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，按揭業(yè)務將

22、承壓，有效的遏制炒房現(xiàn)象。并在一定程度上抑制了改善性自住需 求。對濟南市場客群的變化來看，根據(jù)市場調(diào)查我司發(fā)現(xiàn)濟南剛性需 求比較旺盛，改善件客群需求和塔尖的中率客群需求受到的影響較 小，此次新政對投資和投機型客群的影響較重。當前形勢下的房地產(chǎn)應對策略?積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)策略：理解政府政策，分析客戶對政策的敏感和受政策影響程度，文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持知己知彼，分類型采取相應的對策。例如著重開發(fā)、銷售受政策影響 小的90平米以下戶型；豪宅客戶資金雄厚，受信貸影響小，加之未 來大戶型供應越來越少，稀缺性加大，在條件允許情況下，可以繼續(xù) 并加大力度開發(fā)；中等面積產(chǎn)品

23、由于目標客戶群實力不足， 對政策敏 感度高，日后銷售難度較高。建議：本項目以中大戶型為主，包含別墅、小高層洋房等高端產(chǎn) 品，從規(guī)避政策的角度來講，本項目規(guī)劃巧妙避開了新政的重擊。 從 競爭策略上樹立競爭差異，將是項目成功的關(guān)鍵。?推售策略的調(diào)整策略：基于現(xiàn)在政策初現(xiàn)，市場后續(xù)觀望之際，調(diào)整推售策略， 在市場未測的情況下，不僅增強自身的抗風險能力，又能保障購房信 心，滿足不同層次客戶購房需求。建議：對于本項目來說，一方面要考究推售單位的搭配， 另一方 面要調(diào)整速度，小步快跑，不僅有利于試探市場反應， 使后市房地產(chǎn) 走勢明朗化，便于后期隨時調(diào)整價格，并且還能制造市場熱點，傳達 利好信號給消費者，保

24、障居民購房信心。?保障整體價格水平，增強優(yōu)惠促銷力度策略：增強市場信心，必須保證一定市場成交量，而及時促進成 交，最好辦法是加大部分單位的促銷力度，并且不要大幅度調(diào)整價格， 增強購買信心。建議：當前形勢下，本項目在價格上可以給予適當優(yōu)惠， 但不做文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持整體價格體系的調(diào)整，首先要保證一定的銷售量，增加部分單位的競 爭力，如加大折扣、送裝修等等，加大成交。在未來市場形勢向好的 情況下，可借勢拉高，提升價值。?加大宣傳推廣策略：在目前市場形勢下，部分客戶觀望情緒較濃，除了線上傳 播奠定項目市場影響力外，也需要突破常規(guī)宣傳推廣手段，多角度出 發(fā)，對

25、樓盤船體的生活歷年有更強的導向，更有效鎖定目標客群。建議：在本項目宣傳推廣中，建議加大投入，針對圈層客戶進行 有效宣傳；利用多種營銷活動增加曝光率， 吸引市場關(guān)注；持續(xù)組織 老客戶活動，加大口碑宣傳。?充分挖掘一線人員主觀能動性策略：銷售人員是第一生產(chǎn)力，當前經(jīng)濟形勢下，注重一線人員專業(yè)性的提升，增強主觀能動性。建議：第一時間對銷售人員進行政策解讀、 銷售引導、在現(xiàn)有基 礎(chǔ)上，繼續(xù)加大現(xiàn)場獎勵制度，增強現(xiàn)場銷售力。第2章濟南城市規(guī)劃分析濟南整體城市規(guī)劃東拓、西進、南控、北跨、中疏的發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略概況文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持以城鄉(xiāng)一體化為目標，根據(jù)經(jīng)濟布局、人口

26、分布和資源環(huán)境承載 能力，按照中部優(yōu)化開發(fā)、東西重點開發(fā)、北部加快開發(fā)、南部保護 開發(fā)的功能分區(qū)要求，實施沿路、沿線、沿河、沿黃“四沿”發(fā)展戰(zhàn) 略，統(tǒng)籌中心區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)“三區(qū)”協(xié)調(diào)發(fā)展，強化南部山區(qū)生 態(tài)建設(shè)，完善中心城、次中心城、中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)體系，形成 “4314”發(fā)展新格局。東拓：打造制造業(yè)發(fā)展走廊按照省城城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，“東拓”主要是發(fā)展東部城區(qū)的東 部產(chǎn)業(yè)帶。形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新區(qū)、棗園-龍山工業(yè)園、圣井 工業(yè)園、明水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造山東省濟青產(chǎn)業(yè) 西進：大做旅游產(chǎn)品文章目前，開發(fā)濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高校科技園和長清主城區(qū)等已成為 省城“西進”的主旋律。南

27、控：發(fā)展生態(tài)和觀光旅游按照規(guī)劃，南部山區(qū)將著力發(fā)展生態(tài)和觀光旅游農(nóng)業(yè)， 大力發(fā)展 林果生產(chǎn)，加快優(yōu)質(zhì)果品生產(chǎn)基地建設(shè)，形成綠色產(chǎn)業(yè)體系。北跨：打造重化工業(yè)基地跨過黃河后，著力打造精細化工、煤電化工、石油化工、紡織服 裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等產(chǎn)業(yè)集群，形成濟北開發(fā)區(qū)、興商工業(yè)園2個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成為特色鮮明、優(yōu)勢明顯的重化工業(yè)基地。中疏：大力發(fā)展總部經(jīng)濟文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持主城區(qū)在改造提升傳統(tǒng)服務業(yè)的同時，以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和新興 流通業(yè)為主體，逐步弱化工業(yè)生產(chǎn)功能，積極發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)，大力 發(fā)展總部經(jīng)濟，有效吸引企業(yè)總部、研發(fā)中心、銷售中心、管理中心 等入駐發(fā)展。

28、戰(zhàn)略解讀該策田自2004年被提升日程，經(jīng)過7年的發(fā)展，已經(jīng)取得明顯 成效，在地產(chǎn)發(fā)展中，呈現(xiàn)以下特點：? “東拓”，由于東部土地資源豐富，且符合人們“住東不住西”的 傳統(tǒng)觀念的帶動，有高新產(chǎn)業(yè)、會展經(jīng)濟的拉動，又有全運的人 文，一路高歌突飛猛進，成為發(fā)展速度最快的一極。目前，政府 東遷事件成為關(guān)注的重點、東部因奧體政府區(qū)再次受到熱議、被 認定是濟南僅次于泉城廣場的“又一核心”。? “西進”，有“西客站”利好的帶動，發(fā)展也有了明顯成效，然而 西部在“老濟南”的心目中環(huán)境較差，又有傳統(tǒng)觀念的抵制，一 定程度上，其整體認可度和價值性要略低與東部，但依然無法改 變西部未來的良好前景。? “南控”，南部

29、土地資源稀缺，在政策的控制下南部地價飆高，成 為城市頂級住宅的聚集地，從價格上在濟南房產(chǎn)市場上樹立了標 桿。? “北跨”，著力于黃河北岸工業(yè)企業(yè)的建設(shè)， 對于房地產(chǎn)來說意義 不大，北部是濟南地產(chǎn)發(fā)展最弱的一極。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持? “中疏”，主城區(qū)在發(fā)展過程中也取得一些成效，然而受城區(qū)土地資源的限制，主城區(qū)地產(chǎn)項目相對較少，且項目體量普遍偏小， 在濟南市場上缺乏影響力，但暫時來說，主城區(qū)的便利性、繁華 程度依然是其他區(qū)域所無法比擬的。構(gòu)建“一城三區(qū)”的中心城布局戰(zhàn)略概況一城：指100多平方公里的主城區(qū)，由于是城市發(fā)展較早的區(qū)域， 城市各項基礎(chǔ)設(shè)施偏于老

30、舊，該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展以舊城改造為 主，全新項目極少。西部新城：主要包括長清大學科技園區(qū)、西客站片區(qū)、濟西濕地， 現(xiàn)在正在規(guī)劃建設(shè)的西部文化中心就落戶在西客站區(qū)域；近年來，該區(qū)域在政策的刺激、西客站利好的促動下，發(fā)展速度較快，然而區(qū)域 發(fā)展成型尚需時日。東部城區(qū)：主要以奧體文博片區(qū)、高新片區(qū)、唐冶中心區(qū)、孫村工業(yè)園區(qū)和出口加工區(qū)為主。該區(qū)域符合濟南人“住東不住西”的傳 統(tǒng)觀念，大量的空地資源便于開發(fā)，政府“東拓”策略的實施、全運 會的距啊班，提升了區(qū)域價值，目前該區(qū)域聚集了大批量高端住宅項 目，東部城區(qū)已初具規(guī)模。濱河新區(qū)：而以小清河為主軸沿兩岸展開的濱河新區(qū)， 整個規(guī)劃 范圍約150平方公

31、里，包括3.5平方公里的核心區(qū)、14平方公里的 華山片區(qū)、3平方公里的源口片區(qū)以及 30平方公里的新濟南東站地文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持區(qū)等幾個重要節(jié)點。該片區(qū)處于發(fā)展初期，伴隨小清河工程的完善， 未來區(qū)域的優(yōu)越性可見一斑。戰(zhàn)略解讀“一城三區(qū)”的規(guī)劃再次重申了濟南發(fā)展的 4大重點：中部、東 部、西部、北部。濟南將一如既往地加大在這 4個區(qū)域的投入，未來 購房選擇趨向較為廣泛，表明后續(xù)市場依然維持激烈競爭的場面?！八难亍睅討?zhàn)略，拓展城市發(fā)展空間“四沿”戰(zhàn)略規(guī)劃圖戰(zhàn)略概況按照“大規(guī)劃、大整合、大建設(shè)、大發(fā)展 ”的要求，實施沿經(jīng)十 路、沿鐵路線、沿小清河、沿黃河“

32、四沿”帶動，拓展城市發(fā)展空間， 明確載體功能定位，以線帶點推動重點片區(qū)建設(shè)，形成連接東西、輻 射南北、體現(xiàn)區(qū)域性中心城市功能和都市景觀特色的城市發(fā)展帶、經(jīng)濟隆起帶、社會發(fā)展帶和生態(tài)景觀帶。沿經(jīng)十路：強化經(jīng)十路發(fā)展主軸作用，按照整體布局、組團發(fā) 展、生態(tài)隔離、東西串聯(lián)的原則，在道路兩側(cè)及縱深范圍內(nèi)，調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)狀布局，規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)，形成現(xiàn)代制造業(yè)兩翼展開、服務業(yè) 中部集聚、文體設(shè)施合理分布， 融經(jīng)濟、社會、交通、景觀、居住等 功能于一體的主體發(fā)展帶。 按照布局園區(qū)化、產(chǎn)業(yè)集群化的原則，東 部以高新開發(fā)區(qū)、明水開發(fā)區(qū)為支撐，重點發(fā)展交通裝備和高新技術(shù)文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯

33、.歡迎下載支持產(chǎn)業(yè)；西部以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和優(yōu)勢企業(yè)為載體， 重點發(fā)展機械裝備制造 業(yè)。主城區(qū)圍繞提升城市綜合服務功能，突出現(xiàn)代化都市景觀特色， 促進房地產(chǎn)、金融、信息、商貿(mào)業(yè)有序發(fā)展。發(fā)揮西部長清大學科技 園、東部章丘職業(yè)教育基地集聚作用，促進教育資源合理集中。以奧 體中心、政務中心為重點，搞好沿路重要片區(qū)的規(guī)劃布局，提升延伸 城市功能。沿鐵路線：圍繞綜合整治，加快京滬、膠濟鐵路城區(qū)路段沿線 開發(fā)，形成新的城市景觀帶和產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集區(qū)。城區(qū)鐵路沿線兩側(cè) 通過拆除破舊建筑，加強美化綠化，改善交通條件，營造良好居住環(huán)境 推動黨家莊、白馬山、段店立交周邊地帶、火車站周邊地帶、北園路 以北沿線路段等片區(qū)開發(fā)

34、，形成各具特色的商居組團?！笆晃濉睍r期，率先啟動火車站周邊的官扎營、北坦、寶華街等街區(qū)的改造開發(fā) 工程，規(guī)劃建設(shè)站北廣場，帶動服務行業(yè)加快發(fā)展。發(fā)揮鄰近鐵路、公 鐵聯(lián)運的綜合優(yōu)勢，在擔山屯、郭店附近建設(shè)物流園區(qū)，分別形成西部 和東部物流集散地。發(fā)揮鐵路適于大運量物料輸送的功能，支撐沿線鋼鐵、建材、化纖、電力等能源原材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展。沿小清河：結(jié)合“南水北調(diào)”濟南段建設(shè)、小清河流域綜合 治理和市區(qū)水系整理，形成集 城市防洪、旅游觀光、娛樂休閑、商貿(mào) 服務于一體的綠色景觀長廊和服務業(yè)發(fā)展帶。高起點、高標準治理開 發(fā)小清河，拓展河道，加大治污截污力度，綠化美化沿河景觀，搞好藥 山風景園、華山水景園和歷

35、城萬畝荷塘的規(guī)劃建設(shè)，突出娛樂休閑和 生態(tài)旅游功能，形成泉城特色風貌帶的有機組成部分。全面推進市區(qū)文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持河道治理，形成相聯(lián)互通、貫穿城區(qū)的市區(qū)水系，構(gòu)建小清河與大明 湖、市內(nèi)泉群的銜接通道，建設(shè)環(huán)城水上游覽線路，創(chuàng)造良好的景觀 效果和人居環(huán)境。充分利用小清河兩岸存量土地 ，以匡山、無影山、 黃臺等片區(qū)為重點，積極發(fā)展不同檔次功能的房地產(chǎn)，合理布局小清 河沿岸商貿(mào)設(shè)施，突出生活服務功能，帶動人口和產(chǎn)業(yè)集聚，促進城市 北部面貌盡快改觀。沿黃河：完善跨河交通設(shè)施和防洪興利水利設(shè)施，變懸河之 害為發(fā)展之利，推進鵲山龍湖建設(shè)開發(fā)，構(gòu)筑城市北跨的橋頭堡

36、，東聯(lián) 濟陽黃河河段，建成集生態(tài)農(nóng)業(yè)、娛樂休閑、旅游觀光、防洪灌溉于 一體的生態(tài)風貌帶、自然景觀帶和旅游產(chǎn)業(yè)帶 ，以生態(tài)環(huán)境的根本改 善，吸引城市產(chǎn)業(yè)和人口北上轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)中心城區(qū)北跨發(fā)展。以黃河北 展寬區(qū)為主體，融合鵲山水庫及黃河沉沙池，按照“河湖輝映、山島龍 行、曠野阡陌、城水交融”的鵲山龍湖規(guī)劃布局 ，積極發(fā)展生態(tài)旅游 和生態(tài)農(nóng)業(yè)，構(gòu)建人居示范生態(tài)社區(qū)，帶動文化娛樂、休閑購物、餐飲 住宿等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。加快整合鵲山龍湖和沿黃旅游資源，沿市域66公 里標準化堤防帶狀展開，搞好體現(xiàn)黃河文化、齊魯文化景觀設(shè)施建設(shè)， 形成與險工石壩、黃河河道、綠色堤防渾然一體的黃河觀光旅游帶。在高速繞城北環(huán)線以內(nèi)，

37、以濟南化工園為載體，承接市區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移，規(guī)劃建設(shè)桑梓店、崔寨物流中心，促進黃河北新城區(qū)加快形成。戰(zhàn)略解讀“四沿”戰(zhàn)略的提出，讓“經(jīng)十路”沿線唐冶片區(qū)、彩石片區(qū)、文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持.孫村等成為時下發(fā)展的熱點，地產(chǎn)項目的進駐，帶動了片區(qū)的活躍； “清河路”正建設(shè)得如火如荼，多個大盤同時啟動，極大提升了該區(qū) 域的價值空間。東部區(qū)域規(guī)劃道路交通：打造方格狀路網(wǎng)在規(guī)劃建設(shè)中，東部新城的整體交通優(yōu)勢明顯。其中，貫穿城市 東西的六條城市骨架路網(wǎng)（旅游東路、經(jīng)十東路、工業(yè)南路、花園東 路、工業(yè)北路、荷花路）將東部新城與東部產(chǎn)業(yè)帶、西部泉城特色風 貌帶緊密銜接，由二

38、環(huán)東路、奧體中路貫通南北，構(gòu)成方格網(wǎng)狀路網(wǎng) 主骨架，并與高速公路系統(tǒng)銜接。歷山路、東外環(huán)一一BRTt動沿線大發(fā)展和普通公交線路不同，快速公交線路擁有地面道路專用權(quán)、統(tǒng)一 的收費系統(tǒng)、短暫的停留時間及豪華客運車等特點， 被人們譽為“沒 有軌道的地面輕軌”。除了輕軌和地鐵之外，快速公交成為許多大城 市解決交通擁堵問題的又一個突破口。濟南北園路的快速公交竣工， 根據(jù)新的規(guī)劃，歷山路和東外環(huán)也將要建設(shè)快速公交系統(tǒng)，出行的方便很明顯帶動了沿線房產(chǎn)的發(fā)展，東城本來就是濟南教育等資源相對 集中的地區(qū)，再加上快速公交這些大的市政建設(shè)， 所以東城一直引領(lǐng) 著濟南的房價。奧體中路奧體中路作為“三縱兩橫”（三縱：歷

39、山路、二環(huán)東路、奧體中文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持路；兩橫：北園大街一工業(yè)北路、經(jīng)十路）快速公交網(wǎng)中重要的一縱， 該路定位為城市主干道，是省城東部的一條南北交通大動脈。奧體中路已與經(jīng)十路、北園大街等形成BRT網(wǎng)絡。奧體中心的客 流通過世紀大道一一工業(yè)北路一一北園大街，以及經(jīng)十路一一歷山路 北園大街兩條快速公交通道輸送，以滿足新老城區(qū)之間的通行需 要。奧體中心：再現(xiàn)“泉城廣場”奧體中心落成以后東部將再添一座“泉城廣場”。在奧體中心的 中心區(qū)，省城再建設(shè)一座和泉城廣場類似的中心廣場， 該廣場將集休 閑、購物、停車、健身于一體，并和奧體中心一起交付使用。根據(jù)規(guī) 劃，在

40、奧體中心東部場館和西部體育場之間，還有一塊很大的空閑地， 濟南市參照泉城廣場的標準，把這里打造成一個新型的健身休閑廣 場。在這個新建的廣場上，將設(shè)有噴泉、綠地、休閑坐椅以及各類健 身器材，同時還將移植一些大樹，讓市民提前享受到綠蔭。奧體中心的規(guī)劃再加上經(jīng)十東路這條泉城大動脈， 使該地段的市 政設(shè)施將達到極高的水平，周邊的地價在原先的基礎(chǔ)上上了一個臺 階，水漲船高，周圍的房價也應聲而起，該項目有的樓盤的平均價格 已經(jīng)超過10000元/Itf,這中間當然有這幾年房價的普遍上升和經(jīng)十 東路開發(fā)的因素在起作用，但奧體中心的建設(shè)，和良好的市政配套所 起到的作用也是巨大的。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,wo

41、rd版本可編輯.歡迎下載支持賢文片區(qū)：花園式生態(tài)城區(qū)賢文片區(qū)的生活和商業(yè)中心位于工業(yè)南路兩側(cè)，以會展中心為核心的區(qū)域。地區(qū)級公共中心兼居住中心的定位決定了該區(qū)域?qū)⒊蔀楦?新區(qū)的政務和商業(yè)中心，因此，該區(qū)域的未來生活配套將會比其他區(qū) 域更加完善。根據(jù)公示規(guī)劃，賢文片區(qū)將配合居住功能分區(qū)，在未來設(shè)置13 所幼兒園、2所九年一貫制學校，3所小學，未來區(qū)域教育配套完善。 其他公共設(shè)施將按照其他城區(qū)的配套設(shè)施進行建設(shè)。從片區(qū)空間布局的未來建設(shè)方向可以看出公共中心區(qū)域?qū)⑹且?個產(chǎn)業(yè)和城市功能結(jié)合的區(qū)域，是為產(chǎn)業(yè)帶提供生活配套的生活商業(yè) 區(qū)域，因此，該區(qū)域的商品房開發(fā)將成為主要的開發(fā)方式，也將是東 部房地產(chǎn)

42、開發(fā)最火的區(qū)域之一。兩河片區(qū)：東部入城“第一站”兩河片區(qū)的位置相對來說，是是東部地區(qū)入城“第一站” ，規(guī)劃 面積和規(guī)劃人口都處在分別為2 1 . 6 4平方公里6 . 1萬人，是濟 南未來發(fā)展的重要片區(qū)。其對外的主要交通是通過經(jīng)十東路和高速公 路聯(lián)系，可以說交通道路比較發(fā)達，是濟南與章丘的重要交接口。從居住功能上來看，該片區(qū)的主要功能是以工業(yè)和居住功能為 主，其中西南片以生活居住為主，其他均為工業(yè)街坊。未來該區(qū)域隨 著經(jīng)濟的快速發(fā)展，將成為濟南重要的拓展區(qū)域之一。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持.唐冶新區(qū)：東部城區(qū)建設(shè)重點唐冶新區(qū)，位于省城濟南東西城市發(fā)展軸和東部南

43、北產(chǎn)業(yè)帶的交 匯中心，東起圍子山、西到東繞城高速公路，南鄰經(jīng)十東路、北靠膠 濟鐵路，南北長5.2公里，東西寬3.5公里，規(guī)劃用地面積約17.8平 方公里，規(guī)劃居住人口 20萬，功能定位于泉城東部新的政治、經(jīng)濟、 文化中心。唐冶新區(qū)規(guī)劃設(shè)計為“一心三軸、兩帶多團”?！耙恍摹笔侵柑埔?新區(qū)行政中心；“三軸”分別是世紀大道城市功能發(fā)展軸、飛躍大道 東部城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和唐冶大道山水景觀軸；“兩帶”是指沿劉公河和土河所形成的兩條濱河景觀帶；“多團”是指構(gòu)成片區(qū)的多個城市 功能組團。按照規(guī)劃，唐冶新區(qū)將建設(shè)“ 6縱11橫1環(huán)線” 18條道 路，改造轄區(qū)內(nèi)的土河和劉公河；對 11個行政村實施村莊整合，建 設(shè)

44、行政、商務、文化、體育及居民建設(shè)安置中心 21個街坊；同時啟 動污水處理廠和10平方公里的圍子山公園等配套設(shè)施建設(shè)。根據(jù)建 設(shè)時序，整個新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分兩期實施。一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要 是實施“102141”工程。“10”是指建設(shè)10條路；“2”是指對土河和 劉公河兩條河道進行整治；“ 1 ”是指建設(shè)經(jīng)十東路與唐冶大道相交的 互通下沉式唐冶立交橋；“4”是指對港溝鎮(zhèn)東邢、西邢、大官、北官 4個村莊進行整合；“1”是指實施110千伏韓潘線高壓走廊落地。小結(jié)：近年來政府東拓步伐加快、力度加大。奧體中心、省博 物館、濟南政務中心、會展中心落駐東部，在二環(huán)東路以東，有高新 區(qū)管委會辦公大樓，歷下區(qū)政府

45、辦公大樓，加上濟南市政務中心大廈,文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持政治中心的地位毋庸置疑。松下、百事可樂等1 6家世界5 0 0強企 業(yè)扎堆落戶，再加上本土知名企業(yè)浪潮、 輕騎等巨頭搶入，東部成為 濟南經(jīng)濟的引擎。齊魯軟件園、中國留學人員創(chuàng)業(yè)園、大學科技園、 環(huán)?？萍紙@、齊魯機電園、生物醫(yī)藥園成為科技企業(yè)的創(chuàng)業(yè)港灣， 聚 集著一批科技精英，再加上與北大、清華、山大等省內(nèi)外知名高等院 校良好的合作，科技中心呼之欲出。東部還是未來居住中心：政務中心的東遷，產(chǎn)業(yè)的聚集，商業(yè)的 繁榮，必將帶動居住中心的興起。隨著東部城區(qū)配套開發(fā)的唐冶新城、 孫村、彩石等居住區(qū)的興建，在風景

46、秀麗的經(jīng)十東路、 旅游路兩側(cè)必 將會形成東部的中央居住區(qū)。對本案來說，如何借助東部騰飛這一大的利好機遇， 體現(xiàn)出與東 部整體區(qū)域環(huán)境相適應的特點是本案未來的挑戰(zhàn)。第3章濟南地產(chǎn)市場分析濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析數(shù)據(jù)來源：2004-2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報從以上表格可以看出，2004-2009年濟南房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高 速增長，這與整體經(jīng)濟的發(fā)展有關(guān)，也與固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增 長相關(guān)。盡管2008年遭受到了經(jīng)濟危機的影響，但是房地產(chǎn)的投資 增長速度有所下降，但是整體的增長勢頭并沒有改變，2009年濟南的房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，房地產(chǎn)投資總額達到332.6億元。2008年的經(jīng)濟危機

47、，2009年的市場觀望，都沒有對濟南房地產(chǎn)文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持的發(fā)展造成很大的影響。濟南的房地產(chǎn)呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢，并且濟南房 地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，同時在拉動經(jīng)濟增長方面的作用日益重 要。濟南市房地產(chǎn)供需分析數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計年鑒自2004年以來濟南市的住宅供應量和銷售面積在不斷的增長， 說明市場需求在不斷的增加。將住宅供應量和銷售面積對比來看， 供 需比呈現(xiàn)降低的趨勢，供需逐漸平衡，根據(jù)供需平衡理論，供需比不 斷下降，意味著需求在不斷增加，未來將有較大的供應，自 2004年 濟南市場出現(xiàn)供不應求的局面。近年來濟南市的供求比變化比較混亂， 但是其仍然呈現(xiàn)

48、了總體降 低的趨勢，說明近年來需求在不斷增加，供應量反而跟不上需求的發(fā) 展，這充分預示了開發(fā)的黃金時期已經(jīng)來臨。濟南商品住宅價格走勢2004-2010年是濟南住宅價格持續(xù)快速增長，至2009年濟南普通住宅價格已高達6029元/平米，較上年同期價格上漲 7.9%。房價 高企和嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售帶來較大的風險 和壓力。2004-2009年濟南市市區(qū)房價收入比數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計年鑒注：房價收入比=當年商品銷售房戶均總價/戶均可支配收入濟南市市區(qū)平均房價年漲幅8.4%,濟南城市居民家庭人均年收文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持入平均漲幅達12.8%。濟南城

49、市居民的購買能力正不斷增強。隨著濟 南市民購房能力的增強、戶型設(shè)計的集約緊湊化、房價水平適中等因 素的影響，2004-2008年濟南房價收入比呈現(xiàn)不斷下降的趨勢；但因 2009年濟南房價快速上漲，而受經(jīng)濟危機的影響濟南市民的收入漲 幅環(huán)比有所下降，導致2009年房價收入比環(huán)比快速上漲。根據(jù)國際慣例，房價收入比在35之間為正常，超過6就表明 房價過高。雖然中國的發(fā)展不能夠完全按照國外的標準，但我們?nèi)詰３肿銐虻木?。房價等物價不斷上漲、新政下貸款利率高起等原因 使居民的收入縮水，濟南市民的購房壓力已較大，需要開發(fā)商在戶型 設(shè)計、價格定位方面更進一步契合市民的購房能力。2006-2009 年土地交

50、易土地成交量走勢數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)濟南房地產(chǎn)市場近年來的“量價齊升”點燃了眾多開發(fā)商的購 地熱情，自2006-2009年，濟南居住用地成交量呈“J”型走勢，08、 09年土地成交量大幅增加，且成交用地逐漸呈現(xiàn)郊區(qū)化的特點。各性質(zhì)土地成交量分析數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)濟南市土地市場的流拍率較低，土地成交結(jié)構(gòu)主要受政府的土地供應影響。因住宅需求量大、開發(fā)及銷售風險性較小，濟南各年土地成交均以居住用地為主。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持成交住宅用地建筑面積預估數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)2006-2009年濟南居住用地成交量快速上漲，并且隨著土地的稀 缺化和用地強度的

51、增加，近年來出讓土地的平均容積率在 2左右，樓 房普遍“長高”。從上圖可以看出，2006至2009四年的居住用地面積與預計建筑 面積比例相對應，2006年成交居住用地168.6平米，預計形成潛在 住宅供應348.1萬平米；2007年成交的居住用地容積率相對較高， 47.5畝用地形成潛在供應122.2萬平米；2008年成交居住用地330.6 平米，預計形成潛在住宅供應 842.4萬平米。2009年成交用地較為 郊區(qū)化，用地容積率有所下降，404.2萬平米用地形成潛在供應836.5 萬平米。3.2.4濟南市土地成交價格走勢文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持數(shù)據(jù)來源：中國土

52、地市場網(wǎng)2007年成交土地多分布于高新區(qū)，07年濟南市政府對高新區(qū)的發(fā)展態(tài)度及該區(qū)土地價值的稀缺性推高了地價； 08年的金融危機及 房地產(chǎn)市場的不景氣是地價下跌的主因；隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和房地 產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，09年地價又大幅回升。未來住宅土地供應預測供應量及供應區(qū)域土地潛在供應量預測：土地供應量比去年有所增加，重點供應區(qū) 域為天橋、槐蔭、歷下濟南市2010年5-12月份年度土地供應區(qū)域劃分區(qū)域宗數(shù)規(guī)模（畝）供地重點區(qū)域牛旺舊村改造地塊高新區(qū)12946.95賢文舊村改造地塊槐蔭區(qū)121539經(jīng)一路附近地塊歷城區(qū)10931.95經(jīng)十路以東、唐冶大道以西地塊歷下區(qū)371464山大路、二環(huán)東路及龍

53、奧大廈西側(cè)地塊市中區(qū)9948.15市中區(qū)十六里河鎮(zhèn)及經(jīng)三路附近地塊天橋區(qū)172074.05北園大街附近地塊及經(jīng)一路南側(cè)地塊合計9779042010年1-4月份土地供應量為53宗，共計2415畝。據(jù)濟南市 2010年度土地供應計劃表可知，2010年濟南市居住及商服用地總供 應宗數(shù)為97宗，共計7904畝。2010年5-12月份濟南將供應居住及 商服用地44宗，共計5489畝。2010年5-12月濟南市房地產(chǎn)開發(fā)重 點區(qū)域?qū)㈡i定在天橋區(qū)、槐蔭區(qū)和歷下區(qū)，該部分區(qū)域?qū)⑹菨鲜械?重點開發(fā)區(qū)域。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持成交預測土地成交預測：預計5-12月將成交住宅及

54、商業(yè)用地300萬平米, 具體視宏觀調(diào)控政策力度和開發(fā)商資金鏈的寬松程度而定。通過參考歷年土地成交情況及本年度前四個月已經(jīng)成交土地情 況，預計在五月至十二月期間將成交 300萬平方米的土地，約占全年 土地供應總量的60%實際具體成交狀況要看宏觀政策對市場影響的 情況而定。如果開發(fā)商對市場看好，資金鏈條比較充足，會增加他們拿地的 信心，市場成交情況會比預期的要好；如果政策持續(xù)時間較長，開發(fā) 商的資金鏈條受到極大的影響，會影響他們拿地的積極性，成交量也 自然會再次受到影響。第4章濟南住宅市場分析住宅區(qū)域成熟度對比根據(jù)濟南市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度， 對濟南市的樓盤區(qū)域進行劃分：東

55、部、南部、西部、北部。東部：I西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟鐵路，南至漿水泉。南部：北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南路；西起建設(shè)路，郎茂山路，東至二 環(huán)東路。西部：東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟鐵路，南至 二環(huán)南路文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持北部：南起膠濟鐵路、濟齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河。中部：東西南北區(qū)域圍合部分為中部區(qū)域。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持區(qū)域范圍界定區(qū)域特點區(qū)域配套房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀交通商業(yè)醫(yī)療教育金融娛樂東部西起歷山路，東到 高新區(qū)；北起膠濟 鐵路，南至漿水 臬.土地資源充沛，以住 宅和寫字樓

56、為主，高 瑞項目不斷涌現(xiàn)，是 濟南房地產(chǎn)市場最 具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。道路系統(tǒng)比較完 善、公交線路比 較發(fā)達，出行比 較方便。現(xiàn)在具備區(qū)域性 商圈、能滿足大 多數(shù)人購物需 求，隨著東城的 建設(shè)，將會成為 重要的商業(yè)圈。大型醫(yī)院和社 區(qū)醫(yī)院并存， 能滿足基本就 醫(yī)。大、中、小院校云 集，并且集中了各 級重點院校，文化 氛圍濃厚。擁有一定銀行、證 券、保險等金融機 構(gòu)，基本能滿足居民 金融需求。具備一定區(qū)域 性娛樂場所。隨著東部政務中心、奧體中心和會展中心三個 中心的逐步形成，東部區(qū)域必將成為濟南新的 核心區(qū)域。目前以奧體中心、高新區(qū)、唐冶新 城為代表的幾大板塊是未來開發(fā)的熱點。南部北起經(jīng)十路，南到

57、二環(huán)南路；西起建 段路，郎茂山路， 北至二環(huán)東路。自然環(huán)境優(yōu)美，是高 檔住宅和別墅的聚 集地，區(qū)域消費能力 強。道路系統(tǒng)比較完 善、公交線路比 較發(fā)達，出行比 較方便。具備區(qū)域性商 圈、能滿足大多 數(shù)人購物需求。大型醫(yī)院和社 區(qū)醫(yī)院并存， 能滿足基本就 醫(yī)。初級教育和高等教 育并存，具備一定 文化氛圍。擁有一定銀行、證 券、保險等金融機 構(gòu)，基本能滿足居民 金融需求。具備一定區(qū)域性娛樂場所。受“南控”政策的影響，南部近來新增土地供 應較少，目前市場在售與即將面市的項目都為 早期開發(fā)商的土地儲備。市場供應項目以低密 度的產(chǎn)品為主。西部東起大緯二路、建 設(shè)路，西到西部新 城；北起膠濟鐵 咯,南至二

58、環(huán)南 咯。,此區(qū)域原來工廠搬 遷，大規(guī)模的土地用 來做房地產(chǎn)開發(fā)，西 客站的建設(shè)提供了 良好的發(fā)展機遇，以 住宅為主。道路系統(tǒng)比較完 善、公交線路比 較發(fā)達，出行比 較方便。具備區(qū)域性商 圈、能滿足大多 數(shù)人購物需求。大型醫(yī)院和社 區(qū)醫(yī)院并存， 能滿足基本就 醫(yī)。以初級教育為主， 具備師資力量較強 的學校。擁有一定銀行、證 券、保險等金融機 構(gòu)，基本能滿足居民 金融需求。少量中小規(guī)模娛樂場所。隨著京滬高鐵的建設(shè)，政府對西部城區(qū)的整體 規(guī)劃和建設(shè)，及一些大盤、新盤的出現(xiàn)，如今 西部新城區(qū)的雛形已逐漸形成。西區(qū)的發(fā)展前 景看好。北部帶起膠濟鐵路、濟 齊路，北到繞城高 速；西起一環(huán)西 咯，東至大辛河

59、。相比于濟南其他區(qū) 域，北部基礎(chǔ)設(shè)施比 較差，以中檔以下水 平的住宅為主。道路系統(tǒng)比較完 善、公交線路比 較發(fā)達，出行比 較方便。具備區(qū)域性商 圈、能滿足大多 數(shù)人購物需求。以社區(qū)醫(yī)院及 診所為主，能 滿足簡單就 醫(yī)。以初級教育為主、 師資力量不足。僅有中小儲蓄機構(gòu)， 能滿足居民簡單金 融需求。少量中小規(guī)模 娛樂場所。受“北跨”的帶動作用，北部的發(fā)展突飛猛進， 香港世貿(mào)集團的進駐使得該區(qū)域更加廣為關(guān) 注。北園大街BRT的建成帶動了周邊價值的提 升，北部的發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ?部東西南北區(qū)域圍合部分。濟南市重要的商業(yè) 和商務區(qū)，土地稀 玦，以商業(yè)和寫字樓 為主。道路系統(tǒng)非常完 善、公交線路很 發(fā)達，

60、出行非常 方便。具備成熟商圈、 零售業(yè)發(fā)達、購 物非常方便。省立大型醫(yī)院 和中小型社區(qū) 醫(yī)院、診所并 存，就醫(yī)非常 方便。大、中、小院校云 集，并且集中了各 級重點院校，文化 氛圍濃厚。擁有一定銀行、證 券、保險等金融機 構(gòu)，基本能滿足居民 金融需求。具備一定區(qū)域 性娛樂場所， 檔次很高。隨著濟南舊城改造的實施，濟南的“中疏”戰(zhàn) 略逐步體現(xiàn)出來。歷山名郡、誠基中心等項目 的開發(fā)達到了中部新一輪的開發(fā)熱潮。文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持.2010年濟南住宅市場概述2010年1-7月份濟南份住宅總體供應量及區(qū)域分布2010年1月份截至到7月份濟南住宅總供應量為6249