山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、50/50山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告廣州凌峻房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2002年7月22日前 言承蒙貴公司信任我公司，由我公司全面負(fù)責(zé)通乾商場(chǎng)項(xiàng)目的全程策劃。為使本項(xiàng)目能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，迅速實(shí)現(xiàn)銷售，前期的市場(chǎng)調(diào)查顯得尤為重要。為此，我公司對(duì)該項(xiàng)目所在的張店區(qū)及其周邊區(qū)域作了深入的調(diào)查分析研究。本調(diào)查報(bào)告是通過(guò)我司調(diào)查人員對(duì)淄博市的商業(yè)物業(yè)及要緊居住小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并結(jié)合通乾商場(chǎng)的實(shí)際情況而形成，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分。一、淄博市現(xiàn)狀淄博市位于山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個(gè)區(qū)和桓臺(tái)、沂源、高青3個(gè)縣，總?cè)丝?18萬(wàn)人，其中市區(qū)人口270.4

2、8萬(wàn)人。其中張店區(qū)64.3萬(wàn)人，淄川67.1萬(wàn)人，周村31.1萬(wàn)人，博山47.5萬(wàn)人，臨淄58.6萬(wàn)人。淄博是山東省重要的工業(yè)都市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)。要緊工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機(jī)電、電力等35個(gè)行業(yè)。陶瓷、琉璃、絲綢久負(fù)盛名，是我國(guó)五大瓷都之一。（一）地理位置及交通狀況淄博是山東省重要的交通樞紐都市，有15條公路干線通往全國(guó)各地，膠濟(jì)鐵路、濟(jì)（南）青（島）高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅70公里，向東距青島港300公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。（二）淄博都市布局張店、淄川、博山、周村、臨淄5個(gè)區(qū)和桓臺(tái)縣呈梅花狀分布，東西南北4個(gè)城區(qū)距中心城區(qū)分不為20

3、公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局舒展，形成都市組群。（三）國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況淄博工業(yè)實(shí)力雄厚，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展的格局?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè)16000多個(gè)，要緊工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機(jī)電、塑料、電子等35個(gè)，有一大批在全國(guó)、全省占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。要緊年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成（以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為100）年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1996年1096162751997年1006072931998年996003011999年915803292000年825743442001年7258834.02001年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值約219億元，其中批發(fā)零售貿(mào)易、飲

4、食業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分不為53.35億元、13.73億元、25.7億元，分不占總產(chǎn)值的8.31%、2.14%、4%，可見(jiàn)第三產(chǎn)業(yè)差不多成為淄博地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，商業(yè)物業(yè)作為開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)的重要場(chǎng)所，必定會(huì)受到更多的關(guān)注。從2001年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全市工業(yè)整體效益水平呈恢復(fù)性增長(zhǎng)，地點(diǎn)工業(yè)效益接著穩(wěn)步提高。近年來(lái)，淄博市確立了進(jìn)展板塊經(jīng)濟(jì)的總體思路，實(shí)施抓大放小，著力于培植重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)，提高全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益。2001年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到702億元，比上年增長(zhǎng)11.5%；全市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1168億元，比上年增長(zhǎng)9.06%。淄博的外商投資企業(yè)進(jìn)展較快，德國(guó)西門子、日本旭硝子、澳大

5、利亞金馬利等一批國(guó)際大財(cái)團(tuán)、大商社、大公司相繼到淄博投資。2001年，全市引進(jìn)外來(lái)投資項(xiàng)目1180項(xiàng)，實(shí)際到位投資62.6億元。先后與美國(guó)伊利市、法國(guó)拉羅什市等28個(gè)國(guó)內(nèi)外都市結(jié)為友好都市，與世界70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與貿(mào)易關(guān)系。全市2001年出口創(chuàng)匯6億美元，出口產(chǎn)品達(dá)19大類300余種，銷往70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。獲自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的企事業(yè)單位逐年增加。國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和對(duì)外承包工程及勞務(wù)合作也取得較大進(jìn)展。（四）區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)進(jìn)展從1999年開(kāi)始國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分不增長(zhǎng)5%和

6、8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化要求的開(kāi)放格局；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化都市的格局和風(fēng)貌，人民生活更加寬裕?？赡艿?010年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將比2000年翻一番。2、都市化進(jìn)程的加快都市品位不斷提高一些項(xiàng)目先后啟動(dòng)，都市基礎(chǔ)設(shè)施、文化教育工程、商業(yè)貿(mào)易場(chǎng)所等投入建設(shè)，為淄博市的進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，隨著都市品位的提高，決定了都市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等場(chǎng)所。而就淄博目前的狀況來(lái)看，現(xiàn)有的娛樂(lè)購(gòu)物消閑場(chǎng)所尚難滿足全方位的要求，進(jìn)展較高檔的商業(yè)物業(yè)勢(shì)在必行。3、淄博都市第三產(chǎn)業(yè)加速進(jìn)展從上述分析可知，淄博市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展構(gòu)成中的第三產(chǎn)業(yè)，每年均穩(wěn)步進(jìn)展，第三產(chǎn)業(yè)

7、在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，講明淄博市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的多樣化和多元性，也從另一個(gè)側(cè)面講明淄博市的人均消費(fèi)能力逐年增高，人們對(duì)商業(yè)服務(wù)需求也趨之活躍。而商業(yè)物業(yè)作為開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)的重要場(chǎng)所，必定成為許多進(jìn)展商和投資者追逐的對(duì)象。4、消費(fèi)品市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行2002年1-4月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額居前三位的依次為張店(18.81億元)、淄川(14.73億元)、博山（11.47億元），全市消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)72.03億元，同比增長(zhǎng)12.4%，比上年同期增幅提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.5%，個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)13.1%，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)24.0%，進(jìn)展較為平衡，增幅均保持在12%以上。值得注意的

8、是，在張店地區(qū)僅淄博商廈2001年的零售總額就達(dá)12億元，約占整個(gè)張店地區(qū)社會(huì)消費(fèi)零售總額的65%，社會(huì)消費(fèi)能力之高由此可見(jiàn)一斑，也從另一個(gè)側(cè)面反映了淄博商業(yè)市場(chǎng)的過(guò)渡集中，進(jìn)展其他商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目大有前途。5、全市物價(jià)總水平接著在低位上運(yùn)行2002年1-4月份累計(jì)物價(jià)總水平同比下降2.3個(gè)點(diǎn)；當(dāng)月下降1個(gè)點(diǎn)，除煙、酒及生活用品類價(jià)格和居住類價(jià)格同比略有上漲；娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格同比持平外，其余各構(gòu)成項(xiàng)目均低于上年同期物價(jià)水平?？傮w而言，淄博市物價(jià)水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，生活水平顯著提高。6、城鎮(zhèn)居民收支同步增加2002年1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2669元，比上年同

9、期增長(zhǎng)14.0%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1767元，同比增長(zhǎng)11.2%;其中居住及房地產(chǎn)的支出達(dá)190元，同比增長(zhǎng)67.1%，為八大類消費(fèi)性支出增幅之首,增幅居第二位的是醫(yī)療保健支出，人均177元，增長(zhǎng)42.1%；食品支出640元，增長(zhǎng)5.8%。 7、全市居民儲(chǔ)蓄情況 截止4月末，淄博市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到385.5億元，排在煙臺(tái)（681.87億元）、青島（669.06億元）、濟(jì)南（580.57億元）、濰坊（512.8億元）之后，居第五位；增長(zhǎng)速度12.38%，排在威海（22.1%）、東營(yíng)（18.9%）、青島（17.9%）、臨沂（15.06%）、棗莊（14.3%）等市之后，居第八位。 8、全

10、市居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)2002年1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2669元，列東營(yíng)（3598元）、威海（3374元）、煙臺(tái)（3138元）、濟(jì)南（3017元）、青島（2987元）、日照（2771元）之后，居第七位；同比增長(zhǎng)14%，列威海（23.3%）、濟(jì)寧（19.3%）之后，居全省第十一位。二、淄博房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)?001年全年共完成固定資產(chǎn)投資172.1億元，比上年增長(zhǎng)7.1%,其中地點(diǎn)完成投資126.7億元，比上年增長(zhǎng)25.3%。城鎮(zhèn)集體以上單位共完成投資101.68億元（含零星投資），比上年增長(zhǎng)3.34%；農(nóng)村共完成固定資產(chǎn)投資67.34億元。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.3億元，增長(zhǎng)37

11、.9%。（一）房地產(chǎn)進(jìn)展概況全市區(qū)縣屬以上施工項(xiàng)目956個(gè)，竣工項(xiàng)目678個(gè)，竣工率70.92%，其中新開(kāi)工項(xiàng)目779個(gè)，比上年增加273個(gè)。全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅投資達(dá)14.74億元，住宅建設(shè)接著保持較高的投入，竣工住宅面積139.46萬(wàn)平方米；商品房銷售額9.35億元，其中銷售給個(gè)人8.59億元，增長(zhǎng)79.71%，總體資金到位率達(dá)94.71%。 （二）商用物業(yè)狀況淄博是國(guó)家重要的石油化工基地、歷史文化名城，山東省的中心都市之一，是魯中地區(qū)商業(yè)的發(fā)源地，都市商業(yè)化進(jìn)程起步較早，都市商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展經(jīng)歷不同的時(shí)期。就張店地區(qū)的商業(yè)物業(yè)而言，其進(jìn)展要緊經(jīng)歷了以下三個(gè)時(shí)期：第一時(shí)期：以

12、臨街營(yíng)業(yè)房為主；第二時(shí)期：大型購(gòu)物中心和專業(yè)市場(chǎng)為主，臨街營(yíng)業(yè)房為輔；第三時(shí)期：大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多功能商貿(mào)中心為主的大流通、大商貿(mào)格局。最初，由于交通樞紐地位未形成，商品流通尚不發(fā)達(dá)，交易量較小，商用物業(yè)以道路及街道兩旁一樓的臨街營(yíng)業(yè)房為主，要緊經(jīng)營(yíng)日用品，小家電、服裝等要緊生活用品。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人民生活水平的提高，僅有臨街的散鋪差不多不能滿足人們購(gòu)物的需要，需要在市中心產(chǎn)生一個(gè)大型的購(gòu)物中心或百貨才能夠整合臨街營(yíng)業(yè)房的資源，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購(gòu)物需要，出現(xiàn)了購(gòu)物中心等大型購(gòu)物場(chǎng)所，相應(yīng)的淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了進(jìn)展的第三時(shí)期。小結(jié)：張店地區(qū)作為淄博地區(qū)核心

13、的商業(yè)區(qū)域，幾乎集中了淄博所有的大型的購(gòu)物中心，囊括了眾多的經(jīng)營(yíng)行業(yè)，商業(yè)的輻射范圍包括周村、淄川、臨淄，地塊所在區(qū)域，差不多成為進(jìn)展大型商貿(mào)中心的最佳區(qū)域，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求隨之?dāng)U大，營(yíng)業(yè)房開(kāi)發(fā)前景十分看好。（三）項(xiàng)目所在區(qū)域張店區(qū)商業(yè)物業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r從淄博城區(qū)的大背景看，各城區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展比較均衡，商業(yè)經(jīng)營(yíng)各有特色，淄博人民有著傳統(tǒng)的經(jīng)商意識(shí)和自己的商業(yè)文化。而作為中心城區(qū)的張店區(qū)除了具備政治、文化、高新技術(shù)進(jìn)展中心職能外，更是名副事實(shí)上的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中心，本土的商業(yè)零售企業(yè)有代表性的如：淄博商廈、金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、公園商場(chǎng)、美達(dá)賽特購(gòu)物中心、愛(ài)客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，而

14、作為個(gè)體工商業(yè)戶云集的美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團(tuán)路商業(yè)街以及新世界商業(yè)步行街等隨著歷史的進(jìn)展，差不多成了個(gè)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的搖籃。張店區(qū)商圈大致能夠劃分為以下幾個(gè)層次：一類商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團(tuán)路，南到美食街及小商品街。二類商圈：車站廣場(chǎng)、幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)）。三類商圈：要緊分布在新建城區(qū)（西北城區(qū)）。從我們對(duì)張店地區(qū)重要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目走訪的情況看，該區(qū)的營(yíng)業(yè)房要緊呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)特色等方面存在以下的特點(diǎn)：1、租金水平臨街營(yíng)業(yè)房租賃狀況一覽表項(xiàng)目富麗商城新世界步行街壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)臨街營(yíng)

15、業(yè)房規(guī) 模負(fù)一層至三層，面積1萬(wàn)平方米共二層，臨街營(yíng)業(yè)房共五層，經(jīng)營(yíng)面積14500平方米多為兩層民用房，成行成市租 金街鋪年租金13001330元/平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位166元200元/平方米靠外臨街商業(yè)房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二層。一、二層年租金708768元/平方米西二路、美食街營(yíng)業(yè)房年租金多為38004200元/平方米，共青團(tuán)路臨街營(yíng)業(yè)房年租金平均為21002300元/平方米出租情況一、二層出租率80%，三層較低出租率50%，二層出租率較差正在出租，首層租賃情況良好約98%美食街和西二路的臨街營(yíng)業(yè)房（首層）年租金多為38004200元/平方米，共青團(tuán)

16、路臨街營(yíng)業(yè)房年租金平均為21002300元/平方米，這講明項(xiàng)目所在地段要緊營(yíng)業(yè)房的年租金范圍在2100元4200元/平方米。2、銷售價(jià)格目前在淄博可銷售的營(yíng)業(yè)房的數(shù)量極少，從過(guò)往的銷售價(jià)格看，臨街營(yíng)業(yè)房的售價(jià)介乎于3500-11000元/平方米之間，銷售均價(jià)達(dá)到6000元/平方米。地段較優(yōu)的營(yíng)業(yè)房如聯(lián)通路、共青團(tuán)路等路段的售價(jià)可達(dá)6000-10000元/平方米，并有上調(diào)的趨勢(shì)，可見(jiàn)優(yōu)質(zhì)的營(yíng)業(yè)房仍有專門大的利潤(rùn)空間。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能同意的該地段的營(yíng)業(yè)房總價(jià)在100-200萬(wàn)之間。（按70平方米，回報(bào)周期8-10年計(jì)算。）3、經(jīng)營(yíng)規(guī)模淄博目前要緊的商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模在2萬(wàn)平方米6萬(wàn)

17、多平方米，為中等規(guī)模，淄博商廈、金帝購(gòu)物中心良好的經(jīng)營(yíng)狀況正是講明此等規(guī)模的項(xiàng)目在淄博具有較強(qiáng)的生命力。4、經(jīng)營(yíng)方式在淄博，投資者適應(yīng)將位置最好的臨街營(yíng)業(yè)房用于出租，而具規(guī)模的商廈商城則采取由大型百貨商家經(jīng)營(yíng)、自主經(jīng)營(yíng)或與零售商家聯(lián)營(yíng)三種經(jīng)營(yíng)策略。目前經(jīng)營(yíng)較好的商廈一般是采納引進(jìn)或自辦大型日用消費(fèi)品超市作為保證客源的基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)的范圍同質(zhì)化較為嚴(yán)峻。5、配套及功能目前淄博的臨街商用營(yíng)業(yè)房都缺乏較大的停車場(chǎng)和供休息的場(chǎng)所等配套，現(xiàn)有的大型購(gòu)物商場(chǎng)盡管經(jīng)營(yíng)品種相當(dāng)豐富，但其它功能仍然相當(dāng)欠缺，已難以滿足人們多元化的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的需求。6、購(gòu)物環(huán)境目前，張店地區(qū)大部分的購(gòu)物場(chǎng)所均存在購(gòu)物環(huán)境較差的

18、問(wèn)題，購(gòu)物空間的設(shè)計(jì)尚停留在滿足于單一的購(gòu)物功能，呆板、壓抑、橫平豎直的空間布局是現(xiàn)有大型購(gòu)物場(chǎng)的特點(diǎn)之一，購(gòu)物空間單調(diào)平淡且缺少新意，此外，休閑、娛樂(lè)空間也沒(méi)有受到應(yīng)有的重視。7、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀現(xiàn)有絕大部分購(gòu)物商場(chǎng)均由大型商家或經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理，以出租或聯(lián)合經(jīng)營(yíng)為主，并形成了相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)治理模式，因此商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況良好。然而，關(guān)于可銷售營(yíng)業(yè)房以后的經(jīng)營(yíng)治理則尚未形成成熟的經(jīng)營(yíng)治理模式，富麗商城的失敗正是專門好的例證。（四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)中國(guó)差不多加入WTO，一個(gè)更加開(kāi)放的淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博的經(jīng)濟(jì)差不多進(jìn)入良性進(jìn)展的快車道。當(dāng)?shù)卣环矫婕涌於际薪ㄔO(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提高

19、人民的生活質(zhì)量，另一方面出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商業(yè)的進(jìn)展。淄博差不多走出了小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，以一種嶄新的姿態(tài)融入到了世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的大舞臺(tái)中?？v觀張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展的狀況，該地區(qū)以后的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的進(jìn)展態(tài)勢(shì)：1、可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點(diǎn)淄博人具有專門強(qiáng)的投資意識(shí)，許多投資者擁有大量的閑散資金。然而目前銀行利息的多次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)的問(wèn)題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)小、盈利大的特點(diǎn)，自然成為投資熱點(diǎn)。2、良好的商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進(jìn)駐張店區(qū)是淄博重要的商業(yè)進(jìn)展區(qū)域，對(duì)周邊的地區(qū)有強(qiáng)大的輻射力，一些立足于良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)物

20、業(yè)吸引了大吸引了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：差不多開(kāi)業(yè)的深圳新一佳超市、正在興建的臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)超市及濟(jì)南銀座商城，法國(guó)的家樂(lè)福超市和日本的佳士客也正在和當(dāng)?shù)卣e極磋商進(jìn)入事宜。3、柳泉路、美食街、共青團(tuán)路、西二路 共同形成商貿(mào)區(qū)淄博市由于多年以來(lái)形成的適應(yīng)，自然形成的此區(qū)域的商業(yè)氛圍，使該地區(qū)的商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資的首選區(qū)域。4、政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地點(diǎn)建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進(jìn)了淄博商業(yè)設(shè)施的進(jìn)展和完善，帶動(dòng)了都市建設(shè)的大進(jìn)展，商業(yè)物業(yè)遍地開(kāi)花，人們投資商業(yè)房的意識(shí)和經(jīng)營(yíng)信心空前高漲，地段優(yōu)勢(shì)明顯的營(yíng)業(yè)房吸引了大批投資置業(yè)人士的關(guān)注，

21、人們對(duì)立即推出的營(yíng)業(yè)房期待甚高。5、引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)治理勢(shì)在必行在張店，人們對(duì)富麗商城經(jīng)營(yíng)失敗印象尤為深刻，究其失敗的緣故要緊依舊由于商城分散銷售后經(jīng)營(yíng)商業(yè)治理不到位。關(guān)于可銷售營(yíng)業(yè)房，由于產(chǎn)權(quán)相對(duì)分散往往會(huì)造成經(jīng)營(yíng)治理上的混亂，從而阻礙到投資者購(gòu)買的信心。為了消除這些負(fù)面阻礙，在營(yíng)業(yè)房銷售過(guò)程中引入商業(yè)治理勢(shì)在必行。三、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)供給分析張店地區(qū)營(yíng)業(yè)房的供給明顯不足，營(yíng)業(yè)房總體存量在20萬(wàn)平方米左右，在建的營(yíng)業(yè)房的面積總量約為12萬(wàn)平方米，可交付使用的面積不足7萬(wàn)平方米，單風(fēng)光積在5000平方米以上且無(wú)法分割適應(yīng)的約占總存量的25%；四層聯(lián)體銷售投資額在200萬(wàn)元以上的占20%

22、；三層聯(lián)體且地段較差的約占30%；其余部分為二層聯(lián)體及少量單層營(yíng)業(yè)房，且大部分遠(yuǎn)離商業(yè)中心，符合人們投資購(gòu)買適應(yīng)的營(yíng)業(yè)房幾乎沒(méi)有。能夠講，目前市場(chǎng)上可銷售的營(yíng)業(yè)房少之又少，市場(chǎng)供應(yīng)與市場(chǎng)需求明顯有斷層。（二）市場(chǎng)需求分析以張店地區(qū)為代表的淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了97年的大回落之后，目前差不多走出了低谷進(jìn)入持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期，住宅的需求有了明顯的增長(zhǎng)，在這種局面的帶動(dòng)下，營(yíng)業(yè)房呈現(xiàn)供需兩旺的進(jìn)展態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)房的信貸規(guī)模呈跳躍式進(jìn)展，營(yíng)業(yè)房消費(fèi)已成為淄博市房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分，營(yíng)業(yè)房消費(fèi)快速增長(zhǎng)將成為以后幾年內(nèi)淄博地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展的重要特點(diǎn)。形成這一局面的要緊緣故有幾方面：營(yíng)業(yè)房作為房地產(chǎn)投資的差不多形態(tài)

23、被越來(lái)越多的投資者所認(rèn)可。營(yíng)業(yè)房的投資能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)穩(wěn)定、持續(xù)、低風(fēng)險(xiǎn)的收益，還能夠升值保值。房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施大大增強(qiáng)了人們的購(gòu)買能力，降低了買家購(gòu)買營(yíng)業(yè)房的門檻。目前淄博市特不是張店地區(qū)可銷售的營(yíng)業(yè)房市場(chǎng)供應(yīng)有限，需求尚處于上升時(shí)期。許多的個(gè)體戶、經(jīng)營(yíng)者不再滿足于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)條件，他們對(duì)營(yíng)業(yè)房長(zhǎng)期占有的欲望在以往得不到充分的滿足。小結(jié)：從目前的情況來(lái)看，在張店地區(qū)營(yíng)業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對(duì)營(yíng)業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，人們購(gòu)買營(yíng)業(yè)房要緊依舊從自身的購(gòu)買能力考慮，要緊的購(gòu)買層次集中在50-100萬(wàn)之間，同時(shí)對(duì)地段的要求專門高，大部分的買家希望購(gòu)買的營(yíng)業(yè)房是處于都市商業(yè)中心、有來(lái)良

24、好經(jīng)營(yíng)氛圍、能獲得高額租金回報(bào)的營(yíng)業(yè)房。（三）潛在買家分析我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)買家至少可分為投資者、經(jīng)營(yíng)者和隨機(jī)購(gòu)買者，從隨機(jī)抽樣的結(jié)果來(lái)看，人們購(gòu)買營(yíng)業(yè)房的要緊目的依舊投資，其次是自主經(jīng)營(yíng)，還有確實(shí)是隨機(jī)購(gòu)買。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，淄博營(yíng)業(yè)房購(gòu)買者中投資者約占50%，自主經(jīng)營(yíng)的買家約占40%，其余10%為隨機(jī)購(gòu)買者。此外，被訪的潛在大部分經(jīng)營(yíng)者均表示有意向購(gòu)買自用的營(yíng)業(yè)房，這類經(jīng)營(yíng)者目前經(jīng)營(yíng)的要緊行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、服飾、眼鏡等。各類消費(fèi)者對(duì)共青團(tuán)路段營(yíng)業(yè)房的要求類不需求比較集中的面積總價(jià)回報(bào)/租金要求投資者30-100m250-100萬(wàn)10年資金回籠經(jīng)營(yíng)者40-80 m230-6

25、0萬(wàn)租金高于月供租戶50-100 m22000-10000元/月我們從目前臨街營(yíng)業(yè)房的出租情況能夠看出，首層臨街營(yíng)業(yè)房的出租率在70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營(yíng)業(yè)房的出租率更是在90%以上，而且首層旺租帶動(dòng)二、三層的出租。調(diào)查的情況也反映：二層或三層的聯(lián)體營(yíng)業(yè)房差不多越來(lái)越不被投資者、租戶所喜愛(ài)，且不能被充分、合理的運(yùn)用，也不吻合消費(fèi)者購(gòu)物的適應(yīng)，消費(fèi)者只適應(yīng)在一樓逛逛，而通?？刹荒茏卟教萆隙腔蛉龢?。通過(guò)我司與營(yíng)業(yè)房投資者、經(jīng)營(yíng)者、租戶的深度訪談和沿街走訪能夠看出，目前當(dāng)?shù)貭I(yíng)業(yè)房的消費(fèi)者在選擇營(yíng)業(yè)房的時(shí)候，通常會(huì)關(guān)注地段、客流量、營(yíng)業(yè)房本身的素養(yǎng)等，歸結(jié)起來(lái)他們要緊考慮的問(wèn)題有以下

26、幾方面：（1）營(yíng)業(yè)房的區(qū)位狀況專門多潛在買家購(gòu)買營(yíng)業(yè)房時(shí)，首先考慮問(wèn)題確實(shí)是營(yíng)業(yè)房所在地段的商業(yè)價(jià)值、投資前景和經(jīng)營(yíng)前景，對(duì)專門多的投資者來(lái)講，營(yíng)業(yè)房的區(qū)位條件是阻礙他們投資決策的重要因素，地段價(jià)值高、商業(yè)氛圍良好的營(yíng)業(yè)房不管是對(duì)經(jīng)營(yíng)者依舊投資者差不多上專門有吸引力的。（2）營(yíng)業(yè)房的價(jià)位從市場(chǎng)調(diào)研掌握的情況分析，購(gòu)買客戶的承受能力一般在200萬(wàn)元以內(nèi)，主流投資者的投資能力一般在50100萬(wàn)（包括銀行按揭）；黃金地段的商業(yè)房單價(jià)突破10000元/平方米，新城區(qū)一般在4000-5000元/平方米（二至三層聯(lián)體）。因此建議在鋪面的間隔上，臨街的營(yíng)業(yè)房面積相應(yīng)小點(diǎn)，而位置稍差的鋪面面積相應(yīng)放大。（3）

27、營(yíng)業(yè)房的層數(shù)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，反映出營(yíng)業(yè)房消費(fèi)者（包括購(gòu)買者和承租者）在選擇營(yíng)業(yè)房時(shí)，對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。因?yàn)樵趯?shí)際的經(jīng)營(yíng)使用中（如餐飲、服飾店、小型超市、眼鏡店等），一層差不多充當(dāng)所有的用途，而二層、三層的聯(lián)體只能作為他們無(wú)可賴何的選擇，一般空置或用作堆放雜物。通過(guò)走訪及與客戶的深度訪談，我們了解到，在臨街營(yíng)業(yè)房中，大部分客戶喜愛(ài)購(gòu)買的營(yíng)業(yè)房種類如下：喜愛(ài)程度營(yíng)業(yè)房種類最喜愛(ài)一層臨街營(yíng)業(yè)房其次一層、二層連賣的臨街營(yíng)業(yè)房最不喜愛(ài)一、二、三層連賣的臨街營(yíng)業(yè)房通過(guò)上表可知，假如能夠選擇的話，絕大多數(shù)客戶喜愛(ài)購(gòu)習(xí)一層的臨街營(yíng)業(yè)房，在沒(méi)有的情況下，他們才會(huì)選擇一、二層連在一起賣的營(yíng)業(yè)房

28、，只有在他們充分看好一個(gè)地段，同時(shí)沒(méi)有其它的選擇的情況下，他們才會(huì)買一、二、三層連在一起賣的營(yíng)業(yè)房，緣故是：三層連在一起的，他們認(rèn)為三層沒(méi)有實(shí)際用途。三層連在一起的，勢(shì)必造成面積過(guò)大，從而導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高。面積較大且二至三層連在一起的營(yíng)業(yè)房較難找到適合的租戶進(jìn)駐，不利于投資者實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。（4）營(yíng)業(yè)房的面積在選擇營(yíng)業(yè)房時(shí)，被訪者均表示都會(huì)從目前所經(jīng)營(yíng)的品類來(lái)考慮營(yíng)業(yè)房的面寬和進(jìn)深，不期望營(yíng)業(yè)房的面積太大，合用即可，如眼鏡店最理想的面寬為8米，進(jìn)深10米，移動(dòng)通訊店的理想面積約50平方米，而經(jīng)營(yíng)服飾專賣店的理想面積則為100平方米。被訪者普遍認(rèn)同把營(yíng)業(yè)房間隔得小一點(diǎn)，最好是在40-100平方米之間，

29、且進(jìn)深不要超過(guò)10米。因此，單層營(yíng)業(yè)房的面積不宜超過(guò)100平方米，二至三層聯(lián)體銷售營(yíng)業(yè)房總風(fēng)光積不宜超過(guò)200平方米。四、項(xiàng)目分析本項(xiàng)目地處淄博市一類商圈的核心區(qū)域張店區(qū)，周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達(dá)，商圈內(nèi)云集著眾多知名商家，所經(jīng)營(yíng)的品類豐富、集中，是淄博市消費(fèi)、購(gòu)物人流最為聚攏的地點(diǎn)。項(xiàng)目東到中心路，西至西四路，北依共青團(tuán)路，南鄰美食街，與小商品城咫尺之距，周邊數(shù)個(gè)大型商場(chǎng)商廈為本項(xiàng)目提供了方便、充足的停車位。能夠講，不管是現(xiàn)在依舊以后，本項(xiàng)目占盡天時(shí)地利人和，具有其他項(xiàng)目無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。綜觀淄博營(yíng)業(yè)房的進(jìn)展，本項(xiàng)目既面臨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展所帶來(lái)的機(jī)遇，也面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶

30、來(lái)的挑戰(zhàn)。1、市場(chǎng)機(jī)會(huì)依照目前淄博市商用營(yíng)業(yè)房及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r，需要有功能相對(duì)完備且有較大投資價(jià)值可銷售的營(yíng)業(yè)房來(lái)滿足市場(chǎng)的需求。項(xiàng)目所處的張店區(qū)是淄博的政治、文化、高新技術(shù)進(jìn)展中心，美食街、西二路、中心路、共青團(tuán)路及新世界商業(yè)步行街共同構(gòu)成中心商圈云集了眾多的商家，具有無(wú)可比擬的商業(yè)價(jià)值。共青團(tuán)路和西二路一帶多為民房的臨街營(yíng)業(yè)房，未形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模，本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白。本項(xiàng)目可采取多種銷售、招商策略，以合理的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，滿足不同投資者及租戶的多樣需求，為買家樹(shù)立信心。銀行通過(guò)多次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風(fēng)險(xiǎn)增加的問(wèn)題，社會(huì)上有大量的閑散資金苦無(wú)出路，營(yíng)業(yè)房作為一種盈利較

31、大，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資形式，越來(lái)越受到投資者的青睞?，F(xiàn)有的臨街營(yíng)業(yè)房的經(jīng)營(yíng)治理模式難以適應(yīng)買購(gòu)買及商家經(jīng)營(yíng)的多樣化需求，新型商業(yè)治理模式的引入必能增強(qiáng)潛在買家的購(gòu)買欲望和信心。投資人士普遍看好項(xiàng)目所在地段的進(jìn)展?jié)摿?，并希望在該地段?gòu)買營(yíng)業(yè)房作為投資用途，他們將成為淄博商用營(yíng)業(yè)房的重要購(gòu)買力量之一。本項(xiàng)目以期房推售，能夠通過(guò)廣告、炒作來(lái)提高人們的期望值。營(yíng)業(yè)房供需不平衡，可銷售營(yíng)業(yè)房有專門強(qiáng)的市場(chǎng)需求，此外，項(xiàng)目周邊的兩個(gè)小商品市場(chǎng)將拆遷，許多經(jīng)營(yíng)者將失去原有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。2、市場(chǎng)威脅目前淄博有部分大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心正處于銷售或招商時(shí)期，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，對(duì)本項(xiàng)目造成一定的銷售壓力。周邊項(xiàng)目的同質(zhì)

32、化經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者及租戶在考慮經(jīng)營(yíng)品類時(shí)有更多的選擇，進(jìn)而阻礙投資者對(duì)商用營(yíng)業(yè)房的信心。臨近本項(xiàng)目的銀座正在規(guī)劃建筑中，經(jīng)營(yíng)前景如何尚是未知之?dāng)?shù)，容易造成投資者持觀望態(tài)度。目前本項(xiàng)目緊臨的西二路及美食街差不多是消費(fèi)者心目的中心購(gòu)物區(qū)，從某種程度上削減了本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目的總體量較大，可銷售面積將近4萬(wàn)平方米，而潛在買家的數(shù)量及承受能力相當(dāng)有限，要全部消化有一定的難度。五、周邊典型項(xiàng)目分析目前，在通乾項(xiàng)目有兩個(gè)要緊的商場(chǎng)分不是位于柳泉路的金帝購(gòu)物廣場(chǎng)和位于共青團(tuán)東路的銀座商廈，以下作簡(jiǎn)要分析。金帝購(gòu)物廣場(chǎng)銀座商廈對(duì)比表項(xiàng) 目金帝購(gòu)物廣場(chǎng)銀座商廈規(guī) 模建筑面積50000平方米建筑面積約5.5萬(wàn)

33、平方米優(yōu) 勢(shì)A、緊鄰柳泉路與共青團(tuán)路，已形成良好的商圈氛圍。B、配套齊全，有大型廣場(chǎng)和停車場(chǎng)。C、進(jìn)展商實(shí)力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。D、引進(jìn)品牌機(jī)制A、緊鄰共青團(tuán)路與西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周邊區(qū)域聚攏的消費(fèi)者。B、商場(chǎng)品牌化經(jīng)營(yíng)，在濟(jì)南民已有一處銀座得以成功操作。C、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積大，具一定規(guī)模。劣 勢(shì)A、廣場(chǎng)的外部環(huán)境較混亂，沒(méi)有綠化。B、室內(nèi)的設(shè)計(jì)風(fēng)格與本身的定位不匹配。C、每個(gè)樓層的無(wú)購(gòu)物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。A、經(jīng)營(yíng)的品類將專門大程度上阻礙租戶的信心。B、全部以租為主，與當(dāng)?shù)赝顿Y人士的需求不相吻合。C、在淄博，類似的商廈已趨近飽和。六、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告結(jié)論及建議縱觀淄博商業(yè)市場(chǎng)的

34、進(jìn)展態(tài)勢(shì)，我們得出如下的結(jié)論：淄博現(xiàn)時(shí)期的商業(yè)物業(yè)以臨街營(yíng)業(yè)房及大型商廈為主,形成了大型商廈與臨街營(yíng)業(yè)房共存且相互促進(jìn)的進(jìn)展格局。商用營(yíng)業(yè)房有著良好的進(jìn)展趨勢(shì)，要緊的商場(chǎng)在銷售和出租時(shí)期都取得較好的業(yè)績(jī)，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來(lái)經(jīng)營(yíng)方式的不同及經(jīng)營(yíng)狀況的差異。營(yíng)業(yè)房銷售市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)峻不足，投資者經(jīng)營(yíng)者對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù)許多。面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷售的臨街營(yíng)業(yè)房開(kāi)始不適應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)展的趨勢(shì)，主流買家的購(gòu)買能力在50-100萬(wàn)之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。投資者購(gòu)買營(yíng)業(yè)房要緊是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報(bào)期為8-10年，年投資回報(bào)率約為10%-13%，而項(xiàng)目所在地段的租金水平為2100元4200元/平方米。因此，只要經(jīng)營(yíng)能夠做好必定能夠吸引專門多投資的購(gòu)買興趣。大部分臨街營(yíng)業(yè)房沒(méi)有充分發(fā)掘地段的商業(yè)價(jià)值，營(yíng)業(yè)房的設(shè)計(jì)規(guī)劃往往是“畫地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新的精神，沒(méi)有把地段的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮至極限。商業(yè)治理沒(méi)有得到應(yīng)有的重視，臨街營(yíng)業(yè)房經(jīng)營(yíng)成功與否專門大程度上取決