購買二手房注意事項(xiàng)

1、文檔編碼 : CG8K10Q4K7U4 HI9X9A8H4I7 ZE1W5S5K2W9購買二手房,最重要的是仔細(xì)審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、牢靠性；第一要求賣方供應(yīng)合法的產(chǎn)權(quán)證書正本,并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源和產(chǎn)權(quán)記錄；包括房主、登記日期、成交價格等,仍需要確認(rèn)賣方產(chǎn)權(quán)的完整性,明白所購房有沒有被抵押,以及與人共享等；留意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個人；其次要搞清楚所購房源是否屬于答應(yīng)出售的房屋；要原單位蓋章后才能出讓；一般來說, 軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必需與商品房不同,二手房買賣一般都是“個案 ” ；所以有關(guān)價格、房況等,都需要消費(fèi)者自己或自己托付機(jī)構(gòu)來詳細(xì)明白；在

2、準(zhǔn)備購買前, 消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)觀看戶型是否合理,各種治理是否到位, 供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電；查看天花板是否有滲水痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題；有的仍應(yīng)詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)治理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何；此外,消費(fèi)者千萬不要遺忘明白購買的房子已有多長歷史、土地使用期限仍有多長；有沒有欠費(fèi)情況,如物業(yè)治理、水、電、氣費(fèi)等；在把握房屋基本情形的基礎(chǔ)上,消費(fèi)者應(yīng)從多個方面對比判定二手房的價值；也可以托付信得過的中介機(jī)構(gòu)或評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,弄清能否做二手房按揭貸款；一般情形下, 銀行按揭時會做保值評估,這個價格可以看出房屋的最低保值價；最終,提示您,購買二手房時,不要輕信對方,確定要合法、完

3、全地辦理過戶手續(xù)；二手房必需經(jīng)房屋土地治理部門辦理完過戶手續(xù),才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完成交易；挑選 “ 二手房 ”四大技巧住房成為商品, “ 二手房 ” 交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中最活躍的部分；目前, 國家已開始加大促進(jìn)二手房交易的力度,因此,二手房交易會逐步活躍起來,但“ 二手房 ” 買賣不像購置新居那樣一目了然,因此,挑選時應(yīng)特殊留意；查明產(chǎn)權(quán)狀況“ 二手房 ” 由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費(fèi)品的,“身份 ”比較復(fù)雜, 明白其產(chǎn)權(quán)狀況特殊重要；購房人第一步是要賣方供應(yīng)產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)治理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的

4、來源和產(chǎn)權(quán)記錄,包括房主、 檔案文號、 登記日期、成交價格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)；另外,購房者仍需明白所購房有無抵押、是否被法院查封；特殊留意的是,產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子,即使房子再好也不要買,以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證；看清房屋結(jié)構(gòu)“ 二手房 ” 的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜,有些房子仍經(jīng)過多次改造,結(jié)構(gòu)一般較差；選購時, 不僅要明白房屋建成的歲月,現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致,房屋布局是否合理,設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情形,更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情形,明白房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等

5、隱患；為此, 可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案,看看圖紙資料,打消疑問；考察環(huán)境和配套舊房子一般位于市區(qū)地帶,建筑密度大,周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年,一般較難轉(zhuǎn)變； 要仔細(xì)考察房屋四周有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,以及房屋四周環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情形；對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、 暖氣供應(yīng)情形和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清楚度等；走訪一下四周的鄰居,對這里的環(huán)境和生活便利度會有更深化的明白；明白物業(yè)治理狀況對物業(yè)治理的考察,主要是考察物業(yè)治理企業(yè)的信譽(yù)情形和服務(wù)到位程度,看看保安人員的基本素養(yǎng)、 保安裝備和治理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何

6、, 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適, 各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等； 仍要明白物業(yè)治理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,明白是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位修理養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金, 以免日后支付龐大的修理養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,顯現(xiàn)買得起住不起的情形；許多公房出售后陷入了“ 無人管 ” 的狀態(tài),挑選時宜謹(jǐn)慎；二手房買賣應(yīng)留意技巧不看白天看晚上,入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)治理是否重視安全、有無定時巡邏, 安全防范措施是否周全, 有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等；這些情形在白天我們是無法看到的,只有在晚上才能得到最精確的信息；不看晴天看雨天,下過大雨后, 無論業(yè)主從前對房屋進(jìn)行過怎樣的“ 裝飾 ”

7、,都逃不過雨水的“ 侵襲 ” ,這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕,是否漏水、滲水就能一覽無遺；特殊要特殊留意陽臺、衛(wèi)生間鄰近的地板,看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象；不看建材看格局,購買房屋最好是看空房子；由于空房子沒有家具、家電等物遮擋, 可以清晰地看到整個房子的格局；理想的格局是打開大門從陽臺進(jìn)入客廳,然后是餐廳、廚房、臥室；假如客廳的門直接面對臥房,就私密性比較差；好格局的房子應(yīng)當(dāng)有效地把各種功能區(qū)分開來；如宴客功能、休息功能等；不看墻面看墻角,查看墻面是否平整或潮濕、龜裂,可以幫忙購房者明白是否有滲水的情形；而墻角相對于墻面來說更為重要；墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力氣的,如發(fā)生地震, 墻角的

8、承重力是關(guān)鍵,而墻角嚴(yán)肅裂縫時,漏水的問題也會隨時顯現(xiàn)；不看裝潢看做工,好的裝潢都會讓人眼睛一亮,但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮擋；因此買房子的時候,購房者必需要留意房屋的做工,特殊是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致,而這些地方往往簡潔被忽視；假如發(fā)生問題,對這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事,挑出這些小毛病, 可以增加和業(yè)主討價仍價的籌碼；一般來講,裝潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投資客買來的盤源,其目的是低價高賣賺取差價,對這類房源要多加留意；不看窗簾看窗外,應(yīng)留意房子的通風(fēng)狀況是否良好,房屋是否有潮濕、 霉味,采光是否良好；檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排

9、氣孔；不開冷水開熱水,假如要想知道水管是否漏過水,可以看水管四周有沒有水垢、水有無泛黃；檢驗(yàn)浴缸時要先打開水龍頭,看流水是否通暢,等到蓄滿水后再放水,看看排水系統(tǒng)是否正常；沒有熱水的房子一般有兩種情形：房子已經(jīng)很久都沒人住了,二是房子可能賣了很久都沒賣出去；不看電梯看樓梯,新建商品房大都是電梯房,電梯的功能當(dāng)然重要,樓梯也不容忽視；看一下是否有住家的積存物、消防通路是否通暢；不看地上看天上,看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外,購房者仍要看看燈飾的路線,看一下天花板是否有水漬,或是漆色不均勻的現(xiàn)象；假如有,表示可能存在漏水；假如可能,帶上螺絲刀,卸下燈具,打上手電筒,看一下吊頂里屋子四角是否有油

10、漆脫落、漏水等；不問屋主問警衛(wèi),可以和小區(qū)治理員或警衛(wèi)談天；由于他們是最明白該小區(qū)基本狀況的,有時他們比業(yè)主更能客觀、精確地告知買家房屋的相關(guān)情形；從他們口中獲得所需的信息,有時仍能成為買房與否的準(zhǔn)備性因素；簽訂二手房買賣合同 7個必需1必需確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前第一需檢查簽約主體的真實(shí)性,主要是核實(shí)房主的身份；因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一樣性是簽訂買賣合同的前提條件,特殊在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情形下,該項(xiàng)問題更需引起客戶的留意；2必需明確雙方違約責(zé)任由于房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時會顯現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為； 為了防止以后顯現(xiàn)扯皮

11、現(xiàn)象, 需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)益,時間,遵循的原就就是雙方責(zé)權(quán)益對等；目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,以及違約金的償付金額和但對于賠付時間卻沒有具體款項(xiàng),這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間,使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降,因此合同中應(yīng)加入 “ 買方在實(shí)際支付應(yīng)對款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）日內(nèi)向賣方（買方）支付違約金” 的條款,以確保合同條款的最終落實(shí)；3必需標(biāo)明付款過戶時間在實(shí)際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主；因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,因此買方有權(quán)益知道房產(chǎn)的過戶時間；假

12、如逾期就依照實(shí)際情形由違約方執(zhí)行第 4必需注明費(fèi)用交接時間2款項(xiàng)中的違約責(zé)任；這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題,屬于“房屋交付 ” 中的重要條款,確定要注明水、電、煤氣、 物業(yè)、 供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日；由于交接時間的明確是清楚劃分責(zé)任的關(guān)鍵,同時假如是公房交易,對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更換, 賣方需要做出的協(xié)作和買方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明；5必需有代理費(fèi)明細(xì)單隨著中介市場的不斷完善,消費(fèi)者逐步熟識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保證買賣雙方的權(quán)利；通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加,因此, 經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)懷；

13、買賣雙方在簽訂合同時,確定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途；6買方必需見房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購 ” 業(yè)務(wù), 因此顯現(xiàn) “一房多賣 ”的違規(guī)操作, 即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個客戶定金后,仍會帶其他客戶看房,最終誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約；理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲；故本報(bào)提示消費(fèi)者,此時您應(yīng)當(dāng)行使自身權(quán)益,要求約見房主當(dāng)面核實(shí),就會揭穿其不軌行為；7必需學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議買賣雙方在簽訂合同時假如遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步商定時,要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,會削減后續(xù)階段

14、因意思含混而造成的不便與麻煩；購二手房五項(xiàng)留意一、驗(yàn)明房本買房最重要的是所買的房屋有真實(shí)的產(chǎn)權(quán)證,之后才可以合理合法地出租、出售, 或者辦理抵押貸款；二、挑選最合適的面積和位置挑選高校周邊的房子和交通便利的地段,房子升值空間較大；居室面積上也最好挑選小戶型的；三、房屋質(zhì)量特殊重要二手房一般都存在著不同程度的隱患,這些問題在購買前的看房中要詳細(xì)觀看與詢問；四、設(shè)施配備需關(guān)懷在購買二手房時,諸如空調(diào)、煤氣或電熱淋浴器、煤氣、 電話和閉路電視等設(shè)施舊主人是不會拆除的,在挑選時需要加以仔細(xì)觀看,省去日后的麻煩；五、找牢靠的中介機(jī)構(gòu)買二手房時,投資者必需查找那些資質(zhì)高、信譽(yù)好的機(jī)構(gòu),能夠防止許多繁瑣和缺失；2手房交易需知（最詳細(xì)版本）買方持身份證,賣方持房屋兩證等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易所詳細(xì)辦理；需