物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。各類建筑物分為：住宅小區(qū)的房屋，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等；配套設(shè)施、設(shè)備分為：市政設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、交通設(shè)施等；場地分為：庭院、綠地、道路等。物業(yè)側(cè)重于使用、服務(wù)和管理角度。物業(yè)的特征：1、固定性（在各級政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進行精心策劃，在施工中，要嚴格管理，保證質(zhì)量。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。）2、耐久性（“精心設(shè)計，

2、百年大計”，說明建筑物）3、多樣性（物業(yè)的多樣性構(gòu)成了城市鄉(xiāng)村的不同風(fēng)格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風(fēng)采）4、高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責(zé)）5、權(quán)益性（房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)特別強調(diào)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)都不僅包括相關(guān)物質(zhì)實體，而且包括依托于物業(yè)實體上的權(quán)益。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上，在我國，房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)及其占有土地的使用權(quán)）物業(yè)管理（proerty managment）：是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)

3、生和秩序的活動。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。20世紀(jì)80年代，1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司-深圳市物業(yè)管理公司誕生。1994年3月23日建設(shè)部以第33號令頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法這是我國有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。1994年6月18日，深圳市頒布了深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例，并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。2003年9月1日，國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例開始實施，這標(biāo)志者我國物業(yè)管理工作步入了

4、新的發(fā)展階段，進入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。物業(yè)管理的特性：1、覆蓋面廣（從地域上看，管理面廣，從管理對像上看，包括的范圍也比較寬。從服務(wù)對象來看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）2、服務(wù)性強（物業(yè)管理人員屬于社會服務(wù)人員，服務(wù)是物業(yè)管理的根本屬性）3、專業(yè)性強4、業(yè)主處于主導(dǎo)地位（業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位，實踐中，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決議，通過招標(biāo)形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，只有被業(yè)主接受，企業(yè)才會有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合物業(yè)管理的主要內(nèi)容（一）物業(yè)的接管驗收：主要是根據(jù)物業(yè)管理委托服務(wù)

5、合同制定物業(yè)的接管驗收方案，按照有關(guān)規(guī)定組織物業(yè)的接管驗收。（二）物業(yè)管理方案和制度的制定：（1）建立物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理部門，確定人員編制（2）在物業(yè)管理早期介入中對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、施工質(zhì)量等提出合理建議（3）根據(jù)委托服務(wù)合同制定物業(yè)管理方案（4）制定各項物業(yè)管理制度（5）制定物業(yè)再開發(fā)利用方案（6）制定物業(yè)管理費用收支計劃，并控制預(yù)算（7）制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務(wù)（三）客戶管理服務(wù)：（1）提供業(yè)主或使用人入住服務(wù)（2）有計劃地與客戶進行有效溝通（3）接待客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投訴（4）擬寫物業(yè)管理的常用文書（5）建立與管理物業(yè)管理檔案（6）測算并收取物業(yè)管理費用

6、（7）對專項維修資金的使用進行管理（8）在管區(qū)內(nèi)組織和管理各種有益的文體娛樂活動 （四）房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理服務(wù)：（1）向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的功能和使用注意事項，進行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的安全管理（2）制定房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃（3）對房屋進行日常養(yǎng)護和維修（4）管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內(nèi)裝飾裝修工程（5）對房屋附屬設(shè)備設(shè)施進行日常養(yǎng)護和維修（6）運用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進行管理（7）對特種設(shè)備的委托維修養(yǎng)護工作進行管理（8）編制房屋維修預(yù)算方案和設(shè)備設(shè)施的維修、更新預(yù)算方案（五）安全服務(wù)：（1）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施的設(shè)置方案，正確設(shè)置消防器材

7、（2）提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)服務(wù)（3）進行消防安全管理（4）對進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的行使和停放進行管理（5）預(yù)防和及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類突發(fā)事件（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理：（1）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染進行防治（2）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用、共用設(shè)施設(shè)備和公共場地提供衛(wèi)生保潔服務(wù)（3）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境進行綠化美化（七）綜合經(jīng)營服務(wù)：綜合經(jīng)營服務(wù)是多種經(jīng)營性質(zhì)的有償服務(wù)，綜合經(jīng)營服務(wù)中的特約性服務(wù)，是具有委托和代理性質(zhì)的服務(wù)方式。物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主

8、或使用人的要求。物業(yè)管理早期介入越早越好。前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承。物業(yè)管理的過程（一）簽訂物業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同（二）驗收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務(wù)合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立接管驗收小組，對物業(yè)的共同部門和共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并辦理接管手續(xù)。（三）履行服務(wù)合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，

9、在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他服務(wù)項目。（四）終止合同，做好交接物業(yè)管理的基本原則：（一）權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。（二）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。（三）服務(wù)第一原則：所

10、做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。（四）統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（六）收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到

11、質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。（七）公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、建設(shè)部制定的全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)

12、及評分細則：總的來說提高物業(yè)價值和在法律允許前提下讓業(yè)主和使用人滿意是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的根本標(biāo)準(zhǔn)。2000年5月25日以建住房物第008號文發(fā)布了新的標(biāo)準(zhǔn)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細則。各地應(yīng)在每年7月30日前將參見全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及全國物業(yè)管理示范項目申報表報建設(shè)部。凡是上報建設(shè)部的項目，?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）預(yù)評預(yù)驗分值不得低于98分，全國物業(yè)管理示范項目每三年進行一次復(fù)驗，對復(fù)驗不達標(biāo)的，取消“全國物業(yè)管理示范項目”稱號。全國物業(yè)管理示范項目申報基本條件如下：（1）參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上，

13、別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，如住率或使用率達85%以上。（2）取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。（3）物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。（4）物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故（5）未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。二、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）：制定了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）（中物協(xié)20041號），作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價格的 依據(jù)。該標(biāo)準(zhǔn)為普通商品住房、經(jīng)濟適用房、集

14、資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用該標(biāo)準(zhǔn)。由高到低設(shè)定為一級、二級、三級3個服務(wù)等級，級別越高，表示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。三、國家行政管理部門和地方政府制定的其他服務(wù)質(zhì)量要求：城市新建住宅小區(qū)管理辦法、物業(yè)管理條例、業(yè)主大會規(guī)程、前期物業(yè)管理招標(biāo)管理暫行辦法、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法、城市房屋修繕管理規(guī)定、房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)、房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已于2003年12月1日起施行。四、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)

15、對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有高尚的職業(yè)道德：（一）遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè)；（二）工作認真，盡職盡責(zé)；（三）城市守信，熱情服務(wù)物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)知識和專業(yè)技能：（一）具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識（二）具有物業(yè)管理專業(yè)技能（三）掌握現(xiàn)代管理手段物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有較高的個人素質(zhì)（一）具有較強的語言表達和溝通能力（二）具有良好的心理素質(zhì)和個人形象（三）擁有健康的體魄物業(yè)管理企業(yè)是指按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，專門進行房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護、管理，維

16、護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)的企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)的分類（一）按投資主體分類：全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；民營物業(yè)管理企業(yè)；股份制物業(yè)管理企業(yè)；合資、合作、外資物業(yè)管理企業(yè)。（二）按資本組合方式及出資人承擔(dān)的責(zé)任分類：公司式企業(yè)、合伙企業(yè)、獨資企業(yè)物業(yè)管理公司可分為有限責(zé)任公司、股份合作公司、股份有限公司（1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由2-50個股東共同出資，股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。（2）物業(yè)管理股份合作公司是

17、自愿組織、自愿合作、自愿參股、自負盈虧、按勞分配、按股分紅，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理股份合作公司的股東，一般又是企業(yè)的職工。（3）物業(yè)管理股份有限公司一般是由5個或5個以上發(fā)起人成立的。股份有限公司的全部資產(chǎn)分為等額股份，每個股東以持股數(shù)額對公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)的組建組建條件：企業(yè)名稱的確定、企業(yè)住所、法定代表人、注冊資本、公司章程、公司人員企業(yè)名稱的確定：企業(yè)名稱應(yīng)由企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營類別、企業(yè)性質(zhì)。企業(yè)出所：物業(yè)管理應(yīng)以主要辦事機構(gòu)所在地為企業(yè)的住所。注冊資本：根據(jù)公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司以生產(chǎn)經(jīng)營為主或

18、以商業(yè)批發(fā)為主的公司注冊資本不得少與50萬元人民幣；以商業(yè)零售為主的公司注冊資本不得少與30萬元人民幣；技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司，注冊資本不得少于10萬元人民幣；股份有限公司，注冊資本不得少于1000萬元人民幣。公司人員：資質(zhì)一級企業(yè)為30人；資質(zhì)二級企業(yè)為20人；資質(zhì)三級企業(yè)為8人。物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)由2人以上、50人以下股東共同出資設(shè)立。股份有限公司（除國有企業(yè)改建為股份有限公司外）應(yīng)有5個以上發(fā)起人，并且其中半數(shù)以上發(fā)起人在中國境內(nèi)有固定住所。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機構(gòu)：監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機構(gòu)

19、；董事會是公司的經(jīng)營決策機構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。物業(yè)管理企業(yè)各部門的主要職能：總經(jīng)理室、行政部、人力資源部、財務(wù)管理部、綜合服務(wù)部、市場開發(fā)部、各物業(yè)管理處（客戶服務(wù)部、環(huán)境管理部、安全管理部、工程保障部）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，結(jié)合實際情況，制定管理辦法。（2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實施管理（3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費用（4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制

20、度的行為。（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。（6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。（7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費用。（8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。（9）經(jīng)業(yè)主大會的允許，可實行多種經(jīng)營。義務(wù)：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。（2）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)制度。物業(yè)管理企

21、業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其從事的物業(yè)管理活動相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。資質(zhì)一級企業(yè)：（1）注冊資本500萬元以上（2）具有中級一上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)崗位證書（3）管理兩種類型以上的物業(yè)（4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分之和不低于100%。多層住宅200萬平方米

22、，高層住宅100萬平方米，獨立式住宅（別墅）15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。（5）20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（7）建立了專項維修資金管理與使用制度。資質(zhì)二級企業(yè)（1）注冊資本300萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）管理兩類型以上物業(yè)（4）管理各類物業(yè)的

23、建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是：多層住宅80萬平方米，高層住宅40萬平方米，獨立式住宅（別墅）6萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米（5）10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（7）建立了專項維修資金管理與使用制度資質(zhì)三級企業(yè)：（1）注冊資本50萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部

24、門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（3）有委托的物業(yè)管理項目（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（5）建立了專項維修資金管理與使用制度臨時資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書，有效期一年。資質(zhì)等級的管理：（一）申請評定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報表營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件物業(yè)管理委托合同復(fù)印件物業(yè)管理業(yè)績材料企業(yè)上一年財務(wù)審計表（二）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度（三）一

25、級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)，二級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每年核定一次。（五）資質(zhì)證書格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（六）關(guān)于法律責(zé)任物業(yè)管理條例對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所的，并處5萬元以上20萬元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資

26、格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。7）建立了專項維修資金管理與使用制度。3、資質(zhì)三級企業(yè)（1）注冊資本50萬元以上。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（3）有委托的物業(yè)管理項目。（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。（5）建立了專項維修資金管理與使用制度。4臨時資質(zhì)新設(shè)立的物業(yè)

27、管理企業(yè)應(yīng)技有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書。臨時資質(zhì)證書有效期為一年。有期期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設(shè)部會對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法適時做出調(diào)整。（二）資質(zhì)等級的管理（1）申請評定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報表營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。物業(yè)管理業(yè)績材料。企業(yè)上一年度財務(wù)審計表

28、。（2）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。（3）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級

29、實行動態(tài)管理。（5）資質(zhì)證書格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（6）關(guān)于法律責(zé)任。物業(yè)管理條例對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償貢任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的、還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)部

30、于2001年通過了第一批40家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的評審，2003年1月2日又公布了第二批38家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主 根據(jù)物業(yè)管理條例，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。物業(yè)管理條例中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的具體權(quán)利和義務(wù)。 （一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利 業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。2提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請

31、求或者提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。一如請求分配建筑物公共部分應(yīng)得的利益；請求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；請求停止侵害、排除障礙、消除危險、賠償損失等行為的權(quán)利。3提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。4參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)業(yè)主有參加業(yè)主大會會議以及行使對業(yè)主大會決定事項的投票權(quán)利?！巴镀睓?quán)”是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利。投票權(quán)是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來確定的。5選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就是業(yè)主委

32、員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權(quán)利。6監(jiān)督業(yè)主委員會的工作： 業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督的權(quán)利，如對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進的建議等。7監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況監(jiān)督的權(quán)利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務(wù)的水平、服務(wù)質(zhì)量和收費情況等。8對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況進行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)管理企業(yè)給予答復(fù)和說明，對存在的問題提出改進建議并要求得到合理解決。9監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱

33、專項維修資金）的管理和使用 物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)督。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利監(jiān)督該業(yè)主。10法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主有通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照中華人民共和國合伺法中關(guān)于合同終止、解除的有關(guān)法律規(guī)定。

34、（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)提1、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則，是實行物業(yè)管理的基礎(chǔ)和基本準(zhǔn)則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共程序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等存方面的規(guī)章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護業(yè)主和物業(yè)使用人的根本利益的，縣因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和

35、業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。5、按時交納物業(yè)服務(wù)費用6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)二、業(yè)主大會業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織。物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關(guān)的其他活動。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。（）業(yè)

36、主大會的職責(zé)（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（二）業(yè)主大會會議1、業(yè)主大會會議召開的形式業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。2、召開業(yè)主大會的法定人數(shù)無論業(yè)主大會會議采用哪種形式，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有112以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可召開。3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)

37、主大會會議業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。委托代理人出席業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。4、業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映

38、。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。5、業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù)業(yè)主大會作出普通決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過才能生效。業(yè)主大會作出特別重大事項決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權(quán)2/3以上通過才能生效。6、業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議經(jīng)20%以上業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故，或緊急時間需要及時處理，或業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。7、召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主業(yè)主大會會議召開15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管

39、理區(qū)域內(nèi)公告。應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。8、業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會做書面記錄并存檔。9、業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。（三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序1、第一業(yè)主大會會議召開的條件 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一農(nóng)業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定：“住宅區(qū)人住率達到50以上或者從第一個業(yè)主人住之日起滿兩年的”，可以召開業(yè)主大會。還有的地方規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次

40、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達到30以上的；新建商品住宅出售建筑面積達到50以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。2、第一次業(yè)主大會會議的籌備工作（l）組織大會籌備組。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。己有居民委員會的，還可以邀請居民委員會委員參加。（2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。（3）聽取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案

41、等有關(guān)文件。（4）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。（5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會委員，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推薦。（6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。會議籌備期間，籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見，都應(yīng)當(dāng)做好認真的記錄。3、第一次業(yè)主大會召開的程序籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。（1）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。（2）由大

42、會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。（3）審議、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約。（4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。（5）審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項。在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗收情況的報告。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。其中，業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應(yīng)按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履

43、行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。三、業(yè)主委員會業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。（1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)。（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力。（5）具有一定組織能力。（6）具備必要的工作時間。業(yè)主大會規(guī)程還規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。（l）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。（2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的。（3）因疾病等原因喪失履行

44、職責(zé)能力的。（4）有犯罪行為的。（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。（6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的。、（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設(shè)委員515名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少與5名，業(yè)主委員會設(shè)主任1名，副主任12名，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，應(yīng)當(dāng)注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)選聘執(zhí)行秘書1名，負責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的

45、成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)按上述規(guī)定重新備案。（二）業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé)召1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況除第一次業(yè)主大會會議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備，召集和主持。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施5、業(yè)主大戶賦予的其他職責(zé)（1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程（2）審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物

46、業(yè)服務(wù)費用、標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。（3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。（4）調(diào)節(jié)物業(yè)管理活動中的糾紛。（三）業(yè)主委員會的日常工作1、了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況2、組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動3、提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議4、代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金5、宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。6、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行管理7、做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作8、

47、開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。（四）業(yè)主委員會會議業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任12人。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)（四）（二）對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動實施監(jiān)督管理（三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理物業(yè)管理條例規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負

48、責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作，對違反物業(yè)管理條例規(guī)定的各種行為進行行政處罰或行政處分。（1）制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。（2）指導(dǎo)業(yè)主大會的成立。（3）對業(yè)主委員會的成立進行備案管理。（4）參與物業(yè)服務(wù)收費辦法的制定。（5）監(jiān)督核查物業(yè)服務(wù)收費情況。（6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為。（7）處理業(yè)主、業(yè)主要負會、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細e且被山L（8）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故的張青于以備采開進計處理。（9）審批業(yè)主改變物業(yè)原設(shè)計用途的方案。（10）審批改變公

49、共建筑和共用設(shè)施使用性質(zhì)的方案。（l1）參與專項維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。（l2）違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。（四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設(shè)部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)以及全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標(biāo)評分細則和全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比，并通過實地考查。聽取匯報、查閱資料、綜合評定等方法，對申報達標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域進行考評。經(jīng)建設(shè)部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設(shè)部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管

50、理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)。評定出省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。二、工商、稅務(wù)和物價等行政主管部門工商、稅務(wù)和物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施監(jiān)督和指導(dǎo)。，（一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商行政主管部門審核批準(zhǔn)后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)

51、照，對合法經(jīng)營者給予保護和支持。（二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅s（1）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應(yīng)交稅金按時交到稅務(wù)行政主管部門。（2）稅務(wù)主管部門有權(quán)依法對物業(yè)管理企業(yè)進行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)，有權(quán)處罰違反稅務(wù)規(guī)定的行為。（三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受物價行政主管部門的物價管理（1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，須上報物價行政主管部門核定批準(zhǔn)，未經(jīng)物價主管部門批準(zhǔn)，物價管理企業(yè)不得擴大收費范圍，不得提高收費標(biāo)準(zhǔn)。（2）物價主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導(dǎo)。（四）物業(yè)安全管理工作要接受當(dāng)?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指導(dǎo)安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真貫徹

52、“預(yù)防為主，人防、物防、技防三者互相結(jié)合”的原則，自覺接受當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)或派出所的監(jiān)督和指導(dǎo)。（1）物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災(zāi)害事故，應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)的有關(guān)部門、派出所匯報，并協(xié)助做好調(diào)查、救助和疏散工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)該制止，對應(yīng)該制止而沒有制止的違法行為，應(yīng)該及時報告治安案件而沒有及時報告的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等交通設(shè)施，均由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理；發(fā)生交通事故，報請公安

53、交通管理部門處理；設(shè)立收費停車場，由公安交通管理部門審核批準(zhǔn)。（3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水部門負責(zé)維護、管理、公安消防部門負責(zé)監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。（五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo)（1）物業(yè)管理企業(yè)對違反固定進行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應(yīng)該予以制止和揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應(yīng)報環(huán)衛(wèi)部門處理，對毀壞綠地、樹木的行為應(yīng)該予以制止 揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應(yīng)報園林綠化部門處理。（2）清

54、掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護與環(huán)衛(wèi)部門的責(zé)任分工明確。通行公共汽車約道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)；其他道路、住宅樓房周圍及綠地內(nèi)、樓內(nèi)公共部位等，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)；將垃圾由垃圾樓（站）運至垃圾轉(zhuǎn)運站或垃圾消納場，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)；將垃圾由住宅運至垃圾樓（站），由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)；公共廁所的權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)；本辦理產(chǎn)權(quán)移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)。（3）綠化美化管理與園林綠化部門的責(zé)任分工明確。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位（一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確物業(yè)管理條例供水、供電、供氣、

55、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責(zé)任。物業(yè)管理條例規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托，代收有關(guān)費用，但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費用?！保ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業(yè)管理工作，物業(yè)管理企業(yè)必須加強與各單位的聯(lián)系，在日常工作中及時發(fā)現(xiàn)問題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養(yǎng)護責(zé)任范圍內(nèi)的問題，要及時向有關(guān)單位通報，督促其及時解決問題，保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作

56、。當(dāng)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用。挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先通報物業(yè)管理企業(yè)，以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關(guān)單位應(yīng)在合理的時間內(nèi)盡快完成維修、養(yǎng)護任務(wù)，并將醫(yī)道路、場地恢復(fù)原狀。四、物業(yè)建設(shè)單位物業(yè)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，1998年7月20日頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任；2000年1月30日頒布的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（國務(wù)院令第279號）也規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對建設(shè)工程質(zhì)量負責(zé)。城

57、市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管E至條例還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企k開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地查開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容組織成功質(zhì)量監(jiān)督，規(guī)劃，消防，人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。建設(shè)部于2000年6月30日發(fā)布并開始施行的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限（2）

58、屋面防水功臣個、有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖供冷期（4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年（5）裝修工程為2年 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證。 建設(shè)部于1993年11月13日發(fā)布的城市住宅小區(qū)竣工中和驗收管理辦法（建法字第814號）規(guī)定，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責(zé)任，不得將工程質(zhì)量 不合格或配套不完善的房屋交付使用。住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：（1）所有建設(shè)項目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要求。（2）住宅及公共配套設(shè)施、市政

59、公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全。（3）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求。（4）施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達到場清地平。（5）拆遷居民已合理安置。2004年1月30日，建設(shè)部又針對保證住宅工程質(zhì)量專門發(fā)布了關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見其中進一步強調(diào)，建設(shè)單位是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者，對建設(shè)的住宅工程的質(zhì)量全面負責(zé)。建設(shè)部于1994年3月23日以第33號令頒布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司

60、負責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)管理。物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)之前期物業(yè)管理工作。物業(yè)的開發(fā)建設(shè)的開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司是委托和受托的關(guān)系，雙方應(yīng)按規(guī)定辦理物業(yè)的接管驗收手續(xù)。五、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主委員會是依照法定的程序由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會一方面要代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，另一方面也要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作。業(yè)主大會及業(yè)主委員會和物業(yè)