物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理精講班第19講講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)經(jīng)營管理精講班第19講講義內(nèi)容提要 一、內(nèi)容提要：1、房地產(chǎn)市場概述 2、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 3、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo) 4、房地產(chǎn)市場的特性與功能 5、房地產(chǎn)市場分析 6、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃 二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場及其特性、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的能力和知識水平。 考試的基本要求：掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃及其編制、計(jì)劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能、房地產(chǎn)市場的

2、供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。 為了給房地產(chǎn)投資者提供更好的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)首先要制定科學(xué)的物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，并以此作為物業(yè)經(jīng)營管理決策的重要工作內(nèi)容。而要想編制出一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，物業(yè)管理師必須掌握房地產(chǎn)市場的相關(guān)知識和分析技術(shù)。房地產(chǎn)市場概述第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 一、房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健?二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個(gè)中心體時(shí)，它

3、周圍各種影響因素的總和。在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。 1社會環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。 2政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。 3經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地

4、產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。 4金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。 5房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策。 6技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等。 7資源環(huán)境，是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。 8國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和

5、一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所作出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動過程。 三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量 (一)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素 房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房價(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。 (二)影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量影響房地產(chǎn)

6、市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括： 1金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格，進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)價(jià)格租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實(shí)際價(jià)格、租金水平的變化。 2信息、通信技術(shù)水平的提高。信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離，推動不同地域消費(fèi)晶的交流，減少勞動力成本和時(shí)間費(fèi)用。這無疑會改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動。 3生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工

7、作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。 4人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認(rèn)識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。 5自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收人人口大量涌入城市所產(chǎn)生的社會問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。 6政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容，而住房制度的改革，無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響(如1998年進(jìn)行的停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化改革，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展)。土地使用制度改革，同樣會對

8、房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響力。房地產(chǎn)市場的需求和供給第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 一、房地產(chǎn)市場的需求 從前面的敘述中我們已經(jīng)知道，需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖51所示。如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會上升，反之價(jià)格上升需求就會下降，即對某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。這里我們強(qiáng)調(diào)“其他條件不變”，因?yàn)樾枨髷?shù)量不完全由價(jià)格決定。 設(shè)想圖51所說的某類物業(yè)是人們特別感興趣的商品住宅，那么有哪些因素會影響商品住宅的需求，或者說哪些市場條件的變化會導(dǎo)致對商品住宅需求的變化呢? 1收入的變化。一般來說，收入增加會導(dǎo)致對大多數(shù)商品

9、需求的增加，從而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導(dǎo)致對商品住宅購買需求增加，但對出租住宅的需求會相應(yīng)減少。 2其他商品的價(jià)格變化。畫需求曲線時(shí)經(jīng)常假設(shè)其他商品的價(jià)格保持不變，但實(shí)際的市場情形并不一定是這樣。例如上海的商品住宅市場，由于多層住宅價(jià)格的迅速上升使居民對高層住宅需求的增加，進(jìn)而導(dǎo)致高層住宅價(jià)格攀升，使高層商品住宅需求曲線向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互補(bǔ)的商品的價(jià)格變化，會影響原商品的需求。 3對未來的預(yù)期。盡管某種商品的價(jià)格不發(fā)生變化，但消費(fèi)者對未來收人、利率和購買某種商品的可能性等的預(yù)期也會影響到對某種商品的當(dāng)前需求。例如，居民預(yù)期未來住房抵押貸款利率可能

10、下調(diào)、收入上升或在某一區(qū)域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會引起需求的增加，使當(dāng)前的需求曲線向右平移。 4政府政策的變化。政府房地產(chǎn)稅收政策、住房政策的變化或城市規(guī)劃的變更，也會影響當(dāng)前的房地產(chǎn)需求。例如，降低交易稅費(fèi)、停止住房實(shí)物分配，極大地推動了個(gè)人住房需求的增加。 二、房地產(chǎn)市場的供給 就像價(jià)格和需求數(shù)量之間存在相關(guān)關(guān)系一樣，價(jià)格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關(guān)關(guān)系。由于價(jià)格上升或降低會導(dǎo)致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線(圖52)。因此，供給的基本法則為：當(dāng)其他條件不變時(shí)，較高的商品價(jià)格會使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價(jià)格會使可供

11、銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。這也很容易理解，因?yàn)閷τ诠┙o者來說，較高的市場價(jià)格能增加其在市場上所獲取的利潤。例如中國1993年的房地產(chǎn)市場上，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量迅速膨脹和可供銷售的商品房數(shù)量迅速增長。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中所投入的資金、土地、建筑材料和管理人員能力等資源的約束，開發(fā)商的機(jī)會成本增加，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地加大。 與需求曲線一樣，影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價(jià)格，所以我們在描述供給的基本法則時(shí)假設(shè)除價(jià)格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設(shè)不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政

12、策、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、對未來的預(yù)期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標(biāo)等。下面我們著重解釋三個(gè)非價(jià)格因素對市場供給數(shù)量的影響，以說明市場條件變化引起的供給曲線的變化。 1房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化會直接影響到開發(fā)商的利潤水平，也會直接影響到其決定開發(fā)的商品房數(shù)量。例如，1998年銀行降低貸款利率、通貨膨脹率維持在較低的水平，使普通商品住宅的開發(fā)成本下降，從而導(dǎo)致普通商品住宅供給數(shù)量增加，供給曲線向右平移(圖52中SS2)。 2政府政策的變化。政府的稅收政策也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本進(jìn)而影響到商品房供給的數(shù)量。例如，從2003年開始統(tǒng)一實(shí)施土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，調(diào)整了征地及征地補(bǔ)償政策，使土地成本有較大幅度的提升，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本，因而在一定程度上制約了房地產(chǎn)市場供給的迅速增加，間接地起到了對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用，使供給曲線向左平移(圖52中SS1)。國家從1997年開始采取取消或降低房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費(fèi)、降低土地使用權(quán)出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)等措施，1998年又將發(fā)展住宅建設(shè)并使之成為推動國民經(jīng)濟(jì)增長的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，這些政策措施均有利于普通住宅供給數(shù)量的增加，從而使供給曲線向右平移(圖52中SS2)。 3對未來的預(yù)期。對未來房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的預(yù)期會影響到房地產(chǎn)商當(dāng)前的投資行為，進(jìn)而影響到市場供給。例如開發(fā)商預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)價(jià)格會大幅度上升，那