物業(yè)管理發(fā)展中若干問題的思考

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理發(fā)展中若干問題的思考深圳市南光物業(yè)管理有限公司 仇慎謙一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對物業(yè)管理影響重大房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，而十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。物業(yè)管理是建立在對特定的物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認(rèn)識和對物業(yè)管理的重視

2、程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期在出入就是要彌補規(guī)劃設(shè)計對物業(yè)管理認(rèn)識不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定。隨著房地產(chǎn)政策的完善，房地產(chǎn)開發(fā)也從無序走進了規(guī)范，尤其是近年來房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個特殊的商品正逐步的適應(yīng)商品交換的一般法律。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府

3、出臺的相關(guān)管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場越來越成熟越來越規(guī)范，在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商交納的專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負(fù)責(zé)而失去交納責(zé)任的基礎(chǔ)。二、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營能力不足長期以來對于物業(yè)管理強調(diào)的是誰開發(fā)誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足的問題。對行業(yè)的特點認(rèn)識不足，缺乏對企業(yè)的經(jīng)營認(rèn)識，實際上經(jīng)營才是物業(yè)管理企業(yè)自身積累和發(fā)展的源泉。物業(yè)管理由于其行業(yè)特點和發(fā)展過程的限制，

4、在物業(yè)管理過程中，無論是提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)還是享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主都僅把服務(wù)看作是主要的內(nèi)容，隨著市場化進程的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強調(diào)管理和服務(wù)已不能適應(yīng)市場發(fā)展的需求。在市場供給的過程中，物業(yè)管理企業(yè)把自己的產(chǎn)品服務(wù)推向市場，被市場所接受，必須遵循市場運作規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)要提高自身產(chǎn)品的價值含量，必須塑造自身的品牌，不斷提高其附加值，這就涉及到企業(yè)的經(jīng)營策略，企業(yè)的經(jīng)營理念和提高企業(yè)參與市場的競爭能力。作為物業(yè)管理企業(yè)要形成積累、良性向前發(fā)展就不能僅僅停留在“保本、微利”甚至“補貼”的階段，只有企業(yè)有了效益才可能有企業(yè)發(fā)展的后勁。因此企業(yè)的經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展的源泉。面對國際上的中介策

5、劃、代理和物業(yè)管理企業(yè)的進入缺乏競爭能力。隨著我國房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場的開放，以及房地產(chǎn)市場存量增加，單純的買賣市場已部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U市場，國外及香港地區(qū)的房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理行業(yè)逐步滲透到國內(nèi)市場，對比國際上這類公司和我國物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀來看，在經(jīng)營能力，經(jīng)營水平上我們明顯存在著差別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盤活自己的資產(chǎn)、或提高自身產(chǎn)品的附加值，愿意借助于這些中介的力量?，F(xiàn)在進入國內(nèi)市場的中介機構(gòu)如第一在平戴維斯，戴德梁行和國外的品牌企業(yè)，他們和名牌產(chǎn)品的經(jīng)銷商保持著非常緊密的聯(lián)系，非常方便地招租和招商，一旦這些企業(yè)進入市場，他們更具備這些經(jīng)營能力，如北京、上海、廣州、深圳等地的大型綜合商廈

6、被這些機構(gòu)承接去了很大一部分。三、物業(yè)管理的推進任重而道遠(yuǎn)政府的不恰當(dāng)干預(yù)影響了物業(yè)管理的發(fā)展。作為物業(yè)管理這個新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導(dǎo)是非常關(guān)鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進行的物業(yè)管理考評，物業(yè)管理企業(yè)的定級對推進行業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。但在政府引導(dǎo)的同時還有一些不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)也影響了物業(yè)管理的發(fā)展，如對住宅區(qū)物業(yè)管理實施了政府定價的政策沒能切實地按照市場規(guī)律進行運作；我們的輿論導(dǎo)向還存在誤導(dǎo)，對正面報道的少，抓“熱點”問題多，實際上對于一個新興的行業(yè)，導(dǎo)向是非常關(guān)鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的功能，這

7、些都限制了行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)的自身現(xiàn)狀是制約行業(yè)發(fā)展的另一重要因素。物業(yè)管理企業(yè)這些年來象雨后春筍般出現(xiàn)，實際上很多物業(yè)管理企業(yè)是由原來的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制以后帶來了原有企業(yè)的沉重包袱，沉淀了大量的所謂國家職工，帶過來了原有的管理體制，名稱改變而實質(zhì)運作狀況并沒有改變，而這些人員的素質(zhì)不高，進入市場后并不能按照市場機制來運作，因此這些企業(yè)運作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到了限制。糾紛和投訴將不斷加大。物業(yè)管理應(yīng)該說經(jīng)過多方面的努力總體發(fā)展是健康的，并朝著越來越好的方向發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中由于我國的法律法規(guī)沒能及時很上，法律關(guān)

8、系沒能得以及時調(diào)整，業(yè)主的物業(yè)管理意識不夠全面，物業(yè)管理企業(yè)的運作還不夠規(guī)范，因此必然會出現(xiàn)各種各樣的投訴和糾紛，實際上根據(jù)我國有關(guān)部門的統(tǒng)計，這幾年物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢，這也是發(fā)展過程中的一些必然現(xiàn)象。四、物業(yè)管理企業(yè)的運作模式必須變革誰開發(fā)誰管理的模式將被打破，市場化的物業(yè)管理將成為趨勢。在房地產(chǎn)市場剛剛啟動時，物業(yè)管理的概念未被廣大業(yè)主接受，為避免開發(fā)商開發(fā)的樓盤賣完后無人管理，政府制定了“誰開發(fā)建設(shè)、誰負(fù)責(zé)管理”的政策，這對于當(dāng)時的狀況是非常及時和正確的。但隨著人們對物業(yè)管理認(rèn)識的提高和物業(yè)管理法規(guī)的健全，以及物業(yè)管理市場的完善，一大批專業(yè)物業(yè)管理公司憑借高素質(zhì)的人才及豐富的經(jīng)驗、

9、優(yōu)良的服務(wù)獲得了開發(fā)商和業(yè)主的依賴，為開發(fā)商承擔(dān)了管理服務(wù)的環(huán)節(jié)，時至今日，“誰開發(fā)、誰管理”的觀念已明顯落伍。實際上作為房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)或廣義房地產(chǎn)產(chǎn)品的組成部分，物業(yè)管理無論是對于消費者的吸引力，還是房地產(chǎn)附加值的提高都具有較大的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商也都認(rèn)識到這一點，所以他們從項目規(guī)劃開始就邀請物物業(yè)管理參加，依靠物業(yè)管理來促進房地產(chǎn)開發(fā)，這是發(fā)展中的一種必然，也是物業(yè)管理市場成熟的一種標(biāo)志。2、企業(yè)之間的兼并、聯(lián)合、重組將成為趨勢，品牌企業(yè)的特許經(jīng)營、連鎖經(jīng)營模式將出現(xiàn)。在物業(yè)管理迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了不少問題，一是管理公司良莠不齊，魚龍混雜；二是管理規(guī)模過小管理資源浪費管理成本加大；三是

10、社會化程度較低、發(fā)展商和物業(yè)管理存在著“母子”關(guān)系，這些方面直接阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。這幾年人們已充分的認(rèn)識到這一點，所以很多物業(yè)管理公司朝著規(guī)模化、品牌化的方向邁進，再加上我國主管部門的政策引導(dǎo)，未來幾年大的物業(yè)管理公司將得以成長，管理水平低、業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)將會逐步淘汰，物業(yè)管理企業(yè)間的兼并，重組必不可免，而帶之而來的將是各大品牌公司將越來越多的占有市場份額，在這種情況下國外已經(jīng)成熟的管理模式包括特允經(jīng)營，連鎖經(jīng)營的模式將會出現(xiàn)。3、單一服務(wù)型的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展。經(jīng)過近二十年的發(fā)展物業(yè)管理無從單一服務(wù)型向多元化經(jīng)營和專業(yè)化趨勢進行發(fā)展。首先很多物業(yè)管理企業(yè)在做好物

11、業(yè)管理和服務(wù)的同時，向和物業(yè)管理相關(guān)的行業(yè)延伸，有的物業(yè)管理企業(yè)辦起了中介，代理、租賃業(yè)務(wù)，有的則利用物業(yè)的相關(guān)條件和設(shè)備開展了多種經(jīng)營，利用這些收入來彌補物業(yè)管理企業(yè)的資金不足、增強企業(yè)發(fā)展的后勁。第二，有些物業(yè)管理企業(yè)尤其是已經(jīng)具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)開始走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，自己成立專業(yè)公司除承接自己的業(yè)務(wù)外還向社會拓展業(yè)務(wù)，或把自己物業(yè)管理中的專項工作委托給社會上專業(yè)公司進行管理。這種方式會大大節(jié)約物業(yè)管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量。五、物業(yè)管理的發(fā)展將迫切需要更多的專業(yè)人才1、物業(yè)管理是新興行業(yè)，從業(yè)人員大多是轉(zhuǎn)行過來的人員，缺乏專業(yè)知識。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)管理的實踐中大家越來越深刻地認(rèn)識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識之外，還需要學(xué)習(xí)社會學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營等多