8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、PAGE PAGE 52009年土地估價師實踐考核申請材料案例分析（二）某住宅配套用地出讓價格評估分析提交人：張快快 檔案號：20061100934資格證書號：2008110043PAGE PAGE 5一、案例摘要：1、項目名稱：北京市*公司*住宅配套用地出讓價格評估2、地價定義：估價對象的現(xiàn)狀實際開發(fā)程度為宗地外七通（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣）和宗地內(nèi)場地平整，土地實際用途為住宅小區(qū)內(nèi)會所、商業(yè)及福利院，現(xiàn)正在進行開發(fā)建設，規(guī)劃用途為住宅配套設施用房(包括會所、商業(yè)、福利院)。本次估價設定土地開發(fā)程度為宗地外七通（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣）及宗地內(nèi)場地

2、平整，設定土地用途為配套（會所、商業(yè)、福利院）。此次評估的地價類型包括熟地地價和土地出讓金價格。熟地地價是指估價對象在估價設定的土地開發(fā)程度條件（宗地外七通及宗地內(nèi)場地平整）下，配套（會所、商業(yè)、福利院）用途，于估價期日2008年6月20日，土地使用年限為配套（會所、商業(yè)、福利院）40年的土地使用權(quán)價格。土地出讓金是指該價格扣除土地開發(fā)及其它費用、基礎設施配套建設費等費用后的余值，是國家土地所有權(quán)收益。3、估價的前提條件和假設條件：（1）根據(jù)委托方提供的*公司出具的地籍測量成果報告，*住宅項目地上總建設用地面積為215263.85平方米。此次出讓用地為上述宗地內(nèi)的配套公建部分，包括福利院、會所

3、和商業(yè)，此住宅項目規(guī)劃地上建筑面積為226027平方米，出讓配套用地規(guī)劃地上總建筑面積為10950平方米，按此建筑面積分攤土地面積，則出讓土地面積為10428.57平方米。此次評估我們按上述土地面積為測算依據(jù)，但土地面積的實際數(shù)據(jù)應以政府土地管理部門核定出讓土地的面積數(shù)為準。（2）根據(jù)*公司提供的規(guī)劃意見書2007規(guī)（順）意條字*號和“*項目綜合經(jīng)濟技術指標”，此住宅項目地上總控制規(guī)模為226027平方米，根據(jù)*公司出具的說明，由于幼兒園及其他配套公建等在建成后都按相關規(guī)定移交政府相關部門，保留劃撥用地性質(zhì)，此次辦理出讓手續(xù)僅為福利院、會所和商業(yè)，規(guī)劃出讓建筑面積為10950平方米，容積率為1

4、.05。本次評估我們按地上建筑面積進行測算，但土地面積、建筑面積的實際數(shù)據(jù)應以政府有關管理部門核定出讓土地的面積數(shù)為準。（3）根據(jù)規(guī)劃意見書2007規(guī)（順）意條字*號記載，估價對象為*住宅項目中的一部分，整個項目土地用途為住宅，可兼容使用性質(zhì)為配套設施用房，此宗土地規(guī)劃建設住宅、幼兒園、福利院、會所、商業(yè)等配套。應委托方要求，此次評估范圍僅包括福利院、會所、商業(yè)公建，用途按照商業(yè)配套用途，本次評估土地使用年期按配套用途法定最高出讓年限確定，即配套40年。但土地使用年限最終應以政府有關管理部門核定年限為準。（4）根據(jù)規(guī)劃意見書2007規(guī)（順）意條字*號記載，*住宅項目規(guī)劃容積率為1.05，我們按

5、此小區(qū)總?cè)莘e率進行測算。（5）委托方提供的評估資料中沒有關于建筑布局、形式的資料，本次評估假設為同類容積率項目的一般狀況。（6）本次評估結(jié)果的有效性，以如下條件為前提：評估目的保持不變；土地使用者未享受特殊的土地利用政策；估價對象土地利用條件不變。4、測算思路：采用基準地價法求取樓面熟地價和出讓金，采用市場比較法求取樓面出讓金，采用假設開發(fā)法求取樓面熟地價及出讓金，結(jié)合三種方法的結(jié)果綜合確定土地熟地價及出讓金。二、案例分析關鍵詞住宅配套用地 出讓價格 1、此次評估的背景及需要關注的重點此次評估為住宅配套用地出讓價格評估，估價對象為整體住宅項目的一部分，首先應該關注項目的背景，本次估價對象為*住

6、宅項目的一部分，根據(jù)背景介紹，為規(guī)劃部門相應調(diào)整了整體項目規(guī)劃，新增幼兒園規(guī)劃面積2100平方米，福利院規(guī)劃面積2700平方米，商業(yè)規(guī)劃面積為8250平方米，用途由住宅變更為住宅及配套設施用地，由于土地用途有部分調(diào)整，需向政府補繳配套設施用地土地出讓金，此次評估范圍僅為上述配套設施用地。根據(jù)中華人民共和國國土資源部令（第9號）劃撥用地目錄，第五款非營利性教育設施用地：1學校教學、辦公、實驗、科研及校內(nèi)文化體育設施。2高等、中等、職業(yè)學校的學生宿舍、食堂、教學實習及訓練基地。3托兒所、幼兒園的教學、辦公、園內(nèi)活動場地。4特殊教育學校(盲校、聾啞學校、弱智學校)康復、技能訓練設施。第十款非營利性社

7、會福利設施用地：1福利性住宅。2綜合性社會福利設施。3老年人社會福利設施。4兒童社會福利設施。5殘疾人社會福利設施。6收容遣送設施。7殯葬設施。是不需要辦理出讓手續(xù)，可以保留劃撥用地性質(zhì)。我們需要首先明確配套設施中新增幼兒園及福利院未來的利用方向，確定準確的評估范圍再進行評估。我們根據(jù)責任方出具的說明，幼兒園及其他配套公建等在建成后都按相關規(guī)定移交政府相關部門，依法可以保留劃撥用地性質(zhì)，不需要辦理土地出讓手續(xù)，而福利院預期建設為贏利性福利院，不能保留劃撥用地性質(zhì)，由此明確此次辦理出讓手續(xù)僅為福利院、會所和商業(yè)。其次，由于估價對象屬于整個項目的一部分，沒有具體分攤的土地面積只有規(guī)劃建筑面積，在測

8、算時候應該統(tǒng)一價格表現(xiàn)方式為樓面單價，這樣可以避免因未知土地面積對價格測算造成的不利影響。2、技術處理過程在方法選取過程中，考慮到估價對象所在區(qū)域地產(chǎn)市場發(fā)育健全，有一定的土地出讓市場交易實例資料，因此可以使用市場比較法評估該宗地的出讓金價格。估價對象位于順義區(qū)天竺鎮(zhèn)，在北京市基準地價覆蓋范圍內(nèi)，故選用基準地價修正系數(shù)法。估價對象屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，結(jié)合估價對象的特點及項目本身的實際情況，我們選用假設開發(fā)法。（1）方法一 基準地價系數(shù)修正法北京市基準地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權(quán)的平均

9、價格。樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格。對于需要征收土地出讓金的項目，凡在四環(huán)路道路中心線以內(nèi)地區(qū)的，其土地出讓金按毛地價的40%征收；凡在四環(huán)路道路中心線以外地區(qū)的，其土地出讓金應按毛地價的60%征收。估價對象土地用途為配套，地上容積率為1.05，土地級別屬于商業(yè)七級，我們根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局關于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價應用方法的通知（京國土房管出20021121號），確定委估宗地的計算公式如下：宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修

10、正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地樓面毛地價=適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地出讓金宗地樓面毛地價60%根據(jù)基準地價內(nèi)容及上述公式，合理確定相應參數(shù)求取估價對象樓面熟地單價和樓面出讓金。（2）方法二 市場比較法市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件和使用價值相同或相似的若干土地交易實例，對其實際交易價格從交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等各方面與估價對象具體條件相比較進行修正，從而確定估價對象地價的評估方法。由于估價對象交易方式為協(xié)議出讓，估價設定為配套用途，我們選取3年以內(nèi)類似的配套用途協(xié)議出讓案例作為比較實例。經(jīng)過詳細的比較因素修正后以3個案例價格的算術平均值作為估價對

11、象的比準價格（3）方法三 假設開發(fā)法假設開發(fā)法是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算估價對象土地價格的方法?；竟綖樽诘貎r格預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價開發(fā)成本投資利息投資利潤銷售稅費。我們根據(jù)對估價對象所在房地產(chǎn)市場售價的調(diào)查綜合確定估價對象預期房屋售價，以當?shù)仡愃莆飿I(yè)銷售實際情況確定銷售空置率，得出未來房地產(chǎn)交易價格，扣除房屋開發(fā)成本、投資利息、投資利潤、銷售稅費后得到開發(fā)余值。在此處應該注意，本次評估目的是為委托方向政府補辦出讓手續(xù)提供價格參考，土地出讓是土地一級市場政府行為，不應包括開發(fā)商從政府手中獲得出讓土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)時形成的利息、利潤，因此應予以扣除?？鄢蠹吹淖诘厥斓貎r格，再扣除相應拆遷費和大市政基礎設施四源費的出讓金價格。（4）綜合確定地價運用市場比較法、基準地價系數(shù)修正