房價的估算方法

1、房價的估算方法無論是做項日可行性分析，還是確定項日的銷售價格我們都需要確定一 個銷售價格。那如何確定項日的合理的銷售價格？在房地產行業(yè)中通常用 于確定房價的方法主要有：“市場比較法”、“收益還原法”、“成本估算法” 和“假設開發(fā)法”等幾種方法。市場比較法市場比較法確定房價依據的是替代原理。簡單的說就是用類似的房產項 日作為定價的參照系，通過對類似項日及本項日能對房價產生影響的因素 分別設定分值進行分析。參考項目 影響因素設定分值項目1項目2項目n本項目區(qū) 域 因 素影響因素Q1F 1F MF 21F n1F 01影響因素Q2F 2F 12F 22F n2F 02影響因素QOF 3F 13F 2

2、3F n3F 03影響因素QFFFFF個 別 因 素影響因素q1f 1f 11f 21f n1f 01影響因素q2f 2f 12f 22f n2f 02影響因素q3f 3f 13f 23ff 03影響因素qfff 2nff 0n合計HH 1H 2HH 0修正系數XX 1X 2XnX 0假設項日1、項日2項日n的價格分別為V1、V2Vn，研究項日 價格為v0。、 V -X + V -X + V -X + . + V -XV (X) = 112233/Q研究項日與參考項日的區(qū)域修正因素，如：地段、交通、環(huán)境等區(qū)域 n因素；qn研究項日與參考項日的個別修正因素，如住宅：社區(qū)規(guī)劃、綠化、景 觀、外立面

3、、開發(fā)商影響力等項日個別因素，商業(yè)：裝修、配套、經營 管理等因素；F 一區(qū)域修正因素參考分值； n二一個別修正因素參考分值，通常為了計算方便F (x) + f (x)=100 ；H一參考項日修正因素參考分值合計，nH = F + F + F + + F + f + f + f + + f ；n n1 n 2 n3nn n1 n 2 n3nnY Hxn修正系數，Xn=礦。n市場比較法具有很強的現實性，適用范圍廣，簡單明了。然而使用市場 比較法也有一定的局限性。1.需要收集大量的房地產交易數據由于市場比較法的基本原理是采用替代原理，因此在使用市場比較法確 定房價時我們必須找到數量相當的可以進行替代

4、的樣本。因此我們必須對 當地的房地產市場進行比較詳細的調查，以獲得足夠數量的替代樣本。如 果我們取得的替代樣本數量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法 可能出現較大的隨意性或偏差。市場比較法的基礎是依據大量數據建立一個可供比較的參照系。實際上 要達到這一要求非常困難?，F在的信息非常發(fā)達，我們可以很容易的獲得 一手或二手的房地產交易數據，但由于房地產位置的特殊性，建筑結構、 質量、用途等各不相同，要從如此眾多的信息中篩選出合適的替代樣本也 是非常不容易的。還有如何剔除非正常的交易信息，獲取可信度較高的數 據等問題。(對于如何獲取可信度較高的數據，孫瑞香在“市場調研經驗 談”中已有論述，在此不

5、再重述。)除此之外，替代樣本交易數據的時間越近越好，否則我們必須考慮房價 變遷、通貨膨脹、周邊環(huán)境、社會和經濟狀況等因素對于替代眼本的影響。2.房地產充分市場化，不存在壟斷市場比較法的前提是充分競爭，供給和需求雙方作用的結果產生了均衡 的價格。我們可以按照市場提供的信息來估算房價。如果房地產市場化不 充分或存在壟斷，那么價格所反映的將不是房地產市場上的供求關系。而 我們據此推算出的房價也勢必存在巨大所誤差，甚至是錯誤的。收益還原法收益還原法的基礎是理性預期理論，其按照房地產未來的收益來估計房 價。采用收益還原法估算房價，首先要估計房地產在各個時期將要取得的 純收益，然后采用適當的還原利率將純收

6、益折算到現在，各時期收益的總 和就是房價。收益還原法計算公式：P = - + . . . +七1 + r (1 + r )(1 + r )(1 + r )(1 + r ) (1 + r )11212nP 房地產價格；a1、a2、.、a一各期純收益；r1、七、一各期還原利率；n該房地產的使用年限。然而在現實中我們使用收益還原法時存在兩方面的難題。一是，如何選 取合理的還原利率。通常不同的投資者選擇還原利率的標準不一樣，而不 同房產的還原利率也是不同的。二是，如何計算純收益。事實上在實際應用中我們很少使用如此復雜的計算方法。我們經常采用 簡化的計算方法。假設我們所研究的項目的年收益為a，年收益增長

7、率為r， 而通過市場調查研究當地的投資回收年限通常為n年。我們所研究項目的 銷售價格可簡單表達為:P = a x乃(1 + ,)n-1。如果不考慮年收益增長則P = a X n。 成本估價法房地產的建造成本(包括各項費用，如原材料、人工、運輸等)加上各 項稅費和正常的利潤就是房價，亦稱“積算房價”。成本估算法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況。對于普通的新建住宅成本通常包括以下幾部分：一、取得土地的費用征用農地需支付的征地費；在城市取得土地需支付的拆遷補償安置費用；通過政府有償出讓取得土地需要支付的土地價款；通過二、三級市場有償轉讓取得土地的購買費用。二、勘查、設計等專業(yè)費用以

8、及可行性研究等費用。三、建筑安裝費用。開發(fā)土地費用(三通一平或七通一平、拆除舊建筑等)；建筑材料（c）能源、水電和運輸費用（d）建筑物和附屬設施的建筑工程費、設備購置費、安裝工程費等。四、資金成本（投資占用資金的利息）五、銷售費用（包括市場推廣費、委托銷售費和銷售手續(xù)費等）。六、開發(fā)商應繳納的稅金（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育附加稅、印花稅和所得稅等）。七、開發(fā)商利潤八、其他費用假設開發(fā)法假設開發(fā)法是房地產商在開發(fā)一個項目之前通常使用假設開發(fā)法來測 算是否開發(fā)該項目。對于假設開發(fā)法我們通常有兩種應用方法。一種是利 用假設開發(fā)法估算項目的利潤，另一種是利用假設法估算土地價格。對于 第一種方法，首先要估計出項目的銷售價格，然后扣除正常的土地開發(fā)費 用、勘查和設計費用、建筑施工費用、銷售費用、資金成本（利息、稅金 等，最后扣除地價，剩下的就是項目的利潤。如果開發(fā)企業(yè)對于利潤不滿 意則要調高項目價格。第二種方法，則是在項目的銷售價格扣除土地開發(fā) 費用、勘查和設計費用、建筑施工費用、銷售費用等費用后，最后扣除項 目的預期利潤，剩余的則是土地價格。地價=房價一建