金華樓市報告

1、一、全市開發(fā)投資環(huán)境概述 1二、市場一周熱點 2三、上市樓盤簡報 4四、土地市場 51、簡述 52、供求情況及需求分布 五、商品住宅市場 1、綜述 72、商品住宅供需及價格走勢 六、商業(yè)投資市場 1、綜述 92、市場走勢 10七、市場現(xiàn)狀總結(jié)與發(fā)展態(tài)勢分析 111、市場現(xiàn)狀總結(jié)112、發(fā)展態(tài)勢分析 11、全市開發(fā)投資環(huán)境概述【經(jīng)濟(jì)環(huán)境】據(jù)來自金華市政府的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 1-8 月份全市固定資產(chǎn)投資額為 491.35 億元，增長24.3%，其中市區(qū)固定資產(chǎn)投資額為109.85 億元，增長16.7%；全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資112.23 億元，增長29.7%；其中市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額34.15億

2、元，增長21.4%；8月末全市金融系統(tǒng)本外幣存、貸款余額分別為 4648.20億元和 3490.32 億元，分別增長19.8%和 17.1%，其中市區(qū)本外幣存、貸款余額分別為973.70 億元和765.80 億元，增速分別高出全市平均水平5.1 個百分點和 1 個百分點。消費市場發(fā)展較快， 1-8 月份全市社會消費品零售額為 697.00 億元，增長18.4%，其中批發(fā)業(yè)、零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)增長幅度均超過25%。市區(qū)社會消費品零售總額 171.76 億元，增長20.0%，高出全市平均水平1.6 個百分點?！臼袌霏h(huán)境】1、一線房企9 月份銷售額跳水：國內(nèi)住宅開發(fā)龍頭萬科9 月銷售額繼8 月年內(nèi)首

3、現(xiàn)同比下降后再次出現(xiàn)同比下降，而中國海外、富力、碧桂園、雅居樂、合景泰富等一線房企在9 月份也出現(xiàn)了銷售額下滑的現(xiàn)象，其中同比降幅最高達(dá)到了25.3%。2、金華市區(qū)“金九”房產(chǎn)交易量同比縮水一半：9 月份，金華市區(qū)商品房、二手房交易量同比下降幅度較大，其中商品房住宅產(chǎn)權(quán)登記531 宗，同比去年9 月下降 51%，環(huán)比下降10%；二手住宅過戶275 宗，同比下降69%，環(huán)比下降21%。二、市場一周熱點【第一周】十大城市住宅均價環(huán)比首次下降事件信息： 9 月 1 日，中指院發(fā)布房地產(chǎn)百城價格指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示， 2011 年 8月十大城市平均價格為15773元/ 平方米，與7 月相比下降0.41%，為

4、去年9 月以來首次環(huán)比下降。相關(guān)評論： 盡管龍頭企業(yè)仍有利潤上漲，但難掩部分中小房企已經(jīng)進(jìn)入虧損的現(xiàn)狀。調(diào)控繼續(xù)收緊將促使部分中小房企在金九銀十開始促銷求量。另外，由于銷售困難，特別是一些城市因限購帶來的庫存積壓使得企業(yè)資金流趨向凝固，負(fù)債庫存激增，這將影響下半年市場。預(yù)計樓市在限購擴(kuò)散到三線城市的背景下，可能開始明顯調(diào)整?！镜诙堋啃乱惠喎慨a(chǎn)并購潮悄然來到 央企“退房”事件信息： 8月 16 日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告，掛牌轉(zhuǎn)讓旗下京洋公司93.45%的股權(quán)給春光置地，獲得 8.2 億元現(xiàn)金。此后，媒體就頻頻報道央企轉(zhuǎn)讓旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息，據(jù)統(tǒng)計，整個8 月份共有 6 家央企在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)

5、讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。相關(guān)評論： 自 2010 年 3 月國資委發(fā)布非房地產(chǎn)主業(yè)的 78 家央企“清退令”之后，央企退出動力并不強(qiáng)烈， 2010 年僅有 14 家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但今年以來，調(diào)控政策持續(xù)不斷，新一輪二三線城市限購即將拉開，央企看不到政策放松的跡象，因此退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的動力提高，一些虧損或盈利能力不高的企業(yè)自然率先被“清退”。【第三周】衢州開出二三線城市限購令第二單事件信息： 浙江省衢州市9 日出臺樓市“限購令”，成為繼浙江臺州后的第二單二三線城市“限購令”，至此，浙江省11 個地級市中已有杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山、臺州、衢州等8 個城市實行限購。相關(guān)評論： 雖然衢州市區(qū)房屋

6、均價與浙江其他城市相比較低，但是與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂啾龋橹菔蟹績r仍較高，且漲幅較大，在浙江省多個城市限購的背景下，衢 州出臺“限購令”有利于整個浙江省樓市調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。【第四周】中國將逐步取消土地供應(yīng)雙軌制事件信息：國土資源部近日透露，我國將逐步擴(kuò)大有償使用國有土地的覆蓋面。國家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌 制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。相關(guān)評論：取消雙軌制能減少特權(quán)用地，讓土地出讓價格由市場來調(diào)節(jié)，有利 于公平競爭。另外，作為政府劃撥土地主要來源的農(nóng)村集體土地。在取消土地供應(yīng) 雙軌制后，被征的農(nóng)村土地出讓價值提高，補(bǔ)償額也可能增加，補(bǔ)償將更到位。【第五周】全

7、球最大私募資金黑石首次撤資中國房產(chǎn)投資事件信息：全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)（Blackstone Group LP）已同意將上 海Channel 1購物中心95%勺股權(quán)，以14.6億元人民幣的價格出售給香港富豪鄭裕 彤旗下的新世界發(fā)展有限公司。相關(guān)評論：目前，中國對于私募股權(quán)行業(yè)的發(fā)展持支持態(tài)度，但是國外私募股 權(quán)投資者在購買中國資產(chǎn)時面臨著不少限制，這使得國外投資者進(jìn)入一些具有戰(zhàn)略 意義的行業(yè)時能力十分有限。黑石集團(tuán)此次從中國房產(chǎn)投資中撤出，大有在未來看 空中國商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的可能。三、上市樓盤簡報永利華都 （雙龍南街以 東、和信路以南）開盤時間9月10日推盤套數(shù)135推盤面積13409.8

8、2 m2備案均價11000/ m2房源類型多層、高 層主推戶型80多平米剛需戶型 為主，少數(shù)140平米 大面積戶型推盤備案18.25%項目概況項目占地12239 H，建筑面積約 21000平萬米，由2幢多層花園洋房、2幢寬景小高層、1幢高層景觀住宅和沿街獨立旺鋪組成，主力戶型面積 80-95 m2o開盤時間9月24日推盤套數(shù)489推盤面積37442.95 m2保集藍(lán)郡（330國道以北、 武義江以東）備案均價13000/ m2房源類型高層主推戶型89 m 143 itf 和 180itf等戶型推盤備案4.09%項目概況項目占地300多畝，總建筑面積 34.2力平方 米。最后-期卡斯提亞臨江高層公

9、館，主力 面積 89-143 m2o首創(chuàng)新城 （婺城區(qū)白龍橋 鎮(zhèn)洞溪村）開盤時間9月下旬推盤套數(shù)262推盤面積23881.5 m2備案均價5500/ m2房源類型多層主推戶型80-120 itf中小面積 戶型推盤備案0.00%項目概況項目忌用地面積 26667平米，息建筑面積約 4力平方米，由14幢多層住宅組成，主力面 積 80-120 m2o君悅上城 （白湯下線以 東、橫四路以南）開盤時間9月下旬推盤套數(shù)280推盤面積26376.4 m2備案均價4180/ m2房源類型多層主推戶型80-120 itf中小面積 戶型推盤備案0.00%項目概況項目總占地面積 28120平方米，總建筑面積 472

10、41.6平方米，由14幢多層組成，規(guī)劃有 沿街商鋪，主力戶型 80-127 m2o和春樓（金東區(qū)孝順鎮(zhèn) 金二村）開盤時間9月下旬推盤套數(shù)73推盤面積5626.19 m2備案均價5000/ m2房源類型多層主推戶型80平米剛需戶型推盤備案0.00%項目概況無四、土地市場婺景苑（環(huán)城南路以 南、永康街以西）開盤時間9月下旬推盤套數(shù)251推盤面積23138.72 m2備案均價多層：10000/ m2高層：11000/ m2排屋:16501/ m2房源類型多層、高 層、排屋主推戶型80-100剛需戶型和180 H排屋房源推盤備案0.00%項目概況項目總用地面積 12900平米，總建筑面積約 為2322

11、0平方米，由1棟高層、2幢多層、 12棟排屋組。月份，全市在土地供應(yīng)方面步伐再度放緩，全月未放一宗土地，這也是自去年來首次出現(xiàn)月度土地放量為0的情況。在土地需求方面，“金九”效應(yīng)并沒有給土地市場太多的信心支持，8月份推出的金東區(qū)兩宗商住用地相繼流拍，于 9月5日改為掛牌出讓，雖然最終于 9月20 日達(dá)成成交協(xié)議，但是這也成為本月度僅有的兩宗成功出讓的地塊，此兩宗地塊總出讓面積103161.87平方米，樓面成交均價為1601.84元/ m2o2、供求情況及需求分布評述：截止 9 月份，全市累計供應(yīng)土地面積106.6 萬平方米，平均月供應(yīng)量為 11.85萬平方米，約合177.5 畝，總的來說土地放

12、量還是比較保守，另外，在成交上，包括 9 月份流拍的 2 宗地塊在內(nèi)，已有8 宗地塊相繼流拍，流拍率達(dá)32%，另外有1宗地塊取消出讓。在土地放量不多的情況下，流拍率依然很高，這在很大程度上說明目前大多數(shù)人不看好本級市場，這也是市國土局在 6 月以后再度放緩供地節(jié)奏的根本原因，從這一點出發(fā)， 9 月以后的土地市場依然會處于冷淡期，這種現(xiàn)象在本輪政策沒有出現(xiàn)明顯松動的情況下將會持續(xù)存在。五、商品住宅市場1 、綜述9 月全市共計批準(zhǔn)商品房供應(yīng)面積12.99 萬平方米，環(huán)比下降9.23%。 本月批準(zhǔn)供應(yīng)的商品房主要以多層物業(yè)為主，另外還有永利華都、保集藍(lán)郡和婺景苑的高層和排屋房源獲批上市。本月全市共計

13、成交商品房套數(shù)742 套，環(huán)比下降30.65%。其中新建商品房成交464套，環(huán)比下降33.33%；二手房成交278套，環(huán)比下降25.67%。從成交面積上看，全市共計成交商品房面積8.607 萬平米，環(huán)比下降31.59%。其中新房成交面積 5.743 萬平米，環(huán)比下降33.52%；二手房成交面積2.864 萬平米，環(huán)比下降27.36%。從物業(yè)類型來看，全市商品住宅共計成交 614套，面積 7.78 萬平米，環(huán)比分別下降38.35%和 38.65%；商鋪店面共計成交128套，面積 0.827 萬平米，環(huán)比分別增長 72.97%和 3.12%。2、商品住宅供需及價格走勢評述：9 月商品住宅供應(yīng)量數(shù)據(jù)

14、直接推翻了之前大部分認(rèn)為的開發(fā)商會把握“金九”市場的熱反應(yīng)而大量推盤上市的預(yù)想；隨之而來的市場成交的大幅度下滑更是讓“金九”褪色的程度完全展現(xiàn)在大眾面前，這也是有史以來的第一次出現(xiàn)“金九”市場熱度完全消退的情況。很明顯，金華市場價格已經(jīng)由原來的穩(wěn)步微小提升轉(zhuǎn)為開始小幅下降，這也正是說明了在當(dāng)前局勢下開發(fā)商們已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)感，日漸增大的資金壓力正在促使開發(fā)商們在價格上做出讓步。六、商業(yè)投資市場1 、綜述在本輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，大部分認(rèn)為的商業(yè)投資市場會乘勢崛起的預(yù)想并沒有在金華市場出現(xiàn)，商業(yè)市場還是一如既往的低迷。9 月，商業(yè)投資市場共計成交 128 套，面積 0.827 萬平米，環(huán)比分別增長7

15、2.97%和 3.12%，其中一手商業(yè)成交0.663 萬平方米，環(huán)比增長84.68%，二手商業(yè)成交 0.164 萬平方米，環(huán)比減幅62.98%2、市場走勢評述：從表面看，本月的一手商業(yè)無論是成交套數(shù)，還是成交面積都比上月有很大的漲幅，但是，從市場成交占比的角度看，本月的商業(yè)成交占比處于今年的低谷，只比 8 月份提高了 3.24 個百分點，在市場占比中不足10%。在住宅市場成交低迷的前提下，商業(yè)市場成交占比卻依然處于低谷，從這一點 我們可以看出大部分人并沒有因為不限購、不限貸而對商業(yè)投資市場更加青睞；另 外，商業(yè)投資在購買力的要求也排除了大部分人參與的可能性，因此，在整個市場 被看空的前提下，商

16、業(yè)投資者也選擇謹(jǐn)慎出手。七、市場現(xiàn)狀總結(jié)與發(fā)展態(tài)勢分析1 、市場現(xiàn)狀總結(jié)隨著政策的持續(xù)執(zhí)行，市場氛圍繼續(xù)減少，事實證明哪怕是“金九”也沒有辦法讓低迷的市場起死回生，長時間的觀望期使得市場情況持續(xù)惡化，甚至市場價格已經(jīng)開始走下坡路。2、發(fā)展態(tài)勢分析1）土地供需將集中在郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地前的首要工作就是要把握城市的發(fā)展方向，以目前的成交地塊區(qū)域分布上來看，金東作為金華宜居板塊優(yōu)勢相當(dāng)明顯，另外，婺城區(qū)作為金華市新一輪發(fā)展規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，在潛在價值上占據(jù)絕對優(yōu)勢。結(jié)合當(dāng)前市場形勢，開發(fā)商拿地更趨于考慮潛在價值，因此，未來的土地市場供需主體大部分將集中在郊區(qū)。2）住宅市場價格戰(zhàn)打響市場價格的變化往往表明著開發(fā)商對市場的信心度是升高還是降低?，F(xiàn)今金華房價已經(jīng)開始出現(xiàn)小幅下降趨勢，說明在當(dāng)前日漸增大的資金壓力下開發(fā)商們危機(jī)感越來越重，在銷售價格上不得不做出讓步。市場價